（工商管理专业论文）房地产开发企业财务管理研究.pdf

摘要 房地产行业作为资金密集型的高风险行业，近年来在我国得到了 迅猛发展，已经成为当前投资的一个重要领域，但也面临越来越激烈 的市场竞争。面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持 续性核心竞争能力，其中重要途径之一，就是必须提高财务管理水平， 促进核算型财务向管理型财务转交，使财务管理成为企业管理的核心 手段之一，成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具， 为高层决策者提供充足的管理决策信息。 本文主要采用理论分析法和数据分析、案例分析等方法，结合房 地产开发企业财务管理的特点及现状，分别从房地产开发企业财务管 理的融资管理、投资管理、成本管理、纳税筹划及利润分配管理等五 方面进行了研究，希望以此能促进房地产开发企业财务管理的进一步 完善，使财务管理真正成为企业管理的中心环节，推动房地产业的振 兴和发展。根据以上的研究思路，本文的主要内容如下： 第一章概论。分析了房地产开发企业财务管理的特点等相关内 容，指出了目前房地产财务管理现状及存在问题，探讨了加强房地产 企业财务管理的意义，为后文的分析做必要的铺垫。 第二章房地产开发企业的融资管理。阐述了房地产开发企业融资 管理的方式等，并对房地产行业资金需求、融资策略制定的程序及融 资策略执行的后续管理，以及融资的财务风险控制进行了系统的分 析。 第三章房地产开发企业的投资管理。阐述了房地产开发企业投资 管理的特点，分析了目前投资管理的现状，并对房地产开发企业投资 风险进行了全面系统的分析。最后，提出了房地产开发企业投资战略 的调整方向，旨在规范投资管理，防范投资风险。 第四章房地产开发企业的成本管理。阐述了房地产开发企业成本 管理的特点，分析了影响开发成本的主要因素，并通过对成本控制现 状的解析，提出了对房地产开发各阶段的成本实施全面过程控制的具 体措施，达到实现企业总成本领先的战略规划。 第五章房地产开发企业的纳税筹划。阐述了房地产开发企业纳税 筹划的基本原则及基本方法，分析了房地产行业进行纳税筹划的必要 性及可行性。最后，以y 公司为例，针对y 公司纳税现状及存在问题， 进行了相关的纳税筹划实例分析，达到综合分析房地产开发企业纳税 筹划的宗旨。 第六章房地产开发企业的利润分配管理。主要阐述了房地产开发 企业利润分配的现状，并针对现状提出了利润分配调整的建议。 综上，本文通过对房地产开发企业财务管理的融资、投资、成本、 纳税筹划及利润分配管理等方面的研究，旨在构建房地产开发企业财 务管理的基本框架，以期有助于提高企业财务管理水平，促进房地产 业健康稳定的发展。限于本人知识水平的局限，研究尚不够深入，有 待在今后的研究中进一步提高和完善。 关键词：房地产开发企业财务管理融资管理投资管理 成本管理纳税筹划利润分配管理 a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yi sah i g hr i s ki n d u s t r yo fd e n s ef u n d s ，w h i c hi s d e v e l o p i n gq u i c k l yi no u rc o u n t r ya n d n o wh a sb e c o m ea l li m p o r t a n tf i e l d o fi n v e s t m e n t ，b u tt h e r ea r em o r ea n dm o r es h a r pm a r k e tc o m p e t i t i o n si n t h i sf i e l d f a c i n gu pt ot h ec o m p e t i t i o n ，i no r d e rt or e a l i z el o n g t e r m d e v e l o p m e n ta n dg a i nac o n t i n u o u sn u c l e u sc o m p e t i t i v ea b i l i t y , i ti so n e o fi m p o r t a n tw a y sf o rr e a le s t a t ee n t e r p r i s e st op r o m o t et h el e v e lo f f i n a n c i a lm a n a g e m e n ta n df o r c et h ea c c o u n t i n gf i n a n c et ob e c o m et h e m a n a g e m e n tf i n a n c es oa st om a k et h ef i n a n c i a lm a n a g e m e n tt ob eo n eo f t h e k e y m e a s u r e so f e n t e r p r i s em a n a g e m e n t a n dt h ee f f e c t i v e m a n a g e m e n t & c o n t r o lt o o l sf o r r e a le s t a t ee n t e r p r i s e st or e a l i z e l o n g t e r md e v e l o p i n gs t r a t e g y , a n dp r o v i d et h e r i c hi n f o r m a t i o no f m a n a g e m e n td e c i s i o n sf o rh i 。g h - l e v e ld e c i s i o nm a k e r s t h em e t h o d so ft h e o r e t i c a la n a l y s i s ，d a t aa n a l y s i sa n dc a s ea n a l y s i s u s e di nt h ea r t i c l ea r ec o m b i n e dw i t ht h ef e a t u r e sa n dc u r r e n ts i t u a t i o no f f i n a n c i a lm a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t ed e v e l o p i n ge n t e r p r i s e s t h ea r t i c l e i n d i v i d u a l l y d e s c r i b e sm ys t u d yi nt h ef i v ef i e l d so ft h ef i n a n c i n g m a n a g e m e n t ，i n v e s t i n gm a n a g e m e n t ，c o s tm a n a g e m e n t ，a n dt a xp a y m e n t p l a n n i n g p r e p a r i n ga n dp r o f i td i s t r i b u t i o nm a n a g e m e n t ih o p et h a ti t c o u l dm a k ef i n a n c i a lm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ed e v e l o p i n ge n t e r p r i s e s m o r ep e r f e c t ，m a k et h ef i n a n c i a lm a n a g e m e n tt ob et h ek e yl i n ko ft h e e n t e r p r i s em a n a g e m e n tt op u s ha h e a do nr e v i t a l i z i n ga n dd e v e l o p i n go f r e a le s t a t ei n d 鹏t r y a c c o r d i n gt h ei d e am e n t i o n e da b o v e ，t h em a j o r c o n t e n t so ft h ea r t i c l ea r es h o w na sf o l l o w s ： c h a p t e ro n ei so v e r v i e w , w h i c hm a i n l yd e s c r i b e s t h er e l a t i v e c o n t e n t sa b o u tt h ef e a t u r e so ft h ef i n a n c i a lm a n a g e m e n to fr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s ，p o i n t so u tt h ec u r r e n ts i t u a t i o na n dp r o b l e m so ft h ec u r r e n t f i n a n c i a lm a n a g e m e n ta n d e x p l o r e s t h e s i g n i f i c a n c e o fe n h a n c i n g f i n a n c i a lm a n a g e m e n t ，a n dw h i c hi st h en e c e s s a r yb e d d i n gf o ra n a l y s i si n n e x tc h a p t e r s c h a p t e rt w oi sf i n a n c i n gm a n a g e m e n to fr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e s ， w h i c hm a i n l yd e s c r i b e st h er e l a t i v e k n o w l e d g ea b o u t t h ew a yo f f i n a n c i n gm a n a g e m e n t o fr e a le s t a t e d e v e l o p i n ge n t e r p r i s e s ，t a k e s s y s t e m a t i ca n a l y s i so ff u n d sr e q u i r e m e n t s ，t h ep r o c e d u r e so ff i n a n c i n g s t r a t e g ym a k i n g ，t h ef o l l o w e dm a n a g e m e n to ft h es t r a t e g ye x e c u t i o n ，a n d t h ef i n a n c i a lr i s kc o n t r o lo ff i n a n c i n g c h a p t e r t h r e ei st h ei n v e s t m e n t m a n a g e m e n t o fr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s ，w h i c hm a i n l yd e s c r i b e st h e r e l a t i v ek n o w l e d g ea b o u tt h e f e a t u r e so fi n v e s t m e n tm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，a n a l y z e st h e c u r r e n ts i t u a t i o no fi n v e s t m e n tm a n a g e m e n t o v e ra l la n ds y s t e m a t i c a l l y a n a l y z e si n v e s t m e n tr i s k so fr e a le s t a t ed e v e l o p i n ge n t e r p r i s e s ，p o i n t so u t t h e a d j u s t m e n t d i r e c t i o no ft h ei n v e s t m e n t s t r a t e g y o fr e a le s t a t e d e v e l o p i n ge n t e r p r i s e si no r d e rt on o r m a l i z et h ei n v e s t m e n tm a n a g e m e n t a n dp r o t e c t a g a i n s ti n v e s t m e n tr i s k s c h a p t e rf o u ri sc o s tm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，w h i c h m a i n l yd e s c r i b e st h er e l a t i v ek n o w l e d g ea b o u tt h e f e a t u r e so fc o s t m a n a g e m e n to fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，a n a l y z e st h em a j o rr e a s o n so f a f f e c t i n gd e v e l o p m e n tc o s t , a n db ya n a l y z i n gc o s tc o n t r o l ，r a i s e sd e t a i l m e a s u r e so fo v e ra l lp r o c e d u r ec o n t r o lo fc o s ta tt h ed i f f e r e n ts t a g e so f r e a le s t a t ed e v e l o p i n gs oa st or e a l i z et h ea d v a n c e ds w a t e g yo ft h eo v e ra l l c o s to ft h ee n t e r p r i s e c h a p t e rf i v ei st a xp a y m e n to fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，w h i c hm a i n l y d e s c r i b e st h er e l a t i v ek n o w l e d g ea b o u tb a s i cr e g u l a t i o n sa n dm e t h o d so f t a xp a y m e n tp l a n n i n g & p r e p a r i n go fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s a n a l y z e s t h en e c e s s i t ya n d f e a s i b i l i t y o ft a k i n gt h et a xp a y m e n tp l a n n i n g & p r e p a r i n go fr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e s ，t a k e syc o m p a n ya sa ne x a m p l e ， m a k e sc a s ea n a l y s i so ft h er e l a t i v et a xp a y m e n tp l a n n i n g & p r e p a r i n g 2 f o rt h es i t u a t i o na n dp r o b l e m so ft h et a xp a y m e n to fyc o m p a n ys oa st o r e a l i z et h eg o a lo fs y s t e m a t i c a l l ya n a l y z i n gt a xp a y m e n tp l a n n i n g p r e p a r i n go fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s c h a p t e r s i xi s p r o f i t d i s t r i b u t i o nm a n a g e m e n to fr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s ，w h i c hm a i n l yd e s c r i b e st h er e l a t i v ec o n t e n t sa b o u tt h ec u r r e n t s i t u a t i o no fp r o f i td i s t r i b u t i o no ft h er e a le s t a t ed e v e l o p i n ge n t e r p r i s e s ， a n dr a i s ep o s i t i v ep r o p o s a l sf o rp r o f i td i s t r i b u t i o na d j u s t m e n t i ns u m m a r y , t h i st h e s i s ，b a s e do nt h er e s e a r c ho ft h ef i n a n c i n g ， i n v e s t m e n t , c o s t ，t a xp l a n n i n ga n dp r o f i t d i s t r i b u t i n gm a n a g e m e n ti nt h e f i n a n c i a lm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s ，a i m st o b u i l dt h eb a s i cf i n a n c i a l m a n a g e m e n t f r a m e w o r ko fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s ，e n h a n c i n gt h el e v e lo ft h ef i n a n c i a lm a n a g e m e n t ， i m p r o v i n g t h e h e a l t h y a n ds t a b l e d e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t e i n d u s t r y h o w e v e r , d u e 。t ot h el i m i tk n o w l e d g eo ft h ea u t h o r , t h er e s e a r c h c a nn o tb ec o n d u c t e dd e e p l y i ti sh o p e dt h a tf u r t h e re n h a n c e m e n ta n d i m p r o v e m e n tc a nb em a d ei nt h ef u t u r er e s e a r c h k e yw o r d ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e f i n a n c i a lm a n a g e m e n t f i n a n c i n gm a n a g e m e n t i n v e s t m e n tm a n a g e m e n t c o s tm a n a g e m e n t t a xp l a n n i n g p r o f i t - d i s t r i b u t i n gm a n a g e m e n t 3 刖罱 随着社会主义市场经济体制的逐步建立，我国房地产业得到了迅 猛发展，并在社会经济生产中占有越来越重要的地位。据资料显示o ， 在中国深沪两个证券市场中，房地产企业共有7 2 家，其中专营商品 房开发建设的公司有5 5 家；另外还有3 2 家其他行业上市公司，其房 地产开发利润占到公司总利润的2 5 以上；房地产利润贡献在2 5 以 下或以非经常性收益出现的上市公司更是不胜枚举。如此丰厚的利润 自然吸引许多房地产开发公司的参与，因此房地产业近几年发展速度 较快，已经成为当前投资的一个重要领域，同时也面临着越来越激烈 的市场竞争。 房地产开发企业究竟应如何适应市场经济需要，在激烈的市场竞 争中寻求立足点与发展之路，已成其为广泛探索的重大问题。要解决 这个难题，重要的途径之一，就是要强化房地产开发企业财务管理， 充分发挥其在企业经营管理中的作用，以带动开发企业的全面科学管 理。另外，房地产业作为一个新兴行业，在财务管理中也存在多种问 题，有待进一步完善和提高。因此房地产企业的财务管理便成为当前 研究的重要课题。本文将就如何加强房地产开发企业的财务管理问题 做出专门探讨。 。资料来源：朱树林科技创业月刊，2 0 0 4 年第1 0 期 第一章房地产开发企业财务管理概论 1 1 房地产行业的相关概念 1 1 1 房地产定义及其特点 房地产又称不动产。( r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y ) ，狭义的 房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生 的各种物权。房地产与其他形态的商品相比，具有以下特点： l 、房地产区位的固定性 房地产在生产权或使用权转移时不产生物理运动，这种区位的固 定性不仅使消费者十分注意房地产区位的选择，而且使房地产的价格 受土地的地段差价影响，处在条件优越的地段价格较高，反之则低。 2 、房地产使用的长期性 房地产使用期很长，土地的使用是无期的，房屋设施的耐用期也 很长。 3 、房地产的单件性 房地产绝对没有完全相同的产品，即使其地面以上的房屋设施可 能完全相同，但由于所处的位置不同，也就产生了产品之间的差异。 4 、房地产的规模大、价格昂贵 房地产规模大、价格高是其他产品很难相比的。规模越大价格越 高，同时，长期的供不应求也造成了产品高昂的价格。 5 、房地产商品效用的多层次性 房屋的使用价值具有效用上的多层次，同时具备生存资料、享受 资料和发展资料三个不同层次的内容。 。资科来源：丹尼斯j 麦岢齐，理盎德m 贝兹张友仁译房地产经济学( 第四版) m 】北京：经济科 学出版社2 0 0 3 1 1 6 、房地产使用上的限制性 房地产对城市的功能、环境、形象和现代化程度、文踢程度都发 生重要影响，因此，要求房地产开发必须服从城市发展的总体规划， 对产品的用途、建筑标准、层数、建筑密度、绿化和环境保护等方面 加以严格限制。 7 、房地产的增值性。 房地产具有明显的增值性能。产生增值的原因主要有：房地产需 求大造成价格持续上升；土地资源的有限性使土地供给不足，造成土 地价格上升；区域基础设施等环境条件改善也引起房地产价格上涨。 1 。1 2 房地产行业定义及其特点 房地产业就是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁以 及中介、咨询、评估等服务的行业 。房地产行业具有如下的特点： 房地产行业具有很大的特殊性，其建筑产品不能移动，土地资源 不能再生，资金需要量大，建设周期长，受国家政策干预和市场供求 关系变化的影响大；其销售价格和投资收益不可避免地受地域、政治、 经济和社会环境等因素变化的影响；其建筑开发成本不可避免地受通 货膨胀、贷款利率、土地价格和地方费等因素变化的影响。由此可见， 房地产业是高投入、高风险性产业，其经营效益具有很大的不确定性。 1 2 房地产开发企业财务管理的内容 1 2 1 房地产开发企业及财务管理的概念 房地产开发企业，是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管 理，具有独立法人资格实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组 织。 o 资料来源；郏华房地产市场分析方法 m 北京：电子工业出版社2 0 0 3 5 。资料来源；w e d e m e rj p r e a le s t a t ef i n a n c e ，n j e r s e y 1 9 9 1 ( 9 ) 房地产开发企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需 各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、 核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作， 它是企业管理的重要组成部分。 1 2 2 房地产开发企业财务管理对象 房地产开发企业财务管理对象，概括地说就是会计所反映和监督 的内容，是在开发经营过程中可以用货币表现的经济活动，也就是资 金运动。 1 2 3 房地产开发企业财务管理内容 企业财务管理的内容是由企业资金运动过程决定，资金运动包括 资金的取得、使用、耗费、收入和分配，即以价值形式反映企业对生 产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。 因此，房地产企业财务管理的内容主要包括： ( 1 ) 对开发企业资金筹集的管理； ( 2 ) 对开发企业资金投资运用的管理； ( 3 ) 对开发企业开发成本及费用的管理； ( 4 ) 对开发企业税务筹划的管理； ( 5 ) 对开发企业利润分配的管理。 1 2 4 房地产开发企业财务管理特点 ( 1 ) 开发周期长，筹资金额大，筹资任务重。 房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一巨额资 金的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次投入 的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历 从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往 两年或更长；最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过 各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发，所以相应的 资金筹集任务十分繁重。 ( 2 ) 开发风险大，投资决策分析责任重、要求高。 房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使用周 期也长，在较长的开发经营周期中，存在着许多不确定的因素，对开 发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此， 房地产开发企业具有较大风险。另外，房地产开发敏感性强，但调整 能力差，也对企业在进行项目开发投资决策时的准确性提出了更高的 要求。要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误给企业造 成的损失，这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理 要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便 为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险， 降低风险。 ( 3 ) 开发经营活动独特，成本管理工作繁杂。 首先，在成本构成方面，虽然开发企业产品成本主要由土地征用 及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配 套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因 开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变， 使得房屋的成本构成显得十分复杂。 其次，在成本核算对象方面，开发企业开发建设所具有的单件性 特点，决定了成本计算对象是独立的设计文件，是可以独立地组织施 工的开发建设项目。开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算 所列的单项开发工程为成本核算对象；在同一开发地点，开竣工时间 相近，结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算对象；规模较大、 工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。 其三，在成本结算方面，由于住宅区的建设往往要经历几年的时 间，从进度安排上一般是先建住宅，后建配套设施。所以，住宅已建 成而配套设施尚未投人使用，或住宅已经销售且已住入，而诸如绿化、 道路尚未完工的情况屡见不鲜。在这种情况下，有些无法进行成本分 摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造 费用作为预提费用的办法来处理。 其四，当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都己完成，要对 那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体 的分配方法、分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归 集直至最终计入受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情 况分别处理，因而显得非常繁杂。 1 2 5 房地产开发企业财务管理原则 ( 1 ) 对项目进行深入论证。 因为房地产项目要求一次投人的资金大、压力重，而且回收期长、 风险高，决定房地产企业做投资决策要充分论证项目的可行性，而不 能完全凭主观随意性。从而要求财务管理部门要做好投资分析，提高 投资分析决策的准确程度，为企业管理者提供及时、可靠的信息，有 效降低风险。这个投资分析决策包括首期投入的资金、项目在建时需 要的常规资金、期末资金等等现金流出和筹资规模、筹资结构、筹资 成本、筹资方式等等现金流入。 ( 2 ) 加强资金管理。 在现实的房地产开发项目中，由于不良的资金管理而导致在建项 目资金不足，后续资金跟不上的情况时有发生。这就要求房地产企业 在开发过程中加强资金管理，杜绝不良资金流动。资金管理是财务管 理的中心。在资金使用过程中，企业要统筹安排、合理调度、把资金 用活。房地产公司应建立结算中心形式的资金管理机构，以起到统筹 安排使用资金的作用。 ( 3 ) 降低成本。 降低土地开发成本。 随着政府进一步规范土地市场、规范土地出让方式，土地的取得 及土地成本将取决于竞价、拍卖、招标的出让方式和出让结果。谨慎 选择土地，认真研究前期开发是降低土地开发成本发挥土地最佳效 益，增加地产收益的关键。 在选择好土地的基础上，最好争取水、电、气、通信道路等配套 设施一次建设到位，这是降低土地开发成本的关键。这些配套设施的 后期开发成本是非常巨大的，需要引起房地产公司的重视。 减少建筑安装成本。 建筑安装成本发生在项目建设过程中，是一个比较难以把握的成 本。针对这种情况，房地产企业在开始动工建设之前应该通过各种方 法估计在建设过程中的阶段成本，然后根据实际建设阶段中的成本对 原来的估计数据进行调整，并以此为后一阶段建筑安装成本的预算， 进行跟踪监控。 开展长期成本管理工作。 成本管理需要动员全员开展工作：需要事先的成本预测，需要事 中的成本计量，需要事后的成本分析、评价。建立二级成本管理单位 是有效开展成本管理的好办法。二级成本管理单位由房地产公司中不 同部门的人共同组成，包括原材料采购、施工建筑、财务、物质储备 等等。 1 2 6 房地产开发企业财务管理现状及存在问题 目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶 段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存 在以下几个问题： ( 1 ) 在会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停 留在记账和编制财务报表的阶段。 ( 2 ) 财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各 个项目公司项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一， 难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。 ( 3 ) 财务理理“被动反映型”的现象较突出预测、控制、分析 等管理职能基本处于空自。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算 和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有 较大差距。 ( 4 ) 由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级 项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造 成公司的管理控制能力下降。 ( 5 ) 资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风 险控制的难度。 1 2 7 房地产开发企业财务管理任务 ( 1 ) 筹集、管理和用好资金，保证企业生产经营的需要，加速 资金周转，不断提高资金运用的效能。 ( 2 ) 积极组合资金，开辟房地产经营市场，实现住宅商品化。 ( 3 ) 通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低经营成 本，提高投资效益和经济效益。 ( 4 ) 合理的纳税筹划，合法的降低税务成本，尽量最大限度地 提高税后利润。 ( 5 ) 按照企业实际情况，做到合理分配税后利润j 为企业可持 续发展提供强劲坚实的基础。 1 2 8 房地产开发企业财务管理的意义 实践证明，企业管理乱，首先是财务管理乱；企业效益差，首先 是财务管理差。房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的 竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须 提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为 房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。 第二章房地产开发企业融资管理 2 1 房地产开发企业融资的相关概念 ( 1 ) 房地产融资，即房地产资金的融通，也就是通过信用形式， 主要是银行信用形式获得资金。房地产资金运作的重要特点是具有足 额的不动产作后盾和房地产自然增值性。 ( 2 ) 企业融资风险。严格来说这一风险是因企业使用债务而产 生的由股东( 或资本所有者) 承担的附加风险。实际上这种附加风险 包括两个层次：一是企业到期不能偿债时，由股本或资本金抵债的风 险；二是由于负债而可能导致企业股东的利益遭受损失的风险。不同 性质的资金来源，其风险也是不同的，表现在：企业融资方式不同， 面临的融资风险也不同；融资期限结构不同，企业所面临的风险也 不同。 ( 3 ) 融资成本是指使用资金的代价。从资金使用者方面看，它 是企业为获取资金所必须支付的最低价格。理论上讲，融资成本包括 融资费用和使用费用。前者是企业在资金筹集过程中发生的各种费 用，如委托金融机构代理发行股票、债券而支付的注册费和代办费等； 后者是指企业因使用资金而向其提供者支付的报酬，如股票融资向股 东支付的股息、红利等。从企业资本成本计算的角度来看，来自不同 融资渠道，或者不同融资方式的资本，可迸一步归纳为两类，即权益 资本和债务资本。其中债务资本成本是公司放款人的预期报酬率；权 益资本成本是公司股东的预期报酬率。综合资本成本是各单独的预期 报酬率的加权平均。 ( 4 ) 资本结构和最佳资本结构。目前理论界探讨的资本结构主 要是指全部资本的构成，即权益资本与债务资本的对比关系。 最佳资本结构是指企业所筹集资金的综合资金成本最低，同时企 业总价值最大的资金结构。企业的综合资金成本最低，也就是企业各 种资金的加权平均资金成本最低，并且在追加筹资时边际资金成本最 低。资本结构的选择受资产结构、公司规模、非债务税盾、成长性、 波动性、产品独特性、获利能力等公司特征因素影响。此外，资本结 构的选择还受行业特性、宏观经济以及制度环境等因素影响。 2 2 房地产开发企业融资原则 ( 1 ) 确保合理资金需要量原则。 这是企业融资的首要原则。确定资金需要量，是融资的依据和前 提。无论通过什么渠道，采取什么形式融资，融资多少，都应在考虑 广开财路的同时，确保企业资金需要量的合理界限。资金不足，固然 影响企业的发展，但资金过剩也会影响资金使用效果。特别要注意预 售收入的再投入部分是否与销售收入计划相配合与协调。 ( 2 ) 确保资金按时供应原则。 融资不仅要从数量上保证生产经营的正常的合理需要，同时又必 须充分估量资金供应时间上的协调一致。即根据资金需要量和时间进 度统筹安排，防止发生浪费和多占资金，而且企业开发过程中，还要 根据货币收支的情况及时妥善地加以调整。 ( 3 ) 融资费用适当原则。 企业融资的来源很多，但不论从何种渠道筹集资金都要付出一定 的代价。从不同的渠道筹资所付出的代价不同，构成的资金成本不同。 融资应从不同渠道不同融资成本中，选择资金成本低的渠道。同时还 要考虑各个渠道的潜力、约束条件、奉献率大小等，融资应根据不同 的资金需要与融资政策选择最适当的渠道，取得最佳的效益。融资成 本既有资金的利息成本，还有可能是昂贵的融资费用和不确定的风险 成本。 ( 4 ) 资金投向合理原则。 融资和资金投放是相互依赖、相互制约的两个方面。融资是投资 的前提。融资的效益与投资方向和投放时间有密切关系。 ( 5 ) 企业获利和安全性原则。 企业筹资的获利能力和安全性，也是一项重要筹资原则。现代企 业的获利能力，应该具体化为三种获利能力，即管理盈利能力、产销 盈利能力和财务盈利能力。企业筹资的目的是要实现企业的财务获利 能力，促使企业发展、壮大，即通过财务功能而实现的赢利能力。同 时，又要注意筹资活动的财务风险性，把风险降低到最低限度，保证 企业财务的安全性和稳定性。因此保证长期融资与短期融资的合理配 比的企业财务的安全性和稳定性的原则是最重要的。 以上融资原则是企业融资所必须考虑的基础，实际也给出了融资 决策的程序：确定融资的数量一融资渠道分析一融资方式及成本比较一 融资方式的选择及融资方案的评价。 2 3 现阶段房地产企业主要融资方式 2 3 1 银行贷款 信贷融资是间接融资，是市场信用经济的融资方式，它以银行为 经营主体，按信贷规则运作，要求资产安全和资金回流，风险取决于 资产质量。信贷融资由于责任链条和追索期长，信息不对称，由少数 决策者对项目的判断支配大额资金，把风险积累推到将来。信贷融资 需要发达的社会信用体系支持。银行贷款一直是房地产开发资金的主 要来源，但银行的基本做法是“嫌贫爱富”，以风险控制为原则，这 是由银行的业务性质决定的。对银行来讲，它一般不愿冒太大的风险， 因为银行借款没有利润要求权，所以对风险大的企业或项目不愿借 款，哪怕是有很高的预期利润。相反，实力雄厚、收益或现金流稳定 的企业是银行欢迎的贷款对象。 房地产企业目前利用的银行贷款主要包括以下方式：土地使用权 抵押贷款、自有财产( 股权) 抵押贷款、担保贷款。可拓展的银行贷款 融资手段包括项目封闭融资、公司综合授信、纯信用免担保抵押贷款、 在产品、存货抵押贷款、开发企业之间的相互担保等。 2 3 2 房地产信托 信托是受人之托代人理财的形式。通过房地产信托，地产开发商 可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托 计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而 且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展，在不提高公司资产负债 率的情况下可以优化公司结构。信托目前主要有三种方式拓宽房地产 融资渠道： 一是传统的贷款方式，这和传统商业银行贷款一样。 二是以股权融资的方式，信托公司持有开发商部分股权，开发商 承诺在约定的时间以溢价方式将股权回购，这也是阶段性股权融资的 方式，也是信托能做而其它金融机构所不能做的事。信托计划募集的 资金进行股权融资有点类似于优先股的概念，信托资金只要在阶段时 间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这 样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实 际控制权。 第三种是交易方式的信托产品，这是其它金融机构所不能做的， 就是房地产投资信托基金。它是由房地产投资信托基金公司负责对外 发行受益凭证( 股票、商业票据或债券) ，向投资大众募集资金，之后 将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出 售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证 持有人分享。其发行的受益凭证可通过证券公司公开上市流通，比房 地产有限合伙方式更具有流动性，且投资者享有不必缴纳公司税费、 享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件，在这- n 益的 吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。信托公司收取固定的管理 费用，但这种产品最大的缺陷是流动性不好。 信托产品发行黾最低是1 5 0 0 万元，最高则突破3 亿元。多数信 托的用途是直接给开发商用于项目开发，开发商以土地抵押的方式对 信托风险提供担保。 2 3 3 机构投资者及合作开发融资 当投资公司的自有资金由于投资渠道不健全，处于闲置状态，乐 意提供流动资金贷款，信托，股权投资等投资方式的资金。对项目的 要求多是资金回笼快，融资时间在卜2 年，一般资金成本在1 5 左右。 在证券市场不景气，房地产市场尤其是普通住宅市场被看好的条件 下，随着投资公司对房地产的了解，它们将涉入房地产行业。这种资 金比较适合房地产开发公司融资额度在2 0 0 0 万一1 亿元人民币。 而开发商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一 种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的， 可以是股权融资也可以是债权融资。投资物也很多，可以是货币、资 产、管理，另外还可以改善政府关系和银行关系。这种方法对于缓解 发展商自身资金压力、转嫁风险和降低风险大有益处。 2 3 4 典当融资 典当对于小额短期融资有自己快速的优势，而2 0 0 5 年2 月9 日 发布的4 月1 日执行的典当管理办法对房地产典当融资的综合费 率作了调整：房地产抵押典当月综合费率不得超过本金的2 7 。但融 资条件提高为：未取得商品房预售许可证的在建工程及外省( 自治区、 直辖市) 的房地产。房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本， 对于注册资本不足1 0 0 0 万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得 超过1 0 0 万元；注册资本在1 0 0 0 万元以上的，房地产抵押典当单笔 当金数额不得超过注册资本的1 0 。典当业不受银监会的管理，同时， 不问资金的使用去向，因此可以满足过桥资金的急需。 2 3 5 金融租赁 金融租赁是指通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公 司与