（管理科学与工程专业论文）住房公积金管理中心的贷款风险防范研究.pdf

住房公积金管理中心的贷款风险防范研究 专业：管理科学与工程 研究生：王彬 指导教师：刘晓君教授 摘要 随着城镇住房制度改革的不断深入，越来越多的居民需要购买商品房柬解决居住问题，对于 住宅这种价值较高的消费品。很多居民通过金融机构的贷款获得购房资金。国家为了帮助中低收 入阶层能够拥有自己的住房，借鉴新加坡的中央公积金制度，于1 9 9 1 年开始推行住房公积金制度。 住房公积金管理中心作为住房公积金的运作和管理机构，在帮助广大中低收入阶层获得购房 资金进行公积金贷款的过程中，存在着贷款规模不合理、存款不对称等方面的问题，这些问 题给已经在住房公积金管理中心缴存了公积金的职工带来了潜在风险。 凶此，本文在对陕西省五个市( 威阳市、寰鸡市、汉中市、榆林市、西安市) 的住房公积金 管理中心的调研基础卜，按照承担风险的主体刁i 刷，对贷款风险进行分类，并重点分析了住房公 积金管理中心对职_ t 造成的贷款风险。本文t 要研究成果包括：首先，利用资产组合理论和盈亏 平衡分析的方法确定出住房公积金管理中心的贷款比例下限，利用现金流分布的期望和方差确定 贷款比例上限，从而防范因为贷款规模不合理给职工造成的风险：其次，对于凼为存贷刁i 对称给 职工造成的风险，通过典型事例演算和敏感性分析的方法骀证了可以控制风险的限制条件，从而 来舰避此类风险：最后，通过给出对策建议来规避在贷款过程中因为住房公积金管理中心机构性 质，人员配置等问题给职工造成的损失。 【关键词】公积金风险防范贷款规模 【论文类型】应用基础 西安建筑科技大学硕士学位论文 t h er e s e a r c ho f p r e v e n t i n g l o a nr i s k f r o m h o u s i n g a c c u m u l a t i o nf u n dc e n t e r s m a j o r ：m a n a g e m e n t s c i e n c ea n de n g i n e e r i n g n a m e ：w a n g b i n t u t o r ：p r o f e s s o rl i ux i a o j u n a b s t r a c t w i t ht h ec a r r y i n go u to ft h er e f o r mo fu r b a nh o u s i n gs y s t e m m o r ea n dm o r er e s i d e n t ss h o “db u y h o u s e s b e c a u s eh o u s ew a sac o m m o d i t y 丽t hh i g hp r i c e ，m a n yr e s i d e n t sh a dt or e l b rt ol o a nf r o m f i n a n c i a lo r g a n i z a t i o n i no r d e rt om a k es l l r et h em i d d l ea n dl o wi n c o m er e s i d e n t sh a v i n gt h e i ro w n h o u s e s ，i n1 9 9 1 ，t h eg o v e r n m e n ts e tu ph o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n ds y s t e mw i t ht h er e f e r e n c eo fc e n t r a l a c c u m u l a t i o ns y s t e mi ns i n g a p o r e d u r i n gt h er e c e n tloy e a r s ，t h es y s t e mh a dm a d e g r e a tp r o g r e s sa n d p l a y e dv e r yi m p o r t a n tr o l e si nu r b a nh o u s i n gr e f o r m ，u r b a nh o u s i n gc o n s t r u c t i o na n di m p r o v e m e n to f l i v i n g s t a n d a r d a st h ec e n t e ro f o p e r a t i o na n ds u p e r v i s i o n ，h o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n dc e n t e rh e l p e dm i d d l e l o w i n c o m er e s i d e n t sg e t t i n gh o u s i n gf u n d s ，b u ta ts a m et i m e ，t h ec e n t e rh a v ee n c o u n t e r e dm a n y p r o b l e m si nl o a ns c a l ea n do p e r a t i o n a n dt h e s eq u e s t i o n sw o u l dp u s ht h er e s i d e n t s ，w h oh a n di nt h e a c c u m u l a t i o nf u n d ，i n t o p o t e n t i a lr i s k o nt h eb a s eo f i n v e s t i g a t i o n so f 5c i t i e si ns h a a n x i ，t h ea u t h o rc l a s s i f i e dt h er i s k sa n da n a l y z e d r e s i d e n t s l o a nr i s kf r o mt h ec e n t e r t h em a i na c h i e v e m e n t so f t h i s p a p e r w e r ea sf o l l o w e d ，a tf i r s t ，f r o m t h e t h e o r y o f c a p i t a lp o r t f o l i oa n d b r e a k - e v e na n a l y s i s ，t h el o w e s tl o a ns c a l ew a s d e t e r m i n e d ；t h e r e f o r ei t c o u l dp r e v e n tt h er i s kc a u s e db yt o os m a l ll o a ns c a l e t h e s e c o n d ，a st ot h er i s kf r o mt o ol a r g el o a ns c a l e ， t h et y p i c a lc a s e sa n ds e n s i t i v ea n a l y s i sv e r i f i e dc o n t r o l l a b l ec o n d i t i o n sw h i c hc o u l d p r e v e n tr i s k s a tl a s t ， s o m ec o u n t e r m e a s u r e sw e r es u g g e s t e dt oe v a d et h er e s i d e n t s r i s kf r o mt h ec e n t e r ss w u c t u r ea n d e m p l o y e e s q u a l i t y k e y w o r d s a c c u m u l a t i o nf u n d r i s kp r e v e n tl o a ns c a l e t y p eo f t h e s i s ja p p l i c a t i o nf u n d a m e n t a l 声明 本人郑重声明我所里交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他 人在其它单位已申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一同工作的同 志对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 论文作者签名： 易彬 关于论文使用授权的说明 b 期：i 4 7 6 匹 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布 论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 论文作者签名：易彬导师签各7 嘏胁如髟j 7 l 注：请将此页附在论文首页。 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 绪论 1 1 问题的提出 作为陕西省住宅产业现代化决策支持工程课题组成员，通过对陕西省五个市( 成阳市、 宝鸡市、汉中市、榆林市、西安市) 住房公积金管理中心的实地调研，作者了您到由于陕西省公 积金贷款业务发展较晚，各市公积金管理中心的贷款比例都很小一般占当年缴存余额的5 左 右，即使足西安市该比例也只有1 9 ，如此低的贷款比例造成中心的增值收益不能支付其下常的 运作费用，在没有其它收入的情况下，职工缴存在住房公积金管理中心的公积会将有可能被挪用。 在我国其它一些公积金贷款业务发展较早的省市，由于公积金贷款有低于商业性贷款利率的优惠， 吸引了大量的借款者，使得中心出现了资金缺口，从而造成那些已经履行了缴交公积金义务的职 工就有可能享受不到低贷的权利。例如，上海市在1 9 9 9 年公积金的缺口就达到2 3 亿元，出现贷 款供不应求的现象。通过分析，总结出这两个问题的共同点都是出公积金贷款引起的，其作用结 果都有可能给职工造成损失。在准备论文的过程中，通过阅读大量相关文献和书籍，又认识到住 房公积金管理中心机构运作的不合理也会给职工造成损失。最后选定了住房公积会管理中心的 贷款风险防范研究这个题目作为我的毕业论文，希望通过论文的完成能够给住房公积金管理中 心的无风险营运带来有借鉴价值的东西。 1 2 本文研究的背景 1 2 1 未来几年住宅业将保持持续、稳定的发展 随着经济的发展，人民生活水平不断提高、城市化进程加速、生活结构进一步优化调整，这 些因素都将增大对住宅数量的需求。“据预测，2 0 1 0 年中国城市化水平将达到4 5 左右。扣除拆 旧盖新的面积，每年还要增加1 0 亿平方米的新住宅。”“住宅业是指住宅建设、住宅消费与流 通及售后管理整个产业链。”2 因为住宅业为人们提供最基本的居住条件，是关系到稳定社会安宁、 提高生活质量的重要产业：又因为住宅业的发展可以辐射带动相关产业而形成的一- 个跨越第二、 第三产业的产业链，并解决目前严峻的就业问题。因此建立一个繁荣的住宅市场加r 陕住宅建设， 带动相关行业的发展，使住宅产业实现可持续发展，对解决就业问题、推动我国国民经济持续稳 7 摘自刘甚峰在w i o1 ，中周不动产发展战略高级研讨会”e 的发言。 2 半忠富，哭柯等现代住宅管理。 西安建筑科技大学硕士学位论文 j i i _ ! p ! ! g ! ! | 自! $ e g 自! ! s e ! ! ! | ! ! 目! ! s 目 定地增长具有重大而深远得意义。综上所述，无论从居民的需求出发还是对住宅业本身特点的考 虑，住宅、i k 的发展潜力是很大的，在未来几年将保持持续、稳定的增长。 2 2 金融服务从单一支持住宅生产转向支持住宅消费为主 对于住宅这种特殊的消费品，其较高的价值，常常难以形成普通消费方式，这就离不开金融 服务业的支持。长期以来，由于重生产轻消费观念的影响，致使我国对住宅的投资重心一直向生 产领域倾斜。但随着城镇住房制度改革的深入，住宅已逐渐恢复其固有的商品属性，越来越多的 住宅进入了市场流通。此外，实践证明个人住房抵押贷款的违约率远低于其它种类的贷款，各银 行也在积极发展该优质贷款。截至2 0 0 3 年末，人民币消费贷款余额1 5 7 3 6 亿元，比上年增加了 5 0 9 1 亿元，其中个人住房贷款余额1 1 7 8 0 亿元，比上年增加3 5 2 2 亿元。个人住房贷款近三年的 数据见表3 。 表1 1 个人住房贷款余额表 i 个人住房贷款余额( 亿元)比上年增加( 亿元)比上年增加百分比 l 2 0 0 31 1 7 8 03 5 2 24 3 l2 0 0 28 2 5 82 6 6 0 4 8 2 0 0 1 5 5 9 8 个人住房贷款余额正在以每年4 0 的速度增长，但即使是2 0 0 3 年来的余额也只占银行信贷 余额的6 2 6 ，与美国2 2 4 的比例相比还很小，醺明我国的个人住房贷款还有很大的发展空间。 1 2 ，3 两种住房金融体系同时发展 世界上大部分国家的住房金融体系中都包括商业性住房金融和政策性住房金融。这是因为住 房在生产、流通和消费过程中不仅要遵循金融活动的规律；而且住房作为人们最基本的生存需要， 是保障社会稳定的重要因素，因此需要各国政府采取措施为中低收入阶层居民提供金融服务。特 别是在解决本国居民住房问题的初期要重视政策性住房会融体系的建立，国家为此要付出一定的 成本，但是这个投入与住宅产业的发展所带动起来的经济总量相比是很小的。我国现行的住宅金 融制度是伴随市场经济发展和住房制度改革逐步形成的，亦包括商业性住房金磁制度和政策性住 房金融制度两类。 3 数据柬源阁家统计局列站，井整剧获得。 4 数据求源1 ：福林等的圆外个人住房抵押贷款风险研究新进展及对我鼠的蛊，卜 西安建筑科技大学硕士学位论文 ! 鼍曼曼曼皇皇! ! 鼻曼曼皇曼! ! 曼曼曼皇皇曼! 曼曼皇曼曼曼氅! 皇l i 舅鲁曼曼曼! 曼量鲁皇蔓曼曼曼量舅喜皇! 蔓量量曼皇曼! ! 曼皂罡量量! 曼皇舅 1 2 4 住房公积金是我国政策性住房金融的核心 政策性住房金融也称为委托性住房金融，是政府为了保证崮家的中低收入阶层有能力购买或 者租用住房而采取的，以优惠的利息、期限、税收以及现金奖励、政府担保等为特征的融资活动。 我国采取的是政府主导型的政策性住房金融，日前是以强制性的住房公积金制度为主。住房公积 金制度是指在职职工及职工所在单位按照规定比例长期缴存住房储会，在满足一定条件的情况下 i ，以提取和进行公积金贷款，它具有保障性和互助性，所有缴存的储金归个人所有。实行住房公 积会制度有利于转变住房的分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建 立，有利于提高职工购建住房的能力，促进住房建设，提高城镇居民的居住水平。 1 2 5 我国大力发展住房公积金贷款 住房公积金制度的目标是深化城市住房制度改革，迸一步提高中低收入阶层的购房能力，使 他们的需求得到实现，达到“十五”计划规定的住房标准，提高住房的居住面积。这些都需要通 过住房公积金贷款来实现。随着公积金制度的广泛建立，基金存量逐步增加，1 9 9 9 年国务院颁布 并实施了住房公积金管理条例，调整了住房公积金的使用方向，停止利用住房公积会发放新的 项目贷款和单位贷款，把今后住房公积金的使用重点定为发放个人住房公积金贷款。截至2 0 0 3 年末，全国住房公积金累计归集数额已超过5 0 0 0 亿元5 ，已累计发放个人住房委托贷款2 0 7 5 亿元， 个人住房委托贷款余额1 3 7 5 亿元，有2 7 6 4 万户职工家庭通过住房公积会贷款圆了安居梦。6 为 了实现住房公积金制度的目标，我们还应该继续大力发展住房公积会贷款。 1 3 本文研究的目的与意义 1 3 1 研究的目的 随着公积金制度的深入开展，归集数额逐年增加：随着公积金贷款的大力发展，贷款比例不 断提高。截至2 0 0 3 年末，全国住房公积金累计归集数额已超过5 0 0 0 亿元7 ，己累计发放个人住房 委托贷款2 0 7 5 亿元。面对几千亿的资金，如何防范公积金贷款风险，是本文研究的目的。因此本 文拟解决以下问题：首先，根据承担风险主体的不同对贷款风险进行分类，本文重点解决的是职 5 数皑柬源十新华嘲。 6 由建设部部k 汪光焘在争离住房公积会工作电视电话会议上的l 并话整理得。 数据柬源十新华脚。 西安建筑科技大学硕士学位论文 工承担的贷款风险；其次，对于职工承担的贷款风险，本文分为i 类，分别通过不同的方法末加 以防范。 1 3 2 研究的意义 本文的研究对于保障住房公积会安全运营，发挥住房公积金政策性住房金融的作用、维护社 会稳定等方面具有重大意义。 首先，住房公积金制度作为我国政策性住房金融的核心内容，是为广大中低收入阶层居民提 供会融服务的，保障广大职工缴存的资金的安全性，就是保障人们最基本的生存需要，具有维护 社会稳定的重要作用。 其次，在深化城市住房制度改革的进程中，离不j f ：金融服务的支持，对于广大中低收入阶层 的融资需要，就离不开住房公积金贷款的帮助。因此保证贷款的安全性，就是保证城市住房制度 改革能够得以顺利进行的基础。 最后，公积金归集一贷款一归还的循环过程实际上就是体现公积金互助性和保障性的过程， 保证这个循环过程可以持续进行，就是保汪公积会制度可以发挥其作用的必要条件。 因此，为了保证公积金的安全性，体现公积金的公正、平等性，在进行公积金贷款时必须重 视贷款风险，采取必要措施来规避风险。 1 4 国内外研究现状 1 4 1 国外研究现状 住房公积金贷款作为政策性制度，有它本身的特性，但其实质上是一种个人住房抵押贷款。 个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已经作为一种主要的住房金融工具在 荚国和欧洲其它国家得到厂泛发展。目前国外研究个人住房抵押贷款风险的新成果有，奎格利 ( q u i g l e y ) 等( 1 9 9 3 ) 实证研究得出个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，而且还取 决于清算时抵押品的价值损失程度；阿彻( w a r c h e r ) 等( 1 9 9 9 ) 通过对美国1 9 9 1 1 9 9 6 年问 9 6 3 9 例多户住房抵押贷款违约案例的研究发现，个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅 销售过程内生的，而与贷款价值比( 1 0 a n - - t o - - v a l u e ，简称l t v ) 变量无关。 4 西安建筑科技大学硕士学位论文 ! ! i 一一 m jl。i- f- ；1 1 4 ，2 国内研究现状 住房公积金制度是在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上建立起来的，是我图特有的一种强 制性政策性金融制度。自1 9 9 1 年首先在上海建立，1 9 9 9 年国家把公积金的使用重点定位为公积 会贷款以来，已有很多学者和公积金管理人员在研究公积金贷款风险的问题。 具有代表性的学者有，中国社会科学院经济研究所汪利娜在德国住房储蓄与我国住房公积 金的比较研究( 2 0 0 3 ) 中提到了当住房公积金存款的增长低于需求的增长时会导致不能满足借贷 需求这种情况的发生，但是文中没有对这个问题进行深入的分析。同样的观点在七海财经大学王 洪卫的中国住房金融：资金筹措与风险防范机制( 2 0 0 1 ) 中也有所提及，但是同样没有给出解 决方案。 具有代表性的公积金管理人员的研究成果有，武汉市住房公积金管理中心主任李楚星在公 积金个人住房贷款风险防范机制与管理( 2 0 0 1 ) 中，对个人住房贷款风险类型、成因及防范措施 做了研究。随州市住房资会管理中心的喻风平在住房公积金贷款风险及防范对策中也分析了 住房公积金贷款存在的风险及防范对策。但是在防范措施中都是给了一些方向性的建议，并没有 对某一个问题进行深入分析与解决。 在2 0 0 3 年出版的中国住宅金融报告中，对住房公积金贷款中的担保制度、资金供需平衡 等方面做了深入研究，但是没有系统的从公积金贷款风险这个方向进行研究。该报告是二i 本国际 协力事业团( j i c a ) 在2 0 0 0 年- - 2 0 0 2 年作为在制度和管理领域对中方的技术援助项目中国住 宅金融制度改革研究课题的最终成果，由中国人民银行、建设部、日本野村综合研究所共同研 究编写。 1 5 本文研究的思路与方法 1 5 1 研究的思路 本文在第二章通过分析不同主体所承担的贷款风险不同，找到本文要重点解决的是住房公积 金管理中心给职工造成的贷款风险，本文归类总结为三个： ( 1 ) 贷款规模不合理造成的风险； ( 2 ) 存贷不对称造成的风险： ( 3 ) 中心的机构运作问题造成的风险。 本文第三章在资产组合定理和盈亏平衡分析的基础上确定贷款比例下限，在分析观余流分靠 5 西安建筑科技大学硕士学位论文 的期望和方差的基础上确定贷款比例上限，通过下限和上限的确定来防范贷款规模不合理给职工 造成的风险。 本文第四章在典跫事例演算弓敏感性分析的基础上找到存贷不对称给职工造成风险的因素， 从而通过控制该冈素来减少贷款风险。 本文第五章通过对策建议给出住房公积会中心的机构运作问题给职工造成的贷款风险的防范 办法。 本文第六章是对以上部分的总结概括。 1 5 2 研究的方法 ( 1 ) 规范研究与实证研究相结合。 本文的研究是在调查研究的基础上，发现问题，通过归纳总结，系统的分析问题，再吸收和 借鉴相关学科研究成果，探索解决方法。 ( 2 ) 演绎分析与归纳分析相结合。 本文的研究将在总结和归纳国外相关领域成功经验的基础上， 贷款风险提出解决方法和建议 ( 3 ) 引入计算机辅助软件 在典型事例演算和敏感性分析中需要对大量的数据进行计算 e x c e l 和e v i e w s 软件对数据进行计算和处理。 1 6 本文研究的结构 对规避和控制我国住房公积金 本文在研究过程中主要使用 本文的研究从对陕西省五市住房公积金管理中心的调研入手，发现住房公积金管理中心在贷 款过程中存在的风险问题，通过系统分析，按承担风险主体的不同对贷款风险进行分类，本文重 点防范住房公积会管理中心给职工造成的贷款风险，共有三种：( 1 ) 贷款规模不合理造成的风险； ( 2 ) 存贷不对称造成的风险；( 3 ) 住房公积金管理中心的机构运作问题造成的风险。对于职工给 住房公积金管理中心造成的贷款风险，由于住房公积金管理中心的机构性质，最后承担风险的主 体也是职工。对于上述三种风险，本文在第三、第四、第五章分别用不同的方法来防范。本文的 结构图如1 1 所示。 西安建筑科技大学硕士学位论文 图1 1 本文结构图 7 西安建筑科技大学硕士学位论文 2 职工承担的公积金贷款风险 2 1 住房公积金制度 住房公积金制度是一一种政府用强制性手段筹集住房建设和消费所需资金的住房金融模式。8 新 加坡是最早建立公积金制度的国家，其中中央公秘金制度为解决居民住房问题提供了无可替代的 支持，取得了举世公认的成就。 2 1 1 新加坡的中央公积金制度 1 9 5 5 年，新加坡政府通过立法建立了中央公积金制度( c e n t r a l p r o v i d e n t f u n d ，简称c p f ) ， 同年7 月，成立了中央公积金局( c e n t r a lp r o v i d e n tf u n db o a r d ) ，负责管理公积金： 作。中央公 积金制度规定，雇员和雇主必须按雇员工薪的一定比例交纳公积会，由雇主按月集中向中央公积 金局交纳，中央公积金局设立雇员公积金储蓄账户。“这项制度实施之初，雇员和雇主的缴交率 都是5 ，以后经过多次调整。到2 0 0 2 年，雇主缴交率为1 6 。”9 这种公积金制度是一种由政府 立法通过强制储蓄方式并规定其用途的一项社会保障制度。 新加坡住房金融基本运行模式是：公积金局利用公积会存款，通过购买政府债券等形式将资 金提供给政府，政府将筹集的资金通过贷款提供给建屋发展局，建屋发展局利用政府建屋发展贷 款和其它资金支持开发组屋。公积金会员在购房时有两种情况：一种是以公积金存款购买政府7 f 发的组屋，也就是“公共住屋计划”项目下的融资：另一种是利用公积金购买其他丌发商的住房， 即“住宅产业计划”项目下的融资。购买组屋时，会员向建屋发展局提出使用公积金的申请，经 批准后利用资会的公积金存款和以后的公积金支付购房款，不足部分向建屋发展局申请贷款。购 买开发商歼发的住房可以用公积金支付购房款和申请贷款，也可向银行等金融机构申请贷款。其 基本运行模式如图2 1 所示 8 于洪p 中困住房金融：资金筹措与风险钟范机制 9 曾建元虏地产金融p m 3 西安建筑科技大学硕士学位论文 监管、保证、支持 建燧发展贷墼 祟嘉瑟一缴存公积金一 1r l 新加坡政府建垮发展局购房居民中央公积金局 j 1 归还贷款1 购虏、还款1 使用公积金 蚴买政府债券 图2 1 新加坡中央公积金贷款运行模式 新加坡的中央公积金制度是以政府为主组织建房、成功解决公民住房问题的典范。 2 1 2 我国的住房公积金制度 我国的住房公积金制度是职工和职工所在单位按照规定缴存住房储金，在购买或建造住房时 可以提取，满足一定条件还可以进行贷款的一种强制性制度。 a ，我国住房公积金制度的建立 我国上海于1 9 9 1 年率先实行住房公积金制度，1 9 9 4 年7 月，国务院转发的关于深化城镇 住房制度改革的决定明确指出要“全面推行住房公积金制度”。决定发布之后，住房公积金制度 在我国全面推行。1 9 9 9 年国务院发布了住房公积金管理条例，以法规的形式规定了有关住房 公积金的机构及其职责、缴存、提取和使用、监督、罚则等方面的详细内容。 b 我国住房公积金制度的管理 ( 1 ) 住房公积金管理原则 我国住房公积金管理遵循“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专 户存储、财政监督”的原则1 0 。相关部门的运作关系见图2 2 ： o 住房公积会管理条例及其配套规定 西安建筑科技大学硕士学位论文 图2 2 我国住房公积金运作关系图 ( 2 ) 住房公积金的缴存 职工住房公积金按月缴存，缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存 比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均 ：资乘以单位住房公 积金缴存比例。职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5 ；有 条件的城市，可以适当提高缴存比例。 住房公积金的缴存由职工所在单位按月将职工工资中扣除的住房公积金部分，连同单位替职 工缴纳的部分一起存入单位名下的职工个人住房公积金账户。 ( 3 ) 住房公积金的提取 职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；购买、建造、翻建、 大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；出境定居的； 偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的。 职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心做出 准予提取或者不准提取的决定；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。 ( 4 ) 住房公积金的使用 住房公积金只能用于支付职工家庭购买自住住房、自建自住住房、私房翻建和大修等费用。 住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房委员会批准，可以将住 房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供担保。 两安建筑科技大学硕士学位论文 住房公积金的增值收益存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积会增值收益专 户，用于建立住房公积舍的贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建漫城市廉租住 房的补充资会。 c 我国住房公积金制度的特点： ( 1 ) 强制性。国家在住房公积会管理条例中规定，凡国家机关、国有企业、城镇集体企 业、外商投资企、世、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其 在职职工都必须缴存公积金，对不加入公积金制度，或拖欠缴存的情形，设有处罚舰定。因此， 公积金是一种强制性的住房储蓄基金。 ( 2 ) 互助性。住房公积金是集中全社会的力量，形成长期稳定的住房建设和消费资金，通过 公积会贷款的形式来帮助有购房意愿但依靠单个家庭力量不能实现愿望的购房者，从而有效的解 决中低收入家庭住房团难的问题。因此，公积金属于职工互助性质的住房基金。 ( 3 ) 保障性。国家通过立法的形式，对住房公积金管理中心和职工的公积金使用都做了明确 的规定，以保证公积金的安全性。因此，住房公积金的安全是有一定保障的。 ( 4 ) 政策性。我国政府为了保证中低收入阶层有能力购买或者租用住房，对公积余采取了减 免存款利息税收、低存低贷等优惠政策。因此，公积金制度是我国政策性住房金融的核心。 2 2 住房公积金贷款 2 2 1 我国住房公积金贷款的特点 我国个人住房贷款分为白营性住房贷款、委托性住房贷款。“自营性住房贷款即商业性住房 抵押贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的用于购买住房的贷款。委托性贷款即住房 公积金贷款，指银行根据公积金管理部门的委托，以公积金存款为资金来源，按规定要求向购买 普通住房的个人发放的贷款。”“ 住房公积金贷款与个人住房抵押贷款的不同点如表2 1 ： 中仁人民共和周围家统计局剐站。 西安建筑科技大学硕士学位论文 表2 1 住房公积金贷款与商业性住房抵押贷款的比较表 不同点住房公积金贷款商业性住房抵押贷款 贷款类型属于委托性个人住房贷款属于臼营性个人住房贷款 资金来源单位和个人缴存的公积金存款银行吸收的各类存款 贷款执行者受委托的银行商业银行 风险承担者住房公积金管理中心商业银行 贷款对象住房公积金的缴存者自然人 贷款利率实行优惠利率人行规定的利率 贷款额度匕限由各住房公积金管理委员会定 抵押贷款的抵借价值比率“小f8 0 2 2 2 我国住房公积金贷款的必要性 a 维持中心正常运转的要求。国家对住房公积金管理中心的定义是“直属人民政府的不以营 利为目的的独立的事业单位”。”对住房公积金管理中心的管理费用的舰定是由公积金管理中心 按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收 益中上交本级财政，由本级财政拨付。但是事实上，很多住房公积金管理中心只是把预算支出总 额报本级人民政府财政部门批准，并没有上交再拨付这个环节；而且如果增值收益不能负担住房 公积金管理中心的管理费用，财政亦不会用别的资金弥补。因此，住房公积金管理中心实质上是 属于自负盈亏的事业单位性质，亏损由中心自己通过其它的渠道弥补。再看住房公积金管理中心 的增值收益，在国家允许的范围内共有三个来源：( 1 ) 住房公积金的利息收入的净额。( 2 ) 购买 国债的收益。( 3 ) 公积金贷款的利息收入。其中住房公积金的利息收入的净额是住房公积金管理 中心把公积会进行委托存款的利息收入减去中心支付给个人的利息收入和支付给银行的手续费。 我国现在的规定是职工当年缴存的公积金存款利率为o 7 2 ，以前年度的公积金存款利率为 1 7 1 ，住房公积金管理中心委托存款的利率为1 8 9 ，手续费为当年归集的住房公积金数额的 ”贷款斗i 请额虏地产价值 ”住房公租金管理条例及其配套规定 1 2 西安建筑科技大学硕士学位论文 0 5 “，按这个规定可得到的公积金利息收入是很有限的。如果住房公积金管理中心仅仅依靠利息 收入是无法维持中心的正常运转的。所以，为了维持中心正常运转的要求，住房公积会管理中心 必须进行公秘金贷款。 h 实现建立公积金制度的初衷。如果我们通过用公积金购买国债来获得盈利，这样纵然既保 证了资金的安全性又有比委托存款更高的增值收益，但是它违背建立公积金这种制度的初衷 通过归集、放贷公积金来帮助中低收入阶层解决住房问题。国家在住房公积会管理条例中明 确规定，住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提f ，经住房公积金管理委员会 批准，才可以将住房公积金用于购买国债。在当前住房公积金缴交比例只有个人基本工资1 0 ， 个人进行公积金贷款可以达到2 0 3 0 万的情况下，随着贷款人数的增加，中心将存在资金不足而 不是过剩的现象。因此，既实现公积金的增值收益又体现公积金互助性最佳方案是进行公积金贷 款。 c 城市廉租住房建设的需要。住房公积金管理条例中对公积金增值收益的分配是这样规定 的：“住房公积金增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行丌立的住房公积金增值收益 专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金，住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉祀住 房的补充资金。”如果住房公积金管理中心仅仅是将公积金进行委托存款收取利息差额，可能连 中心”的管理费用都不能负担，就更谈不上从增值收益中提取城市廉租住房建设补充资金了，我国 现在很多城市的廉租住房到现在还没有启动起来，主要是没有资金来源，与没有进行公积金贷款 或贷款比例小有一定的关系。 综上所述，住房公积金贷款对增加公积金的增值收益、实现公积金的互助性、筹集城市廉租 住房建设资会等方面都有重要意义。因此，住房公积金管理中心要大力发展公积金贷款业务。 2 3 住房公积金贷款风险 在大力发展住房公积金贷款业务的过程中，势必会造成贷款风险。 “风险是指造成损失的可能性。”1 6 本文根据受损失的主体不同对贷款风险进行分类。 在进行公积会贷款时，共有三个主体，分别是银行、住房公积金管理中心和借款职工。按照 中国人民银行颁布的贷款通则，银行作为“受托人只收手续费，不承担贷款风险”，所以住房 “数f 来源于固务院住房制度改革领导小组的相关文件 ”此处的中心指住房公积金管理中心，下文同理。 ”蚬代咨询方法1 j 实务 西安建筑科技大学硕士学位论文 公移! 金的贷款风险事实上由住房公积金管理中心和职工来承担。 2 3 1 住房公积金管理中心承担的贷款风险 住房公积金管理中心所承担的贷款风险包括，来自借款职工的欺诈风险、违约风险、担保风 险，以及来自外部环境的法律风险和政策风险。如图2 3 所示： 法律 政策 图2 3 住房公积金管理中心承担的风险 a 欺诈风险。 欺诈风险是由于中一t l , 与借款职工之间关于职工资信状况的信息不对称因素造成的。借款职_ 欺诈行为主要有以下几种：( 1 ) 个人信息不实。( 2 ) 虚假抵押。借款职工伪造根本不存在的或不 是自己的房屋的产权证，骗取贷款。( 3 ) 多头抵押。也称重复抵押，指用同一房产证进行多次抵 押。( 4 ) 遗漏共有人抵押。借款职工把与别人共有的房屋单独抵押，导致中心与其他产权拥有人 发生纠纷而不能处置抵押品。( 5 ) 旧契抵押。房屋产权超过一定期限需要重新登记，过期的房契 或产权证没有法律效力。 b 违约风险。 主要是指借款职工不能按期偿还住房抵押贷款本息，以违约来放弃抵押房产，给住房公积金 管理中心带来经济损失。产生违约风险的原因是多方面的，既有主观的，也有客观的；既有故意 的，也有不可抗力原因造成的。大致分为以卜两种情况：一是被迫违约，指借款职工支付能力不 4 西安建筑科技大学硕士学位论文 ! g 目! ! ! ! g ! 目e ! ! i _ 一1 _ i j lj ! 自自! ! ! ! s ! ! 自 足或由于不可抗力因素造成无法继续按期清偿中心贷款本息而造成的违约，它来源于对借款职工 未来收入的不确定性和对未来事物发展的不可预见性；_ 二是理性违约，指当抵押房产价格下跌， 其价值波动给借款职工造成的价值损失大于职工在该房产上已有的权益积累，意味着借款职工放 弃还款反而会带来更大利益，出于经济理性，借款职工主动违约。 c 担保方式风险。 ( 1 ) 抵押物风险。这是职工违约后，住房公积金管理中心无法处置抵押物或处置后导致利益 受损产生的风险。由于抵押物为不动产，流动性差，能否及时变现和足值变现对中心的利益会产 ，上较大影响。若因经济波动、房地产市场供求状况的变化和自然磨损等原因，抵押物不能及时、 足值变现，就会导致中心不能从抵押物处分中足额受偿，从而使中心利益产生损失，诱发贷款风 险。 ( 2 ) 担保风险。由于住房公积金贷款期限较长，在担保期间，担保人会出现何种变故，很难 预料，由此带来的担保缺失会给住房公税金管理中心造成一定的风险。 d 政策风险。 ( 1 ) 宏观经济风险。宏观经济风险是指由于整个经济运行情况不佳而产生的风险。住房公积 金贷款的期限、金额限制和贷款对象选择直接受国家宏观经济政策的影响。住房公积金贷款的违 约率与宏观经济情况正相关，即宏观经济运行情况良好，失业水平下降时，违约率也f 降；反之 亦然。 ( 2 ) 利率风险。当利率上调时，借款职工每期承担的还款额增加，违约率将增加，从而影响 住房公积金管理中心的资产质量；当市场利率下降时，再融资成本也相应降低，对于一个理性的 个人来说，必然不会按原先较高的利率支付利息，而会提前还款，选择较低的利率重新融资以减 少利息支付，它的风险是因为该行为的发生使得住房公积金贷款的现金流量产生不确定性。 e 法律风险。 法律风险是指由于法制不健全、信用观念淡薄等原因，而使借款职工不能偿付债务或拒绝偿 付债务，导致住房公积金管理中心产生损失的风险。例如：在商品房的预售过程中，由于监管制 度的不完善，房地产开发商将购房款挪做他用，就很难保障住房公积金管理中心的合法权益。“我 国个人住房担保贷款管理办法、担保法和民法通则等对抵押物的设置、抵押权的履行、 抵押物价值的评估、作价及处置的规定操作性不强，难以直接用于实践。”因而给住房公积金管 理中心的贷款造成风险。 7 刈萍，个人住房抵押贷簸分析，金融研究n o 8 ，2 0 0 2 西安建筑科技大学硕士学位论文 以上欺、乍、违约、担保风险是因为职工的行为给住房公积会管理中心造成的风险，政策、法 律j x l 险是外部因素给住房公积金管理中心造成的风险。这五种风险的成因、作用机理、导致结果 以及相关对策与个人住房抵押贷款的风险是相同的，个人住房抵押贷款风险的识别与防范，无论 在学术界还是实际搽作中都有很多学者和银行管理人员在做深入的研究。本文亦不花篇幅再赘述。 2 3 2 职工承担的贷款风险 职工承担的贷款风险包括：贷款规模不合理造成的风险，存贷不对称造成的风险和住房公积 金管理中心的机构运作问题造成的风险。2 3 ，l 中所提到的欺诈、违约、担保、政策、法律风险， 由于公积金管理中心的机构既不是有财政支持的政府机构、也不是有独立法入资产的金融机构的 性质，最终导致风险的承担者还是职工。如图2 4 所示： 图2 4 职工承担的贷款风险 a 贷款规模风险 本文在公积金贷款的必要性中已经详细的论述了住房公积金的使用只有两个方向：委托存款 和进行公积金贷款。面委托存款的增值收益很少，导致不能维持住房公积余管理中心的正常运转， 不能提取公积金贷款的风险准备金，不能提取廉租房建设补充资金。贷款规模小给职工带来的胍 险有以下两类：一、中心事实上属于自负盈亏的单位，如果增值收益不能维持中心的正常月= 销就 有可能发生挪用职工存入中心的公积金，导致公积金减少，给职工造成损失；_ _ 二、增值收益不够 中心的管理费用，那就更谈不上提取公积金贷款的风险准备金了，那么一旦公积金贷款发生损失， 中心将没有资金弥补损失，导致公积会减少，也会给职工造成损失。 但是如果住房公积金管理中心昧的扩大贷款比例，会产生已经缴存了公积金的职工在需要 提取公积金时，中心不能满足提款要求的风险。 住房公积金管理中心可以通过确定合理的贷款比例( 当年公积金贷款( 当年公积金贷款+ 当 年公积金存款) ) 区间来防范这两种情况给职工造成的损失。在第三章通过资产组合定理和盈亏平 西安建筑科技大学硕士学位论文 衡分析的方法束确定住房公积金管理中心贷款比例下限，通过现金流分布的期望和方差来确定贷 款比例的上限。 b 存贷不对称给职工带来风险。 我国住房公积会是通过归集一贷款一回收这个循环来实现互助性的，通过低存低贷来体现公 积金的政策性。职工有缴存公积金的义务，同时享受公积金低息贷款的权利。按照现在的规定职 工和职工单位缴交的公积金分别占职工月均收入的5 ，缴存两年后可以进行公积金贷款，少则l o 万，多则u 丁以贷到5 2 万培。在现阶段，因为是公积会刨立的初期，缴存额大，而贷款额较小，存 货不对称性不易察觉。但是，随着借款人数的增加，当住房公积金存款的增长低于需求的增长而 不能满足借贷需求时，资金短缺就不可避免的发生了。这时就会导致已经履行了低存义务的职工 享受不到低贷的权利，给部分职工造成损失。 因此，如何规避住房公积会管理中心因为存贷不对称导致无款可贷的风险，使中心可以持续、 合理的提供贷款资金成为亟待解决的问题。本文在第四章通过借鉴德国储蓄的配贷机制找到可以 控制此类风险的因素，再通过典型事例演算和敏感性分析的方法验证这些囡素是否可以控制凼存 贷不对称而给职工带来的风险。 c 住房公积金管理中心机构运作风险 ( 1 ) 机构性质。住房公积金管理中心既不是有财政支持的政府机构，也不是有独立法人资产 的会融机构。我国对住房公积金管理中心的定义是“直属城市人民政府的不以营利为目的的独立 的事业单位”。这样的机构性质，导致中心无力承担任何风险。因为，按照现代金融理论，资本金 的存在是金融企业创立和营运的基本条件，法人的独立资产是经营者承担负债矾险的担保性资金。 而中心没有资本金，用来贷款的资金都是职工存在中心的负债。一旦出现资不抵债的情况，中心 无产可破，破的将是广大缴交公积金职工的资产。因此，住房公积金贷款将因为中心这种机构性 质给职工带来风险。 ( 2 ) 监督管理体制。我国现彳亍的监督管理体制为“房委会决策、中心运作、银行专户存储、 财政监督”，形式上似乎很完美。但是在实际运作中，房委会是一个虚设机构，加之成员多为政府 官员，储户代表比重低，所作决策是否能代表职工的意愿和利益令人怀疑。中心与地方房改办一 套班子、两块招牌，并非独立的隧承担民事责任的法人代表，在中国法律观念较淡薄的环境卜， 可能在地方或部门利益的驱使下