（工商管理专业论文）房地产企业核心竞争力研究.pdf

0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯 房地产企业核心竞争力研究 摘要 房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，也是目前国内经济界、政策界谈 论最多的行业之一。但房地产业是一个受政策和经济周期影响很大的行业，在市 场兴旺期，企业的日子很好过，而在市场萧条期，一大批企业“死掉”或转行。 那么在这样的条件下，房地产企业如何锻造企业的核心竞争力? 如何保证企业立 于不败之地? 如何保持企业的可持续发展? 本文通过搜集有关企业的资料，并对 目前房地产市场和有关政策加以分析，运用理论联系实际的方法，对什么是房地 产企业的核心竞争力，如何提升房地产企业的核心竞争力等问题进行了分析和研 究。 本文共分六个部分，第一部分介绍了本文的研究背景，今年上半年国家出台 了一系列政策，对热火朝天的房地产市场进行调控，我国( 特别是上海地区) 房 地产市场的狂热应声而落。在此基础上提出了中国房地产企业如何锻造企业核心 竞争力的问题，同时介绍了本文研究的内容和方法。第二部分是企业核心竞争力 理论回顾，介绍了企业核心竞争力的概念、内涵、特征、构成要素和培育，提出 房地产企业的核心竞争力是一种资源整合能力。第三部分介绍了目前我国房地产 企业的现状，包括我国房地产业的形成和房地产企业的现状，并提出我国房地产 企业的经营是一种虚拟经营。第四部分分析了房地产企业的核心竞争力，包括对 外部资源的整合能力、对内部资源的整合能力以及回避市场风险的能力。第五部 分讨论了如何提升房地产企业的核心竞争力。包括规模经营、品牌经营和战略化。 第六部分是本文的结束语。 关键词：房地产企业核心竞争力虚拟经营资源整合提升 中图分类号：f 2 7 9 2 6 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯房地产企业核心竞争力研究 a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yi so n eo ft h eb a c ks u p p o r t i n gi n d u s t r i e so fc h i n a sn a t i o n a l e c o n o m y , a n da t t r a c t sm o s to ft h ea t t e n t i o ne i t h e ri ne c o n o m i cf i e l do rp o l i t i c a lf i e l d a n di tw i l la l s ob ee a s i l ya f f e c t e db yp o l i c i e sa n de c o n o m i c a lp e r i o d s ，i e d u r i n gt h e p r o s p e r o u sp e r i o d ，d e v e l o p e r sm a ym a k el a r g ep r o f i t sw h i l ei nt h ed e p r e s s e dp e r i o d ， m a n yw i l lg ob a n k r u p t o rs h i f tt oo t h e rf i e l d s s oh o wt o b u i l d u pt h ec o r e c o m p e t e n c ei ns u c hp e r i o d s ? h o wt ok e 印t h ee n t e r p r i s e si np r o f i t a b l es t a t u sa n dk e e p o ns u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t ? t h i sa r t i c l ew i l ld oc e r t a i na n a l y s i so nc u r r e n tr e a le s t a t e m a r k e ta n dp o l i c i e sb a s e do nt h ec o l l e c t e dm a t e r i a l s ，e x p l a i nt h ec o n c e p to fc o r e c o m p e t e n c ei n ap r a c t i c a lw a y , a n dd e m o n s t r a t eo nh o wt oi m p r o v et h ec o r e c o m p e t e n c eo f t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s t h ea r t i c l ei sd i v i d e di n t o6p a r t s ；t h e1 “p a r ti n t r o d u c e st h er e s e a r c hb a c k g r o u n d i n c l u d i n gs e r i e so fp o l i c i e sp r o c l a i m e db e f o r ej u l yt h i sy e a r ，w h i c ha i m e dt or e d i r e c t t h er e a le s t a t em a r k e td e v e l o p m e n tf r o mm a c r o e c o n o m i cl e v e l a n dt h er e a le s t a t e p r i c er i s i n gt r e n d so fc h i n a ( e s p e c i a l l yi ns h a n g h a i ) m a r k e tw a sp a u s e di m m e d i a t e l y a n dt h ei s s u eo f b u i l d i n g u po f c o r ec o m p e t e n c ei nr e a le s t a t ee n t e r p r i s e si sr a i s e du p a n da c c o r d i n gr e s e a r c hm e t h o d sa n dc o n t e n t sa r ei n t r o d u c e d t h e2 n dp a r ti st h e r e v i e wo fe n t e r p r i s ec o r ec o m p e t e n c et h e o r y i tm a i n l yr e v o l v e sa r o u n dt h ec o n e e p l m e a n i n g s ，f e a t u r e s ，e s s e n t i a lf a c t o r sa n dd e v e l o p i n gm e t h o d s i tp o i n t so u tt h a tt h e s o c a l l e dc o r ec o m p e t e n c eo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e si st h ea b i l i t yo fr e s o u r c e s i n t e g r a t i o n t h e3 ”p a r ti n t r o d u c e st h ec u r r e n ts t a t u so fc h i n ar e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ， i n c l u d i n gf o r m a t i o no fc h i n ar e a le s t a t ei n d u s t r ya n dc o m m e n tt h a tc h i n ar e a le s t a t e e n t e r p r i s e s o p e r a t i o na c t u a l l yi sk i n do fv i r t u a lo p e r a t i o n t h e4 “p a r ta n a l y s e st h e c o r ec o m p e t e n c eo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e si n c l u d i n gt h eo u t s i d ea n di n s i d er e s o u r c e s i n t e g r a t i o na b i l i t i e s ，a n dt h ea b i l i t i e st oa v o i dm a r k e tr i s k s t h e5 “p a r tt a l k sa b o u t h o wt oi m p r o v et h ec o r ec o m p e t e n c e ，i n c l u d i n gs c a l eo p e r a t i o n , b r a n do p e r a t i o n , a n d s t r a t e g y t h e6 t hp a r ti st h ec o n c l u d i n gr e m a r k so f t h ew h o l ea r t i c l e k e yw o r d s ：r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，c o r ec o m p e t e n c e ，v i r t u a lo p e r a t i o n ，r e s o u r c e s i n t e g r a t i o n ，i m p r o v e m e n t c a t e g o r y ：f 2 7 9 2 6 3 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯房地产企业核心竞争力研究 1 引言 i 1 研究背景 2 0 0 5 年的上半年，是中国房地产市场最不平静的半年，在这短短的几个月 之中，国家出台了一系列政策，旨在调控我国热火朝天的房地产市场。让我们先 来看一下到底发生了哪些事情： 一、3 月1 6 日，中国人民银行决定从2 0 0 5 年3 月1 7 日起，调整商业银行 自营性个人住房贷款政策。 1 现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。 下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0 9 倍。 商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 2 房地产价格上涨过快的城市或地区 个人住房贷款最低首付款比例可由现行的2 0 提高到3 0 。 具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布 的各地房地产价格涨幅自行确定。 调整前，个人住房贷款利率一直执行的是五年以下4 9 5 和五至三十年 5 3 1 的优惠利率。调整后：一至三年( 含三年) 5 7 6 ，调高0 8 1 个百分点： 三至五年( 含五年) 5 8 5 ，调高0 9 个百分点；五年以上6 1 2 。调高0 8 1 个 百分点。 商业银行自营性个人住房贷款利率调整表 单位： 项目 调整前利率调整后利率备注 5 7 61 - 3 年( 含) 5 年( 含) 以下4 9 5 5 8 5 3 5 年( 含) 5 年以上 5 3 l6 1 2 资料来源；中国人民银行网站 同时，个人住房公积金贷款利率随个人住房信贷调整也相应微幅上调，上调 幅度为0 1 8 ，5 年( 含5 年) 以下贷款由现行年利率3 7 8 调整为3 9 6 ，5 年以 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯 房地产企业核心竞争力研究 上贷款由现行年利率4 2 3 调整为4 4 1 。 二、3 月2 0 日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表 示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重 点推进房地产税改革。从这段时问财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房 地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市 正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。 三、3 月2 6 臼国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知。为抑制 住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，通知提出了八条意见：一、 高度重视稳定住房价格工作；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整 和改善住房供应结构：四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消 费预期；六、全面监测房地产市场运行：七、积极贯彻调控住房供求的各项政策 措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 八条意见言简意赅，从房价、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、政策 措施、督促检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致一 那就是稳住房价。 四、4 月2 7 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房 地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。会议认为，目前房地 产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房 结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。会议强调，必须把解决房地产投资规模 和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。会议提出， 当前加强房地产市场引导和调控要采取以下措施：一是强化规划调控，改善商品 房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房 和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完 善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手 段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯房地产企业核心竞争力研究 管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款 风险。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。 八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。 五、5 月9 日，国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格 工作的意见，对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。意见要求各地区、 各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强 宏观调控的一项重要任务。主要内容是：购房不足2 年转手全额征税。自2 0 0 5 年6 月1 日起，对个人购买住房不足2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收 入全额征收营业税：个人购买普通住房超过2 年( 含2 年) 转手交易的，销售时 免征营业税；对个人购买非普通住房超过2 年( 含2 年) 转手交易的，销售时按 其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。实名购房禁止转让“期 房”。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门 不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购 人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购 房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。“炒地”将被 依法制止。意见要求，加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为， 严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的， 征收土地闲置费；满2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让 公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或 有关规定的，依法追究违约违规责任。满足3 个条件的住房享受优惠。意见 提出，为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地 供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。 享受这些优惠政策的普通住房需满足3 个条件，这3 个条件是：住宅小区建筑容 积率在1 0 以上；单套建筑面积在1 2 0 平方米以下；实际成交价格低于同级别 土地上住房平均交易价格1 2 倍以下。各省、自治区、直辖市允许单套建筑面 积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的2 0 。 6 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯房地产企业核心竞争力研究 六、5 月2 6 日，建设部进一步下发了关于贯彻( 国务院办公厅转发建设 部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知) 的通知，对各地做好调控房 地产市场、稳定住房价格的工作，提出了6 个工作时间表。i 近期按照国务院 的部署，建设部等七部委将组成联合检查组，对部分省市贯彻落实国家宏观调控 政策，切实稳定住房价格工作进行专项检查。2 5 月3 1 日前各地享受优惠政策 普通住房的具体标准公布执行。5 月3 1 日前没有对外公布具体标准的地区，即 按国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知规 定的三项条件执行，不再上浮。3 6 月底前直辖市、计划单列市、省会城市和 住房价格上涨过快的重点城市要基本实现商品房预销售合同网上即时备案，其他 有条件的市县也要抓紧推进这项工作。4 6 月底前确保4 0 个大中城市基本完成 信息系统建设第一阶段的验收工作。5 7 月份起建设部将公布4 0 个大中城市房 地产信息系统主要数据指标和市场监测报告。6 今年内各市、县建设( 房地产) 主管部门要完成城镇最低收入家庭住房困难情况的调查工作。 通过国家一系列政策组合拳的出台，我国( 特别是上海地区) 房地产市场的 狂热应声而落。让我们先来看一下下面这组上海房地产市场的数据 2 0 0 5 年卜6 月上海各环线区域成交均价 o c n n n z o u u u ，4 ，t 。，。 5 一 ： 一， ? 。， ： ， 一 。 、 一j 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 ；o 二厂r ，- 。，。k 、。乏 1 0 0 0 0i 。：。( o ，一i i 一，一，m ”，一一。，。w 一。：、1 。7 1 一+ o 一，。? 5 0 0 0 ， 一 0 一月二月三月四月五月六月 + 内环内 1 6 5 6 71 5 3 7 91 9 5 1 71 8 9 5 91 8 4 4 71 6 5 9 6 一内中环 1 1 3 7 61 1 3 5 71 3 0 9 41 5 9 9 2 1 1 1 0 3 8 1 8 8 中外环 7 5 5 57 9 8 38 0 5 76 7 2 18 0 7 36 2 6 l x 外环外 5 9 9 9 6 0 2 46 0 4 3 5 9 1 6 6 0 4 25 1 9 3 单位；元平方米 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯 房地产企业核心竞争力研究 2 0 0 5 年1 月以来，上海各环线区域内成交价格多有下降，特别是内中环区 域价格波动较大。 单位：平方米 2 0 0 5 年卜5 月份上海房地产市场的交易量有逐月下降之势，6 月的交易量基 本上维持在5 月份的水平，从量上来看虽已略有上升，但其交易量也仅高于5 月 份而已，是今年的第二低。由此可以看出受今年各项调控政策的影响，上海房地 产市场已经开始降温了。 在5 月份时，开发商选择的策略是固守，但到了6 月份，一些前几天还信誓 旦旦决不降价的开发商，怀着复杂的心情开始降价。在巨大的资金压力面前，开 发商之间的攻守同盟宣告瓦解。但尽管新盘房价一跌再跌，交易量却没有因此增 加。据上海房地产交易中心的数据显示，6 月份，上海一手住宅的平均日交易量 为3 1 0 套，截至7 月1 1 日，上海7 月份一手房平均日交易量仅2 8 0 套左右。而 7 月份的全部上市量是1 6 万套，1 6 5 1 万平方米，按照现在的销售速度，至少也 需要一年半的时间才能够消化这些住宅。下面是近期上海部分楼盘的降价情况。 _ 我1 近划海部分楼错跌1 排靠( 数扒术源海j j 房地，。交易c - 心)一 蚓一11 堂 姒( i l l 泐m 2 价) t ( ) 川d = | 一* m 牌2 ) 均价髓价格跌m l 上海绿城浦东 1 6 0 0 09 5 0 04 1 2 临汾花园闸北 1 1 0 0 07 0 0 03 6 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯房地产企业核心竞争力研究 3 荣承公寓徐汇2 5 0 0 01 6 0 0 03 6 4 大华锦秀华城 浦东1 3 5 0 09 0 0 03 3 5 东方城市花园浦东1 7 0 0 01 2 0 0 02 9 6 汇豪天下浦东 2 8 0 0 02 0 0 0 02 9 7 名江七星城 虹口3 0 0 0 02 2 0 0 02 7 8 康悦亚洲花园闸北9 5 0 07 0 0 02 6 9 第九城市 浦东 1 6 0 0 01 2 0 0 02 5 1 0 世茂滨江花园浦东 3 6 0 0 02 7 0 0 02 5 l l 菊园浦东 1 9 0 0 01 5 0 0 02 1 1 2 海螺花园徐汇 1 9 0 0 01 5 0 0 02 1 1 3 菊园三期江临天下浦东 2 5 0 0 02 0 0 0 02 0 1 4 徐家汇花园徐汇 2 5 0 0 02 0 0 0 02 0 1 5 虹桥万博花园长宁 1 9 0 0 01 5 5 0 01 8 1 6 碧林湾闵行 l i 0 0 09 0 0 01 8 1 7 陆家嘴花园浦东 1 8 0 0 0 1 5 0 0 0 1 7 1 8 国际华城浦东 2 0 0 0 01 7 0 0 01 5 1 9 万里雅筑普陀 l 1 0 0 08 5 0 01 5 2 0 联洋年华浦东 1 4 0 0 01 2 0 0 01 4 2 1 帝景苑徐汇 3 5 0 0 03 0 0 0 01 4 2 2 浦东世纪花园浦东 2 2 0 0 01 9 0 0 01 4 l 我2 ：f 海1 1；分新”楼错6jj 份r_：降价。l 扔( 数扒j； ：f 海矗jj 。交jc i 心) 序 i(叫)el例m21陋l 钉j 僻 l ”艚 时问箭汴 项h 靠称 套数 ：6jj 例伞 一 7jjl5 东方明珠国际公寓清东东方路、龙阳路口 1 2 0 0 01 4 2 65 2 6 低于周围房价 l 万里雅筑富平路与真金路 8 5 0 01 5 6 85 - 2 0 明确降价 2 三湘盛世花园宝山一二八纪念路6 8 8 弄 8 4 5 0l t1 5l 一2 4 打折3 淡水湾花园卢湾区马当路5 8 8 弄 2 5 8 0 08 量44 2 8 打折送装修 4 云山星座苑浦东云山路9 9 9 弄 7 3 5 72 6 54 1 6 低于周围房价 5 江南星城三期阂行顾戴路1 3 2 5 弄 8 4 0 01 5 6 95 1 9 低于周围房价 6 慧芝湖花园平型关路t 0 8 3 弄 1 2 7 4 01 0 3 l5 一1 3 送装修 7 仁恒河滨城 浦东丁香路1 5 9 9 弄 1 6 5 0 03 2 25 一1 6 一次性付款9 7 折 8 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯房地产企业核心竞争力研究 9证大家园三期北区五莲路1 7 6 9 弄9 5 4 5 5 2 64 2 打折 1 0徐汇新城五期龙吴路1 7 1 7 弄1 0 1 0 01 9 1 64 一1 3 开发商下调价格 l l临汾名城公园城市汾西路8 8 弄8 4 0 02 4 54 1 6 下调前期价格 1 2 大华愉景华庭普陀区新村路2 0 0 3 弄9 8 0 0 2 4 6 7 3 1 9促销 1 3 蓼花汀花园七莘路1 7 2 8 弄 7 7 0 0z 8 3 2 4 5下调前期价格 当市场转折己成定局，退房成了房地产市场的另外一道风景。由于对楼市失 去了信心，许多购房者宁愿承担相应损失，也不愿意去冒更大的风险。 i 我3 ：近划部分f 海楼错的退膀。陌况( 截【i 7jj 15 f i ) ( 数扒术源：f 海f j ；- j 也，扣交易i 。) i 网童 椭； l 豳 r 一匿骶 卜碑：i 所征k 域 豳 。“l 圈 1 鸿发家园 闵行区古美西路2 0 0 5 - 3 - 3 19 6 5 05 2 0 8 2合生城邦城一街坊6阂行区金平路2 0 0 5 - 4 - 23 0 1 55 0 0 0 3静安国际广场 静安区新闸路 2 0 0 5 - 3 2 81 0 3 5 0 4 8 5 4 4华银坊i华宁路1 3 9 9 弄2 0 0 4 - 9 8 2 4 16 8 2 8 2 2 5东都豪苑 浦东新区机场镇 2 0 0 5 - 6 - 77 2 2 0 2 7 7 8 6景明花园二期虹口区汶水东路 2 0 0 5 - 4 - 31 9 13 1 1 6 2 3 7中环明珠汶水东路2 9 8 弄2 0 0 5 4 3 1 9 13 l 1 6 2 3 8徐汇新城 徐汇龙吴路 2 0 0 5 3 - 3 01 2 51 4 1 1 2 0 9周浦镇汇康公寓 周浦镇周东路1 9 1 弄 2 0 0 5 - 6 - 86 369 5 2 1 0祥和星宇花园1 普陀区古浪路 2 0 0 5 - 3 - 3 11 5 485 1 9 1 1春申万科城五期 闵行区畹町路 2 0 0 5 - 4 - 46 035 0 0 1 2朗润园闵行区新龙路2 0 0 5 - 4 27 622 6 3 1 3真新商务楼 嘉定区祁连山南路 2 0 0 5 - 4 - 61 8 831 6 0 9 6 1 4财富时代大厦 陕西北路1 4 3 8 号 2 0 0 5 - 6 - 75 0 510 2 0 据统计，2 0 0 5 年7 月份上市的2 1 例新楼盘里，当月销售3 0 套以上的楼盘 仅为3 例，占薪盘总量的1 4 。 1 2 研究目的 从上面的研究背景可以看出，企业的外部市场环境是多变的，而且变化又是 剧烈的，随着我国市场经济的不断完善，市场竞争也将日益激烈，在这样的市场 环境下，中国的房地产企业( 指开发商，下同) 如何锻造企业的核心竞争力? 如 何保证企业立于不败之地? 如何保持企业的可持续发展? 这些将是本文将要研 1 0 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯 房地产企业核心竞争力研究 究的问题。 1 3 研究内容 1 企业核心竞争力理论回顾 2 目前我国房地产企业的现状 3 房地产企业的核心竞争力 4 如何提升房地产企业的核心竞争力 1 4 研究方法 本文立足于所收集到的房地产企业核心竞争力方面的资料，尤其是万科地产 的有关资料，在此基础上结合本人近年从事房地产开发工作的经验、体会以及在 m b a 学习期间所学到的理论知识，对房地产企业核心竞争力进行综合分析和研究， 并力求从理论联系实际的角度进行课题研究。 2 企业核心竞争力理论回顾 核心竞争力( c o r ec o m p e t e n c e ) 也称核心能力，自1 9 9 0 年美国著名战略学 家普拉哈拉德( c k p r a h a l a d ) 和哈默( g a r yh a m e i ) 在哈佛商业评论上发 表的公司核心竞争力一文提出后，管理学界围绕企业核心竞争力掀起了一个 研究高潮，企业核心竞争力的培育也引起了企业家的高度重视。目前，核心竞争 力已进入大众生活，很多人、很多行业都在关注和研究核心竞争力，核心竞争力 已经成为非常大众化的一个概念。这充分说明核心竞争力概念的创新意义和极端 重要性。毫无疑问，企业核心竞争力理论力图在更深层次上揭示企业竞争优势的 原因。 2 1 企业核心竞争力的概念 在普拉哈拉德和哈默的那篇论文中，他们给出了一个企业核心竞争力的定 义，他们认为企业核心能力是“一个组织中的积累性学识，特别是关于协调不同 1 1 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯 房地产企业核心竞争力研究 生产技能和有机结合多种技术流的学识”。即：组织由过去到现在所积累的一种 知识学习效果，它需要各业务单位之间充分沟通、参与、投入，特别是使不同生 产技能的部门紧密合作或者将各种不同领域的技术加以整合的能力，同时提供给 顾客特定的效用与价值。在这个定义中，有这样三层意思：一是企业核心竞争力 属于组织所共同具有的学识，是组织的综合资源，而不是属于某个人或某个战略 单元所专有的；二是核心竞争力的形成不是企业内技能或技术的简单堆砌，而是 需要有机协调和整合，即需要管理的介入；三是突出核心竞争力构成要素的技术 性，即包含“技术”和“技术流”。 1 9 9 4 年，普拉哈拉德和哈默两人又合著了一本在全球广受欢迎的论著竞 争大未来( c o m p e t i n gf o rt h ef u t u r e ) ，在书中他们明确指出：“核心竞争力 是能使企业为用户提供某种特定好处的一组技能或技术的集合，而不是指单个技 能或技术。”哈默又重申了这个观点，即核心竞争力代表了多种单个技能的整合， 并指出正是这种整合才形成企业核心竞争力的突出特征。 核心竞争力就是组织内的共同学习和积累，使不同的生产技能能够结合成多 用途的技术，是一种跨组织间的联系、参与和工作承诺。普拉哈拉德和哈默同时 认为核心竞争力是一套能提供组织丰富性、持续性和稳定性的基础系统。 普拉哈拉德和哈默认为企业核心竞争力就是一种整合能力。关于企业核心竞 争力的概念，其他学者也提出了各自的观点。 巴顿( l e o n a r db a r t o n ) 从知识的角度分析了企业的核心竞争力，他根据知 识能否为外部获得或模仿的角度来定义企业的核心竞争力。巴顿认为，企业核心 竞争力是指具有企业特性的，不易交易的，并为企业带来竞争优势的企业专有知 识和信息，是企业所拥有的能够提供竞争优势的知识体系。企业核心竞争力作为 知识体系包括四个维度：1 组织成员所掌握的技能和知识集，包括企业的专有知 识和员工的学习能力；2 组织的技能系统，即组织成员知识的系统组合；3 组 织的管理系统，组织的管理制度影响着创造知识、学习知识的途径和热情，可能 构成企业核心竞争力的一部分；4 组织的价值观系统，组织成员共有的价值观 核心行为规范。 拉法( r a f f ) 和佐罗( z o l l o ) 认为，企业核心竞争力不仅仅存在于企业的 1 2 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯 房地产企业核心竞争力研究 业务运作子系统中，而且存在于企业的文化系统中，根植于复杂的人与人以及人 与环境的关系中。企业核心竞争力通过长期积累蕴藏在企业的文化中，渗透到整 个组织中，而恰恰是组织内达成共识并为组织成员深刻理解并指导行动的企业文 化为一个综合的且不可模仿的核心竞争力提供了基础。 康特( m a n ykc o u l t e r ) 在战略管理行为( 1 9 9 8 ) 一书中认为，核心竞 争力是组织中主要创造价值并被多个产品或多种业务共享的技能和能力。 鲍哥纳( w i l l i a mcb o g n e r ) 和托马斯( h o w a r dt h o m a s ) 在核心竞争力 和竞争优势一文中认为，核心竞争力是企业的专有技能和与竞争对手相比能够 更好地指导企业实现尽可能高的顾客满意的认知，这些认知包括：1 解决非结构 问题的秘诀和组织规则；2 在特别境况下指导企业行动的共享价值观：3 关于技 术组织动态和产品市场相互作用的隐性理解。 梅约( lhm e g e r ) 和厄特巴克( jmu t t e r b a c k ) 认为，核心竞争力是指企 业的研究开发能力、生产指导能力和市场营销能力。核心竞争力在更大程度上就 是在产品创新的基础上，把产品推向市场的能力。梅约和厄特巴克把企业的核心 竞争力进一步分为四个维度：产品技术能力、制造能力、对顾客需求的理解能力 和分销渠道能力。 国外这些专家学者对于企业核心竞争力的阐释各有千秋，国内学者对此也有 自己的理解。国务院发展研究中心副主任陈清泰1 9 9 9 年在上海财富年会上说： 企业核心竞争力是指一个企业不断地创造新产品和提供新服务以适应市场的能 力，不断创新管理的能力，不断创新营销手段的能力。中国社会科学院副院长陈 佳贵研究员认为，核心竞争力主要是指企业在生产经营过程中的积累性知识和能 力，尤其是关于如何协调不同生产技能和整合多种技术的知识和能力，并据此创 造出超越其他竞争对手的独特的经营理念、技术、产品和服务。刘世锦研究员等 则把企业中最为基础的，使整个企业具有长期稳定的竞争优势，使企业可以获得 长期稳定的高于平均水平收益的竞争力称为企业的核心竞争力。战略学家管益忻 认为，核心竞争力是以企业核心价值观为主导的，旨在为顾客提供更大( 更多、 更好) “消费者剩余”的整个企业核心能力的体系。我院芮明杰教授提出核心竞 争力是企业独具的，在一系列产品和服务中取得领先地位所必须依赖的关键性能 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯房地产企业核心竞争力研究 力，这种能力是一组技术和技能的综合体，而并非是拥有的一项技术或技能。黄 滓孚教授把核心竞争力理解为决定竞争力的主要因素、深层次的因素，即企业赖 以生存和发展的核心资源和核心能力。白津夫博士则将核心竞争力定义为企业资 源有效整合而形成的独特的支持企业持续竞争优势的能力。 2 2 企业核心竞争力的内涵 2 2 i 企业核心竞争力的本质 企业核心竞争力的本质是一种能力，这种能力和企业的组织智商、组织知识 和组织技能有着密切的联系。能力本身是看不见、摸不着的，只能通过相应的形 式表现出来，所以企业的核心竞争力要通过企业所拥有的技能或所从事的业务得 以体现，企业核心竞争力是一种企业提供具有特异性或成本优势的关键性产品或 服务的能力。 企业核心竞争力还具有非物质实体性，它是强势企业的一种功能属性，它不 可能脱离企业而存在，也不可能脱离企业的生产经营活动而存在，企业核心竞争 力的载体既包括它所赖以开展生产经营活动的物质实体，如技术专利、人力资源、 生产设备、品牌等，又包括它所生产出来的物质实体，如核心新产品、核心服务 等。 2 2 2 企业核心竞争力的属性 一企业核心竞争力是“合力”而不是“核力” 有人认为企业核心竞争力是企业内部对价值创造贡献最大的那部分知识和 资源，即强调企业能力体系中的核心的部分。但从以上中外学者对企业核心竞争 力的阐释中我们可以清楚地看到，企业核心竞争力是能为企业带来持续竞争优势 的能力的组合，即强调企业能力体系的有机组合。 归纳中外学者的阐释，企业核心竞争力是一种完备的结合状态，它是由不同 类型、不同层次的能力有机结合而成的，它们之间是一种矢量叠加关系而非标量 叠加关系，企业核心竞争力的大小取决于对这些不同方向的力的协调结果，核心 1 4 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯房地产企业核心竞争力研究 竞争力的构建是一个系统工程。 二 企业核心竞争力是生长力而不是静态力 企业核心竞争力不只是一种机构力，还是一种构建力和生长力，这种构建力 和生长力主要表现在构成企业核心竞争力的分力之问以及构成核心竞争力的力 与他们的载体之间存在着支持与构建的关系。简言之，具备核心竞争力的企业组 织有一种“自举”的功能，这决定了企业核心竞争力不是一个起点，更不是一个 终点，而是企业生产力的组织和创造的过程。 2 3 企业核心竞争力的特征 在公司核心竞争力( 1 9 9 0 ) 一文中，普拉哈拉德和哈默列举了三种企业 核心竞争力的检验标准：首先，核心竞争力提供了迸入多个市场的潜在途径。其 次，核心竞争力能够为最终产品的顾客的可感知效用做出巨大贡献。最后，核心 竞争力应是竞争者难以模仿的。 普拉哈拉德和哈默在核心竞争力的概念一文中，又提出了确定核心竞争 力的五个标准：l t 核心竞争力代表了许多单个技能的整合。2 核心竞争力不是 会计意义上的资产。3 核心竞争力必须能为顾客所感知的价值做出极大的贡献。 4 核心竞争力必须具有竞争力的独特性。5 至少是从整个公司而不是某项业务 的角度，核心竞争力应当为企业进入新市场提供入口。 巴尼在分析核心竞争力是否是企业持续竞争优势的源泉时，提出了作为企业 竞争优势基础的核心竞争力的四个条件：1 核心竞争力应当是有价值的。2 核 心竞争力应当是异质的。3 核心竞争力是完全不能仿制的。4 核心竞争力应当 是很难被替代的。 阿迈辛德和威廉姆艾伯伦在公司核心竞争力的正确定位一文中描述了 核心竞争力的三个特征：1 要对最终产品或服务的价值有重要贡献。2 代表了独 无二的并且能提供持久竞争优势的能力。3 有支持多种最终产品或服务的潜 能。 国内学者对企业核心竞争力的特征也有论述，李鉴明将核心竞争力的特性归 为三个：消费者价值、竞争者差异和延伸性。郭斌则认为核心竞争力有两个特性： 1s 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯 虏地产企业核心竞争力研究 企业独特性和途径依赖性。朱雨良提出了核心竞争力有八个特性：1 是技术或知 识的集合，而非产品或功能；2 应该是灵活的，能够不断适应和演进；3 可使企 业拥有进入多种市场的潜力；4 应能给最终用户带来实惠；5 不易被竞争对手模 仿；6 有助于整合从外部市场获得的资源；7 可以叠加；8 是企业能力中相对稳 定的东西。 核心竞争力是企业持续发展的动力源泉，核心竞争力与一般竞争力是有所区 别的，主要表现在以下四个方面：1 核心竞争力应具有系统整合性，这是核心 竞争力的显著标志。2 核心竞争力应具有价值性，能够为用户提供重要价值。 3 核心竞争力应具有独特性，是不易也不能被行业内的其他企业所模仿的。4 核心竞争力应具有动态性，只有对核心竞争力进行持续不断的创新、培育和发展， 才能保持企业长久的竞争优势。 2 4 企业核心竞争力的构成要素 从系统论的角度来讲，企业核心竞争力的构成要素很多，几乎涉及企业经营 和管理的方方面面，它是企业通过各层次的重组和学习积累实现的。核心竞争力 是企业竞争力中最核心的部分，其构成要素也类同于竞争力的构成要素，是一种 主观的能对顾客价值需要有显著贡献的能力，主要包括以下三方面：技术能力、 管理能力和整合能力，它们是构成企业核心竞争力的“着力点”，对般企业而 言，企业的核心竞争力往往是三者的有机结合。 1 技术能力 技术能力是指企业开发与设计新产品和新流程的能力，以及以独特方式整合 物质世界知识的能力，包括技术诀窍、方法、程序、经验和实体设备等理论与实 践的知识以及企业的异质技术资产。技术能力从机构上可分为三层：获取和创造 新技术的研发能力；利用现有成熟技术生产顾客需要的产品和服务的制造能力； 培育、利用工程技能和生产作业技能的作业能力。 拥有自己的核心技术是企业获得核心竞争力的必要条件，但不是充分条件。 关键是拥有持久保持和获得核心技术的能力。 2 管理能力 1 6 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯 房地产企业核心竞争力研究 管理能力主要体现在向顾客提供产品或服务的各环节中，如市场需求调研能 力、研发管理能力、生产制造管理能力、市场营销能力、销售及售后服务能力等， 当然还有全过程的技术组织管理能力。在这些能力中任何一个或多个领先于竞争 对手的能力都有可能构成企业的核心竞争力。 3 整合能力 整合能力指的是把相互关联的、分别侧重于技术和市场的能力、信息和观点 整合起来，以便在组织内部和外部创造、转移和组合知识，并快速有效地体现在 产品当中的能力，主要包括信息能力、决策能力和迅速执行决策的能力。整合能 力是企业竞争力的转换要素，整合能力的提高有利于企业更有效地利用其资产， 扩大经营范围，提高在市场中的竞争力。 2 5 企业核心竞争力的培育 企业培育核心竞争力，一是通过自己内部积累，逐渐培育；二是通过对外资 源的整合，从外部获得本企业所缺乏的核心竞争力要素，或是通过与外部资源共 同开发企业所缺乏的核心要素。 企业核心竞争力的培育，一般要经过以下三个阶段：第一阶段是定位，即企 业应该对现有资源和竞争力及其在市场中的价值加以系统考察，进而确认企业的 核心竞争能力，定位的标准有三个：1 具备顾客认可的价值；2 具备专业性、独 特性；3 具有潜在的拓展性。第二阶段是造就，即核心竞争能力一旦得到定位， 企业就应该不遗余力地加以培育，培育过程即是核心能力形成的过程，也是最复 杂、最关键的过程。第三阶段是拓展，一是将核心竞争能力应用在最终产品或市 场的开发上；二是利用核心竞争能力开发中间产品；三是发展和更新核心能力。 核心能力并不是一种固化的竞争力，而是一个动态系统，随着科学技术的进步和 市场的发展，原有的核心能力可能会演化成一般的能力而逐渐丧失竞争优势，因 而企业必须时时关注核心能力的发展演变，并不断推进、丰富，直至更新。 2 6 房地产企业的核心竞争力 房地产企业是资金、管理密集型的企业，房地产企业自身并不直接从事生产 1 7 0 3 2 0 2 5 3 0 5 金凯房地产企业核心竞争力研究 活动，而是以业务“外包”的方式整合各方面的资源，从而“生产”出房地产产 品。从这个意义上说，房地产企业是以虚拟经营为特征的，其性质是虚拟企业。 由于房地产企业实行的是虚拟经营，所以其充当的是一个资源整合者的角色。 根据房地产企业的特点，房地产企业核心竞争力可以界定为：企业多方面技 能和企业运作机制的有机融合，是不同技术系统、管理系统及技能的有机结合， 是企业在特定经营环境的竞争中的竞争能力和竞争优势的合力。其核心竞争力可 分为外部资源整合能力、内部资源整合能力以及回避市场风险的能力。 3 目前我国房地产企业的现状 ， 3 1 我国房地产业的形成 房地产业与房地产是紧密相连的。房地产是一种产品，而房地产业就是生产 与经营房地产这种产品的房地产企业的集合。 在建国后相当长的一段时间内，由于我国实行的是“国家按计划组织生产、 各单位按计划分配、个人近乎无偿消费”的住房制度，没有真正意义上的房地产 企业，所以房地产业一直没有独立形成为一个产业。 从1 9 8 0 年开始，我国城镇住房制度改革在理论和实践上不断深入，城镇住 房的商品化取向目趋明显，同时