（工商管理专业论文）房地产估价市场比较法研究与改进.pdf

摘要 房地产估价中，市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的 是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中 成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。我国房地 产估价规范规定：在有条件的地方必须应用市场比较法来评估土地或房地产价 格。所以如何科学地运用市场比较法进行房地产估价已经成为一种趋势，是我国 房地产界迫切需要解决的问题。 本文首先从理论上对房地产价格的影响因素、房地产估价的原理及难点、市 场比较法的应用原理、步骤及应用现状做了深入研究，总结了市场比较法在我国 应用过程中存在的主要问题和难点：可比实例选择的随意性，因素修j 下的主观性、 不完备性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市场比较法数学估价模型存 在的不科学性和不合理性，急需寻找更科学、更合理的估价模型以及更科学地应 用市场比较法估价的途径。 接着，本文探讨了模糊理论在市场比较法中的应用，在现有房地产估价理论 的基础上和模糊理论研究成果的基础上，利用模糊数学的隶属原则，用特征因素 函数值所组成的数组表示房地产的属性。通过计算待估商品房和案例商品房之间 的贴近度，找出最相似的案例，通过贴近度进行指数平滑，求出待估商品房的价 格，以此建立数学模型。并通过传统市场比较法与修j 下后比较法的精度进行了比 较，证明了该模型的可行性。最后，用一个案例说明了该模型的实例应用。 关键词：市场比较法；模糊数学；贴近度 a b s t r a c t t h em a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c hi s u n i v e r s a l l yr e c o g n i z e d a so n eo ft h e s i m p l e s t ，t h em o s td i r e c ta n df r e q u e n t l y - u s e dm e t h o d si nt h ei n t e r n a t i o n a le v a l u a t i n g s y s t e mo fr e a le s t a t e o no n eh a n d ，c o m p a r e dw i t ho t h e rm e t h o d s ，t h ew o r k i n g p r i n c i p l e so fm a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c ha r ee a s yt ou n d e r s t a n d ；o nt h eo t h e rh a n d ， i td i r e c t l yr e f l e c t st h es i t u a t i o no ft h er e a le s t a t em a r k e t c h i n ar e a le s t a t er e g u l a t i o n s t i p u l a t e st h a ti fc o n d i t i o n sp e r m i t t e d ，t h em a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c hs h o u l db e u s e dt oe v a l u a t eb o t hl a n da n dr e a le s t a t e t h e r e f o r e ，h o wt os c i e n t i f i c a l l yp r a c t i c et h e m a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c hi ne v a l u a t i n gt h ep r i c eo fr e a le s t a t eh a sb e c o m eat r e n d a n dap r o b l e mc r y i n gf o ras o l u t i o n t h i sp a p e ra n a l y z e st h e o r e t i c a l l yf i r s tt h ee f f e c to fr e a lp r i c e ，t h ec o n t e n t ，t h e p r i n c i p l ea n dt h ec h a r a c t e r i s t i co fr e a le s t a t e ，t h eu t i l i z a t i o np r i n c i p l e ，t h es t e pa n dt h e p r e s e n tc o n d i t i o n so fu s i n gm a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c ha r ea n a l y z e dt h e o r e t i c a l l y ， a n dt h e nc o n c l u d e st h ed i f f i c u l t ya n dt h ep r o b l e m s ，t h ec h o i c eo fc o m p a r e de x a m p l e s a tw i l l ，t h ef a c t o rr e v i s es u b j e c t i v e l ya n di n c o m p l e t e l y ，t h ec h o i c eo ft r a n s a c t i o nc a s e u n e a s yt og e ta n da tp r e s e n t ，a n dt h ef u z z yt h e o r ym o d e lo fm a r k e tc o m p a r i s o n a p p r o a c hh a ss o m eu n s c i e n t i f i cn a t u r ea n du n f a i r n e s s ，w h i c he x i ti nt h ep r o c e s so f u s i n gm a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h e d t h e r e f o r e ，i ti su r g e n tt os e e km o r es c i e n t i f i c ， r e a s o n a b l ee s t i m a t em o d e l sa n dt h ep r o c e s so fs c i e n t i f i c a l l yu s i n gt h em a r k e t c o m p a r i s o na p p r o a c h e s f o l l o w l y , t h i sp a p e rd i s c u s s e dt h ea p p l i c a t i o no ff u z z yt h e o r yi n t h em a r k e t c o m p a r i s o na p p r o a c h ，a n di nb a s eo ft h er e a le s t a t ea p p r a i s a lt h e o r ya n dt h en e w e s t r e s e a r c hr e s u l t so ff u z z yt h e o r y ，a p p l i e st h es u b o r d i n a t i o np r i n c i p l ea n dt h e e i g e n f a c t o rf u n c t i o nv a l u et op r o d u c et h es t r u c t u r eo fr e a l e s t a t ep r o p e r t i e s t h r o u g ht h ec a l c u l a t i o no fs i m i l a r i t yd e g r e ed i f f e r e n c eo ft o - b e - a p p r a i s e dp r o p e r t y a n da p p r a i s e dp r o p e r t y , am o s t s i m i l a rc a s ea p p e a r s t h r o u g ht h es i m i l a r i t yd e g r e e a n dt h ei n d e xm e t h o d ，t h ef u z z ym a t h e m a t i c a lm o d e lo ft h em a r k e tc o m p a r i s o n a p p r o a c hi se s t a b l i s h e d c o m p a r e dt h ep r e c i s i o nb e t w e e nt h et r a d i t i o n a la n dt h e i m p r o v e dm a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h ，a n dp r o v e dt h ef e a s i b i l i t yo ft h ef u z z y m a t h e m a t i c a lm o d e l f i n a l l y ，t h ep a p e re x p l a i n e dt h i sm o d e le x a m p l ea p p l i c a t i o nw i t h ac a s e k e y w o r d s ：m a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h ；f u z z ym a t h e m a t i c s ；s i m i l a r i t yd e g r e e 厦门大学学位论文原创性声明 本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均 在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学 术活动规范( 试行) 。 另外，该学位论文为() 课题( 组) 的研究成果，获得() 课题( 组) 经费或实验室的 资助，在() 实验室完成。( 请在以上括号内填写课 题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特 别声明。) 声明人( 签名) ：名么叭 嵇年t t ，月谣日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人同意厦门大学根据中华人民共和国学位条例暂行实施办 法等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交 学位论文( 包括纸质版和电子版) ，允许学位论文进入厦门大学图书 馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和 摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于： () 1 经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文， 于年月日解密，解密后适用上述授权。 ( ) 2 不保密，适用上述授权。 ( 请在以上相应括号内打“”或填上相应内容。保密学位论文 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密 委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认 为公开学位论文，均适用上述授权。) 声明人( 签名) ：盲剜 知谚年i o 月胡日 第一章绪论 第一章绪论 第一节研究背景 房地产估价( r e a le s t a t ea p p r a i s a l ) ，全称房地产价格评估，是专业人员根据 估价目的、遵循估价原则、按照估价程序、选用适宜的估价方法，并在综合分 析影响房地产价格的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格进行估算和判 定的活动川。随着我国房地产市场的不断发展和壮大，房地产交易案例的急剧 增加，房地产估价在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术 性工作。 我国从1 9 9 3 年开始建立了房地产估价师制度，目自 f 已注册的估价师2 万多 人。1 9 9 9 年，建设部会同国家质量技术监督局联合发布了中华人民共和国国 家标准房地产估价规范( g b t 5 0 2 9 1 - - 1 9 9 9 ) ，它标志着我国房地产估价有了 国家统一的执业标准。房地产估价，毫无疑问应当做到客观公正、科学合理。 而要做到客观公正、科学合理，就必须遵循房地产价格形成的客观规律。房地 产价格的形成有其客观性，并不以个人的主观意志的改变而转移，因此，房地 产估价也就必须遵循一定的原则，并采用适当的估价方法将待估房地产的客观 价值反映出来。房地产估价的基本方法主要有市场比较法、收益还原法、成本 法。其中市场比较法是最常用、最基础、最能反映房地产市场价值的评估方法。 随着我国房地产一二级市场的建立和逐渐完善，市场比较法已成为房地产估价 工作中的主要方法之一。运用市场比较法评估房地产价格时，首先收集已交易 实例中选择可供比较参照的交易实例，然后进行交易情况、交易同期、房地产 状况修正，最后综合评价确定估价额。其中传统市场比较法有两方面的不足： 一是如何选择与待估房地产条件相同的交易实例并进行因素差异的量化修j 下。 由于房地产的特性，每宗交易实例不尽相同，选择与待估房地产条件相同的交 易实例具有较大的模糊性。二是计算出各交易实例的修正价格后，如何确定待 估房地产的价格。一般采用等权法或根据估价师经验估计定权。显然，实际工 作中对上述两个问题的处理过于粗略，主观性较大，往往影响最终评估结果的 可信度。 模糊数学是研究和处理模糊性现象的数学方法。把模糊数学理论引入房地 产估价方法中，能从实际上较大程度的解决传统估价方法面临的疑难问题，为 1 第一章绪论 目前国内房地产估价市场提供一种可信的科学的理论依据和实际操作方法，同 时可以在一定程度上减少估价过程中主观因素而导致的评估价格误差，对科学 确定房地产价格，完善房地产交易市场管理具有较好的理论意义和实际应用价 值。 第二节房地产估价研究评述 一、国外房地产估价研究评述 房地产估价的理论来自于英国各经济学派，并在法国、德国、澳大利亚和 美国等国家得到进一步发展。英国早在1 8 8 4 年便出版了房地产估价的专著，详 细论述了收益法。英国将为承包商服务的技术人员统称为工程师，为业主服务 的技术人员统称为测量师。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价 师、资产评估师和监理工程师。1 9 2 7 年，摩茨科( a r t h u rj m e r t z k e ) 在房地产 估价界发表了具有划时代意义的房地产估价过程，他在这本著作中发展了马 歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均 衡条件下，正常价值、长期成本和资本效益价值之间可互为等值，这一思想成 为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础。在这一时期，诸多经 典经济学论著都论述及到估价、价值、成本等概念和理论。后来，海德( k l e e n y a e r ，1 8 8 8 - - 1 9 4 7 ) 、阿特金松( h a r r yg r a n ta t k i n s o n ，1 8 9 0 - - - 1 9 7 9 ) 和舒姆 茨( g e o r g el s e h m u t z ，1 8 9 3 - - 1 9 5 8 ) 分别推广和发展了市场比较法、收益法 和成本法等价值评估技术。特别是舒姆茨在估价过程( 1 9 4 1 年) 一书中构 造的估价模型被美国房地产估价师协会收录在首次发表的房地产估价( 1 9 5 1 年) 一书中，该书成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。 国外房地产价格估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国 家，采用五种基本估价方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。 在进行房地产估价时注重经验、艺术，注重市场信息，在推算时很少采用数学 模型。他们认为在市场发达的情况下，直接根据市场信息估价更为可靠。二是 以美国为代表的北美国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法。 在进行房地产估价时，注重技术与计量，注重数学模型，即从投入产出的角度 来计算房地产价值。他们认为，通过建立具体的数学模型来估价更为公平合理， 2 第一章绪论 因此，要求对一宗房地产估价时尽量同时采用三种方法，以便做出比较分析。 时至今r ，伴随着房地产业的发展，房地产估价理论和方法一直处于不断 更新和完善过程中，尤其特殊情形下的估价理论、定量化方法的研究。比如， 在英国，收益法经演变形成了包括租期复归法、等收益率法和硬核法等估价方 法的收益法体系，虽然理论界较为一致地推崇现代法，但执业估价师在估价实 务中仍大多采用传统法。 二、国内房地产估价研究评述 我国房地产估价理论研究始于2 0 世纪3 0 年代。1 9 3 0 年，章植的土地经 济学出版；1 9 3 5 年，张辉出版了上海市地价研究；1 9 4 4 年出版了伊利和 魏万尔合著的土地经济中译本、张丕介土地经济学导论、王季深的上 海之房地产等一系列的著作。这个时期主要是在介绍国外房地产经济理论学 的基础上，对房地产价格进行了初步研究。 新中国成立后，受前苏联产品经济的思想的影响，认为社会主义不存在地 租，城市住宅不是商品，因此，房地产业不复存在，房地产价值及价格评估研 究被冷落。 党的十一届三中全会以后，对房地产价值理论开始探索性研究。1 9 8 0 年邓 小平同志作了住房制度要改革的批示，房地产价值理论研究与实践探讨出现新 局面。1 9 8 0 年成立了中国土地学会，并召开了许多学术讨论会，在对地租地价 问题探讨中，较普遍地承认了社会主义存在地租，接受了地价是地租资本化这 一古典理论，并一致认为应实行土地使用制度改革，以住宅商品化问题讨论为 中心，引发了住宅商品化、住房制度改革、房产经济等问题的深入研究，逐步 形成了房屋商品化理论体系。1 9 8 4 年原城乡建设环境保护部发布经租房屋清 产估价原则，这是新中国第一个关于房地产估价的部门规章。1 9 8 4 年发布了 房屋完损等级评定标准，规定了新旧程度的评定，此后，对于新旧程度的定 量化研究，计算折旧涉及的经济性陈l u 贬值和功能性陈旧贬值的判定和量化的 研究一直没有停止过。1 9 9 0 年4 月，我国第一份房地产估价专业杂志房地产 估价创刊。1 9 9 1 年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会、房地 产估价委员会组织的课题房地产价格评估方法与应用完成，第一次比较全 面地介绍了国外的房地产估价方法，如市场比较法、收益法、成本法、购买年 3 第一章绪论 法、路线价法、趋势法，同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法。这 标志着我国房地产估计理论基本框架的形成。1 9 9 9 年，建设部会同国家质量技 术监督局联合发布了中华人民共和国国家标准房地产估价规范( g b t s 0 2 9 1 - - 1 9 9 9 ) ，它标志着我国房地产估价有了国家统一的执业标准。 在地价估算方面，蔡兵备提出了城市新区地价动态评估模型。该模型是利 用历年地价数据，通过回归分析建立地价与时间的数学模型，或地价与影响地 价的因素如人口、经济发展水平、经济发展速度等之间的数学模型。毕易波论 述了房地产估价中建筑物的损耗问题。杨亦乔从基本原理、图示法、数学推导 三个侧面对房地产估价收益法进行了分析，提出了资本化方法与折现方法的一 致性，强调在基本公式中折现思想的重要，其图示法使复杂公式直观化，通过 对公式推导追根寻源。在房地产估价项目科学决策，提高经济效益和社会效益， 蔡伟鸿提出了房地产评估决策的面向对象模型。施建刚认为，在房地产估价中， 出现误差是很普遍的现象，为此施建刚结合房地产估价实例，论述估价误差的 一般规律，在此基础上对传统比较法估价误差和模糊数学法估价误差进行深入 分析，首次得出了“传统比较法是一种精度较高的估价方法；而模糊数学法估 价的精度则更高，若对价值量大或特殊房地产的估价建议采用此方法”等非常 有益的结论。 但是，中国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术。 尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法、回归分析、 灰色预测，但尚未引起房地产估价业的足够重视，也未作全系统的深入分析。 目前，基于定量分析的房地产估价方法综合应用的系统研究还较少。因此，借 鉴英美两大评估体系各自特点，结合中国国情进行探索性研究，分析和完善中 国房地产估价方法具有重要的理论意义和现实意义。 第三节本文研究的内容和意义 一、研究的内容 本文在阐述房地产估价基本理论和估价基本方法的基础上，着重了分析市 场比较法中可比实例选取、交易r 期修正，房地产状况调整的量化方法，减少 估价过程中主观因素而导致的评估价格误差，尽可能克服市场比较法所固有的 4 第一章绪论 弊端，使其更加完善。主要研究内容如下： ( 1 ) 总结和分析当前房地产估价中的市场比较法，对其难点问题加以分析， 并将市场比较法与其他两种基本估价方法( 成本法和收益法) 进行比较研究。 ( 2 ) 针对房地产估价方法中最常用的方法一市场比较法所存在的问题， 对市场比较法进行了改进。将模糊数学应用于市场比较法估价中，建立相应的 评价体系和计算模型，能较准确和客观的评估房地产的价格。 ( 3 ) 将改进的市场比较法进行了实例应用，既全面展现了改进的市场比较 法的估价过程，又论证了该方法具有更客观、更精确和具有实用价值的特点。 二、研究的意义 在房地产估价发展历史中，己形成了许多种估价方法，而市场比较法 ( m a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h ) 是其中最重要、最常用的方法之一，在房地产 估价实务中往往为估价人员首先选用。随着市场比较法的理论探索和实践应用， 市场比较法也同趋完善，但仍然存在以下几个方面的问题： 1 、关于可比实例的选取 首先存在的问题是没有充足的房地产交易案例。我们在选取可比实例的时 候，可供选择的案例数是越多越好，并且原则上能选取的案例与估价对象的时 间越接近越好，一般情况下估价时点相差一年以上的不宜采用，但由于我国估 价行业和政府相关机构不像国外的有关机构那样重视交易案例的搜集、整理， 使得目前我国房地产交易案例比较匾乏，在选取比较实例的时候有时很难找到 相近的可比实例。其次，在如何选取最为相似的可比实例时，估价人员基本上 是依据自己的个人经验选取可比实例，这就带有很强的主观性和随意性，严重 影响了估价结果的准确性。 2 、关于交易情况的修正 在进行因素修正时一般都考虑是正常交易状况下的修f ，因此在本文中不 做研究。 3 、关于交易同期的修正 在进行交易同期的修j 下主要是选取价格指数或价格变动率，而实践应用中 在选取价格指数或变动率的时候带着很大的人为主观性，因此修正结果误差较 大。 5 第一章绪论 4 、关于房地产交易状况的调整 由于房地产状况涉及的因素比较多，主观因素的影响在房地产状况调整上 表现的尤为明显，对于房地产状况修正等影响因素的比较修j f 缺乏客观、标准 的尺度，更多的是采取定性分析的方法，直接人为的选取特征因素，直接人为 的给定因素的隶属度和权重，等等这些都带来很大的主观性和随意性，使得调 整后误差还是比较大。 总而言之，目前对于房地产估价市场比较法定量分析方法的研究非常少见。 6 第二章房地产估价的理论基础 第二章房地产估价的理论基础 第一节房地产价格及其影响因素分析 一、房地产价格的构成 房产价格不仅是房屋建筑本身的价格，而且是房产建筑本身的价值与房屋 地基的土地征用费和开发费之和的货币表现，即房地产价格。房产交易主要有 买卖和租赁两种形式，其价格的基本形式也有两种，即买卖价格和租赁价格。 l 、房产买卖价格构成 ( 1 ) 地租。地租是房地产投资者在一定时期内为使用土地而向土地所有者 支付的费用。 ( 2 ) 土地开发费。它属建筑施工前发生的费用，包括拆迁、三通一平、勘 察、规划、设计等费用。 ( 3 ) 建筑安装费。包括主体建筑和附属建筑物的建设、安装和装饰过程中 所发生的材料费、燃料费、动力费、运输费、保管费、人工费等直接费用及劳 动保护、质量检验、员工培训、管理费、办公费、旅差费等间接费用。 ( 4 ) 维修费。也称修缮费，是为了保存房产的使用价值，保证房产的正常 使用和延长建筑物使用年限必不可少的费用。 ( 5 ) 保险费。指对房产各种风险的投保费用。 ( 6 ) 税收。政府对房产的开发、建造、使用、转让所课征的税收和各种费 用。 ( 7 ) 利息。 ( 8 ) 利润。一般只计正常利润。 由上述八个项目计算出来的价格是房产的完全价格，从完全价中剔除利润 因素便是理论上的优惠价，从优惠价中剔除税会因素即为理论上的成本价。 2 、房产租赁价格构成 ( 1 ) 地租。房屋建筑要占用土地，承租人租用房屋也包括租用土地。因此， 房租也包含地租。 ( 2 ) 管理费。管理费是对出租房屋进行必要的管理所需的费用。它分为两 部分：一是出租经营过程中消耗办公用品的价值的货币支出，另一是管理人员 工资支出。 7 第_ 二章房地产估价的理论綦础 ( 3 ) 维修费，亦称修缮费。它是房屋出租人为保证出租房屋及其设备的f 常使用而进行的定期修缮和同常维护的费用，不包括意外损坏的修复和房屋的 非j 下常修理支出，是承租人对出租人为保证房屋j 下常使用而追加投资和劳动的 价值补偿。 ( 4 ) 折旧费。房屋中的折旧费，是房屋承租人对出租人的固定资本在使用 中发生的陈旧、损耗而逐渐减少的价值所给予的补偿。这部分费用的积累是为 了保证房屋的简单再生产。 ( 5 ) 保险费。保险费是房屋所有者为使自己的房产避免意外损失而向保险 公司支付的费用。 ( 6 ) 税金。在我国的房屋出租场合，主要是房产主按有关规定向税务机关 缴纳房产税和营业税等。 ( 7 ) 利息。利息是房产主在租期内因投资长期不能收回而收取的补偿费， 也就是建造房屋投资成本的利息。 ( 8 ) 利润。利润是房产主出租房屋的合理盈利。 与房产买卖价格相对应，房产租赁价格同样可以分为以下4 个层次，即单 计折旧费的补贴租赁价格，不计地租、利润、保险费的成本租赁价格，不计利 润的优惠租赁价格和8 项因素包含其内的完全租赁价格。 二、房地产价格的分类 房地产价格的种类繁多，名称也不完全一致，有的还是特定房产制度下的 产物。不同的房地产价格所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因 素也不尽相同。本文仅对按价值角度划分的房地产分类进行详细说明。 l 、成交价格 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格，它是一个已完成 的事实。这种价格通常随着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还 8 第一二章虏地产估价的理论基础 价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。成交价格可 能是讵常的，也可能是不正常的。所以，可将成交价格区分为j 下常成交价格和 非j 下常成交价格。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的，在买方市场下，成 交价格往往是偏低的。 2 、市场价格 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产 大量成交价格的抽象结果。 3 、评估价格 评估价格是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结 果。评估价值不是事实，但在为交易目的而估价时，评估价值与成交价格有着 密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，房地产交易往往需要专业的房地产估 价机构为交易双方提供服务，在这种情况下，房地产的评估价值往往会成为房 地产的成交价格。但值得注意的是，由于估价人员的知识、经验、职业道德等 情况的不同，同一宗房地产，不同的估价人员评估出的价值可能不同。由上可 见，要求评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观 因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不 同。但从理论上讲，一个良好的评估价值= i e 常成交价格= 市场价格。 4 、理论价格 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求 与真实供给相等的条件下形成的价格。价格是由供给力量与需求力量的相互作 用决定的，供给量与需求量都受价格影响，通过价格调节达到均衡。市场价格 和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。 三、房地产价格的影响因素 房地产价格受到多种因素的影响，这些因素从不同的角度，以不同的程度 影响着房地产价格评估工作。估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的 因素，以及它们是如何以及在何种程度上影响房地产价格的，才能对房地产价 格能更准确的把握。 l 、自身因素 所谓房地产自身因素，是指那些构成房地产实物、权益和区位状况的因素。 9 第二章房地产估价的理论皋础 主要包括位置、肥力、地质条件、地形地势、土地面积和形状、同照、风向、 降水量、天然周期性灾害以及建筑物本身等。 ( 1 ) 位置 人们的生活、生产等各种活动都需要房地产，并对房地产的区位有一定的 要求。房地产区位的优劣，直接关系到其所有者或使用者的生活满足程度，或 经济收益，或社会影响。因此，房地产的区位不同，例如是华落在城市还是乡 村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，价格都会有较大的 差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。因此，关于房地 产有句名言：“第一是区位，第二是区位，第三还是区位。”虽然区位并不能 代表房地产的一切，但是这句话强调了房地产这种不可移动的物品，其区位的 极端重要性。 ( 2 ) 肥力 肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需要的养分的能力【2 1 。 土地天然就可能具有不同的肥力，但也可以通过后天的人工施肥或土壤改良使 其肥力提高。肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业并不一定重要，所 以，肥力这个因素主要是影响农用地价格。 ( 3 ) 地质条件 地质条件决定着地基的承载力、稳定性、地下水位等。地基的承载力是指 土地可负荷物品的能力。对于农用地来说，由于一般情况下土地的承载力都能 满足要求，所以通常不考虑承载力这个因素。但对于建设用地，特别是对于城 市建设用地来说，地质条件对地价的影响较大，尤其在现代城市建设向高层化 发展的情况下更是这样。 ( 4 ) 地形、地势 由于地形、地势的平坦、起伏、低沣等会影响到房地产的丌发建设成本或 利用价值，从而影响其价格。一般来说，土地平坦地价较高；土地高低不平， 地价较低。 ( 5 ) 土地面积和形状 同等位置的两块土地，由于面积大小彳 等，价格会有高低差异。一般米蜕， 凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小 1 0 第二章房地产估价的理论暴础 的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在 市郊或农村则相对较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯 而有所不同。土地形状是否规则，对地价也有一定影响。形状规则的土地主要 是指正方形、长方形( 但长宽的比例要适当) 的土地。由于形状不规则的土地 一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。 ( 6 ) 日照、风向、降水量、天然周期性灾害 同照有自然状态下的同照和受人为因素影响下的同照两种。一般来说，受 到周围建筑物或者其他物体遮挡的房地产的价格( 尤其是住宅的价格) ，要低于 无遮挡情况下的类似房地产的价格。房地产价格与风向大关系在城市中比较突 出，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。降水 量与地势结合起来，对房地产的价格影响比较明显。 ( 7 ) 建筑物本身 建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素，对房地产 价格均有较大影响。以建筑物的外观为例，他包括建筑式样、风格和色调等， 对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适当感 觉，则价格就高，反之，价格就低。 2 、经济因素 影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水 平、财政收支及金融状况、利率、物价( 特别是建筑材料价格) 、建筑人工费、 居民收入。这些因素对房地产价格的影响都较复杂，下面仅说明其中几个。 ( 1 ) 经济发展状况 经济发展总体水平影响房地产市场的发展，从而影响房地产的价格。当经 济快速发展时，预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、 住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上 涨；反之则引起价格下降。如：在2 0 世纪8 0 年代，亚太地区的同本、新加坡、 韩国、台湾、香港等国家和地区经济持续高速增长，地价也相应地大幅度上涨。 又如：在第二次世界大战前，美国爆发了2 0 世纪最大的经济危机，百业萧条， 土地价格也急剧下降。 ( 2 ) 利率 第二章虏地产估价的理论婊础 利率上升对房价有着很大的影响。因为利率是资金成本的反映，房地产开 发的期限长，投资大，资金占用量很大，高利率导致高成本，因而，从成本的 角度来看，利率上升会增加房地产丌发的投资利息，从而使房价上涨。从房地 产需求的角度来看，由于现在购买房地产( 特别是商品住宅) 普遍采取贷款方 式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是 房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关， 而折现率与利率j 下相关，所以房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价 格会下降；利率下降，房地产价格会上升。 ( 3 ) 物价 房地产价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同。物价的普遍波动表 明货币购买力的变动，此时房地产价格也随之变动。同时，不论一般物价总水 平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如建筑材 料价格、建筑人工费的上涨会增加房地产的开发建设成本，从而可能推动房地 产价格上涨。从长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国 民收入的增长率。但在房地产价格中，土地价格、建筑物价格和房地价格，或 者不同类型房地产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至不是同方向 的。 ( 4 ) 居民收入 通常，居民收入的真j 下增加( 非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况 下的增加) ，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住于活动所需的空间会扩 大，从而增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影 响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向， 是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。如果居民收入增加，是由于中、 低等收入水平者的收入普遍增加，则其增加的收入大部分甚至全部用于生活改 善上，衣食之余，继之以提高居住水平，自然促使居住房地产价格上涨。但如 果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因为其生活上的 需要，几乎己达到应有尽有的地步，所以其增加收入的大部分甚至全部都用于 储蓄或其他投资，在这种情况一f x , j j 苦住房地产的价格变动影响l i 大。但如果利 用剩余收入从事房地产投机( 或投资) ，则必然影响房地产价格上涨。由于恩格 一1 2 一 第二章房地产估价的脞论皋础 尔系数是指居民消费性支出中食品支出所占的比例。因此，一般认为，恩格尔 系数下降到一定比例后，住宅消费支出比例会上升，则房地产需求增加，进而 推动房地产价格上升。 3 、人口因素 房地产( 特别是居住房地产) 的需求主体是人，人的数量、素质、构成等 状况，对房地产的价格有很大影响。下面主要从人口数量、人口素质和家庭人 口规模三个方面来说明人口因素对房地产价格的影响。 ( 1 ) 人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的 需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需 求就会减少，房地产价格也就会下降。在人口数量因素中，反映人口数量的相 对指标是人口密度，它从两个方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区， 房地产供不应求，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等 发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而 有可能降低房地产价格。 ( 2 ) 人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。 人类社会会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然同益完善和普遍，同 时对居住环境也必然力求宽敞舒适，这些都会增加对房地产的需求，导致房地 产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们 多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。 ( 3 ) 家庭人口规模 家庭人口规模是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发 生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而影响房地产价 格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数 量增多，所需住房地总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。 4 、社会因素 ( 1 ) 政治安定状况和社会治安程度 一般来说，政治不安定、社会动荡、社会治安较差，必然造成房地产价格 1 3 第一二章房地产估价的理论皋础 低落。例如，回归前夕的香港，由于外国媒体的恶意炒作，人心惶惶，很多人 卖掉住房迁居国外，导致香港房地产价格一落于丈。香港回归后，政局稳定、 经济繁荣，房地产价格又大幅回升。社会治安较差，经常发生犯罪案件的地区， 意味着人们的生命财产缺乏保障，必然造成房地产价格低落。 ( 2 ) 房地产投机 房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。当房地产价格节 节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，哄抬价格， 无疑会促使房地产价格进一步上涨；而当情况相反时，那些预计房地产价格还 会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格的进一步下跌。 因此房地产投机可能造成房地产价格的剧烈波动，对房地产市场的健康发展有 许多危害。 ( 3 ) 城市化 一般来说，城市化进程加快、城市化程度提高、改造旧城、建设新城以及 乡村城市化、农村小城镇建设增多、城市功能完善意味着人口向城市地区集中， 造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格的上涨。 除了以上四大类因素外，还有环境凶素、行政因素、国际因素、心理因素 等一些其他因素也会影响房地产价格的涨落。 综上所述，影响房地产价格的因素具有多样性和复杂性。这些因素具有经 常变动的倾向，因此对房地产价格的影响程度、方向都不尽相同。某些因素对 房地产价格的影响可以用数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的 影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达出来。至于它们对房 地产价格有多大程度影响，主要依靠估价人员长期积累的丰富经验作出判断。 所以说，房地产估价必须借助科学的理论和方法，但又不是简单的套用某些计 算公式就能解决的；估价需要定性分析和定量分析相结合，计算需要以综合分 析影响房地产价格的因素为基础，计算结果也往往需要通过对影响房地产价格 因素作综合分析后再作调整或修j 下才能作为估价结果。 1 4 第二章房地产估价的理论摧础 第二节房地产估价的基本原理及难点 在进行房地产估价工作中，很重要的一个环节就是选用适宜的估价方法。 目前，国内外运用最为普遍的就是市场比较法、成本法和收益法三种基本方法。 这三种方法都有其严密的理论依据、较强的实践性，因此在房地产估价中占据 着相当重要的地位。除了这三种方法还有假设开发法、基准地价修正法等，但 是都不过是这三种方法的派生或应用，故称之为应用估价法。为了从根本上对 房地产估价方法有个明晰的了解，本文仅对房地产基本估价方法进行阐述。 一、市场比较法 在房地产估价中，市场比较法是最重要、最常用的方法。长期以来，它最 受估价人员的青睐，在英、美、同本、台湾、香港等地的房地产估价中，均被 广泛采用。该方法是本文研究的核心其相关概念、理论依据、适用原则、适用 对象和适用范围将在第三章中予以详尽阐述。 二、成本法 l 、成本法的概念和理论依据 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此 求取估价对象的客观合理价格或价值的方法【2 】。成本法的本质是以房地产的开 发建设成本为导向求取估价对象的价值。成本法这个概念中的“成本”，并不 是通常意义上的成本，而是指价格。 成本法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要 的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖 方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入， 具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已 花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价 格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方 愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的 代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设( 或者委托另外的人开发建设) 。 由上可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重 新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是诈常的代价( 包 含j 下常的费用、税金和利润) 。因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所 1 5 第_ 二章房地产估价的理论展础 需的j 下常费用、税金和利润之和来测算其价格。 2 、成本法适用的对象和条件 只要是新近丌发建设、可以假设重新丌发建设或者计划丌发建设的房地产， 都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易 的房地产，如学校、体育场馆、医院、政府办公楼等公用、公益房地产，以及 化工厂、钢铁厂、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而丌发建设 的房地产。成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用市场比较法估价 的房地产。在房地产保险及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。 3 、成本法的估价步骤 运用成本法估价一般分为四个步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成 本、税费、利润等资料；估算重新购建价格；估算折旧；求取积算价格。 4 、成本法的实质和难点 成本法的实质，是通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算， 最终确定估价对象整体的市场价格。 相对于求取重置价格或重建价格而言，折旧的求取更难。因为估价中的折 旧是指估价对象房地产因