（技术经济及管理专业论文）轨道交通对土地开发利用的影响.pdf

摘要 一一一- 一- 一一- 一一一- 摘要 随着城市化的进程，城市经济和社会活动日益繁忙，人们对城市交通可达性的要求大 大提高， 城市交通建设发生了前所未有的迅速增长。交通，特别是轨道交通的建设对沿线 区域社会、经济产生巨大的辐射带动作用，不仅为市民的出行提供运输服务，而且引导城 市形态演化，对城市用地布局和土地开发利用产生巨 大的影响。 从宏观层次讲，交通起到了促进城市经济发展、引导 城市形态演化、影响城市产业布 局和促进城市郊区化进程的作用;从中观层次讲，交通对土地开发模式、利用功能和开发 强度等都产生影响;从微观层次或经济层面讲，交通通过可达性影响土地价值。 本文在总结国内外研究成果的基础上，从以上三个层次系统地分析轨道交通对土地开 发利用和土地价值的影响: 最后以上海为例，分析上海轨道交通和土地开发利用的状况及 存在的问题，探讨适合上海轨道交通沿线土地开发的模式，提出了上海市交通与土地利用 协调发展的建议。 关键词: 轨道交通 土地开发 土地利用 土地价值 a玩t r a c t ab s t ract wi t h t h e p r o c e s s o f t h e u r b a n i z a t i o n , u r b a n e c o n o m y a n d s o c i a l a c t i v i t i e s a re b u s y d a y b y d a y , p e o p l e s r e q u i s i t i o n f o r c i t y t r a n s p o r t a t i o n a c c e s s i b i l i t y w a s i m p r o v e d g r e a t l y , t h e u n p r e c e d e n t e d r a p i d g r o w t h h a s t a k e n p l a c e in t h e c o n s t r u c t i o n o f c i t y t r a n s p o r t a t i o n . t r a n s p o r t a t i o n , e s p e c i a l l y t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e r a i l t r a n s it s y s t e m p r o d u c e d e n o r m o u s r a d i a t i n g e ff e c t t o t h e re g i o n a l s o c ie t y ， e c o n o m y a l o n g t h e l i n e , n o t o n l y f o r t h e g o i n g o u t a n d o ff e r in g s e r v i c e o f t r a n s p o r t i n g o f c it i z e n s ， b u t a l s o l e a d t h e u r b a n s h a p e t o e v o l v e , h a v e a e n o r m o u s i m p a c t o n t h e l a n d u s e d f o r o v e r a l l a r r a n g e m e n t i n t h e c i t y a n d l a n d d e v e l o p m e n t . f r o m t h e m a c r o l e v e l ， t h e t r a n s p o r t a t i o n c a n b r i n g a b o u t a n a d v a n c e i n u r b a n e c o n o m y ， l e a d t h e u r b a n s h a p e t o e v o l v e , i n fl u e n c e t h e u r b a n in d u s t ry s o v e r a l l a r r a n g e m e n t a n d p r o m o t e t h e f u n c t i o n o f t h e c i t y s u b u r b p r o c e s s ;f r o m t h e m i d d l e l e v e l ， t r a n s p o r t a t i o n c a n e x e r t a n i n fl u e n c e o n l a n d d e v e l o p m e n t m o d e ， l a n d u s e p a t t e rn a n d d e v e l o p i n g i n t e n s i t y ; f r o m th e m i c r o l e v e l o r t h e e c o n o m i c a s p e c t ， t r a n s p o r t a t i o n c a n in fl u e n c e t h e l a n d v a l u e b y t h e a c c e s s i b i l i t y . t h i s t h e s i s a n a l y s e s t h e i n fl u e n c e t h a t t h e r a i l t r a n s it t o l a n d d e v e lo p m e n t , l a n d u s e a n d l a n d v a l u e f r o m t h e a b o v e t h r e e l e v e l s s y s t e m a t i c a l ly o n t h e b a s i s o f s u m m a r i z i n g d o m e s t i c a n d i n te rn a t io n a l r e s e a r c h r e s u lt s . f i n a ll y i t t a k e s s h a n g h a i a s a n e x a m p l e , a n a ly s i n g t h e s t a t e u t i li z e d i n r a i l t r a n s i t o f s h a n g h a i a n d l a n d d e v e l o p m e n t a n d e x i s t i n g p r o b l e m . i n a d d i t i o n , i t a l s o p r o b e s i n t o t h e la n d d e v e l 叩m e n t m o d e a l o n g t h e l in e o f t h e l i g h t r a i l o f s h a n g h a i , a n d i t h a s p u t f o r w a r d s u g g e s t i o n c o o r d i n a t e d d e v e l o p m e n t o f s h a n g h a i s t r a n s p o r t a t i o n a n d l a n d u s e . k e y wo r d s : r a i l t r a n s i t , l a n d u s e , l a n d d e v e l o p m e n t , l a n d v a l u e 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、 保存、 使用学位论文的规定，同意如下 各项内 容: 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版木; 学校有权保存学 位论文的印 刷木和电子版， 并采用影印、 缩印、 扫描、数字化或其它手段保存 论文;学校有权提供目 录检索以及提供本学位论文全文或者部分的阅览服务; 学校有权按有关规定向国家有关部门或者机构送交论文的复印件和电子版; 在 不以赢利为目的的前提下， 学校可以 适当复制论文的部分或全部内容用于学术 活动。 学 位 论 文 作 者 签 名 : 4 * 丽 汹 年3 月日 经指导教师同意， 本学位论文属于保密， 在年解密后适用本授权书。 指导教师签名:学 位 论 文 作 者 签 名 : .4 0 年月日孙 年3月 日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导f ，进行研究工作 所取得的成果。除文巾已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含 任何他人创作的己公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉 及的研究上作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。奉学 位论文原创性声明的法律责任由本人承担。 签名：a 成丽 西吐年弓月日 第 ， 章绪论 第 1 章绪 论 1 . 1 选题背景 随着城市化的进程，城市经济和社会活动日益繁忙，人们对城市交通可达性的要求大 大提高，城市交通发生了前所未有的迅速增长，交通建设走上了“ 高速路”，特别是轨道 交通建设更是突飞猛进，根据专家预测，未来1 0 年内，全球轨道交通3 / 4 的投资将集中在 中国。目 前中国有 2 0 个城市规划、筹建轨道交通，如北京城市轻轨铁路、上海地铁明珠线 二期、南京地铁一期工程、深圳地铁一期工程、 重庆跨座式单轨系统、大连轻轨试验线、 长春轻轨一期工程、厂 州地铁二号线、武汉轻轨一期工程等。 上海交通建设投入力度也逐年加强， “ 十五”期间，以调整交通结构、大力发展轨道 交通为重点，共计投资 1 0 0 0 亿元左右，初步建成集地铁、轻轨、磁悬浮于一体、形成 “ 十 字一 环”和多向辐射的大都市轨道交通网络骨架。上海中心城区包括轻轨、地铁在内的轨 道交通将在 1 0 年内从3 条增加到 1 2 条，其总长将再增加2 4 6 公里，达到3 1 1 公里。轨道 交通的建设使得上海郊区化进程加快，一城九镇的建设随着交通的建设更是效益凸显。 轨道交通的建设对沿线区域社会、经济产生巨大的辐射带动作用，不仅为市民的出行 提供运输服务，而且引导城市形态演化，对城市用地布局和土地开发产生巨大的影响。轨 道交通成为沿线开发商的最大卖点之一。轨道交通对土地开发利用的影响成为政府有关部 门、专家学者、房产开发商、甚至是普通老百姓普遍关注的一个问题，人们迫切的想知道: ( 1 ) 轨道交通的建设对城市土地开发利用的影响是怎样的? ( 2 ) 对土地价格的影响到底有多大? ( 3 ) 土地开发对交通的反馈作用如何，会引起一些什么问题及怎样解决这些问题? ( 4 ) 怎样以土地开发的收益来补偿轨道交通巨大的投资和运营成本，交通投资建设 与土地开发建设怎样结合才算是最佳的开发模式? 这一系列问题的解决，成为了一个新的课题，需要系统的研究交通对土地开发利用的 影响。 1 . 2 研究目的和意义 1 . 2 . 1 研究目的 ( 1 ) 揭示交通对城市建设和发展、 土地开发利用的影响， 为调整城市用地结构和布局， 合理确定土地利用方式，制定交通规划、土地开发规划和土地供应计划提供参考; 第 ， 章绪论 第 1 章绪 论 1 . 1 选题背景 随着城市化的进程，城市经济和社会活动日益繁忙，人们对城市交通可达性的要求大 大提高，城市交通发生了前所未有的迅速增长，交通建设走上了“ 高速路”，特别是轨道 交通建设更是突飞猛进，根据专家预测，未来1 0 年内，全球轨道交通3 / 4 的投资将集中在 中国。目 前中国有 2 0 个城市规划、筹建轨道交通，如北京城市轻轨铁路、上海地铁明珠线 二期、南京地铁一期工程、深圳地铁一期工程、 重庆跨座式单轨系统、大连轻轨试验线、 长春轻轨一期工程、厂 州地铁二号线、武汉轻轨一期工程等。 上海交通建设投入力度也逐年加强， “ 十五”期间，以调整交通结构、大力发展轨道 交通为重点，共计投资 1 0 0 0 亿元左右，初步建成集地铁、轻轨、磁悬浮于一体、形成 “ 十 字一 环”和多向辐射的大都市轨道交通网络骨架。上海中心城区包括轻轨、地铁在内的轨 道交通将在 1 0 年内从3 条增加到 1 2 条，其总长将再增加2 4 6 公里，达到3 1 1 公里。轨道 交通的建设使得上海郊区化进程加快，一城九镇的建设随着交通的建设更是效益凸显。 轨道交通的建设对沿线区域社会、经济产生巨大的辐射带动作用，不仅为市民的出行 提供运输服务，而且引导城市形态演化，对城市用地布局和土地开发产生巨大的影响。轨 道交通成为沿线开发商的最大卖点之一。轨道交通对土地开发利用的影响成为政府有关部 门、专家学者、房产开发商、甚至是普通老百姓普遍关注的一个问题，人们迫切的想知道: ( 1 ) 轨道交通的建设对城市土地开发利用的影响是怎样的? ( 2 ) 对土地价格的影响到底有多大? ( 3 ) 土地开发对交通的反馈作用如何，会引起一些什么问题及怎样解决这些问题? ( 4 ) 怎样以土地开发的收益来补偿轨道交通巨大的投资和运营成本，交通投资建设 与土地开发建设怎样结合才算是最佳的开发模式? 这一系列问题的解决，成为了一个新的课题，需要系统的研究交通对土地开发利用的 影响。 1 . 2 研究目的和意义 1 . 2 . 1 研究目的 ( 1 ) 揭示交通对城市建设和发展、 土地开发利用的影响， 为调整城市用地结构和布局， 合理确定土地利用方式，制定交通规划、土地开发规划和土地供应计划提供参考; - 一一一 一一 违i a i竺一一一一. _ t 2 )研究交通， 特别是轨道交通对土地价值的影响，为确定科学合理的地价水平提供 依据，以及为开发商进行房地产投资分析提供依据; ( 3 )探讨土地开发中可能出 现的交通问题，引起注意，从而实现交通和土地开发的可 持续发展: ( 4 )借鉴国外城市的发展经验，研究轨道交通和房地产结合的开发模式，为我国 交通 沿线采取适当的土地开发模式提供参考，促进城市交通发展与城市土地利用的协调，优化 土地资源的配置。 1 . 2 . 2 理论意义 ( 1 )揭示城市交通网络在土地利用布局、价格形成中的地位和作用; ( 2 )运用轨道交通对地价的作用机理来正确估测城市地价，使地价具有更高的综合 性、前瞻性、指导性，并能充分反映土地预期收益水平，使城市地价的动态变化符合交通 发展的方向、进度: ( 3 ) 研 究 轨 适 交 通 对 土 地 开 发 利 用 的 作 用 ， 注 意 二 者 协 调 发 展 ， 促 进 交 通 规 划 和 土 地 利用规划的一体化和可持续性发展。 1 . 2 . 3 实际应用价值 ( 功 为政府制定相关交通、土地政策，进行房地产宏观调控提供参考 在进行轨道交通设施投资和出让交通沿线土地时可借鉴国外一些成功的土地开发模 式，制定出适合本区域的开发模式;政府可以充分利用地价经济杠杆调节土地用途，提高 土地配置的经济效益，优化城市土地利用结构。 t 2 )为轨道交通项目 投资的可行性研究和评价交通设施的投资政策的有效性提供依 据 将轨道交通建设与沿线区域的土地开发结合起来，以土地开发的收益补偿交通建设的 巨额投资和运营成本，最大限度地发挥轨道交通的效益，使轨道交通和房地产协调健康发 展。 ( 3 )指导城市房地产开发项目 的区位选择及价格定位 使房地产开发企业利用轨道交通对土地的升值作用，实现企业利润最大化，更好的促 进企业的发展。 ( 4 )促进轨道交通沿线土地开发的健康发展 在我国，随着土地市场的开放和房地产业的发展， 城市土地开发利用与城市交通正面 临发展的选择。这样，研究轨道交通对土地开发利用的影响具有重要的现实意义。 第 i 章绪论 1 . 3 研究内容与技术思路 1 . 3 . 1 研究内容 交通与 土地开发利用的相关理论 宏观 交通对城市发展的影响 交通对 上 地开发利用的影响 中观 交通对土地开发利用的影响 微观 轨道交通对土地价值的影响 投融资模式 轨道交迈导向的土地开发模式联合开发模式 土地开发利用运作方式 轨道交通对上海城市郊区化的影响 实证研究 ( 以上海为例)轨道交通对上海土地开发利用的影响 上海轨道交通和土地开发利用的问题、 发展建议 及展望 1 . 3 . 2 技术思路 本课题拟实施的技术路线如下: 总结归纳国内外对交通和土地开发利用关系的研究; 从宏观层次分析交通对土地开发利用的影响: 即对城市发展的影响， 包括交通对城市经 济、形态和郊区化的影响; 从中观层次分析交通对土地开发利用的影响:包括交通对土地利用类型的影响和不同 交通方式对土地开发利用的影响; 第 1 章绪论 从微观层次分析交通对土地开发利用的影响:主要分析轨道交通对上地价值的影响; 比 较分析轨道交通沿线士地开发模式:从投融资模式、联合开发模式和土地开发利用 运作方式三方面阐述: 进行实证研究:分析上海轨道交通和土地开发利用的状况及存在的问题， 海轨道交通沿线土地开发的模式，提出上海市交通与土地利用协调发展的建议 探讨适合上 1 . 4小结 目 前国内 对交通和上地利用关系的研究主要是作为城市规划和交通规划领域研究的一 个方向，对交通与土地利用互动关系定性研究来看，宏观层面关系的研究成果颇多而微观 层面的成果尚少。 就两者相互影响关系多侧重于研究“ 土地利用对交通的影响” ， 而对作为 经济学领域的研究内容的 “ 交通对土地开发利用的影响”的探讨则相对薄弱，对其系统化 的分析研究更是比较缺乏。鉴于此，本文在总结国内外研究成果的基础上 ， 分析研究交通， 特别是轨道交通对土地开发利用的影响。与国内外人员的研究相比，本文研究内容的不同 之处和特色在于: ( 1 )系统分析方法:从宏观、中观、微观三个层次系统地分析交通对土地开发利用的 影响; c 2 ) 定性与定量相结合:主要以上海为例， 从城市的发展、 土地开发利用模式、士地 价值的变化等方面分析交通对土地开发利用的影响及程度; ( 3 )实证分析方法;分析上海轨道交通和士地开发利用的状况及存在的问题， 探讨适 合_ l 海轨道交通沿线土地开发的模式， 提出上海市交通与土地利用协调发展的建议。 第 1 章绪论 从微观层次分析交通对土地开发利用的影响:主要分析轨道交通对上地价值的影响; 比 较分析轨道交通沿线士地开发模式:从投融资模式、联合开发模式和土地开发利用 运作方式三方面阐述: 进行实证研究:分析上海轨道交通和土地开发利用的状况及存在的问题， 海轨道交通沿线土地开发的模式，提出上海市交通与土地利用协调发展的建议 探讨适合上 1 . 4小结 目 前国内 对交通和上地利用关系的研究主要是作为城市规划和交通规划领域研究的一 个方向，对交通与土地利用互动关系定性研究来看，宏观层面关系的研究成果颇多而微观 层面的成果尚少。 就两者相互影响关系多侧重于研究“ 土地利用对交通的影响” ， 而对作为 经济学领域的研究内容的 “ 交通对土地开发利用的影响”的探讨则相对薄弱，对其系统化 的分析研究更是比较缺乏。鉴于此，本文在总结国内外研究成果的基础上 ， 分析研究交通， 特别是轨道交通对土地开发利用的影响。与国内外人员的研究相比，本文研究内容的不同 之处和特色在于: ( 1 )系统分析方法:从宏观、中观、微观三个层次系统地分析交通对土地开发利用的 影响; c 2 ) 定性与定量相结合:主要以上海为例， 从城市的发展、 土地开发利用模式、士地 价值的变化等方面分析交通对土地开发利用的影响及程度; ( 3 )实证分析方法;分析上海轨道交通和士地开发利用的状况及存在的问题， 探讨适 合_ l 海轨道交通沿线土地开发的模式， 提出上海市交通与土地利用协调发展的建议。 第2 章交通与土 地利用的相关理论 第2 章交通与土地利用的相关理论 2 . 1 有关概念 2 . 1 . 1 土地利用和土地开发 土地利用是一个综合的概念，土地用途、开发强度、居住人数、人口密度、住宅与工 作岗位数、汽车拥有量、货物流通量都包括在内。城市土地利用反映的是人及其群体在城 市土地上所从事的活动， 可以说是上地利用方式、土地利用程度和利用效果的总和。 城市活 动的类别、强度及其在空间地域上的相互关系，形成了城市的空间结构和形态，是各类城 市土地使用选择的空间结合，它受城市土地使用政策及政府对土地使用的控制的影响。本 文所研究的土地利用着重于交通运输设施 ( 特别是城市轨道交通)附近的士地使用类型、 强度和价值。 城市土地开发是城市建设活动中的一部分，使城市建设活动得以继续开展的基础。通 过城市土地开发，城市土地使用的价值、内容、性质或强度发生变化。这种变化，只要城 市土地开发一开始，便同时产生。 城市土地开发的类型可以根据不同的分类方法进行分类。 ( 1 )从土地开发的过程可分为外延性和内涵性开发 外延性开发是指城市土地向外扩大，通过土地征用过程，农业用地转变为城市用地， 土地的所有权发生转移，实际上城市快速干到周边的土地通常是这种情况。该类土地开发 的规模一般较大，土地利用强度相对城市其他地区较低，一般都经过全面、良好的规划， 用地功能划分明确，土地使用的均质程度较高。 内涵性开发的原有上地均属国家所有。只是表现为使用性质、利用强度或使用者的转 换。由于原有的土地使用己在土地上投入了一定的资本，因此要进行新的建设，必须首先 多次进行补偿，这便是动迁过程。这类土地开发的规模一般都不是很大，但用地强度的变 化较为明显，并提高了一定范围内土地的综合利用程度。 ( 2 )从开发的先后顺序可分为新开发和再开发 新开发是将土地从其它用途 ( 如农业用途)转化为城市用途的开发过程。再开发是城 市空间的物质替代过程，一般伴随着功能的变更或开发强度的变化过程。 新开发和再开发的时空分布的一般规律是:从城市的生长期到成熟期，新开发活动递 减，再开发活动递减;从城市的中心区到城市边缘区，新开发活动递增，再开发活动递减。 ( 3 )按开发主体可分为公共开发和非公共开发 城市空间可分为两大类:包括绿地、道路和其他公共设施用地在内的公共空间，通常 是公共部门开发的领域;非公共空间则指各类产业活动和居住活动的用地，一般是非公共 第2 章交通与土 地利用的相关理论 第2 章交通与土地利用的相关理论 2 . 1 有关概念 2 . 1 . 1 土地利用和土地开发 土地利用是一个综合的概念，土地用途、开发强度、居住人数、人口密度、住宅与工 作岗位数、汽车拥有量、货物流通量都包括在内。城市土地利用反映的是人及其群体在城 市土地上所从事的活动， 可以说是上地利用方式、土地利用程度和利用效果的总和。 城市活 动的类别、强度及其在空间地域上的相互关系，形成了城市的空间结构和形态，是各类城 市土地使用选择的空间结合，它受城市土地使用政策及政府对土地使用的控制的影响。本 文所研究的土地利用着重于交通运输设施 ( 特别是城市轨道交通)附近的士地使用类型、 强度和价值。 城市土地开发是城市建设活动中的一部分，使城市建设活动得以继续开展的基础。通 过城市土地开发，城市土地使用的价值、内容、性质或强度发生变化。这种变化，只要城 市土地开发一开始，便同时产生。 城市土地开发的类型可以根据不同的分类方法进行分类。 ( 1 )从土地开发的过程可分为外延性和内涵性开发 外延性开发是指城市土地向外扩大，通过土地征用过程，农业用地转变为城市用地， 土地的所有权发生转移，实际上城市快速干到周边的土地通常是这种情况。该类土地开发 的规模一般较大，土地利用强度相对城市其他地区较低，一般都经过全面、良好的规划， 用地功能划分明确，土地使用的均质程度较高。 内涵性开发的原有上地均属国家所有。只是表现为使用性质、利用强度或使用者的转 换。由于原有的土地使用己在土地上投入了一定的资本，因此要进行新的建设，必须首先 多次进行补偿，这便是动迁过程。这类土地开发的规模一般都不是很大，但用地强度的变 化较为明显，并提高了一定范围内土地的综合利用程度。 ( 2 )从开发的先后顺序可分为新开发和再开发 新开发是将土地从其它用途 ( 如农业用途)转化为城市用途的开发过程。再开发是城 市空间的物质替代过程，一般伴随着功能的变更或开发强度的变化过程。 新开发和再开发的时空分布的一般规律是:从城市的生长期到成熟期，新开发活动递 减，再开发活动递减;从城市的中心区到城市边缘区，新开发活动递增，再开发活动递减。 ( 3 )按开发主体可分为公共开发和非公共开发 城市空间可分为两大类:包括绿地、道路和其他公共设施用地在内的公共空间，通常 是公共部门开发的领域;非公共空间则指各类产业活动和居住活动的用地，一般是非公共 第2 章 交通与土地利用的相关理论 部门的开发范畴。公共空间构成了城市空间的发展框架，为各种非公共开发活动既提供了 可能性又 规定了 约束性。 所以，公共开发又被称为第一次开发活动 ( p r i m i n g a c t i o n s )， 非公共开发则被称为第二次开发活动 ( s e c o n d a r y a c t i o n s )。 ( 4 )按开发密度的高低可分为低密度分散模式和高密度集中模式: 低密度分散模式是指城市土地利用用途单一，开发密度低，城市布局分散的一种城市 土地利用模式。以低密度分散土地利用为特征的城市往往有多个中心，住宅、工作地点、 购物地点、学校等各自分离，整个城市向郊区蔓延，用地分散，甚至形成跳跃式开发。美 国洛杉矶就是典型的土地低密度分散利用城市。这种土地利用模式容易造成上地资源的浪 费。 高密度集中模式是指土地利用综合化、多元化，土地利用密度高，城市布局集中的土 地利用模式。以高密度集中土地利用为特征的城市，城市一般都拥有一个集中并且活力十 足的市中心，上地利用综合化、多元化明显，除少数商业中心区、工业区、高级住宅区外， 城市 土地都呈现为多用途层叠特征。这种上地利用模式有利于节约土地，缩短工作居住距 离，节约能源，防止城市无限蔓延。 2 . 1 . 2 轨道交通 交通的定义是.“ 人与物的运送与流通”，包括各种现代的与传统的交通运输方式。 轨道交通 ( r a i l t r a n s i t ) 属于城市公共交通方式的一种，又称快速轨道交通，简称 城市快轨、 捷运系统。狭义包括地 ( 下) 铁 ( m e t r o , s u b w a y , m a s s r a p i d t r a n s i t )、 轻 轨 ( l i g h t r a i l t r a n s i t )、市郊铁路( 通勤铁路)( r e g i o n a l r a i l o r c o m m u t e r a i l w a y ) 和有轨电 车 ( t r a m o r t r a m w a y ) 等。广义而言还包括城市间的高速铁路，如日 本的新干线 和我国广州深圳之间的准高速列车。目前国内所指的轨道交通是指狭义的地铁、轻轨和市 郊铁路。 上海的轨道交通又分为r 线、m 线和l 线。r 线是指联系中心区与郊区各新城以及新镇 的 轨道 交通线。 r 线线路 较一vc ， 它们将组 成上 海轨 道交 通网 络 骨架， 为 郊区与中 心区 之间 提 供快速运输， 同时与重要的对外交通枢纽相衔接。 m 线和l 线都属于市区级线路， 它们行驶 在外环线内的中心城区，线路长度比r 线要短， 其中m 线指 “ 市区地铁”，l 线指 “ 市区轻 轨”。 m 线和l 线分别为中心城提供大、中运量的客运服务，是发车频率高、运输能力大、 运行速度快的快速公共交通系统。 轨道交通对土地开发利用的影响包括直接和间接两个方面。直接影响是指交通设施用 地，即各种道路、停车场、站点等占地。间接影响则指对土地利用模式、类型、强度、价 值等的影响，本文主要阐述轨道交通对土地开发的间接影响。 2 . 1 . 3 交通和土地利用的相互关系 城市交通与城市用地是相互作用相互影响的，呈现循环的作用与反馈关系。具体而言， 第z 章交通与土地利用的相关理论 首先，城市土地利用是城市交通需求的根源，决定了城市交通源、交通量及交通方式，从 宏观上规定了 城市交通的结构与基础，不同的城市土地利用状况要求不f j 的城市交通模式 与之相适应;其次，城市交通系统所具有的实际运行水平会对城市空间结构及城市土地利 用状况， 特别是城市交通可达性对城市经济、商业和文化活动用地的空间分布具有决定作 用。 交通规划和土地开发的内涵不同， 在进行交通规划和进行土地开发的过程中， 各自 需要 考虑的侧重点也不同，如下表: 表2 -1交通规划和土地开发比较 比较方面交通规划土地开发 发展战略 侧重于从宏观的角度分析交通的发展条 件，确定交通的发展方向 多从微观的角度考虑企业的发展 时间 侧重考虑长远的效果， 并兼顾近期的发展 建设 房地产开发更注重近期的效果 空间 注重整体的空间结构组织和各类用地功 能的配置 多从局部考虑项目的区位选择 效益 注重研究经济效益、社会效益的相互统 一， 侧重研究降低社会边际成本， 提高整 体综合效益 由于受到市场机制的作用和局部利益的 驱动， 开发者往往从自 身利益出 发， 更关 心开发项目、开发土地或企业的经济效 益，而忽视全局利益和地区综合效益 行为方式 交通规划维护公众利益， 促进城市的全面 发展， 是一种总体行为. 也可以说是一种 国家行为，政府行为 土要由 企业来承担，是一种个体行为， 其 目 的是为了获得最大利润回报 2 . 2 交通对土地开发利用的相关理论 2 . 2 . 1 区位理论 对 “ 交通对土地利用的研究”最早的研究还是源于区位理论。经济学家们以微观经济 学为工具来阐明不同类型用地的特定区位指向。区位理论是关于人类活动的空间分布及其 空间中的相互关系的学说，是伴随着资本主义农业、工业、商业、交通运输业和城市的发 展而 产生和发展的。 传统区位理论的研究始于1 9 世纪，最初研究者为v o n t h u n e n ( 1 8 2 6 ) , 他研究了农业社团土地结构; 理论性区位模型方面最重要的研究是w e b e r ( 1 9 2 9 ) 的工业区 位理论:威廉 阿朗索 ( w i l l i a m a l o n s o , 1 9 6 4 ) 在 区位与土地利用中，建立了城市土 地价值的模型，假定不同地块的土地价值将随着它到城市中心的交通费用的增加而下降。 下面具体介绍: 第z 章交通与土地利用的相关理论 首先，城市土地利用是城市交通需求的根源，决定了城市交通源、交通量及交通方式，从 宏观上规定了 城市交通的结构与基础，不同的城市土地利用状况要求不f j 的城市交通模式 与之相适应;其次，城市交通系统所具有的实际运行水平会对城市空间结构及城市土地利 用状况， 特别是城市交通可达性对城市经济、商业和文化活动用地的空间分布具有决定作 用。 交通规划和土地开发的内涵不同， 在进行交通规划和进行土地开发的过程中， 各自 需要 考虑的侧重点也不同，如下表: 表2 -1交通规划和土地开发比较 比较方面交通规划土地开发 发展战略 侧重于从宏观的角度分析交通的发展条 件，确定交通的发展方向 多从微观的角度考虑企业的发展 时间 侧重考虑长远的效果， 并兼顾近期的发展 建设 房地产开发更注重近期的效果 空间 注重整体的空间结构组织和各类用地功 能的配置 多从局部考虑项目的区位选择 效益 注重研究经济效益、社会效益的相互统 一， 侧重研究降低社会边际成本， 提高整 体综合效益 由于受到市场机制的作用和局部利益的 驱动， 开发者往往从自 身利益出 发， 更关 心开发项目、开发土地或企业的经济效 益，而忽视全局利益和地区综合效益 行为方式 交通规划维护公众利益， 促进城市的全面 发展， 是一种总体行为. 也可以说是一种 国家行为，政府行为 土要由 企业来承担，是一种个体行为， 其 目 的是为了获得最大利润回报 2 . 2 交通对土地开发利用的相关理论 2 . 2 . 1 区位理论 对 “ 交通对土地利用的研究”最早的研究还是源于区位理论。经济学家们以微观经济 学为工具来阐明不同类型用地的特定区位指向。区位理论是关于人类活动的空间分布及其 空间中的相互关系的学说，是伴随着资本主义农业、工业、商业、交通运输业和城市的发 展而 产生和发展的。 传统区位理论的研究始于1 9 世纪，最初研究者为v o n t h u n e n ( 1 8 2 6 ) , 他研究了农业社团土地结构; 理论性区位模型方面最重要的研究是w e b e r ( 1 9 2 9 ) 的工业区 位理论:威廉 阿朗索 ( w i l l i a m a l o n s o , 1 9 6 4 ) 在 区位与土地利用中，建立了城市土 地价值的模型，假定不同地块的土地价值将随着它到城市中心的交通费用的增加而下降。 下面具体介绍: 第z 章交通与十地利用的相关理论 ( 1 )杜能的农业区位理论 杜能的农业区位理论中关于地租与交通关系的论述如下: 杜能的农业区位理论的前提是: 在孤立国中只有一个城市，_且 位于中心，周围地带组成孤立地区，该地区位于 中纬度，是天然均质的大平原，其外部有荒原与世隔绝; 孤立国中无河川，马车是唯一的运输手段; 城市是该孤立国唯一的市场和工业品供产地; 市场上产品价格、农业劳动者工资、资本的利息固定不变; 运输费是运量和运距的线性函数， 运费由农业生产者负担; 农业生产动力是夺取最大经济收益 ( 包括地租和利润) ，并根据市场供求关系调 整经营品类。 基于上述前提条件，杜能分析了影响单位面积的最大利润 ( p )的因素，由农业生产成 本 ( e ) 、农产品的市场价格 ( v ) 和将农产品运到市场的运费 c t )决定。 p = v - ( e + t ) 杜能还分析出利润加运费是一常数，最后总结出最大利润的获得取决于合理确定生产 布局而使运费最省。 从上述理论阐述中可看到在杜能的农业区位理论中地租 ( 体现在利润内)与交通 ( 体 现为运费)有着直接的联系。 ( z )韦伯的工业区位论 韦伯工业区位论的核心内容是:判断一个地方是否具备工业区位，要看那里的生产成 本是否最低，特别是在实现产品最终销售时，能否将运费降到最低。 韦伯工业区位论中的主要变量是距离， 通过对运费、劳动力及聚集因素的分析与计算， 找出在原材料和消费中心 、 一定的情况下，工业企业的理想区位。 韦伯在推导他的区位理论时， 排除了社会文化方面的区位因素，认为只要考虑到原材 料、劳动力和运费就足够了。至于原材料费用及其他区位差异，可纳入到运费之中，价格 贵一些的原材料可以理解为运输距离远些。 这样，工业的区位选择仅涉及两个因素:运输 费用与劳动成本。 运费对工业区位选择的影响 运输费用差异的产生，除了运输距离外，还包括原材料的性质，而后者往往对工业区 位的选择具有决定性意义。根据原材料在生产中的 特性，韦伯设计了原材料系数公式: 原 材 料 系 数 二 携19 # 馨爵 此公式用于分析工业所需稀有性原材料的重量与产品总重量的比率，即运进工厂的原 材料核燃料与运出工厂产品总重量之比。至于常见性材料，因可就地取材则不计运费， 但 第2 章交通与土地利用的相关理论 需计算其产品中留有重量的运费。 劳动成本对工业区位选择的影响 韦伯为分析劳动成本对工业区位的影响，提出了劳动成本指数、地域质量和劳动系数 的概念。 劳动成本指数 劳动系数“地域质量 其中，劳动成本指数是指制造一单位产品所支付的平均劳动工资， 地域质量是指每生 产一单位产品所需运输的质量。 根据上式分析， 凡劳动成本指数大，即劳动成本高、 而地域重量小，即 运输成本低的， 就是劳动系数大的工业，其厂址的选择，应离开运输成本最低地点，偏向劳动成本较低地 点，使劳动成本减少的数量超过运输成本增大的数量，最终使产品成本下降。 ( 3 )阿朗索关于地租与交通关系的论述 作为研究新古典主义地租理论和城市土地区位理论的杰出代表，阿朗索的竞标地租与 城市土地区位理论亦体现出地租与交通不可分离的关系。 阿朗索首先对个别家庭的情况进行分析，当家庭收入固定时，其用于购买商品、土地 和支付交通费用的总支出不应超过总收入，只有这样才能达到均衡，即: 家庭收入= 购置商品费用+ 土地投资费用+ 交通费用 从上式中，我们可看出:在 “ 家庭收入”和 “ 购置商品费用”一定的情况下，城市土 地地租、地价与交通成本密不可分。 2 . 2 . 2 通达性理论 区位因素中最重要的考核指标之一就是交通通达性 ( a c c e s s i b i l i t y ) ，即交通的便捷 程度，是联系交通和土地开发利用的纽带。 座 二 一(i n二 - 一 耳 t it fi +11t 图2 -1交通、通达性和土地开发利用的关系 通达性 ( a c c e s s i b i l i t y ) 度量人们从一个交通小区到其他小区或其他交通小区到某一 小区的难易程度，有两个指标:可达性和易达性。到底什么样的交通条件才能算通达，要 从哪些方面着眼?一 些国际房地产发展学专家为房地产交通通达性提出了五个方面的指 标: 一是每天的交通费用在日常消费中所占的比例，包括车票、汽油、过路费等: 二是时间成本， 包括车程或步行时间、 堵塞所延误的时间等， 如果居所与工作地 今令 点之间的路程耽误过多时间，甚至会减少睡眠的时间; 第2 章 交通与土地利用的 相关理论 三是出入频率; 四是烦恼度，即因等待、堵塞等因素对人情绪上产生的影响， 也是生活成本的一 今. 部分: .五是可见性， 也就是建筑是否能在交通路线上比较容易被找到， 是否有明显的标 志。 这项标准对于非住宅类房地产非常重要。 由 此可见，区位的通达性越高，所花费的费用和时间成木越小，其上上地利用竞争 性增强，因此土地利用方式趋向集约化，导致高集聚效益和高额租金，从而产生区位经济 效益，提高土地收益，提升地价。 对通达性提高后究竟谁受益的问题，施盖尔弗和斯科勒的观点与众不同:大部分由城 市交通的改善带来的益处并不为出行者所享用，相反，诸如房地产开发商、零售商、雇主 等第三者所拥有的土地或经营的服务由于交通系统的改善而变得更具吸引力，他们才是最 大的受益者。所以，他们认为在出行者就是使用者的情况下，交通系统依赖使用者提供资 金是不合理的。为此，他们极力推荐高峰期公路额外收费与通过汽油税补助公共交通的做 法，认为这样可以减少驾车者承担的补贴，平衡公路给城市带来的冲击力。 2 . 3 土地利用模式 土地区位的优劣决定土地区位的级差使用价值，土地区位的级差使用价值决定土地的 级差地租，所以，区位的选择就取决于获得区位效益与支付区位级差地租的能力，这种级 差地租反映在不同区位上形成了不同的土地利用模式，传统的土地利用模式主要有以下儿 不 中 : ( 1 )同 心圆理论 布尔吉斯 ( b u r g e s s )同心圆理论是对 2 0世纪初芝加哥地区发展模式的总结。这种以 低速交通为支撑的发展模式非常类似于杜能的农业区位论对空间分布的描述。但这种模式 不能解释工业区簇团状发展，也没有反映出地域历史特征的继承性。布尔墓斯的同心圆理 论的弱点同杜能理论一样，忽略了交通道路、自 然障碍物 ( 河湖等) 、土地利用的社会文化 和区位偏好等方面的影响，因此跟实际的城市空间结构有很大的偏差。 基于此，巴 布科克 ( b a b c o c k , 1 9 3 2 )考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式 ( 图 2 -2 ) 。这种类型的城市的运动是沿着许多放射形千道集中，因此沿这些主干道的地点都具 备通往市中心的高度便利。这一理论更接近单中心中小规模城市的真实情况。 第2 章交通与十地利用的相关理论 。一 一一_ 一 三是出入频率； 四是烦恼度，即因等待、堵塞等因素对人情绪上产生的影响，也是生活成本的一 部分； 五是可见性，也就是建筑是否能在交通路线上比较容易被找到，是否有明显的标 志。这项标准对于非住宅类房地产非常重要。 由此可见，区位的通达性越高，所花费的费用和时间成本越小，其上土地利用竞争 性增强，因此土地利用方式趋向集约化，导致高集聚效益和高额租金，从面产生区位经济 效益，提高土地收益，提升地价。 对通达性提高后究竟谁受益的问题，施盖尔弗和斯科勒的观点与众不同：大部分由城 市交通的改善带来的益处并不为出行者所享用，相反，诸盍房地产开发商、零售商、雇主 等第三者所拥有的土地或经营的服务由于交通系统的改善而变得更具吸引力，他们才。是最 大的受益者。所以，他们认为在出行者就是使用者的情况下，交通系统依赖使用者提供资 金是不合理的。为此，他们极力推荐高峰期公路额外收费与通过汽油税补助公共交通的做 法，认为这样可以减少驾车者承担的补贴，平衡公路给城市带来的冲击力。 2 3 土地利用模式 土地区位的优劣决定土地区位的级差使用价值，土地区位的级差使用价值决定土地的 级差地租，所以，区位的选择就取决于获得区位效益与支付区位级差地租的能力，这种级 差地租反映在不同区位上形成了不问的土地利用模式，传统的土地利用模式主要有以下几 种： ( 1 ) 同心圆理论 布尔吉斯( b u r g e s s ) 同心圆理论是对2 0 世纪初芝加哥地区发展模式的总结。这种以 低速交通为支撑的发展模式非常类似于杜能的农业区位论对空间分布的描述。但这种模式 不能解释工业区簇团状发展，也没有反映出地域历史特征的继承性。布尔基斯的同心圆理 论的弱点同杜能理论一样，忽略了交通道路、自然障碍物( 河湖等) 、土地利用的社会文化 和区位偏好等方面的影响，因此跟实际的城市空间结构有很大的偏差。基于此，巴布科克 ( b