（工商管理专业论文）南汇某项目地块发展用途研究.pdf

摘 要 上海的房地产市场正步入高速发展的阶段。由于对中国和 上 海经济发展前景的 看好，大量投资涌入房地产行业。随着该行业的发展，上海土地资源的稀缺性正日 益显现出来。如何对获得的土地进行最高效率和最佳用途的发展，成为发展商关注 的i j 题。 本文就一 个位于上 海郊区的项目 地块如何进行产品开发的定位和用途的选择这 一问题结合上海和该地区的房地产市场情况进行了分析。 本文的第一章介绍了项目 地块的情况，并通过对其地理位置，交通可及性及所 属区域环境的分析对地块进行了评估。 本文第二章主要研究项目 地块的住宅用途，对上海和项目 所在地区一 南汇的房地 产市场进行了分析，包括房地产市场历年的供应情况，分布状况，空置率指标等 结合市镇规划及人口估算预测了该地区的房产需求状况及将来的供求状况，对项目 的住宅用途开发的可行性加以肯定。 本文第三章对项目的综合开发功能迸行了研究。通过对上海宾馆的供应和出租 率情况比较，及现有南汇渡假宾馆项目的分析，否定了项目 作为渡假宾馆功能开发 的可行性。通过对其它类似工业园区配套性酒店设施的比较分析，否定了该项目日 前作为开发区配套性酒店设施的可行性。通过对上海郊区零售中心模式的分析及该 项目 所在地人口的分析，否定了该项目 进行大型零售中心用途开发的可行性。 本文第四章通过对项日 住宅用途开发的目标客户的划分和确认，确定项日的市 场定位。并根据主要目 标客户的收入估算及上海房地产市场不同收入家庭购买房产 的情况，结合上海城镇及农村居民购房倾向调查，确定本项目 住宅应控制在中低价 位。 本文最后综合各类影响因素，及各种用途开发的分析结果，对项目提出开发普 通住宅，采用中低价位，控制房屋总价的发展策略。 关键词房地产市场，住宅用途，渡假宾馆，配套性酒店设施，零售中心 abst ract s h a n g h a i s p r o p e r ty m a r k e t h a s s t e p p e d in a h ig h - d e v e lo p i n g s t a g e . b e in g c o n f id e n t o f t h e p r o s p e c t o f s h a n g h a i a n d c h in a s e c o n o m y , m o r e a n d m o r e in v e s t m e n t s a r e r u s h i n g in t o s h a n g h a i s p r o p e rt y m a r k e t . t h e s c a r c it y o f la n d r e s o u r c e s h a s b e e n a p p e a r in g . d e v e lo p e r s a r e f o c u s i n g t h e q u e s t io n t h a t h o w t o g e t t h e h ig h e s t a n d b e s t u s e o f a la n d t h e y o b t a in e d . t h e a rt ic l e a n a l y z e d t h e p o s it io n a n d b e s t u s e o f a d e v e lo p m e n t p r o j e c t , w h ic h lo c a t e s i n s h a n g h a is s u b u r b . t h e p a rt 1 in t r o d u c e d t h e p r o j e c t , a n d a n a ly z e d it s lo c a t io n , a c c e s s a n d e n v ir o n m e n t . a s i m p le s wo t a n a ly s is w a s g iv e n t o e v a lu a t e t h e p r o j e c t s it e . t h e p a rt 2 s t u d ie d t h e r e s id e n t ia l u s e o f t h e s it e , a n a ly z e d s h a n g h a is p r o p e rt y m a r k e t a n d l o c a l p r o p e rt y m a r k e t , in c l u d i n g h is t o r ic a l m a r k e t s u p p ly p r o p e rt y d is t r ib u t io n a s w e ll a s t h e v a c a n c y r a t e , a n d f o r e c a s t e d t h e m a r k e t d e m a n d b a s e d o n t h e m a s t e r p la n n i n g o f d o w n t o w n a r e a o f t h e d is t r ic t a n d lo c a l d e m o g r a p h y . a c c o r d in g t o t h e a n a ly s is , t h e a rt ic le c o n f ir m e d t h e r e s id e n t ia l u s e o f t h e p r o j e c t . t h e p a rt 3 a n a ly z e d t h e f e a s ib ilit y o f o t h e r u s e o f t h is p r o j e c t . wit h t h e c o m p a r i s o n o f s u p p ly a n d o c c u p a n c y o f s h a n g h a is h o t e l a n d a n a ly s is o f e x it in g lo c a l r e s o rt h o t e l , t h e d e v e lo p m e n t u s e o f r e s o rt h o t e l is t h o u g h t n o t p r o p e r t o t h is p r o j e c t . wit h t h e a n a ly s is o f c o n v e n t io n a l h o t e l i n o r n e a r in g o t h e r s im ila r in d u s t ry p a r k , t h e u s e o f c o n v e n t io n a l h o t e l is n o t p r o p e r t o t h e p r o j e c t , e it h e r . t h r o u g h t h e a n a ly s is o f r e t a il p r o j e c t s in s h a n g h a i s u b u r b a n d lo c a l d e m o g r a p h y , t h e f e a s ib il it y o f d e v e lo p in g t h e r e t a il u s e is d is a g r e e d . t h e p a rt 4 id e n t if ie d p r o f ile s o f e a c h m a r k e t s e g m e n t a n d s e le c t e d t h e t a r g e t s e g m e n t s o f t h is p r o j e c t . a c c o r d in g t o t h e t a r g e t s e g m e n t s , m a r k e t p o s it io n in g w a s d e t e r m in e d . b a s e d o n t h e t a r g e t s e g m e n t s a ff o r d a b ilit y s t a t u s , a n d a s u rv e y o f s h a n g h a i n e s e s h o u s e b u y in g , h o u s e p r ic e o f t h is p r o j e c t s h o u ld b e c o n t r o l le d in a r a n g e o f lo w - m id d le . i n t e g r a t i n g f a c t o r s h a v e e ff e c t s o n t h i s p r o j e c t a n d a n a ly s is o f v a r io u s la n d u s e s t h e a rt ic le s u g g e s t e d r e s id e n t ia l u s e o f t h is p r o j e c t w it h lo w a n d m id d le p r ic e p o s it io n in g t o c o n t r o l t h e a m o u n t s a le s p r ic e o f t h e h o u s e . x i x ia o lu ( m b a ) d ir e c t e d b y m s . z h u a n g j ia f a n g k e y wo r d s p r o p e rt y m a r k e t , la n d u s e , r e s id e n t ia l u s e , h o t e l , r e t a i l 论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 论文 中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其他机构已经发表或 撰写过的研究成果。 其他同 志对本研究的 启发和所做的贡献均已 在论文中 作 了明确的声明并表示了谢意。 作 者 签 名 : 至c日 期 : 论文使用授权声明 本人同意上海海运学院有关保留、使用学位论文的规定，即:学校有权 保留 送交论文复印件， 允许论文被查阅和借阅: 学校可以 上网 公布论文的全 部或部分内 容，可以 采用影印、 缩印或者其它复制手段保存论文。 保密的论 文在解密后遵守此规定。 作 者 签 名 : 丈噬 导 师 签 名 二 : 3堕一 。 期 : - ,v .二 少 夕 引言 中国经济自改革开放以来获得了长足发展，良好的经济环境的支撑使中国的房 地产市场亦遂步走向繁荣。 上海的 房地产市场自 上世纪9 0 年代初发展至今， 经历了 起步、高峰、 低谷和复 苏、增长等系列波动，目前正呈现供求旺盛的态势。 近年来，上海房地产的各类产品和地区分布全面发展，无论是市中心地区还是 城乡结合部亦或郊区，都出现全面发展的局面。自2 0 0 1 年7 月，上海开始对土地实 行招投标制度以来，社会各方面对土地需求不断增加，外资企业、本国企业、转型 企业及民营企业纷纷加快房地产开发步骤，以致对土地需求不断上升。 相对有限的土地供应，如何充分有效地发挥土地的经济效用，成为土地开发经 营者或发展商关注的问题。由于土地不同用途的发展会为权利人带来不同的收益， 而土地权利人都希望从所占 有的土地上获得更多的收益，并根据这种期望确定土地 的最佳利用方式。因此确定土地的用途或通过对土地原有用途的更改，从而确定房 产开发类型，成为发展商在获得土地使用权之后，进行项目 发展的一首 要环节。土地 权利人根据确定的土地用途进行项目 规划和财务分析，以确定项目 可行与否。 本文就位于南汇的某一地块，针对其土地的区域位置、面积、周边环境等情 况，结合房地产市场分析，及区域环境分析，就如何确定土地的发展用途以使上地 能获得最高效率和最佳的利用进行了研究。 第一章土地概况及评估 第一节地块所在区域和情况介绍 南汇区为上海市行政区之一。位于长江口和杭州湾的交汇处，东临东海，轲靠 杭州湾与浙江宁波相望，北与浦东新区毗邻，西南与西部地区和奉贤、闵行交界。 全区总面积6 8 8 平方公里，海岸线4 5 公里。境内地势平坦，河网密布。 南汇区水陆交通发达，公路通达各乡镇，其中重要骨1 t 公路一沪南公路舅通全 境。到2 0 0 1 年，南汇区公路总长8 5 0 余公旱，其中一级、二级公路共1 0 7 1 3 公罩， 该区将建设形成“四横六纵”的公路网格局。上海市最大的人工河大治河横贺 南汇区，是沟通东海与黄浦江的重要水道，河面宽1 0 2 米，可通航3 0 0 吨级船只。 该区东南端的芦潮港是上海的出海门户，一类口岸，成为连接上海与浙江宁波、舟 山、普陀山、嵊泗等地的重要港口。上海城市外环线、郊区环线、吐纪大道等全市 重要骨干道路也在境内穿过。位于南汇东北的祝桥和浦东新区施湾濒海地带的浦东 罔际航空港是亚洲大型现代化航空枢纽港和上海迈向2 1 世纪最重要的基础设施之 一。 至2 0 0 0 年底( 第五次人口普查) ，全区共有常住人口7 8 万，户籍人口约6 9 万，其中农业人口4 9 5 万，非农业人口1 9 2 万。至2 0 0 2 年7 月，全区共有1 9 个建 制镇。 本文研究的地块位于南汇区的南部，占地面积1 4 万平方米，约2 1 0 亩。地块位 于大团镇新规划镇的外围，周边主要的交通设施包括沪芦高速公路、南芦公路、四 平北路，地块接近川南奉公路。地块向南可达海港新城，向东则为上海临港综合经 济开发区，通过南芦公路向北可以到达南汇区的行政和生活中心，及南汇工业园区 同时可以到达野生动物园、规划中的冰天雪地滑雪场等。地块为毛地，周边有待拆 迁民房，并缺乏相应的配套设施，如图1 1 所示。 2 第二节地块评估 图1 1 项目地块地理位置 一、地块规划及交通可及性分析 地块位处大团镇规划的新镇区外围，与大团镇老镇区有一定距离，周边基本没 有商业设施。目前大团镇内商业、学校等公共服务配套设施集中在老镇区内。 根据南汇区新的城镇体系规划，地块所在的大团镇和三炉镇等级为一般镇，现 有人口约6 万人，未来人口的增长潜力较小，不是南汇区新建普通住宅的主要发展 和规划区域。 地块具有较佳的交通可及性，分别紧邻：南芦公路、沪芦公路、接近川南奉公 路。其中沪芦公路为高速公路，目前正在建设中，预讨将于2 0 0 4 年竣工通车，该高 速公路向北可至外环线，建成後将成为本地块通向上海市中心最便利的道路，并l t j 3 方便至南汇区主要的工业开发区一周康地区；由护芦高速向南可至南 i l ：区未来的行 收文化中心及物流中心一海港新城和芦潮港。南芦公蹄为一级公路，向北可至南汇 区现在的行政和生活中心惠南镇，及南汇区数工业园区南汇上业同区，并。j 至南汇 医主要的旅游目的地野生动物园、规划中的滑雪场、桃城渡假村。川南搴公路为 一一级公路，向北可至惠南镇和惠南新城科教园区。 由于该地块位于南汇区东南目前公共交通缺乏，且距规划r 卜的轨道交通距离也 较远，匿此其影响区域具肖较大的局限性， 地块跆e 海洋山国际深水港约1 2 公罩，与浦东国际航空港相距约1 5 公早，西 距上海人民广场约3 5 公里，北距浦东外环线约1 2 公坐， 二、地块所属南；亡区环境分析 2 0 0 2 年，南汇区工业总产值突破4 0 0 。亿元，完成4 0 22 亿元，比r 年增1 _ 乏 1 62 。固区集聚效应凸现。康桥工业区完成工业总产值1 1 9 5 亿元，比上年增长 1 38 ；南汇工业园区完成99 亿元比上年增长5 00 。仝区完成三产增加值5 9 0 亿 兀，比上年增长1 42 。全区批准j 三资项目1 8 1 个，其中增资项目4 5 个。项目总投资 6 4 亿美元，比二年增长3 91 ：合同外搔4 1 亿美元，比上年增长1 52 。招；l 内资 注重实效，全区耘增企业5 2 2 6 户，比e 年增长3 65 ；注册资本6 6 3 亿元，比l 二年增 长3 6 3 ；完成全社会固定资产投资7 2 5 亿元，比上年增长2 37 。其中房地产投资 2 16 亿元，比上年增长4 13 。全区完成t q p 同定资产投资3 0 8 亿元，比j 年增长 2 3 6 。 l 3 2 0 0 2 年上海工业生产总值增长1 2l ，崮定资产投资比上年增长8 2 的情况 相比，南汇区韵经济发展速度高于全市水平。但如纵向比较，南汇2 0 0 i 年的工业牛 产总值增长为1 6 ，1 ，可见其增长较为平稳。显然，其日前的增长是基丁其驭来柏经 济起点较低的基础之上。从禹汇区l 二_ k 企业工业总产值占全 1 工业总产值比重米 看，可知由于南汇区地处偏僻，相对其它区内工业园区开发较早的地区铡浦东阀 行等行政区域而言，其经济仍处于启动阶段，地区产业的积聚稗度较低。 表1 1 各区县工业企业工业总产值占全市工业总产值比重2 资辩_ 衷源于南汇区发展计划委员会 2 资料来源： 上海统计年鉴2 0 0 3 年版、上海统计年鉴2 0 0 2 f 版 4 徐汇区3 6 4 3 3 0 长宁区1 1 7 1 2 0 静安区1 2 7 0 5 7 普陀区2 2 2 2 2 9 闸北区1 3 6 1 3 5 虹口区 1 2 4 1 1 6 杨浦区4 3 1 4 6 7 浦东新区2 6 ，9 9 2 7 7 4 闵行区 1 1 5 5 1 2 3 7 宝山区9 6 6 9 9 9 嘉定区 1 1 7 4 1 2 4 5 会山区 4 5 7 4 8 2 松江区 5 3 5 6 3 0 青浦区 4 1 5 4 3 8 南汇区 3 1 0 3 5 0 奉贤区 3 0 8 3 3 3 崇明县 0 9 0 o 9 0 房地产的发展与地区人口密度密切相关，而人口的聚集往往是以产业的聚集为 前提的，地区产业的积聚程度最终将左右地区的城镇化和人口的积聚程度，从而决 定了未来房地产的发展。从这点来看，南汇作为一个边缘城区，处于上海发展冲击 波的最后一环，其经济尚未达到腾飞的阶段，对人口的吸纳是不利的。 南汇区拥有四通八达的公路网，及空港、海港。洋山深水港位于长江u 外、杭 州湾口、上海南汇芦潮港东南方2 7 5 公罩处，距离国际远航线1 0 4 公里。港区通过 东海大桥和沪芦高速公路与上海以及周边公路网连接外，还可以与长江和沿海港口 顺利实施中转联运。洋山深水港将成为集装箱国际枢纽港，最终可发展成为每年吞 吐量2 5 0 0 万吨的优良港口。 上海浦东国际机场是我国最大的航空枢纽之一，将成为亚太地区航空楸纽港。 浦东国际机场位于上海浦东江镇、施湾、祝桥滨海地带，面积为4 0 平方公里，距市 中一t 5 约3 0 公里，距虹桥国际机场约4 0 公里。通航浦东机场的航线覆盖3 2 个国际 ( 地区) 城市、5 2 个国内城市。机场一期建有一条长4 0 0 0 米长6 0 米宽的4 e 级南 北向跑道，两条平行滑行道，8 0 万平方米的机坪，共有7 6 个机位：货运库面积达5 万平方米a 浦东机场总体规划建设4 条南北向4 e 级跑道和8 0 万平方米的候机楼， 5 年旅客吞吐量可达7 0 0 0 万- - 8 0 0 0 万人次，货邮吞吐量5 0 0 万吨，年起降航班3 2 万 架次。 2 0 0 1 年，南汇区公路总长8 5 0 余公里，其中一级、 二级公路1 0 71 3 公里，规划 形成“四横六纵”的公路网格局。目前正在新建和改建两条高速公路，同时上海市 正在全巾建设高速公路网，即“1 5 3 0 6 0 ”工程，它将使现在的出行时间减少6 0 以 i 3 规划在2 0 0 8 2 0 1 0 年建设的，连接浦东机场和依托深水港区建设的海港新城的 客运轻轨穿过惠南新城东侧，并设有站口。 近年来，南汇的基础设施不断改善，无疑交通便利将极大的促进南汇的经济发 展，从而间接产生吸纳外来人口至该区的作用。 南汇区其它基础设施建设包括自来水管网建设，绿化种植等。1 9 9 4 年南汇实现 自来水化，到2 0 0 1 年全区自来水管网长度达9 0 0 余公里，日供水能力为3 9 万立方 米：到2 0 0 1 年全区建成9 个市级花园单位、9 0 个市级绿化合格单位，建成沪南公 路、南六公路、白玉兰大道、郊区环线等景观道路2 5 0 万平方米，区属城镇人均公 共绿地面积4 1 平方米，绿化覆盖率达1 1 ；全区建成6 座生活垃圾中转站，城镇生 活垃圾峰持生产日清，农村建成生活垃圾集中收集处置系统，做到集中收集，集中 处置。 南汇区已有的和规划中的基础设旋分布合理，有益于该区未来的经济发展，尤 其是位于高速公路和轻轨旁的地区。 三、地块s w o t 分析 根据本项目地块的开发环境和地块本身的优势与劣势，地块的s w o t 分析将有 助于对地块情况的评价及发展用途的初步判断。 优点( s t r e n g t h ) 1 ) 地块临近高速或一级公路，到市内和区内主要场所交通便利。 2 ) 位于上海市远郊，土地成本和开发成本相对低廉。 3 ) 地块较平坦，呈四方形，便于开发设计。 缺点( w e a k n e s s ) 1 ) 区位位置为南汇区东南角，地处上海市远郊，其住宅用途的发展对上海中心城 区市民缺乏吸引力。 3 重要工业区、集镇等可1 5 分钟上高速公路刚，各中心城之间3 0 分钟互通，公路嘲上任何一点6 0 分 钟可达 6 2 ) 地块位于大团镇外围，缺乏公共交通设施，及商业配套设施。 3 ) 地块周围人口数量及收入不足以支持本项目进行高档次的开发。 4 ) 地块面积不大，不足以建造一个大规模的综合项目。 机遇( o p p o r t u n i t y l 1 ) 地块邻近规划中的临港综合经济开发区，该区的发展可能对项目产生推动作用。 2 ) 位于通向海港新城，连接各主要开发园区的南芦公路和沪芦高速公路之问，海港 新城的开发对本项目具有正面影响。 3 ) 上海房地产市场供销两旺，处于高速发展阶段。 4 ) 上海市整体房地产市场价格的上扬，使价格敏感的消费者开始关注郊区房产。 威胁f t h r e a t ) 1 ) 南汇区康桥地区及周浦地区的房地产开发较早，社区更为成熟，房地产高中低档 次齐全，对本项目的市场份额构成影响。 2 ) 对项目地块有影响的开发区处于规划阶段，地块周围地区产业积聚程度低。 劣 l 秽l ：t o _ u 黝 r 势w优势 图1 2 项目地块s w o t 分析 综合以上情况，可以得出本项目地块处于s w o t 矩阵的第二象限，相应应采 取w o 扭转型策略，充分利用目前上海房地产开发较热的机会，尽早开发本项目地 块。相对周康地区及其它城市化程度较高的地区，地块具有成本优势，同时根据地 块周围人口数量及收入不高等因素，地块可以进行中低档次的项目丌发，利用自身 优势，积极扩大中低档次产品的市场份额。同时项目地块的发展应注意改变不利因 素，例如缺乏公共交通设施，可以通过修建大团镇至地块的公路延长线而加以改 7 善，增加地块对周围人口的吸引力。项目地块的面积不足以建造大规模的综合项 目，因此地块以进行单一用途的发展为宜。 图i - 3 上海商品房房地产价格指数( 1 9 9 8 2 0 0 2 ，以上年价格为1 0 0 ) 4 总之，上海房地产市场的火热局面不仅带动了南汇房地产市场，其住宅市场供 求方面的结构性矛盾对于南汇地区来说更是一个机会。南汇区的发展规划毫无疑问 将影响南汇地区的经济布局，使地处偏僻但位于主要高速公路旁的本地块前景看 好。 4 资料来源： 上海统计年鉴2 0 0 3 年版 8 第二章项目 地块住宅用途分析 对于开发商来说，土地发展的用途主要为住宅和商业用途二大类。其中商业用 途又可划分为办公用途、零售商贸用途、标准厂房用途等。下文将结合房产市场的 情况对地块的发展用途进行分析。 第一节上海和南汇地区房地产市场分析 近年来，上海房地产市场发展迅速，表现为以下特点: 1 .房地供应和需求两旺 2 0 0 0 年至2 0 0 2 年的三年间，上海商品房竣工量分别为 米、1 9 8 5万平方米，销售量分别为 1 5 5 8万平方米、 米，竣工量与销售量之比分别为1 : 0 . 9 5 , 1 : 1 . 0 0 3 , 1 6 4 4 万平方米、1 7 9 1 万平方 1 7 9 7万平方米、1 9 7 1力平方 1 : 1 . 0 0 7. 2 . 房地产的大类品种和地区分布全面发展 过去三年间， 上海房地产市 场中商铺、办公楼等各类型物业全面发展。位十市中心 地段的房产因其位置的优越及资源的稀缺性等特点，受到投资者的青睐。而随着上 海市轨道交通的发展，城乡结合部地区的房地产市场迅速崛起，内外环线问形成大 片住宅群。住宅的开发越来越向外围延伸、扩展。 3 房地产业的支柱地位与作用开始显现 上海房地产业自上世纪 9 0年代起开始，在上海经济中起着越来越重要的作用，占 g d p比重也逐年提高。1 9 9 8 年突破 5 %, 2 0 0 0 年至 2 0 0 2 年其在上海 g d p中的比重 更达 5 .5 3 %, 6 .4 0 % , 6 .9 1 % 。目 前房地产投资己 成为扩大投资需求的重要增长点， 有效地拉动了全社会经济的增长。 南汇区普通住宅市场与上海市相同，近两年房地产投资开发呈现非常强劲的增 长，供应量迅速增加，交易活跃。2 0 0 1年，南汇房地产业发展迅猛。全年房地产投 资完成 1 5 .3 亿元，比上年增长 3 4 .9 %。 房地产投资占固定资产投资总额的2 6 . 1 %, 比 上年提高4 .0 个百分点。全年商品房施工面积1 6 2 .5 万平方米，增长1 6 . 6 %，竣工 面积 4 5 . 5 万平方米，增长2 5 .9 %。全年商品房销售面积 4 2 .9 万平方米，比上年增长 2 8 . 6 %，高于全市增长率 1 2 个百 分点。商品房屋销售额 1 2 .2 亿元，增长 5 2 . 6 %，高 于全市增长率2 0 个百分点。 和整个上海经济脉动的规律相一致，南汇房地产正开始加速发展，呈现投资、 销售良 性循环的态势。2 0 0 2年 1 至 1 0月，南汇区房地产投资 1 6 .2 3亿人民币，其 中，住宅投资 1 4 . 5 9 亿元人民币，分别比 上年同期增长 4 0 % 和 4 5 .4 %，正体现出上 海房产业市场发展向郊区扩展的趋势。同期，南汇区商品房竣工面积为 4 5力平方 米，销售面积5 0 万平方米，与同期相比其增长率为3 6 . 4 % 和4 7 . 1 %. 南汇区地域广阔，人口密度低，城市化水平较低，目前南汇的城市化率约为 2 8 %，同时其住宅市场化程度也较低。其住宅主要类型为农户自建房，约占全区住 宅供应的 7 8 % 左右，其余类型，包括新公房、旧公房、里弄房、公寓、别墅，只占 约2 2 %。除崇明外，南汇在所有市郊区域中农户自 建房比例最大。 南汇区未来房地产市场的主要发展潜力来自 于其城镇化的推进、产业的聚集和 产业链发展以及基础设施改善，它们将导致对房地产需求的快速增长。 在上海与南汇的房地产市场中，住宅类型的发展占绝大部分。2 0 0 2 年，上海市 商品房竣工面积为1 9 8 4 .6 8 万平方米，其中住宅竣工面积为1 7 0 8 . 1 1 万平方米，所占比 重达8 6 .0 6 % o南汇商品房竣工面积为5 6 .0 2 万平方米，其中住宅竣工面积为4 9 . 5 3 万平 方 米， 所占 比 重 达8 8 .4 1 % . 第二节南汇区住宅市场供需状况分析 一、南汇区住宅市场供应与分布状况分析 2 0 0 2 年，上海市完成房地产开发投资7 4 8 . 8 9 亿元，比去年同期上升1 8 . 7 ，其中 住宅投资5 6 7 .7 6 亿元，比去年同期上升2 9 .2 8 %0 2 0 0 3 年1 至6 月，上海市共计完成房地产开发投资4 1 7 .4 3 亿元，同比增长1 7 . 5 %, 其中，住宅投资3 2 8 .5 5 亿元，占房地产总投资的7 8 .7 %. 1 至6 月，全市新开工面积 1 5 8 1 .2 9 万平方米，其中商品住宅1 3 5 6 .6 5 万平方米，同比分别上升5 6 . 5 %和4 8 .7 % o 全市新开工商品住宅中，内外环线间和外环线以外所占比重进一步扩大，分别达到 5 2 % 和2 2 %， 体显了 上海房地产市场郊区化的 特征。 2 0 0 3 年1 至6 月，上海市中低价位商品住宅用地供应量明显增加。期间全市 共出 让经营性用地1 1 0 8 .9 万平方米，其中商品住宅用地9 2 4 .8 万平方米，占供应总量的 8 3 .4 %。其中，阂行、奉贤、松江、青浦、宝山、嘉定、南汇等七个区达8 0 3 .5 万平 ” 资 料来源: 上海市 房地产市 场 2 0 0 3 年版 和 上海统 计年鉴 2 0 0 3 年 版 2 8 6 ，高于全市增长率1 2 个百分点。商品房屋销售额1 2 2 亿元，增长5 2 6 ，高 于全市增长率2 0 个百分点。 和整个上海经济脉动的规律相一致，南汇房地产正开始加速发展，呈现投资、 销售良性循环的态势。2 0 0 2 年1 至1 0 月，南汇区房地产投资1 6 2 3 亿人民币，其 中，住宅投资1 4 5 9 亿元人民币，分别比上年同期增长4 0 和4 5 4 ，正体现出上 海房产业市场发展向郊区扩展的趋势。同期，南汇区商品房竣工面积为4 5 力平方 米，销售面积5 0 万平方米，与同期相比其增长率为3 6 4 和4 7 1 。 南汇区地域广阔，人口密度低，城市化水平较低，目前南汇的城市化率约为 2 8 ，同时其住宅市场化程度也较低。其住宅主要类型为农户自建房，约占全区住 宅供应的7 8 左右，其余类型，包括新公房、旧公房、里弄房、公寓、别墅，只占 约2 2 。除崇明外，南汇在所有市郊区域中农户自建房比例最大。 南汇区未来房地产市场的主要发展潜力来自于其城镇化的推进、产业的聚集和 产业链发展以及基础设施改善，它们将导致对房地产需求的快速增长。 在上海与南汇的房地产市场中，住宅类型的发展占绝大部分。2 0 0 2 年，上海市 商品房竣工面积为1 9 8 4 6 8 万平方米，其中住宅竣工面积为1 7 0 8 1 l 万平方米，所占比 重达8 6 ，0 6 。南汇商品房竣工面积为5 60 2 万平方米，其中住宅竣工面积为4 9 5 3 万平 方米，所占比重达8 8 4 1 。 第二节南汇区住宅市场供需状况分析 一、南汇区住宅市场供应与分布状况分析 2 0 0 2 年，上海市完成房地产开发投资7 4 8 8 9 亿元，比去年同期上升1 8 7 ，其中 住宅投资5 6 77 6 亿元，比去年同期上升2 92 8 。 2 0 0 3 年l 至6 月，上海市共计完成房地产开发投资4 1 7 4 3 亿元，同比增长1 7 5 ， 其中，住宅投资3 2 8 5 5 亿元，占房地产总投资的7 8 7 。1 至6 月，全市新开工面积 1 5 8 1 2 9 万平方米，其中商品住宅1 3 5 6 6 5 万平方米，同比分别上升5 6 5 4 1 1 4 8 ，7 。 全市新丌工商品住宅中，内外环线间和外环线以外所占比重进一步扩大，分别达到 5 2 f u 2 2 ，体显了上海房地产市场郊区化的特征。 2 0 0 3 年1 至6 月，上海市中低价位商品住宅用地供应量明显增加。期间全市共出 让经营性用地1 1 0 8 9 万平方米，其中商品住宅用地9 2 4 8 万平方米，占供应总量的 8 3 4 。其中，阂行、奉贤、松江、青浦、宝山、嘉定、南汇等七个区达8 0 3 5 力平 5 资料来源：上海市房地产市场2 0 0 3 年版和上海统计年鉴2 0 0 3 年版 1 0 方米，占总量的7 2 5 ，比例有较大幅度提高。这部分土地可建面积7 5 0 ) 平方 米，其中住宅可建总量为6 8 6 2 万平方米6 。 南汇区住宅投资及供应在全市所占的比例较小，2 0 0 2 年度房地产投资额占 ：海 市3 ，商品住宅年度供应量占全市比重也约为3 ，与其人口占全市比例相当。 2 0 0 2 年南汇区住宅供应量增长迅速，比上年增长接近4 0 。1 9 9 8 年至2 0 0 0 年，南汇区年均新增住宅供应量仅为3 9 万平米，而2 0 0 2 年这一数字。l ：j - i 。至约5 5 9 万平米。南汇区住宅发展局提供的统计资料显示，南汇2 0 0 2 年施工面积1 3 4 5 万平 方米，比2 0 0 1 年的9 5 7 万平方米增长了4 0 。其中新丌工面积1 3 4 7 万平方米，是 2 0 0 1 年的2 8 倍。 图2 - 11 9 9 8 2 0 0 2 年南汇住宅供应情况7 受到人口分布和产业聚集程度的影响，南汇商品住宅目前主要分布在康桥镇、 周浦镇和惠南镇等南汇的人口密集度相对较高的区域。房地产交易亦集中在这几个 较大城镇。其中周康地区是周浦与康桥两镇的合称，因其距离浦东地区最近，发展 受到浦东新区的强力辐射和市级康桥工业园区的带动，惠南地区则是南汇的政治、 文化中心，两者的房地产市场起步相对较早，交易较为活跃。沿南六公路南北走向 为高档别墅带，建德南郊、枫丹白露、上海蓝堡等别墅楼盘都出白此板块。南汇的 航头、大团、祝桥、万祥四镇房地产都已丌始起步，以航头发展得最为迅猛。而东 南沿海地区的芦潮港镇，房地产基本处于停滞状态。 6 以上资料来源于上海市统计局 7 资料来源于南汇区统训局，注j1 9 9 8 2 0 0 0 年供应量为平均值 从长远来看，由于2 0 0 2 年上海市着手新的一城九镇城市总体规划，南汇区芦潮 港海港新城是这一总体规划的重点发展区域。在此背景下，南汇区城镇体系也进行 了新的规划，以适应城市化水平提高和区内产业链布局的要求。可以认为，南汇区 的住宅发展和分布将受到新的城镇体系和政府指导的重大影响。2 0 0 5 年以后， j 汇 的房地产则应集中在海港新城、芦潮港镇、惠南镇等沿海或近海的地区。 由上海市房地局、市规划局、市住宅发展局联合推出的三块上海中低价“四 高”示范居住区，其中一块座落于周浦，位于沈祝公路以北、周祝公路以南、周东 路以西、康沈路以东的区域，面积达1 4 5 公顷，于2 0 0 3 年9 月份公开招标，下半年动 工，那么在未来的5 年之内，单此地块就至少有1 5 0 万平方米的放量。 二、南汇房产市场需求分析 ( 一) 南汇住宅市场空置率分析 南汇区普通住宅市场空置率略高于全市水平。截止至2 0 0 2 年底，南汇区住宅市 场空置率约为1 1 ，比上年约下降8 。同期上海市普通住宅市场空最率约为9 。 2 0 0 2 年上海存量产权房交易市场共成交套数2 0 4 2 3 9 套，面积1 7 9 0 4 8 万平方米， 其中住宅1 3 4 1 6 0 万平方米。南汇区成交存量产权房3 8 2 1 套，面积7 5 6 5 力平方米，其 中住宅2 58 2 万平方米。 2 0 0 3 年以来，上海存量产权房交易市场延续了去年的上升势头，l 至7 月份全市 存量房成交面积、成交价格较去年同期均有大幅提高，继续保持 二行念势，增幅也 持续大于增量房增幅，成交套数已超过新增商品房预售登记数量。2 0 0 3 年1 至7 月， 全市存量产权房成交套数1 4 3 6 9 2 套，面积1 2 4 2 7 9 万平方米，金额4 8 0 6 8 亿元，比 去年同期分别增长2 6 9 、2 6 9 和7 4 2 。成交套数已超过新增商品房预售登记套 数2 1 6 5 9 套。与去年同期相比，2 0 0 3 年1 至7 月，全市各区县存量房交易均价均有不 同程度上升。其中，南汇区环比上升1 7 2 ，同比上升8 5 3 。存量产权房交易呈现 量增价涨的局面。 据南汇区房地产交易中心统计，2 0 0 3 年上半年发放房地产所有权证7 5 0 0 套，与 2 0 0 2 年上半年发放的房地产所有权证4 5 7 8 套相比，增长了6 0 。结合南汇区上半年 的存量产权房交易的增量，预示着南汇区的住宅市场空置率将进一步下降。 ( 二) 南汇住宅市场面积需求分析 由于地理位置偏远，且存在地广人少的特征，南汇地区的人口规模、现有人口 居住状况、郊区城镇化以及外来人口均对该区未来可能的住宅的需求规模产生影 响。 1 2 1 南汇区城镇入口人均居住面积分析 城镇人口改善现有居住条件是未来南汇区住宅需求的主要来源之一。2 0 0 2 年， 南汇有城镇人口人均居住面积为1 8 方米。照南汇区的政府规划，到2 0 0 5 年人均居 住面积增加3 平方米，计算可得年递增5 2 7 。 表2 1 ：2 0 0 1 年南汇人均居住面积8 表2 2 ：南汇城镇居民人均居住面积增长预测( 平方米) j 一2 镖 嘉蓑芝军雾粟拿均居住| s o oi s ，s1 ，s 2 1 0 0 面积( 平方米) 1 8 o o 1 8 9 5 1 9 。9 5 2 南汇区未来住宅市场消费者来源分析 南汇区地处上海市郊区，人口密度相对较低，而过去几年该区人口变动率较 低，以2 0 0 2 年为例，其人口出生率与死亡率持平，人口自然变动率为0 。由于人口 密度是判断某个地区的经济繁荣程度和城市化程度的重要依据。因此发展当地绎 济，开发该区的房地产市场，提高人口密度是至关重要的。 1 ) 南汇地区未来城镇规划对人口的影响 根据上海市城镇体系的结构框架，南汇区城镇体系在规模结构上由新城、巾心 镇、一般镇三级体系所构成，并与中心村一起构成区域空间布局的四个层次。规划 包括新城2 个，中心镇3 个，一般镇6 个。 其中规划的新城包括惠南新城和芦潮港海港新城。惠南镇为南汇区区政府所在 地，新城的规划以惠南新城为核心，由周围现有的宣桥、黄路等镇构成经济联合发 展区，使人口和产业在发展区内统一布局，并重点发展惠南新城，使之形成具有工 业、居住、科教、商贸等综合功能的城市。芦潮港海港新城是全区政治、经济、文 化中心，是南汇区的区政府所在地。规划以洋山国际集装箱深水港区的配套、服务 为核心，依托两港( 空港、海港) ，联动发展成为东北亚国际航运中心的核心城 8 资料来源：2 0 0 1 年上海市南汇区国民经济和社会发展统计公报 1 3 市，形成与洋山深水港功能相适应的国际性滨海新城。规划中的芦潮港海港新城由 现有的芦潮港、泥城两镇构成。 规划的中心镇3 个，有周浦中心镇、航头中心镇和祝桥中心镇。周浦中心镇由 现有周浦、康桥两镇构成，重点发展工业、第三产业，是南汇工业重镇的重点区 域。航头中心镇大力发展商贸流通、仓储、配送等产业，形成生产和生活资料流通 集散地。祝桥中心镇由现有的祝桥、盐仓、东海三镇构成，依托浦东围际机场，大 力发展临空产业，逐步成为集工业、商贸、仓储、居住等功能的空港型现代化城 镇。 规划的一般镇由现有集镇根据区位、交通、资源条件等遁当归并而成。对规划 由2 3 个现有集镇归并的一般镇，在总体规划布局时，采用“中心组团式”分布的 布局结构，重点发展主要( 中心) 镇区，控制和完善次要镇区的发展。规划的一般 镇共有6 个，分别为大团一三墩、新港一书院一东海农场、万祥、老港、六灶、新 场等镇。 中心村则根据“三个集中”和城乡一体化发展的原则，归并自然利，建设中心 村，以形成规模合理、环境优美、具有地方特色的现代化农民居住社区。 由于本项目的地理位置因素，决定了对项目影响较大的是大团一三墩镇的规划 和发展。本项目处于大团镇的新镇规划所在位置，可以预见以上两镇居民对住宅面 积增加的要求及周围地区农村人口农转非而导致对住宅的需求将构成项目住宅用途 需求的重要来源。 项目地块向南可达芦潮港新城，根据上海国际航运中心的功能需求和区域城镇 与产业的发展要求，规划区城市总体规划用地面积约9 5 平方公罩。城市建设用地约 4 3 平方公里，人均城市建设用地约1 4 3 平方米。近期城市建设用地约1 5 平方公早。 该地区已规划居住建筑面积1 2 0 0 万平方米，可满足其导入人口的住宅面积需求。冈 此无论从该地区的建设启动时间，还是导入人1 5 因素，对本项目所产：生的影响均为 有限。 2 ) 南汇区城镇规划对消费者来源的影响 从以上南汇区未来城镇规划来看，原芦潮港、泥城地区人1 5 1 稀少。芦潮港海港 新城的建设以发展现代物流业为主，是知识密集型行业，而非劳动密集型行_ k ，其 所需人口非当地人1 5 1 结构所能承担，因此必将导入大量有定知识技能的外米人 1 - 1 。据悉规划中的芦潮港新城面积约为1 6 0 平方公里，人口规模为2 0 0 5 年达g i i i 7 5 万 人，2 0 2 0 年达到3 0 万人左右。可见城镇新增人口中，大量的导入性人口将成为南汇 区未来住宅市场的客源之一。然而芦潮港海港新城的建设虽然为市、区政府工作的 重中之重，建成后将效益显著，但其工程巨大，建设周期长，其对人口的导入作用 1 4 并不能即时显现。与之相比，南汇区目前加强园区建设，通过园区的工业聚集带动 经济的全面发展，从而导致对外来人口的吸纳作用更为显著。 山于南汇区采取集中建设中心村的方式满足部分城镇化的农村人门的属住需 求，因此随着南汇区城市化率的提高，必将有大量农村人口涌入城镇。各类园区的 建设和发展解决了农转非人口的就业问题。城市化的农村人口将成为南汇未来住宅 市场的客源之一，导致对新建商品住宅的需求增加。且由于城镇化建设的迫切性， 这些