（工商管理专业论文）房地产项目质量管理研究.pdf

摘要 房地产业是我国国民经济的重要基础性、先导性、支柱产业，在我国国民经 济中发挥着十分重要的作用。伴随着房地产业的快速发展，相应的问题也随之而 来，其中工程质量问题尤其突出。由于关系到人民的切身利益，工程质量问题迅 速成为社会的焦点问题之一。从目前我国房地产企业的总体情况来看，多数企业 质量意识普遍不强，不能全面系统的运用项目管理、质量管理方面的先进理念、 方法等，致使我国当前房地产项目的质量管理现状不容乐观。如何提高房地产项 目质量管理水平成为迫切需要解决的问题。 本文首先分析了国内外房地产项目质量管理状况，以及对房地产项目管理、 全面质量管理( t q m ) 的基本理论、知识等进行了综述。由于i s 0 9 0 0 0 质量管理 体系模式可以说是一种基本的、标准化的t q m 模式，是实施t q m 的途径和 方法，建立质量管理体系也是质量管理的核心，因此提出通过推行i s 0 9 0 0 0 建立房地产项目质量管理体系来实现其项目质量管理水平的提升，并对如何通过 i s 0 9 0 0 0 建立房地产企业项目质量管理体系及其运行进行论述，及对房地产项目 施工阶段质量管理进行了探索和研究。然后利用前面章节对房地产项目质量管理 的研究情况，结合z h 花园工程施工阶段质量管理作详细案例分析，并取得了项 目质量管理的成功。 在结束语中强调质量管理是一项系统工程，房地产企业必须从制度创新、技 术创新、文化建设、组织结构、外包模式等方面优化全面质量管理保障措施。 关键词：房地产项目质量管理全面质量管理i s 0 9 0 0 0 质量管理体系模式 a b s t r a c t a saf o u n d a t i o n a l g u i d i n g 舳dp i l l a ri n d u s t 巧i nc h i n a 。sn a t i o n a lc c o n o m y r e a l e s t a t e p l a y sav e 叮眦p o r t 锄t r o l ei no u rn a t i o n a le c o n o m y w i t h廿l er a p i d d e v e l o p m e n to fr c a le s t a t c ，t l l ec o r r e s p o n d i n gp r o b l e mh 硒c r o p p e du p ，p r o j e c tq u a l i 够 i s s u e ss t 锄d so u ti np a n i c u l 碣w h i c hb e c o m eo n eo ft h eh o tl i g h tf o rr e i a t i n gt 0t h e v i t a li n t e r e s t so ft h ep e o p l e f r o mt h ea s p e c to fc h i n e s ec u r r e n to v e r a l ls i t u a t i o ni n r e a le s t a t eb u s i n e s s ，m o s tc o m p a n i e sl a c ko fs e n s eo fq u a l i 叭a r es h o r to fa d v a i l c e d c o n c e p t s 粕dm e t h o d so fs y s t e m a t i cp r o j e c tq u a l i t ) ，m 锄a g e m e n t ，w h i c hr c s u l t i n gi n t h ed i l e m m ao fq u a l i 够m a n a g e m e n ti nc u r r e n tr e a le s t a t ep r o j e c t h o wt 0i m p r o v et h e q u a l i 够m 锄a g e m e n t o f r e a le s t a t ep r o j e c ti s 锄u 唱e n tp r o b l e m n i sp 印e rf i r s t 粕a l y z e st h eo v e r a l ls t a t l i s ，i n c l u d i n gd o m e s t i c 锄df o r e i g nr e a l e s t a t e p r 巧e c tq u a l i t ) ，m 锄a g e m c n t ，锄d b a s i ct h e o 巧l i k er e a le s t a t c p r o j e c t m 锄a g e m e 鸲t o t a lq u a i 时m 锄a g e m e n t ( t q m ) a si s 0 9 0 0 0q u a l 姆m a n a g e m e n t s y s t c m i sab 鼬i c ，s t a m d a r d i z e d1 q mm o d e iaw a y s 锄dm e a n so f1 q m i m p l e m e n t a t i o na n dt h ec o r eo fq u a l i 够m a n a g e m e n t ，t h i sp a p e rp r o p o s e st 0e s t a b l i s h r e a le s t a t ep r o j e c t st h r o u g ht h ei m p l e m e n t a t i o no fi s 0 9 0 0 0t h a tc o u l dp r o m o t et h e p r o j e c tq u a l i 够m 鲫a g e m e n tl e v e l ，f h n h e n n o r e ，i th 嬲a 锄a l y z co nh o w t 0e s t a b l i s h r e a le s t a _ t ec o m p 锄i e st h r o u 曲i s 0 9 0 0 0 觚dr e s e a r c ho nt h ec o n s t m c t i o np a no ft h e 佗a le 蛇l t ep r o j e c tm 锄a g e m e n t f i n a l l y b a s e d0 nt i l ep r e v i o u sc h 印t e r so nq u a l i t ) r m a n a g e m e n to fr e a le s t a t ep r 町e c t s 器w e l la sc a s es t u d yi nd e t a i lo ft h eq u a “t yo f c o n s t m c t i o np h a s eo fz hg a r d e np r o j e c tm a n a g e m e n 乞as u c c e s so fp 叫e c tq u a l i t ) r m a n a g e m e mi sc o n c l u d e d i nc l o s i n gr e m a r i ( s ，s 仃e s s e dt h a tq u a l i t ) ，m a n a g e m e n ti sas y s t e m a t i cp r 功e c t ，t h e r e a le 鳓牡eb u s i n e s sm u s tb ei n s t i n l t i o n a l i n n o v a t i o n ，t e c h n o l o g i c a l i n n o v a t i o n ，c u l t u r e ， o 唱a n i z a t i o n a l 鼬r i i c t u r c ，o u t s o u r c i n gm o d e l 锄do t h e rw a y st 0o p t i m i z et h et o t a l q u a l 时m a n a g 锄e n ts a f e g u a r d s k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c tq u a l 时m 柚a g e m e n t ， t o t a l q u a l i t ) ， m a n a g e m e n t ，i s 0 9 0 0 0q u a l 毋m 绷a g e m e n ts y s t e m 第一章绪论 1 1 论文选题背景 第一章绪论 中国房地产业从2 0 世纪8 0 年代初期发展至今，大致经历了发展初期( 1 9 8 5 年以前) 、平稳成长期( 1 9 8 6 1 9 9 1 年) 、膨胀过热期( 1 9 9 2 1 9 9 4 年) 、调整期 ( 1 9 9 4 2 0 0 0 年) 和快捷成长期( 2 0 0 1 年至今) 五个阶段。2 0 0 7 年，全国房地产开发 完成投资2 52 8 8 8 亿元，同比增长3 0 2 0 ，略低于2 0 0 3 年3 0 3 3 的增幅， 但仍在高位运行【l 】。目前，房地产作为国民经济的重要基础性、先导性、支柱产 业的地位日趋明显，对扩大内需、促进消费、拉动国民经济增长发挥了重要作用。 然而，随着房地产行业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大， 来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着许 多房地产企业的生存和发展。今后房地产行业的竞争将日益激烈，而品牌已成为 特定房地产企业市场运营的旗帜，成为房地产企业资源投入累积的载体，是企业 市场竞争力的综合体现【2 】。 质量不仅是树立品牌的基础，而且也是品牌的生命。一个品牌的建立要经过 消费者的最终认可，要由市场来检验。高质量的楼盘是房地产企业品牌的体现， 是房地产企业品牌建设的直接成果。品牌的价值要经过市场来认可，因此房地产 品牌的建立根本上必须以其质量为后盾。企业品牌的标杆是产品质量，它可以是 一个企业的质量价值观、质量理念和准则的外化表现【3 】o 提升企业竞争力的途径很多，但是，不论通过何种途径，都必须以产品的质 量优势为基础。没有质量优势，其他的一切手段都软弱无力，只能得益于一时， 而不可能有长期竞争优势【4 】。质量是企业的生命。 著名质量管理大师、1 0 3 岁的世纪老人约瑟夫朱兰博士曾指出：“人类在质 量大堤下生活。在质量防护堤的后面，不仅有个人，而且有国家及其经济 并预言：“如果说2 0 世纪是效率的世纪，那么2 l 世纪是质量的世纪”。在日益激 烈的全球市场竞争环境下，“质量已经成为企业竞争的战略武器”。 1 2 我国房地产项目质量管理现状及主要问题 第一章绪论 1 2 1 目前我国房地产项目质量管理体系 到现在为止，工程质量的形成过程是一个庞大的复杂系统被普遍接受，这个 系统的目的及它的输出是工程质量，参与工程项目建设的主体的质量活动及与之 相伴的物流、人流、信息流和资金流是系统内部结构的主要部件，工程质量形成 的内部结构是由系统内部各结构构件之间相互联系构成的。每个系统都处于一定 的环境之中，系统内部的运行和系统内部结构被环境影响。工程质量形成过程的 相关环境主要包括：与工程质量相关的国家法律、法规和强制性标准，工程项目 所处的周围环境，自然环境的变迁，国家和公众利益的要求，相关社会部门的干 涉和审批，以及推动工程质量形成的政府强制性的依法监督管理等。 我国现行的房地产工程质量管理体系层次由微观到宏观、由内层到外层分为 实施工程项目主体的质量保证体系、质量管理体系和质量监督体系三个不同层次 的质量管理体系【5 】，如图1 1 所示。 社会 公众 质量 需求 相关 部门 干预 影响 政府相关部门的质量监督 开发企业质量行为及滥督行为 监理单位质量行为及监督行为 捡舅单位质量检嗣行力 过程及活动结果 经济发展 技术进步 工程质量相关法规及强制性标准 政策弓l 导 待业自律 1 1 工程质量管理体系图 1 2 2 目前我国房地产项目质量管理体系存在的问题 自然 环境 变化 建筑 市场 环境 影畸 上述工程质量管理体系的多层次、全方位结构是从工程质量管理实践经验和 2 第一章绪论 理论探索的结果，其特点是层析清晰，主体明确，外部环境分析全面。但是由于 客观因素影响，目前我国房地产项目建设工程质量管理体系在运行中还存在着许 多不完善的方面，主要表现在： 1 各地政府建设主管部门的工程质量监督机构对建设工程项目质量监督检 查的内容、形式、方法、手段，都很难与当前我国建设工程规模大、标准高、分 布散、专业性强、隐蔽工程项目多，以及相对勘察、设计、施工队伍素质差，工 程质量自控能力差等特点相适应。过去由质监站单独对工程质量等级认定的做 法，还导致权力过于集中，易产生腐败现象和有失科学、公正等问题的发生【们。 2 由于工程建设体制中执法不力、法规不健全和对法规执行缺乏有效监督， 不仅导致建设领域地方、部门保护主义和行业垄断现象不能有效地减少，还保护 了落后，使工程质量受到极大的影响。 3 我国现行的由各级政府主管部门负责管理的市场准入制度，如承包单位 资质和专业从业人员资格管理，工程材料准用证管理等，因为没有统一管理和严 谨的规范操作，导致虚假的有资格无能力、或高资格低能力的非正常现象比较普 遍，从而使建设工程质量监督管理的有效性大打折扣【6 】。 同时，建设单位( 业主) 是建设行业一个重要的市场主体，在当前的房地产 项目建设市场上施工能力供大于求的情况下，业主的许多违规行为直接造成了建 筑市场的混乱，也直接影响到工程的建设质量。 1 2 3 目前我国房地产企业项目质量管理总体现状 1 房地产企业项目质量管理存在问题 由于房地产企业在我国还属于一个新兴的行业，其发展的时间不是很长，随 着中国房地产业的不断发展，作为产业主体的多数房地产企业其自身存在种种缺 陷也逐渐暴露出来，与国外诸多大型房地产开发商相比存在以下一些问题：开发 建设仍处在粗放型生产阶段；经营管理落后，质量意识不强，创新能力差，不能 全面系统的运用项目管理、质量管理方面的先进理念、方法；专业人才、高级人 才匮乏，员工队伍不稳定等；一些开发项目质量差，用户满意度低【7 】；项目实施 过程中重视事后整改，轻视事中及事前控制等。 2 目前我国房地产企业工程质量管理水平的等级分析 世界著名的管理咨询公司麦肯锡( m c k i n s e y & c o m p 锄y ，i n c ) 曾经对1 6 7 家日本，欧洲和美国的企业进行了一项跟踪调查，以考察质量对企业经营成败的 影响。调查结果表明，按这些企业的质量管理水平以及对应的质量绩效水平，可 将他们分为四个等级。这四个等级对应着明显的管理特征和质量绩效的区别。参 照该分类标准，通过对我国房地产企业总体工程质量管理水平对比分析，也可将 第一章绪论 我国房地产企业工程质量管理水平的等级可以划分为四级，并有对应特点、管理 方法，如图1 2 所示。 g i 雾罄薄道萋舔掺蔚焦蠢馥进王程质 黪锯攀质霉薯量管缝过程鍪 淤乏j 壤量意识翻 专业知识 。 方法：低效率错 误的使用质量保 证方法 j 缓涎员积极 ：介 入：! 。i 。_ 方法：s p c 、评估、 质量圈等工具 ? ，嚣。瑟。j 誉， 。警j ? ，j 鬣i 麓寥爱鬓葵i ；麓”i i 菇激磷i 滏i 霪鞲：i 耩缝璞 。薹i 鬣荔和筵燕管斓j 势龌舞霸j 插穆罄曩 能荔爹，囊澍薹藏纛最鬻参。i i 漂j 髫 与供应一体化 质鲎文攀 方法：设计评估、质 量问题模式分析评 估 方法：质量功能调 配、与客户供方一起 进行设计评估 图卜2 工程质量管理水平等级图 ( 1 ) 第一级：施工质量检验 企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验 收、分部分项工程验收和最后阶段检查，发现工程质量问题并予以。 设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的 设计与施工几乎脱节，缺乏质量管理知识。 ( 2 ) 第二级：工程质量保证 企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现，企业开始 规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的 材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管 理。 设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业 的招标采购、成本管理、合约规划等还未介入工程质量保障。 4 第一章绪论 ( 3 ) 第三级：工程质量预防 设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准 的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产 品生产实现过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出 技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量 施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提 升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形 成。 ( 4 ) 第四级：零缺陷管理( 理想状态) 企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质 量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的 途径，实现“零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的 面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和 产品标准。 从上述房地产企业工程质量管理水平的等级划分来看，可以认为我国目前大 多数房地产企业工程质量管理水平处于第一级和第二级之间，少数企业工程质量 管理水平处于第二级和第三级之间；万科、z h 、金地、绿城、龙湖等极少数一 流标杆地产企业工程质量管理水平处于第三级水平，但个别指标可能达到第四级 水平。 1 2 4 国内建设方工程质量管理研究现状综述 在工程质量管理体系研究方面：从质量检验到统计质量逐步集中于工程项目 的全面质量管理思想是目前国内对于工程质量管理的体系研究主要课题【8 】，工程 项目的质量管理要相关各个参与方建立的保证体系、组织保证体系和工作保证体 系三大体系阴，并且认为工程质量需要政府监督、建设单位( 业主) 负责建筑产品 和直接生产者负责三个层测1 0 】。应该在工程质量管理中落实和强化p d c a 循环 【l ，i s 0 9 0 0 0 系列标准应该贯彻到工程质量管理的所有环节。 对于工程项目建设方质量管理不同阶段的研究包括：在可行性研究及设计阶 段，加强工程技术质量审查，很有必要，并且价值工程在工程质量管理过程中有 很大的应用价值；在招标阶段，鲁耀斌等研究了涵盖工程质量、工程进度在内的 多激励合同定价模型，建设单位可以选择质量、成本和交货期等激励因子的风险 分担率来确定整体收益最优的工程合同价格【1 2 】；在工程项目施工阶段，对监理单 位的充分授权以及加强对监理的管理，对工程质量水平可以提高；工程质量问题 分析的重点因素是4 m i e 等因素；应用到工程质量管理中可以有多种工具工程质 5 第一章绪论 量管理【1 3 】；王健等人利用多属性效用函数理论建立工程项目管理的工期一成本 一质量综合均衡优化模型，对工程工期、成本和质量进行全面系统地分析，并在 网络计划技术的基础上使用遗传算法对模型进行求解，同时进行综合优化，获得 了满意的决策方案【h 】。 上述及其他关于项目质量管理的研究成果，积累了一定的质量管理经验，但 由于受人员、资金，地域等条件的限制，这些研究成果往往在房地产项目中不具 有普遍适用性，对于我国房地产项目，依然缺乏具有可操作性的质量管理经验， 特别是站在房地产企业项目质量管理角度，对房地产项目质量管理深入和系统的 研究比较少。 1 3 国外房地产企业项目质量管理情况 1 3 1 国外房地产项目质量管理的先进经验 ( 1 ) 德国方面的房地产项目质量管理概况 重视立法、标准化工作 德国各种标准的主管部门是德意志标准化协会，它是代表联邦政府管理全国 标准化工作的唯一机构【1 5 1 。联邦政府设立的建筑技术研究院实际上是国家管理 立法和科研成果的把关单位，其主要任务是审批土木建筑方面的创造发明和科研 成果，颁发科研成果及产品生产许可证，负责起草建筑法和质量管理规定。联邦 政府还设立了联邦材料试验局，实际上是材料、构件等方面研究成果的质量把关 单位，它主要负责对各单位的建材、构件和配件提供试验、检验说明，进行新材 料、新工艺、新结构性能及防火、化学等方面的安全技术研究工作。这样联邦政 府把技术立法和科学技术研究紧密结合起来，保证标准制定工作建立在可靠的科 学技术基础上。由联邦建筑技术研究院、联邦材料试验局等研究机构和部门，组 成了较完整的工程建设方面的标准化工作体系。德国政府还公布了有关建筑结 构、给排水、消防工程、安全与技术、质量保证、建筑施工等方面的验收规范 1 0 多类9 0 余种，对于有关建筑材料、建筑构件、建筑结构部位进行质量监督检 查全部作了规定。同时不仅要求施工单位严格遵守操作规程，还要求监督部门严 格按相应标准进行施工监督和验收，以确保工程质量。 注意建设过程中的质量控制和监督 德国的工程建设不仅有一套严格的法律程序，并且还有一套精干的执法机 构，保证各项工程的建设按规章程序进行，同时监督检查工程施工全过程的质量。 a 企业内部自检和外部独立机构监督检查两个环节。 6 第一章绪论 企业内部自检有具体规定。外部监督检查则要求必须由官方认可的、独立的 单位来执行。 ” b 外部检查的三项检验 外部监督检查一般分初步检验、常规检验、必要时进行的专门检验。检验施 工单位是否配备有必要的专业人员、设备与仪器，有无保证产品质量连续生产的 条件属于初步检验的内容；对使用材料、制品质量、工程部位检验，任何建设项 目，每年不少于2 次，这种检查属于常规检验，它的目的是核对企业内部自检准 确性和真实性；对常规检验过程中发现材料、构件或工程部位有某种缺陷或疑问 时，经政府或建筑局、用户一方提出需对某工程部位或构件、材料进行再次检验 和专门检查称为专门检验。 c 对检验结果实行登记手续 三项检验的结果均应记入监督检查报告或检查结果证书，并有企业的自检及 独立监督机构检查负责人双方签字。经独立检验机构证实合格的工程可使用统一 质量监督标记。在常规、专门检验中发现与标准不符合的要限期采取整改措施， 改进质量，在规定期限内仍达不到相应规定，视为不合格品。工程施工中是不能 用没有质量监督标记的材料的【1 6 】。 ( 2 ) 美国方面的房地产项自质量管理概况 美国的业主十分强调质量管理，并建立了一套行之有效的方法，比如美国注 重质量观念的建立，使质量管理成为项目各方的自觉行为，政府通过立法和严格 的执法来规范市场中各方的行为。在施工验收规范、项目合同中对质量要求作出 规定，辅之以检查及监督体制。工程项目质量强调控制和计划，避免质量事故的 发生。 美国十分重视项目建设全过程的质量管理，尤其是项目投资前期和设计阶段 的质量控制。他们的观点是，质量既要满足业主、设计人员和承包商在合同中规 定的需求，又要符合法律、法规、标准和管理规则。如果投资前期的可行性研究 不充分，就将造成需求的不明确，标准和规则的不统一，质量管理也就无从谈起。 而设计是对业主需求的具体体现，设计的质量直接影响工程项目的质量，工程项 目的质量问题很多正是由于设计失误造成的。此外，质量管理注重控制，力求消 灭事故于萌芽之中。 对于一些重要项目，业主为了确保工程质量，还要建立自己的质量控制小组， 对施工质量加以把关。有些项目在施工合同文件中要求委托独立的实验室进行某 些材料的试验检测，以便确定这些材料是否符合技术标准。 同时，美国特别强调业主在建设项目质量管理中的作用和责任。业主是项目 的发起人、组织者、决策者，对建设项目全过程负有管理责任，因此业主如何履 7 第一章绪论 行自己的职责将直接影响项目质量。为保证项目质量，业主有两方面的工作需要 完成，一是提出完整而现实的项目期望和需求；二是使项目的参与各方全面理解 业主的作用、责任和需求i l7 。 美国p u l t eh o m e 房地产公司是全球有名的、实力雄厚的房地产公司，这家 公司在项目正式施工过程中，预先设定好工程项目质量管理方法和解决问题的措 施。常见的措施包括： 1 实行设计签认制度，它规定承包商如果购买某些材料和仪器设备，以及 类似制定水泥配方等，相关样本样品必须提前3 0 天送到设计公司，采购或进行 下一步施工前必须经设计公司签字盖章。实行设计签认制度有利于分清设计和施 工责任，保证施工与设计相符，从而达到提高工程施工质量的目的； 2 采取单价预定措施，招标文件中专门将现在没有，但将来有可能发生的 设计变更和签证所包含的项目列出清单，每一项给一个很小的量，列明项目的单 价，要求投标者将这部分的造价列入总投标价中，如实际不发生，这部分价款也 不收回，如若发生变更或签证，则只能按此单价计算增加工程造价，这样可以避 免双方将来可能在这方面发生纠纷，造成投资失控和影响工程进度【1 8 】。 美国p u l t eh o m e 房地产公司在进行招标时采用最低价中标法。首先，在编 写施工招标文件的过程中，一方面为了确保最低的报价中己完全包括了所有工程 内容，确保报价的可比性，招标文件编制得非常细致和具体。另一方面，为了保 证工程管理的连贯性和科学严谨，招标文件的编制通常将任务委托给负责设计招 标文件编制和设计监理任务的同一家咨询公司。 施工招标采用最低价中标法的成功主要归功于预期配套的支持措施一工程 保证担保制度的建立。它是专为适用低价法而设计出的一种措施，工程保证担保 制度出现使最低价中标法这种理论上最优化、最公平公正的方法得以在全美国全 面实行【1 9 1 。保证最低价中标的工程质量的基本条件是全面机械化施工和各类建 筑产品的标准化生产，市场化供应。对中标价的复核也是针对低价法的专门措施， 起到预防和减少工程失败，提高工程履约可信度的作用。 1 3 2 国外建设方工程质量管理研究现状综述 国外建设方工程质量管理主要的成就是基于质量行为研究的质量激励观点。 r o s e r tpe l l i o n 认为高质量建设工程的获得需要最高监督管理者和建设方的激励 承诺，基于建设工程质量形成过程中的承包方生产力作用和建设方质量需求的目 标作用，揭示了“激励是质量之源 ，这是研究建设主体质量行为活动特征的总 结【2 0 1 。j i me m z 锄和t 0 mf e e n e y 提出以承包商为主导的质量控制和质量保证体 8 第一章绪论 系，科学地回答了谁在关心质量的问题，建设方对承包方进行质量激励，可以增 强承包方提高工程质量的动力【2 。 r - o b e r tk h u 曲e s 和s 锄i r a a h m e d 提出建设过程中的主体和监督人员的素 质是实现工程质量的核心，把各层次人员培训评价作为有效落实q a q c 体系的 重要环节。他们认为，对质量人员的评价是最有价值的评价，详细的阐述了有效 的实现建设工程质量政府监督管理的各类质量人员培养计划和统计评价模型，同 时指出建设方利用该评价结果可有效提高工程质量水平【2 2 1 。d o n m ee h a n c h e r 和s e 锄ee l 锄b e r l 提出基于质量的建设主体认证问题，把建设主体建设活动的 质量安全行为纳入认证评价中1 2 3 1 。作为工程项目的建设方不但要加强自身的质量 安全管理，还应促进承包方质量安全行为。 科斯在社会成本问题中指出，在给定风险条件下，权利的大小与行为主 体努力程度成正相关。产权界定保证了在一个产权明晰的体制安排下，解决企业 这一团队生产中所会出现的偷懒等现象【2 4 】，经济的效率也就有了保障，行为主体 权利的增加就有了一个合理的预期。使得人们有了一种安全感而不至于成天担心 自己的权利会不会受到侵犯，绩效一补偿机制便可在企业这一团队中得以确立， 从而信用机制得以建立。这也揭示了建设方工程质量管理引入清晰产权的必要。 发达国家工程质量管理的趋势是：“一是质量、安全、健康目标综合治理； 二是坚持建设工程产品质量谁设计谁负责谁施工谁负责的指导思想；三是充 分利用工程质量保险制度，提高工程项目管理过程中的质量风险，四是加强合同 管理，建立持续有效的约束激励机制。 1 4 论文选题的目的及意义 目前我国的房地产行业正处在快速发展时期，但由于金融危机的爆发，国家 房控政策调整等因素，房地产业面临着严峻考验。从整体上看，我国房地产业在 绝大多数城市和地区均已形成或即将形成买方市场的格局。现在，怎样保证产品 的质量，如何冲出传统企业管理方式和界限，建立一个系统的、综合的质量管理 系统，不仅是关系绝大多数房地产企业能否适应市场需求，能否持续发展的关键 课题，而且还是保证社会持续发展，巩固改革开放成果的关键课趔2 5 1 。 但是从现有国内关于房地产项目质量的文献看，这些研究成果往往在房地产 项目中不具有普遍适用性，同时站在房地产企业项目质量管理角度，对房地产项 目质量管理深入和系统的研究相对还比较少。 为此，希望通过本论文的研究，能为房地产项目质量管理提供一些研究成 果。具体来讲，本论文研究的意义有以下两点： 9 第一章绪论 ( 1 ) 为房地产企业的质量管理理论注入一些新的理念； ( 2 ) 可以为房地产企业的质量管理提供一个理论上的平台，为房地产项目 开发提供更多有益的参考和借鉴。 1 5 论文研究的理论工具和方法 文章主要运用了项目管理、全面质量管理等相关的管理理论知识，并结合具 体案例进行分析。 为了达到研究目的，本文首先通过收集资料对论文选题背景、我国房地产项 目质量管理状况进行了综述，提出选题理由，然后通过对质量管理知识的分析， 尤其是全面质量管理的理解，提出了要运用全面质量管理应通过推行i s 0 9 0 0 0 质量管理体系模式来实现，然后对如何通过i s 0 9 0 0 0 建立房地产企业项目质量管 理体系及其运行进行论述，以及对房地产项目施工阶段质量管理进行研究，最后 把全面质量管理等理论知识通过“z h 花园”项目施工阶段的质量管理的进行实 证研究，并取得了项目质量管理的成功。 1 6 论文的主要内容 第一部分，介绍了本文的选题背景，我国房地产项目质量管理现状及主要问 题，国外房地产企业项目质量管理情况，论文选题的目的及意义，以及研究的理 论工具和方法。 第二部分，主要论述项目管理、质量管理、房地产项目管理、房地产项目质 量管理基本概念、特点、原则与原理等，并重点对全面质量管理的相关知识进行 分析，明确了i s 0 9 0 0 0 质量管理体系模式是一种基本的、标准化的1 q m 模式，是 实施t q m 的途径和方法，它也是全面质量管理的基础工作之一。并分析了房地 产开发企业与其他承包商工程质量管理的区别。 第三部分，主要论述了房地产企业推行i s 0 9 0 0 0 建设的作用和意义，以及如 何通过i s 0 9 0 0 0 进行房地产项目质量管理体系的建立和运行，以实现房地产项目 的全面质量管理。 第四部分，本章首先介绍了房地产项目质量管理的内容，说明房地产项目的 质量管理应贯穿房地产项目开发建设全过程，但由于施工阶段的质量控制是 房地产项目全过程质量控制的一个重要环节，同时项目各阶段的质量控制方 法有同一性和可借用性，那就是从准备、到实施、再到最后结果都要进行质量控 制管理，因此笔者在本章主要运用全面质量管理等理论知识及i s 0 9 0 0 0 标准要 l o 第一章绪论 求对房地产项目施工阶段质量管理进行探索和研究。 第四五部分，进行案例分析，本章利用前面章节房地产项目质量管理相关理 论知识及l s 0 9 0 0 0 在房地产项目质量管理中的研究情况，结合z h 花园施工阶段 质量管理作详细分析。希望通过z h 花园施工阶段质量管理成功经验为房地产项 目其他阶段的质量管理起到一定的借鉴作用，以全面、全过程提高房地产项目质 量管理水平。 第六部分，结束语。 第二章房地产项目质量管理理论基础 第二章房地产项目质量管理理论基础 本章主要论述项目管理、质量管理、房地产项目管理、房地产项目质量管理 基本概念、特点、原则与原理等，并重点对全面质量管理的相关知识进行分析， 明确了i s 0 9 0 0 0 质量体系模式是一种基本的、标准化的1 q m 模式，是实施1 q m 的途径和方法，它也是全面质量管理的基础工作之一。并分析了房地产开发企业 与其他承包商工程质量管理的区别。 2 1 项目与房地产项目 2 1 1 项目的定义及特点 项目管理理论从2 0 世纪5 0 年代后期开始形成，到2 0 世纪6 0 年代的广泛应 用，经过2 0 世纪7 0 年代的不断完善、发展，至2 0 世纪8 0 年代已日益成熟。项 目管理作为一种管理方法的出现，经过不断发展完善，至今形成一整套的应用管 理理论，前期主要应用于建设周期较长，涉及领域属于开拓性质的，涉及人、财、 物等因素众多，技术要求高，成套范围大、成套服务要求严的大型工程项目的建 设。自2 0 世纪7 0 年代在航天、航空、国防、基本建设、医药化工、财务金融、 法律、广告及餐饮娱乐业已被广泛应用，以及国家和地方政府乃至联合国项目的 应用，不仅包括大公司的广泛应用而且也应用于各种小型企业【2 6 】。 美国学者r k w y s o c k i ，r b e c k ，j r ，d b c 啪e 认为：项目是一系 列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个明确目标或目的，并且 必需在特定的时间、预算内，依据规范完成【2 7 】【2 8 】【2 9 】。因此项目是在一定约束条 件下、具有明确目标的一种一次性工作。项目不仅已经渗透到人类社会发展的各 个方面，各个领域，甚至还深入到社会的每一个层次、每一个角落。项目种类繁 多，大体可以包括：科学研究项目、开发项目、国防项目、工程建设项目、社会 项目、咨询项目等。在众多不同的项目中，项目内容可以说是差别很大的，但项 目本身有其共同的特点，这些特点可以概括如下【3 0 】： 1 项目最主要特点是项目任务和成果具有一次性。每个项目都是独特的， 没有重复性。项目与工业产品的重复和批量生产有着本质上不同。 2 项目具有明确的目标。项目的目标是项目所有者的一个计划，一个明确 的意图或设想。虽然目标本身在项目实施的过程中会根据实际情况被加以修改和 1 2 第二章房地产项目质量管理理论基础 完善，但无论如何项目的实施者却必须为实现既定目标而努力。 3 。项目具有阶段性。项目具有阶段性或者说具有完整的寿命周期。项目有 其发生、发展和灭亡的过程，是有起点和终点的活动。 4 项目具有整体性。一个项目要取得好的效益，要求对项目决策、项目设 计、项目实施涉及到项目的技术、经济、进度、质量等方面。这些方面的问题， 如果只考虑某一阶段工作的优化则整体不一定最优。要把组成项目的各个环节作 为一个整体，作为一个系统来考虑，局部优化与整体优化的关系要处理好。所以 项目管理要解决项目建设全过程的组织、计划、协调和控制问题。 5 项目具有风险性。项目的风险性是与制造业的生产相比较而言的，项目 产品是一次性的，没有一模一样的项目经验可借鉴，不像一般制造业产品经过试 制成功后，可投入批量重复生产，而且项目要求一次成功，所以风险性大。 6 项目存在结合部管理。因为一个项目涉及的单位和参加项目建设的单位 是比较多的，造成结合部多，所以协调工作很多，这增加了管理上的难度。可以 说搞好结合部的控制与协调是取得项目管理成功的诀窍。 2 1 2 房地产项目定义及特点 工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力( 或 使用功能) 的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目是工程 建设项目中的一种类型，与一般性项目相比，具有更加复杂的特点啪】： 1 项目时间目标的限定性较强。任何一个房地产项目都有一个较强的时间 要求，主要因为：房地产项目占用资金量大，市场需求变化快，市场上同行业竞 争激励。 2 房地产项目质量要求较高。房地产项目投资大，投资行为不可逆转，如 果质量不符合要求，就造成巨大浪费，而且在使用中会造成大量人员伤亡和财产 损失。 3 房地产项目费用目标较强。这主要由于资金稀缺性和项目经济性要求所 决定的。 4 房地产项目具有较强的系统性。房地产项目是一个非常庞大复杂的系统， 它不仅规模大、范围广、投资多、时间长、阶段多，且各阶段间相互衔接紧密、 衔接多，有时还有大量新技术、新工艺应用。这就要求项目建设中必须统一规划 管理，统一进行资源、效益的核算。 5 房地产项目具有特定的程序性。项目的建设工程，必须经过项目策划、 编制建议书开始到可行报告、规划方案、初步设计、扩初设计、施工图设计、施 工、竣工验收等规定的项目实施程序，这些程序不可倒置或抛弃，否则只会影响 1 3 第二章房地产项目质量管理理论基础 项目目标的正常实现。 6 房地产项目组织的特殊性。房地产项目参加单位多，协调困难，项目组 织一次性，项目实施必须建立严密的项目组织系统。所以这个组织系统与企业相 比，具有一定的特殊性。 7 政策法律条文的多样性型。与房地产项目相关的政策法律包括：房地产 管理法、工程承包法、合同法、招投标法、环境保护法、建筑装饰材料安全标准 等。只有建立健全政策法规体系，严格按照政策法规执行，才能保证房地产项目 组织活动的正常开展。 综上所述，房地产项目不仅具有项目的基本特点，而且具有特定的程序性、 系统性、组织具有特殊性、政策法律条文多样性等特点。只有正确理解房地产项 目的主要特征，才能保证房地产项目的顺利实施，才按要求达到房地产项目的预 期总目标。 2 2 项目管理与房地产项目管理 2 2 1 项目管理 项目管理是在一个确定的时间范围内，为了完成一个既定的目标，并通过特 殊形式的临时性组织运行机制，通过有效的计划、组织、领导与控制，充分利用 既定有限资源的一种系统管理方法。 项目管理具有以下基本特点：项目管理是一项复杂的工作；项目管理需要集 权领导和建立专门的项目组织；项目经理在项目管理中起着非常重要的作用；项 目管理具有探索性；项目管理具有创造性。 同时项目管理既是一门科学，又是一门艺术。虽然项目管理的理念及方法在 我国施工企业中已经相当普及，但是在房地产开发企业中却未引起足够的重视， 房地产开发企业引入项目管理必将是今后发展的一个趋势m 1 。 2 2 2 房地产项目管理 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系 统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的 综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。房 地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理、设计项目管理、工程咨询 项目管理、施工项目管理和后期物业管理。 随着现代房地产项目范围的拓展，房地产项目管理的内容也在不断的增加， 1 4 第二章房地产项目质量管理理论基础 其管理过程及其内容具有下列特点啪1 ： 1 项目管理理论、方法、手段的科学化。现代房地产项目管理吸收并使用 了现代科学技术的最新成果，这是它的最显著特点。 2 项目管理的标准化和规范化。房地产项目管理是一项技术性非常强的工 作，要符合社会化大生产的需要，房地产项目管理必须标准化、规范化。 3 项目管理的社会化和专业化。随着房地产项目的数量越来越多，规模越 来越大，越来越复杂，而且现代社会对项目管理的要求越来越高，所以在项目实 施及其管理过程中需要职业化的项目管理者。 4 项目管理的国际化。项目管理的国际化即按国际惯例进行项目管理，其 趋势不仅在中国而且在全世界越来越明显。现在不仅一些大型房地产项目，连一 些中小型房地产项目的某些方面，如参加单位、设备、材料、管理服务、资金等 都呈现国际化趋势。 2 3 房地产项目管理的目标体系 房地产项目管理的功能( 质量) 目标、进度( 工期) 目标和费用( 成本) 目标，共同构成了房地产项目管理的目标体系啤1 。“项目管理三角形”理论侧认 为项目能否在限定的时间、费用之内提交给客户符合质量要求的项目成果是衡量 一个项目是否成功的标准。即时间、成本和质量共同构成房地产项目管理的目标 体系，这三者是房地产项目管理目标的“铁三角”，在时间、成本和质量三个要 素中任何一个要素的变化都会引起其他一个或两个要素的变化见图2 一l 。 好 图2 一l 项目管理三角 第二章房地产项目质量管理理论基础 例如，若对质量偏差不能采取恰当的应对措施，就可能造成成本或进度问题， 或在项目的今后产生无法接受的巨大“风险 。进度，成本，质量之间既矛盾又 统一的。如果想要加快工程进度或提高工程质量，一般就会以增加工程成本为代 价，这就是我们常常说的“形象工程，这是他们之间的矛盾关系的体现。另一 方面借助一定的科学、先进的项目管理方法和工具，既可以在保证工程质量和进 度满足要求的情况下，又可以一定程度上的降低成本，这时他们之间又是统一的。 它们三者之间的关系可以用函数表示为： c = f ( q ，t ，s ) ( 2 1 ) 在公式2 一l 中，c ，q ，t ，s 的含义分别如下： c o s t ：成本项目工作的成本，与项目使用的人力资源和自然资源直接相关。 q u a l i t y ：质量所完成工作的质量。 t i m e ：时间项目必须满足的进度要求。 s c o p e ：范围要执行的任务的幅度。 从以上可以看出，项目质量管理在项目成本构成中占有十分重要的位置。项 目管理就是在成本、质量、时间中寻找一个平衡，对于一个项目质量越好，并不 一定表示越成功。任何只强调最短工期，最低成本、最高质量都是片面的。 在房地产项目管理中，当出现工期拖延、成本超支时，质量目标最容易成为 牺牲品而被放弃和降低，但是，由于项目建设过程的不可逆转性，一旦出现质量 问题，不可能无代价的回到原状态，这会对其他目标带来影响，如增加成本、拖 延进度等，最终使项目各参与者的利益受损。因此，如何与其他目标相结合，在 实施过程中做好质量控制，对保证完成项目总目标、起着十分重要的作用。 1 质量成本 美国质量专家a v 菲根堡姆在上世纪5 0 年代提出来的质量问题实际是 一个经济问题。对质量成本分析和管理，不仅是一个企业质量经营追求成功的