（管理科学与工程专业论文）城市房地产市场综合评价模型与方法研究.pdf

浙江大学管理学院硕士学位论文 摘要 y ；2 3 7 2 1 f f i2 0 0 0 年以来，国内房地产形势一摆历年颓势，快速发展，特别是2 0 0 t 年中 国加入w t o 、北京申奥成功更是使房地产业呈火上浇油之势。所谓时势造英雄， 一批经过多年发展，实力颇为强大的房地产企业借此良机纷纷开始了跨区域发 展。很明显，跨区域发展的第一要件是确定目标拓展城市。因此，如何科学地选 择目标拓展城市就成为房地产企业跨区域发展首先要解决的问题。j ，7 理论与实践表明，衡量一个城市是否适合房地产企业的跨区域发展，首先 要看当地的经济发展水平、人文环境，其次是看当地的房地产投资环境，第三， 是通过当地房地产企业的竞争力来反映当地的市场发展水平，只有这三个方面都 符合要求的城市才能作为房地产企业跨区域发展的拓展城市。 本文就是通过对上述三个方面的分析、评价，构建了房地产企业跨区域发 展目标城市选择评价系统，该评价系统为房地产企业在跨区域发展过程中目标城 市选择决策提供了一套极具操作性的思路和技术方案。 【关键词】：房地产跨区域发展层次分析法综合评价 浙江大学管理学院硕士学位论文 a b s t r a c t f r o m2 0 0 0 y e a r , t h ec h i n e s e r e a le s t a t em a r k e ts t o pi t s d e p r e s s i o n a n di s d e v e l o p i n gq u i c k l y , e s p e c i a l l yi n2 0 0 1 ，c h i n ah a v i n gj o i n e dw t o a n db e i j i n g c i t yh a v i n gs u c c e s s f u l l ya p p l i e d t h eq u a l i f i c a t i o nt oh o l d i n g2 0 0 8o l y t o p i cg a m e a c c e l e r a t et h e d e v e l o p m e n to ft h e r e a l e s t a t e c u r r e n t l ys o m ep o w e r f u l r e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sd e v e l o p e df o rm a n yy e a r sb e g i nt oo p e nu pn e wm a r k e ti n m u l t i - r e g i o n o b v i o u s l y ，t h ep o i n ta b o v ea l l o fd e v e l o p i n gi nm u l t i r e g i o ni st o d e t e r m i n i n gt h et a r g e tc i t y , t h e r e f o r et h ep r o b l e m w es h o u l ds o l v ea tf i r s ti sh o w t os e l e c tt h et a r g e t c i t y w h e t h e rt h ec i t yi ss u i tf o rr e a le s t a t ee n t e r p r i s ed e v e l o p i n go rn o t , t h et h e o r y r e s e a r c h & p r a c t i c es h o w i n g ，f i r s t ，h o wa b o u tt h es t a n d a r do f l o c a ie c o n o m y & h u m a nc h a r a c t e r s ；t h es e c o n d ，w h e t h e rt h el o c a l r e a le s t a t ei n v e s t m e n t e n v i r o n m e n tg o o do rn o t ；t h et h i r di st oc o m p a r i n gt h ec o m p e t ea b i l i t yo fl o c a l r e a le s t a t ee n t e r p r i s e i fa l lt h e s et h r e er e s p e c t sa c c o r dw i t ht h er e q u i r e m e n t ，t h e c i t yw i l lb et h et a r r e tw ew o u l dd e v e l o p t h r o u g h t h ea n a l y z i n g e v a l u a t i o no nt h e s et h r e er e s p e c t s 。w ed e s i g nas y s t e m o ft a r g e tc i t ys e l e c t i n g t h i se v a l u a t i o ns y s t e mp r o v i d e st h ee x e r c i s a b l et h o u g h t t e c h n i q u es c h e m ed u r i n gt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s ed e v e l o p i n gn e w m a r k e ti n m u l t i r e g i o n k e y w o r d 】：r e a le s t a t e ，m u l t i r e g i o nd e v e l o p m e n t a n a l y t i c a lh i e r a r c h yp r o c e s s ，s y n t h e t i c a l e v a l u a t i o n 浙江大学管理学院硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 中国房地产业发展历史 1 1 1 中国房地产业发展的历史与现状 建国以来，国内房地产业的发展可以划分为三个阶段： 第一阶段( 1 9 4 9 年一1 9 5 6 年) 。解放前，中国一些大城市如上海、天津、广 州和青岛等城市，房地产业已存在一些发展，但多是掌握在英美地产公司的手中。 解放后国民经济恢复时期，保留了民族资本家的私人房地产的经营，市场机制仍 是存在的。从1 9 5 3 年我国开始实施第一个五年计划，整个国民经济逐步向计划 经济转变，房地产的经营和交易活动逐步萎缩，到1 9 5 6 年对资本主义工商业改 造完成，以盈利为目的的房地产经营活动也就全部消失。生产性房地产全部纳入 计划项目，非生产性房地产住宅也全部纳入计划项目进行生产和分配。 第二阶段( 1 9 5 7 - - 1 9 8 0 年) 。房地产开发全部由国家投资，生产性的房地产 开发比较得到重视，这期间，居民住宅的建设与分配是职工福利的一项内容。由 于房地产的投资和分配机制单一，城市居民的居住环境和居住条件极大的落后于 实际的需求。 第三阶段( 1 9 8 l 一今) 。这是中国房地产也从恢复到快速发展的时期。党的 十一届三中全会之后，逐步改变了单一计划经济的体制，逐步向有计划的商品经 济过渡；到1 9 9 2 年又开始向市场经济过渡。伴随着住房制度和土地使用制度的 改革，中国的房地产业逐步复苏，并进一步得到快速的发展，对城市空间规模扩 大和城市基础设施建设起了积极的推动作用。通过土地使用制度改革从无偿 无期使用土地变为有偿有期使用土地，各城市获得的土地转让金为城市土地再开 发与基础设施建设积累了资金，进而又促进了土地市场交易。 事实上，房地产及其产品的开发建设、经营的过程，始终是围绕土地使用制 度政策的变革展开的，因为土地供应总量的大小直接影响和制约房地产的开发建 设规模；土地供给方式的不同又直接影响了房地产产品的成本和价格。而在我国， 浙江大学管理学院硕士学位论文 由于政府等因素，房地产业被割裂为房产业和地产业两个相对独立部分，时至今 日，中国的地产业市场并未真正的形成。 1 1 2 我国地产市场和房产市场的特点 ( 1 ) 地产市场( 严格来讲，我国目前尚未有真正意义的地产市场) 我国的土地使用制度改革起步相对较晚，自2 0 世纪8 0 年代初，外商进入中 国之后，沿海地区开始收取土地使用费，1 9 8 4 年1 月，辽宁抚顺市开始全面收 取城市土地使用费，1 9 8 7 年深圳市公开拍卖第一块土地使用权，时至今日，很 多地区，尤其是西北的一些区域，地产市场发育程度相当滞后。总体看来，地产 市场上土地交易方式( 拍卖、招标、协议出让) 仍以协议出让为主。 由于我国地产市场是一种土地使用权的出让和转让市场，并不涉及土地所有 权属的问题，因此，它实际上是一种无形资产交易市场，市场机制不健全是的这 一市场问题出现很多，很大程度影响到房地产业的总体发展。 ( 2 ) 房产市场 改革开放以来，我国的房产市场的发展是相当迅速的：商品房地产开发量、 商品房地产开发投资、商品房地产销售收入和销售量逐年增长；国内房地产开发 企业从8 0 年代初开始出现，到目前已有3 万多家：居民的住宅商品化的观念不 断加强：房地产金融业务、中介业务逐步发展并完善这些都为房产市场逐步 规范化起到了客观推动作用。 1 2 中国房地产业现状分析 1 2 12 0 0 1 年房地产业形势 承接着2 0 0 0 年的上升势头，2 0 0 1 年以来中国国内房地产形势继续快速走 高。特别是受到了2 0 0 1 年“中国加入w t o ”和“北京申办2 0 0 8 年奥运会成功” 两大利好的促进之后，中国房地产业越来越呈现出一种欣欣向荣的气象。以下， 我们将从五个方面对2 0 0 1 年中国国内房地产形势进行具体分析： ( 1 ) 房地产开发保持较强劲的发展势头 2 浙江大学管理学院硕士学位论文 2 0 0 1 年以来，随着中国国民经济的持续健康发展，国内的房地产开发业 务也增势迅猛，主要表现在以下四个方面： 开发投资持续增长 2 0 0 1 年上半年，全国房地产开发完成投资2 1 2 3 亿元，比2 0 0 0 年同期增 长2 8 2 。主要原因在于上年和本年内商品房销售额和销售面积的全面增长 给开发商带来了更多的投资信心。 新开工面积增幅攀升。 2 0 0 1 年上半年，商品房新开工面积1 5 5 亿平方米，比2 0 0 0 年同期增长 3 3 2 ，商品住宅新开工面积1 2 8 亿平方米，同比增长3 1 2 1 。商品房新开 工面积的持续增长，表明了开发商对市场形势持续的乐观态度。 商品房销售总量增长，办公楼、商业营业用房销售势头看好。 2 0 0 1 年办公楼、商业营业用房销售面积增幅达3 5 和2 9 2 ，高于商品 住宅的增幅( 2 5 3 2 ) 。明显表明，在前两年个人住房消费的带动下，随着 国内经济形势的逐渐好转，房地产市场在开始整体启动。 商品房空置量得到有效控制。 2 0 0 1 年上半年全国商品房销售面积5 1 2 6 万平方米，大于同期竣工面积 ( 同期竣工面积4 8 4 0 万平方米) 。说明目前房地产消费市场不仅可以有效地 吸纳近期上市的商品住房总量，而且还能够消化一部分以前的存量商品房。 ( 2 ) 新建住宅的供应量、需求量继续保持稳定增长 2 0 0 1 年上半年，全国商品住宅完成投资1 4 5 8 7 5 亿元，比2 0 0 0 年同期 增长2 9 2 ，商品住宅竣工面积4 0 5 2 4 1 万平方米，比2 0 0 0 年同期增长1 6 5 ；商品住宅销售面积4 6 2 0 3 9 万平方米，比2 0 0 0 年同期增长2 5 3 2 。 ( 3 ) 住房二级市场和租赁市场的发展，进一步活跃了房地产市场 目前，绝大多数大中城市已经开放了住房二级市场。存量房上市，不仅 增加了住房市场的供给总量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房 需求，让更多的居民成为增量房的消费者。 ( 4 ) 住房分配货币化及住房金融的发展大大促进了住房消费的增长。 住房分配货币化政策的实施，使得老百姓不再依赖、等待福利分房，纷 纷开始购买商品房；商品房按揭贷款政策的实施降低了普通百姓购买商品房 浙江大学管理学院硕士学位论文 的门槛。这两项政策的实施都在很大程度上促进了整体住房消费的增长。 ( 5 ) 住房消费市场的逐步规范，进一步调动了居民买房的积极性 新的房地产开发企业资质管理规定、商品房买卖合同示范文本、 商品房销售管理办法以及简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导 意见等一系列政策法规的实施，比较有效地保护了消费者合法权益，进一 步调动了居民买房的积极性。 1 2 2 加入v 、f i o 后的中国房地产业分析 2 0 0 1 年1 2 月1 1 日，中国正式加入w t o ，这一历史性事件标志着中国新一轮 改革开放的全面开始。我们认为，从历史发展的角度来看，把这一事件定性为中 国第三次生产力革命是一点也不过分的。 入世对于中国经济的影响是极其深远的，房地产业作为支撑国民经济的主要 产业之一，不可避免地会受到入世带来的各种或正面或负面的影响。正如中国加 入w t o 是机遇与挑战共存，国内房地产业亦是如此，综合分析与衡量之下，假如 w t o 对于中国房地产业而言仍是利大于弊，这一点可以从下面的分析中得到证明。 ( 1 ) w t o 对房地产业的正面影响： 加入w t o 有利于增加房地产业的市场需求 第一、能够增加外销房的需求。加入w t o 之后，外资将被允许进一步进入中国市 场的更多领域，这必然使得中国涉外经济活动更加趋于频繁，也必然会带 动中国各大城市中对工业厂房、办公用房、营业用房和购租住宅的需求大 大增加。 第二、能够增大我国城市居民的住房消费空间，刺激住房有效需求的扩大。加入 w t o 后，由于关税税率大幅下调，进口商品的价格会明显下降，也会带动 国内商品的成本和销售价格降低。这些情况通过收入效应的作用，会使得 居民实际收入有所上升，可用于购房的资金将会增加，必然刺激住房消费 的增加。 第三、有利于增加对郊区住宅的潜在需求，加快我国各个城市的住宅郊区化进 程。加入w t o 后，对于汽车等耐用消费品征收的关税将出现明显的降低， 4 浙江大学管理学院硕士学位论文 从而大幅地降低进口汽车的价格，城市居民汽车拥有量将会大幅度增加， 加之居民道路交通条件的日益改善，居民购房会倾向于选择环境较好的近 郊区地段，加快我国大城市的住宅郊区化进程。 加入w t o 能够优化房地产业的市场供给 第一、有利于外商对房地产业投资规模的扩大，增加房地产市场的有效供给。加 入w t o ，会大大增加中国市场的透明度，房地产市场的游戏规则也将日益 规范，外商房地产投资的非经营性风险会大大降低，从而增强外商的投资 信一1 1 , ，有利于吸引更多的外国企业进入中国房地产市场、进行房地产投资， 进而增加房地产市场的有效供给。 第二、有利于商品房供给数量的增加和质量的提高。加入w t o 后，发达国家的新 型的、符合环保要求的建筑材料将会抢滩中国建材市场。这样一方面有望 降低房地产开发商的建筑成本，另一方面有望提高建筑产品性能和品质的 整体水平。房地产开发商的开发成本和风险也将因此而降低，将导致房地 产开发商商品房供给量的增加。 从长期看，加入w i o 有助于国内房地产价格的上升 加入w t o 之后，商品房房价构成中的一些不合理收费将逐步取消，税费也会 日趋规范，再加上房地产市场竞争的加剧，短期来看，房价将有下降的趋势；但 是从长期来看，随着经济的飞速发展，可用于房地产开发的土地资源的稀缺性将 表现地越来越明显；此外，随着越来越多的国外消费者进入中国，房地产价格的 中长期发展趋势将是稳中有升。 加入w t o 有利于实现房地产业融资渠道多元化，促进房地产金融的完善 加入w t o 后，我国将对国外金融服务放宽政策，允许外资金融机构向中国公 民提供服务。外国金融业在中国市场上的空间的拓展，房地产业是受益较大的行 业。这会主要表现在以下几方面： 第一、外资金融机构的进入带来巨额资金，将会拓宽房地产融资渠道。加入w t o 后，国外金融机构会大量进入中国，可以改变现在房地产融资主要是靠国 内银行贷款的单一格局，使得房地产开发的融资更加多元化，房地产资金 的来源渠道更广。 浙江大学管理学院硕士学位论文 第二、有利于房地产金融业务范围的拓展和业务量的增加。j j o w t o 后，外资银 行会大举进入房地产信贷领域，它们在个人住房贷款业务方面有丰富的业 务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种，贷款手续简便，有利于满 足我国居民各种层次的住房消费信贷需求。 第三、能够推动房地产金融从业人员素质和行业水平的提高。长期以来，我国房 地产金融缺乏活力，人员素质、行业水平均处于较低的水平。加入w t o 后， 在外部压力下，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、 专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而 促进行业整体水平的提高。 加入w t o 能够促进我国房地产业整体水平的提高 加入w t o 后，外资和境外房地产开发机构将大量进入中国房地产行业，带来 先进的经营理念、运作方式和管理模式，有利于改变目前中国房地产业的粗放经 营状态，提高全行业的整体水平。 ( 2 ) w t o 对房地产业的负面影响 加入w t o 是一把“双刃剑”，它对我国房地产业的发展既会产生许多正面作 用，同时又会带来一些负面影响。具体就来，其负面影响主要表现在以下几方面： 加入w t o 将会加大国内房地产业从业企业的竞争压力 第一、对房地产开发企业而言。目前，国内房地产开发企业平均资产规模普 遍较小，许多开发企业运作很不规范，难以按市场规律要求去适应市场变化，缺 乏竞争和创新观念，管理水平和员工素质低下，抵御w t o 冲击能力较差。 第二、对于房地产中介服务企业而言。目前，我国房地产行业各种中介服务 公司资金规模小，运营方式陈旧、经营范围狭窄、管理水平低下，经营法律手续 并不健全，短期行为明显：物业管理企业多数带有依附性，管理模式和观念落后。 加入w t o 后，外资房地产中介服务业凭借其经过数百年发展积累的经营管理经验 和雄厚的资金实力，将在与国内房地产中介服务企业的竞争中处于绝对的优势， 这必然会导致国内房地产中介服务行业中那些竞争力不强的企业破产或被外资 兼并。 加入w t o 将会使房地产受到国外先进技术的挑战 我国的房地产业基本上还是一种粗放经营的模式，多数住宅还停留在“砖瓦 浙江大学管理学院硕士学位论文 加钢筋水泥”阶段。加入w t o 后，国外制造商可以直接批发和销售住宅产品，还 可以从事售后维修服务；进入中国的开发商和建筑商还会带来先进的大型施工机 械和施工技术与管理经验。但是，我们的多数房地产企业都还缺乏运用这些技术、 操作这些先进设备、实施这些管理办法经验和人才准备。 加入w t o 将会造成国内房地产企业的大量高级人才流入外资房地产企业 加入w t o 后，国外房地产企业将全方位地进入，它们凭借其雄厚的实力、优 厚的待遇和先进的办公条件，势必将更大规模地吸纳中国房地产企业的人才，从 而有可能对国内房地产企业的经营产生不利影响。 加入孵o 将会使与房地产业密切相关的建材行业受到严重冲击 加入w t o 后，国外优质的涂料、彩钢窗、室内装潢材料、建筑卫生陶瓷等新 型建筑材料将会大批量进口，在使我国住宅建材发生深刻变革的同时，必然会直 接冲击国内建材行业的发展。入世以后，国内建材产品将无法与国外建材产品竞 争，国内建材行业将面临严峻的考验。 加入w t o 将会使国内房地产业受国际经济变化的影响越来越明显 加入w t o ，标志着中国经济与世界经济融为一体，而房地产业的发展与经济 发展呈高度的相关关系，因而，我国的房地产业受到国际经济全局性和区域性变 化和波动的影响也会越来越明显。 1 2 3 我国当前房地产企业现状分析 在当前的房地产形势与发展背景之下，在大好机遇与艰巨挑战面前，我国 的房地产企业状况岌岌可危。 据有关资料统计，我国现有房地产开发企业2 7 万家，大部分集中在北京、 深圳、上海、广州、天津、成都等房地产市场比较发达的大城市。2 0 0 0 年资料 表明，北京、上海、深圳、广州四个城市的商品房销售量占了全国商品房的四分 之一。 纵观我国的房地产企业，除了极少数按照现代企业制度建立起完善的法人 治理结构的企业外，大部分都处于粗放型经营阶段。 ( 1 ) 国内房地产开发企业市场份额、资产规模普遍较小，以北京、上海为 例，其房地产开发前1 0 名大企业只拥有本地市场份额的1 5 - 2 2 左右，最大的房 地产开发企业尚不及美国房地产开发企业资产规模的j 0 。 7 浙江大学管理学院硕士学位论文 ( 2 ) 国内房地产企业的资金实力偏小，自有资金不足，大多依靠银行贷款 搞开发，有的房地产企业其资产负债率高达8 0 以上，财务风险较大。 ( 3 ) 国内目前的房地产企业经营机制相对落后，除了极少数是按公司法 建立起来的有限责任公司和股份有限公司之外，许多开发企业运作很不规范，难 以按市场规律要求去适应市场变化，缺乏竞争意识和创新观念。 ( 4 ) 管理水平和专业能力低下。这一点显得尤为突出，甚至号称我国房地 产企业第一品牌的万科企业股份有限公司也不例外。 ( 5 ) 缺乏高素质的既懂管理又懂技术的高级管理人员：我国许多房地产企 业的高级管理人员很多是以前搞建筑或者是学经济的，对房地产的理论认识不 够，有待在技术与管理方面进一步加强。 ( 6 ) 企业抗风险能力较差，难以抵御w t o 冲击：除了前面所说的财务风险 以外，更多的是经验与实力方面难以抵御w t o 对企业的冲击。 1 2 4 房地产企业做大做强的发展道路 目前，在企业水平良莠不齐的房地产行业中脱颖而出、做大做强，是每一 个房地产企业的理想。考虑到房地产行业的特殊性，资金规模及专业化水平是房 地产企业发展越来越重要的基础，许多房地产企业对此的认识也日渐清晰。 然而，只有雄厚的资金实力、高水平的管理技术、科学的经营运作方式才 可以支持企业的长远健康的发展。房地产企业的发展又体现在开发规模的扩张 上。随着房地产业的成长发展，对土地资源的需求( 不仅包括对开发条件成熟的 土地资源的需求，还包括对尚不具备开发条件的土地资源的需求) 越来越大，很 多企业从很早就开始了在各大城市的“圈地运动”。目前看来，在许多大城市中 获得土地越来越难，所需的成本也越来越高。 而在另一方面，w t o 的加入使得国内主要城市的房地产市场竞争将会越来越 激烈，市场的激烈竞争导致行业平均利润率逐步走低。众所周知，一个行业内成 功的企业、先进的企业是能够获得高于行业平均利润率收益的企业，作为实力型 房地产企业，在这样的背景下，该如何处理好“获得超额利润，谋求稳定增长与 发展”与“土地成本上升、市场竞争的激烈、行业平均利润降低”这一对矛盾呢? 我们认为，尽管房地产的地域性非常强，但中国地域广阔，城市之间的差 浙江大学管理学院硕士学位论文 异性非常之大。以发展的眼光来看问题，那些目前房地产市场已经发展并成熟起 来的城市内房地产市场上的竞争将会越来越激烈；而那些目前房地产市场尚未成 型或刚刚起步的城市，其未来是具有相当的发展机会和发展前景的。我们认为， 在目前条件下，像深圳、广州等房地产发展水平高、市场竞争激烈的城市中的实 力型房地产发展商，在条件允许的情况下，选择跨区域发展不失为一条明智之路。 而且，这条道路也将会成为未来房地产开发企业做大做强的一条必由之路。 在选择了“跨区域发展”这条优秀的房地产企业成长壮大的必由之路后， 摆在企业面前的问题进一步明确为“如何进行房地产开发的跨区域发展”，也即， 必须对“如何科学、合理并有效地在异地拓展过程中进行目标城市的选择”问题 做出科学、实事求是的解答。这是每个希望成长壮大起来的房地产企业面临的迫 切需要解决的问题，也正是本文研究探讨的主题。 1 3 房地产界有关“跨区域发展”的研究动态综述 1 3 1 我国房地产企业跨区域拓展实践 我国地产市场的正式开始形成可以从1 9 8 7 年深圳市第一次拍卖土地使用权 算起，这样看来，即便是沿海发达城市，其房地产市场的发展也不过十几年的历 史。 尽管我国真正意义上的房地产市场的发展历程比较短暂、房地产企业整体 质素不高，但就是在这短短的十几年里，我国一些优秀的房地产企业探索性的跨 区域发展也已经历了两个发展阶段。 ( 1 ) 第一阶段 第一阶段是上个世纪九十年代的头几年，以深万科、深宝安、深深房、深 金田等优秀深圳房地产发展商的北上拓展为标志，一直持续到九五、九六年。这 个阶段的跨区域拓展是在社会主义市场经济刚刚建立、房地产市场刚刚起步、房 地产泡沫成分较浓的条件下开始的，可以说是非常不理性的、甚至可以说是盲目 的。这个阶段的跨区域扩张所带来的负面效应已经通过这些公司后续发展过程中 所遇到的问题体现出来。深万科在9 4 、9 5 年发现问题后及时调整，通过做“减 法”，把战线从1 3 个城市收缩在五个中心城市，避免了企业盲目跨区域发展的严 重后果；而深宝安、深深房、深金田则没有这种运气，盲目的跨区域发展导致这 些公司发展到今天己如落日西山。 9 ， 浙江大学管理学院硕士学位论文 ( 2 ) 第二阶段 第二阶段从上个世纪的九十年代末，大致是从九九年开始，以万科第二次 扩张、万达及金地集团的跨区域发展为标志，一直持续到现在。这次扩张是在国 内房地产市场基本发展起来、房地产业成为国民经济支柱产业以后的跨区域发 展。该阶段的跨区域发展比第一阶段有了很大的进步，已经开始通过比较理性的 分析目标城市的房地产市场来选择目标城市，而不像第一阶段凭领导的感觉确定 城市。 1 3 2 跨区域发展目标城市评价理论探索 认真分析我国房地产企业的两次跨区域发展，以及理论界对这一问题的研 究成果，我们发现，房地产企业的大规模的跨区域发展是近年来才开始的，有关 “房地产企业跨区域发展”的研究在国内外来讲也都是一个比较新的领域，。 理论界的研究过多的集中在房地产企业的企业管理上，而在房地产企业跨 区域发展过程中目标城市选择方面的理论研究则比较少。尽管有些专家曾做过城 市竞争力的比较研究，对比分析了2 0 个省级城市的综合竞争力并做了一定的排 序。但那种研究没有考虑到房地产行业的特点，只是从宏观上比较了城市的竞争 能力，其对房地产企业的跨区域发展也只有一定的借鉴作用。另外，通过检索一 些相关的资料，我们发现国外在房地产企业跨区域发展方面的城市选择研究也比 较少。 因此，房地产企业跨区域发展急需理论界、学术界提供一套房地产企业跨 区域发展目标城市选择理论、模型与操作手段，以使企业可以科学、合理地选择 目标城市进行拓展。 本文正是基于房地产企业的现实需要，以及目前理论研究方面所存在的不 足等情况，借鉴其他行业的相关研究方法，采用比较成熟的层次分析法、模糊综 合评价等方法构建一套房地产企业跨区域发展目标城市选择综合评价体系。 1 4 研究思路、方法与结构 本文的研究思路是：首先分析、评价影响房地产企业跨区域发展目标城市 选择的因素，然后根据这些影响因素，运用层次分析法、模糊综合评价等技术模 型，构建一套基于群决策层次分析法的模糊综合评价系统作为解决房地产企业跨 区域发展中的目标城市选择问题，最后，以金地集团跨区域发展目标城市选择评 价作为案例将本论文介绍的技术方法应用到实践中。 浙江大学管理学院硕士学位论文 本文研究的基本技术线路如下： 第l 章绪论首先分析了随着房地产业的发展，特别是中国加入w t o 之后， 房地产市场竞争将越来越激烈的状况，然后提出了房企扩张的途径之一跨区 域发展，最后指出本文的写作思路与写作结构。 第2 章城市房地产市场综合评价系统首先介绍了影响房地产企业异地拓 展过程中目标城市选择的影响因素，并对这些影响因素进行了深入的分析与评 价；然后介绍了层次分析法与模糊综合评价的基本原理，接着构建了解决异地拓 展过程中目标城市选择的技术模型基于群决策层次分析法的模糊综合评价 模型；最后简单介绍了综合评价软件的原理与实现路径； 第3 章城市房地产市场综合评价模型的应用通过一个真实案例详细介绍 了金地集团在跨区域异地拓展过程中目标城市选择的全过程，该部分理论联系实 践，数据翔实，对本论文所提的方法进行了很好的诠释。 第4 章结论与展望对房地产企业跨区域发展所面临的问题做了总结与展 望，为该问题的深入研究指出了方向。 浙江大学管理学院硕士学位论文 第2 章城市房地产市场综合评价系统 2 1 城市房地产市场综合评价影响因素分析 2 1 1 城市房地产市场综合评价影响因素识别 实践和理论都表明，衡量、评价城市房地产市场的优劣，以及该城市是否 适合作为企业异地拓展的目标，受到很多影响因素的制约。 经过分析，我们认为制约因素基本上可以分为三类 第一类是宏观影响因素，它主要包括国家的总体经济指标，例如国内生产 总值( g d p ) 、人均可支配收入、社会消费品零售总额、第三产业占比等因素 第二类是房地产投资环境因素，它主要包括房地产市场供需态势、房地产 投资环境、房地产金融环境的支持、房地产市场抗性、房地产市场利润率等多 个因素 第三类是通过当地企业的竞争力，它主要包括房地产商的经营管理能力、 当地商品房的质素等因素。 2 1 2 城市房地产市场综合评价影响因素分析与评价 上述三种制约因素，对房地产企业选择目标城市拓展来说，都是必不可少 的考虑因素。但它们的考虑角度、考虑重点则有所区别。 宏观影响因素是一个城市未来发展的基础，它们的优劣决定了个城市发 展的基本面，因此，房地产企业在跨区域发展选择目标城市时，首先要考虑的 就是一个城市的宏观因素。 房地产投资环境是当地房地产行业发展的平台，它的优劣在很大程度上决 定了是否选择该城市作为拓展目标。这也是我们在综合评价城市房地产市场时 的考虑重点。 当地房地产企业的竞争力说明了异地企业进入该城市以后所遇到的竞争 风险。但是，对于实力不同的地产企业而言，当地房地产企业的竞争力的概念 是不同的。 1 2 浙江大学管理学院硕士学位论文 对于实力强大、素质优秀的发展商来说，例如深圳的万科、金地： 如果当地房地产企业的竞争力较强，同是竞争又是在较高层面上展开，这 就说明当地的房地产市场比较发达、市场化程度较高。如果优秀的发展商选择 该城市进入，则可以与当地发展商共同发展、共同提高。 但是，反过来说，如果当地房地产企业的竞争力较弱，竞争又局限在拚价 格、搞欺骗的层面，这就说明当地的房地产市场不发达、市场化程度弱，对于 优秀的房地产商来说，选择这样的城市作为异地拓展的目标，由于竞争层面较 低，无法发挥产品丌发的优势，只能与当地的发展商在价格上比拚( 价格差距 太大，产品的竞争力在价格面前黯然失色) ，但由于当地发展商在土地价格上占 优势，优秀发展商必然会失败。 因此，我们在设计当地房地产企业的竞争力强度指标时，考虑到进行异地 拓展的发展商往往都是优秀的发展商，所以我们认为，竞争力强的城市往往是 优秀房地产发展商选择的目标城市。 2 2 城市房地产市场综合评价模型 2 2 1层次分析法与模糊综合评价简介 ( 1 ) 层次分析法 层次分析法( a n a l y t i c a lh i e r a r c h y p r o c e s s ，简称为a h p ) 是美国运筹学家、 匹兹堡大学教授萨蒂( t l s a a t y ) 于七十年代初期提出的，八十年代初期引进 我国，已经成为一种常用的多目标多属性决策方法。 这种多目标多属性决策方法把一个复杂问题表示为有序的递阶层次结构， 通过人们的判断对决策方案的优劣进行排序。它能够把决策中的定性定量因素 进行统一处理，显得比较简洁、系统，很适合在社会经济系统的决策分析中使 用。 层次分析法形式简单、结构严谨、理论深刻，具有极其广泛的应用领域， 在多目标决策领域有不可争辩的优先地位。 层次分析法在八十年代初期引进我国，已经在经济分析和规划、能源和资 源政策分析、科研管理、人才预测和规划、产业部门规划、企业管理等许多领 域得到了广泛的应用。 1 3 浙江大学管理学院硕士学位论文 ( 2 ) 模糊综合评价 1 9 6 5 年，美国加利福尼亚大学查德( l a z a d e h ) 教授发表了“模糊集合” 的开创性论文，从此一门研究处理“模糊性”问题的新的数学模糊数学逐 步发展起来，且其理论思想逐渐渗透到了数学的各个分支以及系统分析等理论 中。 模糊集合是指那些没有明确的边界，或者说是外延不分明的事物，例如在 招标决策中，人们认识到投标人的能力就是较典型的模糊问题。 ( 3 ) a h p 与模糊综合评价的说明 鉴于a h p 与模糊综合评价方法已经非常成熟，有关这两种方法的详细内 容在相关的资料中已经介绍的非常多，限于篇幅，我在本论文中就不做太多说 明，有兴趣的同志请参阅参考文献中所列的两本书：一本是陈湛匀编的现代 决策实用与方法分析( 立信会计出版社1 9 9 4 年) ，另外一本是冯保成编的模 糊数学实用集粹( 中国建筑工业出版社1 9 9 1 年) 。 2 2 2 综合评价模型设计思路 我们把层次分析法与模糊综合评价结合起来，构建一套基于群决策层次分 析法的模糊综合评价模型作为解决房地产企业在跨区域发展过程中如何选择目 标城市的难题。 该模型由决策者、评价指标体系和评价计算方法三个部分组成。 ( 1 ) 决策者 考虑到城市评价决策的工作量和决策的精确性，本模型选定五个决策人作 为决策者：a k 其中k = l ，2 ，3 ，4 ，5 ( 2 ) 评价指标体系 此模型分为四个递阶层次。 最高层为决策层a 层，由决策群成员组成。 第二层为准则层b 层，由三个主要的评估指标构成，即运作环境( b 1 ) 、 投资机会( b 2 ) 和竞争能力( b 3 ) 第三层为子准则层c 层，是将准则层的指标进一步细化( 见图一) ， 将运作环境指标分成5 个，分别为c l ，c 2 ，c 3 ，c 4 ，c 5 将投资机会指标分成5 个，分别为c 6 ，c 7 ，c 8 ，c 9 ，c l o 将竞争能力指标分成5 个，分别为c l l ，c 1 2 ，c 1 3 ，c 1 4 ，c 1 5 第四层为方案层，共有9 个待选城市d l ，d 2 ，d 3 ，d 4 ，d 5 ，d 6 ，d 7 ， d r ，d q 1 4 浙江大学管理学院硕士学位论文 ( 3 ) 计算步骤 由群决策组成员a k 通过对准则层三元素两两比较，建立各自的判断矩阵， 并对各判断矩阵进行一致性检验。 l 醮6 盘砧i 4 【8 】- 姆，) = 旧6 乞屹 i 醵b 3 k 2 b 3 k 3 i 其中，6 黔1 ，6 黔名吼2 ，3 ，4 ，5 1 ，j = 1 ，2 ，3 进行群决策协调，建立协调判断矩阵b ，、上 b ： 6 ， ，b ，：ir i ( 6 l 5 lk = ij 其中，i ，i _ l ，2 ，3 运用a h p 法确定判断矩阵b 的最大特征根对应的标准化特征向量 = ( ，：，) 按照的步骤，同样可以由各决策者分别建立子准则层 c i ，c 2 ，c 3 ，c 4 ，c 5 五元素对于上层元素b 1 的判断矩阵 c 6 ，c 7 ，c 8 ，c 9 ，c l o 五元素对于上层元素b 2 的判断矩阵 c l l ，c 1 2 ，c 1 3 c 1 4 ，c 1 5 五元素对于上层元素b 3 的判断矩阵 然后同样可综合得四个判断矩阵 c b 1 = c i j ，i ，j = l ，2 ，3 ，4 ，5 c b 2 】= c i j ，i ，j = 6 ，7 ，8 ，9 ，1 0 c b 3 = c d ，i ，j = 1 1 ，1 2 ，1 3 ，1 4 ，1 5 计算其最大特征根对应的标准化特征向量，并进行一致性检验，可得权重 向量 叨= ( 吲，鸭，呜，吧，呢) 嘭= ( 吃，崂，呢，吃，眨。) 孵= ( 嚷，暇：，昭，暇。，暇s ) 确定子准则层各指标相对权重 彬= 吮；= 。昵；= 吧 = 吧：= 咙；w o = ：呢 = ：呜；吸= 暇；= ：喋 彬。= ：暇。；，= ，暇，；r e , ：= 暇： 1s 浙江大学管理学院硕士学位论文 彬，= 暇，；。= ，暇。；，= ，暇， 即w = ( w 1 ，w 2 ，w 3 ，w 4 ，w 5 ，w 6 ，w 7 ，w 8 ，w 9 ，w 1 0 ，w 1 1 ，w 1 2 ， w 1 3 ，w 1 4 ，w 1 5 ) 我们把评价结果分为五个等级，即v = ( 很好，好，一般，差，很差) ， 考虑诸指标的权重分配后，可得各决策人对各城市的模糊综合评价， 其中t = l ，2 ，3 ，4 ，5 ，6 ，7 ，8 ，9 个城市；k = l ，2 ，3 ，4 ，5 个决策 人。 u k - w r ( w l ，w 2 ，a ，w 1 _ ：，l ： 呓呓 _ ：。：_ 毛 ： 吃吃 ：。：； = ( u ：，u ：，( ，：，u ，u 去，) 其中r j 为决策人对各城市在1 5 个指标方面的综合概率评价 对各个u j 进行群决策协调，可以得到各城市的综合评价u ，( u ，为各 城市对于各等级的综合隶属度) u “u 。u 心u u ，如) ，其中u t 耋u 将评价集合视为一个向量，并对评价集合各个等级赋予不同的分值， v = ( 1 0 ，5 ，0 ，一5 ，一1 0 ) ，则可得到各个城市的综合评价值y 。 r = u ，y 7 把y t ( t = - i ，2 ，3 ，4 ，5 ，6 ，7 ，8 ，9 ) 从小到大排列即为各城市的综合 评价排序结果 2 2 3 整体经济形势评价分析 评价一个城市是否适合房地产企业跨区域发展，城市的整体经济形势是首 先需要考虑的因素。对于一个城市的整体经济形势究竟该如何评价，我做了许 多的思考，从标志城市整体经济形势的二十多个指标里选择了七个，把这七个 指标分为三类，一类是整体经济形势，一类是居民购买力，另外一个就是人均 居住面积。对于整体经济形势，我们通过人均国内生产总值、国内生产总值增 长率与第三产业占比来说明；对于居民的购买力，我们通过人均可支配收入、 1 6 ，ll110 筇 浙江大学管理学院硕士学位论文 人均居民储蓄额与人均社会消费品零售额来说明。 下图2 1 是城市整体经济形势指标体系： 图2 1 ：城市整体经济形势指标体系 2 2 4 房地产投资环境评价分析 为房地产企业跨区域发展的考虑因素，房地产投资环境至关重要。房地产 投资环境评价指标体系如下图2 2 。 2 2 5 、竞争强度分析 目标城市房地产企业的竞争力主要是从两个方面来评价，一是当地发展商 的经营管理能力，二是当地商品房的质素。这两个方面的分析可以归纳总结出 目标城市房地产企业的竞争力，从而可以与拟跨区域拓展企业进行对比。 ( 1 ) 发展商经营管理能力分析 我们评价当地发展商的经营管理能力，主要是从发展商的资产规模、开发 水平、管理经验、开发量、品牌知名度五个方面来分析。具体的评价表2 1 如 下： 1 7 嗣掣举怕 巡 l 样雌寐 基翌窖旺掣辐疆辑稻岬箍趣州娶匈哥甄榔硇池翠巡难恒 墨羞g 器趣翠吨罨n姘瓢越暇辎柩远娟聚勺 瑙踺辩裾驭骧 岬州娶匈 爨薛蔼叫g 斌辎k 鲴巡 褂要熏嶷瓤廿星蝉掣 倏拉蜷颦$翳爨旨蕊鞭乱君巡。甲n匝 士妲积嚣，殛妲$则罂h，寝$啦器，器旧迎蟊星口馨掣懈琏卜捌赠 斛婴熏逝嚣譬一岬 迥一扎舞巡 蕃丑 g 骚嶷帮扎嶷删歪甲器 悠j；傲舞遐 杂辎g神q 靛替舞抓 聚旧蒜裂 毯井一摹丑 g 璁s - 昌蟊与j $ 簧 学恒 器爱州赵毯霉霹怪簧 巡肇丑求忸v 似嚣求亲皋担醛州馨粕球爱坷斛赣仪案箍牡州 磐薛避餐窨 稿秘乱鲷巡 覃l 釜程娶 旧逝翠岬 娶旧删州 魍塔蝰忙乱舞巡 恻丑墨 娶旧h裂与】器恒趣器 鞲旨 霹倍餐逝辎k 孽巡 趟伯嘤挥薛逝辎亿舞巡 性帮晕扑书辱谜扑剐扭扑k日餐 浙江大学管理学院硕士学位论文 表2 1 ：发展商经营管理能力评价表 、 指标权资产开发管理品牌综 发展商、重规模水平经验 开发量a 知名度口 l 甲发展商 x 1 2乙发展商 x 2 x 3 1 0癸发展商 x 1 0 合计1 ( 2 ) 当地商品房的质素 我们通过对当地商品房质素的评价，就可以了解当地住宅开发在产品方面 的竞争力。 商品房质素评价体系见下图2 3 ： 因 图2 3 ：商品房质素评价体系 浙江大学管理学院硕士学位论文 2 3 综合评价软件及其应用 鉴于前文介绍的目标城市选择数据处理的复杂性( 其中涉及到矩阵运算、 模糊数学等知识) ，为减轻实际工作人员的计算工作量，我们编制了目标城市选 择综合评价软件作为综合评价过程中处理指标权重的计算工具。 2 3 1 软件设计流程图 该软件分为两个部分，一是层次分析功能，二是模糊评价功能。 g 妻a h p 软件包() 广一 进行计算权重r 一一 y e sl n o 由专家确定事 、堡垄竺墼壁垩 l y e sl 运用模糊综合评价 软件包进行计算 图2 4 ：综合评价软件流程图 2 3 2 评价软件说明 ( 1 ) 系统运行环境：w i n d o w s 9 5 以上 ( 2 ) 系统编制软件：v b 6 0 企业版； 塑垩查堂笪堡堂堕堡圭堂竺望奎 ( 3 ) 系统特点： 界面友好，适用性强，数据计算误差小。 浙江大学管理学院硕士学位论文 第3 章城市房地产市场综合评价模型的应用 金地集团2 0 0 0 年异地拓展目标城市选择案例研究 3 1 金地集团的发展历史 在深圳流传着这样一个说法，深圳是中国改革开放的一个奇迹，而金地则 是深圳改革开放的一个奇迹。金地集团的前身可以追溯到1 9 8 8 年的上步区工业 村建设服务公司。 1 9 8 8 年到1 9 9 4 年，金地集团仅仅是区政府所管辖的上步工业村的