（工商管理专业论文）发展住房抵押贷款问题研究.pdf

摘要 随着我国房地产业的迅猛发展，住房消费已成为国民经济新的增长点。目 前我国个人住房贷款增长迅速，成为推动住房消费的主要力量，但由于个人住房 贷款起步较晚，基数小，其占社会信贷总额的比重不高，到2 0 0 1 年底仅为5 ， 远远低于发达国家的水平，和发展中国家的水平也相差不小，这说明我国的个人 住房抵押贷款比重偏低，规模太小。因此，我们必须加大力度，大规模发展个人 住房抵押贷款。然而，随着今后住房抵押贷款的大规模发展，商业银行又将面临 资金缺乏、资产流动性降低和长期信贷风险管理难度加大等一系列问题，本文从 商业银行的角度对以上问题进行了分析，提出了实行住房抵押贷款证券化模式和 建立风险防范机制的建议。 首先，本文从个人住房抵押贷款的现状出发，分析了发达国家个人住房抵押 贷款的模式，针对我国目前个人住房抵押贷款存在的制约因素，利用大量的统计 资料，对我国个人住房抵押贷款的情况进行了研究，提出了我国发展住房抵押贷 款“三级发展战略”的新观点， 其次，对我国发展住房抵押贷款证券化的问题进行了研究，分析对比了各国 发展住房抵押贷款证券化的情况，针对我国的国情，提出了我国发展住房抵押贷 款证券化应“分两步走”的新模式。 最后，本文从建立住房抵押贷款保障机制的必要性入手，对住房抵押贷款面 临的风险及应采取的措施进行了深入的探讨。 关键词：房地产住房抵押贷款住房抵押贷款证券化住房抵押保障机制 a b s t r a c t a l o n g w i t ht h e q u i c kd e v e l o p m e n t o fr e a l e s t a t ei n c h i n a ，t h eh o u s i n g c o n s u m p t i o ni s an e wd r i v i n gi b r c et o p u s ht h en a t i o n a le c o n o m ya h e a d a tt h e p r e s e n ts i t u a t i o nt h ei n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nh a sd e v e l o p e dq u i c k l yw h i c hi st h em a i n d r i v i n gf o r c et op u s ht h eh o u s i n gc o n s u m p t i o na h e a di nc h i n a t h ei n d i v i d u a lh o u s i n g l o a ns t a r t e dl a t e l t h ec a r d i n a ln m n b e ri sl o w e r , t h ep r o p o r t i o nt ot h et o t a la m o u n to f s o c i a lc r e d i ti sn o th i g h ，i ti s5p e rc e n tb yt h ee n do ft h ey e a r2 0 0 1i ti s s t r o n g l y l o w e rt h a nt h ed e v e l o p e dc o u n t r i e s ，a n di ss i m i l a rt ot h ed e v e l o p i n gc o u n t r i e s i ti s s u g g e s t e dt h a tt h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a ni sl o w i np r o p o r t i o na n di st h i ni n s c a l es ow em u s ts t r e n u o u s l ya n db r o a d l yd e v e l o pt h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g e l o a n a l o n gw i t hl a t e rb r o a dd e v e l o p m e n to ft h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n ， t h ec o m m e r c i a lb a n kw i l lb ef a c e dw i t hc a p i t a ll a c k i n g ，a s s e t sc i r c u l a t i o nd e s c e n d i n g ， m o r ed i f f i c u l tm a n a g i n go f l o n gt e r mc r e d i tr i s ka n ds oo ni nt h i sa r t i c l ew ea n a l y z e d t h ea b o v ep r o b l e m si nt h es c a l eo ft h ec o m m e r c i a lb a n k w es u g g e s t e dt op r a c t i c et h e m o d e lo ft h e h o u s i n gm o r t g a g e l o a nb o n da n dt ob u i l dt h em e c h a n i s mo fr i s k p r e v e n t i n g f i r s t ，i nt h i sa r t i c l ea c c o r d i n gt ot h ep r e s e n ts i t u a t i o na n dr e s t r i c t i v ef a c t o r so ft h e i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a ni nc h i n a ，w em a d ea l la n a l y s i so ft h em o d e lo ft h e i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a ni nt h ed e v e l o p e dc o u n t r i e s t h r o u g hi n v e s t i g a t i n g l o t so fs t a t i s t i c a ld a t ao ft h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a ni nc h i n a ，w es u g g e s t e d t h en e wi d e a “t h r e e g r a d ed e v e l o p i n gs t r a t e g y o ft h eh o u s i n gm o r t g a g el o a ni n c h i n a s e c o n d ，w es t u d i e dt h ep r a c t i c eo f t h em o d e lo ft h eh o u s i n gm o r t g a g el o a nb o n d i nc h i n a i nc o n t r a s tt ot h ep r a c t i c eo ft h em o d e lo ft h eh o u s i n gm o r t g a g el o a nb o n d i no t h e rc o u n t r i e s ，w ep r o p o s e dt h en e wm o d e l “t w o s t e pp r a c t i c e o ft h eh o u s i n g m o r t g a g el o a nb o n d i nc h i n a l a s t ，w es t u d i e d t h en e c e s s i t yo fb u i l d i n gt h e s a f e g u a r d m e c h a n i s mo ft h e h o u s i n gm o r t g a g el o a n w ed e e p l yd i s c u s s e d t h er i s k sf a c e db yt h eh o u s i n gm o r t g a g e 】o a na n dt h em e a s u r e sw em u s tt a k e k e yw o r d s ： r e a l m o r t g a g el o a nb o n d e s t a t e h o u s i n gm o r t g a g e l o a nm o d e lo fh o u s i n g s a f e g u a r d m e c h a n i s mo f h o u s i n gm o r t g a g e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得鑫鲞盘鲎或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学雠文储豁摊扒签字蹶沪，年朋3 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解岙盗盘茎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权基洼盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者鼢诳扒 签字日期：e j l 川年，月，日 导师签名- 互亏蓊 签字日期：埘多年 月弓同 第一章导论 第一章导论 1 1 研究背景 近年来世界经济进入衰退期，影响了中国外部需求的增长，而强劲的国内需 求，特别是房地产业的快速发展，成为拉动中国经济增长的重要力量。到2 0 g 1 年底，全国个人住房抵押贷款余额达5 5 9 8 亿元，是1 9 9 7 年的4 3 倍，并首次超 过房地产开发贷款余额，成为推动房地产业发展的主要力量。2 0 0 1 年个人住房 抵押贷款仅新增额就高达2 2 2 1 亿元，相当于当年g d p 的2 3 个百分点( 表1 1 ) ， 由于个人住房抵押贷款的还款率高，所以住房信贷业务的发展对改善银行信贷资 产质量起到了十分重要的作用。据统计，2 0 0 1 年，四大国有银行个人贷款中， 不良贷款率不足1 ，其中工商银行个人住房不良贷款为o 2 3 ，建设银行不良率 为1 3 5 ，均远远低于我国商业银行不良贷款率的平均水平。尽管个人住房贷款 增长迅速，由于起步晚，基数小，其占社会信贷总额的比重仍然偏低，截止2 0 0 1 年底这一比重还不到5 。比发达国家的2 0 4 0 低许多，比发展中国家的1 3 也相差很大，这说明中国的个人住房抵押贷款比重偏低，与发达国家有较大的差 距，个人住房贷款的发展空间是巨大的。因此，如何采取有力措施，大力发展个 人住房抵押贷款，推动住房消费的发展，是目前我们要研究的课题。 随着个人住房抵押贷款需求量的增加，我国几个商业银行个人住房贷款余额 占信贷总资产的比重，都将在数年内接近2 0 。一方面，个人住房抵押贷款是对 个人发放，都是房地产类的中长期贷款，其资产质量必然受到房地产产业波动的 影响，而我国房地产业整体发展仍处于起步阶段，具有相当的投机性和波动性。 自1 9 9 9 年以来连续三年，我国房地产投资的增速，大大超过其它产业的投资速 度，在商品房竣工面积大于销售面积以及空置房连年递增的情况下，我国房地产 业存在的泡沫逐渐显现。所以，在我国信用制度不完善、缺乏系统的管理经验和 数据的情况下，我们有必要借鉴西方国家防范住房金融风险的成功经验，结合我 国国情，制定住房抵押贷款的保障机制，确保个人住房贷款业务的持续健康发展。 另一方面，由于住房抵押贷款期限长，均为1 0 年以上，资产的流动性不足， 第一章导论 银行的信贷资金来源均为短期储蓄资金，这样随着个人住房贷款规模的扩大和对 银行信贷资金的大量需要，必然造成商业银行资金来源的短期性与住房抵押贷款 资金需求的长期性的矛盾，商业银行必将面i 临资金缺乏、资产流动性降低、长期 信贷风险管理难度加大等系列问题，而住房抵押贷贷款证券化对分散和转移银 行的信用风险、改善资产负债结构，扩大低成本融资、提高资本利用水平、增加 住房资金来源有十分积极的作用，如何丌展住房抵押贷款证券化，开展的时机、 模式和环境因素等成为我们研究的目的。 表1 1 个人住房抵押贷款增量及其占当年g d p 的比重 量份 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 1 项目 人个住房抵押贷款额( 亿 4 2 81 3 5 83 3 7 75 5 9 8 元) o 51 7 03 858 占当年g d p 的比重( ) 2 9 69 3 02 0 1 92 2 2 1 住房抵押贷款增量( 亿元) 0 41 1 02 32 3 占当年g d p 的比重 1 2 国外住房抵押贷款发展动态 美国在房地产金融方面一直扮演着领导者的角色，抵押贷款是其传统的、占 主导地位的住房信贷方式。在美国各家商业银行的贷款总额中，抵押贷款占四分 之一，其中住宅抵押占9 0 左右。美国的住宅抵押市场是世界上规模最火的住宅 金融市场。美国金融机构利用长期积累的经验和现代信贷管理技术，不断创造新 的住宅抵押形式，多种多样的住宅抵押贷款极大地丰富了美国住宅抵押市场。因 此，借鉴美国住房抵押贷款的经验，创造出适合我国国情的住房抵押贷款方式非 常有必要。 1 、可变利率抵押贷款。近2 0 年来，美国市场利率波动频繁，使得按固定利 率贷出抵押贷款的银行遭到很大损失，出现了资金纷纷从抵押市场抽走的现象。 第一章导论 于是，政府允许金融部门经办可变利率的抵押贷款。起初上调利率的幅度限制在 5 以内，后来由于利率涨幅过大，5 的上限已远不能弥补上涨的差距。所以，美 国监察局同意办理不受限制的可变利率贷款。贷款人必须按某些公布的利率指数 调整，并在3 0 5 0 天前通知借款人，如果借款人不接受此项调整而提前还款也不 收罚息。目前这种贷款方式在美国较为普遍。町变利率抵押贷款对贷款人有较大 吸引力，并增加抵押市场的资本流动性，保证足够的抵押资金。 2 、分享增值抵押贷款。即借款人可支付较低的利率，并以和贷款人分享房 地产的增值为代价，以保证贷款人的实际收益。这种贷款，期限一般在l o 年以 内，到期后对抵押的房地产重新估值，以便分享增值。这种贷款还有一种变通办 法，即由外来的投资者为买房者代垫一部分资金( 为买房者买房时提供一笔资金， 或分担每月付款的一部分) ，垫款由买房者按借款利率计付利息，到还清抵押贷 款本息或将房屋出售时，重做一笔借款来支付投资者的分享部分。这种方式解除 了贷款人或投资人对调整的抵押贷款利率总是落在通货膨胀之后的担忧，但一旦 房地产价格下落，银行和投资人将面临较大的风险。 3 、累进付款抵押贷款。即最初几年付款额较低，有的甚至不足于偿付当月 利息，以后每月付款额随着年薪额的增长而逐步加大。这是为刚走上工作岗位的 青年职工设计的，其收入可能随着职务的提升而逐步提高。这种贷款办法有的还 在调整付款金额的同时，根据市场利率相应地调整贷款利率。累进付款抵押，使 借款人易于支付月费，以相同的定金购买较多的住宅，但由于最初年份付款常不 足支付利息，本金逐年增加，使贷款人有更多的资金面临违约的风险。 4 、分级偿还抵押贷款。这是美国近几年出现的新的住宅抵押信贷形式，是 美国消费经济学研究成果与银行信贷理论和实践相结合的产物。这种贷款方式与 累进付款有相似之处。分级偿还抵押借款者，不是各期平均偿还贷款，而是对各 期规定不等的偿还额。一般来说，年轻的家庭收入偏低，在头几年的偿还期内， 偿还贷款的金额规定得低一些，以后由于家庭趋于成熟，收入逐渐增加，合同规 定的偿还金额定得高一些。这样，各次分期偿还贷款的金额形成梯级越来越大的 阶梯形状，因而，被称为分极偿还抵押贷款。 第一章导论 j 、反向年金抵押贷款。这是为年老的退休人员所设计的。借款人每月的退 休金不足于支付生活费用，可用自己的房屋作抵押，每月从银行得到一笔款项， 直到直息支付完为止，期限常在2 0 年。 6 、最后巨额付款方式。这种方式的抵押贷款期限通常只有3 至5 年，最初 几年只偿还少量贷款本息，其余的大宗本息在到期时一次付清。这笔贷款余额也 可以转期续借，但利率要重新商定或改为浮动利率。 7 、循环住房贷款。这种贷款对于偿还能力强、信誉可靠的购房者，不限制 其贷款额度，允许借款的购房者在已取得的贷款之外，按照同一抵押贷款合同追 加新的贷款，并顺延还款期限，但要承担较高的利率和费用。 8 、“一揽子”交易抵押贷款。这种方法即抵押加保险的方法。借、贷双方不 仅要在抵押贷款合同中规定应偿还贷款的本金、利率、期限等，同时还要规定凡 参加借款的人必须参加建筑保、财产保险或人寿保险。保险的费用由借款人负责， 由贷款的金融机构经办。同时还要求借款的买房者将应交的不动产税和住房维修 费用等也定期地交由贷款的金融机构办理。 美国住房抵押贷款的品种多种多样，其发展原因不外乎两点：其一，美国大 规模的住房抵押贷款基本上是多种私营金融机构商业银行、储蓄信贷协会、 互助储蓄银行和人寿保险公司等自发地、自主地经营的，经营风险和经营亏损均 由私营金融机构承担。这就促使这些私营机构尽量降低贷款风险，尽可能盈利， 开发更多新品种。其二，美国住宅金融市场具有充分有效的竞争机制。在住房抵 押贷款方面，无论是间接融资还是直接融资，由于存在住宅私有化程度高、公私 住宅经营机制配套齐全、融资主体呈多元化、开放的机会均等等市场气氛，使市 场竞争机制得以实施，为金融机构实施业务竞争战略、创新贷款品种提供了外部 条件。 1 3 我国住房抵押贷款的发展现状及分析 1 、住房信贷发展规模偏低 据测算，个人住房贷款在信贷总额中至少要占到3 0 一4 0 ，才能实现住房消 费拉动经济增长的预期目标。截止2 0 0 1 年底，我国住房抵押贷款余额为5 5 9 8 亿 4 第一章导论 元，占全部金融机构各项贷款余额1 1 2 3 1 4 亿元的4 9 8 ，远远低于英国5 6 、美 国5 4 、日本3 3 的永平，就是和发震中国家马来西来2 3 、泰国】3 、菲律宾 儿的水平相比，差距也不小，因此我国的个人住房信贷比重偏低，还大有潜力 可挖。 2 、住房信贷增速放缓 表卜2 是近几年我国个人住房贷款余额的变化情况，表卜3 是河北省建设银 行个人住房抵押贷款余额的变化情况，通过这两个表，可以很容易地看出住房信 贷增速放缓的迹象。另外，通过中国金融年鉴，我们还可以估算出1 9 9 9 2 0 0 1 年 四大国有银行住房贷款增长额大约为9 0 0 亿、1 9 5 2 亿、1 9 9 0 亿元，也显示出明 显的增速放缓的趋势。 表卜2 个人住房贷款增长情况表 年份个人住房贷款余额个人住房贷款年增长额 数额( 亿元)增长率( )数额( 亿元)增长率( ) 1 9 9 7i 3 8 一 1 9 9 84 2 63 0 9 62 8 9 一 1 9 9 91 3 5 81 8 89 3 22 2 2 5 2 0 0 03 3 7 71 4 8 72 0 1 91 1 6 6 2 0 0 1 5 5 9 8 6 5 82 2 2 l1 0 表卜3 河北省建设银行个人住房贷款增长情况表 年份个人住房抵押贷款余额( 亿元)同比增长( i 0 ) 1 9 9 8 4 1 9 9 91 22 0 0 2 0 0 03 01 5 0 2 0 0 13 93 0 2 0 0 24 72 0 s 第二章庄房抵押贷款发展趋势研究 第二章住房抵押贷款发展趋势研究 近几年，住房产业作为国民经济新的增k 点和消费热点得到迅速发展，作为 有效连接生产与消费环节的住房消费信贷起到了非常关键的促进作用。因此，发 展住房信贷作为促进消费、拉动经济，调整结构的一项重要措施，已引起经济界、 金融界的高度重视。 2 1 发展住房抵押货款的意义 2 1 1 有力地拉动国民经济，实现持续稳定的增长 国民经济经济快速、持续、稳定增长的前提是社会投资需求与消费需求的基 本平衡，但由于种种原因还存在着生产相对过剩、消费需求不足、供给结构不合 理、经济拉动乏力的现象，经济与消费环节之问似乎缺少一个有效的“牵引力量”。 若能有效地将消费信贷引向“前台”，扮演实现从生产到消费的“牵引者”，启动 消费成为当前工作的重中之重。而住房消费是社会与个人消费的主要组成部分， 它与社会消费品的比例已达1 ：1 4 。我国城镇居民储蓄已达7 3 7 6 2 亿元，这给启 动居民住房消费提供了空间与可能。在各项扩大投资政策的全面启动与逐步到 位，而出几形势仍不乐观的情况下，加速发展住房信贷来促进并最终实现生产、 消费的均衡，对拉动国民经济的发展就具有十分重要的现实意义。 2 1 2 住房贷款成为推动房地产业发展的主要力量。 1 9 9 6 年以前，金融机构主要是对房地产开发商直接放贷。然而1 9 9 2 - 1 9 9 3 年席卷全国的“房地产热”及随后几年的资产“缩水”使大量房地产贷款成为不 良货款。为规避风险，自1 9 9 6 年起银行从向开发商贷款转变为积极向购房者贷 款。随着住房消费的启动，个人住房抵押贷款增长迅速，并直接拉动了住房需求。 1 9 9 8 年以来，个人住房贷款余额迅速上升，到2 0 0 1 年底，全国个人住房抵押贷 款额达5 5 9 8 亿元，比1 9 9 7 年来增加了5 4 2 5 9 5 亿元，增长了3 2 5 5 倍( 见表卜2 ) 。 2 0 0 1 年个人住房抵押贷款仅新增额就达2 2 2 1 亿元，相当于g d p 的2 3 个百分 第二章住房抵押贷款发展趋势研究 点( 见表卜1 ) 。个人住房抵押贷款的迅速增长带来了住房销售面积的快速增长， 1 9 9 6 年房屋销售增长0 0 7 ，1 9 9 8 年急增到3 5 2 4 ，其中个人商品住宅销售增 长虽快，年增幅在3 3 4 8 之间。从销售额增长情况看，近年来销售给个人的商 品房年增长是同期商品房销售额增长的1 5 - 2 倍( 见表2 3 ) 表2 11 9 9 8 年以来个人住房销售增长表 房屋销售增长个人购买商增长商品房销售额增长给个增长 年份 面积 ( 呦 品住宅 ( )( 亿元)( ) 人 ( ) 1 9 9 67 9 0 0 4 l- 0 0 73 6 6 6 8 29 6 31 4 2 7 1 31 3 4 7 1 9 9 79 0 1 0 1 71 4 0 55 2 3 3 7 24 2 7 31 7 9 9 4 8 2 6 0 99 4 6 9 1 9 9 81 2 1 8 5 33 5 2 47 7 9 2 6 24 8 8 92 5 1 3 33 9 6 71 4 7 425 5 6 9 1 9 9 91 4 5 5 651 9 4 61 0 4 0 8 5 03 3 5 72 9 8 7 8 71 8 8 81 8 6 772 6 6 9 2 0 0 01 8 6 3 7 12 8 0 31 4 4 6 4 3 83 8 9 73 9 3 5 43 1 73 1 6 9 46 97 2 0 0 12 0 7 7 9 21 1 4 94 6 2 51 7 5 44 0 2 1 62 6 8 9 2 1 3 住房抵押贷款是我国城市化发展的主要力量 中国人民银行的报告指出，未来一段时期内我国的房地产业有较大的发展空 间，到2 0 1 0 年我国城市化率将达4 6 ，城市人口将达6 4 亿人，净增1 9 亿人， 每年新增人口1 8 5 2 万人，城市人口的迅速增长无疑会对住房和基础设施建设带 来巨大需求。目前我国城镇人均住房面积约为2 0 平方米，预计到2 0 2 0 年，将增 加到3 0 平方米，从“每户一套房”基本变成“每人一间房”。因此在未来的十年 中，住宅市场存在着巨大的需求，而住房抵押贷款正是解决这种需求的催化剂。 根据建设部“住宅金融制度改革课题”组对中国的东、中、西部的三个代表城市 上海市、武汉市、成都市的调查，在统计分析的基础上，提出了2 0 l o 年住宅需 求和住宅资金需求的预测结果( 见表2 - 2 、表2 3 ) 。从结果可以看出将来个人对 住房资金的需求是巨大的，年均增幅上海市和成都市均在7 以上，也都超过国 民经济增长的幅度，因此住房抵押贷款是推动中国城市化发展的重要力量。 7 第二章住房抵押贷款发展趋势研究 表2 - 2 住宅需求预设结果 重建 考虑行每人平考虑行 重建和市区每和再 住房需住房需全市政区划均住房政区划市区住 开发城市再开靛户平均 房，数求面积求户数人口时的人存量面时的住 面积人u住房 口积房面积 户数 2 0 1 0 缸万人万人m 人万m 2万m 2 、 p万户万户万m 2万户 上海1 3 7 51 1 6 9 2 663 1 6 0 44 3 923 94 8 969l3 7 2l58 成都i 1 0 05 3 12 4 0 1 2 7 7 41 9 0291 8 3275 4 663 武汉 8 2 96 0 51 871 1 3 2 92 1 931 01 9 5386 1574 表2 - 3 住宅资金需求预测结果 公积台( 亿 商业贷款( 亿元1台计( 亿元) 2 0 0 0 2 0 1 0 元) 口 台计 个人口开发商口个人口+ 口开发商口合训口+ 口 口= 口+ 口 上海市8 7 583 3 9 04 3 8 3 597 2 2 634 2 6 623 8 3 68 1 0 2 年均增长 】4 192 650 372 375 450 363 7 武汉市4 9 1 4 481 0 261 4 759 401 0 261 9 66 年均增长25 502 4 94 967 ll4 194 957 4 成都市1 522 64 2 5 242 7 884 l62 5 242 94 年均增长 74 785 881782 l8 2 2 81 78 】8 2 1 4 有利于提高城镇居民的购房支付能力，促进总体生活质量 的提高 目前，我国城镇居民的生活水平已从温饱型向小康型过渡，而住房作为最基 本的消费需求，已成为衡量居民生活水平高低的一个重要标志。我国城镇住房制 度改革的货币化已经实施，居民潜在的住房消费欲望将会逐步转变为现实购买 力。住房不同于一般的生活资料，它的价值相当于一个家庭成员年收入的8 - 1 0 倍，甚至更多。许多购房者存在经济承受能力与所需消费品价格之间差距的矛盾。 第一二章住房抵押贷款发艘趋势研究 靠个人积蓄来解决住房，将延缓生活质量提高的时间。加快发展住房消费信贷， 促进住房消费的有效需求，使居民由购买愿望转变为现实，从而提高人民的居住 水平与生活质量。 2 1 5 有利于商业银行调整信贷结构，促进经营品种多样化 国民经济结济结构和产业政策的调整实施以及市场的变化，给商业银行经营 与业务拓展带来广阔前景。由于历史原因，各商业银行特别是四大国有商、i l 银行 的信贷投向主要是工业生产与商业流通，风险相对集中并已形成了大量的不良资 产，严重影响了商业银行的经营能力与竞争能力。由于对工业生产、商业流通的 大量信贷投入，对消费信贷相对地投入较少，加剧了生产与需求的矛盾。发展消 费信贷业务对各家商业银行无疑是一个“利好”的消息，纷纷以发展个人住房消 费信贷作为一个突破口，对信贷投入的方向与切入点进行了重大调整。以中国工 商银行为例，1 9 9 9 年住房贷款计划增量就达4 0 0 亿元，占全行贷款计划增量的 2 0 ，并要求至2 0 0 0 年住房贷款存量达到全行各项贷款的l0 以上，把住房信 贷提高到工商银行调整信贷结构、改善经济效益并服从和服务于国民经济的发展 全局的一个战略高度。 2 2 发展住房抵押贷款存在的制约因素 2 2 1 个人信用制度不完善 长期以来，我国商业银行主要是为企业提供生产性信用，所形成的信用制度 也是针对企业的。要发展针对个人的消费作用，就要建立个人信用制度。所谓个 人信用制度，是指对个人的身份证明、个人账户、收入来源、个人可支配的用于 抵押的资产以及过去的信用状况记录、评定的制度。建立该制度要以存款实名制、 个人财产破产制度等相关制度的建立与完善相配套，并且还要有强大的数据库系 统，以便储存、调用贷款申请人的相关资料。我国自2 0 0 0 年4 月1 日开始实行 存款实名制，但尚未实行家庭财产登记制、个人财产破产制度，也没有个人资信 状况信用等级的专业信用认定机构。在实际操作中，严重的信息不对称使得银行 第二章住房抵押贷款发展趋势研究 难以建立个人消费信贷风险防范机制，从而阻碍了个人住房抵押贷款的开展，是 制约个人住房抵押贷款发展的瓶颈。 2 2 2 居民预期收入下降、预期支出增加 目前的住房抵押贷款存在着“雷声大，雨点小“的问题，这同居民的消费心 理有非常重要的关系：一是目前我国居民的消费谨慎动机增强，国有企业职工下 岗、政府机构改革、社会福利及医疗制度改革等使人们的收入预期减少，消费预 期加大。 2 2 3 高房价与低收入的矛盾 高房价与低收入的矛盾致使居民购房承受力受到限制，成为制约我国住房信 贷发展的主要因素。对比国外住房抵押贷款的经验，合理的房价收入比应在3 - 6 倍之间，否则就会因为居民的承受力不足而导致住房信贷风险加大，而我国的这 - - e l 例高达1 0 倍以上，个别大城市甚至超过1 5 倍。房价居高不下的原因：一是 城市拆迁安置费用过大，地皮炒卖严重；二是前几年政府干预过多、政策不稳定， 对房地产采取限制措施，各种税费偏高；三是房地产商追求高额回报等。2 0 0 1 年，河北省在岗职工平均工资8 7 3 0 元，而全省商品住宅平均售价为1 3 3 0 元平 方米，房价与家庭年收入比在1 0 ：1 左右。现以三口之家计算，家庭收入不超过 1 7 0 0 0 元。如果贷款1 0 万元购房，除去首期付款外，分1 0 年还清，每月还本付 息1 0 8 9 2 元，一年需累计还款1 3 0 7 0 4 元；若分2 0 年还清，每月还本付息6 9 2 4 元，一年需累计付款8 3 0 8 8 元。显然相对于目前普通职工收入状况而言，这种 还贷购房无疑会令许多人望而却步。巨大的潜在的市场需求由于价格过高无法转 化为现实购买力。 2 2 4 居民负债消费观念尚未完全形成，贷款手续繁杂 由于传统的福利分房体制的影响，使得居民在心理上对住房商品化存在抵触 情绪。究其原因，一是几十年来我国一直实行福利性分房，职工对低租金住房、 优惠价购房习以为常，心理上在短期内难以克服“自己掏钱买房”的障碍；二是 第二章住房抵押贷款发展趋势研究 我国居民历来崇尚节检，多年“量入为出”的传统消费观念妨碍负债购房；三是 目前的住房租金较低，许多居民定肯租房也不愿意买房；四是部分职工对国家的 房改政策心存疑虑，住房的解决和改善仍寄希望于福利分房等。此外，过于繁杂 的借贷手续，也令消费者望而却步。根据个人住房贷款的操作程序，办理过程涉 及银行、房地产商、保险公司、房地产交易所、房产评估所、公证处、本人工作 单位等多个部门；在支付利息之外还要承担高额费用，如保险费每年按房价1 o ， 房地产评估费按房价的5 ，抵押物登记费按房价的3 0 ，公证费按贷款额的 0 5 一2 计算，贷款1 0 万元大概要承担4 0 0 0 元左右的费用，增加了购房人的负 担，不可避免地影响住房贷款的积极性。 2 2 5 住房贷款品种单一，实际贷款期限较短 目前商业银行的住房消费贷款基本上实行固定利率的等额偿还方式，无法满 足不同收入、不同年龄和不同偏好的居民需求，从而缺乏足够的吸引力。个人住 房贷款期限最初规定最长为2 0 年，1 9 9 9 年，人民银行进一步放宽贷款条件，规 定最长可为3 0 年。在实际操作中，由于各种原因银行贷款期限多在1 0 年左右， 有的甚至只有3 - 5 年，造成居民还贷负担过重，难以承受。比如，l o 万元贷款， 期限1 0 年的月均还款额为1 0 8 9 2 元，3 0 年的月均还款额为5 7 2 。8 2 元，后者几 乎仅为前者的一半，居民每月的还款负担有较为明显的区别。 2 2 6 银行的个人住房信贷风险难以得到有效控制 l 、银行难以对借款人的资信状况作出准确的评估以及借款人的未来收入的 不确定性。一般来说，银行方面只了解贷款申请人的一些普通资料，如在什么地 方工作、从事什么职业、性别、年龄等，对于申请人的实际收入、信用状况就不 那么容易了解了。按照国外消费信贷通行的规则，为了保证家庭住房消费信贷的 偿还能力，住房支出与收入比率一般控制在2 8 一3 3 之间。由于我国居民收入中 包含着许多非货币化收入和“灰色收入”，并且普遍存在着国营企事业单位开出 的收入证明往往偏低，私营企业开出的收入证明往往偏高，银行无法确切计算和 查证贷款申请人的实际收入水平。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信 蔓三垩堡星篓塑箜塾壅垦丝垫竺窒 用评估、个人资信调查及个人破产制度，银行也无法调查确定申请人目前是否有 负债，过去是否有不良信用记录，个人信用难以准确把握。此外，随着市场经济 改革进程的深入，出现宏观经济波动、企业兴衰变化是正常现象，借款人在还款 期间可能出现收入下降或下岗失业等情况，也会导致贷款本息不能如期偿还。对 于贷款申请人的信用调查的种种不确定因素以及借款人未来收入的不确定性，迫 使银行在发放住房消费贷款时不得不小心谨慎地进行，无形中放慢了个人住房贷 款的发展步伐。 2 、抵押物处置令银行倍感头疼。虽然个人住房贷款规定借款人如发生违约， 连续6 个月不能按期偿还贷款本息，银行有权处置抵押物，但需要借款人同意， 否则只能通过法院强制执行，银行需耗费大量人力、财力和物力，有时甚至得不 偿失。对此，法院首先进行调解，调解不成，才进行判决。而法院在判决时考虑 的问题很多，并不是纯法律问题，债仅人银行只是其中的一个方面。特别是因客 观原因导致职工下岗、失业、疾病或收入大幅下降等因素影响还款的，法官作出 的判决往往对银行不利。即使银行费尽九牛二虎之力，通过种种途径取得抵押物 的处置权，最令银行头疼的就是抵押物的处置问题。因为现阶段我国房地产二级 市场还没有完善，处置抵押物的执行机构也不明确。可以想象，如果没有一个较 好的法律环境，银行不可能把抵押物收回；如果没有完善的住房二级市场，收回 的房子也较难变现或足值变现。 3 、第三方担保形同虚设。目前，办理个人住房贷款，银行要求提供第三方 保证，以此来承担连带责任保证，但这往往是形同虚设。首先，提供第三方保证 的是自然人或法人，很难预测其长时间的担保能力。在提供担保的形式上，银行 一般采取由房地产开发商提供全程担保方式。与其他企业相比，房地产受政策等 因素制约更大，自身的资产负债率更高，其发展也呈明显的波浪型，往往几个项 目失误，就会面临亏损甚至倒闭的风险。因此，在个人住房贷款过程中，第三者 为借款人提供担保保证，对银行贷款风险的防范与控制效果不佳。 4 、银行还面临酋期付款虚假的风险。依据个人住房贷款的规定，借款人以 所购房全部价款的3 0 或4 0 作为首期付款，银行工答人员在发放贷款时往往注 第= 章住房抵押贷款发展趋势研究 重借款人的还款能力，而忽视了对首期付款的审查，如果借款人的首期付款不是 自有资金，而是民间借贷，肯定会严重影响借款人的还款能力，结果导致风险增 大。 2 2 7 银行面临流动性风险和成本高、利润低的问题 个人住房贷款的资金来源主要以银行的活期负债为主，期限较短，而住房贷 款期限一般较长，最长达到3 0 年，变现能力差，银行存在短期资金来源与长期 资金占用的矛盾。随着个人的住房贷款的迅速发展，在信贷资产中的比率逐步提 高，商业银行将面临较高的流动性风险。另一方面，我国推出的个人住房信贷是 根据人民银行个人住房贷款管理办法办理的，其利率要比同一期限的其他贷 款利率低一个档次，且无政府财政贴息。对于银行来说，虽然个人贷款是按月还 本付息，比公司贷款要快，但实际上开展个人住房贷款业务等于一种零售业务一 一成本高、利润低、手续繁杂，银行只能获得微利。 1 9 9 9 年9 月份人民银行交个人住房消费贷款利率由原5 个档次调整为卜5 年和5 年阻上两个档次，前者执行6 个月以下的流动资金贷款利率，后者执行1 年期短期贷款利率，不浮动。而对工商企业的贷款不仅利率相对高，而且还允许 银行浮动利率。由此我们不难看出，个人住房消费贷款收益低于同期固定资金或 流动资金贷款的收益。为了说明这观点，我们作如下计算：假设借款人能按期 履约，个人住房消费贷款本金为a k ，期限为n ，季利率为i ，期间利率不发生变 化，按季等额还本付息，收回的贷款本金再投入个人住房贷款，贷款期为发放日 至n 期结束，即n k ，k 为第几期，仅循环一次。则： 初始投入a 。，利息收入： l 。= n a 。i ( 1 + i ) “ ( i + i ) 也一i 卜a 。 第一期收回本金再投入的利息收入： l = ( n 一1 ) a 。i ( 1 + i ) “1 ( 1 + i ) “。1 - 1 一a 第k 期收回本金再投入的利息收入： l k = ( n k ) a 。i ( 1 + i ) “4 ( 1 + i ) “- 1 一a 。 将各期所得利息累加，就是个人住房贷款的利息收入。假设贷款本金a o 为 第二章住房抵押贷款发展趋势研究 1 0 0 万元，期限为5 年2 0 期，季利率为1 4 6 2 5 ，如表2 - 5 ( 利息收入均为静态 比较) ： 表255 年期住房贷款于企业贷款利息收入比较 j本金贷种期限利率利息差额 l1 0 0 万元个人住房贷款5 年 5 8 5 2 3 6 2 9 4 元o 1 0 0 万元半年短期贷款5 年 5 8 5 2 7 9 0 0 0 元一4 2 7 0 6 元 】0 0 z c , a1 年短期贷款5 年 5 8 5 2 9 2 5 0 0 元一5 6 2 0 6 元 1 0 0 万元卜3 年长期贷款5 笠 5 8 5 2 9 7 0 0 0 元6 0 7 0 6 元 1 0 0 万元35 年长期贷款5 年 58 5 3 0 1 5 0 0 元一6 5 2 0 6 元 1 0 0 万元5 年期贷款5 年 5 8 5 3 1 0 5 0 0 元一7 4 2 0 6 元 注：半年期、一年期、卜3 年期以及35 年划贷款均为收回再贷，累4 t + 5 年的贷款利息收入。 从以卜比较分析，同样是五年期贷款，利息差最大的是7 4 2 0 6 元，最少也有 一一1 2 7 0 6 元。低收益影响了个人住房消费贷款的发展。 2 3 住房抵押贷款制度的比较分析 随着我国城镇住房体制改革的深入，住房已由实物分配转为货币分配，住房 建设与消费逐步成为国民经济新的增长点。一般认为，金融业的鼎力支持是住房 消费成为消费热点不可缺少的配套手段，对居民发放购房贷款能促成居民的未来 购买力向当期购买力的转移。但目前住房消费信贷现状仍不客乐观。下面通过比 较几个发达国家住房抵押贷款的成功经验，探讨适合我国住房抵押贷款的发展途 径。 2 3 1 美国的住房抵押贷款制度 美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家，拥有世界上最大 的住房抵押贷款市场体系。该体系是市场主导型的，由规范动作、有机衔接的住 房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场构成。美国政府正是利用这种完善的 市场体系来帮助中、低收入家庭购房，以实现其政府目标“要为所有美国人 提供体面和合适的居住环境”。 第二章住房抵押贷款发展趋势研究 2 ( ) 世纪2 ( ) 年代末爆发的经济危机，使众多债务人破产，大批银行、保险公 司倒闭，进而引发了全国性的信用危机，严重动摇了美国金融基础，给房地产业 带来巨大冲击。为了重塑信用制度，恢复银行对房地产业贷款信心，美国政府于 3 0 年代成立了联邦住房管理署( f h a ) 与退伍军人管理局( v a ) ，向普通公众和 退伍军人抵押贷款提供保险。由于政府出面提供担保，使抵押贷款的风险大大降 低。同时，f h a 还担保，借方抵押的不动产到了银行名下不能兑现时，由政府收 进这些被抵押的不动产，或补偿银行和融资机构的损失。f f l a 还利用杠杆迫使银 行等融资机构提高融资比例，延长还款期限，使贷款额达房价8 0 一8 5 ，贷款期 限由51 0 年延长至2 0 3 0 年，最长可达3 5 年。但是越来越多的家庭拥有了自己 的住房。截止1 9 9 7 年底，全美白有住房占6 6 7 以上。 贷款期限的延长，使住房抵押贷款的流动性风险增加，在贷款利率不断波动 的条件f ，金融机构的利率风险更是大增。金融机构用于住房抵押贷款的资金多 数来自储蓄存款和同业拆借，资金来源不稳定。为解决这一问题，美国政府从 7 0 年代开始建立抵押贷款二级市场。以金融机构持有的抵押债仅为担保，发行 融资债券，即政府国民抵押洳会和联邦住宅抵押公司，既向抵入收者和偏低收入 者提供抵押贷款，也向一级市场的贷款机构购买按揭，具体是购买经f h a 或v a 保险过的贷款、普通按揭等，以购买的抵押贷款为担保发行证券。并对证券收益 担保，使金融监管机构视此与政府财政债券一样为无风险证券。这不仅解除了证 券投资者对证券收益不确定的拖延支付的后顾之忧，同时也使抵押贷款证券成为 受人欢迎的新型投资工具。 在政府机构和政府设立企业的示范作用与市场场准入自由政策的指引下，大 量私营金融机构自5 0 年代进入抵押二级市场，主要致力于大额抵押贷款证券化。 私营金融机构的进入使美国住宅抵押二级市场形成三