（工商管理专业论文）商业银行房地产开发贷款风险分析及防范.pdf

摘要 在“十五”住宅与房地产业发展的规划中指出今厝的房地产市场 发展的擐导思想：抓住我国糁全面建设小康社会，实施城镇化战略的 历史机遇，加快发展以精民住宅为重点的房地产业最终实现城乡 人民居住水平的提高和环境度量蛉改蒋，达到经济耱社会的协调发 展。可见房地产行业的健康持续发展患至关重器的，舆有非常踅大的 意义。房地产行业是一个关系到国计民生的支柱产业，是我国近几年 来启动内需、假迸经济增长、改善人民生活的重要途径之一。房地产 彳亍业因为它的投资和收益周期长，同时房地产业存在自身的周期性波 动，是一个高风险行业。对房地产开发商来讲楚一个大投入高产出前 行业，对银行则是一个面临房地产开发贷款偿还风险的行业。这种高 风险斧随着房地产开茇的全过程，体戮在房遗产开发瀚各个方褥。丽 房地产贷款业务又是近年来各商业银行的一项核心业务，对于促进房 王毽产盈发震，掇高自身经营效益翼有羹要意义，但茸静裔盈镶行房遗 产开发贷款不良比率呈恶化的趋势，这不仅关系到银行整体资产质量 麓好坏，还直接影嚷到痨笼产整个_ 亍盈翡发震势头，甚至对整个国家 的金融祭统和经济的稳定健康发展都有着非常匿大的影响。所以对商 照镶行虏建产开发贷款风陵分褥及菸魏就有麓菲需羹要的毽论窝实 践意义，本文正是从这个角度出发，对商业银行房地产开发贷款风险 瓣藏鑫皴了详缁熬分瓣，：并绘滋了秀茨菠各秘不嗣鼹除豹管瑾对策帮 建议。 本辩 究选取或裁羹楚区房缝产监为翻，主要事 对量薷褰韭银行塞= | 羹 产开发贷款的发展现状及问题，尤其是不良贷款比率上升的状况。首 先扶囊业镊行房遗产开发贷款失败豹豢铡入手，对项嚣失黢毂簸因徽 了分析，并有针对性的提出了相应的防范该类风险的建议；再者本文 对房地产开发贷款鲍风险分为枣兹阶段蕊逆翔选择效应分辑和事后 阶段的道德风险成因分析，对房地产开发贷款总的风险按照房地产开 发过程l l 风险产生的时阔秘投派的不鄹丽分除段的运翅了售憋经济 学中博弈理沦进行详尽的分析，进而在借鉴国际银行业对房地产信贷 风险管理的先进经验的基础上，进一步有针对性的提出我国商业银行 房地产开发贷款的风险防范措施和相关的管理对策和建议，最后还对 成都市成功的房地产开发贷款项目案例进行了分析，对项目成功利关 键因素做了总结，以得到一些有用的经验可供借鉴。 本研究的主要创新在于分析的角度不同，进而对问题分析的方法 与一般的研究有一定的差异。试图从传统的经验总结分析模式方法上 升到能够指导实践的理论分析模式上，综合运用了不对称信息理论和 不完全信息博弈理论，较系统地对目前商业银行房地产开发贷款风险 的形成进行理论和实证相结合的分析。最后本文在借鉴国际先进风险 管理经验的基础上，针对房地产开发贷款风险成因，通过制度和技术 设计来防范风险，提出相应的管理对策和建议。 总之，论文是本人结合多年从事银行信贷工作的体会，运用 e m b a 学习阶段所学的相关知识，对商业银行房地产开发贷款进行的 尝试性分析和研究，目的是为了理论联系实际，降低工作中可能出现 的房地产开发贷款风险，但鉴于在本文写作中，数据及资料采集的局 限性等问题，本文尚有许多不足之处，敬请评审专家及各位答辩老师 批评指正! 本人将继续对该研究方向进行学习思考，以适应不断变化 的经济环境和工作需要。 关键词：成都房地产开发贷款、逆向选择、道德风险、案例分析 a b s t r a c t t h eg u i d i n gi d e o l o g yo fd e v e l o p i n gt h er e a le s t a t em a r k e ti nt h e f u t u r eh a sp o i n t e do u ti nt h ef i f t e e np r o g r a mo ft h ed e v e l o p m e n to f r e s i d e n c ea n dr e a le s t a t e ：g r a s p i n gt h eh i s t o r i c a lo p p o r t u n i t yt h a to u r c o u n t r yw i l lb u i l dt h ew e l l o f fs o c i e t yi na na l l - - r o u n dw a ya n di m p l e m e n t t h es t r a t e g yo fu r b a n i s m ，a c c e l e r a t et h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e t a k i n gr e s i d e n t sh o u s ea sf o c a lp o i n t f i n a l l yr e a l i z et h ei m p r o v e m e n t o f i n h a b i t e dl e v e la n de n v i r o n m e n t a lq u a l i t yo fb o t hu r b a na n dr u r a l r e s i d e n t s ，e v e n t u a l l yr e a c ht h eh a r m o n i o u sd e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m y a n dt h es o c i e t y e v i d e n t l yt h eh e a l t h yc o n t i n u o u sd e v e l o p m e n to ft h e i n d u s t r yo fr e a le s t a t ei sv e r yi m p o r t a n t t h er e a le s t a t et r a d ei sap i l l a r i n d u s t r yw h i c hc o n c e r n st h en a t i o n a le c o n o m y a n dt h ep e o p l e 。sl i v e l i h o o d i ti so n eo ft h ei m p o r t a n tw a y si ns t i m u l a t i n gi n t e r n a ln e e d ，p r o m o t i n g e c o n o m i cg r o w t ha n di m p r o v i n gp e o p l e sl i v i n gs t a n d a r di nr e c e n ty e a r s t h er e a le s t a t et r a d ei sah i g hr i s kt r a d eb e c a u s eo fi t sl o n gi n v e s t m e n t p e r i o da n di t so w nc y c l i c a lf l u c t u a t i o n s i ti sat r a d eg e t t i n gh i g ho u t p u t f r o mg r e a ti n v e s t m e n tt or e a le s t a t ed e v e l o p e r ，b u tat r a d et h a th a sh i g h r i s ko fl o a np a yb a c k t h i sk i n do fh i g hr i s ka c c o m p a n i e st h ew h o l e c o u r s ea n de m b o d i e si ne v e r ya s p e c to ft h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e t h el o a nb u s i n e s so fr e a le s t a t ei sa l s oak e yb u s i n e s st oe a c hc o m m e r c i a l b a n ka n dt h i sb u s i n e s sh a s i m p o r t a n tm e a n i n gf o rp r o m o t i n gt h e d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t et or a i s eo p e r a t i o ne f f e c t i v e n e s s b u tn o wt h e w o r s et e n d e n c yo fi n c r e a s i n gc o m m e r c i a lb a n kl o a nb a dr a t i oo fr e a l e s t a t e d e v e l o p m e n ts t r o n g l y i n f l u e n c e sn o to n l yo v e r a l lb a n ka s s e t s q u a l i t y ，b u ta l s o t h ed e v e l o p m e n to ft h ee n t i r ei n d u s t r yo fr e a le s t a t e d i r e c t l y , e v e n t h ef i n a n c i a l s y s t e ma n dt h es t e a d yh e a l t h y e c o n o m i c d e v e l o p m e n to fe n t i r ec o u n t r y s o ，i th a sv e r yi m p o r t a n tm e a n i n gt o a n a l y z e a n dt a k e p r e c a u t i o n sa g a i n s t t h er e a le s t a t e d e v e l o p m e n t c o m m e r c i a ll o a nr i s k f r o mt h i sa n g l e t h i st e x tm a k e sv e r yd e t a i l e d a n a l y s i so ft h eo r i g i nc a u s eo ft h el o a nr i s ko fr e a le 6 t a t ed e v e l o p m e n to f c o m m e r c i a lb a n k ，a n dp r o v i d e st h em a n a g e m e n tc o u n t e r m e a s u r e s a n d s u g g e s t i o n si no r d e rt ot a k ep r e c a u t i o n sa g a i n s to fd i f f e r e n tr i s k s t h i sr e s e a r c hi st os e l e c ti nr e a le s t a t ec h e n g d ua r e af o r e x a m p l et oa n a l y z e t h ep r e s e n tc o m m e r c i a lb a n kl o a no fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n t ，e s p e c i a l l yt h ep r o b l e ma n dt h ec o n d i t i o no fr i s i n gb a dl o a n r a t i o f i r s t ，s t a r t i n gw i t ht h ea b o r t i v ec a s e so ft h eb a n kd e v e l o p m e n tl o a n o fr e a le s t a t e ，i tm a k e sa n a l y s i so ft h ef a i l i n gc a u s e s ，a n dp u t sf o r w a r d c o r r e s p o n d i n gs u g g e s t i o n sk e e pa w a yf r o mt h i s k i n do fr i s k t h e nt h i s r e s e a r c hd i v i d e sr i s ka n a l y s i so fd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t eo f1 0 a ni n t o r e v e r s ec h o i c ee f f e c ta n a l y s i sa tp r e v i o u ss t a g ea n dm o r a l sr i s ka n a l y s i sa t s t a g ea f t e r w a r d s a c c o r d i n gt ot h ed i f f e r e n tt i m ea n do r i g i nt h a tt h er i s k p r o d u c e si nt h ep r o c e s so ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，i tu s e dt h eg a m e t h e o r yo f i n f o r m a t i o ne c o n o m i c ss t a g eb ys t a g et oa n a l y z et h et o t a lr i s ko f d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t el o a ni nd e t a i l s a tl a s t ，i tn o to n l yf u r t h e rp u t s f o r w a r ds o m eu s e f u la n dr e l e v a n t c o r r e s p o n d i n gs u g g e s t i o n s a n d m a n a g e m e n tc o u n t e r m e a s u r e sa b o u tp r e v e n t i n g t h ec o m m e r c i a lb a n k l o a nr i s ko fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tw i t ht h eh e l po fa b s o r b i n ge x p e r i e n c e o fa d v a n c e dr i s km a n a g e m e n tf r o mi n t e r n a t i o n a lb a n k s ，b u ta l s oc a r r yo u t d e t a i l e d a n a l y s i s f o r m a n y s u c c e s s f u ll o a nc a s e so fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tt og e ts o m eu s e f u le x p e r i e n c e t h em a i ni n n o v a t i o no ft h i sr e s e a r c hi st h a ti t sm e t h o d so fa n a l y z i n g d i f f e rf r o mo t h e rg e n e r a lr e s e a r c hf r o md i f f e r e n c ea n g l e i ta t t e m p t st or i s e f r o mt h et r a d i t i o n a l a n a l y s i sm o d ei ns u m m a r yo fe x p e r i e n c e t ot h e a c a d e m i ca n a l y s i sm o d ew h i c hc a ni n s t r u c t p r a c t i c e ，a n d c o m b i n e s a s y m m e t r i c a l i n f o r m a t i o n t h e o r y w i t h i n c o m p l e t e i n f o r m a t i o ng a m e t h e o r yt oa n a l y z et h er e a s o no ft h ec o m m e r c i a lb a n kl o a nr i s ko fr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n ts y s t e m a t i c a l l yf r o mb o t hp o s i t i v i s mp e r s p e c t i v ea n d i n t e r p r e t i v ep a r a d i g m l a s t ，t h i s r e s e a r c h p u t s s o m ec o r r e s p o n d i n g s u g g e s t i o n a n d m a n a g e m e n t c o u n t e r m e a s u r e s t h r o u g hs y s t e m a n d t e c h n o l o g yd e s i g nw i t ht h eh e l po fa b s o r b i n ge x p e r i e n c ef o ri n t e r n a t i o n a l a d v a n c e dm a n a g e m e n to fr i s k i naw o r d ，t h i sd i s s e r t a t i o ni se x p e r i e n c e df r o mm yw o r k i n gi nt h e f i e l do fb a n kl o a nf o rm a n yy e a r s ，w i t ht h er e l a t i v ek n o w l e d g eo fm y e m b ap r o g r a ma n dt r i e st oa n a l y z ea n dm a k es o m er e s e a r c hi nr e a l e s t a t e e x p l o i t l o a no fc o m m e r c i a lb a n k s t h ea i mo ft h i s p a p e r i s c o m b i n i n gt h e o r i e s a n dr e a l i t i e si no r d e rt od e c r e a s et h e p o s s i b l e e m e r g i n gr i s k si n t h el o a no fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t b e c a u s eo ft h e 1 i m i t a t i o n si nt h ed a t ac o l l e c t i o n t h e r ea r es t i l ls o m ei m p r o v e m e n t st ob e d o n ei nt h i sp a p e r ih o p et h ee x p e r t i s ea n dt h ee x a m i n a t i o nt e a c h e r so f m a c a n d i d a t e sc a ng i v em es o m ei n s t r u c t i o n s 1w i l lk e e pr e s e a r c h i n gi n t h i sf i e l di no r d e rt om o v eo nw i t ht h e 馥a n g i n ge n v i r o n m e n to ft h e e c o n o m i ca n dt h en e e do ft h ew o r k k e y w o r d s ：t h el o a no fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc h e n g d u ，r e v e r s e c h o i c e ，m o r a l sr i s k ，c a s ea n a l y s i s 西南财经大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行磷究工 蕈繇取缮懿残暴。除文中已经注明弓| 鼷豹内容舞，本论 文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的 硬究敢攥重要贡献熬令久蟊集钵，均已在文中黻明确方式蠢甓。鑫本 学位论文引起的知识产权纠纷概由本人负责，并承担由此引起的法律 后果。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名：周霞林 2 0 0 5 年5 月2 6 日 - 一 嚣l戮 一、研究背景 在“十五”住宅与房地产业发展的规划中指出今后的房地产市场 发展的指导愍想：抓住我国将全面建设小康享土会，实藏城镇他战略欧 历史机遇，加快发展以居民住宅为重点的房地产业最终实现城乡 人民鼹住水平的提煮秘珏境黢量鲶改善，达副经济帮社会蛉协调发 展。可见房地产行业的健康持续发展怒至关麓要的，舆有非常重大的 意义。房地产行业是一个关系到国计民生的支柱产业，是我鞠近几年 来启动内需、促迸经济增长、改善人民生活的重要途径之一。房地产 行业因为它的投资和收益周期长，同时房地产业存在囊身的周期性波 动，越一个高风险行溉。对房地产开发商来讲是一个大投入鬻产出的 行业，对银行则是一个面临房地产开发贷款偿还风险的行业。这种赢 风险俸随着房地产开发的全过程，体现在房地产开发的各个方面。而 房地产贷款业务又是今年来各商业银行的一项核心业务，对于促进房 遗产业发展，掇高自身经营效益具有羹要意义，但目前商业银行房地 产开发贷款不良比率呈恶化的趋势，这不仅关系到银行整体资产质量 的好坏，还直接影响捌房施产整个行业的发袋势头，甚至对整个国家 的金融系统和经济的稳定健康发展都商着非常重大的影响。所映对商 业银行房篷产开发贷款风险分祈及防范就有着菲常熏要的瑗论和实 践意义，本文正是从这个角度出发，对商业银行房地产开发贷款风险 的残翻傲了详细的分析，著给出了为防范各种不同风除的管疆对策和 建议。 放长远发矮亲看，房建产遭受以下因素影镝，将僚持一定发震窆 问。、扩大内需将是我国经济增长的主要推动力量，而房地产业是 扩大疼需熬耋葵缝戒帮分：二、嚣家调整产数羧策，逐步下敬痨遗产 建设审批权，煎点扶持房地产业的发腿；三、外资大举参与竞争，提 嚣整令房建产求乎，爨篾港资歪积投褒残都开害五毒场，捻夺走凝；四、 我国居民对住房的潜在需求巨大。 ( 一) 选壤或都缝区房遗产监磺究熬覆羧 1 、房地产发展的行业特点 ( 1 ) 周期性 一般认为，我国的房地产业的周期为六、七年左右。1 9 9 2 年， 以小平南巡为起点，我豳房地产开始了一个大的发展。这轮以投资拉 幼的周潮已于1 9 9 8 年初结束。1 9 9 8 年4 月，本轮房王也产周期正式庙 动。从嗣房景气指数看，1 9 9 9 年l o 月该指数达到谷底i 0 0 8 8 ，之后 逐步回升，在2 0 0 0 年1 2 月达到当年最高峰1 0 4 0 6 。2 0 0 1 年以来， 国房景气指数从1 月份开始上涨，2 月份以来，一直稳定在1 0 5 的高 位。这说明，本轮房遗产瘸期尚处于上升时期。 ( 2 ) 政策敏感性 a 、政府对遗资湃的开发稻使甭计翔直接影响囊造晒供应： b 、政府的各项税费会影响到房地产产业的价格； c 、政府对痨圭盘产交荔所采墩的政策会影响翻房龟产静滚邋状掘； d 、利率水平及贷款条件会影响到地产商和购买者的成本； e 、对不蘑筑区帮不蓠产品耱辛 戆会影璃开发藏本。 ( 3 ) 地域性 痨主氇产 乍为不藜产，当菜一主迩区懿痨圭氇产市场供求失鬻或不嚣圭遵 区房地产价格存在差异时，不可能像其它商品，通过房地产在地区之 麓豹流麓来镬这穆不平德或差舅绾小甚至瀵失。房遗产露场麴供求状 况主要爱当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相 应逮当缝詹民牧入东乎也高，从蠢当地豹痔建产审场熬簧求载大，痨 地产价格就高，当地的房地产业就会量现出良好的发展势头。 此夕 ，房地产业还具有资金菝赣矬秘裹投枧蛙等姆点。 2 、原因 由予房地产行业地域性特键明显，从区域发展来番，当兹房地产 发展分成东部、中部和龋部三个部分，其中以北京、上海、广东、江 苏、激江、天津、海赢为代表的东都媳区，谣遁部主婆以成都、重 庆为主释，而成都与全圈平均水平和经济发展水平相i 厦的省市相比总 量仍保撼定优势。结构调整政策效应漫现，经济发展呈现快速增长 态势，艇体经济水平的增速傈持在1 0 以上。j 在成都社会经济保持持 续快速稳定发展的环境下，作为国家诞部大开发的热点城市，成都的 房遗产布场暇孳l 了越来越多投资者豹鞭球，菠都鹰缝产投资增速较 快 銎一 从总体上说，规模大，发展速度快，1 9 9 7 年成都市房地产投资额 涨枣蓦忽然由2 5 鹦簿至6 。7 3 ，1 9 9 8 年这耱鬣增长懿妖浇餐未缮囊改 善。但自1 9 9 9 年开始，投资额增速明嶷加快，近几年来均保持在2 0 左右，2 0 0 1 年涨辐离达3 2 2 锈。姨赛逮产嚣发毅姿簇占固定姿产投 资额比例可以稽到，以1 9 9 8 年为拐点，该比率改变了连续两年的下 溪趋势开始稳步上瑟，返尼年保持在2 8 左右。2 0 0 3 年房建产投资鬏 占固定资产投资额比例为2 8 4 4 ，而同类城市重庆，2 0 0 3 年房地产 投资仅占国定资产投资鲍2 5 8 链。且魔缝产投凌在固定资产投资中懿 作用也越来越大，显示出对经济的拉动作用。因此，本文拟选取成 都这个基础好，经济发展程度较高，鼹民住房溃费鼹力较强赡地区 乍 为典型，研究分析房地产业以及与之密切相关的房地产信贷的发展及 问题舆有现实的意义。 ( 二) 成都地区房地产业发展现状 l 、投资规模逐年增如 1 9 8 0 年6 月，国务院正式批准公布了有关房地产开发业商品化 的有关政策，拉开了房屋、土地商品化的序幕。其后，在经济发展和 体制创新的推动下，成都地区房地产开发业快速发展，其投资规模逐 年增加，反映出成都在全省房地产行业发展中的重要地位。 2 、供需黼旺，供求比例趋于合理 成都竣工嚣积露锩蛰嚣积8 年表郄蠢了飞速媳发疑，竣工嚣积从 1 9 9 6 年静3 7 2 1 万平方米增长到2 0 0 3 年瓣1 0 1 8 。3 万平方米，销售 露积从1 9 9 6 冬熬2 3 1 t 万平方水土罄长型2 0 0 3 年的9 6 6 ，4 万乎方米。 市场供给充足、嚣求繇盛。我们铁链嚣藤积与竣工覆积豹 基来凌甥或 都房地产市场需求与供给豹 e 铡关系，2 0 0 0 年蕊嚣求与供绘的比例 錾本保持在0 + 6 - 0 8 之阋( 黢1 9 9 8 年比例为1 ) ，恧爨2 0 0 0 年开始， 嚣求与供给的e 侧变化为0 8 - 1 之间，2 0 0 3 年更是达到了0 。9 5 ，供 霉差l 曼避一步缨小。成都房地产供霉状况及成都斑吕赛销售及竣工露 积对比请分别参见图二与图三。 成都房地产市场表现出供糯两旺的局面，供给略大于需求。并且 从上图可以看出，供求比倒正在逐步缩小，表明市场正逐步趋予合理 化。 ( 三) 成都撼送房遗产遵没震的认识 l 、齑品痰空差事较高，信贷资念形或“潜在不起” 成都商品房空置率在1 9 9 8 2 0 0 0 年呈逐步上升状态，2 0 0 0 年达 到了j 莛忍年豹最裹售1 1 2 8 ，2 0 0 0 年之磊，空显辜嚣始逐步强落， 至2 0 0 3 年下降至7 6 4 。事实上，近年来成都商品房空置面积增长 较抉，分板嚣麓空曼房嚣积詹裹不下戆主要溅嚣，跌宏鼹层甏看，主 要是由于房地产经济怒需求强劲、有效供给不足的“假象过剩”，即 实际上是潜在霭求重大但有效嚣求不足，量鸯羧供绘不足但实际供绘 过剩。从微观层面看，主要是房地产开发企业投资决策失误导致所开 发的瑗嚣选虫、定位、设计、结构等与建成屠当期的枣场塍镑，或耄 于周边配套设施缺乏，或工程质量不过关等原因造成部分商品房销 售不出去两形成空置。 另一方面，从9 7 年开始，销售酾积的增长速度鼠快于施工面积 和竣工面积的增长速度，但所销售的主要为款开发的商品房，实际消 化的空置商品房少，且每年还有部分新开发的商品房空置，导致商品 房空置丽积连年上升。 由此可见，房地产项目蔻否成功，主要取决于开发企业的投资决 策。一旦开发企业的投资决策失误，则造成商品房卖不出去形成“空 置”，瓷金无法按赣圈笼，企_ 2 面临财务流动性风险，而此时银行贷 款己投入，信贷资金形成“潜在不良”，企业的经营风险、市场风险 最终转嫁蜀镶行身上。 2 、滚动开发的潜在风险 另一方面，由于级市场上地供应混乱、土遗供应量失控，各 开发企业纷纷“八仙过海、各鼹神通”，通过不同渠道得到土地，大 搞“舀圭| 亟运动”，等致迪瓷添分散，开发戒本藩高不下，获两篌开 发商经营房地产的盈利空间逐步降低。随着开发企业的暴利空间缩 ，j 、，企监将怒方设法丧降低成本，尤其是终繇簧才务藏本，主要依赖鬣 行借款进行“滚动开发”，企圈长期占用银行信贷资垒，行业信用较 差，使镶行瑟| 强较太信疆风貔，镊行瓷金筵入被动裾环。另外，嚣盈 激烈竞争的结果必然是向寡头垄断市场发展。据估计，从2 0 0 4 年起， 将有大量项曩公霹和开发亵瑟蕊熬、监鼓逗出本垃麓藏魏，藩羁锓彳亍将 产生大爨熬“爨糕”，枣场兹不确定性导致锻行掇睑耀当大。 3 、开发鬻主要依靠银露资金进行开发，转嫁菇除 事实土，成都审房地产开发企业簧遍具囊救模壕小、资震较低、 瓷产受绩搴离、较大蒎羹依藏键嚣耧款豹特点。 2 0 0 2 年l 8 月房地产开发企业瓷产负矮搴高达7 8 。8 6 必，2 0 0 3 每痿熄产开发企渡1 - 8 月，开发金韭爨筹资焱74 17 亿元，资产 负续率也亳达7 9 9 7 ，表明戏都房地产开发企业负债较重，抗风险 能力弱。从资金来源土谈，开发翡筹赉寒源单一，是落资金比羹趋予 下降，主鬻是两鼎房定金和预甾款等资金的比萤已超过半，澄银行 对其预餐房提供按揭贷款，则银行贷款比重不断上升，一旦销磐不畅， 开发商资金无法按时剜笺，就将直接面临倒闭的危险，此时银行又将 大幅增加不良贷款。 综上所述，由于嗣前我国房地产业仍在成长阶段，市场不规范、 存在投机因素；开发企业素质较低、企业“煎醴混球”、自有赘金眈 例低、负债率高，信用风险较大；房地产市场体制改革带来的政策和 规划上变化使政策不稳定性增加，从而导致该行业繁体风险度较高。 商业银行越来越关注剐这一问题，这不仅关系到银行房地产信贷资产 质量的好坏，还建接影响到房地产整个行业的笈展势头。因藏深层次 地研究房地产开发贷款风险的成因及提出稠应的防范措施怒非常其 祷王觅实意义的。 二、研究设计与构总 本研究逡取成者_ i 奠醒房圭i 叠产监为翻，主要针漪嚣蓠裔监锻行房圭 蘸 产开发贷款的发展现状及问蹶，尤其避不蠢贷款比率上升的靛况。首 先扶磷蓬镶罨亍痨缝产开发贷款失效豹案钢入手，对璎强失致耱藏因傲 了分析，并有针对性的撬出了稻应的防范该粪风险静建议；褥者本礤 究对纛蟪产开发贷款静风陵分为事耱狯段懿遵尚选撵效应分橱秘攀 厝阶段的道德风险戒因分析，对雳缝产开发贷款总静藏险按照房建产 开发越稷中风除产生豹 雩闷帮壤源黪不嗣磁分除段黥遮臻了信息缀 济学中博弈理论避行详尽韵分袄，遴褥在倍蘩国嚣银行娃对窿主氇产信 贷风殓管理熬先进经验瓣基秣一乏，避一步有针对蛙鲶提出我豳窝业锻 亍痔鳃产秀发贷款豹风验茨菠措施移襁关麴篱理对繁程建议，最爱逐 对成都市成功的房地产开发贷款项目案例进行了分析，对项目成功的 关键爨素敛了分辑，鹾雩导到些有弱翡经验爵供氆繁。 文章由始至终贯穿“提出问题：商业银行房地产开发贷歉发展现 状与曛题分拆阉遂：搭建基本分毫蓐框架，运用臻弈论、傣怠经济 学相羌原理分阶段分析房地产开发贷款风险成因解决问题：借鉴 国际经验，针对逆离选择效应秘道德风险提出褒业镶行房遗产舞发贷 款风陵防范措施”这样一条脉络。 三、论文刨薪点 随着我国居民对房地产的潜在需求不断升温，学术界逐渐对我国 房地产幸亍业的发展进行研究，也逐步关注到巅业银行瞧于房地产开发 贷款不庭率的企业而谨慎放贷，从而直接影响了房地产整体行业的发 展。假目前研究房地产行业发展的文章常采取调查报告的形式，论述 房地产金融也着重住房金融( 对私) 方面( 郁文达：住房众融：国 际比较与中国的选择) ，对企业提供的房地产信贷方面的论著较少； 在分析不良贷款成因时，也主器运用稍度经济学或一般供需躐论加以 分析( 薛峰：银行信贷风险分析) ，或更集中于对房地产开发贷款 风险秘范等操作层面瀚探讨( 潘蜀健：房地产项目投资) ，本文尝 试在以下三方面有所创新： 首先，试图在分辨角凄方面有掰翎薪。文章双信惠经济学角度出 发，综合运用不对称信息理论和不完全信息博奔理论，通过构建分析 摸登，较系统圭氇对髫前裔、监镶李亍房地产开发贷款风险翁形残避行理论 和实证相结合的分析，尝试从传统的“经验模式”上升到“理论模式”。 其次，试图在分橱结构方面有所秘新。充分发挥自身具裔较丰富 的信贷经验优势，按照房地产开发贷款实际操作流程，结合信息经济 学中不对称信怠的分类，分除段即获霉蓠阶段与事后阶段分瓣房圭龟产 开发贷款风险的成因，有针对性地提出具体行之有效的防范措旋。 第三，试胬在猎施弱解决方案方蕊有掰翻耨。文窜借鎏謦际壳遴 风险管理经验，针对房地产开发贷款风险成因，通过制度和技术设计 来薅范风险。 第一章房地产开发贷款的风险现状及识别 第一节房地产开发贷款概述及界定 一、房地产开发贷款概述 ( 一) 、定义 房地产开发类贷款是指用于房屋建造、土地开发过程中所需建设 资金的贷款，包括房地产开发企业流动资金贷款和房地产开发贷款。 房地产开发企业流动资金贷款是银行向从事房地产开发的企业发放 的用于房地产项目开发建设所需流动资金周转的贷款。房地产开发贷 款是银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发的房地产项 目所需建设资金的贷款。 ( 二) 、种类 房地产开发类贷款按贷款用途分为房地产开发企业流动资金贷款 以及房地产开发贷款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款和其他 房地产开发贷款。确切地说，房地产开发贷款属对公贷款的范畴，是 指商业银行向具有房地产开发资质的房地产开发企业发放的用于房 地产项目开发建设的贷款。按照开发内容的不同，房地产开发贷款又 有以下几种类型： 1 、住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建 造向市场销售住房的贷款。 2 、商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开 发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。 3 、土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开 发的贷款。 4 、房地产开发企业流动资金贷款。是指房地产开发企业因资金周 转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房 地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。 ( 三) 、认识误区 提到房地产开发贷款，许多人往往将其与“住房金融”或“个人 住房抵押贷款”等概念籀混淆；甚至等同子“房魂产金融”。 而房地产金融，是一个呔范围的概念，指以房地产业为特定对象， 盈绕痨缝产的开发、建设、经蓠察消费的再生产过程褥展开的各静金 融活动。从服务对象上划分，它包括为房地产开发企业服务的“房地 产开发贷款”翻为活蠢瀚住痔购买、维修、装饰等活动服务酌往房金 融( 对私) 的两个部分。 二、房| 氇产开发赞教的搽作流程 l 、项晏初步了鳃及立项。遇过现场调查，囊看有关批复文传，了 解项目基本指标，根据有关条件及市场分析，做出初步评价并上报有 权审批人，确定立项与否。 2 、业务评审。开立借款人基本或一般结算账户，审查公词法人 及开发项目的鸯关合法性文件；商谈贷款条件、包括众额、期限、利 率、担保及配套的零售业务、资金监控方案等；收集材料、根据经济 环境分析、区域市场分析、项鼹分析、企业分析、担保条件、综合收 益、还歙来源及还款计划分析等，进行全面的项目评估，得出初审结 论，报风险管理部门。 3 、尽职谲套。风陵管理部f j 送行尽酸谲套著振风险管瑾委员会 审议。 4 、有权入事抿。激陵管理委员会审议螽缀有权人窜撬。 5 、发放贷款。前台业务部门根据贷款批复，落实贷款前掇条件， 包摇摇保条臀、资金蕊控、其它牧盏韵联褥、缺口资金酌落实等；签 署借款合同、保证合同、抵押合同、资金监管及还款协议等法律合同； 在满足藩提条 孛海 主况下，壤攥矮款诗戈努麓发藏贷款。 6 、收回贷敬。前台业务部门进行贷后监控，包括监控工程和项 曩开发避度、投资送凄、镑售遴度等，戮期按逐款诗划及销售遴度安 排分期还款。 三、痞逢产秀发赞教的特点 i 、收益大、风险离 由予房地产行韭本身具有资金依赖性、高投机性酾特征，受到来 趣政策环境、市场变化、项目要素、开发商资质等诸多方面的影响， 房地产歼发贷款实质上楚一种风险投资，涉及衾额大，雏为银行带来 较大的综合收益。 而蕻风险投资的特点要求镶行必须掌握多方面信感。此时键行处 在一个错综复杂的信息体系的中心位嚣，它不仅需掌撼政府的信息、 行业的信息，还需掌握企业的僚怠，一量对这黧千交万化的信惠掌握 不及时甚至发生错误时，则形成信贷风险。 2 、还贷来源取决于项目销售本身 房地产开发项目往往由投资者组建项目公司开发和销售，对这种 公司的贷款类似于项目贷款，一般发放贷款时尚无、监绩可言，甚至没 有财务报表，因此，贷款的偿还主要取决于项圈的经嫠情况，项目的 销售利润是还本付息来源。 而其依靠项目还款的特点要求银行必须掌握贷后信息。即银行在 发放贷款之后，应注重贷后管避，从各方面寝集项藩傣怠，保障银幸亍 资金安全。 3 、抵押担谦的第二还款傈障度较低 房地产开发贷款经常出现以项目用地及在建工程作为贷款抵押 趟傈的情况，s 痨遗产开发商潋莫台法方式取襻静主氇饺露权连闫在 建项目的投入资产设定抵押担保。随着项目商品房销倦的推进，必然 影响虱藏抵狰耪静继续羝帮。 因此，其抵押担保弱化的特点要求银行必须掌握担保信息。在办 灌房逮产开发贷款时，壤行应全嚣了籍开发商抟实力，收集开发裔在 他行提供的贷款担保条件信息，对比之下，尽可能争取好的担保条件 ( 羝择褴绦或缣证担保) ，获鬣增强第二还款熊力。 综上所述，在房地产信贷市场中，由于房地产开发贷款本身的特 点与信患密诱鞠连，谈信息或为赛盈镊幸亍与西发金监之润薅夯瓣关键 因素，可以说，谁掌握信息，谁就占领优势。 第二节成都房壹遣产开发贷款的风险糯状 一、镰款墓籁萤苇攀舞 近年成都地区商业银行特别是四大国有商业银行对房地产行业 翡“授信”普遮随着痨缝产意溺戆调黎秘回澄藤逐步缮长。撵瓮生镶 行个人业务部负责人介绍，自2 0 0 3 年6 月全力进军成都房地产市场 莛，黧今该行成都分行静住房贷款余额已接i 霾三个亿。 二、贷款芦斥占比羹不断加大 鍪予成都烧四川省房地产开发投涤的龙头城市，痨地产各项投资 指标直占全畿很大的比重，各家商业银行对成都地隧的房地产贷款 投入眈重也逐年加大。 三、贷款矮量呈瑟证趋势 据国家统计局统计，至2 0 0 4 年1 0 月末，我国商业银行个人住房 贷款余额己毫达l 。7 l 万亿元，譬蕃誊不楚贷款率为0 + 1 2 ，耩予亵建 银行质量最好的资产。但从2 0 0 2 年下半年开始，不按时还款的购房 太牙鲶增多，番大齑监镶行遣开始增强了罐牧住房贷款夔力蘩。据慕 机构不完全统计，在全国范围内，每天会产生数以千计不能及时返还 茬房贷款涎黢赛考，爨然这只占总鲎务显载缓小魄铡，瞧积累下寒， 银行为此付出的成本也不小。同时，有业内人士指出，成都房地产市 场奁缝逮最运，l 年嵌邃发展矮，峦于贷款赡魔誊甭鼗增秘，拳来几年 内房贷违约的观象估计也会呈增长势头。 第三节房地产信赁风险的谖舅 雳戆产信贷最险是捃赛她产藩贷业务发生损失黪不确定瞧。奎于 房地产投资的周期性、政策敏感性、土也域性、资金依赖性及离投入高 回报警寒戆蠢没枧瞧，使房地产信贷风验与一般费锻行信贷痰险襁 比，具有一定的特殊含义。 一、信用风险 商业银行办理房地产开发贷款业务时，企业信用风险贯穿整个业 务始终。房地产开发商往往采用滚动开发模式进行项目开发，其还款 意愿较差，习惯性占用银行资金作为下一步开发资金的来源。有学者 指出，房地产整体行业对银行的信用较差。即使是大型开发商，其项 目资金较充裕，具备一定还款能力，但同样为扩大开发规模，而“多 多益善”地占用银行资金，从而使银行面临较大信用风险，信贷资金 陷入被动循环。 二、道德风险 。 由于房地产开发贷款业务政策性较强，虽然商业银行制定了统一 授信的制度，但在房地产这个高风险行业上，缺乏相应的防范措施， 银行内部人员对有关新政策、新规定了解不够深入、及时，往往由于 不负责任而未能及时向后台决策层反馈信息，甚至故意规避某些风险 因素，从而造成贷前调查工作不全面，贷后管理工作不到位，甚至产 生“寻租”的现象。 三、流动性