（工商管理专业论文）土地增值税清算政策下普通住宅开发的研究.pdf

内容摘要 内容摘要 土地增值税是和房地产企业有关系的一项重要税种，也是国家对房地产行业 调控的重要手段。该税种在经历了长时间的沉淀后，近两年渐渐浮出水面，受到 了大家的普遍关注。土地增值税清算的相关政策出台后，房地产企业需要深刻了 解该税种对企业的影响，以及需要采取的对策。正是基于这一目的，本文进行了 如下分析研究： 首先，本文通过对土地增值税的发展史、土地增值税税制要素、土地增值税 清算政策及政府调控思路的研究，指出土地增值税清算政策不是临时性的调控措 施，将会长时间执行下去。接着，通过分析土地增值税清算对房地产行业的影响， 提出了房地产企业可以通过开发普通商品房住宅来减少土地增值税清算带来的 负面作用的构思。 其次，针对开发普通住宅的构想，本文分析了如何通过控制收入和成本的比 例，进行相关税收筹划；分析了房地产企业开发普通住宅的可行性。从理论角度 对开发普通商品房住宅进行相关研究。 最后，本文从实际工作出发，研究了商品房开发中获取建设用地阶段、前期 准备阶段、建安阶段及营销阶段的工作内容，以及分析了开发普通住宅时，在上 述各阶段的关键管控措施。 本文从理论和实践两方面，分析了在土地增值税清算政策的影响下，房地产 企业如何进行普通商品房住宅的开发，为房地产企业提供了一个可供选择的开发 模式。 关键词： 土地增值税清算；地产；普通住宅。 a b s t r a c t a b s t r a c t l a n dv a l u ea d d e dt a xi sa ni m p o r t a n tt a xw h i c hi sr e l a t e dw i mr e a l t yc o r p o r a t i o n , a n di sa ni m p o r t a n tc o n t r o lm e t h o df o r t h es t a t et oc o n t r o li t sr e a l t yi n d u s t r ya sw e l l t h el a n dv a l u ea d d e dt a xb e x 2 0 m em o r ea n dm o r e i m p o r t a n ta n da t t r a c tm o r ea n dm o r e p e o p l e sf o c u si nr e c e n t2y e a r s a f t e rt h ep o l i c yo fl a n dv a l u ea d d e dt a xl i q u i d a t i o n c o m eo u t ，t h ei m p a c to ft h ep o l i c ys h a l lb ef u l l yu n d e r s t o o db yt h er e l a t e dr e a l t y c o r p o r a t i o n , a n ds od o e sr e l a t e dc o u n t e r m e a s u r e ，t h a t st h er e a s o nf o rt h ef o l l o w i n g n a l y s i sw i t h i nt h et e x t ： f i r s to fa l l ，t h i sa r t i c l eo nt h eh i s t o r yo ft h e d e v e l o p m e n tl a n dt a x ，l a n d v a l u e - a d d e dd e m e n t so ft h et a xs y s t e m ，l a n dv a l u e - a d d e dt a xi nt h er e g u l a t i o no ft h e l i q u i d a t i o np o l i c ya n dr e s e a r c hi d e a s ，p o i n t i n go u tt h a tc l e a r i n gt h el a n dv a l u e - a d d e d t a xp o l i c yi sn o tat e m p o r a r yc o n t r o lm e a s u r e s ，t h ei m p l e m e n t a t i o nw i l lg oa l o n gt i m e t h e n , b ya n a l y z i n gt h ev a l u e - a d d e dt a xo fl a n dc l e a r i n go nt h ei m p a c to ft h er e a l e s t a t ei n d u s t r y , r e a le s t a t ec o m p a n i e st op u tf o r w a r dt h r o u g ht h ed e v e l o p m e n to f o r d i n a r yr e s i d e n t i a lh o u s e st or e d u c et h el a n dv a l u e - a d d e dr o l ei nc l e a r i n gt h e n e g a t i v ei d e a s e c o n d l y , t h eg e n e r a ll e v yo nt h ed e v e l o p m e n to ft h ec o n c e p to fr e s i d e n t i a l ，t h i s a r t i c l ea n a l y z e dh o wt h e 卿e n u ea n dc o s tb yc o n t r o l l i n gt h er a t i oo ft h er e l e v a n tt a x p l a n n i n g ；a n a l y s i so fr e s i d e n t i a lr e a le s t a t ec o m p a n i e st od e v e l o pt h ef e a s i b i l i t yo ft h e o r d i n a r y f r o mat h e o r e t i c a lp o i n to fv i e wo nt h ed e v e l o p m e n to fo r d i n a r yr e s i d e n t i a l h o u s i n gr e l a t e dr e s e a r c h a tl a s t , s t a r tf r o mt h ea c t u a lp r a c t i c et o s t u d ya n da n a l y z et h ep h a s ed u r i n gt h e n o r m a lm e r c h a n d i s i n gh o u s ed e v e l o p m e n ta n dt h ek e yc o n t r o lp o i n t sd u r i n gd i f f e r e n t p h a s e i nt h i sp a p e r , b o t l lt h e o r ya n dp r a c t i c e , a n a l y s i so fv a l u e - a d d e dt a xi nt h el a n d c l e a r i n gp o l i c y , r e a le s t a t e ，h o wt oc a r r yo u tt h eo r d i n a r yb u s i n e s so fr e s i d e n t i a lr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n t ，r e a le s t a t ec o m p a n i e st op r o v i d ea na l t e r n a t i v ed e v e l o p m e n t m o d e l k e yw o r d s ：l a n dv a l u ea d d e dt a xl i q u i d a t i o n ；r e a l t y ； n o r m a lm e r c h a n d i s i n g h o u s e 厦门大学学位论文原创性声明 本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均 在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学 术活动规范( 试行) 。 另外，该学位论文为() 课题( 组) 的研究成果，获得( ) 课题( 组) 经费或实验室的 资助，在( ) 实验室完成。( 请在以上括号内填写课 题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特 别声明。) 声明人( 签名) ：苡聊鹚弦 2 呻年。易旯哆e l 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人同意厦门大学根据中华人民共和国学位条例暂行实施办 法等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交 学位论文( 包括纸质版和电子版) ，允许学位论文进入厦门大学图书 馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和 摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于： () 1 经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文， 于年 月日解密，解密后适用上述授权。 () 2 不保密，适用上述授权。 ( 请在以上相应括号内打“ 或填上相应内容。保密学位论文 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密 委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认 为公开学位论文，均适用上述授权。) 声明人( 蚴：亥 z p 口? 年刁妒哆日 哟砼 第一章引言 一、研究背景 第一章引言 第一节研究背景及问题的提出 自2 0 0 0 年以来，处于行业上升周期的房地产行业取得了跨越式的发展， 房价快速上涨、房地产开发投资总额不断增加、房地产税收贡献也大幅提高， 房地产行业的繁荣带动了一大批相关产业的共同兴盛。一时之间，房地产业 成为了国民经济的支柱产业。但是随着房价的上涨，市场中出现了一些不和 谐的声音。比如：房价涨幅过快，到2 0 0 7 年底，房价已经远远超出普通老百 姓的购买能力，住房问题成为了一个影响社会和谐的民生问题；房地产投资 过快，使得房地产企业的自有资本金不足，不得不通过加大财务杠杆来达到 开发建设的目的，金融风险随之加剧；再如，房屋结构不合理，使得开发出来 的产品无法解决社会问题。 国家从2 0 0 3 年起出台了一系列政策来调控房地产：从房产结构上严格控 制高档商品房供应，停止别墅用地的供应，到2 0 0 7 年央行更是连续六次加息。 但是这些政策并没有阻止开发商源源不断的推出新的楼盘，却出现了开发商 疯狂买地，一些繁华区的地段甚至开出了天价，而且房价呈现越调控越增长 的现象。 从2 0 0 5 年起，为了防止房地产市场泡沫过大，中央政府除了使用财政政 策和货币政策，又开始采用税收政策来进行调控。2 0 0 5 年4 月2 7 日，国务院 办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知，提出八项措施引导和调控房地 产市场，其中非常鲜明地提出要运用税收手段调控房地产市场。之后，建设部 等七部委又联合下发了 2 0 0 6 0 3 5 四、应纳土地增值税税额的计算 土地增值税公告条例规定，可扣除项目的金额可以按取得土地使用权所支 付的金额和房地产开发成本之和加计2 0 扣除。应纳税额的计算过程归纳如 下： 可扣除项目金额= ( 地价款+ 开发成本) x1 2 0 + ( 地价款+ 开发成本) x1 0 + 相关税金 增值额= 收入可扣除项目金额 应纳土地增值税= 增值额x 适用税率可扣除项目金额扣除系数 第三节土地增值税清算政策概述 一、土地增值税清算政策的内容 此次土地增值税清算政策细化了清算条件。通知规定房地产开发项 目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土 地使用权等三种情况必须进行土地增值税清算。通知还规定了强制清算的 条款，包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在8 5 以上，或该比例虽未超过8 5 ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 第二章土地增值税政策概述 取得销售( 预售) 许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人中请注销税务登记 但未办理土地增值税清算手续的。 此外，通知还明确土地增值税的清算以项目为清算单位；规定了土 地增值税清算需要报送的资料；明确土地增值税的扣除项目；规定了五种可 以核定征收土地增值税的情形。这些内容最主要的特点就是可操作性强。由 于有了这些明细规定，土地增值税清算扫除了技术障碍，有利于以清算方式 进行土地增值税的征收。 二、土地增值税清算的调控思路 土地增值税清算政策进一步体现了政府调控房地产行业的思路：一方面 增加普通商品房、中低价、中小户型商品房的供应量；另一方面，抑制高档 商品房的供应和需求。此项政策的出台就是对高利润商品房项目的利润进行 调整，减少开发商的利润，提高政府的税收收入。 从政府的调控思路来看，土地增值税进行清算是一项通过税收手段达到 调控目的的有力措施，从当前环境来判断，该政策必将被严格执行下去。 第四节土地增值税清算政策对房地产行业的影响 一、房地产行业盈利模式分析 在房地产开发的产业链中，房地产企业主要以土地开发为盈利点，通过对 土地进行规划、建设，并通过为住宅区提供其他服务获得利润，即常规房地 产盈利模式。但是近两年，越来越多的房地产企业在土地经营开发领域却放 缓了脚步，开始通过囤地，捂盘的方式来获得超额利润。这主要是因为全国 各地的房价涨幅过快，房地产企业无需经过辛辛苦苦的项目开发，也能获得 超额收益。传统的土地开发盈利模式所获得的利润远低于将房地产项目以金 融模式操作所获得的收益。 二、土地增值税清算对房地产企业的影响 随着土地增值税的清算对房地产企业的影响加剧，房地产行业必然要回 9 土地增值税清算政策下普通住宅开发的研究 归传统的土地开发盈利模式。具体影响分析如下： ( 一) 土地增值税清算会降低房地产项目开发的收益 土地增值税相当于政府与房地产企业在进行利润分配。该税种与企业所 得税相比较，其不同之处在于，企业所得税采用固定税率，而土地增值税采 用超率累进税率。企业赚得越多，政府收得越多。当增值额小于等于5 0 时， 政府要分走三成；增值额在5 0 到1 0 0 部分，政府要分走四成；增值额在1 0 0 到2 0 0 部分，政府要分走一半；增值额超过2 0 0 部分，政府要分走6 0 。在 这个利润分配的过程中，政府不用承担任何经营风险，而房地产企业的收益由 于被政府强制征收，将会大受影响。受此影响，企业进行价格操纵的意义也 就大打折扣了。 ( 二) 土地增值税清算可以抑制房地产行业的投机炒作行为，转变开发 盈利模式 近几年，全国各地的商品房价格不断上涨，土地的价格也跟着水涨船 高。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人 利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积炒作。虽然国家有关部门出台了 征收土地闲置费的规定，但是由于受实际操作中的许多特殊情况影响( 如对 土地闲置的定义不明确) ，并不能有效抑制土地炒作。而土地增值税的征收， 一定意义上可以抑制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡 沫吹大的风险。土地炒作之路不通后，房地产企业必然会将精力集中于项目 的研究、开发、销售及售后服务，通过提升房屋的开发品质，来获得超额利 润。 ( 三) 土地增值税清算加大了行业进入壁垒，加剧优胜劣汰的行业整合 力度 房地产行业是一个资金密集型行业，项目开发需要大量资金作后盾。土 地增值税的清算一是会降低房地产开发的利润率，从而降低对投资资金的吸 引力。二是会增加开发商的税金现金流支出。资金支出的上升和资金流入的 下降，这就大大提高了房地产行业的进入门槛。可以预见，未来只有资金实力 雄厚，可以在低利润率情况下靠规模取得较好效益的企业，才会有兴趣进入房 地产行业，而那些期望通过拿一两块地开发获取暴利的小企业，将会被清洗出 l o 第二章土地增值税政策概述 局。 结论：土地增值税的征收经历了一个从松到紧的过程，对土地增值税从 预征改为清算，符合国家产业调控政策的需求。此次土地增值税清算政策规 定的内容使土地增值税清算征收具备了可操作性。因此，在可预见的将来， 该项政策将会被继续执行。 由于土地增值税的清算，使得房地产企业利润率降低，企业负担加重， 导致投机资金流出该行业。一些抗风险能力弱、没有核心竞争能力的小企业 将慢慢被淘汰出局，而一些有着自己独特开发理念、有能力进行大规模开发、 有资金技术实力的大企业将会在这一行业做强做大。房地产企业的行业平均 收益率也将向社会平均收益率靠拢。普通住宅的开发由于具有2 0 增值率的 免税增值区间，可以相应地避免由于土地增值税而带来的负担。因此，房地 产企业转变赢利模式，从盲目开发到有的放矢，专注于开发普通住宅，不失为 一种好的选择。 土地增值税清算政策下普通住宅开发的研究 第三章房地产企业应对清算政策的策略分析 第一节开发普通商品房住宅的税收筹划分析 一、普通商品房住宅的定义 商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的， 建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而 自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。回 普通商品房是指在商品房的定义基础上加入一些限制条件，一般来说，普通 商品房普通住宅必须满足以下条件： 1 、住宅小区建筑容积率在1 0 以上； 2 、单套建筑面积某个面积以下； 3 、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格一定的倍数 以厦门市为例，普通住房标准应同时满足三个条件：住宅小区建筑容积 率在1 0 以上、单套建筑面积在1 4 4 平方米以下( 含1 4 4 平方米) 、实际成 交价格低于厦门市全市住房平均交易价格1 2 倍以下。厦门市国土房产局、 财政局、地税局、物价局联合发出关于调整厦门市享受优惠政策普通住房 界定标准的通知，明确厦门市2 0 0 8 年1 月- - - 7 月住房平均交易价格为1 0 2 0 0 元平方米，2 0 0 8 年8 月1 日( 含) 之后签订房地产交易合同的，执行新标 准。由此确定的实际成交价格的标准为1 2 2 4 0 元平方米。 二、开发普通商品房的税收筹划分析 ( 一) 土地增值税政策针对普通商品房住宅的特殊条款 根据土地增值税暂行条例和实施细则有关规定，开发企业开发的普通商 品房住宅。增值率未超过扣除项目金额2 0 时，可以免征土地增值税，而一 旦增值率超过2 0 ，则需要对增值额全额征税。因此，对于开发普通商品房 住宅，确定增值率为2 0 这个临界点的收入及成本之间的关系是进行税收筹 。脚注内容来自网络： h t t p ：f j h o u s e s i n a t o m c n n e w s 2 0 0 8 0 8 1 5 4 11 0 2 0 2 h t m l 1 2 第三章房地产企业心对清算政策的策略分析 划的关键点。 ( 二) 普通商品房住宅免税区间的收入和成本关系 土地增值税是以增值额为计算依据的，增值额是收入和可扣除成本的差。 因此，收入和可扣除成本是影响项目利润的两个关键点，要测算出这两个变 量的对应关系，得先假设可扣除成本为定量。 根据这项税收优惠规定，可以计算出普通商品房在是否需要缴纳土地增 值税的开发成本与售价之比的临界点。假设销售收入为x ，取得土地使用权 所支付的金额和房地产开发成本合计( 以下简称为开发成本) 为y ，营业税金 及附加为销售收入的5 5 5 。 由增值额可扣除项目的金额2 0 时，可以免征土地增值税。可得： 增值额= 收入一可扣除项目的金额可扣除项目的金额x 2 0 ， 代入x 和y ： x _ ( y x1 2 0 + y 1 0 + x 5 5 5 ) ( y 1 2 0 + y x1 0 + x 5 5 5 ) 2 0 由此推导：y x 5 9 8 3 3 3 ( x y 1 6 7 1 3 ) 时，免征土地增值税 其经济含义是：当普通商品房开发成本与收入之比大于或等于 5 9 8 3 3 3 时，或者说当收入与开发成本之比小于或等于1 6 7 1 3 时，免征土地 增值税。 ( 三) 普通商品房住宅增值率超过2 0 后的无效价格增长区间分析 收 益 图1 收益价格对应图 价格 土地增值税清算政策下普通住宅开发的研究 根据税法规定，对于普通住宅，当增值率低于2 0 时，无需缴纳土地增 值税，当超过2 0 时，全额缴纳土地增值税。因此，当增值率为2 0 时，企业 利润达到一个波峰( 如图a 点) 。一旦超过2 0 ，随着土地增值税的缴纳，会 形成利润和价格走势相反的状态。价格越高，利润反而越低( 如图a - c 段) 。 当到达一个波谷后( c 点) ，随着价格上升，企业利润也会上升( 如图c - b 段) 。当价格达到b 点时，其利润和a 点相等，a b 这一段的价格增长就成 了无效的价格增长。因此，企业在进行经营决策时，a b 段就成了需要避过 的雷区。我们已经知道了a 点的收入和成本的对应关系，下面进行b 点的收 入和成本对应关系的推导。 首先，确定a 点的利润总额 利润总额= 收入一开发成本一开发费用一营业税金及附加一土地增值税 = x y 一10 y 一5 5 5 x 一土地增值税 a 点的收入和开发成本关系为：x y = 1 6 7 1 3 ，土地增值税= o ，代入上式 可得a 点的利润总额为：4 7 8 5 4 y 其次，确定b 点的应交土地增值税 由于当增值额未超过扣除项目金额5 0 的时，土地增值税税率为3 0 此时，增值额= x 一( y x1 2 0 + y x1 0 + i x5 5 5 ) 应纳土地增值税= x 一( y x1 2 0 + y xl o + x x5 5 5 ) x3 0 - ( y x 1 2 0 + y 1 0 + x x 5 5 5 ) x 0 = 2 8 3 3 5 x 一3 9 y 接着，确定b 点利润总额公式 利润总额= x _ y i o y 一5 5 5 x - 土地增值税 = x y lo y 一5 5 5 x 一( 2 8 3 3 5 x 一3 9 y ) = 6 6 11 5 x - 7 1 y 最后，算出b 点收入在成本的相关关系 由于a ，b 两点的净利润是相等的，所以6 6 1 1 5 x 一7 1 y = 4 7 8 5 4 y ；可以 推导出x y = i 7 9 7 6 8 结论：当1 6 7 1 3 x y 1 7 9 7 6 8 时，为价格无效增长区间。其经济含义 为收入和开发成本之比大于1 6 7 1 3 且小于等于1 7 9 7 6 8 时，是企业制定经营 1 4 第三章房地产企业应对清算政策的策略分析 决策时应该避免出现的区域。 土地增值税对房地产项目的征收实行了比较严格的征收标准，但对开发 普通商品房住宅提供了一个特殊的优惠条件。房地产企业在开发普通商品房 项目时，关键是要研究以下两点：第一，如何使开发的商品房项目符合普通 商品房住宅的标准。第二，如何将普通住宅的增值率控制在2 0 以内，及控 制在2 0 以内是否能够达到项目收益最大化。 决定项目能否开发成功的因素很多，在本节只是单纯从税收筹划的角度， 对开发普通商品房住宅进行分析。而事实上，国家政策是否支持，所开发的 产品是否有市场需求，将当前房地产市场的增值率控制在2 0 是否合适等因 素都将影响开发普通商品房住宅的构思的可行性。本文下一节，将进行进一 步的分析。 第二节开发普通住宅的可行性分析 一、开发普通商品房符合国家产业规划的要求 2 0 0 6 年5 月，建设部等九部委联合下发的关于调整住房供应结构稳定 住房价格的意见提出了“9 0 7 0 政策，要求新建住宅项目，套型建筑面积 9 0 平方米以下的户型必须占到整个项日的7 0 以上。政府面临的问题就是经 济适用房、中小户型、廉租房总体供应不足。开发商不愿多造中小套型住宅， 主要是因为同样面积的土地建造中小套型房子的成本要比造大套型房高1 0 左右，并且中小套型住宅往往卖不出高价。土地增值税细则规定，当普通住 宅的增值额未超过扣除项目金额之和2 0 的，可免征土地增值税。在普通住 宅的定义中，单套面积是其中的一个重要因素。因此，选择小户型设计符合 国家产业政策，且对于利用税收优惠政策也是可行的。 二、开发普通住宅有与之相对应的市场客户需求 如果将房地产住宅市场的客户进行细分的话，包括投资需求和自住需求 两类。其中，自住需求又可以分为首次置业群体及改善住房条件置业群体。 普通住宅由于面积小、总价低、流动性强等特性，有利于满足投资群体及首 地增值税清算政策下普通住宅开发的研究 次置业群体的客户需要。 根据2 0 0 9 年上半年厦门房地产景气调查，在1 7 1 1 份样本量的统计中 备类计划购房群体的比例如下图： 图2 购房动机调查表 从上图的市场调查结果可以看出，首次置业人群占2 9 ，以投资为目的 的客户群占2 5 。二者合计占了潜在消费者的5 4 。因此，开发普通住宅具有 市场需求的。 三、商品房项目的成本决定了开发瞢通住宅有优势 房地产项目的成本主要包含地价、建安成本、税金及房地产开发费用。 其中，土地成本和建安成本所占比重较大。通过分析这两个因素，结合目前 市场售价来推断未来项目销售时其增值率超过2 0 的可能性有多大，从收益 角度柬论证丌芨普通住宅的可行性，判断开发普通住宅是否更有利。 ( 一) 地价分析 土地是所有建筑的基础，我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地 的方式。在土地划拔时代，土地使用权的取得不是通过开发商间的相互竞争 来决定而是由政府与开发商双方私下协商确定，最终谁能获得土地使用权在 第三章房地产企业应对清算政策的策略分析 很大程度上取决于开发商的寻租能力和政府的主观偏好。在这种情况下，房地 产企业获得土地所支付的成本差别很大。但是，我国自1 9 9 9 年开始实行土地 招拍挂制度。到2 0 0 4 年，全国已普遍实行了土地招拍挂政策。由于实行土地 招拍挂政策，在市场预期乐观的鼓励下，地价在整个建安成本中所占的比例 越来越高。以厦门市为例，根据厦门市土地矿产资源交易市场网站数据整理， 2 0 0 9 年6 月8 日成交的八幅地块的楼面地价如下： 表2 厦门市2 0 0 9 年6 月成交地块明细表 地块编号所属区域楼面地价( 元f n l ) j 2 0 0 9 g 0 2集美区 2 8 7 0 2 0 0 9 g 0 5 湖里区 6 6 7 0 2 0 0 9 g 0 7 思明区 9 1 6 3 2 0 0 9 g 1 2 思明区 9 3 4 0 2 0 0 9 g 1 4 思明区 1 0 1 4 4 2 0 0 9 g 1 5 思明区 9 1 1 3 2 0 0 9 j g 0 4集美区 1 9 4 8 2 0 0 9 j g 0 9集美区 3 7 2 5 将地块进行分区域归集后，算出平均数，并与2 0 0 9 年二季度的销售均价 相对比，具体数字如下表： 表3 地价与售价比较表 所属区域思明区湖里区集美区 楼面地价9 ，4 4 0 2 5 6 ，6 7 0 0 02 ，8 4 7 6 7 2 0 0 9 年第季度销售 均价( 元) 1 1 。4 4 4 0 01 1 3 9 1 0 05 ，8 5 0 0 0 地价占现销售价比 8 2 4 9 5 8 5 5 4 8 6 8 从这些来自政府官方公布的数据分析中可以看出，未来商品房市场已经 进入了高地价时代，而高地价意味着高利润已经很难实现。 1 7 土地增值税清算政策下普通住宅开发的研究 ( 二) 建安成本分析 商品房项目的除了土地地价，另外一块重要成本就是建安成本。随着政 府监管的加强、市场对商品房品质要求的提高、原材料的不断涨价及企业需 要品牌建设等诸多因素的影响下，房地产企业的建安成本很难下降。以上述 表中的g 1 2 地块为例，当时政府出让时的限定要求如下： 1 、总用地面积：2 0 4 3 0 0 4 3 开； 2 、总建筑面积( 计容) ：6 4 4 1 0m 2 以下，其中居住用地：5 4 9 4 0 5 5 8 4 0 m 2 ，商住用地8 5 7 0 - 9 4 7 0 时； 3 、社区配套建筑面积：其中生鲜便利店1 5 - 1 0 0 时，附属式公厕6 0m l ； 4 、停车位：住宅按l 车位户配置，生鲜便利店按1 5 车位1 0 0i n 建 筑面积配置，其他商业按o 4 车位l o o 时建筑面积配置； 5 、建筑密度( 上限) ：3 5 ； 6 、绿化率( 下限) ：2 5 ； 7 、建筑高度、层数：航空限高在黄海高程5 8 5 米以下； 8 、建筑设计要求：建筑高度5 0 米以下住宅建筑采用坡屋顶形式。 按照以上设计要求所进行的建安成本预测如下表： 表4 建安成本估算表 预算数 成本项目数量 取费标准 备注 ( 万元) 3 3 3 5 地质勘察费总建筑面积8 3 3 6 9m 24 元m i 总建筑面积8 3 3 6 91 2 元时，出图 1 0 面积测绘费 时，总户数为5 1 0 户 3 0 元幅 单体施工图设 2 0 8 4 2 计费总建筑面积8 3 3 6 9m 22 5 元m i 1 6 0 2 景观设计费绿地面积8 0 0 8 5 8m 22 0 元时 报建费 1 1 万元 1 工程桩检测费 4 0 单体、验收、红 红线，单体，线各2 5 9 4 3 2 元 1 0 1 2 前期0 0 0 放样费幢 工程 需招标r i = 程价按1 6 亿 费用 招标代理费 的0 3 5 5 6 计 第三章房地产企业应对清算政策的策略分析 续表4 预算数 成本项目数量取费标准备注 ( 万元) 招标公证费及 场地费0 7 按2 5 9 4 3 2 1 3 幢，总建筑面积幢，o 3 元用地 8 3 3 6 9n f ，用地面积 面，0 3 元建筑 竣工测量费 2 0 4 3 0 0 4 3 时 面积 6 4 9 施：【图及地勘 成果审查费工程造价或勘察费累进费率 1 5 2 白蚂蚁防治费总建筑面积8 3 3 6 9 开l 元开 8 3 4 供电工程 总建筑面积8 3 3 6 9m i 9 5 元m l7 9 2 o i 供水工程总建筑面积8 3 3 6 9 盯约6 元m i 5 0 0 2 供气工程 5 1 0 户 约3 0 1 0 元7 户 1 5 3 5 1 不含店面 并入景观 市政工程总建筑面积8 3 3 6 9t n l约3 3 元i n l 2 7 5 1 2 绿化 绿化景观工程绿地面积8 0 0 8 5 8m 2约3 0 0 元f n i2 4 0 2 6 智能工程总建筑面积8 3 3 6 9 开约4 0 元m ， 3 3 3 4 8 基础有线电视5 1 0 户终端6 5 0 元终端 3 3 1 5 不含店面 配套道路车位标志 设施线3 9 4 车位2 0 0 元车位 7 8 8 费 信报箱t 程 5 1 0 户 1 2 5 元f 产 6 3 8 地下室，桩基工 程1 7 1 2 7 l t 约3 5 0 0 元m l 5 9 9 4 4 5 上部建筑面积6 6 2 4 2 上部工程 l 矿 约1 2 0 0 元盯 7 9 4 9 0 4 电梯购置安装2 2 部 3 5 万元部 7 7 0 入户门工程 5 1 0 卢 2 0 0 0 元户1 0 2 电梯按2 ，土建 开发 监理费 按1 8 2 6 6 3 8 间接 费 结算审核费结算价的0 2 2 9 6 3 不可预见费朋 0 0 2 3 4 7 5 9 建设总投资( 不含地 公共维修基金 价)o 0 23 3 4 1 5 合计1 8 0 9 0 6 9 1 9 土地增值税清算政策下普通住宅开发的研究 从表4 可以看出，在总建筑面积为8 3 3 6 9m 2 的设计条件下，其建安成本 总价预计为1 8 0 9 0 6 9 万元。折合每平米成本约为2 1 7 0 元i n 。而且，这只是 单纯的主体建安成本，如果加上配套建设的话，其成本会更高。从目前行业 普遍的项目建设来看，将成本控制在2 1 7 0 元m 2 ，已经是成本控制比较好的 状态。 ( 三) 收益预期分析 按照本章第二节的分析结果：当普通商品房开发成本( 地价与建安成本 之和) 与收入之比大于或等于5 9 8 3 3 3 时，或者说当收入与开发成本之比小 于或等于1 6 7 1 3 时，免征土地增值税。 由于收入等于单价与可售面积的乘积，开发成本等于单位开发成本与 可售面积的乘积。因此，上述结论同样也可以表述为：当普通商品房单位开 发成本与单价之比大于或等于5 9 8 3 3 3 时，或者说当单价与单位开发成本之 比小于或等于1 6 7 1 3 时，免征土地增值税。 下面，我们以2 0 0 9 年6 月拍卖的8 块地的楼面地价作为地价成本的样 本，以2 1 7 0 元为每平米建安成本的参考数。根据上述结论，计算出免征土 地增值税时，销售单价的征税临界点，再以2 0 0 9 年第二季度的均价为基数， 以房地产项目预计两年能达到销售条件为前提。来推测每年房价的增长幅度 达到多少时，可以到达销售价格临界点的价格。分析表格如下： 表5 区域售价增长率推算表 所属区域 思明区湖里区集美区 楼面地价9 ，4 4 0 2 56 ，6 7 0 0 02 ，8 4 7 6 7 建安成本 2 1 7 02 1 7 02 1 7 0 单位开发成本1 1 ，6 1 0 2 58 ，8 4 0 0 0 5 ，0 1 7 6 7 销售单价征税临界点 1 9 4 0 4 2 l1 4 7 7 4 2 98 3 8 6 0 3 2 0 0 9 年二季度均价 1 1 4 4 41 1 3 9 l5 8 5 0 未来两年的平均销售单价增长 率 3 4 7 8 1 4 8 5 2 1 6 8 第三章房地产企业应对清算政策的策略分析 从表5 的分析来看，按目前的地价和成本，普通商品房住宅项目如果要 超过征收土地增值税的销售价格临界点，以压力最小的湖里区为例，每年都得 以现价为基数，每年增长1 4 8 5 。以目前房价与居民收入比，加上国家对房 价的宏观调控政策，要达到这个增幅已经是比较困难的事情了。如果开发普 通住宅，在达不到上述增幅时，可以免征土地增值税；反之，如果开发的是 非普通住宅，不管增幅是多少，项目所获取的收益都将被政府以土地增值税 的形式收走3 0 。 综上所述，由于土地增值税清算的影响，使得房地产企业的经营模式和 经营理念需要发生改变，而在商品房项目开发时，选择开发普通住宅，既符 合国家产业政策，又有市场需求，且能获得利润最大化的效果。因此，房地 产企业在开发商品房项目时，可以选择开发普通住宅，并以此为目标，有针 对性地进行目标客户的定位、项目设计、成本与收入的控制及营销策略的选 择等。 2 l 土地增值税清算政策下普通住宅开发的研究 第四章开发普通商品房住宅的研究 第一节项目开发综述 房地产项目的综合开发是从房地产开发企业有投资意向开始，中间经过 投资机会的选择、投资分析、土地竞拍、规划勘察设计、拆迁安置、施工准 备、施工建设、竣工验收、房屋租售等，直到项目实施全寿命周期物业管理 的完整过程。在这个持续较长的开发过程中，各个开发环节会交叉进行，整个 房地产开发程序比较复杂。但是，房地产开发的基本程序是可以描述出来的。 只有了解了房地产开发的基本程序，把握住房地产开发的基本原则，掌握房 地产开发的基本思路，并且在各个开发程序中进行全程规划，而不是亡羊补 牢，才能将开发普通住宅所获得的最终结果和土地增值税的优惠规定相符合。 以防止不仅税收优惠没有享受到，企业应得的利润也没有获得的结果发生。 只有未雨绸缪，在项目建设的各个环节进行日常关键点控制，才不会做出“赔 了夫人又折兵”的错误决策。 房地产开发通常可以划分为四个阶段，即获取建设用地阶段、前期准备 工作阶段、施工建设阶段和市场营销阶段。各阶段的划分和工作交叉如图： 图3 商品房开发阶段图 第四章开发普通商品房住宅的研究 第二节建设用地获取阶段的工作分析 一、建设用地获取阶段的工作内容 企业在获取建设用地阶段其实质就是在进行投资机会的寻找和筛选，并 最终通过市场竞争获得建设用地的过程。这一阶段的工作程序及内容主要包 括以下几方面： 第一步，各地地方政府根据当地的房地产市场状况、财政状况，市政区 域规划等因素，会不定期地同时推出一些地块来对社会进行土地的招拍挂。 房地产可以根据政府部门公布的土地出让信息，结合企业经营战略及资金实 力，分别进行投资机会研究。 第二步，通过对各个地块的投资机会研究，进行地块选择，确定符合企 业战略，有可行性的计划竞拍地块。 第三步，向政府有关部门进行报名、资格预审、获取出让文件。然后， 对计划兑拍地块进行规划限制条件分析，地块的优劣势分析，并对该地块周 边的市场环境，市场价格进行市场调查。并市场调研结果为基础，对未来房 地产市场进行预测和分析。 第四步，根据规划条件对项目进行策划( 一般是聘请当地的设计院进行方 案设计) ，进行不同方案比选，选择出最佳方案。最佳方案确定后，按此方案 对该地块进行成本、效益预测，并进行地块最高可接受价格的预测。 第五步，对潜在的竞争对手进行分析，做出相应的投竞标策略。 最后，在规定的日期和地点进行实地竞买，根据实际情况进行策略调整， 若竞价在预测的最高值以内，则可以获取该地块使用权，若竞价高出预测的 最高值，则应归避项目风险，选择放弃。 这一阶段的的流程图描述如下： 土地增值税清算政策下普通住宅开发的研究 图4 获取建设用地流程图 资料来源：王志磊：我国房地产开发成本控制研究：河海大学硕士学位论文：第2 9 页 第四章开发普通商品房住宅的研究 施 二、房地产项目定位于开发普通住宅时，在建设用地获取阶段的管控措 ( 一) 地块选择上的管控措施 在房地产界，地段论被奉为法宝。李嘉诚先生有旬名言叫做“做房地产 第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。开发商高价竞争好地点在房地产 界是有迹可循的。如美国纽约曼哈顿中央公园周围、长岛富人区、日本东京 市银座地区等等，这些好地段确实给开发商带来了可观的利润。但从中国的 实际国情来说，开发商不必过于花血本争抢好地段。 首先，中西方的国情存在差异。在西方贫富差距很大，城市经过漫长的 演变，有些地方成了富人区。富人聚集在一起，各种生活设施非常完善和趋 向高级，所以楼价地价也就不断上涨，而贫困区则越来越破旧，自然楼价就涨 不动。我国目前的贫富差距不大，还没有形成真正的富人区。因此，地段论 在某种意义上就显得不那么重要了。 其次，普通住宅定义中的价格限定条件决定了不能去高价拿地。政府对 普通住宅的定义中有这么一条：商品房的实际成交价格应当低于同级别土地 上住房平均交易价格一定的倍数。在这个规定中，住房平均交易价格一般是 按当地的实际成交住房的平均价格确定，数据主要来源于商品房预售合同登 记备案系统。 在现实情况中，一个城市，由于各区域开发都具有不平衡性。对于交通、 教育、环境等配套设施相当完善的区域，其地价肯定会更高。在某些时候， 其地价和建安成本之和都可能会超过当地政府所规定的普通住宅中对实际成 交价格的要求。其售价更是会远远超过当时的住房平均交易价格。因此，在 获取建设用地这个阶段，除了要求考虑上述提到的企业战略，盈利能力这些 因素之外。如果计划开发的项目为普通住宅，还得考虑普通住宅定义中对售 价的限定因素。针对这个因素，同时考虑到普通住宅的客户群体需求。企业 在这一阶段要考虑的是相对地价比较便宜，将建安成本、费用及合理利润加 上后，仍然不会超过政府对价格限制规定的地块进行竟拍。 所以，项目定位于开发普通住宅时，开发商应将更多的精力和资金用在 。李海峰：中国房地产项目开发全程指引，信出版社2 0 0 8 年版，第1 3 6 页 2 5 土地增值税清算政策下普通住宅开发的研究 策划和创造更完美的住宅和提供更优质的物业管理，不要去高价争抢城市中 心区域的地块。 ( 二) 进行地块相关预测时的管控措施 1 、在进行项目预计售价的预测时，要注意和周边的项目相比较。一般来 说，房地产项目的区域性很强，在同一个区域的项目之间是存在比价效应的。 如果拟竞拍地块周边有非普通的高价住宅项目，就可以将拟售价格相应预测 得更高。 2 、在进行竞争对手的预测时，要注意与自己实力相近企业的战略方向。 在进行地块竞拍时，对于比自己实力强很多的企业，是很难与之抗衡的。而 对于比自己实力弱的企业，可以靠综合实力来打败对方。与自己综合实力相 近的企业是分析的重点。如果与自身实力相近企业的战略重点是非普通住宅， 那么在实行竞拍策略时选择稳健型；如果对方的战略方向和本企业相同了， 那就应当选择激进型的竞拍策略。 第三节前期准备阶段的工作分析 一、前期准备阶段的工作内容 企业在获得建设用地的使用权后，接下来就将进行前期准备工作。前期 的准备工作主要是进行项目设计、概预算、向政府报批相关手续及选定合格 的施工单位等工作。 ( 一) 项目设计工作 项目设计是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。根据项目的规模 不同，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来 说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计三个具体步骤。 1 、方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建 筑结构、环境关系等方面的设计要求。 2 、初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式