（工商管理专业论文）寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策.pdf

大连理工大学专业学位硕士学位论文 摘要 随着我国住房公积金制度改革的逐步深化，我国个人住房信贷业务得到飞速发展。 为了帮助中低收入家庭解决住房困难问题，提高职工的住房消费能力，我国在借鉴新加 坡中央公积金制度的基础上，于1 9 9 1 年开始建立了住房公积金制度。在近二十年的发 展过程中，公积金制度为提高城镇居民，住房消费水平起到了积极有效的作用。 寒亭区的住房公积金制度始建于1 9 9 6 年，自2 0 0 4 年发放第一笔个人公积金贷款以 来，住房公积金贷款占全区个人消费信贷的比重日渐提高。住房公积金以其低息优惠、 服务便捷等特点，已成为职工购房消费贷款的首选。经过几年的发展，目前正处于贷款 发放、回收的高速发展时期，鉴于当前法律法规的不健全、配套措施的限制等原因，住 房公积金贷款的潜在风险正逐步显现。 本文通过分析寒亭区住房公积金贷款的发展历程及现状，总结了这一政策性金融信 贷在我区的成绩及经验。然后对存在的贷款风险及风险产生的原因进行了详尽的分析， 从理论上阐述了住房公积金贷款风险的复杂性和严重性。同时也参照商业银行对风险管 理的先进经验，根据公积金贷款的特点和当地房地产市场发展的要求，深入分析公积金 贷款的成因，结合管理学相关理论，从各个角度提出了切实可行的对策和建议来规避可 能存在的各类风险。 关键词：住房公积金；贷款；风险防范 t h er e s e a r c ho nr i s kp r e v e n t i o no f h o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n d l o a ni n h a n t i n g d i s t r i c t a b s t r a c t p e r s o n a ll o a nb u s i n e s sh a sb e e ni nr a p i de n l a r g e m e n tw i t ha c c o m p a n yo ft h e w o r k i n gu p o fh o u s i n g m a n a g e m e n ts y s t e mr e f o r m a t i o ni nc h i n a h o u s i n gf u n ds y s t e mi ss e tu pi n1 9 9 1 b a s e do nt h e s i n g a p o r ec e n t r a lh o u s i n gf u n ds y s t e m e x p e r i e n c e t os o l v e f a m i l y a c c o m m o d a t i o nw 1 1 0e a r nl o w - m i d d l ei n c o m ea n dt oi n c r e a s et h eh o u s i n gc o n s u m e a b i l i t yi n c h i n a d u r i n gt h er e c e n ty e a r s ，h o u s i n gf u n ds y s t e mp l a y sa l le f f e c t i v er o l et oi m p r o v et h e i r c o n s u m e a b i l i t y h o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n ds y s t e mi ss e tu pi ny e a r1 9 9 6i nh a n t i n gd i s t r i c t t h e p e r c e n t a g et h a th o u s i n gf u n dl o a no c c u p i e sp e r s o n a lh o u s i n gl o a ni n c r e a s e ss i n c e2 0 0 4 t h e n h o u s i n gf u n dl o a n sb e c o m e se m p l y e e s p r e f e r r e dc h o i c ed u et oi t sm o r eh e a l t hr e c y c l e o r g a m cd e v e l o p m e n te n j o y i n gl o wi n t e r e s ta n dg o o ds e r v i c e n o w ，t h el o a n se x t e n da n dc a l l b a c ki si nt h es t a g eo fp o t e n t i a lr i s kb e c a u s eo fu n h e a l t h yl a wa n d r e g u l a t i o n ，a n dl i m i t e do f s u p p o r t i n gm e a s u r e s t h i sp a p e ra n a l y z e st h ed e v e l o p m e n ta n dc u r r e n ts t a t u so fh o u s i n gf u n dl o a ns y s t e mi n h a n t i n gd i s t r i c t ，a n dc o n c l u d e st h ea c h i e v e m e n ta n de x p e r i e n c e t h e r e a f t e r , t h em o r e d e t a i l e da n a l y s i si s g i v e no nr i s ke n c o u n t e r e da n dr i s kr e a s o nt os h o wt h ec o m p l e x i t ya n d s e r i o u s n e s so fh o u s i n gf u n dl o a nr i s k o nt h eo t h e rh a n d ，t h ep a p e rm a k e sf u r t h e ra n a l y s i so n t h er e a s o nw h yr i s k ss h o w u pw i t ht h er e f e r e n c eo fa d v a n c e dr i s km a n a g e m e n te x p e r i e n c eb y c o m m e r c i a lb a n k f i n a l l y ，t h i sp a p e rg i v e sp r a c t i c a lm e a s u r e m e n tt oa v o i da l lo fr i s kh i d d e n b a s e do ne c o n o m i cp r o c e s so f h a n t i n g d i s t r i c t k e yw o r d s ：h o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n d ；l o a n ；p r e v e n t i n gr i s k n 一 大连理工大学学位论文独创性声明 作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究 工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方外， 本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请 学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献 均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。 学位论文题目：兰! 蠡盏芝坌庄么趣坌尘致! 圣隍蕴蹉垦堑笙2 作者签名： 啦之乞日期：珥年j 月j 鱼日 大连理工大学专业学位硕士学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关学位论文知识产权的规定，在校攻读学位期间 论文工作的知识产权属于大连理工大学，允许论文被查阅和借阅。学校有 权保留论文并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，可以将 本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印、或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 学位论文题目： 刍憋耋己盈葱么互兰金堡塑! 玺丝丝逝塑綮叻 作者签名： 壶幺之釜 日期：乏翌2 年。月l 日 导师张专舡 日期逝年兰月垂日 大连理工大学专业学位硕士学位论文 引言 住房公积金制度是职工的长期性住房储金，建立的目的就是为了提高职工住房消费能 力，并推崇“低存低贷”的购房融资政策。毋庸置疑，近几年来，住房公积金贷款规模急 剧扩大，而贷款坏账的数额仍相对较少。但应看到，由于贷款业务开展的时间不长，贷款 总规模还较少，潜在的风险还未完全释放，这就需要我们在今后的工作中，管理好风险和 收益，达到“适度控制好风险、通过合理的风险承担、获取稳定的收益 的运作管理目标。 目前美国因次级住房贷款风险而引发的金融动荡已波及全球。在当前实体经济大环境 不景气的情况下，这个问题的出现进一步影响了整个经济的运行。美国次贷风波中首当 其冲遭遇打击的就是银行业，重视住房抵押贷款背后隐藏的风险是当前中国商业银 行特别应该关注的问题。目前房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大 比重，也是贷款收入的主要来源之一。根据新巴塞尔资本协议，商业银行为房地产 抵押贷款计提的风险拨备是较低的。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款 利率上升的局面同时出现，购房者还款违约率将会大幅上升，拍卖后的房地产价值 可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金，这将导致商业银行的坏账比率显著上升， 对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。在这样一个条件下，住房公积金贷款风险 的防范显的尤为重要。建立住房公积金的目的是为了提高职工住房消费能力，且推崇“低 存低贷 ，并倾向于中低收入家庭，发放住房公积金贷款其与美国次贷类似，随着贷款规 模的急剧膨胀，房地产泡沫破裂及其他相关因素的变化，住房公积金贷款风险也将凸显出 来，一旦风险变成现实，作为负债经营的住房公积金管理中心将面临巨大危机，必将造成 资金损失，直接影响缴存住房公积金职工的切身利益，进而动摇住房公积金制度引发社会 动荡。因为目前大额的住房公积金贷款就属于住房抵押贷款，因此要密切加强住房抵押贷 款的审核和监管，以保证住房公积金长久安全。另外，由于公积金贷款的政策性特点，其 主要投向是中低收入家庭，所以面临的风险也高于商业银行。 住房公积金贷款风险具有社会性、隐蔽性和长期性，因此做好相关的贷款风险管理工 作具有极强的现实意义。公积金贷款风险的防范研究要根据经济形势的发展，多方借鉴国 内外行之有效的经验和做法，发展具有中国特色的公积金制度，在保障住房市场稳定、促 进经济健康发展等方面起到积极作用。本文针对寒亭区当前住房公积金贷款和经济发展现 状，考虑到公积金制度的特殊性，对今后可能出现的风险提出相应的对策，对于保障住房 公积金贷款的安全性有重要意义。本文试图通过比较国内外比较有效的应对措施，结合自 己对这方面问题的一些研究，从而得出有效及时的防范管理方法。 寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策 1绪论 1 1 问题的提出 我国在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上，1 9 9 1 年在上海市首先建立了住房公积金 制度，1 9 9 4 年起国务院明确为全国统一的制度，并于1 9 9 9 年4 月3 日发布了住房公积 金管理条例( 2 0 0 2 年3 月2 4 日修订) ，住房公积金管理条例成为各地制定相关管 理办法的根本依据。我国的住房公积金制度至今已经经过试点、发展推广、法制化管理和 规范发展四个阶段，提高了城镇居民的住房消费能力，成为城镇职工住房保障体系的重要 组成部分，为我国房地产经济发展起到了极大的推动作用。 我国的住房公积金是一种强制性、长期性住房储金， 住房公积金管理条例明确规 定国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、 事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工，每月应缴占本人月工资一定比例的 公积金，所在单位也每月相应地按职工工资一定比例缴纳公积金，两者均归职工所有。 城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金，月缴存额的工资基数按照缴存人 上一年度月平均纳税收入计算。各城市结合当地经济、社会发展情况，统筹兼顾各方面承 受能力，合理确定住房公积金缴存比例。单位和职工缴存比例不应低于5 ，原则上不高 于1 2 。采取提高单位住房公积金缴存比例方式发放职工住房补贴的，应当在个人账户中 予以注明。各地要根据当地经济适用住房或者普通商品住房平均价格和居民家庭平均住房 水平，拟定住房公积金贷款最高额度。职工购买、建造、翻建、大修自住住房，未申请个 人住房公积金贷款的，职工本人及其配偶在购建和大修住房一年内，可以凭有效证明材料， 一次或分次提取住房公积金账户内的存储余额。 我国的住房公积金只能用于住房消费，公积金中心作为资金管理者，在保证公积金提 取和贷款的前提下，可以将公积金用于购买国债。自1 9 9 9 年国务院颁布并实施了住房公 积金管理条例后，进一步明确了住房公积金的使用方向，停止利用住房公积金发放新的 项目贷款和单位贷款，把今后住房公积金的使用重点定位发放发放个人住房公积金贷款旺。 虽然我国住房公积金制度起源于新加坡的中央公积金制度，但是性质与作用与之有很大区 别。新加坡的住房公积金制度是政府强制性的长期储蓄，逐步发展为综合性的社会保障制 度，其资金的用途也受到严格限制，主要是向政府融通资金。而我国的住房公积金制度是 住房分配货币化的重要手段之一，其中国家和单位支持的部分实际上就相当于以货币化方 式给职工的住房补贴。其目的在于积累住房建设资金，推进住房分配的货币化改革，提高 一2 一 大连理工大学专业学位硕士学位论文 居民的住房支付能力。我国的住房公积金只能用于住房消费，公积金中心作为资金的管理 者，在保证公积金提取和贷款的前提下，可以将公积金用于购买国债。截至2 0 0 7 年末，全 国住房公积金实际缴存人数比2 0 0 6 年增长5 以上，达到6 9 1 6 8 7 万人且缴存范围也扩大 到有固定工作的农民工；累计归集额达到了1 4 9 0 0 亿元，归集余额达到了9 8 11 亿元，已累 计发放个人贷款使用率达7 2 0 5 ，已有超过8 5 0 万户家庭通过住房公积金贷款圆了安居梦。 本文针对寒亭区当前住房公积金贷款和经济发展现状，考虑到公积金制度的特殊性， 对今后可能出现的风险提出相应的对策，对于保障住房公积金贷款的安全性有重要意义。 首先，住房公积金制度作为我国政策性住房金融的核心内容，是为广大中低收入阶层 居民提供金融服务的，保障广大职工缴存的资金的安全性，就是保障人们最基本的生存需 要，具有维护社会稳定的重要作用。 其次，在深化城市住房制度改革的进程中，离不开金融服务的支持，对于广大中低收 入阶层的融资需要，就离不开住房公积金贷款的帮助。因此保证贷款的安全性，就是保证 城市住房制度改革能够得以顺利进行的基础。 最后，公积金归集_ 贷款一归还的循环过程实际上就是体现公积金互助性和保障 性的过程，保证这个循环过程可以持续进行，就是保证公积金制度可以发挥其作用的必要 条件。 因此，为了保证公积金的安全性，体现公积金的公正、平等性，在进行公积金贷款时 必须重视贷款风险，采取必要措施来规避风险。当前随着房地产市场的蓬勃发展，个人住 房贷款呈高速发展态势，住房公积金贷款由于利率低、期限长，成为广大中低收入家庭住 房消费的首选。与此同时，相应的风险也趋向复杂化。特别对于山东省而言，因当前偏低 的贷款率使得这方面的问题尚未显现，但为保障住房公积金的安全，对潜在风险必须未雨 绸缪，防范于未然。因此风险管理将成为本地区住房公积金管理中的及时而重要内容，同 时这个住房公积金管理的相对薄弱环节也将得以加强。本文对于今后保障住房资金安全运 营，发挥住房公积金政策性住房金融的作用，维护社会稳定等方面具有很强的操作性和极 强的现实意义。 1 2 国内外文献综述 从经济学角度来说，风险并非现实的损失或危机，而是一种损失或危机的可能性，由 于也有获利的可能，因而不会引起人们的高度注意，但这种损失或危机一旦转化为现实， 就难以弥补和克服。所以，我们要通过识别、衡量、分析风险，并在此基础上有效控制风 险，用经济最合理的方法来综合处置风险，以实现信贷资金最大安全的科学管理办法扪。 寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策 在次贷风波爆发之前，美国经济已经在高增长率、低通胀率和低失业率的平台上运行 了5 年多，有关美国房市“高烧不退 的话题更是持续数年。中国与美国房市降温前的经 济图景存在一定相似性。因此我们更应该借鉴这次波及全球的金融危机的教训，防患于未 然，把住房贷款放在长远的经济周期的角度考量。在经济增长阶段忽视风险必将导致经济 减速阶段的风险甚至是危机的爆发。房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风 险。从当前宏观调控态势和运行环境看，中国经济在经历了近6 年的快速增长后，未来几 年中国经济高位增长的势头可能放缓。当经济发生周期性波动时，贷款质量首当其冲。结 合我国国情，制定一套稳健全面的防范措施来保障住房公积金的安全、平稳发展。中国人 民银行在个人住房贷款管理办法总则中，规定“个人住房贷款是指贷款人向借款人发 放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。 借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担 偿还本息的连带责任巧。”由此可以看出，公积金贷款在个人住房贷款中是一个特殊种类。 因其业务发展时间相对商业银行个人贷款较晚，目前在这一领域可以借鉴的经验不多。为 了便于研究，本部分对国内外有关个人住房抵押贷款风险防范的文献资料进行了梳理，并 在此基础上介绍国内外的理论研究现状以及各商业银行的风险管理实践成果，以期对进一 步的研究提供有价值的参考。 1 2 1 国外文献研究 住房公积金贷款作为政策性制度，有它本身的特性，但其实质上是一种个人住房抵押 贷款。个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已经作为一种主要的住 房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。由于国外开办个人信贷时间较长，目前 个人住房抵押贷款一级市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个极为重要的组成部 分。 通过对国外个人住房抵押贷款风险研究进展梳理文献发现，目前国外学者在 研究个人住房抵押贷款一级市场风险时主要集中在如下一些领域： ( 1 ) 个人住房抵押贷款风险与l t v 关系研究 q u e r c i a 等( 1 9 9 2 ) 对过去3 0 年中的2 9 个实证研究进行综述后认为：是住房净资产或 贷款与住宅价值比率影响着违约决策。当前大多数研究个人住房抵押贷款的学者一致认为 借款人净资产应是同期的资产市场价值减去同期贷款的市场价值，这种测量同时还应考虑 借款人的预期，只有这样才能较好地解释个人住房抵押贷款违约的发生。k a u ，k e e n a n ， k i m ( 1 9 9 1 ) 得出了同样的结论：在研究个人住房抵押贷款违约发生的原因时，大量实证研究 显示是l t v ( 1 0 a n - t o v a l u e ，贷款价值比) ，而不是个人的特征如房屋所有人的流动性 一4 大连理工大学专业学位硕士学位论文 资金等来解释违约的发生。q u i g l e y 等( 1 9 9 3 ) 认为个人住房抵押贷款违约损失不仅 取决于违约频率，而且还取决于清算时抵押品的价值损失程度。如在阿拉斯加、 新英格兰、德克萨斯州房价快速下降时，违约数量大量增加，银行的实际损失剧 增。在美国的其它地区，违约率随着经济环境变化而升降，但只要房地产价格波 动不大，抵押物的贬值就会在一个合理的范围之内变动。b a r tl a m b r e c h t 等( 1 9 9 7 ) 用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了1 9 8 7 - 1 9 9 1 年英国个人住房抵押 贷款动态违约情况。在他们的研究中选取的主要变量是l t v 、工资、婚姻状况和利 率。研究发现在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否起着主要作用， 而婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著。而在一般威布尔分布模型中贷 款价值比的影响较显著。他们的解释是2 0 世纪8 0 年代英国个人住房抵押贷款业务量 较少，此时贷款价值比较低，因而在实践中不会产生太大的风险。w a r c h e r 等( 1 9 9 9 ) 通过对美国1 9 9 1 1 9 9 6 年间9 6 3 9 例多户住房抵押贷款( m u l t i f a m i l ym o r t g a g el o a n s ) 违约案例的研究发现，个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程 内生的，而与l t v 变量无关。因为银行在发放贷款时针对借款人的特征尽可能地 压低l t v 以减小风险，所以说具有中低贷款价值比的住房抵押贷款与具有较高贷 款价值比的抵押贷款在违约概率上是没有显著性差异。 ( 2 ) 不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究 y i n g - f o o nc h o w 等( 1 9 9 9 ，2 0 0 2 ) 研究发现3 5 的香港个人住房抵押贷款采用浮 动利率加可变期限( v a r i a b l et e n o r ，v r t ) 的办法。随着利率的变动，虽然每月偿还 额不变，但贷款到期日则要进行相应调整。换句话，与固定期限可变偿还额抵押 贷款( v r p ) 相比，v r t 抵押贷款的抵押人不仅承受利率风险同时还要承受期限风 险。他们应用数学模型对u r t 抵押贷款价值进行了评价，并将结果与传统的v r p 抵押贷款进行了比较，发现从借款人的视角看v r t 贷款比v r p 贷款更实惠，但是 如果将贷款期限上限考虑在v r t 贷款中则两种贷款的差异性就变得不显著。 ( 3 ) 应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 k a u ( 1 9 9 8 ) 应用或有要求权法( c o n t i n g e n tc l a i ma p p r o a c h ) 把违约看作是一种合 理的决策，他们认为当住宅价值( 资产净值) 降到低于抵押贷款价值时违约就会发 生。该方法将策略性抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将 住宅卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选择权。他们只是从经济人的角度来 考察违约选择的合理性。d e n g ( 2 0 0 0 ) 提出应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权 纳入或有资产管理框架，并将失业率和离婚率变量结合起来研究银行个人住房抵 押贷款违约风险的概率分布。由于交易成本数据无法获得，因而借款人是否采取 寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策 了理性违约选择无法直接验证。因此，许多文献的关注点就集中到了“准理性” 违约的期权理论。f o s t e r ( 1 9 8 4 ) 将“准理性 违约定义为当资产价值下降到低于抵 押贷款价值时借款人就会立即违约。准理性违约模型的前提假设是没有交易成本， 借款人有能力付款，并能按当前市场利率马上借到足够款项购买等量房产。 l e k k a s ( 1 9 9 3 ) 第一次应用损失数据测试了“准理性 违约期权模型，用f r e d d i e m a c 个人住房抵押贷款数据验证结果表明“准理性”假设是错误的，因为违约情况由 于地区分布和l t v 的不同而变化的。f o s t e r ( 1 9 8 4 ) 假定剩余贷款本金在4 0 时可提 前还款，并按市场利率对抵押贷款进行贴现，应用f h a 的数据估计了个人住房抵 押贷款的市场价值。他们发现贷款价值比( l t v ) 超过了1 1 0 仅有4 2 的违约，他们 认为主要原因是由于交易成本的存在。s p r i n g e r ( 1 9 9 3 ) 将期权理论与违约实证研究 联系起来，来验证交易成本的重要性。c a p o z z a ( 1 9 9 7 ) 应用地区分布广泛、样本量 大的违约贷款数据( 无损失程度的信息) ，研究发现个人住房抵押贷款违约事件是 否会发生，交易成本和突发事件起着十分重要的作用。 y o n g h e n gd e n g ( 1 9 9 5 ) 用基于期权的风险模型分析了个人住房抵押贷款违约与 提前偿还。他们分析指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及之后的房产价值 具有敏感性。他们的分析还指出重大突发事件如失业、离婚等因素影响着提前还 款和违约行为。他们还模拟了在低( 如零) 首付抵押贷款的违约概率和政策成本， 并与传统的抵押贷款进行比较，结果发现如果通过政策补贴来降低个人住房抵押 贷款首付款，则政策成本将会很高。 k e r r y ( 1 9 9 5 ) 在综述相关文献的基础上，对期权理论抵押贷款定价模型假定当 资产价值降到低于抵押贷款价值时借款人就会立即违约而不会等到资产价值进一 步下降后再违约这种假设与实证结果的一致性进行检验后认为，这种假设是不准 确的，借款人一般不会立即违约，借款人不会马上牺牲未来资产价值进一步下降 后再违约的权力。同时他还指出这一假设并未考虑下列一些因素：与违约相关 的交易成本；借款人偿还能力：贷款人通过决定是否取消抵押物赎回权的作 用影响借款人违约。 w a y n e ( 1 9 9 5 ) 研究了个人住房抵押贷款提前偿还行为。他们认为过去对提前还 款的研究主要集中在抵押贷款的特征和利率的历史变动因素对提前还款行为的解 释上。他们在文章中提出应从如下三个方面进行研究：应从家庭层面特征( 如户 主特征) 和房产价值方面研究其对提前还款行为的影响。提前还款期权条件与借 款人收入、房产价值问的互动关系对提前还款行为的约束。应用大量数据研究 提前还款的规律性。他们研究发现当家庭受到抵押品约束、收入约束或选择权约 大连理工大学专业学位硕士学位论文 束时，提前还款期权很可能会是一个虚值( o u to ft h em o n e y ) ，其结论是期权价 值对提前还款行为的影响贡献率小于5 0 。 ( 4 ) 个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险 l i s a ( 2 0 0 0 ) 研究了不同风险等级的借款人对固定利率( f r m ) 和浮动利率( a r m ) 住房抵押贷款的自选择问题。在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一 种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均 衡( s e p a r a t i n ge q u i l i b r i u m ) ，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风 险的借款人则选择固定利率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷 款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。此外，其它因素如借 款人预期搬迁成本、相对于贷款余额房产的市场价值也影响着借款人的抵押贷款 选择。r o b e r t 认为由于个人具有异质性风险特征，在当前的个人住房抵押贷款风 险管理中由于合约设计的不完备性很容易产生道德风险。因此，个人住房抵押贷 款风险管理中如何改进合约的设计是风险管理的一个重要组成部分。 ( 5 ) 个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究s a n c h e z ( 1 9 9 9 ) 和d e n g ( 1 9 9 5 ) 选择 了贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。 f o l l i a n ，h u a n g ( 1 9 9 9 ) 在其模型中除考虑了上述一些变量外，还包含了贷款期限、区域、 人口和经济变量来共同解释违约情况。w i l s o n ( 1 9 9 5 ) 应用1 9 9 2 1 9 9 5 年加利福尼亚 的数据估计了损失函数。他们发现，驱使违约的主要动因是房价的变化，之后才 是贷款特征、l t v 、资产类型、贷款规模和县区等因素。g a u ( 1 9 7 8 ) 利用与先前不同 的方法，建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评价标准。其资料来源由两家保 险公司提供，研究期间从1 9 6 7 年到1 9 7 4 年6 月止，从所有违约与非违约借款者中 随机抽取2 1 2 笔违约样本与8 7 3 笔非违约样本。解释变量采用二分法，即数值非0 即1 。 利用主成份分析法从6 4 个变量中提取了2 8 个因子，为了识别因子间的相对重要性， 用逐步回归分析方式从2 8 个因子中提取出1 7 个因子来建立判别函数，最后用这 1 7 个因素进行聚类分析( c l u s t e ra n a l y s i s ) 将样本分为六类，并用每类之中的违约 与非违约数来评估其违约风险的高低。研究结论认为借款者过去的信用评级和职 业是决定违约与否的重要因素。借款人职业之所以重要是因为其与家庭的持久收 入直接相关的。r o b e r t ( 2 0 0 1 ) 研究了邻居特征对个人住房抵押贷款违约风险的影 响。该研究调查了邻居特征对f h a ( 联邦住宅管理署) 抵押贷款违约的影响，调查 中同时包括了邻居特征、抵押贷款特征和借款人的特征。通过变量控制，从而将 邻居的影响从其它变量中分离出来。该研究试图辨别邻居的种族、收入对住房抵 押贷款借款人信誉的影响。研究邻居特征对个人住房抵押贷款违约的影响主要依 寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策 据的是历史信贷数据。该研究发现低收入区域和黑人聚集较多的区域个人住房抵 押贷款违约率较高。该研究还分析了某地区较高的违约率和邻居以前违约记录对 借款人获得抵押贷款难易( 用融资概率衡量) 的影响。d e n g ( 1 9 9 5 ) 和s a n t o s s i l v a ( 2 0 0 0 ) 利用借款人的特征变量如月付款额与月收入比率来预测违约风险。 除了上述一些文献外，还有部分文献从更广泛的角度对个人住房抵押贷款风 险进行研究。如，q u i g l e y ( 1 9 9 1 ) 研究了公共政策对银行住房抵押贷款业务风险的 影响。c l a u r e ti e ( 1 9 9 0 ) 研究了美国各州取消抵押物赎回权( f o r e c l o s u r e ) 法律对 银行损失的影响。v a no r d e r ( 2 0 0 0 ) 应用时间序列损失数据研究了“社区再投资法 ( 1 9 7 7 ) 的影响效果，其主要目的是研究低收入区域获得相对较少的贷款是不是 因为市场的失灵或是因为风险差异的存在。c u n n i n g h a m ( 1 9 8 4 ) 结合住宅价格的随 机行走过程和确定性期限结构( d e t e r m i n i s t i ct e r ms t r u c t u r e ) 在排除提前还款 的条件下，分析了违约价值。 由于住房抵押贷款在国外银行信贷总额中占有很大比重，同时银行在住房抵 押贷款业务中要面临诸如政策风险、信用风险、抵押物风险、利率风险、购买力 风险、房地产市场风险、流动风险等一系列风险，因此国外银行界和学术界非常 重视对住房抵押贷款风险的实证研究。目前研究的趋势和角度主要集中在如下一 些方面： ( 1 ) 个人住房抵押贷款风险微观特征研究。这些微观特征研究主要集中在三 个维度上，即融资风险维度、财产风险维度和借款人风险维度。融资风险维度又 主要通过住房评估价值与贷款额之比、住房购买价与贷款额之比、抵押贷款期限、 抵押贷款目的、月本金及利息偿还额、月本金加利息税款保险费偿还额、再融资 途径、其它担保品价值等指标来衡量；财产风险维度主要通过住房购买价格、住 房购买价格与评估价格之比、住房类型( 新房或旧房) 、房龄等指标来衡量；借款 人风险维度主要通过借款人( 夫妻双方) 职业、主借款人月收入、次借款人月收入 ( 如妻子) 、家庭月总收入、主借款人收入占家庭总收入的比重、主借款人年龄、 主借款人在当前工作岗位上工作年限、抚养人数、婚姻状况、借款人信用等级、 月偿付本金利息占家庭月总收入的比重、月偿付本金利息税款保险费占家庭月总 收入的比重、月偿付住房抵押贷款之外的其它债务占家庭月总收入的比重、月偿 付总债务占家庭月总收入的比重等指标来衡量。总的来说，学术界主要研究一些 维度的某些指标的变化会对银行住房抵押贷款风险产生何种影响，而银行更多的 从操作层面和风险控制方面对上述维度和指标进行权衡分析。 8 大连理工大学专业学位硕士学位论文 ( 2 ) 模型定量分析。国外银行在个人住房抵押贷款风险管理也曾经历了一个 逐步规范过程，经过数十年的积累，其数据资料完整连续使应用模型进行科学化 定量分析成为可能。应用各种模型分析宏微观指标特征与住房抵押贷款违约风险 之间的关系为进一步降低银行住房抵押贷款风险，制定科学合理的指标体系提供 了科学的依据，从而使科学研究与风险管理形成一个良性循环的互动过程。 ( 3 ) 期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究。这些学者认为借 款人在住房抵押贷款利率选择、提前还款、违约方面具有一种期权属性，因而用 期权理论研究住房抵押贷款风险成为一种新的视角和热点。 ( 4 ) 个人住房抵押贷款一、二级市场互动研究。目前我国个人住房抵押贷 款一级市场还刚刚起步，市场运作还极不规范。各商业银行自行制定一套标准， 相互间缺乏一致性和协调性，就是同一家银行的个人住房抵押贷款业务操作也很 不规范。我们在调查中发现银行个人住房抵押贷款业务基础资料登记中存在很多 问题，如反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，就是仅有 的一些项目中漏填现象时有发生，且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使 我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体 系失去了依据和基础。 由于发达国家相对较完善的市场经济体系和政府干预措施的相对弱化，综合国外对个 人住房抵押贷款的风险研究成果，他们绝大多数局限于商业性住房金融情况下的住房抵押 贷款的风险理论研究，多侧重于技术方面的理论探讨，更多的依赖于市场的监管，而很少 有针对政策性住房金融条件下的个人住房抵押贷款的风险研究。 1 2 2 国内文献研究 我国的个人住房贷款起步较晚，自1 9 9 2 年发放第一笔个人住房贷款至今才经历短短十 几年的时间。由于个人住房贷款具有风险相对低、盈利稳定等特点，在银行流动性相对过 剩的今天，它已成为各家商业银行重点发展的业务。根据人民银行提供的信贷统计数据显 示，截止2 0 0 7 年底，我国国内上市银行房地产开发贷款规模为1 3 9 万亿元，个人贷款规 模为3 3 3 5 万亿元，其中个人贷款的绝大部分是按揭贷款。两者相加约占上市银行贷款总 额1 6 2 3 万亿元的3 0 。房地产市场的持续发展推动了越来越快速增长的个人住房抵押贷款 业务，这方面的风险也有逐渐增加的趋势。而商业银行在个人贷款风险管理方面也已经有 了较完备的体系，这对于住房公积金贷款风险有一定的借鉴意义。 住房公积金制度是我国特有的政策性住房金融制度，自19 91 年首先在上海建立，19 9 9 年国家把公积金的使用重点定位为公积金贷款以来，已有很多学者和公积金管理人员在研 一9 一 寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策 究公积金贷款风险的问题。与外国侧重于于技术层面的研究相比，我国学者的研究更多的 侧重于对整个市场经济环境的关注和系统方面对风险控制的把握。具有代表性的学者有： 中国社会科学院经济研究所汪利娜在德国住房储蓄与我国住房公积金的比较研究 ( 2 0 0 3 ) 一文中，将德国的互助住房储蓄银行与我国的公积金制度做了对比，她认为各地的 住房公积金中心不是法人实体，而是当地人民政府设立的事业单位，在没有法人资产和独 立经济利益约束的情况下，公积金中心很难建立起有效的监督管理机制，如规范的会计审 计、信息披露制度和风险防范机制等，这种行政化的管理机构根本不具备为其错误决策和 经营失误承担风险的能力。文中还提到了当住房公积金存款的增长低于需求的增长时会导 致不能满足借贷需求这种情况的发生，对于今后防范快速增长的个人住房信贷风险指明了 一条途径。 上海财经大学的王洪卫中国住房金融：资金筹措与风险防范机制( 2 0 0 1 ) 侧重于研究 资金筹集来源与贷款风险防范的对应关系。这也是较早的针对个人住房公积金贷款风险的 理论研究。 西安建筑科技大学王彬运用盈亏平衡分析法和现金流量分布的期望与方差的基础确定 公积金中心的贷款比例上限和下限，对解决住房公积金管理中心贷款资金短缺风险，有一 定的理论指导意义n 。 陈东在2 0 0 4 年提出构建符合我国国情的“住房公积金专业银行 来完善住房公积金制 度，提高政策性银行的功能，完善内部风险管理机制和外部监督机制，克服现有公积金制 度的种种弊端，降低住房公积金的贷款风险招1 。 在2 0 0 3 年出版的中国住宅金融报告中，对住房公积金贷款中的担保制度、资金供 需平衡等方面做了深入研究，但是没有系统的从公积金贷款风险这个方向进行具体的研究。 除了理论界的学者研究之外，各地从事公积金管理工作的人员也从实践的角度作了相 应的研究。具有代表性的公积金管理人员的研究成果有： 武汉市住房公积金管理中心主任李楚星在公积金个人住房贷款风险防范机制与管理 ( 2 0 0 1 ) 中，从制度、政策、市场和抵押四个方面分析了个人住房公积金贷款面临的风险及 其成因，对个人住房贷款风险类型、成因及防范措施做了研究。 随州市住房资余管理中心的喻凤平在住房公积金贷款风险及防范对策( 2 0 0 3 ) 中 也分析了住房公积金贷款存在的风险及防范对策。该文从物产权风险、信用风险、欺诈风 险、贷款条件风险、流动风险、运作风险、不可抗力风险和法律风险等八个方面对公积金 贷款风险作了阐述，但是在防范措施中都是给了一些方向性的建议，并没有对某一个问题 进行深入分析与解决。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 湖北省住房资金管理中心的王建斌认为，在同时借鉴新加坡的公积金和香港的强积金 制度的基础上，把公积金、养老保险基金和医疗保险基金合并到一起，会达到提高资金使 用效率和规范管理的目的。 天津市住房公积金管理中心的黄小华提出，要想使个人住房公积金贷款获得健康发展， 最重要的就是要加强住房公积金管理中心的内部管理，而实现内部管理的标准化是降低贷 款风险、实现科学管理和加强内部控制的重要手段。 当前由于美国越来越严重的次贷危机的影响，住房抵押贷款的安全性也引起了广泛的 关注。对于住房公积金贷款的风险及具体防范措施的研究正越来越多的引起学者们和从业 者的重视，这项研究今后必将会更加深入、系统、全面。 1 3 本文的研究思路与方法 本文首先对我国住房公积金制度的起源和发展过程做了简要说明，并针对当前的经济 形势和个人住房贷款的发展现状，提出了住房公积金贷款所面临的风险，通过对国内外学 者和实际工作者研究理论、成果和实践经验的论述，结合本地区公积金管理的特点，着重 介绍了公积金管理的现状，肯定了其在促进本地区住房市场发展所起的积极作用，同时也 分析了存在的问题及深层次的原因。通过对公积金贷款风险的综合研究，找出影响风险的 主要因素，借鉴国外金融机构和国内各商业银行较为成熟的风险管理办法，结合当地经济 发展实际，探索解决办法，从而提出切实可行的对策和建议。 具体到贷款风险防范措施，有如下步骤： ( 1 ) 从实践的角度研究分析公积金贷款风险的表现、类型，形成原因与化解措施， 力求对其有更深层次的理论探讨，同时能使本文的观点对公积金制度的实际运作和发展具 有促进意义。( 2 ) 本文在总结前人研究的基础上，对公积金贷款风险的特殊性进行了清晰 的阐述和明确的界定，从而对公积金贷款风险的研究有了更加明确的针对性。( 3 ) 本文结 合国内外的一些成功经验，分析总结出一些关于公积金贷款风险防范、化解的切实可行能 够保障公积金安全、平稳发展的新举措。( 4 ) 本文对公积金贷款采用以风险为基础的分类 方法，分别研究其风险的防范与化解，使防范贷款风险的实际运作思路更清，操作更方便。 考虑到本地区住房公积金规模与个人住房公积金贷款正处在发展中期的现状，由于潜 在的贷款风险尚未完全释放，本研究通过对贷款现状的分析和相应风险类型的分析及具体 对策研究，对于今后可能出现的问题做了详细阐述，并对系统性风险和非系统性风险的资 金管理风险做了全新阐述，这将是对住房公积金风险管理制度的进一步丰富和完善。 一1 1 一 寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策 2 寒亭区住房公积金管理中心贷款的业务发展及管理现状 2 1 寒亭区房地产市场现状 潍坊地处山东半岛中部，下辖四区6 市2 县，3 个市级开发区，总面积1 6 万平方公 里，总人口8 5 0 万，市区人口1 2 0 万。潍坊是著名的世界风筝都，中国优秀旅游城市。综 合实力排名居中国地级城市第4 1 位。小商品市场排名居全国第1 0 位。经济以机械装备， 海洋化工，纺织服装，电子信息等优势行业为主。近几年政府大力畅导服务业发展。潍坊 是是山东半岛沿海经济开放区重点城市、世界风筝都，也是著名的物资集散地，物流发达， 历史上是有名的商埠。在乾隆年间即有“南苏杭，北潍坊”美誉。潍坊市寒亭区潍坊市 四区之一，全区面积8 7 0 2 平方公里，耕地面积4 9 6 万亩，人口3 5 万。该区地处渤海 莱州湾南岸，地理位置优越，交通便利。因属潍坊城区，寒亭区的房地产市场与潍坊的市 场同步，面临的各方面外部因素相同。 2 1 1 寒亭区经济发展现状 寒亭区属于潍坊老区之一，交通方便快捷，城市功能完善。工农业经济基础较好， 近年来，重点打造工业强势经济。区里以纺织服装、机械加工、新型建材、食品加工等为 龙头行业，经济历年持续增长，加上区里具备的文化旅游资源丰富的优势，使得该地区经 济发展势头良好，地方财政收入历年递增，截止2 0 0 8 年1 0 月份，全区实现财政总收入 近5 亿。据寒亭区统计局2 0 0 7 年统计数据显示，2 0 0 7 年在岗职工劳动工资人均达到1 8 5 6 1 元。 截止2 0 0 7 年，潍坊市城镇居民人均可支配收入1 8 8 4 6 元，增长1 4 8 ；人均消费性 支出为8 8 1 6 3 元，城镇在岗职工年平均工资1 5 2 8 9 元，农民人均纯收入5 5 0 8 元，人均生 活消费支出3 5 6 5 元，非农业人口占全部人口的4 5 2 9 ，第三产业从业