（技术经济及管理专业论文）河北省商业银行个人住房信贷风险的综合评价.pdf

华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文摘要 摘要 随着个人住房贷款业务的迅速发展，个人住房信贷风险也随之增加，如何控制 和管理风险成为关系商业银行个人贷款业务能否健康发展甚至是影响商业银行未 来经营效益和竞争能力的问题。 本文以河北省商业银行个人住房贷款自开办业务以来发放的个人住房贷款为 研究对象，以个人住房贷款信用风险为研究内容，通过对个人住房贷款的借款人特 征和贷款本身的特征分析，对可能造成商业银行借款人信用风险的影响因素进行识 别，并运用因子分析方法对河北省农业银行个人住房贷款数据进行分析，建立综合 评价函数，得到个人住房信贷风险影响因素的量值和影响方向，确立了个人信用评 分模型。论文可为河北省商业银行个人住房信贷风险评估及管理提供了决策依据。 关键词：信贷风险，个人信用评分，因子分析 a b s t r a c t w 油t l l e 如m 斟d e v e l o p m e mo fn l ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i t ，t l l ep e r s o n a lh o u s i n g c r e d i tr i s k 伊o w sr a p i d l y h o wt o 、砸lc o n 仃0 l 锄d 血em a l l a g e m e i l ti i s kb e c o m 髂也ep r o b l 锄o f m ep e f s o n a l l o a ns e i c ew h 砒e r h e a l t l l yd e 、，e l o p m e ma n dt h eo p e 豫t i o na i l dt l l ec o m p e t i t i v ea b i l i t y i 1 1m e 向t u r eo fm ec o m m e r c i a lb 锄k n i sa r t i c l eh 弱t l l ep e r s o n a lh o u s m gc r e d i tl o 强s i i l c et h eh e b e ic 伽m e r c i a lb a i l ks c t su p p e r s o nh o u s i n gc r e d i tl o 趾s e 州c e 嬲廿l eo b j e c to fs t i l 电t a l 【et l l ep e r s o n a lh 0 1 l s i n g 凹e d i t r i s k sa s 也e 他s e 绷、hc o n t e n t ，i ti s 廿l 】舢g ht 0 锄a 1 ) ，z 髓t l l eh o u s i l l g d i tb o 盯0 w c r sc ：i l a 嗽t 甜s t i c 锄d l o 锄s c h a r a c t e r i s t i c ，t 0 郇1 1 ) r a i s a lt h ep o s s i b l yi n f l u a l c i i l gf a c t o ro fb o r r o w c r 硎i td s k si i l m e c o m m e r c i a lb a i l k ，a i l dc a r r i 嚣0 nt 1 1 e 龃a l y s i so fl l s i n gm ef a c t o r i a l 跹a l y s i sm e m o dt om eh e b e i p r 0 n c ea 鲥c u l t u m lb 砒1 l 【i i l d i v i d u a lm o r t g a g ed a 饥e s t a b l i s h 销也eq l l a l i t ys y n t h e t i ce v a l u a t i o n 缸l 甜o n ，o b t a i l l st l l ev a h l eo ft l l ei i l n u 锄c i n gf a c t o r 卸dm ei l l f l u e n c e 曲优t i 伽，a n dh 懿e s t a - b l i s h e d 砌i v i d u a lc r e d i tg r a d i n gm o d d 。7 n l i sp a p l e rh a sp r o v i d e dt h em e o r yb a s i sf o ro l l rc o u n 缸yc o m m e r c i a l b a j l ki n d i v i d u a lh o u s i n gc r 础tr i s k 聊i s a l ，a 1 1 dh a sc 硎e do nt l l ep r a c t i c ee x p l o r a t i 伽 w a n gl i p i i n g ( t b c h n o l o g ye c o n o m i c sa n dm a n a g e m e n t ) d i r e c t e db yp r o f w a n gt i n g k e yw o r d s ：c r e d i tr i s k ，c r e d i ts c o r i n g ，f a c t o ra n a l y s i s 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文摘要 摘要 随着个人住房贷款业务的迅速发展，个人住房信贷风险也随之增加，如何控制 和管理风险成为关系商业银行个人贷款业务能否健康发展甚至是影响商业银行未 来经营效益和竞争能力的问题。 本文以河北省商业银行个人住房贷款自开办业务以来发放的个人住房贷款为 研究对象，以个人住房贷款信用风险为研究内容，通过对个人住房贷款的借款人特 征和贷款本身的特征分析，对可能造成商业银行借款人信用风险的影响因素进行识 别，并运用因子分析方法对河北省农业银行个人住房贷款数据进行分析，建立综合 评价函数，得到个人住房信贷风险影响因素的量值和影响方向，确立了个人信用评 分模型。论文可为河北省商业银行个人住房信贷风险评估及管理提供了决策依据。 关键词：信贷风险，个人信用评分，因子分析 a b s t r a c t w 油t l l e 如m 斟d e v e l o p m e mo fn l ep e r s o n a lh o u s i n gc r e d i t ，t l l ep e r s o n a lh o u s i n g c r e d i tr i s k 伊o w sr a p i d l y h o wt o 、砸lc o n 仃0 l 锄d 血em a l l a g e m e i l ti i s kb e c o m 髂也ep r o b l 锄o f m ep e f s o n a l l o a ns e i c ew h 砒e r h e a l t l l yd e 、，e l o p m e ma n dt h eo p e 豫t i o na i l dt l l ec o m p e t i t i v ea b i l i t y i 1 1m e 向t u r eo fm ec o m m e r c i a lb 锄k n i sa r t i c l eh 弱t l l ep e r s o n a lh o u s m gc r e d i tl o 强s i i l c et h eh e b e ic 伽m e r c i a lb a i l ks c t su p p e r s o nh o u s i n gc r e d i tl o 趾s e 州c e 嬲廿l eo b j e c to fs t i l 电t a l 【et l l ep e r s o n a lh 0 1 l s i n g 凹e d i t r i s k sa s 也e 他s e 绷、hc o n t e n t ，i ti s 廿l 】舢g ht 0 锄a 1 ) ，z 髓t l l eh o u s i l l g d i tb o 盯0 w c r sc ：i l a 嗽t 甜s t i c 锄d l o 锄s c h a r a c t e r i s t i c ，t 0 郇1 1 ) r a i s a lt h ep o s s i b l yi n f l u a l c i i l gf a c t o ro fb o r r o w c r 硎i td s k si i l m e c o m m e r c i a lb a i l k ，a i l dc a r r i 嚣0 nt 1 1 e 龃a l y s i so fl l s i n gm ef a c t o r i a l 跹a l y s i sm e m o dt om eh e b e i p r 0 n c ea 鲥c u l t u m lb 砒1 l 【i i l d i v i d u a lm o r t g a g ed a 饥e s t a b l i s h 销也eq l l a l i t ys y n t h e t i ce v a l u a t i o n 缸l 甜o n ，o b t a i l l st l l ev a h l eo ft l l ei i l n u 锄c i n gf a c t o r 卸dm ei l l f l u e n c e 曲优t i 伽，a n dh 懿e s t a - b l i s h e d 砌i v i d u a lc r e d i tg r a d i n gm o d d 。7 n l i sp a p l e rh a sp r o v i d e dt h em e o r yb a s i sf o ro l l rc o u n 缸yc o m m e r c i a l b a j l ki n d i v i d u a lh o u s i n gc r 础tr i s k 聊i s a l ，a 1 1 dh a sc 硎e do nt l l ep r a c t i c ee x p l o r a t i 伽 w a n gl i p i i n g ( t b c h n o l o g ye c o n o m i c sa n dm a n a g e m e n t ) d i r e c t e db yp r o f w a n gt i n g k e yw o r d s ：c r e d i tr i s k ，c r e d i ts c o r i n g ，f a c t o ra n a l y s i s 声明尸明 本人郑重声明：此处所提交的硕士学位论文河北省商业银行个人住房 贷款的信用风险综合评价，是本人在华北电力大学攻读硕士学位期间，在导 师指导下进行的研究工作和取得的研究成果。据本人所知，除了文中特别加以标 注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得华北电力大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工 作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：翅- 舡日 关于学位论文使用授权的说明 本人完全了解华北电力大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保管、并向有关部门送交学位论文的原件与复印件；学校可以采用影印、缩 印或其它复制手段复制并保存学位论文；学校可允许学位论文被查阅或借阅； 学校可以学术交流为目的，复制赠送和交换学位论文：同意学校可以用不同方 式在不同媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 ( 涉密的学位论文在解密后遵守此规定) 作者签名：兰翌篮劲导师签名： 日期：堕：! v 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 1 1 选题背景 第一章引言 随着住房制度改革的深化和住房需求的增长，1 9 9 8 年以来，我国的个人住房贷 款业务在国内迅速发展，1 9 9 8 年2 0 0 6 年的平均年增长率达到8 4 ，大大超过同期 金融机构全部人民币贷款的增长率。截至2 0 0 7 年一季度末，我国个人住房抵押贷 款余额己经达到2 6 7 4 3 7 亿元，成为商业银行的主要贷款业务之一。个人住房贷款 不仅满足了人们房产消费的需要，也为各商业银行调整信贷结构、增加经营利润和 降低整体风险提供了有效的途径，但是随着它在商业银行贷款余额中比重的日益提 高，再加上它与借款人收入和房地产市场价格存在密切相关性，其风险对银行整体 经营的威胁也越来越大。 目前，一些地方的个人住房贷款违约风险己日渐突现：“假按揭”事件时有发生， 而且随着国家出台了一些相应的控制房地产价格措施，拒不还贷或者放弃购房和贷 款合同等违约行为也随之出现，商业银行个人住房贷款存在潜在风险。在2 0 0 5 年 的政府工作报告中，“重点抑制生产资料价格和房地产价格的过快增长 ，被列 入了政府的总体工作部署中。房价的问题甚至由经济问题上升为政治问题，国务院 在2 0 0 5 年3 月底下发的关于切实稳定住房价格的通知指出“对住房价格过快 上涨、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发 展的地区，要追究相关负责人的责任刀。种种迹象表明房地产行业存在的个人信用 和整个市场问题己经成为国民经济健康发展的隐忧，影响着银行信贷资产的安全乃 至国家金融秩序的稳定，在某种程度上影响着宏观调控政策的实际效果。就河北省 商业银行而言，此类风险同样会影响整个社会的金融秩序和经济的繁荣稳定，以河 北省农业银行为例，仅2 0 0 6 年所产生的信贷逾期贷款就已经高达2 0 2 1 6 万元。 因此，有效分析并控制个人住房贷款信贷风险，防患于未然，有效地解决银行 面临的个人住房抵押贷款风险，尤其是信用风险，建立有效的个人信用风险防范机 制和风险转移机制，对于河北省各商业银行来说，显得尤为重要。而个人住房贷款 的特点决定了产品周期长，管理难度大，按照国际经验，通常个人住房贷款风险的 充分暴露约在3 5 年，其潜在的风险也不容忽视，因此需要进一步结合市场情况和 实际操作进行风险分析，找出相应的有效措施加以应对，以保持中国商业银行个人 住房按揭贷款持续、健康、稳定地发展。 1 2 研究的意义 近几年，随着城镇居民的收入和消费水平的提高，贷款买房已经成为城镇居民 - l - 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 解决居住问题的首选。并且在央行货币政策的支持下，在成功加入世贸组织和2 0 0 8 年奥运会利好消息的带动下，我国大量的基础建设和房地产项目陆续上马，带动了 我国的个人住房贷款的飞快发展。对此我国政府也相继出台了些政策予以干预， 但是对于逐渐暴露的个人住房信贷风险并没有起到有效的控制。我国2 0 0 2 年初开 始修改个人住房贷款管理办法。2 0 0 2 年6 月，下发了关于进步加强房地产信 贷业务管理的通知，坚持促进发展与防范风险并重的指导思想，引导个人住房贷款 健康发展。 各国经验表明，个人住房信贷发展的初期一般业绩都较好，随着消费者渐渐熟悉 适应整个市场的变化，风险会逐渐显现。个人住房信贷主要为中长期贷款，贷款风险 短时间内很难显现，但潜在风险不容忽视。 通过本文的研究，作者针对于目前中国房地产市场发展尚不稳定，主要在借款 人信用因素的影响因素之下，对河北省商业银行的个人住房贷款的风险进行了综合 评价，并结合具体信息建立了个人信用评估模型，给出了个人信用风险的防范体系 ( 即个人信用评分标准) ，具有以下现实意义。 1 、保证河北省经济平稳运行。随着中国加入世界贸易组织，各行业的竞争将 要加剧，2 0 0 6 年以后我国全面开放了金融市场，必然会对河北省的国有商业银行形 成非常大的冲击，商业银行的信贷风险将严重影响本区域内金融秩序的稳定和经济 的高速发展，同时还会影响河北省银行业自身的生存发展。在这个时候河北省商业 银行内部的信贷风险进行研究将是极具现实意义的。 2 、防范和化解河北省商业银行的金融风险。信贷风险可以说是威胁一国金融 市场安全的重大隐患。对于金融机构来说，在任何情况下，存款者都有权利随时提 取存款，金融机构则有义务满足存款者的要求。一旦金融机构的资产因经营不善、 贷款无法回收而出现损失，它就不可能满足存款者的要求，从而随时都有可能面临 挤兑并最终关门破产的危险。研究商业银行对于信贷风险的控制以及防范最直接的 作用就是可以降低金融风险，起到稳定经济和社会的作用。 3 、提高河北省商业银行的盈利能力和竞争能力。近年来，随着金融监管力度 的加强，信息披露的公开化，人们对银行资产负债的关注程度越来越大。通过加强 信贷风险的防控，减少信贷风险带来的损失，增强河北省商业银行的盈利能力是任 何一家银行经营管理能力和信贷管理能力的综合体现。 4 、河北省个人住房贷款中个人信用评分体系的构建，可以从根本上探讨河北 省个人住房信贷个人信用风险防范的解决方法。目前，对于个人住房信贷风险问题， 我国学术界和实务界关注的焦点多是集中宏观层面上，对于风险增量的防范重视不 够。所以，至今河北省四大国有商业银行的不良贷款率仍然居高不下，而各股份制 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 商业银行对不良贷款的控制能力也有高有低。 本文力图通过研究个人住房贷款信用风险的有关理论，借鉴各商业银行风险防 范的个人评分体系理论，结合我国个人住房贷款市场的发展历程，来分析目前河北 省商业银行个人住房抵押贷款风险的现状和特点、不同影响因素下的风险表现，建 立个人信用评估模型，为河北省商业银行个人住房贷款业务的发展提出有效建议。 1 3 研究内容和研究方法 1 3 1 研究内容 本论文总共涉及了六部分内容。 第一部分为导论部分，介绍本论文的研究背景、研究意义、研究内容和研究方 法。 第二部分介绍了有关于个人住房贷款的相关理论，包括个人住房贷款的概念、 类型以及个人住房信贷风险的概念和特征等等。 第三部分研究河北省商业银行的个人住房贷款和个人住房不良贷款数据，对目 前河北省商业银行个人住房信贷风险现状进行分析，论述了河北省商业银行个人住 房信贷风险的表现类型和成因，同时分析了河北省个人住房信贷风险管理中存在的 问题。 第四部分利用河北省农业银行2 0 0 3 2 0 0 7 年的个人住房贷款余额和个人住房不 良贷款余额对未来河北省农业银行的个人住房信贷风险进行预测，预测出未来几年 河北省农业银行个人住房信贷风险的发展趋势，为河北省商业银行个人住房信贷风 险的综合评价提供依据和前提。 第五部分进行实证分析，以河北省农业银行为例，应用调查后取得的统计数据， 应用定性的分析方法，建立个人信用评分体系，对指标进行量化。对目前河北省农 业银行个人住房贷款的个人信用进行统计分析，建立河北省农业银行个人住房贷款 的个人信用评价模型，进行个人信用的综合评价。重点突出分析个人信用、贷款信 息等对河北省个人住房信贷风险的影响。 第六部分对比河北省商业银行个人住房贷款的个人信用评分标准，给出我们经 过模型分析后的结论。以及对于个人住房信贷风险给与适当建议。 1 3 2 研究方法 本文是作者从河北省商业银行个人住房信贷的实际工作的入手，结合实证分析 并且运用以下方法，对住房贷款的风险及防范进行了研究： 3 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 l 、注重实证，理论联系实际。理论联系实际的方法是社会科学必须使用的方 法。本文结合河北省农业银行个人住房贷款现状及对发展趋势的预测灵活地创造性 地运用了银行风险防范的理论。 2 、统计分析方法。统计分析方法，结合目前河北省农业银行个人住房信贷业 务现状，收集了大量的业务数据样本，运用实证、数据模型，归纳出河北省商业银 行个人住房信贷风险中的借款人信用特征和贷款特征，对风险进行量化分析。 3 、运用定量和定性的分析方法，构建个人信用评分模型，给出影响信贷风险 因素的不同权重，分析商业银行发放个人住房贷款的安全性，进行信用风险控制。 4 、灰色预测和因子分析法，首先采用灰色预测方法对于河北省商业银行个人 住房贷款和个人住房不良贷款的发展趋势进行了预测，其次对影响个人住房信贷风 险的个人信用进行因子分析，通过s p s s 软件计算得出总的评价函数，给出评价结 论。 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 第二章个人住房贷款的相关理论 本章主要介绍了关于个人住房贷款的概念和分类、个人住房贷款风险的概念和 个人住房信贷风险的特征。 自1 9 9 8 年以来，我国个人住房贷款年均增长率都在l o o 以上。个人住房货款 在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中 的比重迅速上开，不少商业银行也将个人住房贷款视为低风险的信贷品种，并将其 作为信贷业务扩张的重点。 2 1 个人住房贷款的概念 在个人住房贷款管理办法总则中，规定“个人住房贷款是指贷款人向借款 人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须 提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物， 或由保证人承担偿还本息的连带责任。 2 0 0 7 年整年全国金融机构个贷( 不包括个人经营性贷款) 余额达到3 2 7 8 3 亿元， 其中个人住房按揭贷款达到2 7 0 3 1 亿元，而汽车贷款仅为1 1 0 7 亿元，按此计算个 人住房按揭贷款占整个个人贷款8 2 5 。 数据显示，无论是余额还是增量，国有四大银行仍是市场上发放房贷的大头。 2 0 0 7 年底四大银行个人住房贷款余额1 8 4 3 7 7 9 亿元，个人住房贷款增量达4 3 2 4 1 8 亿元。其中表现最为突出的是工行，以1 2 0 0 多亿元的房贷增量居四大行之首，建 行以1 1 9 9 亿元增量位居其后，中行以微小弱势1 1 7 2 亿元位于第三。 但是随着贷款额的急剧膨胀，最优质的业务也同样暗藏着诸多风险。如果出现 房地产风险，那么这样的风险将全部集中在银行系统身上。 2 2 商业银行个人住房贷款种类 当前我国商业银行推出的住房贷款主要分为以下五大类，不同的类别由于自身 的特征及政策不同，发展水平也各不相同。 2 2 1 住房公积金贷款 住房公积金贷款也叫政策性个人住房贷款、个人住房委托贷款，是银行接受住 房公积金管理部门的委托，以职工缴存住房公积金存款为主要资金来源，向按时足 额缴存住房公积金的职工发放的，用于其购买、建造、翻建、大修的自住城镇住房， 并以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 住房公积金贷款不以盈利为目的，带有较强的政策性，遵循多存多贷，低进低 出的原则，贷款额度根据不同地区有一定的限额，一般不超过3 0 万元，且不超过 总房价的8 0 ，贷款期限最长期为3 0 年。住房公积金贷款利率通常比商业贷款低 近一个百分点。由于利率最低，条件最优惠，成为借款人优先考虑的贷种。 2 2 2 个人住房商业贷款 个人住房商业性贷款也叫自营性个人住房贷款，俗称按揭，是我们研究商业个 人住房贷款的主体，是银行运用其信贷资金向城镇购买、建造、大修各类型住房的 自然人所发放的自营性贷款，要求借款人以所购住房产权( 或银行认可的其他担保 方式) 为抵押，作为偿还贷款的保证的住房商业性贷款，也称个人住房抵押贷款， 是当前河北省商业银行自营性个人住房信贷贷款的主要类型。 个人住房商业贷款要求借款人必须有稳定的经济收入，有合法有效的购房合同 或协议，自筹2 0 以上的房款，且能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保。目 前市面上河北省各商业银行普遍采用的担保方式是房产抵押加开发商阶段性担保。 贷款额度由银行根据申请人的资信程度和还款能力确定，同时不超过所购住房售价 的8 0 ，贷款期限最长不超过3 0 年，贷款利率是5 年( 含) 以下6 4 8 ，5 年以上6 8 4 。 该类贷款资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制较小。 2 2 3 二手房贷款 二手房贷款是指购房人以即将通过房产二级市场购买的住宅房或商用房作抵 押，向银行申请办理的贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的 贷款。目前各银行开办的二手房贷款金额最高为房产评估价的8 0 ，单笔贷款最高 金额不得超过1 5 0 万元，贷款期限一般不超过2 5 年。 二手房贷款分为二种：一种是未经过银行抵押的二手房直接转让，这样银行只用 评估后双方办理过户、抵押手续即可发放贷款；另外一种就是指已在银行办理个人住 房贷款的借款人，向原贷款银行要求将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人 而申请办理变更借款人的贷款。通常我们也叫做“转按揭，其实质就是已购房产 的借款入主体的变更。也就是说，购房入在未还清贷款时，转让或出售该房产，买 入该房产的人向银行申请二手房贷款。 目前在河北省，住房二级市场发育缓慢，直接影响二手房贷款市场的发展。尤 其是河北省的农业银行，目前仍然没有开办二手房贷款业务。要想发展二手房贷款 业务，开放、培育和规范住房交易市场是关键。 2 2 4 个人住房组合贷款 在公积金贷款额度不够支付房款的条件下，借款人可以同时办理个人住房商业 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 贷款。这种组合贷款的资金来源一部分为住房资金管理中心的委托资金，一部分为 银行自有资金，且不得超过总房价的8 0 ，贷款期限最长3 0 年。 2 2 5 个人住房房改房贷款 借款人格局国家房改政策规定，以从房屋产权单位购买的可出售公有住房作为 抵押物而从银行得到的贷款。具有贷款额度小、期限短、贷款业务集中办理的特点。 一般贷款额度不超过所购房屋总价值的5 0 ，最高不超过7 0 ；贷款年限一般为5 年，最长不超过1 0 年。 2 3 个人住房信贷风险的概念 商业银行的信贷风险，是商业银行在经营过程中，由于决策失误、客观情况变 化等其他不确定因素，导致信贷资产预期收入遭受损失的可能性。也就是商业银行 贷款到期不能收回本金利息，从而形成不良贷款，并有造成损失的可能性。 商业银行个人住房信贷风险主要是指商业银行在开展个人住房贷款业务过程 中贷放出去的款项，由于借款人到期不能偿还或不愿偿还银行本息而使银行蒙受损 失的可能性和幅度，它是风险因素变量的各种可能值偏离其期望值的可能性和幅 度。 在业务开办初期，住房信贷占整个贷款的比重很小，所形成的风险还不足以对 银行的正常经营产生影响。但随着个人住房贷款业务的不断发展，贷款风险开始显 现，就河北省农业银行来说，截至2 0 0 7 年3 月份，个人住房贷款余额1 0 1 7 亿元， 不良贷款达到2 7 8 4 万元，不良率为o 2 7 ，不良贷款余额增幅高于全国的平均个人 住房贷款不良贷款水平，已经引起相关部门的高度重视。到2 0 0 7 年末，四大国有 银行个人购房贷款资产质量有所提高，但是不良贷款率己经上升到1 5 左右。其中 工行、中行和建行的不良贷款率均低于2 ，农行的不良贷款率稍高于2 。虽然个 人购房贷款的不良率还较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用 的提高，购房者的还款能力可能受到影响，个人住房贷款的风险可能加大。与此同 时，随着上个房地产开发高峰期的项目基本已经收尾竣工，市场上的假按揭在个贷 市场上接连显现，个人住房贷款风险己有抬头之势。由此可见，对个人住房贷款的 风险进行深入细致地研究和探讨是迫切的而且必要的。 2 4 个人住房信贷风险特征 随着商业银行个人住房信贷风险的出现和不断扩大，我们可以将个人住房信贷 风险的特征概括为以下几点： 2 4 1 个人住房信贷风险的客观性 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 近几年随着房地产开发项目的不断增多，个人住房贷款业务也得到了迅速发 展，那么其风险也必然会随之积累，2 0 0 0 年工商银行的个人住房的不良贷款率 为0 2 1 ，而到了2 0 0 7 年却上升到1 6 ，就河北省四大国有银行总体而言，1 9 9 9 年个人住房不良贷款率几乎为o ，而到了2 0 0 7 年却上升到1 9 ，有的银行更是超 过2 ，不良贷款率增长速度令人咂舌，个人住房贷款风险的增长速度令人担忧。 2 4 2 个人住房贷款风险监管难度大 由于个人住房贷款的对象是个人，决定其涉及范围广、金额小、户数多、户均 余额小，与公司信贷形成强烈反差。由于个人住房贷款客户高度分散，风险不易监 控，一旦形成不良贷款，催收成本很高。另外，由于个人住房贷款增长速度远远大 于信贷人员增长速度，一名信贷员可能要监管数以百计的贷款户，个人住房信贷风 险管理难度相当大。由于各家银行都认为个人住房贷款的风险相对较小，所以大多 由没有信贷从业经验的人员办理此项业务，而信贷上原有的精兵强将基本上都充实 到公司贷款业务岗位，造成个人住房贷款业务人员业务素质不高，防范风险的能力 较差。 2 4 3 个人住房贷款的周期性 个人住房贷款在发展过程中的会受到房地产业和宏观经济发展周期性波动的 影响，个人住房贷款业务的发展与房地产业的发展有着密切相关的关系，而房地产 业的发展又会收到周围大的经济环境和房地产业本身经营状况的影响，呈现经济发 展过程中的最普遍的一个经济周期，有繁荣期和萧条期。一般来说，在经济萧条期， 政府实行紧缩的金融和财政政策时，金融与经济的矛盾加剧，影响金融风险的因素 增多，商业银行等金融机构所面临的个人住房贷款的金融风险就将会加大；经济繁 荣期，政府采取相对宽松的金融和财政政策时，放款、结算和投机的矛盾缓和，商 业银行面临的个人住房贷款的风险必然会减少。 2 4 4 风险的滞后性 个人住房贷款在办理过正中，中长期贷款较多是一个重要特点。个人住房贷款 的贷款期限一般在5 年以上，多为2 0 至3 0 年期，潜在的风险很难预测。按照国外 个人住房金融发达国家的经验，个人住房贷款的风险高发期一般在贷款发放3 至8 年之后，而我国个人住房贷款业务的大规模开展则是从最近几年开始的，加上国内 房地产业蓬勃发展，各地房价高企，所以很多问题还没有暴露出来。随着时间的推 移，个人住房贷款的风险将会日益凸显。 2 4 5 地区差异性 个人住房贷款风险的地域分布呈现两个特点：一是经济欠发达地区不良率较高， 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 而经济较发达地区不良率相对较低，这主要是受制于经济发展、收入水平、信用法 制环境等诸多因素。 目前就河北省而言，从各个省市的经济发展水平、居民收入和物价水平来看， 石家庄市的经济发展水平最高，整体的居民住房价格较高，物价水平也相对较高， 以河北省农业银行为例，至2 0 0 6 年底石家庄市的个人住房贷款的不良贷款为 4 1 5 1 0 4 万元，而其他地区的个人住房贷款不良贷款余额不足1 1 0 万元。由此可见， 石家庄的商业银行所要面临的个人住房信贷的风险远远大于其他市区的个人住房 信贷风险。 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 第三章河北省商业银行个人住房信贷风险现状分析 本章对于河北省商业银行个人住房信贷的现状作了简单介绍，同时分析了河北 省商业银行个人住房信贷风险的表现和产生原因，以及河北省商业银行在对风险进 行管理过程中存在的问题。 河北省商业银行个人住房信贷风险随着房地产市场的经济波动而变化。自2 0 0 3 年以来房价一直高攀不断，随着宏观调控政策的出台和国家对房价的调控，市场的 房价在不断高攀的同时，也面临随时调整和下跌的风险。而银行等金融机构是房地 产企业和个人购房的主要资金来源，因此，房地产大幅下跌的一个直接后果就是给 金融机构造成信贷资金回收困难，成为房地产大幅下跌的最大受害者之一。 以河北省为例，根据当地人行的统计，2 0 0 6 年末保定市7 0 以上的房地产投 资资金和个人住房贷款( 主要由开发贷款和按揭贷款构成) 来源于商业银行，一旦 房地产价格急剧下降，大量的开发商立刻面临着资金回收的困境，不少企业会造成 破产；另一方面，很有可能大量的借贷购房者会因为房价的大幅度下跌给自身心理 造成严重的失衡，纷纷采取极端的拒不还贷等措施，那么银行就成为最大的埋单者。 更为严重的情况会导致金融危机。一般说来，个人住房按揭贷款的头3 至5 年属于 安全期，不良贷款率比较低，过了这个期限，不良贷款率上升的可能性就加大，银 行贷款风险也将进入安全期的末期。 3 1 河北省商业银行个人住房贷款业务的现状 河北省商业银行个人住房贷款发展数据统计基本可以参照表1 个人住房贷款余 额数据。 表3 1 河北省商业银行个人住房贷款情况说明表单位：亿元 年份 2 0 0 02 0 0 32 0 0 52 0 0 7 项目 个人住房贷款余额 9 4 7 43 3 6 5 46 2 3 6 67 7 2 3 l 增量 2 4 1 8 02 8 7 1 l1 4 8 6 6 消费贷款余额 1 2 4 6 64 3 7 0 77 8 9 4 49 3 7 2 7 占消费信贷比 7 6 7 7 7 9 8 2 4 0 总贷款余额 3 14 7 6 05 4 2 8 116 7 0 5 9 97 6 7 7 0 8 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 占总贷款余额比 i 3 0 1 l 6 2 0 f 9 3 0 i 1 0 0 6 数据来源：河北省统计局网数据。 从表中可以看出，河北省个人住房贷款余额在数量上增幅巨大，2 0 0 0 年个人住 房贷款余额为9 4 7 4 亿元，而到了2 0 0 7 年则增加到7 7 2 31 亿元，在短短的7 年中， 将近翻了8 翻。个人住房贷款在消费信贷中的比例一直保持相对稳定，随着消费信 贷的增加而增加。随着我国商业银行总贷款额的增加，个人住房贷款在总贷款中的 比例从2 0 0 0 年的3 0 1 增加到2 0 0 7 年的1 0 0 6 ，逐年递增，且有加速的迹象。 目前就河北省个人住房贷款而言，个人住房贷款余额有下降趋势，但是2 0 0 7 年出现了一个快速增长的趋势，而个人住房贷款的风险并没有得到有效控制。 从河北省农业银行的个人住房贷款的增长情况来看，数据如下表格 表3 2 河北省农业银行个人住房贷款余额增长情况单位：万元 黝 2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年2 0 0 7 年 项目 个人住房贷款余额 5 5 9 6 4 32 6 3 17 7 5 5 7 7 7 9 3 5 3 4”9 9 5 3 9 个人住房贷款不良贷款余额 2 6 3 12 4 2 93 5 142 16 7 3 3 8 9 从上表可以看出，目前河北省农业银行的个人住房贷款的增长情况有所控制， 0 4 年个人住房贷款的余额为6 0 2 5 5 2 万元，而2 0 0 5 年为7 7 5 5 7 7 万元，增长了1 7 3 0 2 5 万元，而0 6 年比0 5 年增长了1 7 9 5 7 万元，0 7 年比0 6 年增长了4 0 6 0 0 5 万元，个人 住房贷款余额的增长减少了近1 0 倍，个人住房贷款不良带款余额也出现了一定的 增长，可以看出相对于个人住房贷款的不良贷款情况却并没有得到有效的控制和减 少，河北省个人住房信贷风险持续增长主要是由于以下原因所导致的。 3 2 河北省商业银行个人住房信贷风险分析 一般而言商业银行个人住房贷款发生风险结果大多相同，即不是违约就是贷款 发生损失，但引发风险的原因和风险表现形式却各不相同；从风险表现形式看，大 多数违约的发生与借款人信用、还款能力和银行发放个人住房贷款的操作有关，而 最终结果往往却是银行成为风险的受害者。其风险表现形式多种多样，归纳起来大 致有以下几种风险类型。 3 2 1 借款人的信用引发的个人住房贷款风险 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 信用风险又称违约风险，是指借款入因种种原因，不愿或无力履行合同条件而 构成违约，导致银行、投资者或交易对方遭受损失的可能性。是我们研究商业银行 提供个人住房信贷的主要风险类型。 自8 0 年代末以来，随着金融的全球化趋势及金融市场的波动剧烈，各国银行 和投资者受到了前所未有的信用风险的挑战，各国银行对全球银行危机的研究表 明，导致银行破产的主要原因就是信用风险。我国住房信贷正处在前所未有的大发 展时期，增长势头和贷款质量均较好。银行业非常重视这块市场的未来前景，这就 形成了重经营，轻风险的局面，导致信用风险有进一步加大的趋势。 而借款人的信用风险即违约风险主要有以下3 个类型 1 、被迫违约风险 被迫违约是指借款人发生财务困难，而导致的无法按时偿还贷款本息，被动的 违约。目前我国个人住房贷款均采用等额偿还本金利息对本金的减少而减少的方 法，这就要求借款人在借款期限内有比较稳定的收入。可是银行在发放贷款时，只 能了解借款入当期收入情况，并据此推测借款人未来的收入水平，具有很大的随意 性和片面性。并且我国目前社会保障制度还不健全，人们的工作、投资环境情况即 处于半透明状态又不稳定，未来不可见因素很多，如借款人收入下降、失业、意外 身故或丧失劳动能力等，将会减少甚至停止个人现金流，最终导致贷款者无力偿还 银行贷款，出现的被迫性违约风险。 我国商业银行个人住房贷款利率的执行办法中规定，利率变化后，个人住房贷 款( 包括个人住房商业贷款和公积金贷款) 从第二年1 月1 号执行新的利率，2 0 0 5 年2 0 0 6 年2 0 0 7 年连续三年人民银行多次提高贷款利率以后，个人的负担将进一步 的加重，违约率也将大幅提高。 2 、理性违约风险 即为当大量资金投入个人住房后，一旦出现经济波动导致房价的下跌，必然会 使借款人放弃继续还款或者提前还款而给银行带来的损失的可能性。通常情况下， 这种违约与借款人的财物状况和实际收入无关。 有关学者在研究个人住房贷款违约发生的原因时，大量实证研究显示是l t v ( 贷款价值比) ，而不是房屋所有人的流动性资金等来解释。理性违约的发生。l t v 即贷款房价比( 1 0 a n t o v a l u e ) ，反映贷款的价值相当于抵押房屋价值的百分比，其 公式为：l t v = 贷款市场价值抵押房屋市场价值1 0 0 。 学者q u e r c i a 等( 1 9 9 2 ) 通过市场实证研究后认为，住房净资产或贷款与住宅价 值比率影响着违约决策。借款人净资产是同期的资产市场价值减去同期贷款的市场 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 价值。当l t v 小于1 0 0 时，说明贷款的市场价值小于抵押的市场价值，对于借款 人来说，其负债价值小于其资产价值，借款人拥有一定数额的净资产。如果l t v 大于l o o ，说明贷款的市场价值大于抵押房屋的市场价值，借款人的净资产为负 数，代表当事人拥有的是净负债，或称为负资产。在房屋的市场价值减低，或贷款 的市场价值提高，导致抵押房屋的价值低于贷款的价值时，都可能使l t v 提高到大 于1 ，使借款人的净资产为负，成了一个净负债者。此时，如果不考虑交易成本和 其他因素，对于借款人来说，主动违约，即放弃抵押的房屋的同时拒绝承担债务， 是一个对他有利的决策。因为他承担的债务大于他履行债务后可以得到的资产，通 过违约，他放弃的资产的价值小于他本应承担的义务的价值，或者说，在他将资产 和负债都放弃( 拒绝) 时，他失去的是一笔净负债，这就是理性违约。这是指借款 人从效用最大化角度出发，在有偿还能力的条件下，以放弃自己在住房中累积权益为 代价主动终止执行贷款合同的行为。 3 、恶意违约风险 恶意违约风险是指借款人具有还本付息能力，但主观上故意违约或第三方采取 欺诈手段，利用个人住房贷款骗取银行信贷资金所带来的风险。这种风险一个非常 明显的特点在于贷款人在申请贷款前一般就不打算按时归还贷款本息，而是以购房 的名义骗取银行资金，因此，这些人在申请贷款时隐藏的更深。目前在我国，恶意 违约风险时有发生，且呈上升趋势。河北省商业银行涉及到的假按揭、虚假贷款的 案例就不胜枚举。这类违约风险主要原因来源于贷款者个人为了从银行骗取资金， 而假借个人住房贷款的名义，而一旦获得贷款，将不会按时归还贷款本息。因此， 最终将导致银行承担违约风险。 这种风险产生的根本原因是我国当前个人信用体系还没有建立完善起来，商业 银行和贷款者个人之间的信息不对称，商业银行不能有效地区别开来，整个社会不 能对违约者进行有效的惩罚，加大其违约成本。目前，我国的个人信用体系处于刚 刚建立阶段，个人信用制度还不完善，所以借款人个人信用风险成为商业银行个人 住房贷款中最关键应该予以防范的风险。 3 2 2 开发商的欺诈引起的商业银行个人住房贷款风险 个别开发商为了取得银行对所投资项目的支持，故意编造或者提供不真实的企 业资料取得银行的信任变相获得贷款，或者在贷款取得之后由于在经营过程中对于 风险的规避不善，导致无法偿还银行贷款而给银行带来的损失的可能性。这种风险 损失的数额一般都比较大，所以对于商业银行来说影响最坏。但是其发生有一定的 特点，作为银行可以通过一定的内部控制予以防范。 作为个人住房贷款的风险来说，开发商的欺诈风险主要体现在开发商的“假按 华北电力大学高校教师在职攻读硕士学位论文 揭 给银行带来的损失的可能性。一些开发商由于市场原因造成房屋滞销，加之自 身经济实力不强，房屋销售不畅、流动资金无法回笼，形成项目资金缺口时，往往 利用“假按揭方式骗套银行资金。而作为银行而言，这些所谓的“购房者 通 常都是开发商所虚构的或者根本就没有购房意向的但是被骗去取个人信息的个人， 银行在发放贷款的过程中审批监控不严格，必然后导致银行根本无法追回贷款，银 行将成为此类个人住房贷款的最大风险承担者。虚假按揭具有批量作案、批量爆发、 处置难度大的特点，而且近年来虚假按揭已经成为威胁河北省商业银行住房消费贷 款安全的一个极其重要的问题。 目前，“假按揭 已成为我国一些商业银行个人住房贷款风险的源头，据河北 省某商业银行估计，该行个人住房贷款中的不良贷款有8 0 是来源于“假按揭 。 “假按揭一风险一旦发生，对银行造成的损害是巨大的，这些都应该为银行的个人 住房信贷风险敲响警钟。 3 2 3 商业银行内部操作和管理混乱引起的个人住房贷款风险 近年来，个人住房贷款业务有了突飞猛进的发展，而个人贷款投放速度过快是 在银行自身的内控机制还不很完善、风险控制能力相对较弱、管理手段相对落后、 信贷从业人员素质不高的情况下完成的，银行自身的风险管理与内控能力、员工的 综合素质与贷款的快速增长对银行