（管理科学与工程专业论文）房地产投资风险分析研究.pdf

y8 9 1 0 5 房地产投资风险分析研究 s t u d yo nt h er i s ka n a l y s i so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n t 专业：管理科学与工程 研究生：雷荣军 指导教师：毕星副教授 天津大学管理学院 二零零五年一月 摘要 随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，房地产业在国民经济中的地位 越来越重要。然而，房地产投资投入大、周期长和收益大的特点必然伴随着高风 险的存在。为了提高投资决策的科学性，获得较好的投资效益，投资风险分析与 管理就显得非常必要。 本文在总结国内外风险分析及房地产投资与经营管理理论的基础上，结合我 国当前房地产业发展状况，对房地产投资风险进行分析，在对房地产投资风险分 析、识别的基础上，试图从系统的观点出发并引入a h p g r a m 模型进行风险因 素相关性分析，力图增强房地产投资风险因素间的关联度研究，从而辅助科学决 策。 本文主要从以下几个方面展开对房地产投资风险因素的分析： 1 从介绍房地产投资及其投资基本原则入手，分析了房地产投资存在风险 的客观性，进而阐述了房地产投资风险管理的必要性。 2 从介绍房地产投资风险因素分析的原理入手，具体详尽地分析了我国房 地产投资的风险因素以及根据“- - k 法则”进行风险因素再分类，利用 系统的观点进行风险因素的相关性分析。 3 依据以上房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入a h p g r a m 模型 进行房地产投资风险因素相关性分析，并结合一个实例进行分析，充分 运用已有的研究成果，辅助房地产投资进行科学决策。 关键词：房地产投资风险相关性分析a h p g r a m 模型 a b s t r a c t w i t ht h ec o n s t a n tp e r f e c t i o no ft h es o c i a l i s tm a r k e te c o n o m ys y s t e mi no u r c o u n t r y , r e a le s t a t ei n d u s t r yw i l lp l a yam o r ea n dm o r ei m p o r t a n tr o l ei nn a t i o n a l e c o n o m y h o w e v e r , t h ec h a r a c t e r i s t i c so fh i ：g hi n p u t ，l o n gc y c l ea n dg r e a ti n c o m ei n r e a le s t a t ei n d u s t r ym u s tg ow i t ht h eh u g er i s k i no r d e rt om a k et h ei n v e s t m e n t d e c i s i o nm o r es c i e n t i f i ca n dw i nb e t t e ri n v e s t m e n tb e n e f i t ，i n v e s t m e n tr i s ka n a l y s i s a n dm a n a g e m e n ts e e mt ob ev e r ye s s e n t i a l b a s e do nt h es u m m a r i z a t i o na b o u tt h ei n v e s t m e n tr i s ka n a l y s i sa n dm a n a 西n g m a n a g e m e n tt h e o r i e si nd o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lr e a le s t a t em a r k e t ，a n dc o m b i n i n g w i t ht h ep r e s e n td e v e l o p m e n tc h a r a c t e r i s t i co fr e a le s t a t ei no u rc o u n t r y , t h i sp a p e r a n a l y z e sa n dd i s c e r n st h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s kf i r s t l y , t h e nt r i e st oa n a l y z et h e c o r r e l a t i o na m o n gt h er i s kf a c t o r sb yi n t r o d u c i n ga h p - g r a mm o d e lo r i e n t e df r o m s y s t e m a t i cm e t h o dt ot h er i s ka n a l y s i s ，a n ds t r i v e sf o ri m p r o v i n gt h er e s e a r c hl e v e l a b o u tt h ec o r r e l a t e dd e g r e ea m o n gt h ei n v e s t m e n tr i s kf a c t o r si n r e a le s t a t e ，t h u s m a k i n gt h ed e c i s i o nm o r es c i e n t i f i c t h i sp a p e rl a u n c h e st h ei n v e s t m e n tr i s kf a c t o r sa n a l y s i si n r e a le s t a t ef r o m f o l l o w i n ga s p e c t sm a i n l y ： 1 b e g i n n i n gw i t ht h ei n t r o d u c t i o no fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n di n v e s t m e n tb a s i c p r i n c i p l e s ，t h i sp a p e ra n a l y z e st h eo b j e c t i v i t yo ft h er i s kt h a te x i s t si n r e a le s t a t e i n v e s t m e n t ，a n dt h e ne x p l a i n st h en e c e s s i t yo fr i s km a n a g e m e n ti nt h er e a le s t a t e i n v e s t m e n t 2 b e g i n n i n gw i t ht h ei n t r o d u c t i o no ft h er i s kf a c t o r sa n a l y s i sp r i n c i p l eo ft h e r e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，t h i sp a p e ra n a l y z e st h er i s kf a c t o r so ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t i no u rc o u n t r yi nd e t a i la n dc l a s s i f i e st h er i s kf a c t o r sb yu s i n gt h e t w o e j g h t p r i n c i p l e ，i h e nu t i l i z e ss y s t e m a t i cm e t h o dt om a k et h ec o r r e l a t i o na n a l y s i sa m o n gt h e r i s kf a c t o r s 3 a c c o r d i n gt oa b o v er i s kf a c t o r si d e n t i f i c a t i o na n df u r t h e rc l a s s i f i c a t i o ni nt h e r e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，t h i s p a p e ri n t r o d u c e sa h p ，g r a mm o d e lt oa n a l y z et h e c o r r e l a t i o na m o n gt h er i s kf a c t o r so ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，a n dp r a c t i s e st h e e x i s t i n gr e s e a r c hr e s u l t i na ne x a m p l et om a k et h ed e c i s i o no ft h er e a l e s t a t e i n v e s t m e n tm o r es c i e n t i f i c k e yw o r d s ：r e a le s t a t e i n v e s t m e n tr i s k c o r r e l a t i o na n a l y s i sa h p g r a mm o d e l 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得叁鲞盘鲎或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 裁、磐 签字日期：瑚r 年1 月纠日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解墨盗盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权苤鲞盘茎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名 霭乎、多 导师签名： 睇星 签字日期：瑚睁1 月叫日签字日期：埘年月同 溥帚绪论 1 1 研究背景 第一章绪论 自1 9 9 0 年开始，特别是1 9 9 1 年至1 9 9 2 年期间，我国房地产市场发展由于 受到多种因素的综合影响，出现失控现象和较为混乱的局面。1 9 9 3 年国家宏观 调控后，银根紧缩，盲目投资和开发的企业很快陷入了困境，纷纷停业甚至倒闭。 许多高档写字楼、星级宾馆、豪华别墅要么纷纷停工，要么无人问津，有价无市。 1 9 9 8 年以来房地产市场成长迅速，对经济的贡献程度显著提高，并在高速增长 过程中保持了供求两旺、供求总量基本平衡的运行状态，供应结构渐趋合理；商 品房销售价格稳中有升，走势平稳，与整体经济状况基本吻合，没有出现大起大 落；开发投资的增长主要来源于住宅需求的增长和销售的扩大，个人成为消费主 体；房地产市场波动主要受市场因素的作用，自我调节功能明显增强，呈现出理 性、健康的发展态势。 但与此同时，房地产市场也出现了一些问题，投资增长速度逐渐加快，连续 几年超过g d p 的增长速度2 3 倍：虽然空置率在下降，但空置面积还在继续上 升；市场结构性问题比较突出，滞销商品房中大部分是别墅、公寓、大面积住宅 等，中小户型需求超过供给；区域性发展不平衡问题较为显著，个别地区房价上 涨过快；银行对房地产市场的信贷资金投入接近全部投资完成额的6 0 ，房地 产对银行信贷资金的依赖程度很高。这些现象均说明目前房地产市场的确存在 “过热”的苗头，房地产投资风险加大，投资效益明显下降。商品房滞销和部分不 能正常运转的半拉子工程，使房地产开发占用资金量过大，大量资金沉淀，不能 及时回笼和周转，负债过高和资金不足已经成为当前困扰房地产开发企业的主要 问题。 1 2 选题的目的和研究的意义 根据研究背景的分析，我国房地产行业未来的发展可谓是机遇与挑战并存。 机遇是具有良好的发展趋势，广阔的发展空间和优越的发展条件；挑战是当前房 地产投资增长过快，存在开发资金过多依赖银行贷款、土地储备制度不完善等诸 多问题，存在着诸多不稳定因素，受不少风险因素影响。所以说选择房地产投资 风险进行分析，对现在和将来房地产开发都具有积极的指导意义! 进行房地产投资项目决策，吼险问题历来是房地产j f 发商所关心的问题之 笫章绪沦 一。项目是否有开发价值，项目的风险有多大，项目在各种可能出现的市场状况 下，收益将如何变动，这些都是风险分析所要研究讨论的重点内容。通过正确合 理地分析风险，对投资项目经济效果的风险性有一个全面的了解，不仅为项目决 策提供依据，也为项目开发提供建议，更为项目评估提供参照。可见房地产投资 分析的研究是很有意义的，具体表现在： 1 建立和健全我国房地产投资分析理论体系 同任何其他工作一样，房地产投资同样遵循其运行的客观规律，归纳与总结 这些内在规律是认识指导房地产投资实践的客观要求。深刻认识房地产行业本身 的运行规律，透彻理解房地产投资的特征特性，从理论到实践建立起对房地产项 目投资开发的认知体系，是房地产投资分析的一项重大任务。建立健全我国房地 产投资分析理论体系，是国家进行宏观经济调控的客观需要，也是我国房地产业 的可持续发展的知识保证。 2 培育和完善我国房地产业及房地产市场 房地产业的发展，离不开国家政府的支持，分析我国房地产行业的需求和趋 势，明确房地产行业发展动向，可以为政府主管部门制订相关政策法规，有效引 导和管理房地产业提供依据和借鉴。同时，成功的房地产投资是培育和完善我国 房地产市场的必要条件，健全的市场条件又为投资的成功奠定基础。 3 提高房地产投资水平和效益 房地产投资者只有在充分了解各项外部影响因素的前提下，全面掌握房地产 投资的主要业务活动以及运作技巧，才能顺利开展房地产投资活动。房地产投资 分析系统地研究了房地产投资的主要业务活动和房地产投资的运作技巧。其研究 成果可以直接在房地产投资项目中得以运用，为房地产开发商提供了一整套有效 的风险分析与决策的方法，一方面提高了我国房地产投资的科学化水平，同时也 提高了房地产投资效益。 1 3 目前国内外对房地产投资风险的研究情况 1 3 1 国外对房地产投资风险的研究情况 风险研究首先产生于西方发达国家，并在这些地区发展后逐步引入推广到发 展中国家。国外风险管理的理论已有几十年的历史，但其发展却显得缓慢，第一 次世界大战后，在德国出现恶性通货膨胀和1 9 2 9 年美国发生严重经济萧条的情 况下，风险管理作为企业的防卫管理而产生的。1 9 5 0 年，美国m o w b r a y 等人在 合著保险学一书中详细阐述了“风险管理”的基本概念。到了6 0 年代，世 界各国的经济规模有了相当大的扩张，经济高速增长，一部分企业因没有实现风 第一章绪哦 险的科学管理，缺乏防范措施出现了经营危机。因此人们丌始认识到对企业风险 进行科学管理的重要性，纷纷建立风险管理的组织和机构。1 9 6 3 年，m e h r 和 h e d g s 合著工商企业风险管理，该书成为风险学领域中的重要的历史文献。 1 9 8 3 年，在美国r i m s 年会上世界各国专家学者共同讨论并通过了“1 0 1 条风险 管理准则”，已作为各国风险管理的一般准则。1 9 8 7 年，英国南安普顿大学会计 与管理科学系主任c b c h a p m a r 教授在( ( r i s ka n a l y s i sf o rl a r g ep r o j e c t s ：m o d e l s ， m e t h o d sa n dc a s e s ) ) 一书中，提出了“风险工程”的概念，他认为风险工程是对 各种风险分析技术的集成，该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的 不足。 房地产投资具有很大的风险性，对其风险的分析研究在国外的可行性研究中 是一项不可缺少的内容，特别是近二三十年来，得到了迅速发展，风险分析已逐 渐成为- - f q 独立的学科。其研究历程可划分为二阶段：1 9 6 0 年以前，投资风险 研究主要是用传统的经济财会分析方法；1 9 6 0 年以后，管理方法引进了研 究领域，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。这对分析 房地产开发经营风险有一定的指导和借鉴意义。 传统的经济财会分析方法有风险调查法、成本效益分析、敏感分析 等，这些方法都是假设资源没有限制的原则下，侧重数学分析和解析计算，由于 简化了风险问题本身的相关性和复杂性，使得这些方法在实际中的应用受到限 制。 工程管理科学方法主要有决策树法、概率分布法、数理方法、模拟法和 随机网络法等，这些方法侧重于研究在限定资源条件下，各种风险因素对投资决 策参数和管理目标的影响程度。由于利用先进的计算技术，从而避免了复杂的数 学分析过程，在实践中的应用越来越广。在美国、日本、西欧、香港等国家和地 区，房地产业已经成为市场发展完善的传统型产业，无论是私人公司，还是房地 产行业协会或政府机构，均有从事房地产市场分析、估价、咨询管理的公司，这 些企业或机构运用精确的经济分析手段和风险分析方法，采用数量分析方法，为 房地产投资者预测和评价房地产投资风险，帮助投资者进行房地产投资风险决 策，使其避免因决策失误造成的投资风险损失。 可见，国外在风险投资方面的系统研究和量化研究都达到了一个较高的水 平，对我国有很大的借鉴和参考意义。 1 3 2 国内对房地产投资风险的研究情况 8 0 年代初，风险分析与决策的有关理论在国外房地产项目投资中广泛应用， 并随着房地产投资业务的发展而不断地充实与完善。此时我国开始少量引入有关 第一章绪论 文献与理论资料，但是在实际房地产投资分析应用中作用尚未垃示出柬。究其原 因，过去我国的房屋建设不讲效益，以福利分配为主，从理论i ：是无风险或低风 险的投资活动；随着我国住房制度的改革与土地使用制度的改革，房地产投资形 式也越来越复杂，房地产市场和投资中不确定因素越来越多，投资房地产面临的 风险也就越来越大。 要避免这些房地产投资中的风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种 不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析。目前，我国房地产业的恢复发展 时间还不很长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究和总结提高， 许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，对房地产 业的风险缺乏深刻的认识，对房地产投资风险分析研究意识较淡薄，项目投资前 的可行性研究也只是进行简单的会计运算，甚至存在凭领导意志的拍脑袋决策。 我国对项目投资风险研究处于起步阶段，还停滞在分散的、不系统的、从属 性的研讨中，尚缺乏对各类项目投资风险进行系统研究。在投资风险评价研究方 面存在以下不足：一是考虑的风险影响因素较少；二是因素间的相关性研究不够； 三是采用静态分析方式f 如盈亏平衡分析、灵敏度分析及概率分析方法等) 。 根据以上分析，构架整套房地产投资风险分析的体系迫在眉睫。因此，我 国房地产投资风险的理论研究和实践运作，是房地产投资者面i 锰的一个重要课 题。 1 4 本课题的主要研究内容 本课题的研究思路是：基于我国房地产投资风险因素分析方法体系中风俭因 素相关性研究不够的现状，本课题在总结国内外风险分析及房地产投资与经营管 理的理论基础上，结合我国当前房地产业发展状况，对房地产投资风险进行分析， 在对房地产投资风险分析、识别的基础上，重点加强风险因素问的相互关联性分 析，从系统的观点来分析影响房地产投资的风险因素，并借助a h p g r a m 模型 分析风险因素间的相互关联性，力图建立一套房地产投资风险分析的科学体系， 辅助投资决策。 本课题的主要研究内容包括以下几个方面： 1 房地产投资及风险综述。主要研究：介绍了房地产投资及其投资基本原 则，进而分析了房地产投资存在风险的客观性，阐述了房地产投资风险 管理的必要性。 2 房地产项目投资风险分析。主要研究：介绍了房地产投资风险因素分析 的原理，具体详尽地分析了我国房地产投资的风险因素以及根据“- - j 法则”进行风险因素再分类，利用系统的观点进行风险因素的相关性分 第市绪论 文献与理论资料，但是在实际房地产投资分析应用中作用尚未疆示出来。究其原 因，过去我国的房屋建设不讲效益，以福利分配为主，从理论一j 一是无风险或低风 险的投资活动；随着我国住房制度的改革与土地使用制度的改革，房地产投资形 式也趟柬越复杂，房地产市场和投资中不确定因素越来越多，投资房地产面临的 风险也就越来越大。 要避免这些房地产投资中的风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种 不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析。目前，我国房地产业的恢复发展 时间还小很长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究和总结提高， 许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，对房地产 业的风险缺乏深刻的认识，对房地产投资风险分析研究意识鹱淡薄，项目投资前 的可行性研究也只是进行简单的会计运算，甚至存在凭领导意志的拍脑袋决策。 我国对项目投资风险研究处于起步阶段，还停滞在分散的、不系统的、从属 性的研讨中，尚缺乏对备类项目投资风险进行系统研究。在投资风险评价研究方 面存在以下不足：一是考虑的风险影响因素较少；二是因素间的相关性研究不够； 三是采用静态分析方式( 如盈亏平衡分析、灵敏度分析及概率分析方法等) 。 根据以上分析，构架一整套房地产投资风险分析的体系迫在眉睫。因此，我 国房地产投资风险的理论研究和实践运作，是房地产投资者面临的一个重要课 题。 1 4 本课题的主要研究内容 本课题的研究思路是：基于我国房地产投资风险因素分析方法体系中风俭因 素相关性研究不够的现状，本课题在总结国内外风险分析及房地产投资与经营管 理的理论基础上，结合我国当前房地产业发展状况，对房地产投资风险进行分析， 在对房地产投资风险分析、识别的基础上，重点加强风险因素问的相互关联性分 析，从系统的观点来分析影响房地产投资的风险因素，并借助a h p g r a m 模型 分析风玮龟因素问的相互关联性，力图建立一套房地产投资风险分析的科学体系， 辅助投资决策。 本课题的主要研究内容包括以下几个方面： 1 房地产投资及风险综述。主要研究：介绍了房地产投资及其投资基本原 则，进而分析了房地产投资存在风险的客观性，阐述了房地产投资风险 管理的必要性。 2 房地产项目投资风险分析。主要研究：介绍了房地产投资风险因素分析 的原理具体洋尽地分析了我国房地产投资的风险因素以及根据“二八 法则”进行风险因素再分类，利用系统的观点进行风险因素的相关性分 法则”进行风险因素再分类，利用系统的观点进行风险因素的相关性分 第一章绪论 析。 3 a h p g r a m 模型在房地产投资风险因素分析中的应用。主要研究：依据 以上房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入a h p g r a m 模型进行 房地产投资风险因素相关性分析，辅助房地产投资进行科学决策。 4 实例分析。主要研究：利用上面介绍的知识体系，在天津市的一个房地 产投资实例中，充分运用已有的研究成果，让其在实践中得到检验和提 高。 帮争 席地产投资及风险综述 2 1 房地产投资 第二章房地产投资及风险综述 2 1 1 房地产投资的概述 随着中国经济的发展，居民消费结构的变化，不论是企业或个人对于投资越 来越热衷，房地产由于具有较高的投资报酬率以及较强的保值、增值能力而成为 重要的投资工具。 所谓房地产投资就是将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更大 收益的投资行为。由于未来的报酬尚未发生，会有较大的不确定性成分，房地产 投资可能带来巨大的收益，同时也伴随着很大的风险，这是所有投资之共性。然 而，房地产作为一种投资方式，与其他方式有相当大的差异。所以，投资者必须 对房地产的投资特性加以详尽了解。为减少风险，增加收益，房地产投资必须注 意以下三要素： 1 时机时机的掌握存在于房地产业开发经营的各个阶段。何时买入地， 何时购入物业，投资于开发的哪个阶段，这些都需要投资者具有多方面的知识并 发挥个人的智慧，具有对信息的敏感性，包括政治信息、经济信息、人口增减、 收入水平升降、消费心理变化，以及城镇规划等，只有这样才能把握实际，获取 更高收益。 2 地段不同的地段适用于开发不同的房地产。如繁华闹市中的顾客集中、 流量大，适宜建购物中心、商场之类的商业用房；气候宜人、环境优美的地区， 适宜建造住宅或别墅。投资者应根据人口情况、教育水平、服务状况、交通情况、 通讯情况、生活设施等选定投资地段，然后确定投资项目。 3 质量有了良好的地段，把握好投资时机，并不一定能带来良好的投资 效果。良好的投资效果必须通过优良的质量来实现。质量包括工程质量和管理质 量。设计新颖、选用良好的材料、采用先进的施工技术实现优良工程，以及提高 管理和服务质量，同样具有重要作用，这样才能产生良好的投资效益。 2 1 2 房地产投资的特征 房地产投资不同于其它投资，具有其固有的特性： 1 投资巨额性房地产业是一个资金密集型行业，从购置土地到建造不动 产，少则数十万元，多则数千万元，甚至数十亿，往往有很多投资者望而却步， 第一亭贸地产投资发风险综述 即使采用分期投资、股份投资，也是远远不够的。因此，对任何一项房地产投资， 都需要认真地分析，慎重地决策。 2 投资回收期长房地产投资要经过投资前期( 投资机会研究、投资项目 建议、投资项目可行性分析、投资项目评估与投资决策) 、投资实施期( 项目设 计、项目控制、项目管理、项目交工验收) 、项目的营销或经营期三个阶段，一 般少则一两年，多则数年至十几年。房地产投资回收期一般需要几年甚至更长时 间。投资者要承受长时间资金压力和市场风险，必须重视投资前期工作，尽可能 避免风险损失。 3 流动性差房地产是种非流动性资产，不同于其他投资工具可以灵活 应变，单靠出售以投资房地产项目抽回资金需要较长时间。如果急于变现，降低 价格出售，有可能使投资者遭受巨大的经济损失。 4 抵御通货膨胀影响能力强由于房地产具有不可移动性和相对耐久性以 及人们对房地产需求的日益增长，使房地产具有价值增值特点，而使其能抵御通 货膨胀对资本价值的影响。 5 受政策影响性大政府为调控房地产市场出台了很多政策，如土地供给 政策、住房改革政策、金融政策和财政税收政策等。而政策与时间的关系密切， 随时不断修改完善，必然影响房地产投资。而房地产在很大程度上影响着国民经 济的发展，也推进政策的不断修订。 6 影响房地产投资的风险因素多由于房地产具有不可移动性、商品之间 的相关性以及房地产投资巨大、回收期长，使得来自各方面因素的变化都可能影 响房地产投资。如世界局势、经济、法律法规、地理环境等因素，就可以给房地 产造成政策风险、经济风险、自然环境风险等。 7 金融作用强巨额的投资，使房地产投资者在很大程度上依赖于金融部 门的支持。房地产商品的消费，也有赖于金融部门的抵押贷款。因此，金融机构 的参与，几乎成了房地产紧急持续发展的关键。 8 投资回报率高高风险带来高收益，房地产投资回报率高的主要原因在 于房地产投资额巨大和伴随着高风险。若项目成功，投资者可获取高额收益。若 项目失败，则获得很低的收益或亏本。因此，作为同一项目，其回报率的高与低 都是可能发生的，这主要取决于投资的经济分析与风险分析的准确程度和投资者 的决策水平。在房地产投资分析中，投资回报率的分析计算是一项主要内容，既 需要进行投资回报率的计算并与其他投资回报率进行比较，又需要进行灵敏分析 来判断他的变动特性。在房地产投资决策时，往往是投资回报的高低决定了投资 方案的取舍。 第一带腐地广挫资及风险综述 21 3 房地产投资的基本原则 房地产投资的原则是指房地产投资者在投资时应遵循的规范或标准。这些 规范或标准是在以往投资实践的基础上归纳总结获得的，对房地产开发具有很好 的指导性，但是由于房地产项目所处的条件环境不尽相同，在应用这些原则处理 问题时要根据具体情况做出相应的调整。但总体而言，房地产投资的基本原则仍 然具有普遍的适用性和指导性的。 1 注重投资时机房地产投资时机的选择与国家宏观经济形势紧密相连， 在经济高速发展时期，房地产作为先导产业就会有旺盛的需求，房地产价格上涨； 在经济萧条时期，房地产会首先受到冲击，价格下跌。从理论上讲，最成功的房 地产投资是在市场萧条时期以最低成本购入土地及完成建设，在经济复苏时期以 最高价格出售商品。把握时机需要投资者具有多方面的知识以及作为职业房地产 投资者的高度敏感性。在实际操作中，由于最佳时机常常稍纵即逝，因此，投资 者必须时刻观察市场、研究市场，以便及时抓住并把握时机。 2 注重市场房地产投资的目的是为了获得高额回报，应将开发经营的房 地产转卖出去为决定条件。房地产市场需求由近期和远期需求之分、有主动和被 动需求之分。房地产市场近期需求适合娇嫩型和守业型的房地产投资者；房地产 市场远期需求适合成熟型和开拓型的房地产投资者；房地产主动需求是指市场已 经提出来的房地产需求，适合于稳妥型的房地产投资者；房地产市场被动需求是 指投资者提前推出并引导消费需求，适合开拓的房地产投资者。 3 注重策划在进行一项房地产投资前既需要抓住时机当机立断，又需要 精心策划充分准备。房地产投资前的准备工作主要有：充分了解房地产市场行 情；进行周详的实地考察；充分研究地段区位，对投资地块的规划条件，周 围环境、发展趋势等进行细致研究；清晰了解产权关系，处理好各种可能发生 的纠纷；开发土地投资前要认真研究地块形状、承载力等问题；开发房地产 投资前要认真研究设计规定、施工队伍规定、商品预售规定等问题。这些准备工 作应视实际项目有所侧重，以保证投资决策正确为标准。 4 注重投资规模地产投资规模和投资回报率的关系是当投资规模由小逐 渐增大时，投资回报率逐渐上升；当投资规模达到一定程度时，投资回报率保持 不变；当投资规模进一步增大时，投资回报率逐渐下降，主要是由于随着投资规 模的扩大，生产成本下降所增加的回报率不足以抵偿由于管理费用的增加所引起 的回报率的降低所致。这一理论已由传统的经济学原理所证实。因此，房地产投 资规模的大小应根据投资者自身的实际情况通过认真分析与估算后合理确定。 5 ，注重投资质量投资质量指房地产投资对象的优劣程度。它不仅仅指建 筑物的结实和安全程度，也包括建筑物的审美价值、建筑物的周围环境和建筑物 第一章房地产投资技风险岛述 的适用性及管理服务质量。好的建筑质量所得到的收益远大于为达到这种质量所 付出的成本，因为优良的建筑质量可以降低建筑物的维护及修缮成本、延长建筑 物的使用寿命，而且，房地产本身质量好，也会增加对顾客的吸引力，得到比较 好的投资效果。但并不是说房地产本身质量越高越好，房地产本身质量应与顾客 的购买力及使用要求相联系、以满足顾客需要为原则。 6 注重信息信息渠道的畅通与否往往是投资者的项目成功与否的重要因 素。信息灵通的房地产投资往往可以减少或避免风险，而获取较大收益；信息闭 塞者，往往会遭受风险损失。例如：政治经济信息是政府的政策和变化趋势的反 映，按政治经济信息投资，往往可以避免政治风险。又如，应密切注意被公认为 “领袖企业”的投资动向，这类企业往往信息灵、经验多、投资对象选择准确、 投资的资金雄厚以及抗风险能力强，跟随这样的企业更能准确地把握投资方向， 避免由于信息不通而导致方向性失误。 7 注重收益风险的匹配最理想的房地产投资项目是风险最小但是收益最 大的项目，但在投资实践中，却很难得见。房地产投资的风险和收益是并存的， 相互关系非常密切。正因为如此，房地产投资的一项基本原则就是风险收益的比 例关系合理。比如常用的做法是采用“一三法则”，即如果赔赚机会均等，而且 赚是赔数量的3 倍时，房地产投资才有价值；如果赔赚可能性不相等时，可以求 赔赚的期望值，然后再按“一三法则”来判断。 8 注重自身特色的发挥房地产投资非常讲究创新，创新的房地产投资往 往竞争能力强，吸引力大，所以该类房地产投资的回报往往很高。除了创新可以 体现特色优势外，优质服务、良好地段、物美价廉、附加价值等也是发挥特色优 势的常用手段。房地产投资时，最忌讳的是重复别人已进行过的投资：除此之外， 还应注重投资自己熟悉的有开发经验的项目上，这样做往往可节省开发成本，提 高开发项目的质量，缩短开发周期。 第一幸房地产投资及风险综述 2 2 房地产投资风险 2 2 1 风险的内涵 风险是人们非常熟悉的概念，但要确切地给它下个定义却不容易，不同的 著作对其有不同的解释。 风险的概念最早出现在1 9 0 1 年美国的a m 威利特所著的博士论文风险 与保险的经济理论一文中：“风险是关于不愿意发生的不确定性的客观体现。” 其后许多学者在此基础上给风险下了多种定义，如英国的史蒂芬鲁比认为：“在 投资决策活动中，风险被认为是决策的实际结局可能偏离它所期望结局的程度。” 美国的佩尔等人也在著作中提到：“风险是投资者不能收到期望的或要求投资收 益率的偶然性或可能性。”1 9 8 3 年日本学者武井勋在风险理论一书中，对风 险的定义作了一个总结，归纳出风险定义应有的三个基本因素：( 1 ) 风险与不确 定性有所差异；( 2 ) 风险是客观存在的；( 3 ) 风险可以被测算。 根据风险理论研究者的研究结论，人们现在普遍认为风险是人们对未来行为 的决策及客观条件的不确定性而可能引起的后果与预定目标发生多种负偏离的 综合。简单的说，风险就是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数。 2 2 2 房地产投资风险 房地产业是一种先导性、基础性的第三产业，是一个国家或地区经济发展的 “晴雨表”，因而是一种比较敏感和活跃的产业。房地产商品是一种与其他商品 有区别的特殊商品，这就决定了房地产投资与其他投资有不同的特点，特别是房 地产项目的投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些不同 特点决定了房地产业是一种典型的风险投机行业，不确定性伴随其始终，这些不 确定性因素对房地产投资的成败起着决定性作用。 2 f 2 2 1 房地产投资的不可移动性与风险 土地具有不可移动性，建筑物固定在其上，往往也不可移动，因此也将土地 与房屋总称为不动产。房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种 重要特性。般商品通常是可根据需要随身携带、灵活搬动的。 房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性。土地不能移动，造 成了城镇地区所处区域、地段的差异性。一个城市繁华商业中心的房地产价值必 定远远高于市郊边缘地区的房地产价值。而房地产的个别性是指每宗房地产都是 各不相同的，纵然两幢建筑物在外形、内部装潢上完全一样，但由于其位置、朝 j o 第 市房地产投资驶风险练述 向、环境或使用期限、功能不可能完全一样，因f f | i 这两宗房地产实质上也是不一 样的。即使是同一宗房地产，如一幢公寓中也存在着楼层、朝向、景观或面积等 方面的差别，这就给房地产价格或租金带来很大的差异。 房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置、坏境条 件极为重要。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置，这是房地产 投资的重要风险因素之。首先，他在一定程度上限制了开发商选择开发的地段 或区域。土地是一种稀缺资源，存量土地有限，而且是越用越少。在繁华地段开 发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块空地可供开 发，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。其次，房地产商品价 格与项目的地块所处的社会经济及地理环境条件的优劣紧密关联，而这些条件的 变化非常复杂，有很多不确定性因素在起作用。因此，开发商在进行房地产项目 的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该 风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。 2 2 2 - 2 房地产投资周期的长久性与风险 房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使房地 产的自然寿命和经济寿命很长。特别对于大中型开发项目，无论从寻找机会、可 行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及 制定价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年才能完成。因此，在房地产 项目投资过程中，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。 首先，房地产开发期的长短是决定房地产项目风险大小的最主要因素之一。 开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是 后期费用和房屋售价或租金就愈不稳定，风险也就越大。在房地产商品开发过程 中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计， 只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者 喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及 利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入， 就很难根据情况的发展而加以改变和调整。当被需求刺激起来，某项房地产开发 开始后，一旦遇到市场疲软，投资者就要冒由于开发期长而导致的房地产商品“滞 后”效应的风险。 其次，房地产商品的耐久性决定了其使用上的长期性。土地具有不可毁灭性， 建在其上的建筑物一经建造完成，其寿命期限少则数十年，多则上百年，这一特 点使得经营房地产比经营其他商品的风险大。 第三，随着社会的进步、经济的发展和生活水平的提高人们对房地产商品 二；争房地产投资投风险综述 的需求也越来越高，专业性将越来越强。但房地产商品的耐久性，却造成其适用 性能差、技术性强和替代性差，一旦发生某类特殊用途建筑物的行业不景气，房 地产投资者难以将其转租给其他行业，就要承担房地产商品闲置、无法租出的风 险。 2 2 2 3 房地产投资活动的相关性与风险 房地产的不可移动性和区域性，决定了房地产投资与当地的经济形势和社会 环境变化的关系十分密切。房地产业对于当地的经济发展确实非常敏感。当某一 地区的经济发展形势良好时，就会吸引众多的投资者前来投资，必将形成对房地 产的大量需求，促使当地房地产业的发展。虽然房地产对当地的经济形势十分敏 感，但由于其开发期长，对形势波动作出反应并进行调整却相当迟钝，这同样是 房地产投资风险之所在。房地产商品的交易涉及实物交易与权力交易两个方面， 涉及的有关政策、法规和规章繁多，如城市规划条例、土地管理法规、税收法规、 工商行政法规等等，而这些政策法规都会调整和修改。房地产商品交易的手续也 很复杂，交易费用高、时间长且成功率低。因此，预测、研究政策部门颁发的关 于房地产投资开发与经营方面的政策法规及其调整变化趋势，对减少房地产投资 过程中的风险将是至关重要的。 2 2 2 4 房地产投资的资本需求性与风险 房地产商品与其它商品比较，需要大量的资金，房地产开发项目的投资过程 是巨额资金投入的过程。从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租或 经营，这其中涉及众多环节，需要注入大量资金。房地产投资规模越大，投资者 将承担的风险也越大。因为规模越大，投资额越大，投资周期就越长，资金周转 也缓慢，流动性也就越差，而房地产商品相对于其他投资工具，变现性又较差。 因此，房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目顺利开展所需资金及其资金成 本较高的风险。 2 2 2 5 房地产市场的不充分性与风险 在市场经济条件下，一个发育完善、充分的市场应具备以下条件： ( 1 ) 信息充分 ( 2 ) 商品同质 ( 3 ) 厂商买者自由出入 ( 4 ) 交易双方数量众多( 任何一方不会出现垄断局面) 第一? 。厉地产投资嚏风险综述 我国房地产市场与上述要求相比，相距甚远，发育还很不充分，故房地产l i j 场还只能够称为个次市场。这种不充分的市场必然给房地产投资者带来一定的 风险。 第一，缺乏信息是现阶段我国房地产市场的特征，这极易造成房地产商品的 不公平交易。 第二，房地产投资金额很大，回收期长，这就使投资者进入市场并非容易。 房地产市场对整个商品市场供求关系的短期变化是不敏感的。 第三，房地产的不可移动性和个别性，使房地产市场上的出售者或出租者具 有一定的垄断性。占据优越或独特地理位置的房地产业主根据其垄断地位往往会 以大大高出实际水平的价格标准出售或出租其房地产商品，这就使投资者面临着 若购买，则要冒付出高价的风险，若放弃，就会冒损失获取高额利润机会的风险。 2 3 房地产投资风险管理的必要性 2 3 1 风险管理的内涵 风险管理是美国学者威廉斯和汉斯认为：风险管理是通过对风险的识别、衡 量和控制，以最少的成本将风险导致的不利后果减少到最低程度的科学方法。台 湾学者袁宗慰则认为：风险管理旨在对风险的不确定性及可能性等因素进行考 察、预测、收集分析的基础上，制定出包括识别风险、衡量风险、积极管理风险、 有效控制风险及妥善处理风险所致损失等一整套系统的管理方法。美国的哈罗德 科兹纳博士认为：所谓风险管理是指处理风险的行为或实践活动，包括对风险 的计划、评估( 识别及分析) 、提出应对风险的处理方法及对风险的监控( 通常 是用来发现风险是如何变化的) 。 风险管理是研究风险发生规律和风险控制技术的一门新兴管理学科，各经济 单位通过风险识别、风险估测、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理 技术，对风险实旅有效的控制和妥善处理风险所致的后果，期望达到以最少的成 本获得最大安全保障的目标。 2 3 2 风险管理的必要性 1 风险管理是房地产开发经营企业内部机制运行的要求。房地产开发经营 企业要取得投资的成功，减少盲目性，就要求他认真地识别风险，严格地控制风 险，巧妙地规避风险。 2 风险管理是房地产开发企业所处的外部环境的要求。一方面，由于内外 及区域的政治、经济、社会环境不断变化，在一定程度上增大了房地产开发企业 笫一辛厉地。投资 乏风险综述 投资的风险性；另一方面，房地，2 市场是一个不充分的市场，价值规律如同一只 “看不见的手”