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摘要 基于过滤模型对南京中低价住宅的研究 研究生：赵海春导师：沈杰副教授 专业：管理科学与工程 摘要 随着我国房地产的遗猛发展，现已经成为我国豹支柱产业，其是否能健康的发展很大程度上影 响了中国的经济发展。房地产业在取得很大成就的同时，也出现了不少的问鹿。其根本原因是住宅 市场供需结构性矛盾突出和住房政策不完善。国外的专家于2 0 世纪2 0 年代初就提出了过滤理论， 几十年的发展已经日渐成熟。过滤模型通过数学模型量化分析可以预测新建商品房数量，研究住房 结构问题，并对住房价格进行生命周期全过程分析较真实地反映住房市场的运行机理。 在国内该模型的运用还处于萌芽阶段，本文基于过滤理论以及国外成功的过滤模型，针对当前 南京运用过滤模型研究住宅市场的空白，系统地对过滤理论静概念、过滤模型的发展历程、国外典 型的几个过滤模型、过滤模型的市场适用条件、南京市场的供需结构进行了深入的探讨，并根据南 京市场提出可操作的建议。为了促进模型在实际运作过程中的有效操作，通过o h l s 。一般均衡住宅市 场过滤模型”的分析，根据南京实际的市场环境对过滤模型进行一定的调整，并运用模型对拟实施的中低 价住宅政策进行模拟，提出使市场优化的房地产政策建议。 关键字：过滤模型、经济适用房、供需结构、存量房 东南大学硕士学位论文 t h er e s e a r c ho f h o u s i n go f m i d - l o wp r i c eb a s e do nf i l t e r i n gm o d e l a b s t r a c t w t 出f a s td e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t e i n o u rc o u a u y , i th a s g o m eo l l eo f t h e m o s t i m p o r t a n t i n d u s t r i e si no w e o u m r yn o w , w h e t h e ri tc a nh e a l t h i l yd e v e l o pa f f e c t st h ew h o l ee c , o n o m yt oal a r g e e x t e n lt h er e a le s t a t ei n d u s 姆a l s op r o d u c e sl o t so f p r o b l e m sa tt h et i m eo f o b t a i n i n ga c h i e v e m e n t t h eb a s i cr e ：l s o ni st h eo u t s t a n d i n gc o n t r a d i c t i o no f t h es u p p l ya n dd e m a n d 曲咖i nt i i er c * i d e n c * m a r k e t , e n d t h e i m p e r f e c t h o u s i n gp o l i c y t h ee 坤l e r c o f t h o a b r o a d p u t f o r w a r d t h e f i l t e r i n g t h e o r i e s a t t h eb e g i n n i n gi nt h e2 f f so f2 0 t hc , g l l t m l l e g w i t h 伽y e a no fd e v e f o p m e n t , i th a sa h e 幽b g c x f f f l e m a t u r eg r a d u a l l yb ya n a l y z m gm a t h e m a t i c a l l y , f i l t e r i n gm o d e lc a rp r e d i c tt h eq u a n t i t yo fn w b u i l d i n g , s t u d y t h er e a le 日a l es t r u c l u r e p r o b l e m , l a y z e t h e w h o l e l i f ec y c l eo f t h e h o u s i n g p r i c ea n d r e f l e c t t h e m o v a n a t m 。c h a n i s m o f t h e m a r k e tr e a l l y ， t h ei l q a g eo f t h om o d e li st h eb m g e o ns t a g ei nt h ed o m e s t i c a c e w d h g1 0f i l t e r i n gt h e o r ya n dt h e s f u lf i l t e r i n gm o d e li na b r o a d , a i m i n g 越t h eb l a n ko ff i l t e r i n gm o d e lr e s e a r c hc l i n n f l yi n n j 吨t h i st e x ts y s t e m a t i c a l l ya n dd e e p l ys t u d i e st h ec o n c e p to ff i l t e r i n gt h e o r y , t h ed e v e l o p m e n t p r o c e s s o f m t e r i n g m o d e ls c v e r a l s o f l y p i c a l m t c r i r g m o d e l i n a b r o a d ，i t s m a r k e tc o n d i t i o n sa n d t h e s u p p l ya n dd e m a n ds l x u c t o r ei nn a n j i n g t h e na c c o r d i n gt ot h en a n j i n gm a r k e t , t h i sa r t i c l ep u t f o r w a r dt h es u g g e 蜘t h a tc a nb eo p e r a t e d i nm 断bl n o m o t ee f f e c t i v e n e s si np r d g t i c e t h ea r t i c l e a n a l y z e so l d s s t h eg e n e r a la n db a l a n c e dn l a 衄6 魄m o d e a d j u 咖t h em o d e la r c , o r d i n gt oi k a c t u a lm a r k e ti nn a f i i 峙t h em o d e ii sl l s e dt oi m i 钯坶t h ep o l i o o ft o l d - l o wp r i c et h a tw i l lb e i m p l e m e n t e da n d g i v e s a d v i c e f o r m a k i n g m a r k e t b e n d - k e y w o r d s ：f i l t e r i n gm o d e l ；e c o n 删c a lb o o nh o m i n g ；t h es u p p l ya n dd e m a n ds t r u c t u r e ；s t o r a g e h o u s i n g 一 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 研究生签名 e t 期磁：乡 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签名：单导师签名：避日 期：碰：竺 绪论 0 1 问题的提出 绪论 随着近几年房地产市场的发展，全国空置房面积剧增，空置率已经超过了2 6 【l l ，大大超过国 际公认的1 0 的警戒线。对此，有人认为房地产市场产生了极大的泡沫，有人认为目前住宅需求离 饱和还有一定的距离。在房价疯涨消费者呼吁房价过高的同时也开始让我们深思，我国的房地产 市场的问题到底在哪里昵? 怎么样才能让我国的房地产市场往健康的方向发展呢? 国家建设部副部长刘志峰2 0 0 5 年举行的中国住宅创新成果展示会暨房地产论坛上表示，2 0 0 5 年以来，中国房地产市场发展中存在以下四大主要问题；商品房价格上涨过决；部分地区房地 产投资规模过大；商品房结构性问题进一步凸现，表现为中小户型、中低价位普通商品住房和经 济适用住房供应不足；房地产市场秩序比较混乱，房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各 个环节，都不同程度地存在违法违规行为1 1 j 。 可见房地产市场供需总量和结构的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即住房供应结构不合 理，中低价位住房供应偏少是造成房价偏高的重要原因。根据数据显示，2 0 0 4 年经济适用房投资继 2 0 0 2 年之后再次出现负增长，比2 0 0 3 年下降2 5 个百分点。部分地方经济适用房供应量减少更加明 显，一些城市中低价位普通商品住房供不应求。部分城市中低价位的住宅所占比例不划1 0 。而高 价房占到4 6 以上闭。则中低价住宅的供应问题已经成为影响房地产市场健康发展的关键。 目前我国中低价住宅的供应主要包括经济适用房，中低价商品房以及廉租房的供应由于政策 的不完善，大部分城市不同程度的出现了诸如国家政策难以落实到位，经济适用房建设资金缺口大， 部门之间由于利益矛盾难以协调，正在建设中的部分经济适用房质量令人担忧等问题。对于越来越 多的问题，社会对经济适用房的“存废”问题产生了激烈的争论。 虽然近年来已有一些学者建立模型用于分析住房市场的供求关系，包括一些数量经济模型、房价收入 比模型、系统动力学模型等。但我国住房政策研究起步较晚，真正能够考虑住房市场化条件下一、二级市 场联动以及供求结构。匹配”关系的住房模型在我国还比较少见，这不可避免地影响我国住房政策制定的 科学 型”。因此，如何建立合适的市场化模型，制定效率和公平并重的住房政策就成为摆在政府面前亟待 解决的问题。 发达国家“过滤模型”的研究对我国过滤模型的研究有一定的借鉴作用。住房过滤模型在田外已经有 月寸年的历史，已形成了较为完善的理论体系。它通过数学模型量化分析可以预测新建商品房数量，研究 住房结构问题，井对住房价格进行生命周期全过程分析，较真实地反映住房市场的运行机理。同时，该 模型在“中低收入的居住问题”的研究方面有较强的操作性，本课题正是在这种背景下提出来的。 东南大学硕十学位论文 0 2 研究现状 过滤理论的最早说法是由伯吉斯在二十世纪二十年代初期解释芝加哥住宅格局是开始提出的。但人们 对它的理解部是模糊的，直到1 9 6 0 年劳瑞对过滤现象作了比较明确的概念，他指出过滤的主体是住房， 而非各收入阶层，过滤产生的原因在于住宅老化及新建，简单的说，过滤就是住宅本身市场价值的变化m 。 住房过澹模型可以对住房市场的结构性问题从微观的角度进行定量得分析，因此近几十年来，其得到了较 大得发展，应用越来越广瑟，近年来该模型主要偏重于住房福利得研究。 自八十年代中期以后，“无家可归”( h 响e l 瞄目璐s ) 人口的大量出现，已经迅速成为美国以及欧洲一 些发达国家的社会问题。o f k 血哪于1 9 9 5 年为此建立了一种过滤模型来解释这种现象，假定住房在市场 中的最低质量等级依赖于住房重建的机会成本，但是重建成本的不确定性导致了对最f 氐质量住宅等级确认 的不确定性，只要这种不确定性导致重建不可行。开笈商们就会等待个有利的时问去重建住房。正是由 于这种等待，导致了最低质量等级的住房增多，从而使无家可归的人增多了弘 。该模型部分解释了现今很 多美国城市急剧增多的无家可归现象。a 脚等人1 9 9 7 年运用“典犁芝加哥住房市场模型”来研究收 税、 财产税、住房补贴的作用盯l 。a r n o 札，b r a i d ，1 9 9 7 年对住房过滤的方向做了新的假设，即允许其由低向高 ：i g _ g t ，也允许其由低向高过滤。这个模型比较适合一些有历史价值的老建筑的折旧情况。该过滤模型己英 语于对现今北美地区普遍出现的旧房房价升值的现象的解科目。j o h n m q i l l g l c y 于2 0 0 0 年建立了一个 简易的市场选择模型分析城市无家可归者。该模型通过对居民消费的最大效用以及收入的研究“无 家可归”现象，结果显示了，有一定收入的家庭赡买与其能承受的住房时可以避免无家可归，而某 特定收入的家庭不管怎样部没有足够的钱用于住房消费，可能沦落为无家可归者【田。 过滤模型的运用在欧美国家的房地产市场越来越广泛，其研究的结果也越来越多提供给政府及开发商 提供作为指导意见。而国内对于过滤模型的研究基本上处于空白状态，在近几年才开始有较! 雌对于过 游模型的研究文章，其中包括了运用“过滤模型”研究对我国住房政策制定的影响，中低收入阶层住房供 给问题q 研究咀及对住房补贴政策的研究，这些研究结果并没有得到很好的重视与关注。 0 3 本文研究内容 笔者希望通过本文的研究达到以下目的：首先根据国外对“过滤模型”的研究，来分析其在我 国房地产市场( 以南京市场为例) 的应用可行性；其次通过分析南京住宅中低价市场的供求现状，结 合过滤模型的运用来分析中低价住宅的供应政策，对目前存在的问题提出政镱建议；最后为了促进 过滤模型在国内的使用，对存在过滤过程的障碍进行提出对第。 本文研究的逻辑框架见图o - 1 。本论文共分为五章： 首先，绪论介绍问题的提出和目前国内外研究的现状，研究的内容。 第一章是南京住宅市场的供需结构分析，最先从全国及南京住宅市场的一般情况进行简单的分 析，其次分别对南京市场消费者需求价格、实际房价以及居民收八三方面进行分析最后通过数据 比较分析整个市场的中低价房的基本结构以及南京中低价住宅的现状。 第二章是过滤模型的发展过程及过滤模型与其他模型比较。通过对过滤模型的发展研究，评述 在不同的发展阶段过滤模型存在什么样的问题以爱改进的过程：通过过滤模型与其他模型的对比， 2 绪论 说明本文采用此类模型的内在原因。 第三章是住宅过滤模型的建立。分析了过滤模型构建的原理以及市场的适用条件，在竞争均衡 条件下基于不同研究对象建立了模型。 第四章是住房过滤模型的模型模拟。针对南京目前的实际情况，确定模型内各个已知量。建立 模型的等量关系式，并对政府货币补贴政策以及政府兴建经济适用房两政策进行模拟。 第五章是通过过滤模型进行两种住房政策成本的比较结果以及过滤过程障碍的研究，给出政策 建议。 囤o - i ：本丸研究的逻辑框架 1 南京住宅市场供需结构分析 第1 章南京住宅市场供需结构分析 中国四大古都中唯一位于长江流域的城市南京，筑城始于周元王四年( 公元前4 7 2 年) ，已 有2 4 7 0 余年历史，先后有十个朝代在此建都。而今跨入2 1 世纪，这座历经沧桑的古都正满怀信心、 意气风发地迎接世界经济的浪潮，经济发展和社会事业又焕发新的活力和魅力。近十几年来南京经 济呈快速发展，房地产业更是发展成为经济支柱之一。但过快的发展也引发的了一系列的问题，怎 么能保障南京房地产业向健康、良性的方向发展呢7 首先要找出房地产的问题之所在。 1 1 住宅建设现状的一般分析 1 1 1 全国住宅市场分析 我国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现出与经济发展相对 应的快速增长特征。从国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投 资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。1 9 8 6 2 0 0 4 年的l b 年问，中国房地产投资年 均增长速度为3 5 9 ，远高于同期固定资产投资年均增长1 9 9 5 的速度，也远高于g d p 的增长速 度。从销售面积与竣工和新开工面积的比较看t 9 9 8 年商品房销售面积、房地产竣工面积，新开工 面积分别为1 2 2 亿平方朱、i 7 6 亿平方米和2 0 4 亿平方米，2 0 0 4 年分别为3 s 2 亿平方米、4 2 5 亿 平方米和6 0 4 亿平方米。1 9 9 7 2 0 0 4 年房地产土地购置面积平均每年增加4 7 7 3 万平方米，新开工 面积年均增量为6 6 4 6 万平方米，竣工面积年均增加3 8 6 5 万平方米，施工面积年均增加1 3 4 4 4 万平 方米，年平均销售增量为4 1 6 8 万平方米。2 0 0 4 年全国商品房平均售价为2 7 1 4 元，平方米，比1 9 9 8 年增加6 5 1 元，年均增加9 3 元，而2 0 0 4 年比2 0 0 3 年增加3 5 5 元，远大于1 9 9 8 2 0 0 3 年的年均增 量纠。 随着房地产市场快速发展的同时也引发了一系列的问题，供应量急剧增长，房价直线上涨，供 需结构出现了较大的问题，特别是部分中大城市房地产供需结构极不平衡。国家建设部副部长刘志 峰2 0 0 5 年举行的中国住宅创新成果展示会暨房地产论坛上表示，2 0 0 5 年以来，中国房地产市场发 展中存在以下四大主要问题：商品房价格上涨过快；部分地区房地产投资规模过大； 商品房 结构性问题进一步凸现表现为中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足；房 地产市场秩序比较混乱，房地产开发，交易、中介服务和服务管理的备个环节，都不同程度地存在 违法违规行为”l 。 为了真正实现“居者有其屋”及更好的控制房价，经济适用房建设规模日益扩大，建设速度加 快，各地方政府都把经济适用房作为房地产建设方面中心工作来实施。但是从各地反馈的信息，我 们了解到在经济适用房取得可喜成绩的同时也暴露出相当多的问题。在找国大部分城市不同程度的 出现了诸如国家政策难以落实到位，经济适用房建设资金缺口大，部门之问由于利益矛盾难以协调， 正在建设中的部分经济适用房质量令人担忧等问题 j o l 。 4 + 东雨大学蛐十掌位论文 从投资完成额的增长速度看，经济适用房投资的增长速度远低于其他物业类型。2 0 0 4 年住宅投 资比2 0 0 3 年同期增长2 8 7 ，基本与房地产投资增长速度( 2 8 1 ) 持平。与此同时，经济适用房 投资同比却下降了2 5 ，是2 0 0 2 年以来的首次负增长，与住房投资的高速增长形成鲜明对比。从 住宅投资的比例结构看，近几年别墅、高档公寓楼投资在全部住宅中的比例有所上升，而经济适用 房投资比例呈下降趋势，2 0 0 1 年占1 4 2 2 2 0 0 2 年占1 1 2 7 ，2 0 0 3 年降到9 1 8 ，2 0 0 4 年全国全 部住宅投资8 8 3 亿元，经济适用房投资为6 0 6 亿元，经济适用房投资占全部住宅投资的比例降到 6 9 蚪“。 在对居民的调查中，经济适用房处于“叫好不叫座的局面。即欢迎经济适用房在价格上的优 惠又由于位置、质量、产权问题表现出的观望态度。对于经济适用房显现越来越多的问题，社会对 经济适用房的“存废8 问题产生了激烈的争论其中以著名经济学家、北京大学中嗣经济研究中心 兼职教授徐演庆先生为代表。 他在( 我国的经济适用房存在严重的理论困境一文中指出了经济适用房政策的八太弊端： 经济理论早已证明，无论政府采取何种方式干预价格体系，设立最低价格或者最高价格都会造成不 同程度的扭曲，而带来绝对损失( d e a dl o s e ) 。经济适用房扰乱了价格体系，降低了社会福利。 经济适用房设定的购买条件以及其实际的建筑质量严重破坏了社会信用，并一定程度上鼓励了弄虚 作假。 经济适用房针对中等收入家庭提山的，并没有真正帮助低收入群体，甚至扩大了城市的贫 富差距。经济适用房缺乏一个合理的分配原则。如果让政府行政权利干预瓷源分配。那么权利 兢一定会在市场上寻求自己的价格。经济学早就给这样的现象定义为“寻租”。经济适用房正滋生了 政府的寻租腐败。 低收入家庭根本没有能力购买经济适用房所以应当把社会救挤和市场机制严 格分开。经济适用房不利于建立有效的社会救助系统。经济适用房非但没有降低交易成本反而显 著增加了交易成本，其中包括官员寻租腐败的成本、房地产市场信息成本、社会诚信的道德成本等 等。经济适用房鼓励中低收入家庭提前消费，增加了银行潜在的风险n 习。 近期温家宝在十届人大四次会议上政府工作报告时强调，我国需要继续解决部分城市房地产投 资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发 展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩 序，基本完成建设领域清理拖欠工程款任务，促进房地产业和建筑业健康发展【l 珂。 1 1 2 南京住宅市场的一般分析 房地产开发投资作为南京固定资产投资的组成部分，一直扮演着主导角色，尤其是近几年房地 产市场持续升温，使开发投资年年上升，而且出现加速趋势，2 0 0 4 年及2 0 0 5 年的全年房地产开发 投资额刨出了历年的晟高纪录，2 0 0 4 年房地产开发投资额为2 8 6 亿元，2 0 0 5 年房地产开发投资额为 2 9 6 1 亿元，分别比2 0 0 3 年增长了5 5 麟及6 1 1 ；2 0 0 4 年及2 0 0 5 年房地产旄工面积分别达到了 2 3 1 0 5 2 ，2 7 0 1 9 6 万平方米，分别比2 0 0 3 年增长了4 8 a 及7 3 5 w 。从表1 一l 可以看出，南京房 地产投资屡屡创造高潮。特别是从2 0 0 0 年以来投资增速不断上升。目前南京房价太高的呼声不绝 于耳，许多消费者都带有观望的心理，而开发商在供应量大大超过需求量的同时不得不以各种各样 的优惠手段来刺激消费者。 5 1 南京住宅市场供需结构分析 表1 - 1 ：南京1 9 9 5 - 2 0 0 5 年上半年房地产业各个指标1 1 s l “i i z l l l 哪 f 。 ” 房地产业直接指标 ” 一 焉 年份 周定资产房地产住宅开发房地产施1 =住宅施下房地产竣住宅蝗工 住宅交l 投资 开发投资投资面积丽税1 ：面积面积 易面镌 ( 亿元)( 亿元( 亿元)( 万付( 万时)( 万m t )( 万酣) 万 巍一 酽己蓬 1 9 9 52 3 3 8 65 9 4 52 9 28 6 3 2 46 0 2 3 62 7 7 1 22 3 0 7 87 5 6 9 t 。1 9 9 6 3 1 7 9 5 6 9 73 3 9 48 6 4 5 l5 4 3 ，7 83 4 8 2 52 7 5 6 79 1 0 8 1 9 9 73 5 1 6 67 2 8 936 1 7 8 5 0 1 65 3 5 7 5 2 7 4 9 1 2 0 7 8 71 4 1 4 7 一 ：1 9 9 83 7 6 61 0 0 65 8 7 99 4 43 46 1 1 8 23 5 7 5 82 7 0 4 6 1 5 3 0 4 1 9 9 93 7 3 3 69 7 ，9 i6 2 2 l9 9 23 8 6 8 6 9 3 3 8 5 2 9 3 1 4 3 31 4 92 7 ；2 0 0 04 1 229 9 3 46 6 4 29 7 0 6 6 6 5 8 5 93 8 3 1 t2 9 7 5 51 8 9 8 9 + 2 ( ) 0 1 4 6 4 9 1 l l l7 5 2 81 0 5 37 4 3 9 54 0 2 7 83 0 8 9 62 4 8 0 0 4 2 0 0 26 0 2 9 51 3 7 6 39 6 5 71 1 8 4 4 9 0 9 64 3 4 5 93 7 4 4 33 4 t 9 2 2 0 0 39 5 4 0 51 8 3 81 2 9 3 1 5 5 6 91 2 5 5 03 9 28 23 3 6 r 2 44 0 0 1 6 黔 2 0 0 41 2 0 1 ，72 8 62 1 4 0 92 3 1 0 5 21 8 2 7 r 46 4 4 4 55 5 9 ，5 4 5 4 2 5 蕊 2 0 0 51 4 0 2 72 12 0 85 7 2 7 0 1 9 6 2 1 2 3 66 2 7 d 5 5 6 4 56 8 5 4 箍据来源，南京统计年鉴，及2 ，年一2 0 0 5 年三季度房地产市场调查研究报告 从近几年的成交量来看，2 0 0 3 年成交量达到了4 0 0 1 6 万平米，比2 0 0 2 年增长了；2 0 0 4 年的 成交量达到5 4 2 5 2 万平方米，比2 0 0 3 年增长了2 6 2 4 ；2 0 0 5 年的成交量达到了6 8 5 4 万平方米， 比2 0 0 4 年增长了2 6 3 4 ；可见整个成交量一直保持个较高得水平，另一方面，特别是2 0 0 5 年下 半年期间，大部分成交集中在江北以及江宁的低价位片区。 囤1 - 2 ：2 0 0 1 年一2 0 0 5 年南京房地产市场供需比例图1 1 4 1 1 司【1 日【1 7 j 【1 8 j 从图1 - 2 中可以看出，从2 0 0 1 年到2 0 0 5 年中2 0 0 1 - - 2 0 0 2 年的供应量与需求量大致平衡，而 2 0 0 3 年的需求量甚至超过了供应量，其中较大的原因是自1 9 9 8 年开始房价一直处于上升阶段，大 幕雨大学碗士学位论文 部分居民“买涨不买趺”的心理刺激了大量的潜在需求转变为有效需求，需求量大增，而2 0 0 1 、2 0 0 2 年的土地供应量不大，所以很容易导致这样的局面。而后2 0 0 4 年以及2 0 0 5 年的供需结构直线上升 至1 2 7 、1 6 7 ，平均每年上升4 3 8 ，供需结构严重不平衡。这其中的原因是由于2 1 ) 0 3 年土地拍卖 量本来就较大，同时由于2 0 0 3 年的南京房地产市场显示出了极高的需求情况，2 0 0 4 年的土地拍卖 量也有极大的增长；随着供应量的提高，价格也在一路上涨，这必然违背了经济学的供需理论，所 产生前结果就是开发商销售进入一个低迷期。而消费者也增大的其观望的心理。 在这里要说明的是 2 0 0 5 年房地产市场的供需结构比例是通过前三季度的供应以及需求情况预 测的。对于2 0 0 5 年南京楼市供需形势，市房地产市场发展研究中心副主任李智近日撰文：2 0 0 5 年 商品房总供应量有望达到1 5 0 0 万平方米最大预售面积可能达到9 0 0 万平方米【嘲。根据南京抉策 地产研究中心楼盘数据库的数据。2 0 0 5 年三季度，南京房地产市场总需求( 新建商品房和存量房， 包括2 0 0 5 年二季度的末满足的需求1 8 9 万平米) 为3 1 3 万平米( 其中新建商品房需求2 0 3 万平米) 。 惑供给( 新建商品房和存量房，包括二季度未被消化的供给) 为5 5 8 万平米( 其中新建商品房实际 供给4 4 6 平米) 。总供需比为i ，7 8 ：1 ，与2 0 0 5 年二季度相比，供大于求情况有所加剧，其中新建 商品房的供需比更达到了2 2 ：1 。同时预测，2 0 0 5 年四季度南京新建商品房的供给总量( 未加上存 量房供应量) 将达到为5 3 0 万平米【1 w 。 笔者认为，由于土地拍卖到上市销售间隔约一年的时同，2 0 0 5 年出让的土地面积已经超过6 0 0 多万平米，加上2 0 0 5 年未被消化的供给，2 0 0 6 年南京商品房总供应量根有可能将增长到一个新的 高度，未来的供需比可能将更高，供需失街将更加剧 1 2 南京市场的供需情况分析 1 2 1 南京消费者需求价格分析 一个市场需要怠好、健康的发展首先需要了辫的时消赞者的需求，自1 9 9 8 年开始房地产业在南 京大力发展，但是没有一个开发商去关心南京的消费者真正需求的是什么价位的房子，他们了解的 只是在该地块的区域内能卖到最高的价格，这几年来房价也飞速上升，已经超出了消费者真正需求 和承受的范围，所以市场终于让那些不尊重市场的人体会到了市场的重要性。 从固l _ 3 中我们可以看出，消费者对于中低价房的需求是非常大的，从2 0 0 5 年第三季度的统计 来看，消费者对于4 0 0 0 元，平方米以下的中低价房需求极大，超过了3 0 ，而同时对于5 0 0 0 元 以下的需求成为最主力的需求。 图l - 4 中对潜在消贽者可承受最高总价的调研结果显示，总价在3 1 4 0 万之同的可承受比例最 高，达到3 8 ；其次承受总价在4 l 一6 0 万之间的中高消售者所占比例达到了3 2 1 ，对于总价为 3 0 万以下的中低消费者所占的比例达到了2 0 2 ，承受总价在6 l 万以上的高端消费者占比例为 9 9 0 ，从以上的数据我们可以得到。整个市场对于中档产品的需求是展旺盛的，中低档的需求占了 整个市场的1 ，5 左右，这对于房地产市场的供应有定值得借鉴之处。 一 i 南京住宅市场供需结构分析 囤1 3 ：2 0 0 5 年三季度南京消费者需求价格统计表1 叼 图1 - 4 ：2 0 0 4 年南京购房承受总价统计表 同时这里需要说明的是，本统计数据来自南京抉策地产研究中心的市场需求监测数据，调查 的消费者为南京居住2 年以上的常住人口且在一两年内有购房意愿的准购房者，由于这数据是在房 展会期间现场调查的，参会的消费者收入水平大都在中等水平或者中等水平以上，所以许多中低收 入的消费者的真正需求意愿并没有完全真实的反虑在数据中，也就是说，南京的购房者对于单价为 4 0 0 0y r j 平- 方米以下一总价在3 0 万以下的中低价房的需求将更加旺盛，而相对，对于高价房的需求 比例将随之降低。 1 2 2 南京实际房价情况 图1 - 5 表示了1 9 9 8 盆- 2 0 0 5 年南京房价比涨幅。从图中可以看出，白1 9 9 8 年至今，南京房价一 直维持着高速增长，特别是最近两年，2 0 0 3 年所有片区的商品房都有大幅的上涨，最低涨幅都达到 了1 4 ，河西地区涨幅虽大，达到了2 3 ，2 0 0 4 年最低涨幅达到了1 0 6 ，而城中涨幅最高达到 了3 7 ，经过两年房地产房价的疯涨，政府于今年上6 月份推出了新的房地产政镱，从图上也可以 3 东南大学硕士学位论文 看出来，今年第三季度南京房价的涨幅水平相对于前两年已经得到了一定的控制河西的房价还下 降了1 8 ，涨幅最高的为城北地区，为1 7 9 。 另一方面，如图1 - 5 中所示，城中、河西、城北、城东、城南和江宁各区的平均房价，2 0 0 5 年 第三季度，城中、河西、城北、城东和城南区的价格都已经超过了5 0 0 0y r , 平米，仅江宁区的价格 在4 0 0 0 元，平米以下。上文南京消费者需求价格来看，对于4 0 0 0 元，平方米以下的需求占了3 0 ， 对于这3 0 的捎费者是不是部只能买在江宁区或者是罔表中未列出的江北地区呢? 显而易见，南京 实际的房价水平与消费者需求的价格有很人的差距这显然很难实现“居者有其屋”的目标，而这也 正是南京房地产市场结构失衡的主要原因。 图i - 5 ：1 9 9 8 年2 0 0 5 年南京房侨比涨幅囤t 1 4 】n 习1 1 叼l 订i 嘲 1 2 。3 南京居民收入情况 从图l - 6 中可以看出南京城市最低生活保障人数逐年增加，2 0 0 3 年已经达到了6 万多，由于 许多外地人口以及农民工并没有处于保障市民之内，则城市中真正需要提供生活保障的远高于这个 人数。 我国通彳亍的划分标准是以占收入总体1 0 的最低收入群体的平均收入水平作为低收入群体。在 这一标准之下的居民只能维持最基本的生存需求，人均消费支出一般仅相当于消费支出平均水平的 i 3 左右，食品支出占全部消费支出比重( 恩格尔系数) 在5 0 以上。而低收入群体中又可进一步 细分出最低收入群体。这个群体基本上是由贫困人口及贫困边缘人口组成，是指初步解决温饱、但 基础还不稳固随时可能返贫的低收入人口高收入群体位于社会收入金字塔的项层，一般我们把占 收入总体1 0 的高收入阶层的人均收入平均数作为高收入群体的定义标准；处于高、低收入阶层之 间的人群，我们把他们定义为中等收入群体。 o 一 南京住宅市场供需结构分析 圈i - 6 ：南京城市最低生活保障人数1 在南京航空航天大学的研究生柏艳雪写的 南京居民收入差距问题研究一文中对南京居民收 入群体做如下划分：选取南京就业人数、离退休职工人数，城市最低生活保障人数阻及农村困难户 临时救济人数和农村五保户集体供养人数作为总收入群体1 2 0 i 。文章中对其收入的分析均以各收入群 体本体为样本，不包括其负担人口并选取南京市最低生活保障人数以及农村困难户临时救济人数 和农村五保户集体供养人数作为最低收入群体。同时，根据以上对南京居民收入群体的划分，以及 南京统计年鉴( 1 9 9 1 - - 2 0 0 4 ) 和南京年鉴( 1 9 9 1 - - 2 0 0 4 ) 的相关数据得出各群体人数分布情 况以及居民收入分配状况，并分析得出南京市居民1 9 9 0 - - 2 0 0 3 年的洛仑兹曲线相应的拟合方程，从 而计算出对应的基尼系数。 从表1 4 中可以看出，南京的基尼指数一直处于一个较高的水平，从1 9 9 0 至2 0 0 3 年这1 4 年中， 有1 1 年的基尼指数超过了0 3 ，到2 0 0 3 年南京的基尼指数甚至攀升到0 4 0 3 ，已到了国际警戒线 0 4 0 0 ，收入不平等现象己到了需要严重关切韵地步。同时需要说明的是，由于人们对收入的敏感性， 在整个调查过程中，被调查者的收入是难以实报的，如非法收入或者某些灰色收入”，而且一些特 高收 群体不容易进入调查样本，也就是说0 4 0 3 的基尼系数仍可能低估了南京当前的实际收入差 距水平 表1 - 7 ：1 9 9 0 年一2 0 0 3 年南京基尼系数值倒 年份 1 9 9 01 9 9 11 9 9 21 9 9 31 9 9 41 9 9 51 9 9 6 基尼系数o 2 蛐 0 3 2 6 0 j 1 84 4仉3 7 50 3 0 70 2 8 9 年份 1 9 9 7 1 9 9 s1 9 9 92 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 3 基尼系数 0 2 9 3 0 j 0 30 3 1 6 0 3 3 4 0 3 6 6 0 3 7 50 4 0 3 数据来源：南京居民收入差距问题研究， 可见，由于房价与潲费者需求价格的差距极大，南京实际的收入贫富差距越来越明显，中低收 入消费者更容易让这个市场所忽略，如何能解决低收入者的住房问题将比解决高收入者的住房更为 严竣。 一l o 东南大学硕士学位论文 1 3 南京中低价住宅市场分析 笔者认为，2 0 0 5 年的房地产政策对控制房价有一定的作用，但由于到2 0 0 4 年底房价已经达到 了一个较高的水平，新的政第仅仅是控制房价上涨的速度，对于日前己经达到的房价水平没有造成 较大的影响。从南京住宅市场房价的变动消费者的期望价捂以及收入水平来看，整个市场主要面 向较高的消费群体，导致住房供需结构严重失衡，住宅市场有效需求不足与无效供给并存。尤其目 前市场上开发商开发的住房绝大都数为中高档的商品房，超过了一般城镇居民的实际承受力，大量 的商品房卖不出去，而那些中低收入的消费者却很难买到适合自己的住房，就算是买了，购房后的 生活水平也会因为还贷的经济压力而下降。 本文中低价住宅限定为政府型的中低价住宅以及部分中低价的存量房；其中政府型的中低价住 宅包括经济适用房、中低价商品房以及廉租房。同时对文中的中低价住宅假设其不会通过其他手段 ( 如增加维修费用等) 来提高中低价住宅的质量等级，也就是说中低价房不会向上一级住宅市场过 滤。 1 3 1 南京政府型中低价住房市场分析 从2 0 世纪9 0 年代开始，南京巾住房保障工作先后经历了建设解困房、安居房、集资建房和台 作建房等阶段，目前，经济适用住房、廉租房和货币补贴构成南京市住房保障的基本内容口”。他们 目的都是为了实现真正的“屠者有其屋4 ，解决低保困难户、中低收入家庭、被拆困难户以及住房困 难户的住房问题。 1 、经济适用房 自2 0 0 2 年，南京市开始大规模建设经济适用住房，重点为城市建设中国有、集体土地上被拆迁 居民以及城镇“双困”家庭提供住房保障【2 l 】。据介绍，为了尽量满足困难家庭的住房需要，南京曾 分别于2 0 0 2 年、2 0 0 5 年前后两次规划2 4 块用地，总面积为8 8 3 公顷，规划建筑总面积8 6 1 万平方 米用于经济适用房的建设l 珥，表1 - 8 中列出了2 0 0 2 年经济适用房规划建设用地情况。2 0 0 3 年以来， 按照房管局计划，南京每年竣工的经济适_ l | 房面积都将计划在1 0 0 万一1 2 0 万平方米，占全市商品 房上市总量的l o r 1 。 南京市2 0 0 2 年全市仅仅开工建设2 0 万平方米经济适用房。2 0 0 3 年1 月率先开始交付的兴贤佳 固等经济适用住房。解决了1 2 0 0 多户拆迁户的住房困难；9 月，建设面积1 5 万平方米的仙鹤雅居 经济适用住房解决了1 7 0 0 户拆迁户的住房难题，到2 0 0 3 年年底，全市竣工的经济适用住房将达到 9 8 7 万平方米，安置了约1 2 9 0 0 户住房困难家庭”q 。2 0 0 4 年南京经济适用房开工面积为2 1 0 万平方 米，竣工面积达到1 5 9 2 万平方米，至2 0 0 4 年底，南京共建成经济适用房面积达2 5 79 万平方米， 1 3 个经济适用房片区用地总面积1 4 万亩 m i 2 0 0 5 年，南京经济适用房计划开工2 0 0 多万平方米， 其中老项目5 6 万多平方米，规划经济适用住房新项目1 1 个，约1 5 0 万平方米【2 l l 。到2 0 0 5 年底， 南京累计共安排了经济适用房近4 万套，其中2 0 0 5 年安排了1 2 3 0 8 套 2 2 1 。据南京市房管局副局长 郭宏定介绍今年也不例外2 0 0 6 年南京将继续加快经适房建设，全年辖竣工1 2 0 万平方米。可 1 1 1 南京住宅市场供需结构分析 见，整个市场上，满足取得经济适用房标准的家庭数量极大，也可以说经挤适用房完全处于供不应 求状况。 表l - s ：南京市经济适用房住房建设情况一览表( 2 0 0 2 年规划用地) 土地使用面报建建筑面可安置户预估销售 项日 地址 积( 亩) 积( t y 平米)数 基价 景明家园雨花区景家村4 2 04 25 1 5 02 1 6 0 兴贤佳园栖霞区兴卫村4 2 84 36 2 8 01 8 5 0 尧林仙居及 仙林大学城牺霞区尧化门 5 5 04 76 7 0 01 5 5 0 青田雅居 五福花园仙# 大学城栖霞区栖霞镇1 9 02 2 62 s 5 01 4 5 0 翠林山庄 仙林大学域 1 2 51 01 5 0 0 仙林雅居 玄武区仙鹤门 5 2 54 8 56 0 0 01 6 5 0 芝嘉花园栖霞区马群科技园 1 9 61 6 52 5 2 8l 加0 百水芊城 栖霞区马群南湾营 4 1 74 0 5 7 0 01 6 0 0 银龙花园白下区高桥门 6 6 8 4 i 5 02 1 0 0 春江新城雨花区铁心挢 8 4 07 28 0 0 01 8 0 0 恒盛嘉园幕府西路孙家洼 2 0 01 41 9 5 8 台计4 5 5 93 9 “ s 1 6 6 6 数据来溽：现代快报、南京房地产信息网及南京国土资源局 2 、中低价商品房 中低价商品房在2 0 0 3 年9 月房价疯涨而住房供不应求的情况下由政府推出的其目的是对南京 房地产市场“高温”进行。降温”。它的建设显然填补了这部分楼市“真空区。中低价商品房和经 济适用房最大区别在于：房屋质量和小区建设要求标准比经济适用房高；小区周边将依托成熟 的轨道交通和快速干道等基础设施，让入住的业主出行便利；规划上要求学校、医院、商场、农 贸市场等公共服务配套设施也要尽可能齐全。 2 0 0 3 年底前，4 0 万平方米中低价商品房已开工建设，南京市现有中低价商品房项目十多个，占 地总面积约1 7 6 公顷，规划建筑面积约2 1 0 万平方米。按照“增量与存量并举”，2 0 0 5 年中低价商 品房建设量达至约9 5 万平方米。同时，南京市政府还提出近3 年时间将再开发1 0 0 万平方米的中低 价商品房。按照房管同计划南京中低价商品房的建设规模控制在被拆迁户的2 0 左右，商品房建 设量的1 0 以内口j ，并将对这部分上市商品房限定晟高价。 目前南京市有7 2 多户拆迁补偿款在l o 万一1 5 万元的家庭既没有资格申请经济适爿j 房，又缺 乏改善居住条件的经济实力。针对这部分居民的实际情况，中低价商品房比较满足其住房需求。 东甫大学颂士