（管理科学与工程专业论文）房地产土地市场管理模式研究.pdf

论文摘要 论文摘要 土地是不可再生资源， 也是经济发展中重要的生产要素。 合理配置土地资源， 不但与国民经济健康稳定发展密切相关， 也影响到子孙后代的可持续性生存和发 展。 同时作为整个房地产的一级市场， 土地市场也是房地产行业运作链条中最首 要的一环。 在现有国家政治及经济体制下， 我国的土地市场运作模式采用了不同 于其他国家的、 具有中国特色的新型管理模式， 并且从原有的国家统一计划配给 划拨供应， 到土地协议批租， 到现在的土地储备公开招投标、 拍卖， 土地市场管 理模式一直在不断探索和完善中。 本文试图通过对国外房地产土地市场的管理模 式的研究， 结合我国国情， 提出一些适合我国房地产发展现状的土地市场管理模 式的构想。 本文在研究国外有关文献资料及国内关于土地市场管理模式的研究成果的 基础上， 总结目 前管理模式运作过程中的经验和教训， 探讨土地市场管理模式的 概念、土地市场的本质;通过对我国房地产市场的现状及未来发展趋势的分析， 得出 在我国土地市场管理模式市场化运作的必要性和可行性的结论， 以 此构筑本 研究的理论基础. 在本文的第三、四、 五部分， 进一步着重分析了土地市场管理 模式在市场化运作过程中的核心内容， 包括: 房地产土地市场权力管理体系、 土 地市场使用管理体系、 一级土地市场收益 ( 即租税费) 体系建设三个逐层深入的 部分， 详细论述了整个土地市场管理模式的运作方式， 同时针对可能出现的法律 基础不健全的问题、 管理模式完善过程中产生的问题以及土地管理模式在资本市 场运作时面临的问题等加以讨论，给出自己的建议。 关键词: 房地产、 上地市场、 土地市场管理模式、 土地权力管理、 上地使用管理、 土地租税费体系 abs tr act ab s t r a c t l a n d , a s t h e n o n - r e p r o d u c t i v e r e s o u r c e , i s o n e o f t h e m o s t i m p o r t a n t p r o d u c t i o n f a c t o r s t o e c o n o m i c d e v e l o p m e n t . t o a l l o c a t e l a n d r e s o u r c e s a p p r o p r i a t e l y , m a k e s g r e a t s e n s e t o t h e n a t i o n a l e c o n o m i c d e v e l o p m e n t i n h e a l t h a n d s t a b i l it y , a n d a l s o l e a d s t o t h e s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t o f o u r p o s t e r i t i e s . l a n d m a r k e t , c a l l e d t h e f i r s t l e v e l ma r k e t , i s t h e f i r s t c l a s p o f t h e o p e r a t i o n c h a i n o f r e a l e s t a t e i n d u s t ry . a c c o r d i n g t o c h i n e s e p o l i t i c a l a n d e c o n o m i c s y s t e m , c h i n e s e l a n d m a r k e t o p e r a t i o n m o d e l i s d i ff e r e n t w i t h o t h e r c o u n t r i e s , th e n e w m o d e l w i t h c h i n e s e c h a r a c t e r s . a n d t h e l a n d m a r k e t o p e r a t i o n m o d e l i s c o n t i n u o u s l y im p r o v e d , fr o m o r i g i n a l s t a t e a l l o c a t i o n a n d d i s p o s a l , t o l a n d l e a s e , t o c u r r e n t l a n d b a n k i n g a n d p u b l ic b i d d i n g a n d a u c t i o n . t h e p a p e r s t u d i e s g e n e r a ll y t h e la n d m a r k e t m a n a g e m e n t m o d e ls o f f o re i g n c o u n t r i e s , a n d tr i e s t o p u t f o r w a r d s o m e c o n s t r u c t i v e id e a s f o r c h i n e s e l a n d m a r k e t m a n a g e m e n t m o d e l , w h i c h a d a p t s t o c h i n e s e r e a l e s t a t e i n d u s t ry s c u r r e n t d e v e l o p m e n t i n t h e f i r s t t w o c h a p t e r s , t h e a u t h o r re v i e w s p r e v i o u s r e s e a r c h a c h i e v e m e n t s re l a t e d t o l a n d m a r k e t m a n a g e m e n t m o d e l , s u m m a r iz e s l e s s o n s fr o m t h e o p e r a t i o n p r o c e d u r e o f t h e p a s t a n d c u r r e n t m o d e l s , f u rt h e r d e f i n e s t h e c o n c e p t o f l a n d m a r k e t m a n a g e m e n t m o d e l a n d t h e e s s e n c e o f l a n d m a r k e t , a n d g e t s t h e n e c e s s a r y a n d f e a s i b i l i t i e s o f t h e m a r k e t a b l e l a n d m a r k e t m a n a g e m e n t m o d e l a s t h e c o n c l u s i o n , c o m b i n e d w i t h t h e a n a l y s i s o f t h e c u r r e n t c i r c u m s t a n c e s a n d f u t u re d e v e l o p m e n t o f c h i n e s e r e a l e s t a t e m a r k e t . t h e s e a r e t h e t h e o r y b a s i s o f t h e p a p e r . f u r t h e r m o re , c h a p t e r 3 , 4 , 5 r e p r e s e n t a t i v e l y a n a l y s i s t h e a u t h o r it y m a n a g e m e n t s y s t e m , t h e u s e m a n a g e m e n t s y s t e m a n d i n c o m e ( re n t , t a x a n d f e e ) s y s t e m o f t h e l a n d m a r k e t , w h i c h a re t h e c o r e c o n t e n t o f m a r k e t a b l e l a n d m a n a g e m e n t m o d e l . i n t h e t h r e e p h a s e - b y - p h a s e - d e e p e r p a r ts , t h e a u t h o r a n a l y s i s i n d e t a il t h e w h o l e o p e r a t i o n p r o c e d u re o f t h e l a n d m a r k e t m a n a g e m e n t m o d e l , a n d d i s c u s s e s t h e p r e s u m a b l e p r o b l e m s , s u c h a s t h e i m m a t u r it y o f t h e la w f o u n d a t i o n , t h e i m p ro v e m e n t o f m o d e l a n d re l e v a n t c a p i t a l m a r k e t o p e r a t i o n , e t c . f i n a l l y t h e a u t h o r p u t s f o r w a r d s s o m e s u g g e s t i o n s . k e y w o r d s : r e a l e s t a t e i n d u s t ry , la n d m a r k e t , l a n d m a r k e t m a n a g e m e n t m o d e l , a u t h o r i t y m a n a g e m e n t s y s t e m , u s e m a n a g e m e n t s y s t e m , i n c o m e ( r e n t , t a x a n d f e e ) s y s t e m ma n a g e me n t 1 1 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容:按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本;学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、 数字化或其它手段保存论文; 学校有权提供目 录检索以 及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务; 学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版: 在不以赢利为目 的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名: 年月日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名:学位论文作者签名: 年月日年月日 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明: 所呈交的学位论文， 是本人在导师指导下， 进行 研究工作所取得的成果。 除文中已经注明引用的内容外， 本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、 已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体， 均己 在文中以明确方式标明。 本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 签名: 7 - 0 叮年 工月犷 日 第 r 章 问题的提出 第 1 章 问题的提出 土地是经济发展的最基本要素， 是各种资源配置的载体。由于多年来政府未 能按照资产经营规律对房地产土地予以经营， 致使房地产土地资源的利用与 “ 地 尽其力， 物尽其用”的要求还相距甚远。 在管理概念不断发展的今天， 作为 “ 城 市经营”重要组成部分的 “ 土地经营”， 已经引起了政府的重视。 政府经营土地 主要是指政府在保留城市土地所有权的前提下， 通过对城市土地的使用权、 经营 权等相关权力的市场化运作， 解决土地利用效率低下、 城市建设资金短缺、 城市 发展无序的新思维。 在现行国家政治和经济体制下，我国城市土地 ( 房地产土地)归国家所有， 因此在过去相当长的一段时期内， 我国在计划体制下对于房地产用途的土地使用 权实行土地无偿、 无期限划拨使用制度， 大里城市存量土地的产权不明晰， 管理 制度不完善， 城市政府一直未能实现城市土地一级市场的垄断供应。 而许多单位 和企业绕开政府私自 进行土地出租和转让， 既造成了国有资产的流失， 又导致市 场价格信号失真， 炒卖地皮的现象时有发生， 扰乱了房地产市场秩序， 给城市规 划和城市管理也造成很大困难。 当中国经济体制由完全的计划经济逐步向 市场经济体制过渡的过程中， 商品 房的出现并完全取消福利性分房制度后， 房地产土地资源的配置也逐步由无偿、 无限期、 无流动使用向有偿、 有限期、 有流动使用转化。 通过实行土地有偿有期 限使用， 从而形成了土地市场。 在这种土地制度框架下， 国家是惟一的土地所有 者， 国有土地使用权出让和出租形成垄断性的城市土地一级市场; 从国家取得的 合法土地使用权在合同规定的范围内可以进入市场流通， 进行转让和转租， 形成 竞争性的土地二级市场。 在土地实行有偿使用的初期，由于种种历史原因， 政府 部门并无法实现对一级土地市场的垄断， 企业之间的土地炒卖行为严重， 致使政 府对房地产发展失控。而对于由政府垄断的土地，9 5 % 以上的土地采用了协议出 让方式转让土地使用权， 由于缺乏足够的评估体系以及一定程度的政府官员 “ 寻 租” 现象， 致使土地出 让价格严重偏离市场价格， 并伴随着土地一级市场供应量 失控、 土地信息不对称、 土地市场化程度不高、 土地出 让程序透明 度低、 土地利 第 i 章 问题的提出 用率低下以及由于地价紊乱所产生的房地产行业的不健康发展等多方面问题。 经过一段时间的摸索和总结， 为促进城市的可持续发展， 优化城市经营土地 机制， 实现高效经营城市土地， 土地储备制度以及土地使用权招投标拍卖出让制 度孕育而生， 但是如何在政府行政行为与市场企业行为有效接轨， 如何在正常的 市场运作机制中进行有效的宏观调控稳定市场， 如何建立和健全土地市场的有效 评估机制， 如何建立和完善土地市场的资本结构， 如何制定和完善相关的法律法 规， 如何进行利益分配的平衡， 如何妥善解决制度改革所产生的历史遗留问题以 及如何有效规避可能出现的政策及金融风险都是目 前实现对房地产土地市场有 效管理急需解决的问题。 本文对土地市场管理体系的理论体系研究主要分为: 土地权力管理体系、 土 地使用管理体系、 土地市场相关税费体制三部分， 其架构及各部分主要构成参见 下图: 土地权力管理体系 土地所有权 土地使用权 土地管理权 土地使用管理体系 土地储备制度 土地使用权出让制度 土地利用管理制度 土地管理体系 税 土地市场相关税费体系 图1 - 1土地管理体系架构图 第 i 章 问题的提出 1 . 1发达国家房地产土地市场的运作现状 一般认为国际上与房地产业相关的土地资源的配置方式有三种: 第一种 是以土地私有制为基础的市场经济模式， 主要存在于美国、日本、 法国等国家的 房地产经济运行中; 第二种是以土地公有制为主的国家控制市场的模式， 主要存 在于英国、 英联邦国家和地区: 第三种是建立在土地公有制基础上的非市场经济 模式， 以原苏联和传统体制下的中国最为典型。 第三种方式在原苏联解体及中国 改革开放之后， 已基本不再沿用。 我国现有的土地使用权出让制度基本上派生于 第二种模式， 即国家或政府垄断了土地资源的所有权或分配权， 由国家或政府向 私人和社会组织批给土地使用权。 1 . 1 . 1美国的土地管理模式 美国是市场经济规模最大最集中的资本主义国家，美国 现有土地2 2 . 3 亿英 亩，一个典型的美国家庭占 地约1 / 6 英亩，美国国民财富有一半以上是房地产， 而房地产价值中7 5 % 是土地; 公共部门 用地仅占 全美的1 / 3 ; 城市用地不足2 % ; 工 业、 国防、 运输、 娱乐等用地为总土地的1 1 . 9 % 。 美国土地所有权以私有制为主， 占5 8 % ，印 第安人保留 2 % ; 地国 有土地只占 其中一小部分， 联邦政府土地，占 3 4 % ， 州及地方政府土地，占6 % 。 美国法律保护私有土地和国有土地所有权不受 侵犯， 各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租， 价格则完全由 市场供求 关系决定。在一般情况下，私人土地如何使用，只要在规划和法律许可范围内， 联邦政府和州政府是不干预的。 为维护土地所有制和土地资源及其环境， 美国政 府制定了若干相关法规，组成土地法规体系。主要有: 美国联邦土地政策管理 法 、 美国 森林和牧地可更新资源法 、 美国 森林和牧地改良 法 、 美国露天采 矿控制和回复原法 、 美国海岸带管理法 、 美国国家环境政策法 、 美国原生 态环境保护法 。 健全的法规体系使得房地产市场的运行规范有序。 私人土地买卖是私人土地所有者将他自己所拥有的土地卖给另外一个人， 美 国政府对城市任何此种土地买卖一般都不予以 干涉。 土地所有者只须向 政府缴纳 不动产税， 并以 个人所得税的方式缴交土地转让收益税。 美国政府对土地私有权 的限制和对私人地产交易管理采取的方式有: 对土地拥有权包括土地数量、 种类、 第 i 章 问题的提出 1 . 1发达国家房地产土地市场的运作现状 一般认为国际上与房地产业相关的土地资源的配置方式有三种: 第一种 是以土地私有制为基础的市场经济模式， 主要存在于美国、日本、 法国等国家的 房地产经济运行中; 第二种是以土地公有制为主的国家控制市场的模式， 主要存 在于英国、 英联邦国家和地区: 第三种是建立在土地公有制基础上的非市场经济 模式， 以原苏联和传统体制下的中国最为典型。 第三种方式在原苏联解体及中国 改革开放之后， 已基本不再沿用。 我国现有的土地使用权出让制度基本上派生于 第二种模式， 即国家或政府垄断了土地资源的所有权或分配权， 由国家或政府向 私人和社会组织批给土地使用权。 1 . 1 . 1美国的土地管理模式 美国是市场经济规模最大最集中的资本主义国家，美国 现有土地2 2 . 3 亿英 亩，一个典型的美国家庭占 地约1 / 6 英亩，美国国民财富有一半以上是房地产， 而房地产价值中7 5 % 是土地; 公共部门 用地仅占 全美的1 / 3 ; 城市用地不足2 % ; 工 业、 国防、 运输、 娱乐等用地为总土地的1 1 . 9 % 。 美国土地所有权以私有制为主， 占5 8 % ，印 第安人保留 2 % ; 地国 有土地只占 其中一小部分， 联邦政府土地，占 3 4 % ， 州及地方政府土地，占6 % 。 美国法律保护私有土地和国有土地所有权不受 侵犯， 各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租， 价格则完全由 市场供求 关系决定。在一般情况下，私人土地如何使用，只要在规划和法律许可范围内， 联邦政府和州政府是不干预的。 为维护土地所有制和土地资源及其环境， 美国政 府制定了若干相关法规，组成土地法规体系。主要有: 美国联邦土地政策管理 法 、 美国 森林和牧地可更新资源法 、 美国 森林和牧地改良 法 、 美国露天采 矿控制和回复原法 、 美国海岸带管理法 、 美国国家环境政策法 、 美国原生 态环境保护法 。 健全的法规体系使得房地产市场的运行规范有序。 私人土地买卖是私人土地所有者将他自己所拥有的土地卖给另外一个人， 美 国政府对城市任何此种土地买卖一般都不予以 干涉。 土地所有者只须向 政府缴纳 不动产税， 并以 个人所得税的方式缴交土地转让收益税。 美国政府对土地私有权 的限制和对私人地产交易管理采取的方式有: 对土地拥有权包括土地数量、 种类、 第 1 章 问题的提出 位置等的限制: 对土地使用权包括用途、 建筑高度、 容积率的限制， 并禁止空闲 土地; 对土地交易的限制， 包括变更登记、 租赁期限、以及对土地投机的控制等 为发展公共设施和保障社会利益而设定的限制， 包括对某些行业提供廉价土 优先提供住宅用地等。 此外， 城市房地产交易受城市规划等有关规定的限制。 2以英国为代表的土地所有权制度 等地t 在英联邦国家， 土地以公有制形式存在， 但实际上这种土地公有制已 基本上 虚拟，王室对全国土地的所有权只是一种象征，根据英国政府部门统计的数字， 全国土地6 7 % 为事实上的私人所有:在香港，除新界少量土地为私人所有外， 绝 大部分土地资源的处分权为政府所掌握， 政府通过有偿出让的方式将土地的使用 权分配给使用者。 香港的土地使用权出 让制度对澳门地区和我国内地的土地资 源 分配制度有深刻影响， 目 前国内所实行的土地使用权出让制度实际上采用的既是 香港模式， 然而香港土地批租模式在实质上与英国本土所采用的土地管理模式存 在本质上的不同， 香港模式的存在在一定程度上具有殖民色彩， 由于英国政府对 于香港土地资源的占有是以租借的形式存在， 因此在土地使用权出让上采用的是 一次性批租的形式， 既一次性将土地使用权出让期内的费用征收， 用于补贴香港 政府减免关税所带来的政府开支压力以及用于市政设施建设， 带有一定程度的殖 民掠夺性质，但在英国本土实际上对土地的管理采用的是较为完善的财产税制 度。 1 . 2 我国房地产土地市场份理现状 我国 现阶段的土地市场管理模式经历了一段时间的改革与完善，从原有计 划经济的体制框架下逐步向市场经济体制转型，除从原有的无偿无期限土地使 用权划拨出让方式转变为有偿有期限的土地使用权出让方式转变外，经过一段 时间的总结和摸索，也尝试了许多土地使用权出让管理模式，包括协议出让、 招投标以及公开拍卖等等。在土地供应方面，除原有的各级政府设定权限的出 让管理模式外，在一些发达城市和地区，也引入了土地储备发展模式，并在实 际操作中取得一定成绩。在土地收益方面，国家在土地有偿使用的前提下，制 定了一整套包括土地出让金、土地使用费、土地增值税、征地补偿费以及交易 第 1 章 问题的提出 位置等的限制: 对土地使用权包括用途、 建筑高度、 容积率的限制， 并禁止空闲 土地; 对土地交易的限制， 包括变更登记、 租赁期限、以及对土地投机的控制等 为发展公共设施和保障社会利益而设定的限制， 包括对某些行业提供廉价土 优先提供住宅用地等。 此外， 城市房地产交易受城市规划等有关规定的限制。 2以英国为代表的土地所有权制度 等地t 在英联邦国家， 土地以公有制形式存在， 但实际上这种土地公有制已 基本上 虚拟，王室对全国土地的所有权只是一种象征，根据英国政府部门统计的数字， 全国土地6 7 % 为事实上的私人所有:在香港，除新界少量土地为私人所有外， 绝 大部分土地资源的处分权为政府所掌握， 政府通过有偿出让的方式将土地的使用 权分配给使用者。 香港的土地使用权出 让制度对澳门地区和我国内地的土地资 源 分配制度有深刻影响， 目 前国内所实行的土地使用权出让制度实际上采用的既是 香港模式， 然而香港土地批租模式在实质上与英国本土所采用的土地管理模式存 在本质上的不同， 香港模式的存在在一定程度上具有殖民色彩， 由于英国政府对 于香港土地资源的占有是以租借的形式存在， 因此在土地使用权出让上采用的是 一次性批租的形式， 既一次性将土地使用权出让期内的费用征收， 用于补贴香港 政府减免关税所带来的政府开支压力以及用于市政设施建设， 带有一定程度的殖 民掠夺性质，但在英国本土实际上对土地的管理采用的是较为完善的财产税制 度。 1 . 2 我国房地产土地市场份理现状 我国 现阶段的土地市场管理模式经历了一段时间的改革与完善，从原有计 划经济的体制框架下逐步向市场经济体制转型，除从原有的无偿无期限土地使 用权划拨出让方式转变为有偿有期限的土地使用权出让方式转变外，经过一段 时间的总结和摸索，也尝试了许多土地使用权出让管理模式，包括协议出让、 招投标以及公开拍卖等等。在土地供应方面，除原有的各级政府设定权限的出 让管理模式外，在一些发达城市和地区，也引入了土地储备发展模式，并在实 际操作中取得一定成绩。在土地收益方面，国家在土地有偿使用的前提下，制 定了一整套包括土地出让金、土地使用费、土地增值税、征地补偿费以及交易 第 1 章 问题的提出 位置等的限制: 对土地使用权包括用途、 建筑高度、 容积率的限制， 并禁止空闲 土地; 对土地交易的限制， 包括变更登记、 租赁期限、以及对土地投机的控制等 为发展公共设施和保障社会利益而设定的限制， 包括对某些行业提供廉价土 优先提供住宅用地等。 此外， 城市房地产交易受城市规划等有关规定的限制。 2以英国为代表的土地所有权制度 等地t 在英联邦国家， 土地以公有制形式存在， 但实际上这种土地公有制已 基本上 虚拟，王室对全国土地的所有权只是一种象征，根据英国政府部门统计的数字， 全国土地6 7 % 为事实上的私人所有:在香港，除新界少量土地为私人所有外， 绝 大部分土地资源的处分权为政府所掌握， 政府通过有偿出让的方式将土地的使用 权分配给使用者。 香港的土地使用权出 让制度对澳门地区和我国内地的土地资 源 分配制度有深刻影响， 目 前国内所实行的土地使用权出让制度实际上采用的既是 香港模式， 然而香港土地批租模式在实质上与英国本土所采用的土地管理模式存 在本质上的不同， 香港模式的存在在一定程度上具有殖民色彩， 由于英国政府对 于香港土地资源的占有是以租借的形式存在， 因此在土地使用权出让上采用的是 一次性批租的形式， 既一次性将土地使用权出让期内的费用征收， 用于补贴香港 政府减免关税所带来的政府开支压力以及用于市政设施建设， 带有一定程度的殖 民掠夺性质，但在英国本土实际上对土地的管理采用的是较为完善的财产税制 度。 1 . 2 我国房地产土地市场份理现状 我国 现阶段的土地市场管理模式经历了一段时间的改革与完善，从原有计 划经济的体制框架下逐步向市场经济体制转型，除从原有的无偿无期限土地使 用权划拨出让方式转变为有偿有期限的土地使用权出让方式转变外，经过一段 时间的总结和摸索，也尝试了许多土地使用权出让管理模式，包括协议出让、 招投标以及公开拍卖等等。在土地供应方面，除原有的各级政府设定权限的出 让管理模式外，在一些发达城市和地区，也引入了土地储备发展模式，并在实 际操作中取得一定成绩。在土地收益方面，国家在土地有偿使用的前提下，制 定了一整套包括土地出让金、土地使用费、土地增值税、征地补偿费以及交易 第 1 章 问题的提出 手续费契税等一系列税、费、金政策，虽然某些费用的征收仍处于讨论和试验 阶段，但无疑在土地有偿使用方面已经建立了一定构架体系，并已取得一定效 果。 1 . 3 本文的研究内容、目的、方法及论文框架 本文试图通过对国内外土地管理模式的研究， 寻找到适合中国国情的房地产 土地市场管理模式的理论依据。 本文研究的主要内容是: 通过借鉴发达国家的管理模式的特征、 运作机制的 研究， 总结前人的研究和实践成果， 提出适合现阶段我国国 情和房地产行业背景 的土地管理理论基础。 进一步结合中国国情， 提出我国房地产土地市场管理模式 的运作流程和实施策略， 为中国土地市场管理提供一个具有现实可操作性的理论 成果。 本文从论文选题的依据、 土地市场管理模式的理论基础、 土地管理模式的运 作内容、土地管理模式的实施步骤和实施过程中可能遇到的问题五个方面展开 ( 图 1 - 2 ) . 土地税费管理体系研究 土地使用管理体系研究 土地权力管理体系研究 土地管理模式的墓础研究 论文选瓜依据 图1 - 2论文内容框架一览 第 1 章 问题的提出 手续费契税等一系列税、费、金政策，虽然某些费用的征收仍处于讨论和试验 阶段，但无疑在土地有偿使用方面已经建立了一定构架体系，并已取得一定效 果。 1 . 3 本文的研究内容、目的、方法及论文框架 本文试图通过对国内外土地管理模式的研究， 寻找到适合中国国情的房地产 土地市场管理模式的理论依据。 本文研究的主要内容是: 通过借鉴发达国家的管理模式的特征、 运作机制的 研究， 总结前人的研究和实践成果， 提出适合现阶段我国国 情和房地产行业背景 的土地管理理论基础。 进一步结合中国国情， 提出我国房地产土地市场管理模式 的运作流程和实施策略， 为中国土地市场管理提供一个具有现实可操作性的理论 成果。 本文从论文选题的依据、 土地市场管理模式的理论基础、 土地管理模式的运 作内容、土地管理模式的实施步骤和实施过程中可能遇到的问题五个方面展开 ( 图 1 - 2 ) . 土地税费管理体系研究 土地使用管理体系研究 土地权力管理体系研究 土地管理模式的墓础研究 论文选瓜依据 图1 - 2论文内容框架一览 第2 章房地产土地市场管理模式的基础研究 第2 章 房地产土地市场管理模式的基础研究 中国 房地产土地市场管理模式的研究经历了多个时期和阶段的不断发展和 完善，也在实践中积极尝试和总结经验，本章旨 在对整个土地市场管理模式研 究的背景条件以及我国土地管理模式的发展历程分析，论证土地市场管理模式 研究的背景基础，对后续章节就土地市场管理模式的研究体系架构设想提供充 分的研究基础。 2 . 1 房地产土地市场管理模式研究的行业背景分析 本章将分别就房地产市场、土地市场的行业现状做背景分析，为建立适合目 前 国情及行业发展现状的土地管理模式的必要性和可行性奠定理论基础。 2 . 1 . 1 房地产行业发展现状 土地市场作为房地产市场中得一级市场， 在整个行业中的发展中具有重要 的 地位和作用，而整个行业的发展现状和未来的发展趋势更是土地一级市场的 未来发展的重要基础，也是土地市场管理模式研究的根本立足点和出发点。 2 . 1 . 1 . 1 房地产投资在我国经济发展中的作用 9 0年代以来房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用，尤其是 2 0 0 0 年以后，房地产业更是成为关乎国计民生的支柱产业。 邓小平同志南巡讲话之后，我国经济进入了一个高速发展阶段，在 1 9 9 2 - 1 9 9 4 年3 年中的g d p 增长速度超过两位数， 投资增长都在3 0 %以上， 其中， 房地产 投资 增长更是迅猛，在1 9 9 2 和1 9 9 3 年都是成倍增长，占 总投资的比重迅速上 升。从 1 9 9 7 年以后我国经济发展进入新阶段，尤其在亚洲金融危机的 1 9 9 8 年 和 1 9 9 9年，在世界经济普遍不景气的 情况下， 投资对经济发展的 促进作用明 显增强，而房地产投资由于其巨大的投资能力和经济拉动力。2 0 0 0 年以后，房 地产业投资盆在不断增加， 在整个g d p中所占的比重也在不断增加， 产业地位 日 益突出。( 见下列图表) 第2 章房地产土地市场管理模式的基础研究 第2 章房地产土地市场管理模式的基础研究 中国房地产土地市场管理模式的研究经历了多个时期和阶段的不断发展和 完善也在实践中积极尝试和总结经验，本章旨在对整个土地市场管理模式研 究的背景条件以及我国土地管理模式的发展历程分析，论证土地市场管理模式 研究的背景基础，对后续章节就土地市场管理模式的研究体系架构设想提供充 分的研究基础。 2 1 房地产地市场管理模式研究的行业背景分析 本章将分别就房地产市场、土地市场的行业现状做背景分析，为建立适合目前 圜情及行业发展现状的土地管理模式的必要性和可行性奠定理论基础。 2 1 1 房地产行业发展现状 土地市场作为房地产市场中得一级市场在整个行业中的发展中具有熏要 的地位和作用，而整个行业的发展现状和未来的发展趋势更是土地一级市场的 未来发展的重要基础，也是土地市场管理模式研究的根本立足点和出发点。 2 1 1 1 房地产投资在我国经济发展中的作用 ”9 0 年代以来房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用，尤其是 2 0 0 0 年以后，房地产业更是成为关乎雷计民生的支柱产业。 邓小平同志南巡讲话之后，我国经济进入了一个高速发展阶段，在1 9 9 2 1 9 9 4 年3 年中的g d p 增长速度超过两位数，投资增长都在3 0 以上，其中，房地产 投资增长更是迅猛，在1 9 9 2 和1 9 9 3 年都是成倍增长，占总投资的比重迅速上 升。从1 9 9 7 年以后我国经济发展进入新阶段，尤其在亚洲金融危机的1 9 9 8 年 和1 9 9 9 年，在世界经济普遍不景气的情况下，投资对经济发展的促进作用明 显增强，而房地产投资由于其巨大的投资能力和经济拉动力。2 0 0 0 年以后，房 地产业投资量在不断增加，在整个g d p 中所占的比重也在不断增加，产业地位 日益突出。( 见下列图表) 第2 章房地产土地市场管理模式的基础研究 表2 - 11 9 9 5 - 2 0 0 2 年g d p 、固定资产投资及房地产投资总额与增幅单位：亿元 同比增长全社会固定资同比增长 全社会房地同比增k = 年份g d p 总量 ( ) 产投资总量 ( ) 产投资总鞋( ) 1 9 9 55 8 4 7 8 1 01 0 5 02 0 0 1 9 3 01 7 4 73 1 4 9 0 2 2 3 2 9 1 9 9 66 7 8 8 4 6 09 6 02 2 9 1 3 5 51 4 4 63 2 1 6 4 42 1 4 1 9 9 77 4 4 6 2 6 08 8 02 4 9 4 1 1 l8 8 53 1 7 8 3 7。1 i8 j 9 9 87 8 3 4 5 ，2 0 7 8 02 8 4 0 6 1 7 】3 ，8 93 6 】4 2 31 3 7 】 1 9 9 98 2 0 6 7 5 0 7 1 0 2 9 8 5 4 ，7 15 1 04 1 0 3 2 01 3 5 3 2 0 0 08 9 4 6 8 1 0 8 o o3 2 9 1 7 7 3 l o 2 64 9 8 4 0 52 1 4 7 2 0 0 19 7 31 4 8 07 5 03 5 6 7 2 3 01 3 0 56 3 4 4 1 12 7 2 9 2 0 0 210 4 7 9 0 6 08 0 04 3 4 9 9 9 11 6 6 97 7 9 0 9 22 2 8 0 资料来源：中田统计年鉴 ( 1 9 9 0 2 0 0 2 ) 中国统计出版社 1 9 9 5 2 0 0 2 年n 固定蠢产投蠢菠巍赡产投鼙总鞭萼增幅单位；亿元 4 第2 章房地产土地市场管理模式的基础研究 但是从住宅与房地产业增加值在g d p 中的比重看，我们一直在1 6 9 1 ，9 之 间，与国外发达国家比较仍存在一定差距，从国外资料看，美国的房地产业增 加值占g d p 中的比重是1 1 8 ，而加拿大为1 5 ，同本为1 1 ，法国和韩国分 别为7 1 和9 5 。( 见下图) 翻2 - 1 房地产业占g d p 的比重 ”房地产业的迅速发展对改善城市居民住房和办公条件也起到了重要的作用， 从1 9 9 5 到2 0 0 2 年，房地产开发、竣工和销售面积保持稳定比例同步增长，开 发销售的同步发展表明城市居民住房和办公条件不断得到改善。例如： 1 9 9 5 2 0 0 2 年国内共出售商品住宅近1 2 亿平方米，按2 0 0 2 年城镇4 5 8 亿人口 计算，平均每人2 6 2 平方米。 表2 - 21 9 9 5 - 2 0 0 2 竣工面积销售面积表单位：万平方米 年份竣工面积竣工面积间比增长( )销售面积 销售面积同比增长( ) 1 9 9 51 4 8 7 3 8 5o 0 77 6 1 2 8 05 2 9 1 9 9 61 5 3 5 6 7 10 0 37 9 0 0 4 13 7 8 1 9 9 7 1 5 8 1 9 7 0 0 0 39 0 l o 1 71 4 0 5 1 9 9 8 1 7 5 6 6 6 00 1 l1 2 1 8 5 3 33 5 2 4 1 9 9 92 1 4l o 8 60 2 21 4 5 5 6 5 31 9 4 6 2 0 0 02 5 1 0 4 8 60 1 71 8 6 3 7 1 32 8 0 3 第2 章房地产十地市场管理模式的基础研究 2 0 0 l2 9 8 6 7 _ 3 6o 1 92 2 4 1 1 9 02 0 2 5 2 0 0 23 4 9 7 5 8 00 1 72 6 8 0 8 2 9 1 9 6 2 资料来源：中国统计年鉴( 1 9 9 5 2 0 0 2 ) 。中国统计出版社。 2 1 2 我国土地市场交易现状 2 1 2 1 土地出让交易成交量分析 据统计，今年上半年，全国共出让土地6 7 5 万公顷，出让价款2 0 4 4 9 1 亿 元，分别较上年同期增长4 3 5 8 和5 9 8 6 。其中，招标、拍卖、挂牌出让的 土地面积为1 9 4 万公顷，出让价款为1 2 5 9 6 9 亿元，与去年同期相比分别增长 2 2 2 3 和6 4 7 3 ，分别占出让总面积和总价敬的2 8 7 8 和6 1 6 。 经营性土地招标、拍卖、挂牌出让面积分别为1 6 7 1 8 7 公顷、3 9 4 9 0 5 公顷 和1 3 7 9 9 4 6 公顷，分别占土地出让总面积的2 4 8 、5 8 5 和2 0 4 5 ；出让价 款分别为1 1 7 8 4 亿元、3 8 8 5 亿元和7 5 3 3 5 亿元，分别占土地出让总价款的5 7 6 、1 9 和3 6 8 4 。 据统计，上半年出让土地面积超过3 0 0 0 公顷的有江苏、浙江、山东、广东 和四川5 个省，出让土地价款超过1 0 0 亿元的有浙江、江苏、北京、四川和山 东5 个省( 市) 。其中，浙江省和江苏省的土地出让价款分别为3 9 8 1 9 亿元和 3 7 3 2 5 亿元，两省出让价款共计7 7 1 4 5 亿元，占全国的3 7 7 3 。西部地区土 第2 章房地产十地市场管理模式的基础研究 地出让面积和价款较低，显示西部土地市场仍欠发达。 2 1 2 2 土地出让交易成交价格分析 根据国土资源部土地利用管理司与中国土地勘测规划院与二o o 四年三月 公布的我国重点地区和主要城市2 0 0 3 年地价动态监测报告最示我国土地出 让成交价格近年来呈现以下几方面态势： ，地价呈现与经济发展趋势相匹配的增长。 表2 - 3 各大城市地价平均水平历年比较( 元平方米) 商业住宅工业综合 2 0 0 0 焦 1 5 9 99 1 84 5 l 9 9 3 2 0 0 1 焦1 6 5 0 9 6 l 4 6 l1 0 2 8 2 0 0 2 矩 1 7 3 51 0 1 5 4 6 51 0 7 4 2 0 0 3 证 1 9 1 91 1 0 3 4 9 41 1 6 6 其中，北京与上海等特大城市地价明显高于其他城市，长江三角洲为我国 区域性地价最高的地区，2 0 0 3 年长江三角洲平均地价分别为，商业用地2 1 8 4 元平方米，住宅用地1 3 7 3 元平方米，工业用地5 1 0 元平方米。 ”经历2 0 0 2 年全国地价快速增长之后，在一系列宏观政策及财政政策的影响 下，2 0 0 3 地价增长速度比2 0 0 2 年明显放缓。以经济较为发达的长江三角洲为 例，2 0 0 3 年长江三角洲的商业她价平均增长7 4 4 ，比2 0 0 2 年低4 ，6 3 个百分 点，住宅地价平均增长6 1 2 ，比2 0 0 2 年低5 8 9 个百分点，工业地价平均增 长6 1 3 ，比2 0 0 2 年高出1 6 7 个百分点。 表2 4 各大城市地价平均增长率历年比较( ) 商业住宅工业综合 2 0 0 1 钲 3 3 94 4 12 2 2 3 3 9 2 0 0 2 短 5 0 85 5 9 1 7 4 4 4 6 2 0 0 3 芷3 3 5 4 1 3 o 6 72 7 3 第2 章房地产士地市场管理模式的基础研究 ”各类型用地价格增长幅度差异较大，中西部地区城市地价增长高于东部沿海 城市。在此份调查报告中表明，各城市中商业用地价格增长率较大的城市依次 为天津、西宁、银川、南昌、成都、贵阳，增长率分别达到3 2 9 3 、2 0 o 、 1 7 3 、1 6 7 8 、1 0 9 6 、1 0 5 4 。这些城市过去地价水平偏低固然是其地价 快速增长的一大原因，但是笔者认为近年来实行招标、拍卖、挂牌供地方式才 是地价得以充分体现的主要因素。而一些原有的房地产热点城市及部分经济欠 发达低于的增长率则明显偏低如福州、海口、深圳、昆明、太原、呼和浩特、 兰州、石家庄、济南、哈尔滨等城市的商业地价增长率均低于2 。 在住宅地价方面，住宅用地价格增长率较大的城市为天津、贵阳、南昌、 重庆，增长率分别达到1 7 4 8 、1 6 3 2 、1 2 7 5 、1 2 4 5 ，而广州、海口、成 都、太原、石家庄、济南、哈尔滨等城市的住宅地价增长率均低于2 ，且广州、 成都为负增长。 工业用地价格增长率较大的为杭州市，达到2 1 ，而其他城市的增长率大 多数在5 以下，除哈尔滨以外，均为正增长。 ”北京、上海、广州、深圳、南京等大多数经济发达城市地价水平逐渐趋于平 稳，地价变化涨幅