（工商管理专业论文）广州市东湖广场项目可行性论证及启示.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 本论文介绍我在广州实际参与开发的一个房地产项目“东湖广场”。该项目 位于广州市中心地带东山区大沙头附近，与东山湖公园隔路相望、南临珠江，沿 江有近3 0 米宽规划绿化带，拥有珠江边上绝版一线江景。预汁建成后，东湖广场 将成为广州市沿江路上一道亮丽的风景线。 在本文中，通过介绍房地产项目可行性论证的一般方法，并将该方法与东湖 广场丌发领域的实际情况相结合，立足于自身的从业经验，通过对东湖广场项目 开发经营环境的市场调查分析，依据广州市房地产总体规划及目前市场状况和对 未来的预测，以及对周边主要同类竞争物业的比较，并结合东湖广场项目的特点 对项目进行了市场调查与方案构思、规划设计、s w o t 分析等方法进行了论证，并 得出论证结果，广州东湖广场项目进行开发经营的是可行的。在这次可行性论证 中，通过回顾与总结，得出不少启示，总结为七点。 本文主要分为四章：第一章为绪论，主要说明问题提出的背景、房地产可 行性论证的一般方法及东湖广场的概况；第二章广州市房地产市场分析，介绍了 当前国内主要是广州市及项目所在地广州市东山区房地产市场状况及今后的发展 趋势；第三章为东湖广场的效益分析，该章为全文的重点，共分六节，主要是对 本项目从市场调查分析、建设投资分析、财务分析、风险分析及社会效益与环境 效益分析等六个方面进行了可行性论证，在本章中运用了静态投资资金测算、项 目现金流测算、盈亏平衡测算、敏感性分析与s w o t 分析等分析工具；在本文的 第四章，也是最后一中，为本次项目论证的结论及启示。 关键词：东湖广场；房地产开发；可行性论证； 启示 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei t e mw h i c hl o c a t e si n t h ed o n g h us q u a r e h a sb e e ni n t r o d u c e di n h e r e t h i si t e ml o c a t e sa r o u n dt h eb i gs a n do fd o n g s a na r e aw h i c hi si nc i t yc e n t e r d i s t r i c to fg u a n g z h o u ，s e p a r a t i n gr o a dw i t ht h ed o n g h ul a k ep a r k ，f a c i n gt h es o u t ho f t h ez h u j i a nr i v e r , h a v i n gap r o g r a m m e dg r e e ns t r a po ft h en e a r3 0m e t e r s w i d t h ， o w n i n gi n f r e q u e n ts c e n e sa b o u tt h ez h u j i a nr i v e r 1 1 1 es q u a r ew i l lb e e nab e a u t i f u l l a n d s c a p eo nt h ey a n j i a nr o a da f t e ri t sc o n s t r u c t e d ，w h i c hc a nb ef o r e c a s t e d i nt h i st e x t ，b yi n t r o d u c i n gag e n e r a lm e t h o do ft h ep o s s i b i l i t ya r g u m e n t a t i o no f t h er e a le s t a t e ，a n dc o m b i n i n gt h i sm e t h o dw i t ht h ei t e mo ft h ed o n g h us q u a r e b e i n g e s t a b l i s h e di n s e l f - e x p e r i e n c e s ，a n a l y z i n g a n d i n v e s t i g a t i n g o nt h e o p e r a t i o n e n v i r o n m e n to ft h ei t e m ，b a s e do nt h ef o r e c a s t ，t h em a r k e ts t a t u s ，t h er e a l t yp l a n n i n g a n dc o n t r a s t i n gi tw i t l lo t h e r sw h i c hh a v es i m i l a r i t ys i t u a t i o n sa b o u ti t , t h er e s u l tc a r lb e f e t c h e dw h i c hi st h a tt h i si t e mi sa c t u a l l yf e a s i b l e i nt h ea r g u m e n t a t i o no f i t , b yp a s s i n g t h er e v i e wa n ds m m n a r y ，af e wa p o c a l y p s e sh a v eb e e ng a i n e d t h i sa r t i c l eh a sf o u rc h a p t e r s ：c h a p t e r1i sa ni n t r o d u c t i o n i ti n t r o d u c e st h e b a c k g r o u n do ft h e s eq u e s t i o n s ，ag e n e r a lm e t h o do ft h ep o s s i b i l i t ya r g u m e n t a t i o no ft h e r e a le s t a t ea n dt h es u r v e yo ft h ed o n g h us q u a r e ；c h a p t e r2i st h i sm a r k e ta n a l y s i so f g u a n g z h o ur e a le s t a t e ，i ti n t r o d u c e st h ea f t e r t i m ed e v e l o p m e n tt r e n do fg u a n g z h o ur e a l e s t a t e ；c h a p t e r3i se v a l u a t i o no fc o m p r e h e n s i v eb e n e f i t s i ti st h ee m p h a s i so fa r t i c l e ， h a ss i xs e c t i o n s b ym a k i n gu s eo fm e a s u r e so nt h es t a t i ci n v e s t m e n tf u n d s ，t h ei t e m c a s hf l o w s ，t h eb a l a n c eo fp r o f i ta n dl o s sa n da n a l y s i so fs e n s i t i v i t ya n ds w o ta n ds o o n , i td e m o n s t r a t e st h ei t e mf r o mm a r k e ta n a l y s i sa n dr e s e a r c h , b u i l d i n ga n d i n v e s t m e n t a n a l y s i s ，f i n a n c i a la n a l y s i s ，t h e r i s k a n a l y s i s , t h ea n a l y s i s o i l s o c i e t y - e f f i c i e n c ya n de n v i r o n m e n t a lb e n e f i t s c h a p t e r4i sc o n c l u s i o na n dr e v e l a t i o n k e yw o r d s ：t h ed o n g h us q u a r e ；t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ；s t u d yo ff e a s i b i l i t y ； a p o c a l y p s e 西南交通大学硕士研究生学位论文第l 页 第1 章绪论 1 1问题提出的背景 进入新世纪以后，房地产业己成为我国国民经济的重要支柱产业，对改善 城镇居民的居住环境，推动国民经济稳定高速增长发挥了积极的作用。近几年来 我国g d p 平均增长率超过1 0 ，其中房地产业的直接贡献率与间接贡献率( 带动 其他相关产业增长) 之和约占整增长率中3 4 个百分点，这一现状标志着房地产 业作为我国宏观经济中的最重要支柱产业地位已经确立起来。同时，在房地产业 高增艮率、高四报率的带动下，广大投资者对于房地产项目表现出来越来越高的 投资欲望和参与热情。 然而房地产项目投资是一种相当特殊的投资方式，具有不同于其他行业投资 的普遍特点，一方面由于房地产作为典型的不动产，长期的使用虽然要提取折旧 准备，但同时也会带来高的附加值，这种属性往往能给房地产投资者带来高额的 利润回报；另一方面投资房地产需要数额庞大的资金，投产出的周期较长，投资 过程中充满了不确定的主观或客观因素，项目投资具有相当高风险性。因此，我 国一部分地区在房地产业发展如火如荼的同时，却呈现出局部地区房产投资“过 热”、房价直线攀升、与此同时供给与需求不相匹配，烂尾工程此起彼伏的态势， 给房地产业的良性发展带来诸多的隐患和阻力。究其原因，很大部分的原因是由 于房地产项目前期的可行性论证流于形式，得出错误的、不符合实际的结论。 所以，在进行房地产投资之前，投资者需要有理性的思考，必须进行缜密的 调查、分析和策划，对拟定的投资项目要进详细周密的市场预测、财务分析和经 济评价等方面的可行性论证，以便对拟投资的房地产项目作出正确适宜的投资决 策。只有这样，才能够不致于由于投资者的盲目投资而造成投资者自身的经济损 失，决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力，加重企业资金负担，给开 发商带来致命j 陛打击，而且导致银行的贷款会出现不良，甚至影响城市预期的开 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 发进程。甚至于对当地经济发展造成不利影响。与之相反，理想合理的房地产项 目投资，会以较少的投入，得到最佳的产出，获得最高的经济效益。 近几年来，国务院各部委加大了对房地产开发的宏观调控力度，接连出台了 “国八条”、“国六条”以及各种各样的限制措施如银行贷款加息等，我国房地产 业已进入了一个振荡调整时期。然而仍有一部分房地产开发商仍存有房地产市场 为卖方市场、皇帝女儿不愁嫁的市场观念，在项f 1 前期决策时，根本就不作深入 的市场调研和全面的可行性分析，便匆忙上马：还有一些项目具备貌视完整的可 行性论证报告，但大多为一堆用于争取政府审批立项的八股文，利用当地政府行 关部门审批环节把关不严格的空子，最终结果是开发商往往是赔了夫人又折兵， 甚至血本尤归。 因此，项目成败的先决条件是做好前期全面、完善的可行性论证工作。总之， 加强和规范房地产项目可行性论证，采用科学合理的投资决策方法，对投资隐患 防之于未然，具有重要的理论和现实意义，这也是本文写作的实际背景。 1 2 房地产项目可行性论证的一般方法 房地产项目立项后，关键在于根据该房地产开发项1 1 的特征，结合市场和项 目的实际情况，并对项目可能遇到的市场风险进行论证分析，评估其可能产生的 经济效益、社会效益和环境效益，以预测该项目的可行性、可靠性。下面介绍几 种常用的房地产项目可行性分析一般方法。 1 2 1定性分析与定量分析 房地产投资项目的可行性分析方法一般有定性分析和定量分析两种。 对房地产投资项目的定性分析，就是根据实践和经验，对项目投资效益作出 判断和预测。定性分析主要论证目前的经济现象，并分析其未来的发展趋势。这 种方法的特点是简便易行，参加论证分析人员的众多，可以采用头脑风暴法，范 围涉及广泛，能发挥各方面的作用，但此种方法往往受个人某些主观思想的影响 较深。当房地产项目的许多类似或可比的数量资料无法收集或比较不确定时采用， 就采用该种方法，另外当那些影响因素较复杂时也常采用此方法。其参加人员可 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 以是专家、行业管理人员、企业经营人员、销售人员等。 对房地产投资项目的定量分析，就足运用一定的数量论证，对项目投资效益作 出判断和预测。定量分析往往需要建立有关的数学模型，通过寻找数据的规律性 进行分析，对未来的情况作出预测，这种规律往往可以能过函数表达出来。这种 方法符合“一切靠数据来说话”，因此较为严谨，令人信服。但往往要取决于原始 数据获得的可靠性与正确性，若原始数据含有“水分”，定量分析结果将会严重偏 离，失去参考意义。 因此在实践中，分析人员常常将定性分析和定量分析配合使用，这样分析过程 既可以避免理论、内容的泛化空洞，又能防止数字的罗列、堆砌而不切要害。 1 2 2 市场分析方法和经济效益分析方法 i 、市场供需现状和发展分析 房地产市场的供需现状是房地产供求规律作用的结果。房地产供求规律，就 是通过房地产价格机制对房地产产品种类和数量进行调节的规律。又是价格与需 求、供给具有相互制约、相互影响的关系。当供大于求时，就形成买方市场，发 生卖方竞争。卖方竞争，迫使价格下降。价格下降，一方面刺激需求扩大，另一 方面又迫使供给缩减，从而促进供求逐步趋向平衡。当需求大于供给时，就形成 卖方市场，发生买方竞争。这种竞争的结果，使价格上涨。价格上涨，一方面刺 激供给扩大，另一方面又迫使需求缩减，从而使供求逐步趋向平衡。我国目前许 多地区尤其是北京、上海、广州与深圳等发达地区房价飞速上涨，除了产品本身 的原因外，主要是上述价格规律在起作用。 在具体分析市场供需现状时，可用供求差率来进行数量分析。所谓供求差率， 是衡量商品供需平衡状况的指标，采用百分比来表示商品供需之间的相差程度， 具体公式是： 商品供应量 供求差率( ) = 半1 0 0 9 6 商品需求量 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 社会商品可供量 或= 1 0 0 社会商品购买力 当供求差率小于1 0 0 时，表明供小求，市场仍有一定空间；当供求差率大于 1 0 0 9 6 时，则表时供大于求，市场已经饱和。 因此，在进行房地产项目可行性论证时必须开展市场调查和发展预测，分析 以下几个方面：l 、整个地区房地产市场包括丌发市场、金融市场和消费市场的供 需现状、短期变化、长期发展均势等。2 、该类产品的市场容量及饱和率，项目建 成后对基的影响力。3 、本地区或同一供需圈内，与潜在的竞争项目相比，本项目 的优势和劣势分析，及上市后的市场占有率。4 、在项目整个运行周期内，估计诸 多因素如人口增长、经济发展、社会进步、产业政策等对项目的建成和建成后流 通可能产生的效应。 2 、经济效益分析 房地产项目的经济效益分析是以正确、全面的市场分析为基础，对项目的成本 和收益进行预测，分析论证投资的盈亏状况，根据经济效益、社会效益和环境效 益相结合的原则，最终判断该项目在经济上的可行性。 ( 1 ) 、房地产投资项目的成本估测 房地产投资项目成本是房地产开发经营过程中用来开发和销售房地产商品的 各项费用之各，包括以下几个方面： ( a ) 、土地费用，主要是指取得土地使用权支付的出让金，或补交地价、土 地拆迁补偿费、地市建设配套费。 ( b ) 、前期工程费用，主要是指规划勘查设计费，招投标，可行性论证、办 证等专业费，现场三通一平费。 ( c ) 、项目建筑安装工程费用，主要是指地下工程费、装饰工程费、安装工 程费、设备费与其他工程费用。 ( d ) 、管理费用，一般按照( 2 ) ( 3 ) 项之和为基数的3 5 计算。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 ( e ) 、销售费用，一般按照( 1 ) ( 4 ) 项之和为基数的3 计算。 ( f ) 、财务费用，主要足投资利息，灯于自有资金最好也应该计算在内。 ( g ) 、销售税费，包括房产税、营业税、土地增值税、城市维护建设税、教 育费附加等，一般以( a ) ( f ) 项之和为基数的5 5 6 5 计算。 ( h ) 、利润，利润是根据成本从市场情况出发对开发营利所作的预测。 ( 2 ) 、房地产投资项目的收益估测 房地产投资项目建设完成后，投资者既可以将其出租也可以出售。先根据同 一供需圈内同类物业现有的市场租金或售价预测未来出租或出售时的价格，继而 计算相应的收益。 2 、盈亏分析 盈亏分析是指投资成本，在一定投资收益率保证下，对利润的取得和多少进 行分析。一般来说，盈亏分析的内容包括： ( 1 ) 、对成本的估测，要比较全面，绝对误差尽量减小。 ( 2 ) 、对收益的估算，要建立在对建设周期和市场趋势的正确预测基础上。 ( 3 ) 、将成本投入和销售收入放在同一时刻进行比较，这就需要考虑资金的 时间价值，即机会成本。 5 、偿债能力分析 偿债能力分析是指开发商在融资活动中，偿还资金债务的能力。偿债量由投 入资金总量、借贷资金总量、利率、期限等来决定。偿债能力是由项目成本投资 收益的大小来决定。 在利率己定的情况下，开发商要对投资的周期作分析，有效控制建设周期， 防止资金滞留。在建设过程中，对工程造价和质量，开发商要加强管理，在保证 质量的同时，采用先进的管理手段，尽可能地缩短工期。目前，大部分房地产开 发商多是向银行借贷巨额贷款进行开发，如果不能有效地控制建设周期，若再加 上商品房的空置，将使得贷款无法按时偿还，每年每月要支付数目巨大的利息， 企业成了银行的生息机器，足可以导致项目公司破产。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 综上。在房地产投资项目可行性论证中，要把定性分析和定量分析有机结合 起来，以市场分析为基础，以经济效益为根本目的，比较准确地把握项目方案的 可行性，实现投资者期望日标，取得社会效益、经济效益与环境效益的统一。 1 3 本项目概况 1 3 1 项目总体现况 “东湖广场”定位为中高档湖景住宅。依据东山区土地开发资源有限、项目位 于东山湖公园隔路相望、南临江景等特点，纵观周边的楼盘及目前的市场情况， 该项目住宅以景观为卖点，重点突出湖景，充分满足客户对住房品质的要求，项 目定位为“面$ z - - 次置业人士、高素质、设计优良、注重环保”的湖景住宅形 象。项目占地面积5 5 0 0 1 2 ，总建筑面积6 7 0 5 9 8 舻( 地上建筑面积5 2 0 9 2 8 2 酽， 地下建筑面积1 4 9 6 7m 2 ) 。项目规划为1 幢地上3 2 层地下3 层的商住楼，负三、 负二全层及负一层一半位置为车库，负一层另一半( 2 3 5 4m 2 ) 至地上五层为商业； 六至三十二层分东西两座，为住宅建筑。设计住宅户数2 2 4 户，面积以1 1 6 2 0 0 1 1 2 为主。具体为六至十二层：每座三梯六户，以1 1 6 1 5 0 平方米为主；十三 至二十九层：每座三梯两户，为2 0 0 平方米以上大户型；三十及三十二层：每座 三梯两户，为4 0 0 平方以上大型复式高尚住宅。 1 3 1 1 项目开发计划 “东湖广场”项目计划于2 0 0 7 年1 1 月全面动工，计划2 0 0 9 年2 月底全部竣 工交付使用，目前已完成桩基础建设。项目建成后可售面积6 6 0 5 5 8 2m 2 ，其中可 售商业面积1 6 0 3 3 5 3 舻，可售住宅面积3 8 4 1 3 2 9m 2 ，可售地下车库面积11 6 0 9m 2 ， 容积率9 9 ，绿化面积不低于7 5 0 舻。住宅售价7 ，2 0 0 元m 2 、商铺售价2 5 ，0 0 0 元m 2 ，车位售价1 6 万元个，预计总销售收入7 11 4 0 万元，利润总额4 5 7 3 4 万 元。 1 3 1 2 项目地理位置 东湖广场项目位于广州市东山区东山湖公园以西、珠江以北，海印大桥西北 隅，交通便利；附近有东山湖公园、( 兴建中并已部分使用的沿江) 港湾广场、大 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 沙头珠江夜游客运站、东山区体育场、海印电器总汇、星之光电器城、珠岛宾馆、 湖滨宾馆、广东省人民医院、中山大学附属医院、东山区人民医院、东山百货等， 可充分享受东山区成熟完善的文化教育、居住环境、生活配套、医疗卫生等。本 项目与东山湖公园隔路相望，( “东湖春晓”为广州旧羊城八景之一，东山湖占地 3 3 万m 2 ，其中水域面积2 0 多万m 2 ) ，南临珠江，同时与项日毗邻的海印电器总汇 为广州市最成 ! ：的专业市场之一，优越的地理位置使得本项目成为宜商宜住的好 项目。 1 3 1 3 项目进展情况 东湖广场项目证照齐备，截止2 0 0 7 年1 月，已取得建设用地规划许可证、 建设用地批准证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证等。土 地出让金经全部缴清，并领有广州市国有土地使用证。项目建设单位为广州市 华商贸房产发展有限公司( 下简称“华商贸房产”) ，投资方为香港华顺达置业有 限公司( 下简称“华顺达置业”) 。目前正进行+ 0 0 以下基础工程建设，已完成桩 基础施工。截止2 0 0 6 年1 2 月的统计数据，华顺达置业已直接或间接投入现金7 4 1 8 万元，占该项目总投资( 不含新增借款利息) 的3 8 。 1 3 1 4项目总投资构成及资金来源 实地调查核实，开发商华商贸房产公司在该项目的总建设投资( 含借款利 息) 为2 1 2 8 9 万元，截止2 0 0 6 年1 2 月止，申请人自有资金已投入6 1 9 6 万元( 其 中征地拆迁补偿费用3 0 0 万，土地出让金1 6 9 9 万，前期各种税费2 5 0 0 万及基础 建设工程款1 4 4 4 万等，均有原始凭证可查) ，加上其股东公司的信贷资金投入1 2 7 6 万元，华商贸房产的实际可控( 含自有) 资金投入至少为7 4 1 8 万元。尚有资金缺 口1 3 8 6 9 万元，计划向银行融资1 3 8 0 0 万元解决，期限3 年，剩余极少部分完全 可靠项目销售回笼保证。( 详见静态投资计划与资金筹措表 七 分析) 1 3 1 5 项目偿债能力概况 该项目的主要收入来源为该项目的商铺销售收入、住宅销售收入及车位销售 收入。项目可销售住宅面积3 8 4 1 3 2 9 m 2 ，全部为大中户型，均价按7 ，2 0 0 元m 2 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 ( 不含装修) ，可获销售收入2 7 4 0 9 万元，再加上可销售车位2 2 8 个以及可销售商 铺的面积1 6 0 3 4m 2 ( 车位销售均价1 6 万个，商铺销售均价为2 5 ，0 0 0 元m 2 ) ， 共可获得销售收入7 1 2 2 3 万元，利润4 5 8 1 1 万元。加上该块地皮的价值不菲，变现 价值高，项目偿债能力强，安全度高。盈亏平衡分析表明，当项目各部分销售达 至3 6 左右( 即销售收入达到2 5 4 1 2 万元) 时或平均售价不低于四折，即可保本， 换言之超过六成的销售全部为开发商付息后的赢利。 1 3 2 项目开发模式 该项目由广州市华商贸房产发展有限公司独资开发，项目的经营方式为：商 铺、住宅和车位全部销售。 1 3 3 项目开发商公司情况 1 3 3 1 项目开发商公司简介 开发商广州市华商贸房产发展有限公司成立于1 9 9 9 年1 2 月3 0 日，由三方 合作组建，华顺达置业负责出资，广州市商业储运公司提供土地、广州市外经贸 房地产发展总公司提供管理服务。注册资金人民币3 0 0 0 万元，在广州市东山区大 沙头路3 3 号及大沙头四马路2 号地段开发、建设及出租、管理商住楼宇。该公司 目前有员工1 2 人，具备三级房地产开发资质，主要管理人员均具有1 0 至2 0 年的 房地产开发经验。公司内部架构简洁清晰，分工程、财务及办公等三大块，运作 直接高效。截止2 0 0 6 年1 2 月底，该公司总资产1 7 0 3 2 万元，净资产1 3 0 3 1 万元， 资产负债率2 4 。 该公司自1 9 9 9 年成立至今主要围绕东湖广场项目作转名、立项，向多个部 门办理一系列手续，设计并作多番修改完善，重新报建等，现进入o o 以下基础 工程施工。该公司一直用自有资金完成前期的巨额开发费用，包括缴清土地使用 权出让金、市政配套费等，各项手续相当齐备。由于因应市场变化修改设计，期 间又遇个别投资股东更替，使得开发期有所延长；而随着土地成本上扬、物价逐 步攀升，当年政府批准的( 境外资金) 投资额度，已无法满足开发需求，该公司 曾于2 0 0 4 年向建设银行贷出流动资金7 0 0 0 万，继续投入开发。鉴于该笔贷款为 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 短期性质( 现已全部返还) ，不利于长周期的开发建设，现准备向银行申请三年期 的贷款。由于该公司的项目为尔山区早有的江景湖景兼备的商住楼盘，地段优势 明显，因此，尽管该企业只有三级开发资质，而且项目开发周期颇长，但我们认 为该公司财务状况良好，无历史包袱，而其经营项目的收入前景上佳，土地价值 仍有 二扬空间，抗风险的能力较强；再加上公司领导层作风稳健、务实，出资的 港方股东有强大的资本实力，可认为本项目的投资回收是有相当保证的。 1 3 3 2 开发商公司财务状况分析： 1 、财务报表主要项目和财务数据列农：( 表- - ) 单位：万元 财务报表主要项目 2 0 0 5 年 2 0 0 6 年2 0 0 7 年2 月 资产总额2 2 8 5 01 7 0 3 21 7 0 3 2 净资产( 所有者权益) 1 3 0 3 1 1 3 0 3 11 3 0 3 1 负债总额 9 8 1 94 0 0 14 1 0 9 流动资产1 2 1 3 46 8 5 16 9 4 1 货币资金 6 4 4 55 9 6 7 预付帐款2 8 03 5 0 其他应收款 2 3 l1 8 9 1 8 9 存货5 4 5 96 3 2 46 3 3 5 固定资产净值 44 4 流动负债9 8 1 92 8 3 1 2 8 3 3 短期借款 7 0 0 0o o 其他应付款 2 8 1 92 8 3 1 2 8 3 3 长期借款1 1 7 01 2 7 6 主营业务收入 营业利润 利润总额 西南交通大学硕士研究生学位论文第l o 页 经营活动现金净流入 一l l l - 3 7 2 9 7 投资活动现金净流入 筹资活动现金净流入 6 5 0 6- 6 0 l l 1 0 6 现金净流入 6 3 9 5- 6 3 8 69 财务比率列表 短期偿债能力比率 流动比率 1 2 42 4 22 4 5 速动比率 0 6 8o 1 90 2 i 营运能力比率 总资产周转天数 0o0 存货周转天数 o oo 长期偿债能力比率 资产负债率 4 3 2 3 2 4 利息保障倍数 1l1 盈利能力比率 毛利润率 000 营业利润率 oo0 总资产利润率 o o o 净资产利润率 0o0 发展能力及潜力比率 资产增长率 2 5 7 - 2 5 0 负债增长率 1 8 9 一5 9 3 净资产增长率 3 3 4 0 0 主营业务收入增长率 净利润增长率 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 1 页 2 、财务数据异动情况说明 截止2 0 0 7 年2 月3 1 日，科目余额变化较大的主要科目有：( 1 ) “货币资金” 科目余额6 7 万，较0 6 年底减少6 3 7 8 万，主要是开发商偿还建行广东省分行剩余 贷款及支付工程进度款所致。( 2 ) “存货”科目余额6 3 3 5 万，较0 6 年初上升8 7 6 万，主要是根据审计意见将借款利息7 6 8 万资本化，由“财务费用”项下转至该 科目反映所致，其余是已结算的工程开支。( 3 ) “短期借款”科目余额由0 5 年初 的7 0 0 0 万降为零，是退还建行广东省分行的流动贷款额。( 4 ) “长期借款”科目 余额1 2 7 6 万元，全部为年初净增加额，是投资方华顺达置业的主要控股股东投入 的两年期款项，按香港优惠利率计收年息，属投资关联方借款，投资人可控度高， 作为相当于对该项目的投资款( 注：港方投入已超出当年政府批出投资额度，作 为外资，修改注资条件必须经八大部门通过，所以为投入便利，注册资本以外资 金均以往来或借贷形式投入) 。 3 、财务分析和评价 根据上述财务指标和财务比率显示： ( i ) 、扣除土地增值入帐的因素，开发商广州华商贸公司总资产近几年变化 不大，净资产基本维持现状，与投资方依靠股东公司香港华顺达公司及银行贷款 持续经营的现状相吻合。开发商广州华商贸公司为单一项目公司，资产实力在同 型房地产行业中属中上，项目的发展基本体现公司的发展。由于东湖广场项目优 质，基本上是建成卖出三四成，便可稳赚。虽然项目开发较为缓慢，公司发展变 化不大，但开发商港方出资者香港华顺达公司具备较强的资本实力，资产管理又 十分清晰、严谨，作风稳健务实，使得开发商广州华商贸公司在近l o 年的平缓发 展中仍能坚持耗费合理，保证有效成本的运作，从而使得开发商经受住了来自多 方合作的不稳定因素的干扰，以及房地产行业的政策风险，在市场中存活下来。 ( 2 ) 、企业以出资方提供自有资金或通过其他渠道投入为主，鉴于外汇管制和 政策变化引致的暂时性开发资金短缺，才考虑向银行举债，符合其稳健的经营作 风，亦反映投资方对项目的极大信心。负债比率变化较大，反映公司贷款决策较 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 为波动。此外，由于是单一项目公司，又未开发完毕，难以从各类盈利指标加以 考察，l 面除却土地使刚权的价值，一切有赖出资力的资本运营和经营管理，因此 参考香港华顺达置业的财政状况会有所帮助。据现有资料，我们了解到该企业为 在港上市房地产公司，市值约十亿港元，为主要对大陆投资发展的控股公司，在 广州开发区参股开发有中谊大厦( 基本售罄) 、山东青岛投资开发有颐园大厦，具 备丰富的房地产开发经验。 ( 3 ) 、至于单一项目公司的偿债、盈利能力，需要结合其经营项目本身的橱关 指标才能得出较为科学客观的结论，这可参看后面的评估分析。 4 、现金流最分析和预测 开发商广州市华商贸发展有限公司2 0 0 5 至2 0 0 7 年分析期的现金流呈+ ，一， + ”结构，与筹资现金流变化趋势一致，反映其借款、还款、再筹资投入的经营现 状。经营现金流为“_ ”走向，符合开发早期，未有收入的特征。从表面数据看， 目前开发商尚属维持经营的状态。但由于项目优质，市场需求强烈，一旦展开销 售，现金流可迅速改观。 5 、主要经营性资产产权归属情况 开发商经营性资产主要是大沙头路3 3 号和大沙头四马路2 号东湖广场项目的 土地使用权、已完成桩基础建设的在建工程，以及二层临建办公楼，企业基本再 无其他可支配资产。 从开发商总体财务情况来说，开发商广州市华商贸开发有限公司资产结构清 晰，财务状况尚可。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 第2 章广州市房地产市场分析 2 1 我国房地产市场简况 当前我国房地产界的各知名人士都大胆预测：中国房地产至少还有1 0 年以上 的好景。2 0 0 6 年在海南三亚召开的中国房地产峰会无论是在规模上还是人气上都 堪称史无前例。共有4 5 3 家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反 映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中 国房地产还有1 0 年以上的好景”。 中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2 0 0 6 年中国g d p 增长的 1 0 7 个百分点中，有2 8 个百分点是由房地产业直接贡献的。中国房地产业直 接带动了5 7 个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动 力。2 0 0 0 年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均 2 0 9 6 左右的增长。2 0 0 3 年中国住宅投资占g d p 比例超过了美国，已经达到了5 7 。 而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业( 汽车、医药、房地产) 之一， 已持续了5 0 多年。2 0 2 0 年，中国的城镇人口将达到1 0 2 亿人，年均增长4 ， 城镇住宅存量面积将达到3 3 0 亿平方米，比2 0 0 5 年将净增1 9 8 5 亿平方米，年平 均需净增1 2 4 亿平方米。” 2 0 0 7 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财 政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企 业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措旌扩大出口，这些重大 措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资， 消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设旌建设 得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运 行质量进一步提高。 。 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计 局提供资料显示，2 0 0 6 年“住房景气指数”值达到1 0 4 0 6 点，比上年增加2 6 点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发里现以下特点：房地产开发投资与 到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲：商品房平均销售 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新丌工项目快速增加，各级政府消化 空置面积的努力初见成效，商品房空置蘧f 积出现火幅度网落，房地产市场呈现出 产销两旺的局丽。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，房地产投资结构 进一步改善，房地产业仍呈现强劲的增欧势头： 1 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2 0 0 5 年全国虏地产开发完成 投资4 9 0 1 7 3 亿元，与上年同比增长1 9 5 ，占圃定资产投资的2 0 2 。其中：商 品住宅歼发完成投资3 3 1 8 7 4 亿元，与上年同比增长2 5 8 。 2 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2 0 0 5 年，个人购买商品住宅1 3 2 亿平方米，占商品住宅销售面积的8 7 5 1 ，比上年提高7 9 个百分点。 3 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2 0 0 5 年商品房每平方米平均售 价3 1 0 5 元，较f ：年上涨1 0 9 8 ，商品住宅平均 i 价2 9 5 1 6 元，上涨1 5 1 4 ，办 公写字用房平均售价5 4 3 7 元，下跌7 9 5 ，商业营业用房平均售价6 2 2 1 1 8 元， 上涨3 4 7 。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银彳亍个人住房贷款余额三年累计 增长1 7 4 倍。其中建设银行2 0 0 5 年末个人住房贷款余额达1 3 9 0 亿元，占该行全 部贷款余额的1 0 6 ，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的4 0 。 4 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、 二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。 j 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从备城市反映的情况看，随着国家 政策的调整，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房( 9 0 平方米左右) 总 体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的 创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加 之相关政策法规的出台，国家房地产政策的调整到位，进行住宅投资是适宜的， 是和国家形势相一致的。 2 2 广州市房地产市场分析 2 2 1 广州市基本情况 广州市总面积为7 4 3 4 4 平方公里，占全省陆地面积的4 1 8 。其中，市辖l o 区面积为3 7 1 8 5 平方公里，占全市总面积的5 0 0 2 ；2 个县级市面积为3 7 1 5 9 平方公里，占4 9 9 8 。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 5 页 广州市现有总人口为t 3 1 2 ，6 万人，比上年末增加1 3 1 9 1 万人。其中常住户口 人数8 5 5 8 9 万人，比上年术增加6 1 9 3 万人。全市人口出生率9 5 6 ，人口自然 增长率4 2 3 。就人口总量而言，广州市是仅次于北京市、上海市及重庆市的第 四大城市。广州市人口众多尤其是常住人口的剧增为广州市的房地产业迅速发展 提供了良好的土壤。 2 2 2 广州市经济发展状况 以下表格为广州市各行政区国内生产总值增长速度按可比价格计算。 广州市各区产值表( 表二)单位：万元 区 一i ：业总产值( 现 j 价)i ：业产销牢( ) 工业增期值 i 业综合经济效益指数 域 本月止累计同比本月止累计同比本月止累计同比本月止累计同比 自云区 2 7 7 0 1 3 02 0 09 9 6 8d 16 0 3 8 2 31 7 51 2 6 4 1 3 0 东山区 2 8 5 1 10 21 0 0 0 05 57 4 5 03 01 4 5 31 6 1 荔湾区1 4 3 2 6 49 89 8 1 6 一1 24 0 4 0 09 01 4 7 43 6 5 越秀区 4 6 3 2 90 39 7 3 2 一o 6 1 2 9 7 2一1 5 1 0 9 84 6 海珠区 6 5 3 0 8 21 2 39 9 9 00 81 7 6 3 3 2“51 0 6 81 7 7 天河区1 0 7 9 6 4 1 1 5 49 9 3 20 62 8 6 4 2 95 81 7 7 65 7 芳村区 3 3 8 0 8 81 0 76 8 00 69 4 8 3 61 1 21 0 3 61 4 黄埔区 6 8 0 1 7 61 4 09 7 2 52 21 5 9 3 6 51 4 11 2 5 + 26 4 番禺区5 5 5 0 2 1 5 1 1 69 6 9 21 81 7 9 4 1 5 01 2 81 1 2 8_ 0 7 花都区 4 1 9 0 0 6 11 5 89 6 ，7 0o 41 1 2 5 9 9 51 2 o1 7 6 64 8 1 2 0 0 6 年广州市经济社会发展的主要指标：国内生产总值预期增长目标为 1 2 ，其中三次产业增加值分别增长3 、1 1 5 、1 3 ；全社会固定资产投资增 长6 ；社会消费品零售总额增长1 2 ；外贸出口总额力争有所增长；居民消费 价格指数上升1 ，城镇登记失业率控制在4 以内；人口自然增长率控制在5 7 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 6 页 以内。 2 0 个重点建设项目：2 0 0 2 年全市安排重点建设项目2 0 个，其中城市基础设 施项目8 个、环境保护项目2 个、会展项目1 个、高新技术产业项目5 个、支柱 产业和基础产业项目4 个。总投资合计7 7 0 3 3 亿元，2 0 0 7 年计划投资2 3 9 6 5 亿 元。 具体项目为；广州地铁四，五号线；广珠轻轨铁路；广州港新沙港区8 1 0 号泊位集装箱码头；内环路放射线工程；广州南部地区( 仑头至龙穴岛) 快速路； 广州公路主枢纽系统工程；广州北部( 新国际机场) 高速公路北延线( 南端) ；西 朗污水处理系统工程；李坑生活垃圾焚烧发电厂；广州国际会议展览中心首期工 程；金鹏移动通信；广州市宽带主干网络二期上程；天河软件园扩建首期工程； 广州科学城电子信息产业基地；广州国际生物岛首期工程：广州本田轿车的改造 厂房和完善公用动力系统等辅助设施以及扩产；珠江钢厂年产2 0 0 万吨钢水和l g o 万吨热轧卷板；广州水泥厂环保迁建工程；广州出口加工区。 随着广州城市经济建设的发展，对房地产市场的需求会增长，整个城市功 能格局的拉开和些大的市政利好的落实，如交通、地铁二号线的开通、会展中 心的落成以及国际新机场的投入使用、南湖的开发与启动等，均对广州楼市的发 展有巨大的促进作用。制造业的发展，人们生活水平的提高，对房地产的需求也 会不断提高，卖旧换新，在居住上享受生活。广州市经济的迅速发展，为广州市 房地产业的成长提供了良好的经济基础。 2 2 3广州市2 0 0 6 年房地产发展情况 根据广州市国土资源和房屋管理局公布的“2 0 0 6 年广州市房地产市场形势分 析报告”披露信息，2 0 0 6 年广州市全市十区房屋成交量为1 ，9 3 8 8 7h - 平方米， 金额8 0 4 亿元，较2 0 0 5 年同期增长了1 5 8 3 和8 2 4 ，其他包括预售商品房成交 量、二手房成交量的同比增幅，也部保持了双位数的增长。广州市十区批准预售 的商品房项目共4 3 1 个，可预售总面积9 3 9 万平方米，比2 0 0 5 年增长4 5 7 ，显 示了广州市房地产市场正向着快速持续增长的态势发展。此外，2 0 0 6 年广州市房 ，西南交通大学硕士研究生学位论文第1 7 页 地产丌发投资总额增幅收窄为2 6 ，呈现平稳增长态势，房地产市场稳步发展。 2 0 0 6 年，原八区预售商品房批准预售6 8 9 9 8 万平方米，同比增长6 6 4 ，而这 区域预售商品房成交登记面积同比增长9 5 ，明显比批准预售的增长率高。同时， 这一区域预售商品房成交登记面积为6 3 2 5 5 万m 2 ，市场消化率( 即预售登记面积 比