（管理科学与工程专业论文）农产品批发市场投资项目选择研究.pdf

摘要 农产品批发市场在我国农产品流通体系中扮演着重要的角色，然而农产品 批发市场行业的发展在中国却起步较迟，批发市场项目的投资则更是刚刚转入 专业化、规范化的阶段。 本文阐述了农产品批发市场项目投资的基本理论，分析了我国农产品批 发市场的发展现状和趋势，针对农产品批发市场项目投资风险的特殊性，明确 地提出“企业办市场 的模式符合中国社会主义市场经济的发展方向，而专 业化、有实力的农产品批发市场投资企业更是大有作为。由此，文章通过对农 产品批发市场投资项目的选择原则、方法及可行性研究工作步骤的研究，建立 了一套实际可行的项目投资研究的财务模型，并通过对c h 农副产品中心批发 市场进行业务拓展的实例，验证了本文所述方法的实用性和可行性，对我国农 产品批发市场投资行业的健康发展具有一定参考价值。 关键词：农产品批发市场投资选择可行性研究 a b s t r a c t d e s p i t et h a tt h ed e v e l o p m e n to ft h et r a d eo fa 铲i c u l t u r a lw h o l e s a l em a r k e ts t 呲s l a t e ri nc h i n a ，i tp l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei nt h ec i r c u l a t i o ns y s t e mo fa g r i c u l t u r a l p r o d u c t si n c h i n a t h ei n v e s t m e n to ft h ep r o j e c to ft h ew h o l e s a l em a r l ( e th a sb e e n s w i t c h i n gt ot h ep h a s eo fs p e c i a l i z a t i o na n d s t a n d a r d i z a t i o n t h i sp a p e rf o r m u l a t e dt h eb a s i ci n v e s t m e n tt h e o 拶o fa g r i c u l t l j r a lw h o l e s a l e m a r k e tp r o j e c t ，t o o ka n a l y s i so ft h ec u l l r e n ts i t u a t i o no ft h ed e v e l o p m e n ta n dt r e n d s t h ea i j t h o rt r i e dt ol i s to u tt h er i s ko fi n v e s t m e mo fa g r i c u l t u r a lw h oi e s a l em a r k e t ， p r o p o s e dt h eb u s i n e s sd e v e l o p m e n tm o d e lo f ”r u n n i n gt h em a r k e ta sab u s i n e s s ” t h u s ，t h ea u t h o rp r e s e n t e dt h es e l e c t i o no ft h ei n v e s t m e mp r o j e c t s ，t h e 凳a s i b i l i t y s t u d i e sa n dr e s e a r c hm e t h o d s ，a sw e l la s ，d e v e l o p e dap r a c t i c a lf m a n c i a lm o d e io f i n v e s t m e n t b ym e a n so fs t u d y i n gt h ec ha g r i c u l t u m lw h o l e s a l em a r k e t ，a u t h o r v e r 诋e dt h ep r a c t i c a b i l i t ya n dt h es t a t e dm o d e lo ft h ei n v e s t m e n to fa g r i c u l t u r a l w h o l e s a l em a r k e ti nc h i n a k e yw o r d s ： w h o l e s a l em a r k e tf o ra g r i c u l t u r a l p r o d u c t s ， i n v e s t m e n t ， s e l e c t i o n ，f e 凰s i b i l i t ys t u d y 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得墨盗盘鲎或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：叼队嚷 、 ， l 签字日期： 2 踟7 年厶月f 厂日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解苤注盘茔有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 7 彬、 i 签字同期：矽。7 年月l 厂日 导师签名： 签字日期：伽7 年月厂j 日 厂 纵 v 第一章导论 1 1研究背景 第一章导论 农产品流通体制的落后目前已成为解决三农问题的瓶颈，严重制约了我国农业发展， 因此发展符合我国国情的现代流通组织尤其是现代农产品批发市场从上世纪末己被广泛认 为是解决问题的关键之一。 经历了近2 0 年的发展，全国各地先后兴建了4 0 0 0 余家大大小小的农产品批发市场： 有的是政府把它定位于提供公用服务设施的事业体系来建设一一然而在市场经济的冲击下 经营亏损及资金短缺使市场逐步趋于脏、乱、差，沦为城市建设的一个大疮疤；有的是企 业把它当做房地产项目来做一一拿地、建设、卖铺，获利的人走了，市场却没人管理了， 无序经营的市场想关关不得，想旺旺不了；还有的借鉴海外的先进经验把它当做交易所来 兴建一一然而巨额的资金换来的却只是对未来的美好设想和现实中空空如也的交易形 形色色的现实，引发了业内围绕农产品批发市场的运营模式、功能定位、安全秩序、盈利 方式等等一系列问题，产生了诸多讨论。 本文阐述了农产品批发市场投资的基本理论，分析了我国农产品批发市场的发展和现 状，结合实际工作中业务拓展的实例，对农产品批发市场项目投资形式的选择原则、方法 及可行性研究的工作步骤进行了研究，并建立了一套实际可行的项目投资研究的财务模型。 1 2 本文研究目的及意义 2 0 0 5 年，我所任职的房地产开发公司开始将国内业务的重点转向农产品批发市场，为 了在全国范围内寻找合适的投资项目和合作伙伴，两年来我先后行走全国1 0 余个省市自治 区，实地考察了百余个不同规模、不同经营范围的批发和零售市场，有的是希望与我们公 司进行合作，从管理者的角度提供了较多原始且真实的素材；有的是我们对当地的经济发 展有相当的兴趣，从而直接在市场向经营者、采购者进行一线的访谈；还有的则是纯粹出 于好奇和学习，站在业主和经营者的角度，向开发商了解了方方面面开发和推广的实用手 法这个过程中有学习有总结，以至在后来渐渐积累了一些看法并逐步形成了思考。 感触最深的一次，我应邀到h 市一家由台商投资的农产品批发市场考查，我看到3 0 0 余亩的场地上建起了大跨度的交易大棚、标准的分销商铺、保鲜冷藏库、大流量的行车通 道还有先进的电子拍卖竞价大厅，这一切都符合我们曾经在业内多次讨论过的能适应未来 大批量、标准化农产品交易和物流要求的批发市场新模式，但是，建成快两年了至今没有 业主进场交易，一座漂亮的新市场变成了令人尴尬的空场，上亿的投资也冻结于此无法按 期转化成经济效益 我们曾经分析过：不是政府的重视不够，省市各级领导多次现场办公，还将其上报农 第一章导论 业部，并列入新型农产品市场的试点；不是没有市场需求，周边是h 市郊区有名的农业基 地，农产品四季出产丰富，而h 市消费人口过千万，一小时经济圈还覆盖周边8 个地级市 全都人口稠密，消费力旺盛；不是没有人才和技术，投资方花高薪请来了台湾农产品运销 专家的班底，购买了最先进的管理软件；也不是交通不便，市场紧临h 市外环线，全国交 通大动脉京珠、沪蓉高速近在咫尺，每天可以看到无数南来北往的货车运送水果、蔬菜、 粮食、禽蛋等穿梭行走着 用批发市场投资的各项指标衡量过一遍之后，我陷入了深深的思考，农产品批发市场 的投资动辄上亿甚至上十亿，是政府实施“菜篮子工程的重要环节，对农民增收和居民 生活有重要的影响，然而什么样的投资项目才可以确保成功，什么样的伙伴才是我们真正 应该合作的呢? 公司的同事们全部是从房地产开发的专业人士，面对农产品批发市场的项目投资大都 摆脱不了房地产商的思维模式；我曾经在图书馆和互联网上尝试寻找相关的文献和资料， 然而关于农产品批发市场的书籍可说是少之又少；当有一天偶然读到万达集团的王健林先 生关于商业地产发展的一篇讲话，发现文中所谈到的商业地产成功要素对我们农产品批发 市场的开发有相当重要的意义，这点提示我开始由商业地产的成败分析推演到农产品批发 市场项目的选择，并引出了一系列的思考过程，从而产生了本文的写作动机。 本文研究目的在于，通过对农产品批发市场及其特点的描述和分析，剖析在新的经济 形势下影响农产品批发市场成功开发的关键要素，研究一套完整而可行的农产品批发市场 项目选择的模式，为我国农产品批发市场的建设和开发升级提供一个可借鉴的工具。 1 3 研究思路及文章结构 1 3 1 研究思路 本文从农产品批发市场的基本概念入手，分析在当代中国的经济生活中，农产品批发 市场到底是什么，为什么，又应该怎么做，通过对“布吉模式”的分析和与商业地产开发 的行业比较，和对影响农产品批发市场成功开发的因素的分析，结合实际的工作经验和对 实例的考查和探究，总结和建立了一套从项目选择、市场选址、功能规划、工程安排、财 务计划等完整的农产品批发市场的开发模型，以期对行业的投资和发展有所帮助。 1 3 2 文章结构 在简单地介绍了本文缘起和研究目的之后，第二章的理论综述中将从农产品批发市场 的概念和分类入手，分析农产品批发市场的特性和行业的风险；第三章以农产品批发市场 投资行业为研究对象，在了解历史、现状的基础上，分析成功的投资模式，比较同商业地 产项目投资的共性；第四章在分析影响农产品批发市场投资项目成功的因素和进行项目选 择的原则之后，推导出投资农产品批发市场项目可行性研究过程中的五大实施步骤，并着 重墨对财务模型进行分析；通过对第五章c h 农副产品中心批发市场投资实例的说明和分 析，验证了本文所提出方法的实用性与可行性；并且于第六章给出了本文的结论。 2 第二章农产品批发市场投资理论综述 第二章农产品批发市场投资理论综述 2 1 农产品批发市场的概念界定 1 、市场：从本质上讲，市场是以商品交换为内容的经济联系形式，它是社会分工和 商品生产的产物。按交易的形态市场可分为有形市场和无形市场。 2 、批发市场：批发市场是指集中批量交易的场所，目前在大多数国家，批发市场仍 然是连接生产与消费的基本纽带。批量交易的市场按不同的标准可分为不同的类 型，如按交易商品的不同可将其划分为农产品批发市场、日用工业品批发市场和 生产资料批发市场等。 3 、农产品批发市场：指专门为农产品批发交易提供交易的场所和条件，并为商品流 通提供服务的组织机构，是连接农产品生产和零售的中间环节，目前在我国，农 产品批发市场是农产品变成商品的主要和关键环节。 狭义的农产品批发市场特指经营农副产品的批发交易，如水果、蔬菜、肉禽、水产、 副食、土特产和粮食等；广义的农产品批发市场则包括所有种植、养植的产品及其加工产 品，如花卉、茶叶、中药材等。 由于农产品批发市场关系到农民的生产生活和城市居民的日常生活，其经营涉及较多 的管理部门，包括工商、税务、商贸、农业、质监、安全等等，是国家食品药品卫生安全 监督的重点之一。 在本文中，作者将主要围绕有形的现货农产品批量交易市场的投资项目选择进行讨论， 当然目前随着生产能力的提升和经济的发展，期货交易市场和电子交易市场也出现生机， 但在文中并不列为主要研究对象。 2 2 农产品批发市场的类型 研究农产品批发市场的投资必须要分析和研究我国农产品批发市场的类型，针对不同 类型的农产品批发市场有不同的特点和要求，从实用性的角度来看，可将其按下列方式进 行划分： 1 根据其经营的品种的多样性划分为综合性市场和专业性市场： 综合性市场是指同时经营多类农副产品的批发市场，通常规模较大，占地上百亩到 千余亩，市场会按蔬菜、水果、水产、肉禽、粮油、副食调料等分成不同的经营区， 市场对区内的道路规划有一定的要求，并在相关的配套设置如仓储、冷藏和物流等 方面有较高的配置。目前全国农产品批发百强市场大多数为综合性市场，较有代表 性的如深圳布吉农产品批发市场、北京新发地农产品批发市场等等。 气 第二章农产品批发市场投资理论综述 专业性市场指进入市场的只是一种或一类商品；通常靠近产地的批发市场会经营本 地盛产的某几个或某一类品种，如内蒙古的北方马铃薯批发市场和广东湛江市霞山 水产品批发市场等；而早期在城市中形成的专业市场则往往经营某一类商品，如武 汉华中粮油批发市场、上海铜川路海鲜批发市场等。此类市场则根据经营的品种特 点有不同的交易条件的特别要求，如专业的北方马铃薯市场往往有特殊的窖藏设 施，而水产或海鲜市场对供水及冰块的需求有与其它市场有较大的差异性。 专业性市场往往价格引导的意义非常强，但市场经营的风险比较高，综合性市场对硬 件和管理的要求比较高，但有较强的抗市场风险的能力。从近年来，除了产地市场之外国 内批发市场行业出现了较明显的专业市场向综合市场转变和提升的趋势。 2 根据市场所处的地域特点划分为产地市场、中转市场和销地市场： 产地市场位于某些产品的集中产区，主要起着外向分解、扩散的作用，进入市场交 易的主要是农户、专业大户、经纪人、合作经济组织、中间商批发商等。产地市场 的经营在一定程度上与出产农副产品的季节性有依赖关系，而其市场自身的发展和 服务水平相对又很大程度上对种、养植产品的交易价格、成交量有决定性的影响， 最明显的是广西金陵香蕉批发市场和内蒙乌素图镇的胡萝卜批发市场，而经营最成 功的则莫过于山东寿光蔬菜批发市场。 中转地市场主要起连接生产地和消费地中转站的作用，进入市场交易的主要是长途 贩运者和产地、销地的批发商，如武汉白沙洲农副产品批发市场来自全国各地的蔬 菜通过公路由四周汇聚而来，每天从这里分解、组合再散至四面八方。这类市场往 往在交通便利的铁道枢纽、国道、高速公路、机场或码头等设施的周边，市场内或 周边物流企业昌盛，由于进场交易的车辆以大装载量的货柜或卡车为主，对场内道 路和市场的道口要求较高，并伴有较大的仓储、信息等方面的需求。 销地市场则一般建在人口密集的城市边缘、城乡结合部，是与消费者最接近的批发 市场，进入市场的主要是长途贩运者、批发商、零售商、消费者等。如深圳福田农 产品批发市场内交易的水果、蔬菜、禽蛋等大部分直接供应深圳市区的居民消费或 者通过配送进入超市、机关和各企事业单位的食堂。销地市场的经营与城市及城市 群的总体消费能力有直接的关系，并往往有相当的业务来自零售，由于进场经营和 采购的人鱼龙混杂，在管理和市场营销上销地市场具有较大的挑战性。 在我国，大部分批发市场功能并不是单一的，特别是中转地市场，很多同时还扮演着 销地市场的角色。 3 根据市场经营的品种特点还可划分为生鲜类市场和非生鲜类市场： 生鲜类批发市场经营蔬菜、水果、肉、禽、水产、鲜花等，对商品的新鲜度有较高 的要求，其交易时间要配合采购商的经营时间，一般交易的高峰期在凌晨至清晨， 对夜间交易有基本的条件需求，在管理上的难度也比较大。 非生鲜类批发市场经营副食、调料、粮油、茶叶、中药材等，对商品只有保质期的 4 第二章农产品批发市场投资理论综述 要求，其交易也以正常日间交易为主，但对交易区的铺面和仓储条件等有一定的要 求，如防晒、通风、方便停车和大批量装卸等。 如果是综合性交易市场，同时会经营生鲜类和非生鲜类批发品种，合理地规划空间、 道路和物流会带来较高的经济效益和提升市场的竞争力。 2 3 农产品批发市场的特性 2 3 1 农产品批发市场的“市场 特性 作为本文的主要研究对象，农产品批发市场具有其有形市场的特性： 1 有市场需求，任何一个市场的设立不是凭空的，要么有供应的需求要么有购买的 需求或者兼而有之，才可能形成交易而有其市场存在的必要 2 有固定的场地，而且这个场地要有符合交易的条件，如交通、停车、秤量、储运、 信息交流等等，有的条件是市场设立之初作正确的选择，有的条件则要求市场设 立之时要进行必要的规划并留有空间以备未来发展。 3 交易者的习惯，作为入场交易的参与人，不论是批发商还是采购者，他们都存在 一个交易习惯的问题，一旦长期养成了如交易地点、交易方式、交易对象等，要 改变是有较大难度的。 而做为一个市场尤其是做巨资投入的大型批发市场，一旦确定选址或按规划建设了， 往往不是说两三年就又可以再做一次选择、重新规划等，这样不仅是资源的巨大浪费更重 要的是对市场的交易环境有极大的损伤。 2 3 2 农产品批发市场的“批发”特性 与零售市场不同的是，批发市场的交易往往不是直接面对最终消费者的，他们有相对 固定的交易伙伴，相对固定的交易品种，了解他们的经营和采购特点，在农产品批发市场 投资项目中可以更好地为客商服务，避免盲目。 1 、品种多：批发市场经营的品种多，不仅大型综合性批发市场交易类别多，而且各类 别的商品中最流行品种和品牌也都在这里集中，所以是相关商品信息最集中的场 所。 2 、流量大：批发市场的货物流量都比较大，要求经营者必须有足够的货源供应和贮备， 也许是通过仓库来解决，也有的是通过流畅的货运道路来解决，而生鲜类的经营者 更要平衡满足销售和解决保鲜之间的矛盾。 3 、覆盖面宽：批发市场不论是来货还是走货，都面临一个辐射越远越具有竞争力的问 题，近年来，许多大型批发市场都打出了“买全国，卖全国”的口号，也是针对这 种特点来提升自己竞争力的一个手段。 4 、客户目的性明确：同零售市场中众多个人消费者边逛边买的习惯不同，大多数批发 市场的采购者都基于经营或团体消费的需求，非常有目的性且是持续性前来采购， 第二章农产品批发市场投资理论综述 批发市场内道路通畅、商铺分布的合理性对采购效率有重要影响。 2 3 3 农产品批发市场的“农产品特性 做为农产品批发市场的交易客体一农副产品本身具有与其它商品不同的特性，尤其是 在中国这个有特殊饮食习惯的国度里，人们对商品的鲜活程度有近乎苛求的向往，但中国 而相对落后的农业生产现状和物流水平又与此形成强烈的反差。 以蔬菜为例，大部分叶菜不适合长时间贮藏，缩短其在途运输和周转的时间是保证口 感和营养的最好办法，而目前由广西贺州蔬菜基地运送到广州是8 小时，即使不计算摘取、 装车的时间和在广州市场交易和运输的时间，到达超市及零售菜市场的时间已经过了1 2 个小时，更不要说再配货发至其它城市，一来食用品质不高，二来中间损耗很大。据中 国商报报道：“我国农产品批发市场在不断发展的同时，农产品流通环节的损耗率却依 旧偏高。以蔬菜和水果为例，我国蔬菜和水果采摘后平均损耗率高达2 5 至3 0 ，而发达 国家的损耗率普遍低于5 ，美国仅有l 至2 。 有农业专家提出：部分叶菜需要远途运输时，可以通过预冷、保湿处理采用专用包装 箱运输：或恒温贮存能保存4 5 天；在真空库内可保藏1 0 天左右，质量都不受影响，而这 样的方案对产地和中转地都提出了硬件和管理上的要求。 再以苹果为例，一般山东苹果在每年8 、9 月份前后出产，但销售会一直沿续到第二年 的6 月份，如果是中转性质的水果批发市场，往往就有大的批发商有如此长期的冷藏的需 求，做为批发市场项目的开发和投资者，要吸引大户的入场，完善类似的配套设施是不得 省略的手段。 经营者的需求决定了市场的发展方向，所以近年来新建及改建的蔬菜、水果批发市场 项目中大都注重了对冷藏库或气调库的设计和建设，目的也是为了迎合生鲜类农产品的产 品特性而提高服务能力和市场竞争实力。 2 3 4 农产品批发市场的“项目投资特性 作为有形的农产品批发市场投资项目，其本身还具有普通工程建设项目的共性： 1 、周期长且投资额大：农产品批发市场的投资项目包括前期准备、项目实施和项目终 结阶段，也就是项目的起始、实施和终结的过程，这构成了项目的寿命周期。由于农产品 批发市场的建造工程庞大，建造项目未来交易的产品在目前的中国相对又是价格和增加值 较低的农产品，这些使得整个项目的投资回收期相较一般的工程项目更长，这整个投资过 程中将需要投入大量的人力、物力、财力，因而在投资项目之前，必须进行深入、全面的 研究，对农产品批发市场项目建设要进行系统的分析认证，才能最后决定是否投资以及如 何投资。 2 、不可逆转性：农产品批发市场投资项目的固定性( 不可移动) 特点决定了其具有不 可逆转性。一旦项目在哪里进行投资建设，就会在哪里形成人流、车流和交易习惯，等项 目完成投资后，再想做出改变就会非常困难。因此，对拟建的投资项目，必须对其候选地 6 第二章农产品批发市场投资理论综述 进行认真勘察，以查明当地的地质条件、供水供电条件、交通运输综合条件、农产品的消 费和供应情况甚至同质竞争的状况等等，并在选址地点做好市场合理布局和有关配套项目 的协作、配合。 3 、多样性：当代中国的农产品批发市场建设已经不是以往大家印象中的泥地、大棚、 黑灯瞎火的环境之如此恶劣了，由于交易品种和服务对象的差异，决定了批发市场在建设 过程中必须要结合不同的交易需求进行多样化的建筑配套，如适合长途贩运的蔬菜鲜果交 易的铺位，经营者就会有大容量车位、防雨防晒及满足2 4 小时营业的基本生活需求的设计 要求；干货类的经营者会提出大容量的通风、防鼠的仓储设施的要求；而冷冻品经营者又 会对铺位提出保障充足稳定的供电要求因此，对于农产品批发市场投资项目在建筑设 计和建筑结构上，要以适用为前提同时要保障经济合理的要求。 4 、连续性和不可间断性：农产品批发市场项目的建设性和不可间断性的特点决定了只 有将投资建设全过程中的各个阶段、各个环节和各项工作之间协调地组织起来，在时间上 连续、在空间上不脱节，并在项目完工后积极组织验收交付使用才能真正形成经济效益， 这要求项目投资者必须遵循项目本身客观上存在的程序性。 5 、肩负一定的社会责任：做为国家解决三农问题和城市居民食品安全的重要环节，农 产品批发市场投资项目同时还肩负一定的社会责任，这要求农产品批发市场项目的投资者 不能只把是否赢利做为项目规划和功能设计的唯一标准，而要充分考虑在保障食品安全、 有利于农民增加收入、维护交易秩序和有利于城市发展的前提下，投资具有综合社会效益 的农产品批发市场项目。 2 4 农产品批发市场投资的风险管理 所谓风险，是指由于当事者不能预见或控制某事物的一些影响因素，使得事物的最终 结果与当事者的期望产生较大背离，从而使当事者蒙受损失或者失去机遇的可能性。 风险的大小是由两个指标共同决定的，一个是风险影响程度，另一个是风险发生的概 率。许多事件在人们看来是对投资项目或对企业影响程度很大的风险，由于其发生的概率 微乎其微，往往投资者会不将其列入重大的风险事件；相反，很多看来对项目或者对企业 影响并不大的事件，由于其发生的概率相对较大，而且一旦有类似的事件发生多起，这些 相对较小的影响却可能对整个项目的影响发生几何裂变似的化学反应，这往往是投资企业 在风险管理中要慎重待之的事件。 3 1 1 风险的类别 作为一种大型的项目投资，农产品批发市场面临的风险有很多，大体可以分以下几类： 国际风险：世界经济衰退或地区经济危机、农产品国际价格变动、主要产区或消费市 场国政治经济变化、世界或局部地区战争、动乱。此类风险对于我国设立于边境地区，以 边境批发贸易为主的农产品批发市场，如广西、云南等地与东南亚地区国家接壤、东北与 第二章农产品批发市场投资理论综述 俄罗斯、朝鲜等国家接壤的地区所建的农产品批发市场等会存在影响。 政府风险：农业和流通市场政策变动、国家经济发展波动大、地方保护主义、项目所 在地的政府执政能力不强等。这类风险对大部分的农产品批发市场投资项目都有影响，所 以在选择投资项目的时候，对相关因素的考察也会左右最终决策。 环境风险：地区治安情况差、项目地区宗教信仰或民俗矛盾大、地理气候恶劣、地方 流行病肆虐、生活供应困难、水电气燃料供给质次价高、交通不便集散能力差、地方生态 环境影响、环境污染等等，此类风险很高的地区一般是项目投资的禁地。 法律风险：违约情况严重、合同中的权利和义务不妥、合同中的司法和仲裁条款不妥、 构成项目的基本条件存在争议、合同中存在重大欺瞒等等。法律风险是每个投资项目必然 面对的风险，主要是通过投资企业内部对合同程序的管理制度予以防范。 金融风险：货币转换困难、合同中非自由外汇比例大、汇率变动剧烈、金融市场不健 全等。金融风险一般对于中外合资的农产品批发市场投资企业影响较大。 自然灾害及事故风险：地震、洪水、台风等灾害，施工安全、质量事故，易燃、易爆、 有毒气体事故、重大公众责任事故等，此类风险多与意外有关，应对的方法可以采用加强 内部管理、签署事故责任合同和购买保险方式降低或转移风险。 财务风险：贷款利率上升、资金使用不当、现金流断裂等，此类风险并非天灾而实为 人祸，加强财务监管和事前控制是较有效的办法。 经营风险：设备材料供应、劳动力资源、生产成本、资金周转风险、市场销售等，任 何类型的企业经营风险都是无法回避的，针对农产品批发市场的特点，合理设置交易品种， 采用差异化的营销策略以及建设综合性的批发市场等等都可以降低经营风险对投资企业的 影响。 管理风险：领导班子的能力与经验、合作方的合作态度、项目管理机构的职责和程序、 高层管理人员的忠诚与稳定、专业人才和管理干部的流动性等。 信用风险：合作方的信誉、态度，主要债务人的信誉、态度，高层管理人员的信誉、 态度，主要代理人的信誉、态度等等。 3 1 2 农产品批发市场投资项目风险应对的主要措施 风险规避措施：是从根本上放弃使用有风险的项目资源、项目技术或设计方案等，从 而避开项目风险的一类风险应对措施。例如，对于已经农产品批发市场林立，且寻找不到 合适的合作伙伴的城市，放弃投资就是一种最根本的风险规避措施。 风险遏制措施：是从遏制项目风险事件引发原因的角度出发，控制和应对项目风险的 一种措施。例如，对可能出现的因财务状况恶化而造成的项目投资风险，采取注入新资金 的措施就是一种典型的项目风险遏制措施。 。 风险转移措施：这类项目风险应对措施多数是用来对付那些概率小，但是损失大或者 项目组织很难控制的项目风险。例如，通过合同或购买保险等方法将项目风险转移给分包 第二章农产品批发市场投资理论综述 商或保险商就属于转移措施。 风险化解措施：这类措施从化解项目风险产生的原因出发，去控制和应对项目具体风 险。例如，对于可能出现的项目团队内部冲突风险，可以通过采取双向沟通、消除矛盾的 方法去解决问题，这就是一种风险化解措施。 风险消减措施：这类措施是对付无预警信息项目风险的主要应对措施之一。例如，对 于在江南多雨地带进行农产品批发市场投资时，考虑建造足够的交易大棚就可以消减雨季 时连绵的降雨为露天交易者带来的风险。 风险容忍措施：项目风险容忍措施多数是对那些发生概率小，而且项目风险发生所能 造成的后果较轻的风险事件所采取的一种风险应对措施，实际是一种不采取行动的措施。 风险分担措施：指根据项目风险的大小和项目团队成员以及项目相关利益者不同的承 担风险能力，由他们合理分担项目风险的一种项目风险应对措施。这也是一种经常使用的 项目风险应对措施，一般项目承发包等都属于这种措施的范畴。 3 1 3 不同类别的农产品批发市场投资项目风险评估 新建批发市场：是指从无到有、投资建设一个全新的农产品批发市场。新建批发市场 较适合在消费能力迅猛成长的新兴城市周边、新发展起来的农业生产基地的外运通道或者 伴随着政府新建的各类交通枢纽附近投资建设，新建批发市场不仅在资金的投入量上耗费 巨大，而且相对其它几种方式会面临更大的经营风险。 扩建批发市场：是指在现有成熟的农产品批发市场基础上，为扩大交易量、增加交易 品种或者新增配套功能而增建的项目。扩建批发市场适合于当前产能明显不足，交易手段 和交易条件相对落后而仍存在扩张空间的市场。 改建批发市场：是指农产品市场的投资者为了提高现有设施的服务水平和经营效率、 改善交易条件和环境，对现有的批发市场重新进行全面或局部的空间规划、建筑物的改造、 交易设备更新或交易流程重组等等。改建批发市场适合于当前市场明显交易量过大、空间 利用不均衡，但中、短期内又无法找到合适的扩张或迁建地点的成熟的农产品批发市场的 改造。 迁建批发市场：是指由于城市规划的要求、市场经营的需求等等原因，经政府相关部 门批准将一个或几个成熟的农产品批发市场搬迁到另外新的地址进行重新建设的批发市场 建设项目。迁建批发市场目前在中国大陆比较常见，绝大部分的原因是基于城市的扩大， 原有的老批发市场所在的城乡结合部近年来逐步变成了城市中心或商业、居住中心，或城 市在交通秩序上的管制又导致重要的运输工具一货车和卡车无法入场，由此引发了许多旧 有的农产品批发市场搬迁并藉此机会整体提升的建设项目的产生。 9 第二章农产品批发市场投资理论综述 投 资 额 大 小 迁建市场 新建市场 。 扩建市场 改建市场 低高经营风险 图2 1 农产品批发市场不同建设方式的风险示意图 相对于新建批发市场，迁建项目虽然也面临巨大的资金需求和财务风险，但在经营风 险上明显要小很多，而且由于市场在规划设计之初已经拥有一批明确的服务对象( 拟搬迁 市场的经营者和采购商) ，使得新市场的规划更具有针对性，设计也更有实用性；当然， 如何能保证在搬迁过程中发生最小的老客户流失数将也成为迁建项目中非常重要的一项工 作，甚至可以说是项目成功与否的关键工作。 1 0 第三章我国农产品批发市场投资项目研究 第三章我国农产品批发市场投资项目研究 3 1我国农产品批发市场的发展过程及趋势分析 3 1 1 我国农产品批发市场的发展过程 中国是一个有悠久历史的农业种植大国，但受生产力发展水平和自给自足的思想影 响，除了皇粮征集和军事调用外，在封建社会阶段基本没有形成大规模、市场化的农产品 合理流通渠道；新中国建立后，按计划经济的指导思想，农产品的流通也一直是受政府行 政管理主导，真正意义上的按市场需求实现大规模农产品流通的历史还非常短，现代意义 的农产品批发市场的发展历史也只有短短2 0 余年。由此看来，我国走了一条与国外农产品 流通渠道建立方式完全不同的道路，总的来说，我国农产品批发市场的建立和体系形成， 中央政府在宏观引导上发挥的作用较小，自然发育的时间较短，取代计划体制整体承担市 场供应和生产者实现农产品价值的过程比较简单，基本上是市场需求拉动为主，地方政府 和部门推动为辅，这也是为什么在北京、上海、天津、济南、乌鲁木齐等相当一批大城市 在很长时间里，最大的农产品批发市场都是由郊区农民创办发展而成，市场的财产很多是 属于集体所有，村办为主。 因而我国农产品批发市场在数量上已具有一定规模，但整体经营效率相对发达国家的 农产品流通设施还非常落后，政府的规划和法律制定滞后行业的发展，职能部门的干预干 扰较多，市场企业化经营的步伐还很慢。分散杂乱、多环节、不透明的农产品价值的实现 方式，不利于解决农民增收问题。适应现代社会需求的全国性农产品高效统一的物流体系 还未形成，农产品从生产到流通和消费，使农产品从物质形态变成硬通货，有赖于在现有 的基础上，通过政府引导，采用市场化的方式逐步淘汰一批流通效率较低，市场竞争力较 弱的农产品批发市场，支持区域性批发市场龙头企业加入全国性的农产品流通体系网络， 实现资源、信息的高效共享。 这样的一个目标将至少要经历三个不同的阶段： 一自发形成：“市引导“场”的形成，再由政府适度参与，大多数在9 0 年代以前形 成的市场都有政府行政事业单位或由乡村集体承办，这个时期的重点主要在于对市场交易 行为的管理： 二探索发展：管理体制、投资模式、经营方式和服务水平等各方面的探索和创新，深 圳市布吉农产品中心批发市场的“企业办市场 模式以及“农产品系”的规模化发展始于 这个阶段，经营者的关注力逐步集中到提高服务和提升市场效益上来。 三整合提升：更多关注核心竞争力和持续发展能力，有一批类似广州江南水果批发市 场这样具有特色、设施和交易方式得到提升的大规模批发市场开始在各地兴起；同时良好 第三章我国农产品批发市场投资项目研究 的经营业绩和企业综合效益将吸引更多元化的资本市场的目光，在国家标准化制度的催生 下，各地农产品批发市场开始进入了全面的整合提升阶段，一批新型的百亿成交额农产品 批发市场将陆续浮出水面。 3 1 2 我国农产品批发市场的现状 目前我国现有农产品批发市场4 0 0 0 多个，承担着近7 0 的农副产品流通任务，非农 业人口消费的各种农产品8 0 以上都要经过农产品批发市场供应。根据国家统计局提供的 统计数据( 参见附录1 ：2 0 0 5 年全国百强农产品批发市场综合排名) ，分析如下表： 表3 12 5 年全国亿元以上成交额农产品批发市场类别分析 农产品批发百强市亿元以上百强占比年成交额平均成交额 市场分类场统计批发市场数( )( 百万)( 百万) 综合性市场 3 01 1 72 5 6 4 1 3 1 ，1 6 21 ，1 2 1 蔬菜专业市场 1 71 6 81 0 1 26 4 1 9 83 8 2 水产专业市场 1 25 72 1 0 59 7 7 1 1 7 l 食品专业市场 1 28 81 3 6 46 0 3 4 56 8 6 果品专业市场 1 18 51 2 9 45 7 5 3 56 7 7 肉禽专业市场 75 31 3 2 16 7 3 8 71 2 7 1 粮油专业市场71 0 36 8 0 1 4 4 0 6 5 1 ，3 9 9 药材专业市场2 1 51 3 3 33 6 7 4 22 4 4 9 花卉专业市场 21 21 6 6 78 6 3 6 7 2 0 合计 1 0 06 9 81 4 3 35 7 9 8 4 0 8 3 1 相关数据显示2 0 0 5 年全国亿元以上各类农产品批发市场共6 9 8 家，总成交额5 ，7 9 8 4 0 亿元；其中占总数1 4 的百强市场总成交额3 ，2 9 5 7 0 亿元，占亿元以上批发市场总成交额 5 6 7 8 。从单个批发市场的交易额来看，百强市场2 0 0 5 年平均交易额为3 2 9 6 亿元，亿元 以上批发市场的平均交易额则只有8 3l 亿元。 百强市场中综合性农产品批发市场数量最多，占亿元以上综合性农产品批发市场 2 5 6 4 ；百强市场中蔬菜专业市场数量居第二，但占亿元以上蔬菜市场只有1 0 1 2 ；百 强市场中水产专业市场数量居第三，占亿元以上水产市场2 1 0 5 。这种情况与各类市场交 易品种的单价有较大的关系。 亿元以上的专业市场以蔬菜和粮油市场最多，分别为1 6 8 家和1 0 3 家，这似乎也符合 中国人膳食结构的特点，然而这两类专业市场跻身入百强的比例却也是最低。 总体说来，以上的统计和分析数据一方面说明在中国农产品的整体价格尤其是蔬菜和 粮食销售价格处于较低水平，另一方面则说明中国农产品批发市场的规模大部分都还停留 在较小的阶段。 回首我国农产品批发市场经历的2 0 多年发展，这个行业虽然已基本走过了数量简单 1 2 第三章我国农产品批发市场投资项目研究 扩张、粗放管理、以保证数量供应为目的的阶段，转入了数量大体稳定、管理迈向科学规 范、保证数量供应与质量安全并重的新阶段。但由于缺乏相应的标准和规范，目前大多数 市场仍然存在基础设施差，装备水平低，经营秩序不规范，服务功能不健全，难以充分发 挥对农业生产的引导作用和保证农产品安全流通。据全国城乡贸易联合会对农产品批发市 场的抽样调查表明，农产品批发市场有关速测仪、色谱仪等检测设施，污水处理和垃圾分 类等设施设备，信息设备及保鲜冷藏设施等配备率均不足4 0 ，其中拥有电子结算设备的 农产品批发市场仅占样本总数的1 9 7 ，政府和行业内都一再提出：“农产品批发市场标准 化建设势在必行 。 2 0 0 4 年8 月，中华人民共和国国家质量监督检查检疫总局、中国国家标准化管理委员 会联合发布了由商业科技质量中心，全国城市农贸中心联合会、深圳市农产品股份有限公 司、商务部市场体系建设司、农业部市场与经济信息司等共同起草的农产品批发市场管 理技术规范( g b t 1 9 5 7 5 2 0 0 4 ) ，商务部、农业部、税务总局、国家标准委还于2 0 0 5 年4 月3 0 日联合发出通知，要在全国范围内开展农产品批发市场标准化工作，推动农产品 批发市场的改造、规范和升级。这样的现状，对未来若干年内中国农产品批发市场的建设 提出了新的要求同时也提示了新的投资契机。 3 1 3 我国农产品批发市场的功能 中国农业的发展现状决定了在今后一段时期内，国内的农产品仍会保持小规模种植、 规格不统、包装不标准的情况，而由于中国特殊的饮食文化和丰富多样的食物系列决定 了在建设和协社会的今天和未来中国，促进农产品全国化的流通，保障农产品供应和食用 安全，减少季节和地域对人民生活水平的限制将始终是各级政府和商贸流通体系中的重要 工作，农产品批发市场在这一体系中充当着决定性的一环。 作为提供农产品交易的场所和条件的批发市场，其本身不是批发商品流通的主体，并 不从事商品买卖，而是为批发商品流通买卖的双方提供服务。其重要作用主要体现在以下 几点。 ( 1 ) 从流通层面来考察，农产品批发市场的功能是： 商品集散功能。批发市场可以吸引和汇集各地的农产品在较短的时间内完成其 交易过程，然后再把农产品发散到各地。 价格形成功能。由于它具有较大范围内聚集农产品的功能，所反映的是大范围 内的生产力水平和供求关系，因而形成的价格具有权威性。 供求调节，促进农产品供求的时空平衡功能。较集贸市场而言，农产品批发市 场具有较高的稳定性，可以作为供需均衡的纽带和流通的“蓄水池 。 信息中心的功能。农产品批发市场的信息具有公开、完整、真实和及时的特点， 可起到信息中心的作用。 交易结算功能。交易结算的功能在于保证成交商品的价值最终的实现。而通过 第三章我国农产品批发市场投资项目研究 银行介入农产品批发市场的交易则增加了交易结算的安全性和高效性。 ( 2 ) 从国民层面来考察，农产品批发市场的功能是： 促进农副产品生产。由于农产品批发市场的辐射面大，价格透明度较高，能反 映较大范围乃至全国农副产品的市场信息，因此，它可以指导农业生产，利于 农产品生产基地的形成。 改善城乡人民生活。由于农产品批发市场上的经营具有开放性和竞争性，价值 规律能充分发挥作用，这有助于缩小工农产品“剪刀差”，增加农民收入。农 产品批发市场的建立同时也满足了城镇居民的消费需求。 推动流通体制改革和流通组织的创新。农产品批发市场的建立和发展，可以对 旧的流通体制产生巨大冲击，从而推动流通体制的改革和流通组织的创新。 提高农民的组织化程度。只有创新农民流通组织，并让这类代表农民整体利益 的组织进入市场，参与竞争，才能从根本上保护农民的利益。 3 1 4 中国农产品批发市场的发展趋势： 多年来业内一直有一些声音，说“农产品批发市场是一种低级的市场形式，在发达国 家如美国、德国等，由于连锁店超市的兴起，农产品批发市场有日益萎缩消失之势”或者 说“农产品批发市场是非营利性的公益组织，一般以批发交易主体为主，由同业工会出面 集资兴办、运营和管理的”，相关的讨论引发出许多不同的看法；9 0 年代初深圳布吉农产 品批发市场的声名鹊起又带给大家一个全新的“布吉模式”，对于批发市场究竟该不该办， 该由谁办，该怎么办，至今没有一个统一的看法。 看法不统一是正常的，因为农产品批发市场本身就有其复杂性，目前中国的农产品批 发市场行业已经结束了低水平生存、低水平竞争的阶段，在逐渐走向规范化、规模化、服 务为中心、营销为手段的专业化发展道路，好象社会和其他行业的发展，它必然也会经历 以下的过程：烽烟四起、诸侯争霸、三足鼎立、两极分化、创新发展那么谁将被淘汰， 谁将会鼎立起来呢? l 、产地市场有重要的引导生产、引导价格、引导交易方式的作用，它更多地肩负了 行业及地方经济发展的社会责任，应以农业部整体协调、地方政府出资、从业者协会承办 的非营利性公益组织的方式推广，在交易手段、结算方式、物流模式上走创新之路，从而 提高本地产品的市场竞争力并带动整体行业的交易水平； 2 、中转地市场未来将在解决农副产品全国性流通交易如何走得更远、走得更快和品 种优胜劣汰上起重要的作用，这里应该是要提供一个有序竞争的交易软环境、优良的交易 设施和硬环境、完善的配套服务，它将成为行业信息最集中也最开放的场所。中转地市场 的建设有较高的门槛，需要大量的起动资金、综合性的专业市场人才、稳定的产品和物流 渠道等，这一些将在未来1 0 一2 0 年中呼唤一批有实力专业批发市场企业大有作为。 3 、而销地市场曾经是城市里的商店、超市、小商贩的进货主要渠道，也是一小部分 1 4 第三章我国农产品批发市场投资项目研究 城市居民的购物天堂，然而随着超市的连锁化规模化经营、集贸市场和菜市场的逐步改造； 销地市场随着城市的扩大逐步搬离城区，经营的品种和消费对象的变化带来服务方式的改 变，要求生存的的批发市场一定会在品种的一站式购齐和辐射能力的加强上下大功夫，这 导致一个两极分化的趋势：依附于一个城市或某一小个区域的纯消费地市场会逐步委缩而 至消失，而成功提升变身为辐射周边城市群、有良好的仓储、配送和综合服务能力的区域 性销地市场，这些最终都把这