（工商管理专业论文）商业银行个人住房贷款风险与防范(1).pdf

摘要 我国商业银行自1 9 8 5 年开展住房抵押贷款以来，个人住房抵押贷 款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。尤其是近几年来，随 着城市化进程加快，个人住房消费市场非常活跃。当前，个人住房贷 款已成为促进消费、拉动经济，调整银行信贷结构，形成银行效益的 新的增长点。 虽然我国的个人住房贷款业务有了明显的发展，但在发展过程中 依然存在着许多风险，诸如市场风险、利率风险、法律风险、抵押物 风险、信用风险等。能否认清并有效化解这些风险，将在很大程度上 影响个人住房贷款业务健康和快速发展。正因为如此，本人选择了个 人住房贷款的风险与防范作为硕士学位论文，力图通过分析我国目前 商业银行个人住房贷款风险的表现，找出个人住房贷款风险的成因， 并借鉴典型国家和地区个人住房贷款风险防范的先进经验，探讨我国 商业银行防范个人住房贷款风险防范的手段和对策，为我国商业银行 个人住房贷款业务的发展提供参考。 本文首先概要地介绍了我国房地产市场和个人住房贷款的发展 情况，同时指出在目前个人住房贷款存在大量的风险隐患，提出本文 主要研究的问题和方向个人住房贷款风险与防范。 其次论述了目前我国商业银行个人住房贷款业务风险分类及其 表现。目前我国商业银行个人住房贷款存在的风险主要有：信用风险、 抵押物风险、法律风险、银行内部管理风险、以及其他风险如：流动 性风险、经济风险、利率风险。 第三，通过一个假按揭的案例，说明个人住房贷款风险的危害性， 同时进一步对我国商业银行个人住房贷款业务风险的成因进行详细 分析。主要从个人住房贷款市场的信息不对称、社会缺乏统一的信用 体系、房地产市场发展不规范、政府在个人住房贷款风险防范中的作 用机制尚未完全建立、银行管理制度不健全，风险管理方法及风险意 识相对落后等角度来探讨原因。 第四，针对我国商业银行个人住房贷款的各种风险，提出了建：立 我国个人住房贷款风险防范体系的基本构架，并从商业银行内部的经 餐管理和外部社会环境两个角度提獭了其体的个人住房贷款风险防 藏措施帮对麓。 通过上述分析，本文认为在个人住房贷款风险防范中，应当充分 发挥国家、社会、银行、中介魏作用。只有通过国家、社会、银行、 中介、个人的努力，构建个完整的、统一的风险防范体系，才麓防 患于未然，才能促进房地产市场健康、稳定的发展。 关键词：落业银行、个人住房贷款、风险、防范 a b s t r a c t s i n c et h ec o m m e r c i a lb a n k si nc h i n ah a v eu n d e r t a k e n t h e h o u s i n g - m o r t g a g e dl o a ni n1 9 8 5 ，t h ev o l u m eo fh o u s i n g m o r t g a g e dl o a n a n dt h eh o u s e st h a ti n d i v i d u a l sb o u g h th a v eb e e ne n h a n c i n gy e a ra f t e r y e a r e s p e c i a l l y i nr e c e n t y e a r s ，w i t h t h e r a p i dd e v e l o p m e n t o f u r b a n i z a t i o n ，t h em a r k e to fi n d i v i d u a lh o u s i n g - m o r t g a g e dl o a n i sv e r y a c t i v e t h e r e f o r e ，t h eh o u s i n g m o r t g a g e dl o a n ，w h i c hi sm o s te f f e c t i v e c o n n e c t i o nb e t w e e np r o d u c t i o na n dc o n s u m p t i o no fh o u s i n g ，b e c o m e s i n c r e a s i n g l yi m p o r t a n t a i t h o u g hs o m ea c h i e v e m e n t sh a v eb e e nm a d e ，w es h o u l dr e a l i z e t h a tt h e r ea r eq u i t eaf e wl a t e n tr i s kf a c t o r ss u c ha sm a r k e tr i s k i n t e r e s t r a t er i s k ，t a wr i s k ，m o r a lr i s ka n dc r e d i tr i s k w h e t h e rt h ec o m m e r c i a l b a n k sc a nr e c o g n i z ea n d _ e l i m i n a t e t h e s er i s k so rn o tw i l ls e v e r e l y i n f l u e n c et h eh e a l t h ya n dr a p i dd e v e l o p m e n to fh o u s i n g t m o r t g a g e dl o a n b e c a u s eo ft h i s ic h o s et h et o p i c ”t h er i s ka n dp r o t e c t i o no fi n d i v i d u a l h o u s i n g m o r t g a g e dl o a n ”a sm ym a s t e r sd e g r e e d i s s e r t a t i o n 。t h e d i s s e r t a t i o nt r i e sh a r dt of i n dt h ec a u s eo ft h eh o u s i n g m o r t g a g e dl o a n r i s ko fc o m m e r c i a lb a n k si nc h i n ab ya n a l y z i n gt h ep e r f o r m a n c eo ft h e h o u s i n g m o r t g a g e dl o a r lr i s k ，a n dt h e np u t sf o r w a r d t h ec o u n t e r m e a s u r e s t oe l i m i n a t et h er i s k so fh o u s i n g m o r t g a g e dl o a nf o rt h ec o m m e r c i a l b a n k si nc h i n ab yu s i n ge x c e l l e n te x p e r i e n c eo ft y p i c a lc o u n t r i e so r r e g i o n sf o rr e f e r e n c e 。 f i r s to fa l l ，t h et h e s i s b r i e f l yi n t r o d u c e st h ed e v e l o p m e n t o ft h er e a l e s t a t em a r k e ta n di n d i v i d u a lh o u s i n g m o r t g a g e dl o a ni no u rc o u n t r y , m e a n w h i l ei n d i c a t e s t h a tt h e r ea r e m a n y l a t e n tr i s k s i n h o u s i n g m o r t g a g e dl o a na n dp o i n t s o u tt h ei s s u e st h a tt h ed i s s e r t a t i o n w a n t st os t u d y n e x t ，t h ep a p e rc l a s s i f i e st h e r i s k s ：b o r r o w e rr i s k ，p r o j e c tr i s k ， d e t e r i o r a t i o no fe c o n o m i cc o n d i t i o n s ，l a wr i s k ，m o r a lr i s k ，b a n k m a n a g e m e n tr i s k ，l i q u i d i t yr i s k ，e t c ，a n d s h o w st h e i r r e s p e c t i v e p e r f o r m a n c e sa sw e l l 。 a n dt h e n ，t h ep a p e rm a k e sad e e pa n dt h o r o u g ha n a l y s i si n t o t h e c a u s e so ft h ea b o v e m e n t i o n e dr i s k st h r o u g ha 。c o n c r e t ei n s t a n c e m a k i n g a s t u d y o ft h er e a s o n sm a i n l yf r o mt h ep o i n t so fv i e wi n c l u d i n g a s y m m e t r yo fi n f o r m a t i o no ni n d i v i d u a lh o u s el o a nm a r k e t ，l a c ko fu n i t e d c r e d i ts y s t e mi ns o c i e t nn o n s t a n d a r dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e t ， u n c o m p l e t e de s t a b l i s h m e n to f a c t i v em e c h a n i s mo np r e s e r v i n gf r o m i n d i v i d u a lh o u s el o a nr i s kb yt h eg o v e m m e n t ，u n d o u n db a n km a n a g i n g s y s t e m ，a n dr e l a t i v e l yl a g g a r d r i s k m a n a g e m e n t m e t h o d & r i s k c o n s c i o u s n e s s 。 f t h ef o u r t h a i m i n ga tt h er i s k sw h i c hh a v eb e e nf o u n di nc o m m e r c i a l b a n k si n c h i n a ，p u t s f o r w a r dt h eb a s i cf r a m e w o r kt oe s t a b l i s h c o u n t e r m e a s u r e s y s t e m o f h o u s i n g m o r t g a g e d l o a na n ds e t s u p c o u n t e r m e a s u r es y s t e ma n dp o l i c yf o rh o u s i n g m o r t g a g e dl o a nf r o mt h e p o i n to fb u s i n e s sm a n a g e m e n ti n s i d ec o m m e r c i a lb a n k sa n d e x t e r n a l 一 s o c i a le n v i r o 纛m e n t j t h r o u g ht h ea b o v ea n a l y s e s ，t h i sd i s s e r t a t i o ni s o ft h eo p i n i o nt h a t t h er o l e so ft h es t a t e ，s o c i e t y , b a n ka n di n t e r m e d i a r yo r g a ns h o u l db e a d e q u a t e l yb r o u g h ti n t op l a yo np r e s e r v i n gf r o mi n d i v i d u a lh o u s el o a n r i s k ，o n l yt h r o u g ht h ee f f o r t so ft h es t a t e ，s o c i e t nb a n k ，a n di n t e r m e d i a r y o r g a nt oc o n s t r u c tai n t a c ta n du n i t e dr i s kp r e v e n t i o ns y s t e m ，c a nt h er e a l e s t a t et r a d ed e v e l o pi nah e a l t ha n ds t a b l ew a y , n i p p i n gi nt h eb u do fa l l a d v e r s ef a c t o r s k e y w o r d s ：c o m m e r c i a lb a n k , i n d i v i d u mh o u s i n g m o r t g a g e dr o a n ， r i s km a n a g e m e n t 西南财经大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行调查和研究工作所取得的成果。学位论文中除正文对于直接引 用的文字、数据或事实资料已经加以注释外，本学位论文不包含他人 已经发表或撰写过的研究成果，也不包含他人为获得西南财经大学或 其他教育机构等的学位证书而使用过的材料。对本学位论文做出重要 贡献的单位、团体、企业和个人，均已在文中以明确方式表明。因本 学位论文引起的知识产权纠纷概由本人负责，并承担由此引起的法律 后果。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此申明 学位论文作者签名：李熹 2 0 0 5 年5 月2 6 目 第一章绪论 房地产业是国民经济的基础产业。从开发建设过程所需要的上游 产品和建成后的服务对象来看，它的关联度很高、产业链很长，涉及 建筑、建材、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺等5 0 多个国民 经济产业部门。据美国、日本等发达国家的统计数据显示，房地产业 产值每增长1 个百分点，可带动其他部门产值增长1 5 2 个百分点。 在这些经济发达国家，房地产值占g d p 的比重一般在1 0 2 0 之间。 房地产业作为国民经济的支柱产业，在国民经济中起着举足轻重的作 用。 我国的房地产业是从党的十一届三中全会以后，伴随着国家经济 体制改革发展起来的。1 9 7 9 年，在不全面触动传统住房分配体制的 前提下，中国政府开始了局部性的房改试验，由此拉开了中国房地产 业发展的帷幕。1 9 9 4 年，”国务院印发了我国住房制度改革的纲领性 文件国务院关于深化城镇住房制度改革的决定。1 9 9 8 年，召 开了全国深化住房制度改革和加快住房建设工作会议，随后国务院颁 发了关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知， 明确提出深化城镇住房制度的目标是：停止住房实物分配，逐步实行 住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供 应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。此举把中国房地 产业推向了市场化发展的道路，中国房地产业由此迎来了发展的春 天。2 0 0 3 年8 月，国务院下发国发 2 0 0 3 1 8 号国务院关于促进房 地产市场持续健康发展的通知，明确提出充分认识房地产市场持续 健康发展的重要意义，首次将房地产业放到了国民经济支柱产业的地 位。 要促进房地产业的迅猛发展，需要房地产金融的大力支持。房地 产金融业与房地产业之间存在着紧密的互相依存、互相支持、互相促 进、戈同发展的关系。特别是个人住房按揭贷款的迅速发展，极大的 拉幼了房地产市场的需求，促进了房地产市场的繁荣。1 9 8 5 年，中 嚣建设银行深圳分行开始办理售房按羯贷款。1 9 9 2 年，为了配合住 房制度改革和满足个人住房消费市场的需求，中阕人民建设银行颁发 了中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款办法，在全 国建设银行系统齐始全曩攘行个人睡痨贷款。1 9 9 8 年，中溺人民银 行出台了个人住房贷款管理办法，规定个人住房贷款业务可以在 所有城镇办理。1 9 9 9 年，中国人民银行又出台了关于开展个人消 费麓贷戆指导惫见，进一步放宽了个人住房贷款的条饽。隧簧政策 的支持，我国的个人住房贷款业务褥以迅猛发展。个人住房贷款成为 一种新的消费热点和新的经济增长点，成为推动了整个房地产业发展 瓣生力军，解决了大多数入“居者有英屋”的梦想。据有关酃门统计， 截止2 0 0 4 年1 2 月3 1 日，我国四大鞠有商业银行包括工商镁行、农 业银行、中国银行及建设银行的个人住房贷款余额达1 3 万亿元。 毽需要弓| 怒我稠注意既是，中长期个人住房贷款酶风险在业务大 规模发展后的3 5 年里也逐渐地暴露和显现。嚣前已经进入了这个 风险暴露和显现的高危时期。而且在大力拓展个人住房贷款业务的头 几年，各赛鲎镁行为了争夺市场，扩大市场份额，一嗪麓化赞款手续， 对捆关材料没有严格审套，有的甚至接受借款入的一些虚假孝才料，进 行恶性竞争，不仅造成了极坏的社会影响，更埋下了不少隐患。近几 年来，个人住痨贷款懿风险牙始漫慢凸现，最终不少离监银行鸯己威 了最大的受害稽。中国建设银行公布，截止2 0 0 4 年末，全行个人住 房贷款不良余额为4 2 0 6 亿元，不良率为1 2 3 。 2 0 0 3 年6 月藿家事诗潘公毒，孛鞫建设银行广东省8 家支罨亍信贷 抽黉发现高达10 亿元的假按揭。2 0 0 5 年，中圈银行j e 京分行在对 零售按揭贷款进行内部稽核时发现“森豪公寓”开发商北京华 运达房遗产开发有限公司以员工名义，虚擒房屋买卖合霜、擒供虚缓 收入证明套取按揭贷款及蓬复按揭贷款，并将按揭得到的资金转移至 外地，致使该项目的工糕被停工，形成烂尾工程，涉及的住房贷款 6 4 5 亿元。 如果商业锻行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有 效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为 商业银行的一个不容忽视的风险源。 个人住房贷款业务的风险也引起了国家相关机关的重视。中国人 民银行于2 0 0 3 年6 月1 3 日公布的关于进一步加强房地产信贷业务 管理的通知，要求加强房地产信贷业务管理，对房地产开发企业贷 款、个人住房贷款以及土地储备贷款做出了新的规定，提高了贷款的 门槛。一石激起千层浪。一些房产界人士说此举是“釜底抽薪”，因 为现在绝大多数房地产项目所需资金都来自商业银行，房地产业风声 鹤唳，可能最直接的后果是银行的坏账增加。有些经济学家也表示不 要搞“一刀切”。但央行痛下杀手也有不得已的苦衷。目前红火的房 地产市场在央行看来繁荣中已泛起了泡沫。个人住房贷款不良率的逐 年递增，假个贷、烂尾楼的层出不穷，无不提醒着我们，个人住房贷 款并不是如大家想象那样安全。 正因为如此，本人选择了个人住房贷款的风险与防范作为研究方 向，力图通过分析我国目前商业银行个人住房贷款风险的表现，找出 个人住房贷款风险的成因，并借鉴典型国家和地区个人住房贷款风险 防范的先进经验，探讨我国商业银行防范个人住房贷款风险防范的手 段和对策，为我国商业银行个人住房贷款业务的发展提供参考。 第二耄商韭银行个人住房贷款风险分类 令人住房贷款风险是搬发放个人住房贷款银行翱其他金融机构 由予各种原困影嗡不麓根攥合同约定按时足颧收匿贷款本金秘利息 而产生损失的可能性。为了便于研究，本文将个人住房贷款风险分为 以下几类，各类风险之间暇相互独立，但更多时是可相互转化的。 第一节信用风险 信用风险是个人住房贷款面临的最主要的风险。信用风险主要来 自两个方面：一是开发商盼信用风险，容易导致鬈假个贷”联象；一 是借款人的信用风险，主臻反映为借款人拖欠贷款本息。 一、借款人信用风险 借款人的信用风险是指因借款人或担保人的信用问题，使贷款银 行到期不能收回贷款本金和利息，从而给银行带来的损失。根据具体 情况，诺款人懿信耀风殓又分为被遥遗约风验、理性违约风睃雾窭恶意 违约风险。 被迫违约风险是指由于借款人发生财务困难，而导致无法按时偿 还贷款本患所带来躲风险。 个人住房贷款属于中长期信贷，银行在发放贷款时，只能了解借 款人目前的财务状况，并以此推测借款人在未来的收支状况，而借款 久觞还款期限逶常要持续2 0 3 0 年友右。枣子未来不确定因素太多， 在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定憾，个人支付能力下 降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当 翦个入佳房贷款的申请者主要是当兹收入承平波动较大豹、收入市场 化程度较高的白领阶层，这种中长期内的信用风险尤其值得关注。 理性违约风险是指不是由于借款人财务困难引起，而是由于房地 产价格变动等飘素弓l 起借款入主动违约行为所带来的风险。 下而分析- - f i i 款人璐阡违约的条件，在房地产市场状况发生剧 烈变化，借款人认为放弃继续还款可带来更大经济利益的情况下，会 发生违约行为。具体来说，在还贷过程中，只有当房屋购价与现价之 差大于借款人支付的首付款和已偿还的本金，才会发生由违约导致的 风险1 。借款人理性违约的条件可以用下式表示： p - - h p ( 1 一q ) + a( 1 ) 式中：p 一房产购价，h 一房产现在购置价，q 一贷款比率，a 一 已偿还本金 将( 1 ) 式变形为p 一a h ( 2 ) 房产现在购置价等于住房新市价，加上在新房地产价格下购买房 地产时交易费用。因此，令h = p tx ( 1 + b ) ，其中p t ：为贷款偿还后 住房新市价，b 为在新房地产价格下购买房地产时交易费用占房地产 价格的比率 pxd a 所表示的就是当前贷款的余额，假设借款人采用等额本 息还款法，那么可以得出p xd a = p c l ( 1 一( 1 + i ) ”) ( 1 一( 1 + i ) 1 ) i ：贷款利率 t ：已偿还贷款的本息期数n ：贷款期限 因此( 2 ) 式变成： p x ( 1 一( 1 + i ) 。“) ( 1 一( 1 + i ) 1 ) p t ( 1 + 0 ) 一当符合以上条件时，对借款人来说，主动违约是使其成本最小化 的理性选择。 恶意违约是指贷款人本来具有按月还本付息的能力，但在主观上 故意违约，或者采取欺诈手段，利用房地产抵押贷款来骗取银行资金 所带来的风险。 在我国，目前恶意违约现象越来越严重，其违约原因又分为三种。 一种是由于借款人同开发商、物管公司等发生纠纷时，采取拒不还贷 的方式，试图通过要挟银行达到其目的。第二种是由于第三方( 往往 是房地产开发商) 资金紧张而又无法通过正常渠道融资或通过正常渠 碰蝴、i 。维叫、半微如：中个人件厉抵贷，献风| ：垒i ：j i 地帆驯分析+ ：j e 京 ： 土人学学报，2 0 0 3 ( 1j e 道融资无法满足其需求时，采取捏造搿实、隐瞒真相或其他不正当的 手羧，亲骟取镶行贷款。开发赢往往采耀提裹赛徐、虚构“魏痨者” 和藏复销售等行为来获取贷款，这些行为通常称为? 假个贷”。第三 种是借款人故懑欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从 瑟产生道德风险。王芟在，有臻多氆款入壤搴不篡番按期逐款瀚能力， 往往通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买腾屋，再将该房屋出 租，以租金收入还贷，一旦房屋无法出租，借款人也就无力继续还款， 绘键行萤来风险。 二、开发商的信用风险 开发商的僚眉风险“假个贷”的风险：足指开发商骟取银行 信贷资金为嚣韵，在偌款入没有真实羹霹房意瑟麓愤穗下，采墩各静手 段，以借款人名义申请并取得住房贷款的行为。根据实施目的的不同， 又可分为融资型假个贷和诈骗型假个贷。 敲资型霰个贷是指房地产开发裔以虚霰僭款入兹名义审请个人 按羯贷款，将歉项用于解决自有资金不足的困难。在住房按揭中，由 于开发商自有开发资金不足或暂未到位，同时由于银行信贷制度的严 络要求或本身资质等原因无法取得开发类贷款，予是通过馁个贷貔方 式套取银行的信贷资金以弥补项目开发的资金缺口。该类假个贷一般 有两荦孛结果：一是开发商在项目完工并取得预期销售目标后，将回笼 懿售楼收入褥子偿还“假个贷”，取霞房产产投荠作进一步瓣销售。 二烂开发商将通过假个贷获取的银行贷款用于项目开发后仍无法完 工或无法取得预期销售目标，项目开发和销售陷于停滞，开发商资金 运蘩逐步陷入辫境而无法偿还银行按搦贷款。蒋剃是开发商滚彀俊个 贷贷款后无法完成项目开发并陷入困境。虽然其套取银行贷歉的目的 是继续投入项嗣开发，但因结果不佳丽给银行资金造成了投大的风 险。 诈骗型假个贷是指房地产开发商以虚假借款人的名义申请个人 住房贷款按揭贷款，将款项挪作他用、挥霍空崴携款潜逃。根据其 表现彤式又司迸一步分为携款潜遴型和挪胃j 资金墅嚣种类型。其中携 款潜逃型主要表现为开发商因自身开发的房产缺乏市场竞争力、销售 欠佳，在通过假个贷骗取银行信贷资金后，开发商即将该部分资金抽 离公司并转到个人名下，从而将其经营项目在房地产市场上的风险直 接转嫁给银行。另一种即挪用资金型，它主要表现为开发商将获取的 假个贷信贷资金挪用到其他项目作开发资金，将抵押房产在房地产市 场上的风险直接转嫁给银行。挪用资金型与融资型假个贷的区别是， 开发商套取银行资金后将其用于别的房产项目上或干脆挪作他用，而 融资型假个贷中的开发商则将套取的资金仍然用于银行贷款原本指 向的同一房产项目，并不挪作他用。 第二节个人住房贷款抵押物的风险 个人住房贷款都要求提供担保，一般都采用本房抵押担保的形 式。银行也将抵押的房屋作为第二还款来源。如果抵押物存在问题， 那么个人住房贷款的风险无疑会加大。个人住房抵押物的风险主要为 项目风险和抵押物处置风险。 一、项目风险 项目风险主要包括房屋延期交付和质量风险。个人住房贷款的抵 押人是未来的房屋所有人，在其贷款时，房屋还未交到抵押人手中， 他可以保证按期归还贷款本息，但是房地产开发商延期交付房产和交 付后出现了房屋质量问题，购房人与开发商发生矛盾并久拖未决时， 往往会造成借款人拒绝归还贷款本息，使预期的还本付息资金不能按 期收回。这时银行要花费一定的人力物力去催收，甚至调解开发商与 购房人之间的矛盾。如果开发商无力完工，未完工的房产价值可能会 低于所剩的贷款本息，从而形成贷款风险。 二、抵押物处置风险 个人住房贷款的抵押物的处分风险是指当借款人违约后，处分其 抵押物时所产生的风险，主要包括抵押物的产权风险、抵押物的价格 风险和抵押物变现的风险。 抵押物的产权风险即抵押物产权问题所产生的风险。抵押物产权 风险分为部分产权产生的风险、产权替代风险两类。部分产权产生的 风险为房屋产权( 占矮、镟耀、收盏謦羹处分投) ，并j 令人完全绣有， 而为借款人与他人共有。房屋所有者之一的个人如不能按期清偿时， 银行在处置时会受到限制。由于国家建设或社会公共利益的需要，抵 押貔被拆除会产生产权餐代风险。在办理抵努器雩，般难以确定或颈 测未来较长时期( 个人住房抵押贷款期限一般为2 0 年左右) 内房屋 因城市规划、拆迁等因素而产生变动的情况。城市规划的调整、城市 建设的需要攥迁抵拇房鬈时，瑟迂人对技拆迂人懿毒 嫠根据鞫务院令 第7 8 号城市房屋拆迁管理条例蒜协商而定。但在住房抵押过程 中，抵押权人黼临着两个风险，一是按作价补偿方式补偿，其补偿价 格大大低于住房市场份格，郅使将毒 偿费全部耀予还贷，也可爱难戮 清偿全部贷款。二是抵押权人难以行使抵押权的物上代位权。由于法 律法规的不完善以及住房本身的特性，抵押权人优先受偿权也因此受 到事实主懿陵剿。 抵押物的价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为 风险。( 1 ) 抵押物价格市场风险是指作为抵押物的房地产价值随经济 环境、房地产市场波动以及磨】藿基然蘑撰导致价格下降所产生的风 险。房屋的价格是计算贷款额的基础，从这个意义上来讲价格越高贷 款风险就越离。价格风险来源于两方面：一方面是房地产市场的系统 风陵，甏整个市场匏涨与落，供求的蹉与浚，楼懿价格盛然隧大势沉 浮，在房地产市场处于高峰阶段，价格的系统风险就达到最高；另一 方面是按揭房屋的个案价格风险( 及二二手转让价格) 的高与低，影n 向 房蓬静市场价毽及英交飘价格。铡麴：藏都丸眼耩躲近魏禁些搂盘开 发商以5 0 0 0 元平方米均价8 成3 0 年期按揭销锚，根据公开市场价 值标准，我们认为理性价格约为3 5 0 0 元平方米。不难设想，某购房 者购买1 0 0 平方岽住房，在支彳寸总虏款0 万的2 07 4 帮1 0 万酋付款 后，余款4 0 万由银行贷款支付。若该置业者因故终止合同不在供按 揭，银行将该房产按理性价格变现回收贷款3 5 万，净损失5 万( 不 考虑翻患损失良及赡痨久己偿还的本惠) 。( 2 ) 抵搀物价格人为风险 包括对抵押物人为损坏风险及抵押物估价风险。抵押物人为损坏风 险，是因为抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降 而产生的。抵押人在抵押期限内，对房屋的处分权受到限制，抵押人 未经抵押权人同意不得擅自改变房屋结构，不得损坏列入房屋估价的 配套设施。但因抵押权人不可能对抵押房屋使用情况进行全面有效监 督，也存在一些抵押物被人为损坏的现象。抵押物估价风险是由于估 价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。一是估价人员 不具备房地产价格评估资格，没有足够的估价技能和估价经验，所评 估出的价值未经有关部f - j m 查，与实际价值相差甚远。二是估价人员 不遵守估价规程和职业道德，满足抵押人的要求，为获取更多的贷款， 有意过高评估房屋价值。这些都给抵押权人带来了风险。 抵押物的变现风险是指由于处置成本过高、制度不健全等因素使 贷款银行不得不放弃处分抵押的房产或导致处置房产的成本太高。由 于我国特殊国情，当借款人违约后，银行常常无法处置抵押物或者处 置抵押物成本太高，其所涉及的诉讼费、拍卖费用、评估费等等费用 往往超过诉讼标的，使银行丧失处置的信心。 第三节法律风险 个人住房贷款面临的法律风险主要源自其支持的商品一一住房 本身的一些特殊性。首先是交易的特殊性。由于目前个人住房贷款介 入房地产消费环节时，j 往往还是期房交易，期房存在着很多法律上的 问题和难点，尤其是期房抵押，所涉及到的法律问题更为复杂。更令 人担忧的是，银行往往被卷进开发商与购房者之间的法律纠纷。虽然 我们国家实行住房制度改革已有近2 0 年，房地产市场得到了迅速发 展，但有关房地产的法制建设还显得相当落后，各种法律纠纷层出不 穷，作为房地产市场中重要的资金供应者，银行面临很多的法律风险。 任何发生在房地产市场的法律问题都可能波及到银行，并且使银行面 临最直接的风险，即贷款无法按期收回。 一个特殊的案例： 2 0 0 2 年，成都市x x 房地产开发商开发了x x 商务酒店项目，该项 目为酒店式公寓，同时在银行申请了开发贷款和8 成2 0 年的按揭贷 款。该开发公司为了促进销售，提出了售后邋租的方案，承诺由开发 商负责偿还前l o 年的按搦贷款，并盥每年撩借款人的营付款金额的 8 返还蘸金。如此後慧的条件造成该顼嚣一经攘警便链售一空。但 是，由于开发商自身实力不足，以及其它意外情况发生，该项目并未 如期交房，交魔时间推迟了几个冀。瞬晴潘店开张后几个月，生意清 淡，开发商无力承担每胃的按揭贷款：i 丕款衰繇年邃程的秘金及开发赞 款。因此该项圈出现大量集中逾期，银行也对借款人及开发商进行了 催牧，僵并未商任何弦魇。正当镶行潍备起诉开发商及逾期麴借款入 时，菜一僚款人戮开发裔藏麓交魔违约，先将银行鞠开发淹告法陵， 要求法院判定购房合嗣以及与银行签定的借款合同无效。最终法院判 定借款入与开发商签订的麓痔合同，因开发商严邃违约瓶无效，闫酮。 借款入与镁行签订的借款台阕作为麓房合两鳃扶合露恣被判定梵滗 效，银行威返还借款人已偿还的贷款本息。这判决打消了银行起诉 所有逾期借款入的念头，使银行的工作陷予被动。目前该颚霹的按搦 贷款均作为损失被遥核销。 此外我国的法律法规也存在维护债务人权益的倾向，对债权人的 合法权益有所忽视，如：簸高人鼹法院新出螽的关于入瓮法院民簿 执行中查瓣、指 擎、冻结凳雩产的溉定( 基下篱称觏定) ，自2 0 0 5 年1 月1 因起开始施行。根据新的司法解释，作为抵押晶的“生活所 必需的居住房燧”不能交冀和抵债，如果债务入不偿还贷款，银行馈 裰遥讨有被悬空醯可熊。位银行入士说：“我销磊在撵心靛是，始 果有1 个人钻了这个条款的空子，很有可能弓i 起其他人效仿，那银行 就屹不消了。”让我们来算了一笔瞰，蟊前鞫大国有商监镶行住鹰 抵抨贷款存萋已经超过了1 。3 万亿元，瑟使仅有1 0 静住房抵择贷款 客户因规定出台丽不能实现正常还贷，嬲大豳有商业银行也会增 加1 3 0 0 亿元左右的坏酝。 丽时，雾l 【行蕊定有可麓冲击房圭盘产业的正常发篪，琴 起宏观 经济的剧烈波动。2 0 0 3 年房地产开发投资对中国g d p 增长的直接贡 献率为2 5 个百分点，2 0 0 4 年达到3 个百分点。如果房地产开发投 资时问突然大规模下潘，必将弓 起我国经济发震的尉烈波动。房贷 风险通常需要3 - 5 年后才会逐渐显现，银行业目前正处于房贷风险初 步显现的时期。而规定的出台将会使各银行的房贷风险问题变得 更为严重，不仅给房地产业及相关实体经济造成影响，银行业也会因 实体经济的减速而新增大量不良贷款。由此，贷款业务量可能会大幅 萎缩，甚至使整个“第一套”个人住房抵押贷款市场完全消失。由于 银行无法对“第一套”住房主张债权，为了规避风险，自然而然会提 高贷款门槛。目前已有银行办理房贷时要求提供两套住房证明。如此 一来，那些原本没有住房，急需银行支持的购房者更不容易贷到款， 而已经拥有住房的第二套房的购买者则更受银行欢迎。除了要求两套 住房证明之外，还有银行让借款人签订补充协议，约定借款人一旦不 还贷，在最终执行的时候，愿意把作为抵押的房产交由银行来全权处 理。这些都将极大限制个人住房贷款的发展。同时执行规定中某 些条款则无法防范恶意的串通逃债行为。譬如，第1 7 条要求，“被 执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三 人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第 三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”如果债务人 想恶意逃债，就可以与第三方串通订立虚假转让协议，假称将已抵押 财产转让给他，根据规定第2 5 条“人民法院不得对登记机关已 经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施”， 那么这一财产将因此不能被查封、扣押、冻结，逃债者就可以轻而易 举地转移财产或串通逃债。 虽然，最高院的规定对应了我国民事诉讼法第2 2 3 条的 精神：“应当保留被执行人及其抚养家属的生活必需品。”但“生活 必需房”在法律上的界定并不清晰，给银行的认定带来了难度，也可 能给恶意逃债的人提供空间。但笔者认为，应该正确区分生活必需品 与实际居住房的概念，通过抵押方式购买的实际住房并不等同于生活 必需房。同时，保护债权人的合法权益和保障贫困债务人的最低生存 线，是两个不同领域的问题。从世界范围的司法实践看，没有哪个国 家为保障债务人的最低生活线而禁止债权人对债务人的抵押物进行 处置的先例。解决贫困债务人基本生存问题，只能靠政府救济和社会 保障制度，不能靠牺牲债权人的利盏和破坏合同法为代价来解决， 鞠为它损害麓是市场经济通行的平等、公平原翼 l 。 第四节银行内部管理风险 我国商业银行的个入住房贷款她务楚通过内部分工协作进行运 佟邾管理的，箕中任俺一个环节管毽不善都可熬使潜在豹风险交隽现 实。 l 、贷款审查风险：贷款审查楚个人住房贷款鼗务的重要环节， 它雹撬对按揭贷款项目的窜套和对诺款入豹审庭。 对开发商的贷前资储审煎、项膊的审查把关不严，这是产生“假 个贷”的重要原潮之二。般来说，开发商如巢资金实力稚浮、楼盘 销售裼旺，弦本藏不需要遂过“穰个贷”套彀餐行贷款。溺越，对开 发商贷前资倍审焱尤其重要。那些自身实力不强、楼盘销售欠俄的开 发商资金往往容荔出现粥题，资金周转鞠难对就以不法手段搞“霰个 赞”。经验表鞠，大多数存窀“缓个贷”髂楼塞，开发蠢的姿金实力 般都较弱，当银行经办人员对开发商贷前审焱不严，没有认真审查 开发商资金实力、楼盘优劣，就会绘镶行带来檄大的蕊险。 在个人住房贷款审套过糕中，经办入受鼠除意识不强，警搦往不 高，对借款人的真实身份、收入情况、家庭状况等相关情况了解不祥， 对相关材料静真实性、合法性审查不严，流子形式，对有瑕癜的材糕 没有认真调囊核实，也是镶行鼹险麓重要因素。有稔镊行为了扩大市 场份额，采取竟相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批 祭件，一味简化手续，蠼下了风险隐患。具体表现为：( t ) 过分依赖 开发商，没有严格按照“借款入必须和镶行壹羧凳瑟办理手续”翡觏 定，全由开发商代办，忽略了核实借款人是否有真实借款意愿这一重 要环节；( 2 ) 没有认真调查僚款入的收入状况，傻褥借款人个人收入 证猬失去了应有酾作用；( 3 ) 没有认粪核实借款人麓身份、工作擎位、 联系地址、联系电话，致使出现拖欠后无法与借款人联系。 另一方面，由于没有个完善的社会信用体系，贷款审盔手段单 一，镰行丽信息沟通不畅，键行对借款人情嚣豹了解+ 分有限，加上 全社会没有形成讲信用的风气。这就导致有的借款人伪造收入证明， 或者用一份收入证明在不同的银行同时贷款，甚至到异地银行贷款， 而银行对这些情况无法核实，导致贷款风险加大。 2 、贷后管理的风险：部分商业银行对提供个人住房贷款项目的 工程进度、销售情况、资金使用情况缺乏动态监控，对开发商的经营 活动也缺乏跟踪监控，以致出现了大量的问题无法掩饰后才被发现。 此外，大部分商业银行对个人住房贷款的贷后管理参照公司类贷款的 贷后管理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具 有客户分散、数量众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速 发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数量远远大于公司类 贷款客户的数量，如果沿用公司类贷款的贷后管理办法，根本无法及 时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就 不能及时采取防范措施避免风险的发生。 3 、人员道德风险 主要是指银行贷款经办人员由于个人原因或者某种利益关系，明 知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实， 误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办人员知法犯法，内外勾结， 故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。 第五节其它风险 个人住房贷款的其它风险包括流动性风险、经济风险、利率风险 等等。 一、流动。生风险 由于个人住房贷款期限较长，最长可达3 0 年，客观上要求银行 有长期稳定的资金来源与之相匹配，而目前银行的资金主要来源于企 业存款、居民储蓄存款等短期资金，银行的居民储蓄存款期限最长只 有5 年，资金来源与运用的时间差异明显。由于银行缺乏行之有效的 渠道筹集长期资金，因此不得不以短期的资金来源发放长期的个人住 房贷款，这就不可避免会出现“短存长贷”现象，银行势必要承担一 定的期限性风险，这在定程度上违背了商业银行资金使用的期限性 蔗受| l 。如果个入往房贷款泣务发敖怒出合理院铡，将有可熊葶 发银行 炎金滚动瞧煞梳。流蘩靛风险是其德风险在亵照锻行整落经誊方瑟的 综合体现。一旦房地产市场崩盘，其他风险大量发生，银行很难在短 期内将大量盼麴抵押资产以合理的徐格交现，溺时抬卖本搿也露很高 瓣交易成本。鼗外，房堍产市场豹麓盘蔹往停隧着经滚萧条，溺噩艺也 缺乏足够的投资者来购买这些抵押资产。所以，旦房地产泡沫破灭， 这些抵押贷款会逐速转变失不良贷款，大量的采、环冁，将造成锓行 静漉动牲涵簇，会给镶行带漾灾难链麓打击。 二、利率风险 个人住痨贷款的期限比较长，因此，利率变动造成的风险也是个 人住房贷款不可忽视的风险之一。 裘一；每万元贷款礁不怒列率秘贷款年艰下月还款单垃；元 贷款年礅 1 0 年1 5 艇2 0 年3 0 年 簿剩攀 5 。1 0 l l l 。8 28 5 ，0 47 2 3 46 0 7 3 6 0 0 。1 1 7 1 49 1 o o7 8 7 3 6 7 8 8 7 0 0 1 2 3 。4 5叠7 8 98 6 。王57 6 圭8 8 0 0 1 2 9 。9 51 0 5 ，0 39 3 。8 78 4 8 2 9 0 0 1 3 6 6 29 0 0 0 1 0 1 8 6 9 3 。7 2 1 0 o o 1 4 3 4 71 2 0 0 2l l o 。1 11 0 2 8 6 麸表一可以纛到，月利率每上齐i o ，每万元月还款要增翔8 _ 9 元左右，从袭蕊上看，增加的绝对金额很少，但是，从增加金额的相 对数来说，随着年限的提高，越来越大。以2 0 年按揭贷款来说，当 剽率款冒 ；孑麴基准剩率5 。i 0 ，上