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东南人学硕士学位论文 房地产价格研究及价格指数模型设计 房地产价格研究及价格指数模型设计 研究生：徐林导师：张星副教授 东南大学土小1 二程学院 摘要 随着房地产市场的持续升温，房地产行业的风险问题同益突出。用科学的方法来反映 房地产价格的变化，给市场主体正确的引导信息已变得十分的迫切。 本文在分析了房地产成本、增量房和存量房的市场价格形成机制、影响供求总量和结 构的因素、房地产价格刚性存在的原因、城市地域空间结构和城市空间增长的形态、房地 产区位论和区位因素的变动对房地产价格的影响、房地产价格内部之间的关系等的基础 上，探讨了影响房价波动的相关因素和运动规律，并针对中国的具体情况，房价收入比的 计算方法和合理取值范围。 在分析比较了国内有影响的几种房地产价格指数，并解决了板块、片区、商圈的划 分、基期的选择等基本问题之后，采用价格指数理论和特征价格法，分别建立了增量房价 格指数模型和存量房价格指数模型。 最后，利用所建立的增量房价格指数模型对南京市的增量房价格进行了实证研究。 关键词：房地产市场、房价、价格指数、模型 东南大学硕士学位论文 房地产价格研究及价格指数模型设计 t h er e s e a r c ho fr e a l - e s t a t ep r i c ea n dt h e d e s i g n o fp r i c e - i n d e xm o d e l a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to f r e a l - e s t a t em a r k e t ，t h er i s ko f t h er e a l - e s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m ea u r g e n tp r o b l e m i th a sb e e nav e r ym _ 1 p o r t a n t1 l l i n gt og i v eaw e l l m a r k e dc o n s c i o u s n e s so fr e a l e s t a t e p r i c e f l u c t u a t i o nu n d e rt h e h e l p o fs c i e n t i f i cm e t h o d t h ea r t i c l e f i r s t l ym m l y s e st h e m o v e m e n to f t h e r e a l e s t a t e p f i c eb ys t u d y t h ef o r m a t i o nm e c h a n i s mo f r e a l e s t a t e p r i c e ，t h ec a l 1 s e o fr e a l e s t a t e - p r i c ed i v e r s i t ya n dt h e p r i c er i g i d i t y ；a l s oi tr e p r e s e n t st h es p a c ed i s t r i b u t i o no f d i f f e r e n tf u n c t i o n a lb u i l d i n g st h r o u g ha p p r o a c h i n gc i t ys p a c es l l u c t u r ea n dr e a l - e s t a t el o c a t i o n f a c t o r ，w h i c hm e a n st h ed i s t r i b u t i o na n d t h em o v e m e n t r e g u l a r i t yo fr e a l - e s t a t e 砸c e ；m a k i n g a l l a n a l y s i s o fh o u s e p r i c e i n c o m er a t i o ，t h er e a c h e st h er e a s o n a b l ep r i c eo fac i t y c o n s i d e r i n g c o m p e t i t i o na n dr e l m i o no fe a c hr e a l e s t a t em a r k e t ，t h e r ea r eam l m i v ef i x a t i o ng a po rr a t i o b e t w e e nt h e m t h el a s tp a r to f t h e e s s a ys e t su pt h em o d e l so f t h ei n c r e m e n th o u s ea n dt h es e c o n d h o u s eo nt h eb a s i so f t h e p r i c ei n d e xt h e o r ya n d h e d o n i c p f i c et h e o r y b a s e d o nt h em o d e l sa n dt h e s t a t u so f n a n j i n ，w ew o r k o u tt h en a n j i n - e a l e s t a t e p r i c ei n d e x k e y w o r d s ：r e a l - e s t a t e m a r k e tr e a l - e s t a t ep r i c e p r i c ei n d e x m o d e l 独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不 包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育 机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡 献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位 论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人 电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论 文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包 括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 研究生签名：- i 鑫盔k 导师签名：j 羞2 星日期：皇型 尔南大学硕士学位论文房地产价格研究及价格指数模型设计 1 问题的提出 1 1 研究背景 目前，我国房地产市场处于供求两旺的状态。以南京为例，2 0 0 3 年一季度房地产开发投资额与上 年同期相比增k7 9 施工面积同比增幅2 4 - 3 ，竣工面积同t 匕增长1 7 19 ；商品房台同销售面秘同 比增长2 59 ，合同销售金额增幅为5 1l ，而空置率同期下降2 1 1 。面对房地产业的大好形势，为 了防l i - 1 9 9 2 年发生在海南、北海等地的泡沫现象在其他地方发生，各级主管部门采取各种防范措施， 促进房地产市场信息的透明化便是其中的一个重要举措“1 。房地产价格指数是房地产市场综合因素影响 下供求关系的直接体现，能及时地向社会传达市场信息，是房地产市场信息透明化的主要标志。 我国房地产价格指数的编制与发布既有政府主持的，也有民间承担的。民间的房地产指数由房地 产开发商或巾介机构编制，如中房指数( c r e i s ) 、戴德梁行指数( d 1 zi n d e x ) 伟业指数、中原城市 指数( 包括c c i 和c c l ) 等：政府的房地产指数般由房地产管理部门组织编制，如全国3 5 个大中城 市房地产价格指数、深圳房价指数、上海住宅预售价格指数、西安4 0 指数等。这些价格指数的编制和 使用上存在以下几个问题： ( 1 ) 指数编制过程中，板块、片区和商圈的划分缺乏必要的理论依据。比如上海住宅预售价格 指数、西安4 0 指数等，大部分是按行政区划分布。虽然同一个行政区划内具有基本相同的政策环境， 但这种划分方法没有从根本上把具有相同特征的区域归并在一起，也没有反映城市的城市空问的增长过 程。唧 。 ( 2 ) 指数的计算方法落后。目前几乎所有价格指数计算的理论基础都是指数理论( 帕氏公式或拉 氏公式) “”。而特征价格法目前国内理论研究的比较多，还有投有试用于实践。在理论研究领域， 基本集中于对方法的的探讨“1 ，没有涉及到对特征属性的选择。 ( 3 ) 在价格指数的预测方法上，主要集中在使用一般的数学预测方法，比如指数平滑法、定比回 归法、灰色预测方法、g m ( 11 ) 摸型等0 1 1 。使用这些数学方法进行价格预测，过于一般化，没有 体现房地产市场的内在特点。 ( 4 ) 各地编制房地产价格指数的主体不一样，造成了数据的来源和样本的选择方法存在很大的差 异。目前已公布的价格指数，或来源于市场调查数据或来源r 统计局数据，在数据的全面性、准确性 和时效性上存在不足。 本课题“房地产价格研究及价格指数模型设计”来源于东南大学建设与房地产研究所所承接的南 京市房产局的研究课题“南京市房地产价格指数和预警系统研究”的个子课题，即房地产价格的理论 研究和价格指数模趔设计。 1 。2 研究目的 随着各地房地产市场的蓬勃发展，房地产业已经成为各城市的重要产业或者支柱产业，而房地产 的风险给n t e 至济可能带来的危害也日渐增强。如何充分发挥房地产价格在市场的导向性作用，使房地 产市场价格理性化，同时，提高市场主体对房地产价格运动规律的认识，已成为房地产行业所关注的焦 东南大学硕士学位论文房地产价格研究及价格指数模型设计 j _ 。本文的研究目的就是建立房地产价格指数模型，从整体上认清价格波动的趋势和幅度，同时为房地 产价格的预测进行理论准各。 1 _ 3 研究的主要内容和逻辑框架 本文研究对象是房地产的价格。文章主要对房地产的价格的形成机制和影响因素( 房地产价格在 时间的上的序列) 、城市的地域结构和房地产区位理论( 房地产价格在空问上的分布) 和房价收入比的 研究( 房地产价格合理化水平) 、价格指数编制理论方法等方面进行了比较深入的分析，建立了增量房 价格指数模型和存最房价格指数模型。 本文研究的内容及其逻辑框架如下图： 房地 产市 场的 基本 特扯 房地产价格的形成机制和变化机理 研究内容。需芒产价格的形成机制、房地产价格变化机理、房地产价格 2 # ! i l ? # 2 ；嚣2 女i l ! ；讲2 # # 2 g 目扩 城市空问结构和房地产价格的空间影响因素 研究内容：城市地域结构模式、城市内部地域结构、房地产区位 研究目的：板块、片区、商嗣等划分的理论依据；房地产价格的近期空间 分布_ f 远拼分布预测的理论依据。 房地产的价格水平 研究内容：房价收入比、房地产价格影响因素、房地产价格的比价和差价 体系 宄目的：分析价格正常运 j 的合理上跟利用不同市场的价格波动的先 i 关系，作为价格预测的一条依据。 图1 1 本文研究的内容及逻辑框架 2 房地产价格 指数模型 研究内容： 房地产价格指 数的理论基础 增量房房地产 忻格指数模型 和存量房房地 产价格指数模 研究目的： 编制南京f h 数的价格指 实 证 研 究 东南大学硕士学位沦文房地产价格研究及价格指数模型设计 2 房地产价格的形成机制和波动规律 房地产价格指数主要反映价格在市场综合冈素的影响下价格波动的趋势和幅度，即价格在f i 寸间上 的序列。本章首先介绍了增量房市场与存量房市场价格的形成机制和供求关系的指标，及其两者的差 别。并分析了价格h 0 性的形成原冈。 2 1 房地产及其市场的特征 2 1 1 房地产的特征 房地产又称不动产，包括所有的设施( 建筑物和构筑物) 总体、在其上建造设施的土地，以及空 置的上地和它们衍生的各种物权。其不但反映了房地产的自然属性，又反映了其经济属性。其特征及其 对市场的影响见下表( 表2 一1 ) 。 表2 一l 房地产的特征及其对市场的影响“1 房地产的特征对房地产市场的影响 不可移动性、异质性 房地产市场是区域性市场，深受当地的市场条件( 政治、经济、社会、文 ( 注：这足导致编制价化、法律等) 、供求关系、价格水平的影响 格指数t 作复杂的主要房地产市场具有结构性比如房地产的档次结构、功能结构、地域结构 原因) 等，这样使市场竞争的范围大大缩小 相互影响性和深受周围房地产的自然位置固定不变，但其社会经济区位可以变动，供求关系和价 社区环境影响性值跟着变动 k 朔使用性存量房市场仍然对增量房市场构成竞争，两者价格具有一定的关联性 自适应性使不同功能的物业之问存在一定的竞争，使其价格具有一定的关联性 建设周期较长房地产供给的隐藏性和需求的外显性 房地产市场供求关系深受当地的经济形势、城市建设、产业政策等的影 易受政策等的影响响，其发展具有周期性 房地产的品质、用途与城市规划的制定密切相关 消费性需求和投资性需求共同组成了市场需求，消费性需求服从需求曲线 资本和消费品的二二重性的规律而投资性需求使消费者购买房地产具有追涨心理( 房地产价值量大也 是一个重要原因) 2 1 2 房地产市场的其他特征 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产交易的领域 。房地产市场的核心功能是形成房地产交易价格。房地产市场具有如下其他一些特征： ( 1 ) 房地产市场是不完全竞争市场 一个完全竞争的市场必须具备三个条件：商品同质，可以相互替代；某一商品的买主和卖主 人数众多，且随时自由进出市场；信息充分，传播畅通。但房地产市场a i 具备上述三个条件。 东南大学硕十学位论文房地_ 价格研究及价格指数模型设计 表2 - - 2 完全竞争的市场和房地产市场的比较“2 1 比较项目完全竞争的市场房地产市场 买卖双方数量众多极少 交易难易交易简单容易交易难 产品问的可替代性可以替代不可替代 产品移动性可移动不可移动 赌买规模和频率小而高大而低 政府干预少多 价格变动明朗 不明晰 许多房地产市场交易和定价是私下进行的，很大程度上取决于交易当事人的相互关系，因此，这 种成交价往往不能反映房地产的真实价值。由于房地产交易信息不易获得，因而房地产市场不易形成竞 争性的市场结构。 ( 3 ) 房地产市场的变化具有周期性 房地产业和国民经济其他产业样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣一调整一衰退一 复苏一繁荣。根据内外的实际，一般而言，房地产周期为7 1 0 年如日本约为1 0 年，我国内地为6 8 年，台湾地区为7 年”1 。当然，房地产市场的周期性与国民经济的周期性具有密切的关系， 国民经济的发展决定肴房地产市场的大势。 2 2 房地产价格的形成机制 我国的房地产价格机制是计划经济与市场调节相结合的混合价格机制，其具体表现为市场供求价 格机制和生产价格机制。 2 2 1 房地产价格形成机制i 市场供求价格机制论 市场供求价格机制认为房地产市场价格是房地产供给和需求双方相互作用过程中形成的。为讨论 房地产市场供求的均衡，先作两点假设： 假设市场上交易的是统一标准化的房地产单元。 这里的市场是不受外界影响的、独立的房地产市场区域。 这两点假设特别是假设使所讨论的市场与真实市场有一定差距。房地产的差异性表现最特别是 再俺的荠异性，然而1 i 同区位的房地产之间也有一定的替代性，即暖= 何较差、面积较大的房地产可以代 替区位较好而面积较小的房地产，因而假设不会使这里的理论分析与实际状况间有大的差异。这里把 房地产市场分为增量房市场和存量房市场，对其价格的形成过程分别进行讨论。 ( 1 ) 房地产增量市场的供求规律 增量房地产的价格足在增量市场上的形成是一个供求平衡的过程。 从特短期来看，房地产供给是相对稳定地，它不能立即适应己突然变化的需求，导致价格上涨或 下降。因此，房地产特短期供给无弹性。房地产的需求与供给相比具有动态性。在供求均衡条件下，如 果需求突然增加，供给却不能增加，则价格上升，如果需求突然下降，过多的供给不可能转运到其他地 4 东南大学硕士学位论文房地，m 价格研究及价格指数模型设汁 区销售，导致房地产价格下降。价格( 或租金) 的变化只能使现有房地产供给在需求者之间重新分配。 ( 图2 一l a ) 图2 1 a 特短期增量房地产供给正弹性图2 一l b 短辫内增量房地产供给弹性较小图2 1 c 长期增量房地产供给弹性较大 图2 - 1 增量房房地产价格的供求丰口需求共i 目决定其价格 从短期来看七地供给无弹性，房地产建造的周期比较长，短期内房产供给弹性较小。对突然变化 的需求适幢弱，导致价格上涨或下降。( 图2 一l b ) 从k 期柬看，新开发项目建设完工，房地产供给具有弹性。价格有供给和需求共同决定。( 图2 一 l c ) ( 2 ) 房地产存量市场的供求规律 住短期内，存量房地产的规模基本不变，其供给是一定的，供给缺乏弹性，房地产价格在需求的 影响下发生变动。( 图2 2 a ) p 图2 - 2 a 短期存砬房地产供给无弹性图2 - 2 b 长期存量房地产供给弹性较大 图2 - 2 存量房价格是需求拉动式波动 在长期内，房地产存量的规模随着时间的推移发生改变，存量价格的决定与短期相同，均衡价格 足以需求和存量供给所决定的存量价格水甲。( 见图2 2 b ) 2 2 2 房地产价格形成机制i i 生产价格机制论 生产价格机制论认为房地产价格由房地产的生产价格决定，而生产价格是利润转化为平均利润后 商品价值的转化形式，由社会成本加平均利润构成。在资本主义条件下，通过部门闻竞争，资本不断从 利润低的部门向利润率高的部门转移，导致利润平均化，等量资本1 ；论其资本有机构成的高低，都获得 等量利润平均利润率的形成使价值转化为生产价格。 我国关于房地产商品价格的研究，基本上是按照生产价格理论进行的。 房地产价格= 地价( 熟地价) + 房价 = 生地价+ 生地开发成本( 1 + 土地开发利润率) + 房屋建造成本( 1 + 建筑成本 利润率) + 房屋销售成本( 1 + 房屋销售成本利润率) + 税金 菸一 辩一 篷 sjr、jr0l a。鳖q 涤一 辩一 s4r，i一0垫q 东南大学硕士学位论文房地“价格研究及价格指数模，钭醴计 2 2 3 两种房地产价格形成机制的统一论“5 1 房地产市场供求价格机制说明供求如何决定价格，而房地产生产价格形成机制则是以马克思的劳 动价值及生产价格理论为基础的，所以，传统上认为两者是不相容的。 社会主义市场经济条件下仍然存在着两种供求关系：一是k 期形成、短期内难以改变的供求关 系，称为长期供求关系：_ 是短期内形成的，从长期来看并小具有必然性的短期供求关系。两种供求关 系对价格的作用是4 i 同的。短期供求关系直接决定价格的日常变动，而长期供求关系则直接参与价值或 生产价格的决定。 因此，可以认为房地产的供求关系和房地产生产价格是决定房地产价格的两大基本因素，它们是 在不同层面上共同决定着房地产价格的运动。短期供求和长期供求是在较具体的层次上决定着价格的短 期变动和长期趋势，生产价格则是在较抽象的层次上决定着价格变动的长期趋势。房地产供求价格机制 和生产价格机制足房地产价格运行机制的两个相统一的方面，足房地产价格运行外在机制和内在机制的 统一。 价格的形成机制说明，对价格的预测要从两个角度分别分析其影响。 2 2 4 增量市场和存量市场价格形成的区别 存量房市场价格的形成主要由需求决定，而增量房市场的价格由供给和需求共同决定。在短期 内，存量房地产的规模基本不变，其供给是一定的。因此，在价格决定过程中需求的影响要超过供给的 影响。增量房的供给具有弹性，其价格的形成是在需求和供给共同作用下的结果。 换而言之，在存量房价格分析过程中主要考虑影响需求的因素；而在增量房价格的预测中，要综 合考虑供给和需求的影响因素。 2 3 房地产价格变化机理 从供求角度分析价格的变化，关键是分析影响供求量和结构的因素。房地产价格指数要市场综合 因素影响下的价格波动的趋势和幅度，也就是反映影响供求总量和结构的因素( 见表2 3 ) 。 表2 - 3 房地产供求总量和结构的影响因素 总量结构 供给开发成本、价格、政策因素、经济预期利润率、同业竞争、经济预期和政策导向 人口和家庭结构、收入水平、价格、宏观政 人口数量和结构以及家庭收入水平、经济战略 需求和经济结构、政府政策、物业类别问的比价、 策、经济预期 宏观经济波动 2 3 1 房地产供求量的影响因素 ( 1 ) 影响房地产供给( 量) 的因素 开发成本。在市场价格稳定的条件下，开发成本增加，如原材料价格上涨，劳动力工资增加、利 息增加等使开发商获得利润减少，利润率下降市场供给量减少。 政策因素。政府的上地供虚计划、金融政策和财政政策都影响房地产市场供给。扩大卜地供给量 计划地价就可能趋降，房地产开发成本趋减，因而，便可刺激房地产供给最的增加。金融政策对房地 6 东南大学硕士学位论文房地产价格研究及价格指数模型设计 产市场供给阜：的影响主要通过贷款规模、贷款投向、利率水平等来实现。房地产业是资金密集型行业， 发展资金除企业自簿外，银行贷款、证券融资、房地产信托等成为其重要的融资渠道：政府可以通过税 收调节房地产投资资金的形成过程在其他条件不变的情况下提高房地产税率可以起到抑制房地产企 业投资，减少房地产供给量的作用：财政政策也可以调节投资资金的形成，如对房地产企业开发普通居 民住宅予以低息财政贷款和银行贷款贴息，会增加房地产供给量。 经济预期。房地产市场波动周期与宏观经济发展周期之间存在一定一致性，并且房地产发展周期 略领先于宏观经济的发展周期。经济预期上涨房地产的供求量就会上升。 ( 2 ) 影响需求总量的闻素。“ 收入水平。居民收入、企业收入和政府收入决定于国民收入水平及其分配状况。房地产市场需求 与居民人均收入里正相关关系。收入状况好，扩大再生产的欲望则强盛，对生产性消费的房地产产生较 强的需求。财政收入状况越好，政府可用于住房的补贴和房地产投资的财政开支也越多。住房补贴多， 居民购房能力则提高，住房的有敏需求量也就增多。 价格。在一定购买力条件下，房地产价格下降，人们的需求量增加。房地产价格和国民收入状况 共同作用丁房地产市场需求决定潜在需求转变为有效需求的难易程度。 宏观政策。国家调节生产性需求的经济参数体系( 价格、税收、利率、折旧率等) ，可刺激或抑 制企业的投资和行为，扩大或减少对写字楼、商业用房、工业厂房等物业的需求。其中，金融政策调整 足影响房地产生产性需求总量虽重要、是有力的杠杆因为信贷规模和利率能直接控制经济组织外延扩 大再生产的规模利速度。与消费性需求有关政策主要有住房政策和财政货币政策。 人口和家庭结构。人| ：= | 减少，对房地产的需求也相应的减少；家庭小型化，会导致所需住宅套型 比较小，但会增加住宅套数。 经济预期。以消费为主要目的的住宅需求者关心近期投入的最大化，而非投资肴那样关心远期收 益最大化。普顼期住宅价格还会下跌时，有效需求往往作为潜在需求沉淀下来。 2 3 2 房地产市场结构变动的影响因素 ( 1 ) 影响房地产市场供给结构变动的因素。 利润率。当某类物业开发的利润率明显高于其他物业时存在千方百计获取资本利润率高的某类 物业土地或变更原来十地用途以获得更多的利润。这样，房地产市场供给结构中，资本利润率高的物业 比重将上升资本利润率低的物业比重会下降。 同业竞争。某类物业看好时致使开发商竞相开发，往往导致供大丁求，引起价格下落开发利 润水f 下降，转向竞争激烈程度低的它类物业开发，其结果是市场供求结构发生合理变化。 未来预期。如果开发商预期未来某类物业可能走俏，转向该类物业进行开发，那么该类物业的上 市量将在未来期间剧增，未来市场供给结构必发生很大的变化。 政策导向。在供求火衡和供求结构欠合理的条件下，政府采用行政、经济手段干预市场，市场供 求结构将崮绕政策导向而发生变化。 ( 2 ) 影响房地产市场需求结构变动的因素。“ 城市人口数量和结构、以及家庭收入水平。人口增加和家庭小型化，显然增加了住宅需求量，有 可能使房地产市场需求结构中住宅需求的比重上升。同时，当家庭收入水平提高后，市场对住宅的档次 相应要求也较高高档次住宅在市场需求结构中的比重加大。 7 尔南_ 人学硕士学位论文房地产价格研究及价格指数模型设计 经济战略和经济结构。实施发展外向型房地产业战略之后，高档公寓、别墅和高档写字楼的销售 量将递增市场需求结构中物业的高档化更明显。 经济结构。重点发展第三产业时，必然引起写宁楼和商业用房需求增加；大力发展加工业和高新 技术产业时，工业j 房的需求量肯定增加。经济结构转换尤其在对外招商引资条件下，生产性消费物 业需求超过生活性消费物业需求，市场需求结构发生变动。 物业类别间的比价。各类物业由于建造成本、土地价格和税费等的差别，导致啦位物业销售面积 的价格不同，剐有比价存在。某类物业的价格水平降低，其需求量将增加，其他类型物业价格不变时， 需求结构必然变动。 政府政策。政府不仪可以调节生产性需求的价格、税收、利息和折旧率等经济参数，以调节微观 经济组织的投资行为，而且可以制定生活性消费需求有关的住房政策，以解决中下收入水平居民的住房 问题。政策倾斜于某类物业，该类物业需求量便增长，市场需求结构便得到政策性调整。 宏观经济波动。从整个经济周期看，在市场需求结构中，需求弹性小的物业需求比重变动幅度 小，需求弹性大的物业需求比重变动幅度大。工业物业、写字楼物业、商业物业和住宅物业的需求弹性 及其受到宏观环境影响程度依次递减。低巾档住宅物业在经济萧条时期交易仍颇为活跃，弹性较小，受 宏观经济波动影响最小。 2 3 3 房地产市场供需结构的特征 ( 1 ) 地域性。由于各地社会经济发展程度参差不起，经济结构有著异，所以不同地域具有不同的 房地产市场供需结构。 ( 2 ) 动态性。同一地域在不同时期或同一时期的不同阶段，市场供给与需求的各类房地产物业具 有小同的比例关系。 ( 3 ) 供给结构的隐藏性。由丁受到投资建设周期的影响使得正处于施工中的那部分待售物业或 待租物业未被注意，形成了供给结构的隐藏性。 ( 4 ) 需求结构的外显性。当期的物业销售反映当期的需求情况。 ( 5 ) 市场结构内部的代替性。当某物业市场严重失衡时，价格居高4 i 下时，需求者转而求助于其 他物业及其他方式代替之。 2 4 供求关系的指标 空置率和吸纳率( 或销售速度) 是反映市场供求关系的两个重要指标。 2 4 1 空置率和吸纳率的含义 在西方各国的市场统计中，空置是指可以用于出售( 或出租) 但尚未出售( 或出租) 的房屋；空 置牢是指相应类犁( 或用途) 房屋的空置量与其总存量的比例。我国的统计指标中空置是指报告期末已 竣t 的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括咀前年度竣工和本期可供出售( 或出租) 的商 品房面积。空置率为当前商品房空置量与近三年竣工的商品房面积之比。我国的统计的直接目的是反映 增量房市场的销售情况，而西方的则直接反映了市场的供求关系。 吸纳率足指当期新建商品房中被市场占用或吸纳的程度。吸纳率的变化可以反映市场的需求趋 势进而对市场台理供给量进行确定。国外用吸纳率来反映增量房地产市场的销售状况。 尔南大学硕士学位论文虏地产价格研究及价格指数模型设计 2 4 2 合理空置率1 ” 房地产市场为了保持正常的运作，需求保持一定的空置率以使消费者能够在市场上购买到满意 的商品房，但过高的空置率，会影响开发商利润的实现和整个经济的正常运行。 根据西方各国的研究发现，不同地域、不同档次、不同产权形式的用房，其空置率的变化规律是 不同的。一般研究成果认为住宅市场的合理空置率在3 1 0 左右。 2 4 3 半均销售时间与房价波动的关系 平均销售时间( 年) 是空置( 面积) 与销售速度( 面积年) 的比值。其与房价之间有一种相关性 很强的关系。“”但销售时间增加时，房价下跌或者价格上涨的幅度减小。在出租市场也表现出同样的 情况，出租空置率本身就是租金变化的决定性因素。 2 5 房地产价格的运动规律2 2 1 ( 1 ) 房地产保值和增值是一种长期趋势 房地产保值增值的原因是不同的。房地产的保值是由于功能的永久性和需求的不变性，因为即使 经济不增长，人们也不可能丧失对空间的需求。房地产增值主要是由于地产的增值。但也会因为以下原 因增值：新追加投入，比如房屋重新装修、房地产的经济区位发生变化；市场供求关系的作用， 短期内供不应求，价格上涨明显。成本的推进，即由于建筑材料价格、工资费用等上涨。 ( 2 ) 房地产价格变动呈现波动性特征 房地产升值不足直线式的，而是通过市场价格上下波动、螺旋式上升的。短期内，由于经济周期 性的萧条、社会动乱、战争，以及其他政治、经济原因房地产价格可能会维持现状或下降。 2 6 房地产价格刚性 2 6 1 价格刚性及不完全信息的基本含义 价格刚性是为了解决凯恩斯主义缺乏相应的微观基础而提出来的。新凯恩斯主义和传统凯恩斯主 义者都坚持非市场出清的假说，但两者又有所不同。传统凯恩斯主义非市场出清的假说赖以成立的前提 是工资刚性，并且经济中刚性的存在几乎是不加证明的一种存在。新凯恩斯主义为了支持非市场出清的 假说，既重视对工资刚性的研究，又重视对价格刚性的研究。并且，作为对传统凯恩斯主义理论的突 破他们始终从孽个经济当事人各自追求最大经济利益的行为及其相互作用出发，来解释工资刚性和价 格刚性形成的微观经济的原因和机制。 房地产价格刚性表示这样一种现象：商品房市场实际运行价格长期偏离均衡价格，居高不下，难 以| 司落到均衡价格水平处，呈现“向下刚性”状态。此时，商品房市场必然处于非均衡状态，依据非均 衡状态下的短边原则，房地产实际交易量等于需求量。 不完全信息是与完全信息相对立的，“完全信息是指一个竞争经济中的市场参加者对一系列当期 和未来的价格，以及对商品和劳动的所在位置，具有完整的知识和预见，任何偏离这种情况都可以视为 信息不完全”。1 ，晟早由阿罗( k a r r o w ) 提出，主要指信息不对称，并由此推导败德行为和逆向选 择机制，用以说明市场失灵的原因。 9 东南大学硕士学位论文房地产价格研究及价格指数模型设计 价格刚性说明了中国目前状况下房地产价格运动的一个特点。 2 6 2 房价刚性的原因 2 62 1 成本刚性 在进行房地产开发时，开发商既作为商品的供给者，又作为土地、建筑材料等生产要素的需求 者。由于土地供给的垄断性、土地资源的稀缺性与土地需求的激烈竞争性使得开发商对获得土地使用权 机会的关注远胜于对较高的一次性的土地出让费的计算，土地要素市场上的这种情况客观上促成了土地 费用居高4 i 下。此外，目前法律和法规上的不健全，存在许多不台理地税费：一些部门办事的低效率也 赢接构成了开发商的损失，所以这些都导致了开发商非正常的交易费用的增加。通常所分析的房价成本 构成，其实只足开发商的会计成本，非正常的交易费用并没有反映，这就使得实际发生的成本远高于通 常计。算出的数一。 在要素市场上的付出的高额成本，在产品市场上必须有相应的较高的销售价格才能补偿。追求利 润最大化足开发商作为生产者的“经济人”本性，要素市场上的“成本刚性”，必然传递到产品市场上 形成“房价刚性”。由丁所有开发商面对的同一性质的要素市场，“成本刚性”同样存在( 个别企业由 于背景4 i 同，可能有所不同) ，由此导致房地产市场整体出现“房价刚性”。 在虏价刚性下，住宅市场k 期处丁供给量大于实际交易量的“过剩”状态，而同时又并存着大量 冈收入不足支付不起房价而买不起商品房的“短缺”现象，不利于宏观经济中产业结构调整和升级，不 利于对通货紧缩、经济增长乏力以及旧城改造、城市化等一系列问题的解决。取消福利性分房，“赶 若”、“逼着”居民去商品房市场买房。另一方面发放补贴、增发t 资、信贷支持等形式“帮着”、 “扶着”居民去买房，这为维护房价刚性提供了需求条件。但大量的财政补贴、t 资增发等，要求各级 地方政府有较高的财政收入为后盾。在现行财税体制下，地方政府谋取财政收入的重要方式就是设定各 种地方税费，或转嫁支出项目费用( 如基础设施、公共设施建设费用) ，这正是要素市场上的“成本刚 性”的基本原冈而造成政府这种行为的一个原因恰与解决居民的购房压力紧密相连。 由此可见，当把房价刚性问题存在于住宅市场活动的全过程。全面、综合地考察住宅市场中的各 个活动主体及其彼此间的关系可知，房价h 4 性是备经济活动主体问的利益矛盾的一种表现形式。 2 6 , 2 2 开发商声誉模型“” 房地产市场足一个不完全竞争的市场。不完全竞争的市场的一个重要特征就是不完全信息。此时 商品的价格具有两种效应，一种对消费者而言的选择效应；另一种是对厂商而言的激励效应。具体地 说，消费者在购买商品房时，他对所要购买地商品质量的信息是不完全的。f 电 只能在购买商品之后， 才有可能得到这方面的完全信息。一般而言，他们是根据优质高价和劣质低价这一广为流传的信念来选 购商品。这种信念使得商品价格具有选择效应。同时，也是基于这种信念，开发商会有一种动力去生产 高质量的商品房，以维护自己的声誉，这就是商品房价格具有的激励效应。 由于存在商品价格的选择效应和激励效应，开发商降低商品房价格会被购房人理解为房屋质最的 下降和没有保值增值的作用，消费者的需求可能会因此减少而不是增加。所咀，开发商总足愿意采取一 种高质高价的做法。 如果令开发商销售商品房的价格为p ，生产高质量商品房的边际成本为c h ，生产低质量商品房的 边际成本c l ，利息率为r ，当开发商为了维护自己的声誉而出售高质量的产品，那么，消费者就会继续 在该开发商那里购买商品，则该开发商的利润贴现值为( p - - c h ) r ；当开发商以低质量的产品欺骗消 o 东南大学硕士学位沦文房地产价格研究及价格指数模型设计 费者，那么，消费肯只要被欺骗上当一次就会拒绝去该开发商那里购买商品，则该开发商只能得到本 期的收入而无以后的收入，他的现期利润为p - - c l 。为了使得开发商小欺骗消费者，就必须要使得诚实 的开发商的利润至少不小于行骗的开发商的利润，即 ( p c h ) r p c l 由上式可见，为了保证开发商诚实和消费者得到高质量的商品，即使在一个完全竞争的经济结构 下，商品的价格也会超过边际成本。更何况是在不完全竞争经济条件下。所以商品房的销售价格会保 持在一个比较高的水甲下而不下降。 2 7 小结 ( 1 ) 房地产市场足r 域性市场和不完全竞争的市场，其发展具有岗期性这与房地产自身的特征 密切相关。 ( 2 ) 房地产的供求关系和房地产生产价格是决定房地产价格的两大基本因素，它们是在不同层次 上共同决定着房地产价格的运动。短期供求和长期供求是在较具体的层次上决定着价格的短期变动和长 期趋势，生产价格则足在较抽象的层次上决定着价格变动的长期趋势。 ( 3 ) 存量房市场价格的形成主要由需求决定，而增量房市场的价格由供给和需求共同决定。 ( 4 ) 销售速度是反映市场供求关系的重要指标。 ( 5 ) 房地产价格刚性是由于成本的刚性和开发商保证其产品信誉的需要。 东南大学硕十学位论文房地产价格研究肚价格指数模型设计 3 城市空间结构及其对房地产价格的影响 房地产价格j ；但有叫问序列上的变化，而且还有空间分布的变化。城市地域结构决定房地产价格 的空问分布。在编制城市房地产价格指数过程中城市地域结构和增k 形态是板块、片区、商圈等空间 划分的理论依据；同时城市房地产区位要素的变动影响着房地产价格空间分布的变动。本章主要分析城 市内部地域结构模掣、城市增k 的空问形态和卅i 同功能物业的地域分布以及巾国目前的房地产区伉理 论，并用实证叫区何因素变动对城市房地产价格的影响。 3 1 城市内部地域结构模型 城市内部地域结构是指第一、第三产业集中分布的城市在空间上的扩展范围。西方关于传统的城 市内部地域结构的币j f 究，从1 9 2 5 年伯吉斯的同心圆模型开始，先后经历了扇形理论和多核心模型，4 i 但反映的理论的进程，也反映了两方发达国家城市内部地域结构的演变。 3 1 1 城市地域结构模型“5 1 表3 一l 城市地域结构模型 模型名称创立人主要内容图例 e w 伯吉斯城市以1 i 同功能的用地围绕单一的核心，有规则地向外扩展形 同心圆模型图1 ( 1 9 2 5 )成同心圆结构。 轴向一同心岜布科克城市主要活动沿交通干线分布商业中心区有沿放射干线延伸形 图2 圆模型( 1 9 3 2 )成星状形态趋势。 h 霍伊特不同地价地区分别位于城市一侧的一个和两个以上的扇形范围 扇形理论( 1 9 3 9 )内，并且从市中心向外呈放射状延伸在一定的扇形区域内，呈图3 楔状发展，扇型内部的地价不随市中心的距离而变动。 c d 哈里斯 城市是由若干不连续的地域组成，这些地域分别围绕不同的核 多核心模型e l 乌自；曼图4 ( 1 9 4 5 ) 心而形成和发展。 目3 - i 伯吉斯的矧0 圆城市地域结构 4 札- ；矗芒擎鼍。薪r 髹警8 国3 - 2 巴布科克的轴向一同心凰蛙市地域结拘 中心商业区2 一过疆性地带3 一中产阶级住宅匡 尔南大学硕士学位论文房地产价格研究及价格指数模型设计 图3 - 3 崔伊特的扇型城市地域结构 l ：心商业医2 批发和轻i 业带3 一低收 住宅区 4z p 蝮 住宅区5 - 高收 住宅区 3 , 1 2 中国城市的空间增长形态“5 1 目3 - 4 哈里靳一乌尔曼的；植0 城市地域结构 ：；g ! # 。譬鼍靠甍箍毛訾：李兰描相 7 一星商区8 一近郊住宅区9 近郊i 业m 由于中国城市增长的空间过程主要在于城市蔓延、郊区城市化和卫星城镇建设。中国城市空间增 长具有如下形态特征： 表3 2 巾国城市的空间增长形态 增氏形态说明 在城市的扩展过程中，一般大工厂、校园、特殊医院、集团住宅等单位起先行者 圈层式的作用，随后公共建筑和一般住宅区相继建设，由原来的城市郊区逐渐演化为城 市建成区，这时又有一批工厂、学校和特殊医院等被挤到更远的郊区。 这类城市一般首先在“资源点”形成城市“飞地”，然后建成“飞地”与母城问 “飞地”式 快速联系通道，在沿通道两侧，发展形成指状增长。 这类城市增长过程大致分为四个时期。( 1 ) 触角期。在这- - r e 期存在一系列城市 空间扩展推动力，借助于城市对外交通路线的发展，在城市的快速交通沿线形成 一些外展触角，它们由新的居住区、工业区、交通枢纽等组成。( 2 ) 分散组团 期。一方面，由于城市边缘区菜地保护、环境美化和建设用地紧缺，限制城市进 带形扩腱式一步外向扩展；另一方面，大型工业项目和城市基础设施的远郊建设，逐步形成 分散组团空间结构。( 3 ) 城市走廊期。由于分散组团间快速通道的建设，城市沿 快速通道布局的一系列通勤郊区镇。( 4 ) 带形城市期。随着这些通勤郊区镇的进 一步扩展，他们共同形成城市的部分地区，结果城市走廊演化为带形大城市地 医。 通过对城市地域结构模型和城市的空间增长形态分析，可以得出如下结沦 ( 1 ) 城市是多核心的，在不同时期各个核心在城市的地位不同： ( 2 ) 城市从核心区沿交通线或阻碍最小的路线向外发展： ( 3 ) 城市沿某一扇形方向性质比较单一。 ( 4 ) 城市有时是不连续的、跳跃式的发展 1 4 尔南大学硕士学位论文房地产价格研究及价格指数模型设计 3 2 不同物业的地域结构 城市地域结构足在城市土地利用地域分异过程中形成的多种功能用地的空间l | | ：i 合形态。我国城市 用地类掣主要盲t , i k 用地、仓储用地、生活居住用地( 包括居住用地、商业公共建筑用地、道路广场用 地、公共绿地等) 、公共事业用地、院校科研机构用地和行政机构用地等。 3 2 1 工业地域结构 一般而言城市1 + 业地域分布具有如下四种类型： 中心集中型。该类型城市工业( 典型的如服装业、印刷业、出版业等) 一般为市场指向型。这类 t 业一般是市场指向性或集聚经济的需要，其他理由还包括历史惯性、中心部的权威性等。 离心集中型。该类型城市工业一般集中分布在城市边缘部的郊区，往往在高速公路的出入l 。形 成这种形态的主要原因在于为了产品尽可能地到达全国各地。工业园区的建设等促进了这种趋势。 散布型。该类型城市t 业多为大城市为市场中心的耐用消费品工业，如洗衣机、电视机等产品。 消费者的分布受住宅分布的影响。 周刚集中型。该类犁都市t 业为全国市场型的工业，需要广阔的土地和空间( 用丁生产、保管、 停车等) ，因此只有布局在城市圈的周围部，如轮胎、汽车、航空工业等。 总之，不同类型的城市工业有着特定的区位，并且随着产业结构的转换，这种区位态势将4 i 断发 生的变化。工业的郊区化彻底改变了城市工业地域结构，城市产业空洞化成为基本趋势。 3 2 2 商业地域结构 ( 1 ) 批发业用地的分布类型 根据北美大陆城市的实证研究，消费地批发业有如下几种区位类型。传统批发地区，集中在离 市中心部比较近的火车站附近，以整个城市圈为腹地，但随高速公路的发展而走向衰退。批发商品地 区，位丁传统批发业地区的周围，批发对象的经营规模小，距离近。比较商品地区，批发选择性强 的商品( 家电、衣料等) ，也分布在市中心附近。预定( 现货) 商品批发地区，分布在城市内部主 要交通干线附近，其对象是汽车零件、药品等小规模的零售业，具有流动性强、库存小的特点。原 材料批发地区、如纸张批发靠近中心部的印刷业地区。办公用品批发地区，中心部的办公楼附近的文 具类的批发。还有代理店的批发、专门批发等一些其他类型。 当港湾和火车站还是货物集散地时就形成传统批发业地区；高速公路刚的建设使城市郊区成为物 资流通的良好区位。可见，批发业的区位也在不断的变化之中。 ( 2 ) 零售商业用地的分布类型 零售商业地域的形成受到住宅地区分布和交通手段的影响较大，晟初是火车站于割围并沿路面电车 线延伸，后来受高速公路影响在其两侧延伸，而近期的郊区化又使商业发展地区从市中心向郊