（管理科学与工程专业论文）天津市商业地产的市场分析及发展研究.pdf

中文摘要 商业地产作为房地产业的一部分，是一种复合的行业形态，是提高城市竞争 力的重要载体，在我国是一种新兴产业。最近几年k 急剧增长的商业需求和巨大 的利润空间，使得商业地产在我国迅速发展起来。 天津市是我国四大直辖市之一，是中国北方的重要港口城市，无论在区域经 济和全国经济发展中均具有重要的地位和作用。近年来，随着天津市经济的高速 发展，城市功能和城市地位的大大提升，特别是环渤海三角经济圈概念的提出， 给天津市商业地产带来了新的生机与前所未有的发展契机。天津市涌现出了一大 批高端的极具投资价值的商业地产项目。 本文以商业地产的相关概念、分类形式和商业地产市场分析的理论方法为依 据，重点研究了天津市商业地产的市场和发展两个方面的问题。首先对天津市内 六区及滨海新区的商业地产发展现状和天津市主要商圈的特征加以分析，其次通 过对天津市商业地产各业态的特征分析，结合商业地产市场宏观经济政策影响、 社会文化影响、市场供求影响等因素，系统地论述了天津市商业地产市场发展中 所存在的问题，提出了问题的解决方案和应对措施，最后结合市政府政策规划对 天津市商业地产的未来发展前景加以阐述。 关键词：天津市商业地产业态市场 a bs t r a c t c o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，a sap a r to ft h e r e a le s t a t ei n d u s t r y ，i sam u l t i p l e i n d u s t r i a lf o 册w h i c hb e c o m e sa l li m p o r t a n tv e h i c l et op r o m o t e t h ec i t y 。sc o m p e t i t i v e p o w e r i ti s ab u r g e o n i n gi n d u s t r y i nc h i n a i nr e c e n ty e a r s ，t h ei n c r e a s i n g c o m m e r c i a ld e m a n da n dh u g ep r o f i tb r o u g h ta b o u tt h er a p i dd e v e l o p m e n t o f c o m m e r c i a lr e a le s t a t ei nc h i n a t i a n j i n ，o n eo fc h i n a sf o u rm u n i c i p a l i t i e s ，i sam a j o rp o r tc i t y i nn o r t hc h i n a i t p l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei nb o t ht h er e g i o n a la n d n a t i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n t i n r e c e n tv e a r s ，w i t ht h er a p i de c o n o m i cd e v e l o p m e n t o ft i a 币i n ，t h ec i t y sf u n c t i o na n d p o s i t i o na r ee n h a n c e dt oag r e a te x t e n t i np a r t i c u l a r ，t h e i d e ao fb o h a ie c o n o m i c t r i a n g l e c i r c l e g i v e st i a n j i n c o m m e r c i a lr e a l e s t a t eaf l e wv i t a l i t ya n d a n u n p r e c e d e n t e do p p o r t u n i t y f o rd e v e l o p m e n t t h e r ea p p e a r e d an u m b e ro fs u p e r c o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o j e c t sw i t hh i g hi n v e s t m e n tv a l u e b a s e do nc o m m e r c i a lr e a le s t a t ec o n c e p t ，c l a s s i f i c a t i o nf o r m a ta n dt h e o r e t i c a l f r a m e w o r ko fm a r k e ta n a l y s i s ，t h ea r t i c l ep u t s i t s e m p h a s i s o nt h em a r k e ta n d d e v e l o p m e n to ft h ec o m m e r c i a lr e a l e s t a t ei nt i a n j i n f i r s t ，i ta n a l y z e st h ep r e s e n t s i t u a t i o no fc o m m e r c i a lr e a le s t a t eo ft h es i xd i s t r i c t sw i t h i nt i a n j i na n dt h eb i n h a i n e wa r e aa n dt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h em a i nb u s i n e s sc i r c l e s e c o n d ，t h ea r t i c l e f u r t h e ra n a l y z e st h ev a r i o u sc h a r a c t e r i s t i c so ft h ec i t y sc o m m e r c i a lr e a le s t a t e f r o m t h ef a c t o r so fm a c r o e c o n o m i cm a r k e tp o l i c yo fc o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，s o c i a l a n d c u i t u r a li m p a c ta n dm a r k e ts u p p l ya n dd e m a n d ，t h ea r t i c l ed i s c u s s e ss y s t e m a t i c a l l y t h ep r o b l e m se x i s t e di nt h ec i t y sc o m m e r c i a lr e a le s t a t em a r k e t ，b r i n g sf o r w a r d st h e s o l u t i o n s a n da tl a s ts t a t e st h ef u t u r ed e v e l o p m e n to fc o m m e r c i a lr e a l e s t a t ei n t i a n j i nu n d e rt h eg o v e r n m e n tp o l i c ya n dm a n i p u l a t i o n k e yw o r d s ：t i a n j i n ，c o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，t y p eo f o p e r a t i o n ，m a r k e t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工1 f4 , n 取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他八已经发丧 或撰写过的研究成果，也不包含为获得苤童苤兰或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论，l 。中 作丁明确的说明并表示丁谢意。 学位论文作者签名：夕够签字隰妒7 年朋二1 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解墨空盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权苤奎盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 、 学位论文作者签名： 签字日期：沙7 年 导师签名：面，黧 签字同期：2 口夕啤月g ! 二 第一章绪论 1 1 问题的提出 第一章绪论 在中国，商业地产是一种复合的行业形态，起步于临街商铺，逐步发展成为 公寓、写字楼和底商有机结合的三位一体商业地产项目，再逐步发展成为地产与 商业合作开发的s h o p p i n gm a l l 以至商业街。尽管普通住宅仍然是房地产市场的 最主要“角色”，然而最近几年，这种新的地产发展模式商业地产正迅速在 全国扩展开来，成为引人注目的亮点。 天津位于渤海之滨，九河下梢，是我国四大直辖市之一，是东北亚地区的重 要港口城市，也是欧亚大陆桥重要的桥头堡。面积1 1 9 万平方公里，人口1 0 4 3 万。改革开放以来，天津这座具有近6 0 0 年历史的重要商埠，在推进流通现代化 的伟大进程中，商业更加生机勃发，呈现出持续、快速、协调发展的良好势头。 天津毗邻首都北京，地理位置优越，海、陆、空交通便捷，信息产业发达，商业 资源及其文化底蕴很深，具有对国际国内各地商品大量集散、发展大商贸、搞活 大流通、形成大市场的得天独厚的优势。天津无论在区域经济和全国经济发展中 均具有重要的地位和作用。1 9 9 7 年国务院明确对天津的定位：天津是环渤海地 区的经济中心，要建设成为现代化港口城市和中国北方重要的经济中心。 基于这样的宏观环境，天津近年来也出现了商业地产大发展的势头。从天津 市商务委了解到，今后五年天津将大力发展重点商业设施，推进海河商业综合开 发、建设滨海新区商业中心、完善城市中心商业区、提升专业( 特色) 商业街功 能和档次、发展交通枢纽型商业，通过优化布局、完善功能和提升水平，加快建 设内外贸融合、结构优化，充分体现大都市繁荣、繁华的现代商贸中心特色。 2 0 0 6 年1 月1 6 日，市长戴相龙在天津市第十四届人民代表大会第四次会议 上作的天津市国民经济和社会发展十一五规划纲要的报告中指出：“全面提 升满足居民牛活需求的服务业。加快推进连锁经营、电子商务等现代流通方式， 提升零售商业档次，规范发展便民商业。建设海河开发四大商贸功能区，建成一 批中心商业区和特色商业街、区县商业街。”“十一五”期间，天津的商业设施 投资总额将达9 0 0 亿元，年均增长2 0 ，人均商业面积将由0 9 平方米提高到1 2 平方米以上。 1 2 研究的目的 从城市规模和综合实力比较，天沣是我国北方地区第二位城市，在港口物流、 进出口贸易、制造业等方面处于优势地位，已成为我国北方重镇。 第一章绪论 1 9 9 4 年，市政府根据新的形势对城市总体规划进行了修编，于1 9 9 9 年8 月 经国务院批准实施，规划期限为1 9 9 6 年到2 0 1 0 年。该规划确定了“天津市是环 渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中 心”的城市性质。规划确定“继续深化和完善一条扁担挑两头的城市布局结 构，即形成以海河和京津塘高速公路为轴线，由中心城区和滨海城区及多个组团 组成的中心城市”，使天津成为“继续实施工业东移战略，形成新区带动老区， 老区支持新区，新老并举，共同发展的格局”。 由此可见，天津日益成为环渤海经济圈的中心城市，滨海新区在“十一五” 规划中的战略性地位，极大推动了天津城市的建设步伐。 随着天津经济社会发展，特别是经济综合实力的增强，天津城市的发展面临 新的形势和历史性机遇。从2 0 0 2 年开始，天津市的商业地产在迅速发展，涌现 出一大批高端的积聚投资价值的商业地产项目，商业地产已经成为开发商的投资 热点。商业地产在天津的起步时间较晚，然而天津的经济发展相当迅猛，商业地 产的发展也随着城市化的步伐加快而迅速发展，“十一五”规划期间，天津市商 业地产市场将呈现出一种怎样的趋势与变化，在其发展过程中会遇到怎样的问 题，我们将如何解决和应对这些问题，将是本文研究的主要目的。 1 3 国内商业地产理论研究现状 我国对商业地产行业进行全面分析和系统论述的主要硕士论文研究成果有： 1 清华大学贺晨的硕士论文商业地产市场分析； 2 同济大学马洪波的硕士论文基于消费者角度的商业地产研究： 3 武汉大学刘毅的硕士论文探寻东汉正街商业地产运作新模式； 4 清华大学丁一的硕士论文天津房地产市场研究； 5 武汉理工大学刘丹的硕士论文中国地产价格与评估相关问题研究； 6 天津大学黄建斌的硕士论文商业地产及其项目定位研究： 7 西安建筑科技大学李冰的我国商业地产市场定位评价指标体系的研 究； 8 广东工业大学吴小坚的基于商圈理论的城市商业地产开发策略研究； 9 西安建筑科技大学陈世杰的我国商业地产风险分析的研究； 1 0 西安建筑科技大学包若凡的商业地产投资估算方法研究： 1 1 天津大学佟文风的进军天津商业房地产战略研究： 1 2 西安建筑科技大学王玲的商业房地产项目基准收益率的确定方法及对 策分析： 13 武汉大学王蕾的商业房地产融资研究； 1 4 四川i 大学潘常洪的商业房地产逆向运营策划理论模式及应用研究： 第一章绪论 1 5 重庆大学徐帆的商业房地产项目后评价研究： 1 6 重庆大学崔峰的商业房地产市场定位评价指标体系构架设计； 1 7 东北财经大学宋祥来的商业房地产开发融资研究； 1 8 四川大学蔡晓衡的g h 公司商业房地产发展战略研究： 1 9 四川大学赵立坤的商业房地产全程营销策划理论模式及应用研究； 2 0 浙江大学林利敏的城市商业房地产与布局优化研究。 近两年，我国学术期刊中研究商业地产的优秀论文主要有： 1 天津财贸管理干部学院尹明远的天津商业地产的现状及对策研究； 2 暨南大学羊卫辉的我国商业地产的运营模式评析； 3 山东建筑工程学院刘成刚的商业地产开发项目定价基准实证分析； 4 华东师范大学张俊宇的商业地产优化发展的路径与趋势分析； 5 上海理工大学王新的中国商业地产发展前景分析： 6 东北财经大学汪旭辉的我国商业地产市场分析及发展对策； 7 苏州大学王晋的商业地产开发模式的比较与分析： 8 西安建筑科技大学刘晓君的论文商业地产风险及其防范： 9 上海理工大学吕新的刍议商业地产的政府宏观调控； 1 0 华东师范大学李琳的如何走出商业地产发展瓶颈： 1 1 河海大学徐梅林的浅析当前商业地产投资的误区； 1 2 四川大学郭剑峰的我国商业地产新走向的思考与对策； 1 3 哈尔滨商业大学赵德海的商业地产开发中的错位及对策研究： 1 4 浙江大学房地产研究中心林乐的论商业地产成功要素； 1 5 中国商业地产联盟研究中心的 ( 2 0 0 4 中国商业地产年度报告。 结合国内现阶段对商业地产的研究，我们不难看出，商业地产在我国已经越 来越受到广大学者及专业人士的关注，但是纵观目前我国专家学者和业内人士对 于商业地产的研究和分析，主要侧重于面向全国范围的宏观市场分析和定位研 究，对于某个地区或城市的商业地产市场分析还不充分，特别是对于中国北方经 济中心、环渤海地区重要经济城市、四大直辖市之一的天津市商业地产市场的分 析和未来发展前景研究，还很缺乏或不系统全面。 本文将以商业地产概念类型及行业特征为理论依据，结合目前商业地产市场 的现状，系统地分析天津市商业地产市场的特点、存在的问题并提出相应的对策 建议，以及对未来天津市商业地产发展前景加以预测阐述。 1 4 研究问题的思路和方法 1 4 1 研究的主要思路 第一章绪论 前言 碱啪 卜 第一章：绪论 一害瓣路 理论铺垫 l 舭”概念剿卜 第二章：商业地产概述 一妻装言震篇方 市场研究 天津商业发展现状、 第三章：天津市商业地 天津主要地产商圈特 主要各区分布特征卜 产的市场研究 _ 征分析 i | 业态分析 i 戮卜 第四章：天津市商业地 一社囊等 写字楼市场1 一 产的业态分析 发展研究 政策影响。供求分析 第五章：天津市商业地 存在问题分析、对策 一 产的发展研究 +研究 1 4 2 研究的主要方法 图1 1天津市商业地产市场研究思路框架图 本文运用问卷调查、座谈等方法取得天津市商业地产的第一手实际资料结合 天津市商业地产发展趋势，力求准确估测天津市商业地产未来几年的发展趋势； 并结合劳动经济学、产业经济学、制度经济学、城市经济学、区域经济学等相关 理论和方法进行分析，提出天津发展商业地产可行的相应政策建议。 第二章商业地产概述 2 1 商业地产的概念 第二章商业地产概述 商业地产主要指按照用途划分的用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、写 字楼、休闲设施等商业用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普 通住宅、公寓、别墅与标准厂房等房地产形式。， 商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，主要指各种非生产性、 非居住性物业，包括公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业 地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括酒店、超市、临街商 铺、写字楼、社区商业街区、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市 场与s h o p p i n gm a l l 等。本文主要是研究狭义概念的商业地产。n 1 2 2 商业地产的业态分类方法 商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如s h o p p i n g m a l l 项目，建筑面积可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百 平方米，甚至更小。 1 按照行业类别划分的商业地产业态瞳1 商业地产按照行业业态可以分为零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功 能房地产、健身服务及休闲功能房地产、商品批发商业地产、居住以及办公用途 的商业地产六大类，各物业类别的特点具体见下表： 表2 1 按行业类别划分的商业地产业态特点分析 序 业态类别 业态特性代表业态 号 百货商场、超市、家居建材、 以商品零售为主要功能，商业街房地产以及将上述 1 零售功能房地产 通常规模较大功能集于一身的大型购物 中，0 和s h o p p i n gm a l l 以娱乐为主要功能，通常和其他类 2 娱乐功能房地产 型的商业地产融合发展，呈现大规电影城、娱乐城、k t v 模、符合度高、时尚化的特点 以餐饮为主要功能，成个体形式和 3 餐饮功能房地产小吃店、冷饮店、大型饭庄 融合发展的经营特点 健身服务及以健身休闲为主，目前在国内仅在 4 健身馆、美容院 休闲功能房地产大城市发展 以商品批发为主要功能的 0 商品批发商业地产 小商品批发基地 商品集散地 为人们提供办公场所和居住场所 6 居住以及办公用商、i p 地产写宁楼、酒店式公寓 的写字楼物业和服务性公寓 第二章商业地产概述 2 按照消费行为划分的商业地产业态 商业地产按照顾客的消费形式可以分为物品业态、服务业态和体验业态房地 产，具体特点见下表： 表2 2 按照消费行为划分的商业地产业态特点分析 序号。业态类别业态特点代表业态 s h o p p i n gm a l l 大 型购物中心、百货 供消费者购物的商业地产形式，首先强调 商场、超市、家居 l 物品业态房地产销售物品，与商业服务紧密相关，物品是 建材店、工厂直销 折扣店，各种室内、 作为其基本经营内容的 外商业街，以及各 种类型产品旗舰店 和专业店 餐饮房地产、写字楼、 2服务业态房地产为消费者提供服务而获得收益的房地产 服务新公寓 3 体验业态房地产为消费者提供某种身心感受的商业地产娱乐、休闲类房地产 3 按照市场范围划分的商业地产业态 按照商业地产的市场范围划分，可以将商业地产分为近邻型、社区型、超区 域型、超级型五类，具体特点见下表： 表2 3 按市场范围划分的商业地产业态特点分析 序号业态类型市场范围代表业态 1 近邻型周边消费者便利店 2 料阿犁 某个居住，社区的消费者社区底商、社区商铺 3 区域型辐射项目周边社区的消费者社区购物中心、社区商业街 4 超区域型所在城市的大部分区域大型购物中心、百货商店、商业街 5 超级型覆盖所在城市，乃至周边城市批发市场、物流市场、专业市场 2 3 商业地产市场分析方法 2 3 1 商业地产市场分析的层次 商业地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层 次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们 之间有逻辑联系。： 1 区域市场分析 是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及 第二章商业地产概述 各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概 况分析等内容。 2 专业市场分析 是对市场研究区域内专业市场( 住宅、商业或工业物业) 或专业子市场的供需 分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和 预测。它侧重于专业市场供求分析内容。h 1 3 项目市场分析 是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定 价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳 量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2 3 2 商业地产市场分析的内容 商业地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类 商业地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的 可能只包含其中的几项。 1 地区经济分析 是研究地区的经济环境，它包含： ( 1 ) 地区经济的基本趋势分析。 ( 2 ) 地区基础产业的发展趋势分析。 商业地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不 必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信 息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。隋3 2 区位分析 是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项 目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上 的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次 上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内 容。 3 市场概况分析 它包含： ( 1 ) 对地区商业地产各类市场总的未来趋势分析。 ( 2 ) 把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和 状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。 ( 3 ) 找出影响计划项目成功的关键问题，明确分析的方向和侧重点。哺1 4 专业市场供求分析 第二章商业地产概述 它包含： ( 1 ) 根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域。 ( 2 ) 细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的 房地产产品子市场。 ( 3 ) 分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口。 ( 4 ) 将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供 求缺口量( 即未满足的需求量) 。 5 项目竞争分析 它包含： ( 1 ) 分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征。 ( 2 ) 根据目标物业的特征选择、调查竞争物业。 ( 3 ) 进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项 目的销售率及市场占有率( 市场份额) 。 6 敏感性分析 测定关键参数的敏感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不 确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它在确保项目 满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。 1 2 4 我国商业地产发展历程 从上世纪7 0 年代末开始至今，中国商业地产的成长大致经历了三个阶段： 1 7 0 年代末至8 0 年代中期萌芽期 严格地说，这个时期没有地产开发的概念。当时地处改革开放初期和前沿的 广州、深圳等地，为解决城市商品物质短缺、商业服务业落后、居民生活极不方 便、城市娱乐非常乏味、大量青年就业困难等问题，对临路临街的民居、围墙、 企事业单位门面房，或是具有商业经营价值的街道地段，进行小规模改造，使其 成为商用物业或临建批零市场，虽然物业、场地简陋，但开创了新中国商用物业 开发与经营的先河。 2 8 0 年代中期至9 0 年代中期- 扩展期 8 0 年代中后期，一些大中城市和区位集聚性特别强的地区，也开始陆续出 现了商业地产的萌芽。此阶段与前一期一样，仍没有现在商业地产开发卖楼销铺 的概念，基本上是旧厂房、旧仓库的重新拆改扩建，出租商铺经营，但商业地产 的本质特征统一规划、商业建筑设汁、专业物业管理与推广、出租经营，却 一一具备。此时涌现出不少全国闻名的商厦、商业街和专业市场，如广州万国电 器广场、北京西单国际大厦等。 3 9 0 年代中后期至今一成长期 第二章商业地产概述 此时期的开发商己拥有物业产权，也开始具有物业分割销售、滚动开发的意 识和资金周转需求，因而商业地产得以快速成长。商业地产开始吸取国际商业地 产模式与经验，陆续出现了大型百货热、商业步行街热、购物中心热，乃至今天 的m a l l 狂潮，商业地产已经开始成为房地产的主流。出现了各种成功的商业地产 案例，如天河城、时代广场、世纪城等大型购物中心。哺1 在这种大背景下，商业地产也慢慢向多个方向发展，主要体现在： 1 细节化 来自市场各方面的信号不断地向商业地产项目开发商传递这样一个迫切的 信息：中国商业地产进入细节时代。从商业地产的策划、营销到管理，无不向着 细节化发展。现在的商业地产项目重心在大型购物中心上，而且开发面积越来越 大，动辄就十万、十几万、甚至几十万，这么巨大的工程，当然也就牵涉到很多 方面，需要考虑资金回流、消费群体、集中管理等各方面的问题，因而也就注定 了商业地产向细致化发展的趋势。只有细致考虑各环节，商业地产才能度的最后 的成功。， 2 大盘化 目前我国在建、已建的项目规模将近3 2 0 0 万平方米，其中北京拥有一万平 米以上商业面积的楼盘有1 4 0 多个，上海7 0 0 多万平方米。调查显示，大型的 s h o p p i n gm a l l 和购物中心在中国有很强的投资偏好。同样，商业地产规模越大， 操作风险也就越大，因而商家在进驻大型商业地产项目的过程当中需要掌控一个 节奏，这种项目必然经过市场的前期培育过程，要有亏损的心理准备。但是随着 中国零售业对外开放以及商业地产自身的发展，大型的商业地产投资开发越来越 多，并且潜力无限，商业地产即将迎来大盘时代。悖1 3 竞争化 从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业 倾斜，商业地产蕴藏着巨大的发展空间。同时商业地产的高利润，引无数开发商 和投资者竞相折腰，商业地产的大战随之在全国各大城市风起云涌。0 1 总的来说， 我国商业地产有很大的发展空间，并将成为地产业的主流，商业时代即将来临。 2 5 商业地产在我国城市经济发展中的作用 1 带动三产迅速发展 城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的 重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动 力。 2 改善人民生活品质 第二章商业地产概述 近年来，人们的居住条件发生很大变化，无论是居住面积还是住房标准均有 大幅提升，而与之配套的现代商业发展不足，特别是社区商业发展严重滞后。迈 向小康社会后，流通不再是简单地满足人们生活需要，而同时承担着提高人们生 活品质的功能。发展商业地产能改善居民购物环境，方便人们生活，是改善人们 生活品质的重要途径。 3 提升城市综合竞争力 现代商业的发达程度直接关系一个城市的商务功能，进而影响城市综合竞争 力，而现代商业的发展特点要求商业物业专用化。深圳市曾做过调查，商业物业 中5 8 均是底商，而专用商业物业仅占1 2 ，这一比例远远低于发达国家水平。 很多住宅项目热衷于开发底商，大部分商业网点是以底商的形式出现，而真正专 用的商业物业并不多。3 4 承载城市景观功能 大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重 要组成部分。“不到南京路就没有到上海，不到王府井就没有到北京”这样的印 象己深入人心。【1 2 1 通过对我国商业地产概述的分析，发现商业地产对一个城市的发展乃至整个 国家经济的发展是举足轻重的，但是在我国商业地产所处的成长期这一特殊时 期，商业地产未来将向哪个方向发展还是个未知数，本文力求通过对天津市商业 地产的分析来预测未来天津市商业地产的发展趋势，为政府相关政策的制定提供 相关的理论依据。 第三章天津市商业地产的市场研究 第三章天津市商业地产的市场研究 3 1 天津市商业地产的发展现状 天津经济的快速发展带来了人们消费需求的不断增长，随之而来的便是房地 产业的兴 图3 1 天津城市居民人均可支配收入趋势 图3 - 2 天津社会消费品零售总额发展趋势 图3 3 天津市商业地产逐年增量图 第三带天津市商业地产的市场研究 天津市经济的快速增长，人们生活水平的提高以及人均可支配性收入的增 加都带来了更高的消费需求，这给商业地产的发展提供了必要的条件，反过来商 业地产的出现和运行拉动了消费从而带动了天津经济的发展。 商业地产不仅为消费者带来了便利为经营者带来了滚滚财源也成为投资 者一项稳妥的收益。在银行低利率、股市低迷的今天，房地产成了人们热衷的投 资对象：如今住宅市场愈发趋于稳定与理性，利润空间越来越小，商业地产便成 为投资者的首选。1 32 天津市主要区划商业地产市场特征 天津市于1 9 4 9 年获得解放，新中国成立时被定为中央直辖市。1 9 4 9 年，天津 建成区面积6 l 平方公里，人口1 7 9 万，后经多次行政区划变更，1 9 7 9 年后形成目 前的辖区范围和区县建制格局。 n 2 0 0 5 年底，天律常住人口为1 0 4 3 万人。天津已经逐步发展成为全国第一批 对外开放的重要沿海城市，环渤海地区经济中心以及中国北方最大的综台性港口 城市。天津迅速崛起，成为一颗耀眼的“渤海明珠”。 天津市辖1 8 个区、县，其中市辖区1 5 个：市区有和平区、河东区、河西区、 南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区：环城区有西青区、 东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3 个：静海县、宁河县、蓟 县。下面主要就天律市内六区及滨海新区商业地产市场特征加以分析。n ” 3 2i 和平医商业地产市场特征 图3 - 4 朱来的和平区示意图 1 本区概况 和平区是天津市六个中心市区之一，位于天津市中心，面积1 0 k f f ，人口3 22 3 万，是天津市政治、文化、商贸、金融和信息中心，也是党政军首脑机关所在地。 和平区是天津最大的商业巾心，全区共有各类商业设施4 3 0 0 多家，闻名全 国的劝业场、华联商厦、百货大楼、滨江商厦、吉利大厦都座落于区内繁华中心， 第三章天津市商业地产的市场研究 区内还有劝业场、小白楼、贵阳路、南市四个商业繁华区。以及闻名全国的和平 路滨江道商业街，重新装修后被称为“金街”。 2 本区商业地产市场特点 和平区是天津乃至华北地区金融流动最活跃的地区，解放路“金融一条街” 在中国近代经济史上曾起过重要作用。改革开放以来，银行、保险、证券、股票 等金融交易机构日趋完备，促进了天津经济发展。和平区标志性商业地产主要有： 表3 - 1 和平区标志性商业地产特点 序号名称 地理位置 市场定位优势特点 与海河开发遥相呼 马场道、睦南道、成都道、重 应，形成在国内外 1 五大道 高档涉外商务旅游风情区 庆道、常德道 独具特色的人文旅 游景区 法式发展商业、文化、旅游等 两侧林立法国梧桐 2 承德道、赤峰道树，法式风貌建筑， 建筑区现代服务业的重要载体 浓郁异国情 金环、津门、津塔、 东至大沽路，南至新华路，西 金街、金色音乐厅， 3海河广场 形成天津的五大标志 至福安大街，北至博爱道大大改善商业中心 区的景观构成 凯悦饭店、 4 利顺德大解放北路 国际化酒店，天津涉外交地处黄金地段，毗 流的窗口 邻海河 饭店 以鲜明、独特的时 伊都锦商以大型商业广场、尚主题商业，创建 5 厦、麦购休滨江道 s h o p p i n gm a l1 为代表的 全城年轻人休闲购 闲广场和平路商业经济带物基地。为天津商 业注入、新鲜活力 天津发达的商业的 百货、文教、饮食、钟表、 品牌地区和重要的 6 金街和平路、滨江道眼睛、电器、家具等行业 人文景观，旅游业 繁荣起到促进作 门类齐全 用，拉动了天津经 济发展 3 本区发展目标 未来的和平区，经过全区人民的共同努力，通过广泛的国际、国内合作，将 逐步建成体现天津市作为北方重要经济中心地位的商贸金融中心区，能与世界经 济接轨的现代服务业示范区，现代化都市风貌的形象区。 3 2 2 南开区商业地产市场特征 1 本区概况 第三章天津市商业地产的市场研究 南开区是天津市六个中心市区之一，位于中心城区西南部，区域面积4 0 6 4 平方公里，人口8 7 万。南开区是一个具有商贸、科技、文化特色的充满生机活 力的新型城区，具有综合发展的有利条件和优势。 2 本区商业地产市场特点 南开区是天津市重要的商贸区。传统商业正兴德、四远香、祥德斋等老字号 焕发着新的青春。西南角、东马路形成新的繁华区。新世界新安购物广场、好又 多量贩、家世界、家乐福等现代化商贸设施和连锁超市带动了新的消费。古文化 街、服装街、南马路五金城、不锈钢市场等已成为享誉全国的专业市场。 南开区也是除和平、河西区外，基础设施及市政建设最好的区域，人口素质 较高，消费能力可观。南开区是天津目前新增供给项目数量最多的区域，老城厢 开发、海河改造、奥运中心区建设的大背景为南开区商业发展提供了广阔的空间， 在东北角、和平路商圈雄厚的商业基础和铜锣湾、五金商贸城等重点项目的联动 作用下，区域商铺投资看好。南开区标志性商业地产主要有： 表3 - 2 南开区标志性商业地产特点 序号名称地理位置市场定位优势特点 继承老城厢浓郁的 1古文化街东北角鼓楼地区 民俗文化旅游商贸区 文化特色 服装街、南市食品街、旅西南角商贸区，交 2一纬路南开商务中心 馆街通十分方便 现代设施与自然景观 毗邻水上公园，景 3 时代奥城中心商业区宾水西道相融合的休闲娱乐为 色秀美 一体的都市旅游区 星级酒店、动感娱乐中 天津第一个外资参 4 铜锣湾广场东南角商业区心、商业中心及主题餐 建特大型购物广 场、本市南市商圈 饮四大中心主题功能 内的一个商业亮点 东临2 0 0 8 年北京奥 水上公园东路与 集餐饮、休闲、娱乐及 运会天津赛区迎宾 5 上谷商业街s o h 0 办公于一体的主 主干道，西临水上 天塔道交口 公园东路。主张 题商业街区 “特色品牌餐饮、 全球同步娱乐” 定位于满足天津市民 购物、餐饮、娱乐、休让到此的购物者有 6 远东百货东马路闲一体化、多功能、全漫步巴黎香榭大道 方位服务的现代生活的异国感受 新天地 集购物、休闲、餐饮、紧邻文庙、古文化 娱乐、文化于一体的面街、附近有食品街 7 新安购物广场东马路 向二十一世纪的购物和旅馆街，文化优 广场 势显著 3 本区发展目标 第三章天津市商业地产的市场研究 南开区的发展目标是要建设成为天津市重要的商贸中心、富有活力的高新技 术产业基地、有吸引力的文化旅游基地，成为天津市先进的文明市区。 3 2 3 河西区商业地产市场特征 1 本区概况 河西区是天津市六个中心市区之一，位于天津市的东南部、海河的西岸，总 面积4 2 平方公里，辖1 2 个街道办事处，户籍人口7 8 万人。经过多年建设和发 展，该区已成为天津乃至全国经济和社会发展较发达的地区之一。 2 本区商业地产市场特点 雄厚的市政基础、良好的区域环境及对高收入人群的强大吸纳能力，是河西 区发展的三大法宝。小白楼商圈复兴、轨道交通带动、梅江板块旺盛的商业需求 促进了河西区商业的高速发展，从分布地区上看，河西区商业地产项目多集中在 大沽南路沿线、梅江板块。以梅江板块为例，区域内商业配套的不完善成为困扰 梅江住户的重要因素之一，因此梅江地区对商业设施需求尤为迫切，虽然新兴商 圈在发展初期往往显得人气不足，需要较长的培育期，但正因如此，商铺的升值 潜力也越大。 此外还有资金汇集的友谊路金融服务区、聚集人气的解放南路物流聚集带、 焕发活力的佟楼商圈等多个经济功能强大、定位清晰的商业地产板块，该区高档 写字楼、酒店公寓更是鳞次栉比。河西区有代表性的商业地产项目有： 表3 - 3 河西区标志性商业地产特点 序号名称地理位置市场定位优势特点 品味时尚、具有异国风 1 友谊路酒吧风情街友谊路餐饮、娱乐休闲 情、地处黄金地段 直达市中心，交通十分 2 梅江南社区商业解放南路、友谊南路 社区商业、便民服务 便利 登发装饰基地、环渤海商贸天津市大型装饰建货品种类高档齐全，毗 3 解放南路地区 区、红星美凯龙装饰基地材商贸中心邻梅江南住宅区 地处黄金地段，与和平、 4 滨汀购物、凯旋门百货 南京路大营门交口 大型商场、购物中心 河东各区紧邻 泰达大厦、金皇大厦、滨江、解放南路、南京路、市级商业次中心区 5 天津标志性商务综合体 天津国际经济贸易中心建设路的甲级写字楼 业态丰富，包括购物中 心、写字楼、高尚社区、 集居住、商务、休闲、滨水公寓、精品商业街、 6 天津湾中环线光华桥畔娱乐、餐饮、运动、星级酒店、城市公园等， 购物等功能于一体形成海河岸边的以休闲 经济为主导、休闲文化 为特色的城市休闲港湾 第三章天律市商业地产的市场研究 “。4 图3 - 5 河西区主要商业街示意图 3 本区发展目标 “十一五”期间，河西区将逐步成为天律市特色突出的商贸商务区、新兴 的都市型工业区和现代化的文博中心区进而建成现代他的一流城区。 324 河东区商业地产市场特征 1 本区概况 河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，园地处海河以东而得名。 占地4 0 平方公里，现有居民7 3 万人。河东区是天津的发源地之一，是市区连 接滨海新区的前沿是实现天津市经济中心战略东移的要地。区内交通便捷顺畅 铁路、公路、海运、空运优势明显。 2 本区商业地产市场特点 河东区商业地产发展潜力巨大。近几年，又相继建成了以家具、家电、装饰、 食品、建材、汽车等专业市场和以家乐、劝业、华润、易初莲花等知名超市为支 撑、辐射面广的市场网络，经济结构调整成效显著，有利的拉动了区域经济增长。 尤其2 0 0 5 年以来，河东区商业地产发展势头迅猛。海河沿岸的改造，地铁 二、三、九号线建设的全面铺开，快速路以及连接滨海新区的轻轨建设，都为河 东区创造一个立体全方位的交通环境，提升了上也地产的地理优势，改善了投资 环境，也激发了地铁商业地产的无限商业潜能。 目前来讲，河东区最具代表性的商业地产主要有： 第三章天津市商业地产的市场研究 表3 - 4 河东区标志性商业地产特点 序号 名称 地理位置市场定位优势特点 与河西区毗 餐饮娱乐、商贸办公邻，满足高、 l天津南站c b d 标志区七经路 文化会展、游览休闲中、低不同层 次的消费者 位于社区居 2 沃尔玛嘉华国际商业中心华昌大街地区大型综合购物中心民街区，服务 周边群众 大直沽地区为主体的商贸符合民俗文化的百姓体现直沽民 3 大直沽地区 文化旅游区业余休闲场所 俗风情特点 价低质优、货品丰富 毗邻东兴立 4 登发装饰城东兴路交桥，交通便 的家居用品广场 利 集购物休闲、 家世界购物广场、三联商六纬路与十一经餐饮娱乐为 5 日用、家电商业中心 贸广场路交口一体，与周边 环境融合 毗邻顺驰桥， 6 荣众家电、家居广场中环线红星路中环地区的家电中心 交通便利 3 本区发展目标 随着工业东移政策的逐步进展，空港物流、天津软件园的快速开发，将推进 河东区太阳城周边服务业的发展。如太阳城1 号地的体块商业、商务建设，将会 极大促进河东区十一经路、六纬路、中环线、卫国道、程林庄路地区的商贸流通、 金融保险、交通、旅游、娱乐、餐饮、文化和中介服务等服务业的发展，从而带 动太阳城、丽苑、卫国道、程林庄路地区的发展，进而促进全区经济的整体发展。 未来5 年，河东区将新建月牙湾生态公园、俄式风情主题公园等总计9 6 万 平方米的园林绿地设施；新建及改、扩建金湾路、泰兴路等7 条道路；启动开发 月牙湾、万辛庄、娄庄子、神州花园等8 处居民生态居住小区；在人直沽、十一 经路南站地区、上杭路、鲁山道等人口居住密集地区新建1 2 个地下存车场；新 建茂城综合商贸广场、泰兴路商业街等1 l 处大型商贸设施。 3 2 5 河北区商业地产市场特征 1 本区概况 河北区是是天津市六个中心市区之一，也是天津市发祥地之一，位于市区东 北部，因地处海河以北而得名。面积3 2 平方公里，人口6 4 万，辖1 0 个街道办 事处。改革开放以来，河北区以创造最佳投资环境为目标，致力于发展区域经济， 逐步发展成为集工_ k 、商业、服务业、房地产业和旅游、| k 为一体的开放型城区。 第三章天津市商业地产的市场研究 交通便捷顺畅，铁路、公路、海运、空运优势明显。铁路天津站、天津北站 和京津塘高速公路两个出口均在区内，金狮、北站、普济河道等7 座立交桥、新 拓宽的8 条主干道与内环线、中环线、外环线构成四通八达的交通网络，到天津 机场、天津开发区、保税区和北京快捷方便。 2 本区商业地产市场特点 河北区的商业地产近些年的发展速度始终无法与南开、河西等地区相抗衡。 这与河北区在天津城市中的定位有一定的关系。众所周知，河北区历来是天津民 族工业发展的重心区域，被称为天津“民族工业的摇篮”，工业发展了，居住的 人d 就会相对减少，而商业地产最离不开的就是人气，这也正是多年以来，河北 区商业地产始终不能渐入佳境的原因之一。 但是随着近几年以来有关政策、法规的实施，河北区居民的居住条件带动了 周围地区的共同发展，越