（管理科学与工程专业论文）关于我国房地产企业核心竞争力的研究.pdf

摘要 近年来，随着我国房地产业在国民经济中的地位不断上升，房地产业已经 成为国民经济的支柱产业之一，房地产业持续快速发展，对中国经济和社会发 展起到巨大作用。随着中国加入了世界贸易组织，跨国公司将凭借着其雄厚的 资本、先进的管理理念大举进入中国的房地产行业。作为中国的房地产开发企 业，有着很大的机遇，也面临着巨大的挑战，如何打造中国房地产企业真正的 核心竞争力是非常重要的。 本文在简要描述了我国房地产企业的发展现状、竞争力现状后，对目前我 国房地产企业竞争力情况进行了分析。论文在简要介绍核心竞争力理论的基础 上，阐述了核心竞争力的理论基础、特征、构成要素和层次划分，同时结合房 地产企业的特点，通过房地产企业的基本业务和辅助业务的分析、价值链分析、 房地产企业的战略资源、核心资源和核心能力的分析，确定房地产开发企业核 心竞争力的构成。论文通过借鉴国内优秀的房地产开发企业的成功经验，结合 理论分析，深入的探讨了中国的房地产企业如何在现阶段打造核心竞争力。 经研究，本人认为土地、资金、品牌形象、信息资源、高专业化素质的员 工队伍、组织资源和优秀的企业文化是现阶段中国的房地产企业的核心资源， 是打造核心竞争力的基础。笔者认为目前中国的房地产企业的核心竞争力主要 包括以下几个方面：1 、房地产企业制定明晰的战略2 、加强战略的执行，建立 卓越的流程模式，把资源优势转化为能力优势3 、走专业化道路，加强专业化 管理4 、打造品牌，充分利用品牌优势5 、拓宽融资渠道，运用资本经营，迅速 扩大规模6 、打造学习型职业经理团队。 结合本企业的具体情况，通过整合公司的资源，企业才能打造真正意义上 的核心竞争力，保持持续的竞争优势。 关键词：房j 舻锰业，杨心资源，价筐鲢，核嘣挣力 i n r e c e n t y e a r s ，a st h ep o s i t i o ni nn a t i o n a le c o n o m y o fr e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yi s i s i n gc o n s t a n t l y ，t h er e a le s t a t eh a sa r c a d yb e c o m et h ep o i n to fg r o w t h w i t hn e w r a t i o n a le c o n o m y b u t b e c a u s e o f a l ls o r t so f h i s t o r i c a lr e a s o n s ，t h e n u m b e r o f t h e ；n t e r p r i s eo fr e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yi sv e r yl a r g e ，t h es c a l ei ss m a l l e r ，t h e a b i l i t yt o e s i s tr i s ki sb a d ，t h ep r o d u c t sh o m o g e n e i t yd e v e l o p e di ss e r i o u s t h e s ep r o d u c t l v e r l o a d i n gt ob es e r i o u s ，i n c r e a s d ef i n a n c i a lr i s k sa tt h es a m et i m e h o u s e - p u r c h a s e e a s o no fw i t ht h ed e v e l o p m e n to fm a r k e te c o n o m y ，e r yf u r t h e rs t a n d a r d i z i n ga n d o n s u m e rw h ob u i l d r e g u l a t i o n ，s o m ee n t e r p r i s s e s n o t p o s s e s s s i n g t h e o m p e t i t i v e n e s sc o n d i t i o nw i l lb ee l i m i n a t e db yt h em a r k e t ，i nt h ef a c eo ff u t u r e l n c e r t a i n t y ，r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sm u s tb ea n a l y s e df o rt h dd i r e c t i o nt op a ya t t e n t i o n ot h ec u l t i v a t i o no fi n h e r e n tk e ya b u i t yi ne x p e r i e n c ea n dh i s t o r yo r i g i n a l l y ，c a r r yo n l o wp r o d u c t s n e wm a r k e ta n de v e ni d e aa n di m p l e m e n t a t i o no fn e ws t r a t e g y ：o n s t a n t l y 一 t h et h e s i s ，o nt h eb a s i so ft h et h i n gt h a ti n t r o d u c ec o r ec o m p e t e n c et h e o r y , r i e f l y ，t h r o u g ha n a l y s i n gt h e t h e o r e t i c a lf o u n d a t i o n ，c h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t e ! n t e r p r i s e s ，e x p l a i nt h ec h a r a c t e r i s t i c , i n t e n s i o no ft h ek e yc o m p e t i t i v e n e s so fr e a l s t a t e e n t e r p r i s e s a n df o r mt h e k e ye l e m e n t ，h a v e s t u d i e dt h ec o m p o s i t i o n n d i n t e r r e a c t i o no ft h es t r a t e g i c r e s o u r c e ，c o r ea b i h t y ，c o r ec o m p e t e n c e o f n t e r p r i x e sk e yc o m p e t r i v e n s e eo ft h er e a le s t a t e ，t h e s i s d i s c u s sh o we n t e r p r i s e a a k ec o r ec o m p e t e n c e ，r e a le s t a t eo fe n t e r p r i s er e a le s t a t ef u r t h e r t h et h e s i s t t e m p t st oc o n f i r me n t e r p r i s e sk e yp r o c e d u r eo ft h er e a le s t a t e ，k e ya b i l i t yt h r o u g h a ev a l u ec h a i nt h e o r ya n de n t e r p r i s e p r o c e d u r ea n a l y t i c a lm e t h o d ，t h u sc o f i r mt h e o r ec o m p e t e n c eo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ；h a v es t u d i e dr e a le s t a t ee n t e r p r i s e su n d e r o w n l e d g ee c o n o m yt e r m s i n t h e s i s ，h o w t om a k e e n t e r p r i s e s o w nc o r e o m p e t e n c e 殛y w o r d s ：r e a l e s t a t e e n t e a p d s e c o r n r c s o m s c , v a l u e c h a i n ，c c e c o m p e t e n c e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得 的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得墨凄盘鲎或其他教育机构的学 位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己 在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 虢2 q 吧妒圳日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解盘盗盘鲎有关保留、使用学位论文的规定。 寺授权盘洼盘茔可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学 陵向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文 签字日期 匆饥 口纷f 。月似日 第一章序论 第一章序论 随着中国加入了世界贸易组织，跨国公司将凭借着其雄厚的资本、先进的 管理理念大举进入中国的房地产行业。未来国际跨国公司对中国房地产行业的 影响，已经不是大量成立房地产项目公司、探索性了解市场，或是从房地产开 发、销售、物业管理等方面来介入中国的房地产行业。他们很可能控制房地产 资金方向，从更高层面上来影响中国的房地产行业，以及中国房地产行业的格 局，这种影响将是巨大的，而且是深远的。中国的房地产企业在品牌塑造上还 是起步阶段，开发经验也就是几年或几十年时间，在面对跨国公司的竞争中， 我国的房地产企业将处于劣势。 在中国取消福利分房制度后，中国房地产业的持续快速发展对中国经济和 社会发展起到巨大作用。在国家宏观调控政策方面，中国为了规范国家建设秩 序，规范中国的房地产行业，避免出现房地产泡末现象，使房地产市场健康的 发展，近年来国家相继出台了多项建设法规和调控政策。2 0 0 4 年3 月3 0 日， 国土资源部、监察部联合下发了关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖挂 牌出让情况执法监察工作的通知( 简称“7 1 号令，) ，规定8 月3 1 日后不得再 以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权以 公开的招标、拍卖、挂牌方式进行出让。这项规定有力地推动了房地产企业走 向正规化、透明化，使得以前靠权力关系拿地的小型房地产企业增加了被市场 淘汰的风险。同时为控制固定资产规模，优化经济结构，促进经济的持续、健 康运行，中国人民银行决定，从2 0 0 4 年1 0 月2 9 日起上调金融机构存贷款基准 利率。利率的提高，给那些严重依靠银行贷款的房地产企业增加了资金成本。 为避免房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快等问题，2 0 0 5 年4 月2 7 日 国务院总理温家宝主持的会议明确了对房地产市场引导和调控的八大措施，以 规范房地产市场的秩序，保证房地产市场健康发展。 从供给和需求方面看，随着中国住房制度的改革，中国的房地产市场变的 比较活跃，在中国产生了大量的房地产公司，提供了品质不一的产品，使房地 产市场竞争非常激烈，目前房地产市场已经由卖方市场转入买方市场，消费者 已经在铺天盖地的楼盘广告中趋于理性。光靠楼盘盲目炒做，靠一时的概念， 第一章序论 而不关注消费者购房需求的做法的房地产公司将为此付出巨大的代价。 通过以上内外部环境的分析，我国的房地产企业将面临着巨大的考验。在 这种形势下，作为一个房地产企业将面临着巨大的挑战。如何在这种形势下加 强企业管理，学习国外企业先进的管理理念、科学的管理方法，就显得尤为重 要。企业到底能走多远，做得多强，这既是一个企业如何发展壮大的课题，也 是一个难题。如何根据企业自身的条件、优势、企业文化的特点，结合宏观形 势、国家的经济政策、行业的特点、竞争对手的情况等，制定出企业的发展战 略，同时采取行之有效的管理体系，保证企业战略的贯彻和实施，对企业的发 展有非常重要的影响和深渊的意义。那么房地产企业如何面队严峻的市场竞争， 如何在激烈的市场竞争中脱颖而出并形成持续的竞争优势，从而打造房地产企 业真正的核心竞争力，这将是摆在中国房地产企业面前重要而迫切的课题。 对于企业的核心竞争力的研究，国外学者主要集中在工业领域，房地产企 业的核心竞争力言之较少，虽然许多学者和企业家对房地产企业目前这种还远 不令人满意的发展状况进行了大量的研究和探讨，但研究的比较片面，尤其是 针对目前中国房地产业的特殊发展阶段如何打造核心竞争力方面没有作出深入 的探讨。 2 第二章我国房地产企业竞争力的现状及分析 第二章我国房地产企业竞争力的现状及分析 2 1 我国房地产企业的发展现状 随着我国房地产业在国民经济中的地位不断上升，整个房地产行业取得了 前所未有的巨大成绩。在强大的购房需求的推动下，从1 9 9 8 年开始，投向房地 产业的资金一直以两位数的速度递增。2 0 0 0 年全国房地产投资完成额为4 9 0 1 7 3 亿元，较1 9 9 9 年增长1 9 5 ，2 0 0 1 年投资又较上一年增长2 9 8 ，2 0 0 2 年 房地产投资增长接近3 0 ，2 0 0 3 年则高达3 4 9 ，2 0 0 0 年至2 0 0 3 年房地产 投资增长率分别高于全国固定资产投资增长率9 8 、1 1 6 、4 5 和1 0 。2 0 0 4 年房地产开发投资再次跃上2 8 3 的同比增长平台，其中私营企业 投资增幅高达4 0 4 。我国的房地产开发企业也取得了巨大的发展，直接从 事房地产开发的企业从1 9 9 0 年4 4 0 0 家发展到2 0 0 0 年的2 7 万余家，从业人 员从1 9 9 0 年的“7 万人增加到2 0 0 0 年的9 7 2 万人。经过二十余年的艰苦 创业，应该讲我国房地产开发企业的综合实力有了很大的提高，并涌现出诸如 万科、顺驰、绿城、中远等一批资金实力雄厚、具有良好的市场美誉度的大型 房地产企业集团。 2 2 我国房地产企业竞争力现状 2 2 1 开发企业数量多规模小 房地产业作为一个高投人、高风险的行业，特别需要进行规模化、集团化 经营，以提高其抗风险的能力。但是由于种种历史的原因，我国房地产企业当 前最主要的问题恰好就是房地产企业数量过多，规模太小。以上海为例，据统 计，全市有资质的房地产开发企业1 9 9 2 年为8 4 9 家，1 9 9 5 年为2 6 3 5 家，1 9 9 8 年为4 0 3 8 家，2 0 0 0 年到9 月份已达4 2 9 0 余家，在规划市区内每平方公里就有 5 5 家。就全国而言，尽管2 0 0 0 年我国房地产开发企业的数量已达2 7 万余家， 但平均资产规模仅为4 1 0 0 万元；按开发资质等级划分，属于一级资质的房地产 3 第二章我国房地产企业竞争力的现状及分析 企业只占1 4 4 ，二级资质的房地产企业也只有1 2 9 ，大部分是三级及以 下的小型房地产开发企业。同香港1 0 家大型房地产企业开发全港8 0 以上的 房地产项目正好相反，内地每年房地产开发量的7 0 是由产规模不足5 0 0 0 万 元，年均开发规模不到1 亿元，在沪深两地交易所上市的近加家房地产企业， 年平均营业额也仅5 亿元，而在中国市场化程度相对较高的上海、深圳等排名 前1 0 位的发展商市场占有率总和分别为2 3 、2 0 。中国的房地产开发企业 2 0 0 4 年总销售额为7 5 0 0 亿元，其中中国最大的房地产开发企业顺驰集团2 0 0 4 年总产值为9 7 亿元，也达不到全国市场份额的1 4 ，全国排名前1 0 位的房地 产商在全国的市场份额也达不到的1 0 ，与香港排名前1 0 位的房地产商占有 8 0 的市场份额相比，差距还很大。 房地产企业数量多，规模小，不仅分散了有限的投资资金，还引发了行业 内部的恶性竞争，导致开发的房屋质量差、不能按期交房，老百姓投诉不断， 从整体上影响了房地产企业的公众形象。 2 2 2 融资渠道狭窄 2 0 0 3 年6 月央行出台1 2 1 号文件之后，对房地产开发链条中的开发贷款、 土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门 槛。而我国目前房地产金融产品种类较少，主要有房地产开发流动资金贷款、 房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款三种产品。目前我国房地产融资的途径 比较单一，最传统的方法是自有资金+ 银行贷款，或者是自有资金+ 机构投资人+ 银行贷款，与国外相比还很落后。 银行贷款是中国房地产企业外部融资的重要渠道。在全行业高速发展的浪 潮中，较快增长的商品房销售额和持续上扬的房价使房地产企业不断加大房地 产的开发投资力度，房地产企业需要更多的银行贷款支持其加快发展。正是在 银行的支持下，房地产企业才逐步成长起来，但随着房地产行业的快速发展， 银行贷款的传统的融资方式己不能满足行业快速发展的需求。 由于我国资本市场刚刚起步，房地产企业想通过股票、债券等金融工具从 资本市场来直接筹集资金、扩大企业资金实力非常困难。由于历史原因，自1 9 9 3 年起直至2 0 0 0 年上半年，我国股票市场全面禁止房地产企业上市筹集资金，即 使从2 0 0 0 年下半年中国证监会解除了对房地产开发企业上市的禁令，允许房地 产企业证券市场公开发行股票，但全行业全年股市融资仅1 1 0 0 亿元，只占融资 4 第二章我国房地产企业竞争力的现状及分析 总量的8 。能进入股票市场融资的房地产企业只是极少数的幸运者。 2 2 3 不重视品牌的创立 目前我国房地产行业的利润率一般都超过社会其他行业的利润率，同时由 于房地产行业的进人壁垒较低，从上世纪9 0 年代后期开始一大批社会游资涌入 房地产开发行业。资金的性质决定了这些房地产开发商采取捞一把就走的态度， 既没有企业长期的发展计划，也无所谓品牌的创立。这些开发商搞“打一枪换 一个地方”式的项目开发，根本不重视自身的信用和品牌。中国目前仅有万科、 顺驰、绿城等少数房地产开发企业开始重视品牌，并逐步建立了品牌，但在中 国整个房地产市场的份额仍然很低。 任何企业、任何项目，即使本身再好也必须通过良好的品牌才能得到市场的 认可，赢得消费者。消费者购买房产时除关注房产的区位、物业管理外，更关 注开发商的实力、品牌和信誉。从发展趋势来看，房地产市场已从价格竞争、 质量竞争提升到品牌竞争。不重视品牌的企业，必然不关心质量、不关注细节 和售后服务，这不利于企业的长远发展。 2 2 4 企业文化缺失 企业文化是企业经营哲学、价值取向、道德标准、行为规范等要素的综合 体现，是企业一切经营活动和思想精神活动的总和。企业文化是公司员工想问 题、做事情的方式、方法和行为习惯，是公司在长期发展过程中形成的，是一 个公司的性格，对公司的战略制定及执行有极其重要的影响。没有优良的企业 文化的企业是一个没有希望的企业。中国相当一部分房地产企业不重视企业文 化的建设，这导致了一个企业没有正确对待顾客、正确回报股东、正确激励员 工的方式、方法，这极大的影响了企业的持续发展。 2 2 5 缺乏持续发展的战略 随着中国住房制度的改革，中国的房地产市场比较活跃，给中国的房地产 开发企业提供了很好的发展机会和空间。同时，由于中国的小房地产公司较多， 加上国外的资本的介入，中国的房地产市场竞争非常激烈，面临着逐步洗牌的 阶段。在这种形势下，作为一个房地产企业，面临着很大的机遇，也面临着巨 5 第二章我国房地产企业竞争力的现状及分析 大的挑战。如何在这种情况下加强企业的管理，学习国外企业的先进的管理理 念、科学的管理方法，就显得尤为重要。如何根据企业自身的条件，企业的文 化，结合宏观形势、国家的经济政策、行业的特点、竞争对手的情况等，制定 出3 _ _ 5 年甚至更长的企业发展战略，同时采取行之有效的管理体系，保证企业 战略的贯彻和实施，对企业的发展有非常重要的影响和深渊的意义，但大多数 房地产企业却没有意识到战略制定、战略执行的重要性，影响和制约了企业的 可持续性发展。 2 3 房地产企业竞争力分析 中国的房地产业经过近二十年来的不断发展壮大，各方面都发生了很大的 变化。尽管通过上一轮房地产市场的周期性发展、优胜劣汰之后，大部分有适 应能力的企业留了下来，他们不在是初入行业单凭勇气和财力，而是已经具备 了一定的迸一步发展壮大的经验和信心，但与国外诸多大型房地产开发商相比， 我国现有的房地产开发企业无论在战略规划、企业文化、资金实力、企业规模、 融资方式，还是品牌的塑造上都存在着较大的差距。在知识经济条件下，房地 产企业要培养自己的核心竞争力，提高自己的创新能力，从而取得持续的竞争 优势。中国房地产企业当务之急是打造真正意义的、支持企业可持续发展的核 心竞争力。 6 第三章核心竞争力的理论基础 第三章核心竞争力的理论基础 3 1 核心竞争力的定义 企业核心竞争力理论的开创者潘汉尔德和哈默在1 9 9 0 年发表的公司核心 竞争力一书中，把核心竞争力定义为“能使公司为客户带来特别利益的一类 独有的技能和技术。”并指出，组织中的积累性知识，特别是关于如何协调不 同的生产技能和有机结合多种技术流派的知识是核心竞争力的主要来源。广义 的核心竞争力是指企业独有的核心资源，包括技术、管理、战略设计、组织结 构、生产制造、市场营销、企业文化等多个方面，通过企业战略决策、系统控 制、市场营销、组织管理以及企业文化的相互作用，加强整合能力，以获得长 期的、持续的竞争优势。 3 2 核心竞争力理论学派 能力论、环境泛湘资源论茁不同层面的研究中还包括不同角度的理解，由此形成了 关于企业竞争力方匾具有代表性的、对杨明毫争力理论具有肇源意义的三大学派能 力论、环境论和资源论。 3 2 1 能力论 侧重于从企业能力分工角度来考察企业的竞争力问题。认为企业的竞争力 是一个能力体系；积累、保持和运用能力开拓产品和市场是企业长期竞争优势 的决定性因素；企业能力储备决定企业的经营范围，尤其是多元化经营的广度 和深度，能力的差异是企业持久竞争优势的源泉。以罗斯比和克里斯蒂森为代 表的企业能力理论强调主要从企业的资源出发而不是从市场位势出发来理解企 业的竞争位势，关于企业核心竞争力的研究是从对企业能力或竞争力的研究开 始的，最初的研究把竞争力等同于能力，“竞争力( c o m p e t e n c e ，也译作能力) 或技能( s k i l l ) 是所有成功行为的核心”。“能力( c a p a b i l i t i e s ) ”是一个公司比其他 公司做得特别出色的一系列活动。能力可出现在特定的业务职能中”。后来的 7 第三章核心竞争力的理论基础 研究又进一步提出了“独特竞争力”和“核心能力? ，并强调“公司的竞争力 来自于其独特竞争力或公司做得最好的地方。公司的战略目标是通过独特竞争 获得机会，并由此取得竞争优势”。2 0 世纪7 0 年代以后，关于独特竞争力或 公司实力的研究停滞不前，其中一个很重要原因就是学者和咨询专家的注意力 转向对市场环境的研究，这也正是企业能力研究的缺陷和不足。 3 2 2 环境论 以波特为代表的环境论侧重于从企业外部市场结构进行分析，认为：市场 结构对企业竞争优势的建立起重要作用；行业吸引力是企业盈利的主要决定因 素；进入障碍决定企业是否拥有持久竞争优势；企业要在现有市场结构和自身 条件下选择进入市场的产品战略，而不主要关注企业内部的资源与能力。环境 论又称市场结构论，兴起于2 0 世纪7 0 年代之后，是战略管理理论的重要内容。 这一学派提出对业务层次和公司层次战略的分析框架和方法，如帮助经理人员 理解外部机会和竞争威胁的五种力量分析方法。战略专家运用这种方法分析产 业吸引力和市场机会，在分析的基础上形成战略。在公司层次，还提出了资产 组合规划法，帮助公司经理们按照竞争地位和产业吸引力分析公司资产组合中 迥然不同的业务。这些理论和方法在2 0 世纪8 0 年代几乎主宰了管理学理论。 3 2 3 资源论 侧重于从资源的差异性来分析企业的优势。该理论认为企业间存在的有形 资源、无形资源和积累知识的差异，形成企业的竞争优势。企业竞争力就是企 业具有的价值性、稀缺性、不可复制性的特殊资源以及低于价值的价格获取资 源的优势。所以“成功的关键因素应当是这些资源”。这一理论的扩展性观点还 包括：把协调和有机结合的学识视为主要资源；把人力资本和组织资本视为资 源；将社会资本纳入资源体系当中，共同成为决定企业竞争优势的因素( 以沃纳 菲尔特和潘罗资源理论着重研究企业内部的资源、企业能力和知识等对企业竞 争优势的影响1 。代表人物及著作有：沃纳菲尔特( w e m e f f e l t ) 的企业资源观 r ar e s o u r c e b a s e dv i e wo ft h ef i r m ”1 9 8 4 ) ；斯托克( s t a l k ) 的能力竞争公司战 略的新规则；普拉哈拉德( p r a h a l a d ) ) 和哈默尔( m m e l ) 的公司的核心竞争 力( t h ec o r ec o m p e t e n c eo ft h ec o r p o r a t i o n 1 9 9 0 ) 。它们都极大地推动了企业 资源观理论的发展。企业资源观理论研究中也存在一些没有达成共识的看法。 8 第三章核心竞争力的理论基础 主要表现在企业核心资源究竟是什么这一问题上。b o x a l l 和s t e e n e v e l d 追踪考 察了英国工程咨询业，他们发现：人力资源战略管理是企业核心竞争能力的关 键，因为它是其他企业不可模仿1 拘( 1 9 9 9 ) 。y e o h 和r o t h 对美国的医药行业作了 实证研究，验证了“企业资源一企业能力一可持续竞争优势”三者之间的关系。 他们指出：r & d 开支和销售投入可以认为是企业核心资源( 前者是技术资源， 后者是市场资源) ，他们直接或间接地给企业带来了可持续竞争优势。他们得出 结论：医药企业如要获得可持续竞争优势必须具备利用资源和核心能力的战略 即要求战略与核心资源相结合。 3 3 核心竞争力的构成要素和层次划分 3 3 1 关于核心竞争力的构成要素 从整体上看，对于核心竞争力的概念，我国理论界基本沿用的是帕拉哈拉 德和哈默( c kp r a h a l a d a n dg a r y h a m e l ) 的观点，但是对于它的内容和构成要素， 不同的学者有不同的理解。 狭义的观点认为，核心竞争力是指企业内部一系列互补的技能和知识的组 合，主要由洞察预见能力和前线执行能力组成。其中，洞察预见能力使企业发 现或找到能创造出一流优势的业绩或模式。它们主要来源于：技术或科学知识、 专有数据、发明成功产品的纯创造性才能、卓越的分析与推理等等。 广义的观点认为，核心竞争力是由多种要素体系构成的复合体系。 比较有代表性的观点有以下几种： 1 ) 凡是企业特有的，足以胜过对手的市场预测、研究开发、市场营销、加 工制造、经营决策、人力资源开发、品牌战略、企业文化、战略管理以及企业 的产业创新、制度创新等等一系列关键程序、能力、资源、机制均为企业的核 心竞争力构成要素。 2 ) 形成核心竞争力的要素包括人力资源、技术体系、管理体系、信息系统 和价值观。 其中，人力资源包括员工的知识技能水平、员工的整体素质与知识技能结 构，这是核心竞争力得以形成的基础。 技术体系是一个由一系列配套的技术专利、技术诀窍、设施装备、技术规 范组成的，包括硬件和软件的相互配合与协调的有机系统，它既包括以研究开 9 第三章核心竞争力的理论基础 发为表现形式的隐性技术系统，也包括以核心技术和一般技术为表现形式的显 性技术资源，它是核心竞争力得以形成的关键。 管理体系包括管理模式、激励机制、文化形成和组织学习等机制。管理体 系通过各种规章制度、组织系统及企业文化，对企业的生产经营和研究开发活 动进行组织、激励和控制。 信息系统的状况直接影响着企业核心竞争力的更新和竞争优势的保持，企 业能否及时获得最新的技术、产品和市场信息，并在组织内部迅速准确地传递、 处理是企业保持核心竞争力的前提。信息系统的完善是形成核心竞争力的重要 保障。 价值观是指企业内部占统治地位的规范、态度和行为，它是企业文化的一 部分。在企业中占主导地位的价值观念是构成企业核心竞争力的无形因素，它 通过影响企业员工的行为方式与偏好，体现在企业经营决策和管理实践中。价 值观的更新是企业核心竞争力不断创新的动力。 3 3 2 核心竞争力的四个层次 核心竞争力分为四个组成部分，其维度由内向外逐层递减。核心价值观位 于核心竞争力的中心，属于第一维度，是核心竞争力的起源。它反映出企业的 经营理念、企业文化、企业行为规范和企业价值标准等，对企业的所有活动产 生重大影响。 组织与管理是核心竞争力的第二维度。组织设计对核心竞争力会产生最直 接的影响，组织灵活性强，核心竞争力发挥作用的范围就广，企业效率就高，竞 争优势就更加巩固。反之，核心竞争力就会被僵化的组织所窒息。管理的作用 不仅影响员工的情绪，而且对核心竞争力形成起到引导资源积累和配置的功效。 它保证了企业的产品质量和各项工作的有序性。通过精心设计的教育、激励机 制，它支持和强化了知识的增长。组织和管理的重要作用还表现在，t 它既是核 心价值观的执行环节，又是第三维度的知识与技能以及第四维度的软件与硬件 的运作环节。 知识与技能是核心竞争力的第三维度，它主要指企业员工所具有的知识， 特殊技术、技能和对科学的理解程度，反映出企业员工的技术素质和科研、开 发能力。竞争力的知识至少应有三种：首先是科学知识( 公共知识) ；其次是产 业独有知识，第三是公司独有的知识。其中，公司独有知识的可转移性最低， 1 0 第三章核心竞争力的理论基础 公共或科学知识可转移性最高。 软件与硬件又称为物理系统，属于第四维度。它在核心竞争力中相对来说 是一种非能动性的能力。因为各种软件、硬件和设备只是客观存在的被人操作 使用才能发挥效力的工具。但是，没有这些东西，人的知识和技能以及好的创 意也都无法实现。优良的软件、硬件和设备能促进企业的成功，它不仅能带来 短期利益，而且能带来长期优势，它不仅是核心竞争力的一种体现，而且有助 于研究开发出新的核心技术和核心产品。其中，软件与硬件为企业带来的竞争 优势程度不一样。硬件优势一般只能维持较短的时间，随着竞争者的纷纷采用 便会失去优势，而软件优势则因数据库知识的私有性而可以较长时间维持竞争 优势。 核心竞争力由四个部分组成，每一个部分因所处的层位不同而显示出不同 的能力特性和能量。软件与硬件、知识与技能这两部分能力，似乎接近企业的 知识储备性质，组织与管理及核心价值观更倾向于管理和控制的功能。 图3 - 1 核心竞争力的四个层次 3 4 核心竞争力的来源 1 1 第三章核心竞争力的理论基础 3 4 1 劳动分工理论 企业核心竞争力理论可以追溯到亚当斯密7 7 6 年出版的国民财富的性 质和原因的研究。在这部划时代的巨著中亚当斯密分析了劳动分工对劳动 率的影响。斯密认为：“劳动生产力最大的增进以及运用劳动时所表现的更大 的熟练技巧和判断力，似乎都是分工的结果。劳动分工机制是如何提高生产效 率的呢? 斯密认为有三个原因：一是劳动者的技巧因专业分工而日益成熟。劳 动者熟练程度的增进，势必增加他所能完成的工作量，工人重复做类似的工作 有利于提高生产效率。由于简单的工作可以频繁而不断重复，所以把生产分解 为简单的工序可以提高效率。二是由一种工作转到另一种工作，通常需损失不 少时间，劳动分工可以免除这种损失。把复杂的工作任务分解为众多简单的企 业工序，工人由一项工作转向做一项工作的转换成本大幅度降低，分工降低了 生产成本。三是许多劳动简化和缩减劳动时间的机械的发明，使一个人能够做 许多人的工作。一个劳动者专门从事一项简单的工作，有利于劳动者寻求以机 器代替手工的有效途径。在斯密看来，劳动分工使企业的各项功能相互区别并 走向专业化进而提高了生产效率、促进了经济发展。现代经济发展所强调的规 模经济实际上就是古典劳动分工理论的现代翻版。规模经济立足于劳动分工， 把整个工作分解为不同的作业程序，每个作业程序需要不同的技术水平，然后 再精确地计算出相应的技术和能量数值。 然而，斯密的分工理论主要指的是生产分工，而现代经济的发展和企业战 略理论更强调的是能力分工。奥地利学派的哈耶克在1 9 3 7 年就任伦敦经济学会 主席的演说中认为，如果斯密的劳动分工理论已经成为经济学基石，那么由于 劳动分工引起的知识的分工就应当成为经济学研究的核心或更重要的部分。而 对于企业来说，知识主要表现为能力这种形式，也就是说能力分工应当成为管 理学研究的核心。马歇尔主义深化了斯密的劳动分工理论，马歇尔在斯宾瑟“差 异”理论的基础上进一步把劳动分工连续分解为新的次级职能单元，不同的次 级职能单元产生出一系列不同的专门技能和知识。由于专业化分工的增加导致 了新的协调问题，这又需要产生另外的内部专门职能来进行协调与整合。与马 歇尔一样，潘罗斯假设企业受到差异化工序的限制，需要进行协调和整合，但 她不认为日益扩大的劳动分工加速了企业成长进程。潘罗斯认为，知识的积累 以及分工对企业的成长更为重要，知识的积累与分工是企业内部化的结果，在 企业将知识进行内部化积累与分工的过程中，正规知识被换成非正式的和非公 】2 第三章核心竞争力的理论基础 开的知识。 3 4 2 产业定位理论 产业定位理论从产业的角度对企业竞争优势进行定位研究，首推美国著名 战略管理学家、哈佛大学院波特教授。波特认为：“一个企业的竞争战略目标 在于使公司在产业内处于最佳的定位，保卫自己，抗击五种竞争作用力，或根 据自己的意愿来影响这五种竞争力。波特的五种竞争作用力是指同业者、替代 业者、潜在业者、购买者和供应者。如何应对这五种竞争力是企业构筑竞争战 略的关键。为了战胜同行竞争对手，应对五种竞争作用力，波特为我们提供了 三种战略举措以期获得竞争优势。 一、降低成本获得竞争优势。 在波特看采，降低成本可以获得高于产业平均水平的收益，因为低成本意 味着当其它企业在竞争过程中无利润时，本企业仍然可以获取利润。低成本地 位有利于企业在强大的买方市场中保卫自己，因为买方企业的压力最多只能将 价格压到效率居于其次的竞争对手的水平。低成本也构成对强大的供方市场的 防卫，因为低成本在对付卖方产品涨价中具有较高的灵活性。导致低成本地位 的诸多因素，如规模经济、先进高效的生产设施等，可以建立起较高的进入壁 垒，潜在的竞争者将难于进入。最后，低成本又使本单位在同替代品竞争时所 处的地位比产业中竞争对手的地位更有利。这样，较低成本战略就使得本企业 赢得竞争优势，能从容应付全部五种竞争作用力而获得高于竞争对手的收益。 实行降低成本战略需要有持续的资本投入和良好的融资能力，对工人严格监督， 产品设计易于制造，开支节约的分销系统，以完成严格的定量化目标为基础的 激励机制，严格的成本控制，经常而详细的控制报告等等。 二、通过差异化获得竞争优势 差异化战略是指企业提供的产品或服务不同于别的企业，从而形成一些在 全产业范围中具有独特性的东西。由于产品在质量、性能、服务等方面与众不 同，从而可以利用顾客对品牌的忠诚而降低其对价格的敏感性，避开同产业内 竞争对手正面竞争顾客对本企业品牌的忠诚及其不愿付出代价另选他家的产 品，可增强本企业同买方讨价还价的能力。由产品差异化带来的较高效益，可 用来对付供方的压力，同时缓解买方的压力。顾客的忠诚以及要形成自己特色 需付出的努力，就构成了较高的进入垒。最后，赢得了顾客的忠诚，在面对替 1 3 第三章核心竞争力的理论基础 代品威胁时。本企业也处于更加有利的地位。同降低成本战略一样，实行差异 化战略也需要一些基本的技能和资源，例如：强大的市场营销能力，产品设计 能力，创造性的辨别力，强大的基础研究能力，企业在产品质量和技术领先方 面的良好声誉，在产业中有悠久的传统或拥有从其他业务中得到的独特的技能 组合，得到分销渠道的有力配合等等。 三、通过目标集中战略获得竞争优势 目标集中战略就是把企业的目标集中在某一特定的买主、产品线的某一部 分或某一特定的地区市场。和差异化一样，目标集中化也有多种实现方式。尽 管低成本和差异化战略的目标都是全行业，但整个目标集中化战略是建立在为 特定目标提供最好服务的基础上，并且相应的职能政策也据此建立。这个战略 的前提是：专门服务于其较狭窄的战略目标的企业，提供效果更好或效率更高 的服务。其结果，该企业或者因为很好地满足了特定目标的需要而实现差异化 或者降低了服务于该目标的成本，也有可能两结果都达到了。即使通过目标集 中化战略并未能在整个市场上实现低成本或差异化，但企业亦可能在其特定的 目标市场中取得差异化地位或低成本地位。实现集中化的企业也可能获得高于 行业平均水平的收益。目标集中化意味着企业针对其战略目标实现了低成本和 高度的差异化，或者兼得。目标集中战略对于实力不很强大的企业和小型企业 有着特别重要的意义。 3 4 3 资源基础理论 资源基础理论是一种把企业的特殊资源作为企业竞争优势源泉的理论。拥 有优势资源的企业能够获取超出平均水平收益。资源基础理论实际上是比较优 势理论的进一步深化。比较优势理论的分析平台是一个国家的资源，而资源基 础理论的分析平台则是一个企业实际可利用的资源。资源基础理论更多地是从 经济学的角度分析优势资源获利能力的潜在原因。 著名的经济学家巴尼认为，如果资源能够使企业在其所处的环境中利用机 会或抵御威胁，则这种资源对企业来说就是有价值的。价值的大小取决于这种 资源产生准租金的潜力。准租金是指一种资源的最优使用获得的收入与次优使 用获得的收入之间的差异。准租金的大小源于同种资源的效率差异。根据企业 要素投入的不周，一些企业可以找到比其他企业更有效使用某种特定资源的途 径。一旦一个企业有了有价值的资源，企业获得准租金大小的能力又依赖于相 1 4 第三章核心竞争力的理论基础 关资源仿制的难易程度。越难仿制则准租金越高，反之亦然。但即便如此，也 未必就能保证企业获得绝对高额利润。高额准租金的获得还依赖于这种独特的 有价值的资源以低于价值的价格获得。企业能够以低于价值的价格获得资源是 因为在一定程度上资源的战略要素市场是不完善的。在完善的战略要素市场上 获得的资源，即在资源的价格和价值保持一致的市场上获得的资源，不能帮助 企业获得高额准租金。一般来说，所有企业内部化积累而形成的资源很可能具 有低于价值的特性。正因为他们的内部积累性特征，确定那些是低于价值的能 带来高额准租金的资源的价格或评价他们的真实价值就显得非常困难。强调资 源问题的重要性，是资源基础理论的出发点和基础，因此进行资源的评估在资 源基础理论看来尤其重要。对此，经济学家柯林斯和蒙哥马利认为，资源价值 的评估不能局限在企业内部，而要将企业的资源置于其所面对的产业环境，并 通过与其竞争对手所拥有的资源进行比较，从而判断其优势和劣势。为此，他 们提出资源价值评估的五项标准：一是进行占有性评估，即分析资源所创造价 值为谁占有；二是进行持久性评估，即判断资源价值贬值的速度；三是进行替 代性评估，即预测一个企业所拥有的资源能否为另一种更好的资源代替；四是 进行竞争优势性评估，即在自身资源和竞争对手所拥有的资源中，谁的资源更 具有优越性。通过上述四个方面的评估，通常能够表明一个企业资源的总体状 况，从而为制定和选择竞争战略提供一个坚实可靠的基础。 3 5 房地产企业核心竞争力的研究 3 5 1 房地产企业核心竞争力的研究情况 我国学者王鹏、高扬在论战略资源与核心能力在房地产企业中的内涵 一文中认为土地、资金、市场信息、品牌形象、高专业化素质的员工队伍是保 障房地产企业经营成功的战略资源。在该文中两位学者认为“信息交流和快速 处理能力、房地产经营流程中资源的配置利用能力、市场营销能力”是新型环 境下房地产企业的核心竞争能力。 赖磊、舒欣在工作研究中提出：房地产开发企业最重要的核心能力是 三大资源和三大能力，即土地资源、资金资源、人力资源，营销策划能力、持 续创新能力和客户关系管理能力。如何通过土地资源、资金资源，营销策划能 力、持续创新能力和客户关系管理能力。如何通过各种手段得到建立核心竞争 1 5 第三章核心竞争力的理论基础 力所需的要素，并将这些要素有效整合为核心竞争力，是房地产企业能否长期 生存发展的关健。 迟旭锋，张远林，在山东省农业管理干部学院学报一文“论房地产企 业的核心竞争力”中，提出房地产企业的核心竞争力归结为以下几个要素：土 地资源、资本运作、市场把握、品质控制、产品创新、信息和人才的储备、文 化底蕴。 张星在企业经济一文“房地产企业核心竞争力的建立和培育”认为房 地产企业的核心竞争力是由规划设计阶段的规划决策与识别能力，以及在辅助 性增值活动中的竞争战略选择能力构成，并认为：第一，规划设计对开发效益 起决定性作用，第二，竞争战略选择能保证企业正确的发展方向。在规划决策 与识别能力的建立中作者认为要加强市场定位能力、功能规划能力及设计识别 能力三种“子技能”。在房地产企业基本竞争战略的选择中效果最明显的是低 成本竞争战略、差异化竞争战略和集中化竞争战略。 北大光华管理学院的胡建颖教授在“如何提升房地产企业竞争力”一文针 对如何提高房地产企业核心竞争力方面要考虑以下问题：第一、价值理念提升 问题；第二、市场理念的提升问题；第三、人力资源管理理念提升问题；第四、 技术创新理念提升问题：第五、规模化、专业化和规范化提升问题。 樊文兴在打造房地产企业的核心竞争力一文中提出打造核心竞争力的 途径；首先，要提升价值理念；第二、要树立市场意识；第三，要开发人力资 源；第