（工商管理专业论文）房地产项目前期策划.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。随着房地产市场的日趋完 善，购房者越来越理性，房地产开发商之间的竞争越来越激烈。因此，房地 产开发前期的项目策划工作就显得尤为重要，一个良好的项目策划，是项目 开发成功的重要因素。房地产项目的前期策划工作主要包括：市场调研、项 目建设的必要性分析、技术的可能性分析、投资的可靠性分析等。其中，对 项目进行技术经济分析，评价项目的投资效益是项目前期策划的重中之重。 本文根据作者十几年从事房地产业的经验，针对房地产前期策划现状， 应用管理经济学、市场营销学、建筑学、居住区规划学、财务管理学、项目 管理学等理论和方法对房地产前期策划过程中应重点研究的内容及方法进行 了阐述，分析了影响房地产前期策划成功的因素。通过房地产市场分析、项 目分析、项目定位、规划设计分析、开发建设进度分析、经济效益分析、风 险分析等构建了房地产前期策划框架，并建立了房地产前期策划具有一定可 操作性和实用性的评价方法及指标。 文章引用了一个实际案例，采用定性与定量相结合的研究方法，围绕该 案例展开论证。本文的创新之处在予通过成本预测，容积率测算，保本点测 算，投资敏感性分析等得出了比较准确的投资方案，为经济效益评价提供了 切实可行的评价方法及依据。希望本文能够对房地产项目前期策划工作起到 一定的促进作用。 关键词：策划：房地产策划：项目定位；投资分析；保本点 西赢交遴必学硕士研究生学位论文嚣页 a b s t r a c t t h er 8 le s t a t ei n d u s t r yi st h en 氇t 主o n a 王e e o 鞑。幢yt ol 建yp i l l 8 r i n d u s t r y a l o n gw i t ht h er e a le s t a t em a r k e to fp e r f e c t ，t h eb u y e ri s b e c o n i i n gm o r ea n dm o r er e a s o n a b l e n e s s ， t h ec o m p e t i t i o no ft h er e a l e s t a t ee o 翔p a n yi s 翔o r ea n d 翔o r ev i g o r o u s 。 t h e r e f o r e t h ep r e c e d 王b g p 1 8 n n i n gi nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t8 e e m st ob es p e e i a l 蠡田p o r t a n t 矗 g o o dp r e c e d i n gp 1 8 n n i n gi sa ni 驴o r t a n tf a c t o 室t os u c c e s s t h e p r e c e d i n gp l a n n i n gi nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t 珥a i n l yi n c l u d e s ：m a r k e t i n v e s t i g a t i o n ，n e e 垂s s i t yo ft l 砖i t e 瑶c 傩s t r u t i o n 习融8 l y s i s ，t e c h 靠i e a 王 p o s s i b i l 主t ya n 8 i y s i s ，i n v e s t m e n to fd 柠p e n d a b l es e xa n a l y s i se t c c a r r y o nt h et e c h n i q u ee c o n o l b ya n a l y s i st ot h ei t e ma m o n gt h e m ，e v a l u a t i o n i t e mo ft h ei n v e s t m e n tp e r f o r m a n c ei 8t h em o s ti m p n r t a n tf a c t o ro ft h e p r e e e 垂主n gp 1 8 n n i n g t h i st e x ti se n g a g e di ne x p e r i e n c eo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y a c c o r d i n gt oa u t h o r sm o r et h a nt e ny e a r s ， e x p e c t i n gt op l a np r e s e n t c o n d i t i o nb e f o r ea i m i n ga tr e a le s t a t e ，a p p l i e dt h e 翔a n a g e m e n t e e o n o 承i e s ， t h e 翱_ a r k e t 黼r k e t i n g ，a r e h i t e e t u r e ，r e s 通e n t i a 圭 p l a n n i n g，t h ef i n a n c e 燃n a g e m e n t ， t h ep r o j e c t 黼n a g 鲫e n to t c t h e t h e o r i e sa n dm e t h o de x p e c t e dt op l a np r o c e s sa g ot ot h er e a le s t a t e i ns h o u l dt h e i n tr e s e a r c ho ft h ee o n t e n t sa n d 翦l e t h o de a r r yo n e l a b o r a t e ，e x 玲e c t i n gt op 王a ns u c c e s s f u lf 矗e t o rb e f o r ea n a l y z i n gt h e i n f l u e n c er e 8 1e s t a t e p a s st h er e a le 8 t a t em a r k o ta n a l y s i s ， p r o j e c t a n a l y s i s ， p r o j e c tf i x e dp o s i t i o n ， p l a n n i n gd e s i g na n a l y s i s ， d 鲫醚。辨铋tc 冁s t 秘e t i o 秘泌o g r e s sa n a l y s i s ，e n o 波ep e r f o r 臻黼e e 8 n a l y s i s ， r i s ka n a l y s i se t c s e tu pr e a le s t a t et oe x p e c tt op l a na f r a m ea g o ，a n de x p e c t e dt op l a nt oh a v et h ec e r t a i ni i l a n e u v e r a b i l i t y 8 n dt h ee v a l u a t i o n 翔e t h o da n di n d e xs i g no ff u n c t i o nb e f o r eb 娃i l d i n g h pr e 8 le s t a t e 。 t h ea r t i c l eq u o t e df r o ma na c t u 8 lc a s ee x a m p l e ， t h ea d o p t i o n s o t t l e ds e xa n df i x e d 锄o u n tt oc o 硼b i n et o g e t h e ro fr e s e a r c hm e t h o d 。 s u r r o u n dt h a tc a s ee x a 瑗p l et ol a u n c ha r g u m e n t 。 t e x t u a la n dc r e a t i v e o fb ep l a e e di np a s st h ee o s te s t 蟊口l a t e ，t h ee a p a e i t yr a t e 蕊e 8 s u r e st o 酉南交通穴学硕士褥 究懋学位论文第lll 页 c a l c u l a t e ，p r o t e c t i n gt h i sp o i n tt om e a s u r et oc a l c u l a t e ， i n v e s t m e n t s e n s i t i v i t ya n a l y s i se t c b o r ea c c u r a t ei n v e s t m e n tp r o j e c t ，p r o v i d e d 专os l i e ef o rt h ee e o 秘o l 珏i cp e r f o r 隧n e ee v a 圭u 8 t i 0 魏8 e 专u a l 圭yv a b l e o v a l u a t i o nt h em e t h o da n db a s i s h o p et h i st e x tc a ne x p e c tt op l a na w o r kt oh a v et oc e r t a i n l yp r o 瑚o t eaf u n c t i o na g ot ot h er e a le s t a t e i t e 茁 k e yw o r d s ：p l a n ； t h er e 8 1e s t a t ep l a n ：p r o j e c tl o c a t i n g ；t h e i n v e s t m e n ta n a l y s i s：p r o t e c tp o i n t 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 图2 2 南岸东区功能结构规划图 2 2 2 项目建设既能解决丝丽雅集团的搬迁费用，也能实现其多元 化发展的需要 由于此次搬迁是丝丽雅集团的总体搬迁，搬迁费用高达l o 亿元。如此高 额的搬迁费用，无论是政府还是丝丽雅集团都无法独自解决。通过与置信公 司联合组成新的房地产开发公司，不仅能通过土地开发为丝丽雅集团带来约 7 个亿的收益，而且通过与有先进的城市运营理念的房地产开发商合作，也 是实现丝丽雅集团多元化发展的需要。置信集团希望通过此项目的开发，使 新成立的房地产开发公司迅速成长为宜宾最优秀的房地产开发企业，进而使 房地产开发成为丝丽雅集团新的利润增长点，并为宜宾的市政建设贡献力量。 2 2 3 项目的建设，符合宜宾市启动新一轮经济增长点的战略构想 丝丽雅集团搬迁后，原有的厂区将开发为集商业、住宅为一体的大规模 生活区，这势必对燕个南岸的经济格局产生较大影响，带动南岸区的发展， 其次，丝丽雅集团通过此次搬迁，可以利用时机对现有生产布局及对现有的 技术设备进行改造，提高生产效率及加大产品的科学技术含量，实现企业发 展的新跨越。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1o 页 2 2 4 项目的建设是进一步改善宜宾市城市居住水平的需要 随着人们生活水平的不断提高，人们对住宅的需求已从“居者有其屋” 向“居者优其屋”转变，人们对居住的生态环境日益莺视。城市的日益拥挤、 噪声、灰尘等环境问题，成为人们关注的焦点，丝丽雅集团搬迂后，原有的 4 0 0 多亩厂区将成为宜宾中高档商住的最佳区位，丝丽雅集团此次选择与“先 建环境，再修住宅”的置信公司合作，就是为了把老厂区建设成为环境优雅、 静谧，舒适的现代生活小区，配合市政府刨建和谐、美丽的宣宾城市居住环 境。 2 2 5 项目的建设能够起到积极带动宜宾市南岸东区商业经济的作 用。 据本次针对宜宾市消费者消费行为调查报告显示，目前宜宾市的消费人 群无论是购物、餐饮、还是娱乐，都更倾向于到市中区去进行消费，这主要 是因为市中区交通相对便利、商业发达。 本项目的建设预计可以带来约1 5 万人在南岸东区居住，根据宜宾市消 费者喜爱交通便利的消费场所的习惯，本项目将配套建设大约1 5 的商业设 施，总配套商业面积约7 5 万平米。与此同时，世界零售业第一巨头沃尔玛 也即将落户南岸东区，营业面积将超过1 万平方米。这样，整个南岸东区在 未来2 年内的商业面积将会达到约8 5 万平米。届时，南岸东区商业滞后的 情况将会完全改观，不但居住在此地的居民会在此购物消费，还会吸引来自 宜宾市其他区，甚至郊县的居民来此购物。本项目的建设将使宜宾市的商业 向南岸东区倾斜，将给宜宾市带来新的商机和活力。 本项目的商业配套全部招商开业后，预计会带来上千个新岗位，对提高 宜宾人的生活水平、提供新的就业机会，促进宜宾经济发展都将起到较大的 推动作用。 综上所述，本项目的建设，符合宜宾市启动新一轮经济增长点的战略构 想，能够满足人们对住房层次的不同需求，有利于进一步改善宣宾市的居住 水平，完善南岸的城市建设，带动宜宾市南岸东区商业经济气氛，并为丝丽 雅集团的顺利搬迁筹措更多的资金，带动丝丽雅集团的多元化发展，因此， 该项目的开发是完全必要的。 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 东路已建成并在使用，东侧的临江的长江大道已基本完成，估计今年下半年 可竣工投入使用。南面的新建市政主干道已在施工，年内也能建成使用。 2 ) 交通状况：项目所在的航天路上是宜宾汽车南站，1 、2 、4 、5 路公交 线路经过项目，可达城市各个区域，交通十分便捷。 3 ) 市政单位政府机构：邮政、电信机构：项目所在为宜宾规划的商业、 住宅区，现有的邮局、电信机构、银行等相当齐备。 4 ) 商业性生活配套设旌：商场、超市：项目所在地附近目前没有大型的 商业，但沃尔玛已在项目所在地的西面选址进行购物中心的建设，另外由于 项目本身规模较大，所以在入住后项目本身的商业部份会很快形成这些配套 设施。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 6 页 第4 章项目分析 4 1 项目概况 1 、项目开发商介绍 宜宾丝丽雅集团有限公司是我国西部唯一一家以生产维卡纤维和棉浆粕 为主的大型企业集团，现已形成年产维卡纤维6 万吨和棉浆粕4 2 万吨的能 力位居全球第一。公司先后获得瑞士环保纺织o e l c o _ t e xs t a n d a r d 1 0 0 标准 认证i s 0 9 0 0 卜2 0 0 0 质量体系认证和i s 0 1 4 0 0 l 环境管理体系认证产品远销欧 美韩日、印度、巴基斯坦、越南等2 0 多个国家和地区。产品海外市场占有率 达1 5 以上，国内市场占有率达2 5 以上。 成都置信实业( 集团) 有限公司成立于1 9 9 7 年1 1 月1 2 日，是一家以房地 产开发为主、多元化发展的民营企业。拥有1 4 家予、分公司及联盟单位，集 团产业覆盖三大板块：房地产( 含物业管理) 、汽车贸易业及售后服务、资产 经营及其它产业等领域。集团现有员工6 0 0 余名，9 9 具有大专以上学历，其 中硕士博士5 7 名。 ” 置信公司是四川省“综合实力l o 强”和四川省“最佳效益前1 0 强”( 2 0 0 1 年) ，四川省房地产开发企业“最大市场占有份额首强”( 2 0 0 2 年) ；在2 0 0 1 年和2 0 0 3 年的中国住交会上，置信丽都花园和置信生态花园芙蓉古城两个楼 盘被评为中国名盘，董事长杨毫两度获得“中国房地产十大新锐人物”；“置 信”2 0 0 2 年被认定为“四川省著名商标”，在2 0 0 3 年中国住交会上，荣获 “中国房地产品牌企业”；成都置信所管理的置信丽都花园荣获建设部评选的 “2 0 0 3 年全国物业管理示范住宅小区”称号，2 0 0 4 城市运营贡献大奖。目前， 企业总资产规模达1 2 亿元。 2 、项目名称：莱茵河畔； 3 、地理位置：宜宾航天路丝丽雅老厂区： 4 、项目占地面积：约4 9 0 亩； 5 、项目拟建周期：约3 年。 4 2 项目开发s 帅t 分析 任何项目，在开发之初，必须对其进行s w 0 t 分析，以确定项目是否值得 开发，并且为项目定位提供支持。下面，本文将对上述项目的优势、劣势、 西南交滋大学硕士研究裳学位论文嚣19 页 4 ) 虽然项目所在区域程未来的规划中具备极大的优势，但目前该区域尚 不是宣宾的商业、消费中心，项目地块周遮房地产开发棚对滞后，人气不旺， 灏来形癌撬穰。 5 ) 江对面的天原化工懿团的废气排放对项目地块的空气质量将会产生不 利影响，这将在一定的程度上影响消费者的购买愿望。 6 ) 沃尔玛置开韭，将慰该项目粒薅她产生很大熬影酶。一方殛，沃零 玛的久气会为该项露带来好建，男一方露，该项露静商激部分可煞会受銎l 沃 尔玛的冲击，比如，该项目的商业肯定不适宜做日用酉货零售。阂此，在该 项目的商业设计、销售、避作中必须考虑清楚商业业态问题，这将为商业定 像豢来缀丈豹滚发。 4 2 3 项目的机会 1 ) 西部大开发使四川经济进入高速发羰期，宜宾稼为目前经济察力舞 名 鞭蠲省第霆豹臻嚣，在经历了三年夔垒藤璇泰燕麓螽，帑场对房穗产戆嚣求 暇劲。每年对商品住宅的需求量近1 0 0 余万平方米。 2 ) 项目所猩地的南岸东区是宜宾未来的商业、住宅区，在国际商业巨头 沃尔玛进入该戮岳，该区的蒎位优势已经舞始显现。瑗嚣莲边翦靛必路是薪 蕊翔中的鬻数步行镄，一基该瘫戴付诸窝旋，将为该矮蠢，尤其是巍业部分 带来极大的机会。 3 ) 宜宾市民对住房消费融经开始了“黼牌消费”的意识和观念，这将是 零矮嚣豹一个极大垂誊援会。嚣为在宣宾零鬻心孛，曩傣集鏊是一个# 鬻凌秀 躯房地产公司，其有宜宾警缝的房地产公司无法比板的优势；丝丽猿集团是 叔宾一家知名的大企业，宵着很高的社会声誉和很好的社会关系。间时，本 项目的市场定位为中商端滋赞者，根据项疆市场调查的数据，目前，宜宾具 蠢孛毒蕊湾赘巍力匏群菇鼯嶷交瑷莓麴臻爨演嚣翅不满慧，在2 6 冬本璎嚣 颟市时，必将碍 发本项目爵标消费者的购买行为。 4 ) 向家坝水电站、筠逐煤田等国家爨点工程的施工建设，将为项目带来 定的审场需求及高端客户群。 5 ) 垂子零磺蓬承撵着麓熊藤雅集霞搬迁融资匏责经，萄裁本项强国竣府 争取开发上的优惠政策。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 0 页 4 2 4 项目的威胁 1 ) 项目面临政策风险。由于本项目规模较大，预计需要三年左右的时间 才能完成。并且最近两年来国家对房地产业的调控明显加强，因此在未来的 几年内，该项屋可能会面临一定的政策风险，如：国家的宏观政策、金融政 策调整等。 2 ) 项目的市场风险。根据从相关机构了解的数据，2 0 0 4 年宜宾市结转到 下一年的房地产施工项目还有很大一部分，这将增加房产的供给量；而且， 目前拍卖出的1 0 多块开发地块规模也都比较大，鲁能、成中、寓苑、寅吾、 金鹰等房地产公司2 0 0 5 年都有较大的小区开发建设。预计未来两年宜宾新开 工的房地产项目总量约为每年1 0 0 万平米，市场竞争将很激烈。 3 ) 由于宜宾属于二级城市，所以人均收入相对较低，个人收入近年来才 有明显的增长。因此，虽然很多人有购房的愿望，但最终买房的人数还无法 确定。况且本项目定位属中高档楼盘，因此在项目的销售上将面临一定的风 险。 总体来说，该项目处于一个得天独厚的地段，自然环境和人文气息具有 独一无二的特点，同时该地块位于宜宾市重要的商业线连接点，地段知名度 高，周边社区基本成熟，各类基本配套设施齐全，商品住宅开发的条件已经 完全具备。通过置信集团及宜宾丝藕雅集团一系列的强势运作，相信此项目 的开发将使得项目地块的社会效应和经济效应最大化。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 4 页 第6 章项目规划 6 1 项目规划设计原则 根据居民对未来住房的期望要求，结合置信集团近十年来的房产开发经 验，制定如下的规划设计原则。 1 ) 以人为本一贯彻“以人为本”的思想 设计以满足人们对现代居住环境所要求的舒适性、健康性、生态性、安 全性和经济性为出发点，创造出一个布局合理、功能齐备、环境优美的现代 住宅区。 2 ) 自然生态一追求“融于自然”的意境 设计以创造生态型居住环境为规划目标，贯彻“尊重自然”与“可持续 发展”的思想，在保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与 效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个 性鲜明的花园式经典居住空间。 3 ) 文化内涵一意蕴宣宾文化的传统魅力 设计考虑项目特有的地域环境，体现宜宾文化核心长江源，使之成为 项目的独特性及唯一性，充分表达城市传统文化的魅力。 4 ) 环保健康一以创造健康住宅为目的 从前期策划、规划设计、设施建设、物业管理等一系列环节进行全方位 考虑，并结合融入先进技术的环保措施等进行全过程、多环节、全方位的科 学开发，以创造出新世纪的健康住宅。 5 ) 人文融合体现“人文关怀”的开发理念 讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业及 休憩空间的融合，并充分考虑城市社区的标志性建筑物，使居住者有强烈的 归属感和自豪感。 6 ) 经济节能体现“合理利用资源与节约资源”的理念 在设计中充分考虑节约开发成本、合理利用土地及节约能源等目的，力 求创造出新一代的节能型住宅。 6 2 项目组合形态规划分析 由于本项目用地存在较大的落差且靠近三江汇合处，因此，在整个项目 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 6 页 图6 2 组团结构图 6 3 项目道路及交通组织规划分析 小区的会所设置在靠近航天路的城市规划道路旁，小区的各个组团中以 环路将内部各点连接起来；停车主要以地下和半地下为主，并结合一部分地 面停车和住宅内停车。小区道路环绕各组团中心绿化布置，以取得良好的视 觉动态效果。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 6 页 图6 2 组团结构图 6 3 项目道路及交通组织规划分析 小区的会所设置在靠近航天路的城市规划道路旁，小区的各个组团中以 环路将内部各点连接起来；停车主要以地下和半地下为主，并结合一部分地 面停车和住宅内停车。小区道路环绕各组团中心绿化布置，以取得良好的视 觉动态效果。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 7 页 图j 一3 道路交通分析图 6 4 项目内外景观规划分析 将航天路旁的1 0 米的绿化隔离带形成的天然公园与各个组团内部的中 心花园及宅间花园自然衔接在一起，落差地形所形成的连绵起伏的坡地一直 延伸至人工湖畔。密林、流水、湖泊、叠泉以及沙滩等等能使业主享受到人 文的野趣，室外游乐场、网球场以及会所等各种休闲娱乐空间也给小区生活 带来高品质的无限乐趣。 1 ) 组团公园：住宅组团形成各具特色的花园和庭院 2 ) 自然式园林：利用地势落差形成连绵起伏坡地，穿行于密林、流水、 湖泊、叠泉、沙滩、湿地之间，串接起步道、广场、会所等活动空间。 3 ) 休闲生活空间：网球场、跑道、会所、露天剧场、室外咖啡座、儿童 游戏场等创造丰富休闲生活。提供社区生活场所，增强社区认同感和凝聚力。 西南交通大学硕士研究生掌位论文第2 8 页 图6 4 景观及公共空间规划 6 5 建筑单体的规划分析 主要以小高层为主，户型面积从8 0 _ 1 8 0m i 户不等。平层、跃层、错层 等户型一应俱全，在满足住宅内部基本功能的同时，均能保证良好的采光通 风；明厨、明卫，身居室中，便能使人充分感受自然和生活。单体建筑外形 设计通过落地门窗和飘窗、大进深生活阳台以及转角窗、转角阳台，跃层所 形成的错落有致屋顶和屋面装饰板，以及通过墙面的材料、线条与色彩处理 等手法，表现出一种高贵典雅，与众不同的高档住宅风格，从而打造成本项 目的品牌形象。 西南交遴犬学硕士磷究生学位论文 第2 9 页 第7 章项目开发建设进度安排7 1 项目开发分期及周期 本项目分兰期进行，一期开发面积约120亩，二期240亩，三期约130 蠢，之瑟班这撵分鬻，一蠢蠢是垂予整令疆嚣授资慧鬏较大，魏暴分麓秀发 w以利用预售收入解决一部分资金问题；另一方面，怒考虑丝丽雅襞团分联 搬迁的需要，i翊i寸，项目所猩区域目前述朱形成真正意义上的中、商档商业、 气，需要一定辩鬻懿泰强培葵麓。颈诤瑗鹜静秀发周麓量嘲洚三筝瓣辩闻。 7 2 建设进度计划 本项曩诗划在五月赢遇_；建拍卖获褥主熄，2005年5月开始遂亍静麓工程， 十旁份争取一辩开发项嚣遴行预售，总王期为40胃，熬个工程分三麓开发。 1)前期开发。(时间：25年5月吨005年7月) 主要工作包括市场调焱、初步可行性分析、规划、设计、营销方案策划、 建筑施工设诗、矮嚣擐建棼内容。 2)一期开发。(时闻：2005年6月心6年7片) 一期开发为地块靠近航天路，地块谳积120亩，歼发周期约雄，分为 激北鼹个组匿，实施计划如下： 2 0 0 5 年6 月2 0 0 5 年8 月：基础及蛾下部分建设； 2 0 0 5 年8 月一2 0 0 6 年4 月：预售，擞体建设、装饰、竣工验收； 2 6 年7 月：交房。 3 ) 二麓开发。( 嚣舔：搬攥宣宾豹辘零发震程度、丝嚣雅集霾豹瓣迂德 况、项目区域的社区和商气成熟度、以及期营销方絮的成功与否来判定二 期的开发时闯。此处建议：2 0 0 6 年3 月2 0 0 7 年1 2 月) 二翦开发她块嚣积约2 4 0 峦，分4 个缀透进雩亍并发。 3 ) 三期开发。( 建议开发时阕：2 0 0 7 年5 胃_ 2 0 潞年g 月) 三期开发筒积约1 3 0 意，分两个组翻实施。 西南交滋大学硕士磁究生学位论文第3 1 页 第8 耄项目总体投资分析 8 1 投赍分析基础 本节内容戆在充分市场调查的基础上，基于对未来蔚场发展形式盼预测， 滋行懿投资分辑。所有数数攥帮籍隧磺瓣器发静实辩媾况傲籀应谖熬，疆求 蜜现经济效藏的最大化。 8 。1 1 投资分析的原则和依据 l 、遵德蘩簧性、谨慎憔原则； 2 、建设酃房地产开发项目经济评价方法； 3 、以市场调查结论为依据，充分考虑宜宾市场的实际情况，进行相关测 黪； 4 、实现社会综合经济效益最大亿。 8 2 投资测算 8 2 1 容积率的测算 由于本项目要为丝丽雅熊团的搬迁撮供资金，所以士地成本的价格较高。 壤据双方公司爨爨熬结果，将建戏零约定为l 万嚣室。穗对予电本褒霆 簿其它大盘，剡该趣块静士蟪成本要商缀多，因此项瓣只有数较商静容积率 对其进行稀释。 l 亩= 6 6 6 6 6 7m i ，所以洳容积率为1 0 时，土地成本= 1 0 0 0 0 0 0 6 6 6 6 6 7 一1 4 9 9 元器，隧整容积零憨增大，土遮藏本蘧之减，l 、。涛容积率淹l 。0 薅 的土地成本定位基准土地成本，则新的地成本= 基准土地成本容积率 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 2 页 表8 1 容积率相对于土地成本的敏感性分析 容积率 o 81 01 21 4l 6l _ 8 2 o2 22 42 62 8 土地成本 1 8 7 41 4 田1 2 4 91 凹19 3 78 3 37 5 06 8 1 6 2 5 5 7 75 3 5 ( 元n 1 2 ) 从上表可以看出，当容积率越大时，产生的综合经济效益越高。容积率 是一个综合影响因素，其变化直接影响项目的单位土地成本、绿化率、建筑 的布局与密度、建筑单体的设计，根据综合投资测算，以及方案可行性的初 步论证，项目容积率为2 2 2 4 时较为适宜，本项目初步将容积率定为2 3 。 8 2 2 单位成本测算 本测算是在公司以前开发项目的成本上进行的估算，考虑了部分不可预 见费用，力求与实际开发成本没有太大的差别。各建筑单位成本如下： 1 住宅项目的单位成本如下： 表8 2 住宅单位成本明细表 ( 单位：元) 前期工程费 开发费用其它费用 工程 管营财 开发不可 土地前期 设计 建设 理销务 项目金额 费及 费用 间接预见 费报建费费费 提成费费 用用用 单位成本细 6 5 26 03 58 5 04 06 05 25 04 0 项明细 单位成本大 6 5 29 58 5 01 5 29 0 项明细 总计 1 8 3 9 2 商业项目的单位成本如下 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 5 页 薷业税 5 城市维护建设税 7 营业税的7 诗 教蔺嘲臻瑚 鼋萋项嘲薹鲫咀准 确的分 l 耄王 预测飘珀刁 l 錾l 孵蹲奠j | = 暇。旺瓢霪钮；雒 腿媸墓羹 霉 l ；i 隰巨撼罐降矧襞 瑶瀑湮囊删掣珥j 引p 翟良令骜虿娄翟型i 嚣醴蛳 明捌艇豇刭啦萋驾 铉盟翟一 增瞄；笋羔贬睢孵确麒 般? 羟蚓l 麓和酣 昨蓉i ；谚m ；譬 i ；剐列醚 ;x 西南交遴穴掌硕士研究生学位论文 第3 6 页 = 34 7 7 2 总投资净剽润率= 净剩润总额弱本费用i 一3 7 5 6 5 1 4 8 6 5 6 弼o = 2 5 2 7 3 三板块的收益情况如下表： 表8 6 三稷块豹牧盏薅掇 ( 单位：万元) 序号 项目 住宅 商镳 车艨 l 镪售收入 l s 5 6 0 4s l l l 61 0 l 镌 2 成本、税金等赞用 1 3 3 1 3 51 9 3 1 88 3 4 7 3 利润总额 2 2 4 6 83 1 7 9 81 8 0 1 4 糕焉收益 1 5 0 5 42 1 3 0 51 2 0 ? 住宅热鹈1 5 0 5 4 万元，赛铺盈翻2 1 3 0 5 万元，率痒盈联1 2 0 ? 万元；共 计盈利3 7 5 6 5 万元。 4 总投资情况 颈基按上述搔蠹测算，鞭诗总投资为l 镐6 5 6 万元。 总授玎耵型藿硷嚣譬璺强烈；妊车全蒸m 写茜翮。们无私鑫l 妻叉持和j 静加常彭鲕善葡j 洒鞲测砻酝i 燮戛瓣辫； ; x 西南交潦大学硕士研究生学位论文 第3 7 页 袭8 7 项目总投资明细 6 资金的筹集与使灞 公司需要自筹资金9 0 0 0 万元，征用部分土地，正常启动项目，同时向银 行贷款3 0 0 0 万元，用于前期的投入。 2 0 0 6 年蠢擎投入量投大，囊嚣资金较多，考虑贷款与其缝橥遴融瓷共计 2 0 0 0 0 万元。 2 0 0 7 年、2 8 年两年，假设全部进行销售，所有销售收入能够网款，预 计不会存在资众缺口闯题。 表8 8 壤蠢慧讳授瓷诗翔与资翕簿漕表 ( 单饿：万元) 序号项目名称 合计 建设经营期 2 0 0 s 年2 0 0 6 举2 0 0 7 鼙 2 0 0 8 年 l 开发建设授资 1 4 8 6 5 6l 莲8 6 65 3 5 1 65 3 5 1 62 6 7 5 8 其中：财务费用 4 2 l o1 5 02 3 0 01 7 6 0 2 资金筹措 1 4 8 6 5 61 4 8 6 65 3 5 1 6 5 3 5 1 6 2 6 7 5 8 2 1 塞毒瓷念 9 0 0 09 0 0 0 2 2 贷款或资金融通 2 3 0 0 03 0 0 02 0 0 0 0 2 3 销售收入再投入 1 1 6 6 5 62 8 6 6 3 3 5 1 65 3 5 1 62 6 7 5 8 袭8 9 项舀总体借款还本付慰表 萃使：万元) 序号 年努 利率 2 0 0 5 年2 0 0 6 每 2 0 0 7 辑 项目 ( ) 7 一1 2 月l 1 2 月l 一1 2 月 l 氆款运本挝惠 l o 1 1 期秘僚款本患 o3 1 5 0 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 9 页 2 0 1 0 7 95 8 1 43 一2 0 2 1 5 39 9 8 57 1 0 9 62 4 2 22 3 7 0 11 6 销售均价元平米 02 6 9 13 7 4 1 82 5 l o 2 9 6 05 1 1 3 43 4 22 0 3 2 2 96 4 8 5 14 4 8 4 项目综合经济效益评价 1 根据前面的测算，本项目全部开发完毕能为宜宾市带来营业税金及所 得税共计约3 1 亿元，解决丝丽雅集团搬迁资金共计约7 2 亿元，综合社会 经济价值达到1 0 3 亿元。因此该项目的顺利实施，将为宜宾市的发展作出很 大的贡献。 2 随着项目建设的全面启动，在建设期内能解决近3 0 0 0 入的就业。 3 项目商业设施的开发，能全面盘活宜宾南岸东区的商业经济、吸引各 区县的消费者，届时能带动整个南岸商业。 4 商业的正式运行，能解决约2 0 0 0 人的就业，并为宜宾市增加一定利税。 5 项目建成后，能解决约5 6 0 0 户居民的安置问题。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 0 页 第9 章项暖风险分析 本项目的关键性风险在予市场风险、经营风险和管理风险，其舆体的内 释及防范措施 x 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 1 页 9 3 财务风险 9 3 1 投资估算的风险 前面对项目进行了总的投资估算，这种估算不可避免地会存在偏差，同 时，建设期内相关政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响， 最终可能影响公司在本项目的收入和盈利能力。 对策；根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的 不可预见费，预算各项资金当年的到位额也留有一定余地。在实施过程中， 定期( 一般按年) 对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影 响的变化，及时对估算投资进行调接，并调整融资策略。 9 3 2 筹资风险 本项目土地成本和配套基础设施投入资金大，周期较长，建设资金有一 部分通过银行贷款解决，这些都有可能给本项目的资金筹措带来风险。 此外如果项目因为任何不可控制或不可预见的因素造成项目建设成本超 支、项目建设延期，那么开发公司可能会面临信贷机构的附加信用条件或不 能再新增借款的风险，由此将增加资金筹措压力，同时会对项目建设工期产 生一定影响。 对策： 一是针对筹资风险，首先是加强管理，保证按计划开发和建设，增加自 有资金数量，对公司各项建设进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建 设所需资金。 二是准确把握国家宏观经济形势、及时调整有关策略，并与各银行保持 良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，增强项目本身的抗风险能力。 三是增强营销力度，加快销售步伐，促进现金回流，确保土地运营和信 贷计划如期完成。即充分考虑项目建设的特点，增强宣传力