（管理科学与工程专业论文）房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范.pdf

房地产高速发展过程中金融 风险的分析与防范 捅晏 房地产的发展离不开金融支持，房地产金融业对房地产业发展的支持贯穿于 房地产的开发销售各个环节。房地产金融的健康发展是房地产业稳定和发展的重 要保障。控制和防范房地产金融风险，不仅是房地产业健康发展的要求，而且对 国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用。尤其是2 0 0 7 年美国爆发了次贷 危机，让人们再次认识了房地产高速发展过程中所蕴含的巨大金融风险。因此， 分析和研究房地产快速发展过程中可能导致的金融风险具有现实意义。 本文从房地产及房地产金融的相关概念入手，介绍了房地产与金融业的关系 和支持房地产业发展的几种金融形式，并对房地产过热引发金融风险的机制进行 了深入分析，然后结合国际上几个因房地产过度膨胀而引发金融危机的经典案例 进行了全面的剖析，明确了其中的教训及为我们带来的启示。本文的着重点落在 对我国房地产金融市场进行了研究上。通过分析当前房地产市场存在的问题和风 险，从国家法律法规、推动金融创新、信贷政策调控、和环境建设等几个方面提 出了相应的对策和建议。本文在最后以美国次贷危机为切入点，对我国金融创新 过程中住房抵押贷款证券化风险进行了深入思考，提出了推动住房抵押贷款证券 化的意见和建议，为当前形势下的金融创新活动提供了参考。 关键词：房地产；金融风险；风险防范 a n a l y s i s & p r e v e n t i o no ff i n a n c i a lr i s kd u r i n gt h ef a s t d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e a b s t r a c t t h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ec a n n o td ow i t h o u tt h ef i n a n c i a ls u p p o r t t h e r e a l e s t a t ef i n a n c er u n st h r o u g he v e r ys t e po ft h er e a le s t a t e ，s u c ha sd e v e l o p m e n t ， s a l ee t c t h es o u n dd e v e l o p m e n to ft h er e a l e s t a t ef i n a n c ei st h ei m p o r t a n tg u a r a n t e e o fs t a b i l i t ya n d d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e t i ti se s s e n t i a lt ot a k ep r e c a u t i o n s a g a i n s ta n dc o n t r o lt h ef i n a n c i a lr i s ko ft h er e a le s t a t e t h a t sn o to n l yt h er e q u e s to f t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ea n dr e a l e s t a t ef i n a n c e ，b u ta l s ot h es t a b i l i t ya n d d e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m y e s p e c i a l l yi n2 0 0 7 ，t h eb r e a k - o u to ft h es u b - p r i m e m o r t g a g ec r i s i si nt h eu n i t e ds t a t e so n c ea g a i nm a k e su sr e a l i z et h eh u g er i s k u n d e r l i e st h ee x c e s s i v ee x p a n s i o no ft h er e a le s t a t e s t h e r e f o r e ，t os t u d ya n dr e s e a r c h t h ef m a n c i a lr i s kc a u s e db yt h ef a s td e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t eh a sd r a m a t i c r e a l i s t i cs i g n i f i c a n c e b e g i n n i n g 谢mt h ec o n c e p t so ft h er e a le s t a t ea n dr e a l e s t a t ef i n a n c e ，t h e nt h e r e l a t i o n s h i pb e t w e e n t h er e a le s t a t ea n dt h ef i n a n c ea n ds e v e r a lm a i nf i n a n c i a lp a t t e r n s b yw h i c ht h ed e v e l o p m e n to ft h er e a l e s t a t ei s s u p p o r t e da r ei n t r o d u c e d t h e m e c h a n i s mo ff i n a n c i a lr i s ki n i t i a t e db yo v e r h e a to ft h er e a le s t a t ei sa n a l y z e di n d e t a i la n ds o m ei n t e m a t i o n a lc l a s s i cc a s e so ff i n a n c i a lr i s ki n i t i a t e db yo v e r h e a to ft h e r e a le s t a t ea r eg i v e nf u l l ya n a l y z e da n dt h ee x p e r i e n c ea n dl e s s o n sa l ec l e a r l yc l a r i f i e d t h ep a p e rm a i n l yf o c u s e so nt h er e a l e s t a t ef i n a n c em a r k e to fc h i n a t h ep r o b l e m s a n dr i s k se x i s t e di n t h ep r e s e n tr e a l e s t a t em a r k e ta r e p o i n t e d o u ta n ds o m e r e s p o n d e n tc o u n t e r m e a s u r e sa g a i n s tt h ep r o b l e m sa n dr i s k sa r es u g g e s t e d f o r e x a m p l e ，s t r e n g t h e n i n ga n dp e r f e c t i n gt h el e g a le n v i r o n m e n t ，e n h a n c i n gt h ef i n a n c i a l i n n o v a t i o nt ob r o a dt h ef i n a n c i n gc h a n n e la n do p t i m i z i n ga n di m p r o v i n gt h em a r k e t e n v i r o n m e n t ，e t c l a s t l y , t h ep a p e rt a k e sa m e r i c a ns u b p r i m em o r t g a g ec r i s i s a s b r e a k t h r o u g hp o i n t ，m a k i n gs o m et h o r o u g hi n t r o s p e c t i o no nm o r t g a g e - b a c k e d s e c u r i t i z a t i o ni no u r c o u n t r y sf i n a n c i a li n n o v a t i o n s o m ep r o p o s a l sa n da d v i c e s f o rt h ef i n a n c i a li n n o v a t i o ni np r e s e n ts i t u a t i o na r es u g g e s t e d i tp r e s e n ta r e f e r e n c ef o rt h ef i n a n c i a li n n o v a t i o n k e yw o r d s ：r e a ie s t a t e ；f i n a n e i a ir is k ：r is kp r e c a u t i o n 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得 或 其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的 任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 威之 签字日期珈? f 如w 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后 适用本授权书) 学位论文作者签名： 啦。 签字日期：乙优，绎厂月2 9 日 l 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 聊擗邦饧丝 签字日期：汐7 年岁月彳日 电话： 邮编 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 1 绪论 1 1 问题的提出 我国的房地产业是在改革开放后逐步兴起和发展起来的。进入上世纪9 0 年 代，我国实行了住房体制改革，结束了延续长达几十年的实物住房分配制度，建 立起了住房保障货币化制度，这为我国的房地产业发展提供了难得的历史机遇。 随着经济的快速发展，我国的城市化水平不断提高，大量农村人口进入城市工作 和定居，使得人们对于房地产的需求不断上升，我国的房地产业在保持快速发展 的同时也呈现出了高速成长的趋势。目前，房地产业己经成为我国国民经济重要 的增长点，为整个国民经济的发展起着中国要的支撑作用。 由于房地产业属于资金密集型行业，其发展需要大量的资本投入，因此房地 产业的发展与金融业乃至宏观金融环境之间有着十分紧密的联系。一般来说，在 相对宽松的货币金融环境下，货币资金的供给往往比较充裕，利率也维持在较低 水平，这会有利于推动房地产等资产价格的上涨，同时低利率也会降低房地产开 发的融资成本，推动房地产投资和房地产信贷的快速增长，但是随着这种增长超 过了一定范围便可能形成房地产泡沫，一旦宏观经济和金融形势发生逆转，货币 政策由宽松转为紧缩，随着货币供给的减少、利率的上升和信贷的收紧，房地产 业过度膨胀所隐含的金融风险就极有可能随房地产价格的大幅下跌和房地产泡 沫的破灭而凸显出来，并危及整个金融市场的正常运行，导致金融危机的全面爆 发。 2 0 0 7 年美国爆发了次级住房抵押贷款危机，这场危机向人们充分展示了房 地产价格的快速上涨以及由此产生的房地产信贷过度扩张所隐含的巨大金融风 险。在这场危机中，伴随着利率的上涨和房地产价格的下跌，众多的次级抵押贷 款购房者因无力偿还高额的房贷利息而被迫失去住房；与此同时，为房地产市场 提供抵押贷款的金融机构也因贷款市场违约率上升导致的不良资产增加而纷纷 陷入经营困境，甚至破产倒闭。大量持有次级住房抵押贷款支持证券的基金、银 行等金融机构的经营也因此受到严重冲击，并最终引发美国及全球主要金融市场 的动荡，进而拖累实体经济的下滑。 在我国，由于当前金融市场的发展尚不完善，商业银行缺乏有效的风险对冲 与分散工具，不能将风险有效的分散出去，因此规模庞大的房产信贷一旦变为不 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 良资产，整个银行业和金融系统将面临着比美国次级住房抵押贷款危机更大的风 险。因此，研究房地产市场发展以及房地产金融风险之闯的关系，提出防范房地 产金融风险的有效措施，在房地产日益商品化、货币化的大趋势下具有重要的意 义，对二十一世纪房地产金融可持的续发展乃至整个国民经济的健康稳定发展也 起着至关重要的作用。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 在房地产金融理论及其风险的防范研究上国外起步较早，也形成一套较为完 整的理论体系，对有关房地产泡沫、金融风险、金融危机的研究是比较丰富的， 同时也作了不少相关的实证研究。 对于金融风险的产生，海曼，明斯基( h y m b nm i n s k y ) 在2 0 世纪6 0 年代提出 了金融不稳定假说n 3 。他认为，金融体系本身具有不稳定性，“稳定 是短暂的， 不稳定是常态：美国货币学派代表人物米尔顿弗里德曼( m i l t o nf r i e d m a n ) 提 出了货币供给理论，认为货币供给具有外生性，如果货币政策运用得当，金融体 系就不太可能发生动荡，货币政策的失误是造成金融风险的主要原因盥3 ；多恩布 什( d o n b u s h ) 和美国麻省理工学院博弈论专家克瑞普斯为代表的金融资产价格波 动论，认为由于汇率、股票等金融资产价格的剧烈波动是金融风险较大的显著标 志，所以金融资产的价格波动是造成金融风险的重要原因1 ，而信息经济学则认 为不对称信息引发的逆向选择和道德风险是金融风险产生的主要原因。关于金融 危机，按克罗凯特( c r o c k c e t t ) 的解释，是指金融体系出现严重困难，绝大部分 金融指标恶化，各类金融资产价格暴跌，金融机构大量破产h 1 。而金德尔伯格 ( 1 9 7 8 ) 嫡1 则利用明斯基“金融不稳定”模型的理论框架，对泡沫经济形成、自我 膨胀及金融危机的爆发做了概括。劳伦斯等人( 1 9 9 5 ) 利用国家财务公司 ( n a t i o n a lf i n a n c i a lc o m p a n y ) 资料综合考虑了贷款发放当初及当前借款者的个 人特性、最初贷款期限、当前贷款特性、经济因素与违约成本等众多因素，研究 结论显示借款者过去的信用状况、借款者年龄、贷款期限、每月偿还本息占家庭 收入的比例和房价均是影响违约风险的重要因素。d a y - y a n gl i u 和s h i n p i n g l e e ( 1 9 9 7 ) 在研究中国台湾地区个人住房抵押贷款违约风险时发现，影响投资型 购房群体中贷款期限、借款人负债余额、贷款金额、月还款额对违约均有显著的 2 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 影响晦1 。美国的克劳瑞特和斯特西西蒙教授将一些金融学原理应用于房地产市 场，包括资产定价、财务杠杆原理与最优资本结构理论、期权定价投资组合理论、 有效市场理论，系统研究了美国的房地产金融风险盯3 。金德尔伯格( 2 0 0 3 ) 阳3 从经 济泡沫的理论出发，构造了一个房地产市场的局部均衡模型，模型给出行为人预 期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中的重要作用。w o n g ( 1 9 9 8 ) 通过构建 模型来解释泰国在1 9 9 7 年经济危机发生前房地产市场崩溃的原因，认为持续经 济增长不仅创造高的房产需求，而且增加人们对未来市场前景的乐观，从而导致 房产供给与泡沫形成瞳3 。h e r r i n g ( 1 9 9 8 ) 从国际视角研究房地产繁荣与银行危机 关系，通过构造信贷市场模型，并结合c a r y 的模型给出银行集中贷款导致房地 产繁荣，房地产繁荣酝酿银行危机3 。美国的h e s s 和s m i t h 分析了房地产证券 化的具体形式，认为证券化可以降低房地产金融风险，他认为证券化是抵押贷款 市场规模更大，流动性更高。通过消除流动性风险，价值得以创造，而且证券化 创造的价值比完成证券化所需资源的价值更高阳1 。美国的约翰马歇尔口们分析了 多种金融衍生工具在房地产金融的应用的可能性，他认为利用金融衍生工具可降 低风险。 1 2 2 国内研究现状 我国国内对房地产金融理论、及风险防范的研究是随着近年我国金融资金迅 速融入房地产市场而发展起来的。尤其是自1 9 9 2 年海南房地产市场出现过热之 后，我国政府、理论界、金融界和房地产业的相关人士日益重视了加强了对房地 产金融风险防范的研究。但由于房地产金融在我国的历史相对较短，各方面的研 究均处于初步阶段。 目前，我国所研究的房地产金融风险主要集中在社会风险和经营风险方面， 并取得一些的成果。如：一、我国房地产市场发育还不完善，房地产开发企业的 生产经营风险加大，而企业的风险最终会转嫁到银行身上；二、道德、信用体系 不健全，银行根据不完善的信用体系发放贷款产生风险；三、我国改革的进程中， 市场经济的运行机制尚未配套，法规不健全，政策变化频率过快给房地产金融带 来风险。四、银行信贷管理不够科学，操作不规范，监督机制不健全造成风险。 刘春红( 2 0 0 0 ) n 妇对我国房地产低押贷款风险进行了理论研究和实证分析；刘将 斌( 2 0 0 1 ) n 2 3 等人则将房地产金融风险划分为用风险、流动性风险、价格风险以 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 及法律风险。谢经荣等( 2 0 0 1 ) 对地产泡沫与金融危机进行了国际比较研究；徐滇 庆( 2 0 0 3 ) n 3 1 认为目前中国银行业的呆坏账中来自1 9 9 2 年到1 9 9 4 年经济周期时 狂刮的房地产开发风和重复建设风的占1 3 。王福林( 2 0 0 4 ) n 盯对个人住房抵押贷 款违约风险影响因素进行实证研究：周京奎( 2 0 0 5 ) n 司对金融支持过度与房地产 泡沫进行了理论与实证研究。他们的研究结论表明制度缺陷导致房地产市场与金 融市场的风险相互正向累积，但这些研究都没有涉及房地产市场结构问题。 另外，不少专家对房地产金融风险的防范提出了独特的理论和见解，如：王 洪卫( 1 9 9 9 ) 在房地产金融政策风险及其防范对策中提出应建立政策保证保险 机构，鼓励房地产抵押贷款证券化；赵新华( 2 0 0 0 ) 从银行授信角度阐述了银行在 防范住房抵押贷款违约风险方面的应用工具，从财务投资角度将资本市场理论运 用于抵押贷款风险控制的技术分析，论述了住房抵押贷款风险控制的衍生机构产 生的必然性；王燕( 2 0 0 1 ) 在我国个人住房抵押贷款风险控制策略中提出应建 立个人信贷的“信用评分模型”和“联合征信系统 ；赵克诚、刘萍( 2 0 0 2 ) u 胡 提出防范贷款风险应建立个人信用制度，健全住宅市场体系，贷款制度创新与操 作环节规范并重，扩大资金来源，完善政策法规体系，建立法律制度基础；张廷 ( 2 0 0 2 ) 在个人住房按揭贷款提前偿付风险问题研究中提出可通过实行住房抵 押贷款证券化及征收贷款手续费等来防范提前还款的风险；张帆( 2 0 0 3 ) n 7 1 提出 建立网络化监控体系，充分利用内部网络系统，对个人住房抵押贷款的内部风险 即因贷款人管理不善产生的风险进行防范和化解：丁玲( 2 0 0 4 ) h 副认为应该通过 房地产金融的创新来规避风险，通过探析我国目前房地产金融现状的不足，对房 地产金融工具、机构、市场和风险防范等要素的创新做了初步的构想。2 0 0 4 年， 张云n 何在详细介绍和评价了美国、香港的住房抵押贷款证券化后提出我国应实施 住房抵押贷款证券化。魏宁伟( 2 0 0 6 ) 位认为可将v a r 方法应用于房地产金融的 风险控制。他认为房地产公司的融资渠道主要来自银行，银行对房地产公司的风 险应该加以充分重视。随着房地产市场竞争日趋激烈，以及近期国家对房地产信 贷政策的调整，房地产开发企业优胜劣汰的进程将进一步加速，从而有可能出现 新的房地产信贷风险。v a r 是控制风险的一个有力工具，可用来衡量整体动态风 险( 包括投资组合) ，具有很好的度量市场风险的功能，可直接估算投资成本，并 且易于操作控制，因而可将其用于房地产公司的资产负债的风险管理。 4 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 总的来说，随着房地产业和金融业在国民经济中重要地位的日益提高，房地 产金融方面的论著会不断地涌现和发展，从而在理论上更好地指导我国房地产金 融的健康、平稳发展。 1 3 本文研究内容 本文在对房地产及房地产金融的相关概念及理论进行了界定的基础上，对房 地产过热引发金融风险的机制进行了分析，明确了房地产的过热导致房地产泡沫 及房地产泡沫的破裂是引发金融风险的直接原因。在此基础上，论文结合国际上 因房地产过热而引发金融危机的几个经典案例进行了详细的剖析，说明了金融危 机产生的原因，明确了其给我们带来的启示即从中应吸取的教训。本论文的重点 及落脚点落在了对我国房地产金融市场研究上，首先介绍了我国房地产金融的发 展历程，并指出了当前我国房地产市场存在的问题及风险，然后针对这些问题和 风险，论文提出了相应的对策和建议，如健全和完善法津环境、加强金融创新拓 宽融资渠道、优化改善市场环境等。最后考虑到当前金融危机对我国房地产市场 的持续影响，论文于是以美国次贷危机为切入点，对我国金融创新过程中住房抵 押贷款证券化风险进行了深入思考，并提出了推动住房抵押贷款证券化的意见和 建议，为当前形势下进行金融创新提供了一些参考。 5 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 2 房地产相关理论概述 2 1 房地产相关概念 2 1 1 房地产 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及 其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动 性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房 地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地( 或 土地使用权) ，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产作为一项独特的产业，有着自己独特的的特征，了解其特征有助于进 一步了解房地产投资和房地产金融。 房地产的主要特性有： 房地产位置的固定性和不可移动性； 房产、地产交易的不可分性： 房地产的耐久性和经济效益的可靠性； 房地产开发项目投资规模大，建设周期长； 房地产的保值、增值性。 2 1 2 房地产金融 金融是货币流通和信用活动以及与之相联系的经济活动的总称。金融 泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算，融通有关的经济活动， 甚至包括金银的买卖，狭义的金融专指信用货币的融通。 房地产金融是指银行在房地产开发，建设，经营，服务过程中，通过金 融手段，筹集融通资金活动的总称。 房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资 金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性 循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。 房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄， 办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、 典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。 6 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性 房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动 2 1 】 a 2 2 房地产与金融的关系 房地产业与金融业之间存在着紧密的、相互依存、相互促进的关系。一方面， 房地产的投资特性决定了房地产业天然需要金融的支持；另一方面，房地产业的 发展也推动了金融业的发展，房地产具有不可移动性和耐久性及保值增值的作 用，这些特性使之成为易为接受和债权较有保障的抵押品，很多金融机构都把投 资房地产作为提高经济效益、减少投资风险和增强信贷能力的重要手段。 1 、房地产的发展离不开金融业的支持作用 房地产业的繁荣与发展，离不开金融业的融资支持，与其他行业一样，房地 产业也具有生产、交换、消费等过程，贯穿这个过程的资本运动，客观上需要银 行等金融机构为其提供资本融通服务。房地产业又具有其他行业不同的特点，这 些特点包括生产周期长、资本占用量大、地域性强等特点。因此，房地产业对金 融业的依赖性要强于其他行业。产业投资的增长，需要金融资本的相应增长，这 是资本结合的一个重要特征。一般情况下，房地产市场越繁荣，房地产相关的金 融就越发达。 ( 1 ) 金融增加房地产开发资金投入，支持房地产商品供应。“得金融者得天 下”，资金被喻为经营活动的血液，尤其是需要大量资金的房地产行业，资金的 重要性更是不言而喻。房地产的开发建设离不开金融业的有力支持。金融业发挥 自身筹融资的功能，通过吸收社会闲散资金，并在房地产开发建设需要资金支持 时，向其发放开发贷款，补充其建设资金的不足，使房地产开发建设项目能按计 划完工，有效促进房地产业的发展。 ( 2 ) 金融加强房地产消费资金信贷，带动房地产有效需求。目前在我国，拥 有属于自己的住房是每户居民的愿望。住房商品和其他日用品不同，住房价格高， 仅靠居民自身积蓄很难实现购房愿望，但如果有金融业的支持，情况就完全不同 了。银行通过向居民发放住房消费贷款，使居民能够及时住上自己满意的住房， 有了金融业的参与，居民的住房消费行为可以提前1 0 - 2 0 年，甚至3 0 年，提前 实现家居梦想晗羽。 7 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 2 、房地产的发展推动金融业的发展 房地产对金融业的推动作用主要表现在调整银行信贷资产结构，改善资产质 量方面。个人住房消费贷款是银行质量高、效益好的信贷品种之一。从国外商业 银行发展来看，商业银行信贷业务的重点通常是放在流动性较强的中短期企业贷 款上。但随着金融市场竞争的日益加尉，商业银行的业务逐步向包括个人住房消 费贷款在内的非传统业务领域延伸，并逐步成为住房金融市场上的主要资金提供 者。个人住房消费贷款使商业银行从长期以中短期贷款为主的资产结构，向短、 中、长期贷款共同发展的方向转移，使资产结构逐步趋于合理：同时，个入住房 消费贷款因资产质量优良、效益良好成为各家银行竞争的焦点，个人住房消费贷 款占商业银行总资产的比重通常都在2 0 左右，有的甚至更高。我国商业银行也 正朝着这一方向前行。 2 3 现阶段几种主要的房地产金融形式 2 3 1 房地产贷款 房地产贷款是指房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款主要包括土 地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房消费贷款、商用房贷款等。其中，房地 产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地 产项目的贷款。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷 款、其他房地产开发贷款。其中，住房开发贷款是指银行向借款人发放的用于开 发建造向市场销售住房的贷款；商业用房开发贷款是指银行向借款人发放的用于 非家庭居住用房的贷款；其他房地产开发贷款是指住房、商业用房开发贷款以外 的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。 近几年，我国房地产业发展速度较快，与之相适应的，金融业务也呈快速发 展之势，8 0 左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自银行信贷。 2 3 2 住房公积金 住房公积金是国家关于买房的一静福利。简单的说，住房公积金就是机关、 企事单业工作人员把个人工资收入中一定比例( 各地比例不同) 交到住房公积金 管理中心管理，同时地方财政或单位同时配备一定比例共同存入个人帐户。参加 住房公积金的人可以在购买住宅时，到公积金管理中心贷款，春 j 率比银行酌利率 低。个人帐户存款在买房或退休时可取出使用。与商业贷款相比，住房公积金贷 8 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 款有如下一些特点： 1 贷款利率低。两者相比，5 年期内( 含5 年) 的住房贷款，住房公积金贷款 年利率要比商业贷款低1 1 7 ，5 年期以上的住房贷款，贷款年利率要低0 9 9 ， 如果按上限贷款的话( 目前住房公积金贷款的上限为3 9 万元) ，这个利息差额还 是挺大的，一年下来，大约相差2 0 0 0 多元：贷1 5 年，就差三四万元左右。 2 首付款有差别。商业贷款目前最高的成数是八成，即购房者至少要支付房 款2 0 的首付款，而住房公积金贷款最高可达到九成，即购房者可以申请房款9 0 的贷款，首付1 0 臣p 可。张先生买的房恰好住房公积金贷款可以做到九成。 3 贷款保险不同。商业贷款只需办理住房保险，而住房公积金贷款如果不选 择担保中心做担保的话，按规定要办理寿险，而住房保险则自愿购买。而由于办 理了寿险，根据与保险公司签订的合同，一旦贷款人因疾病或遭受意外伤害事故 所致身故或全残时，贷款将由保险公司偿还；此外，贷款人如失业一年以上，无 法偿还贷款时，保险公司将为其偿还领取失业救济金期间须偿还的贷款本息。在 做完房产抵押登记后，还可以解除寿险合同，去保险公司退回保险费。 住房公积金的管理工作主要由住房公积金管理中心承担，中心依据政府授权 归集住房公积金后，接受财政审计部门的监督，同时接受住房公积金缴存人的监 督，即社会监督。职工住房公积金按月缴存，缴存额为职工本人上一年度月平均 工资乘以职工住房公积金缴存比例：单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为 职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。住房公积金的使用 有两种途径乜刘： l 、住房公积金直接支取 住房公积金的支取是指职工按规定的条件和程序，提取个人缴存的住房公积 金本息。主要有三种情况：一是职工在住房公积金的缴存期间，为使用住房公积 金而发生的支取；二是按规定职工进行住房公积金本息余额的结算同时办理销户 手续发生的支取；三是有关规定允许的特殊情况下办理的支取。在实际操作中， 大多时候人们对公积金的支取主要是用于购买自住住房、翻修或大修私房，在申 请支取公积金时必须提供相关的证明文件，并通过住房公积金中心审核。 2 、住房公积金贷款 住房公积金贷款是以公积金作为资金来源的政策性较强的一种贷款种类。若 9 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 从银行信贷的角度来看，它与其他银行贷款在受理、审核、发放贷款和监督方面 没有本质的区别。但在具体运作环节上，住房公积金贷款是受住房资金管理中心 委托的政策性较强的贷款( 体现在贷款对象、利率、保证方式等方面) ，与典型的 住房抵押贷款有较大的区别。住房公积金贷款可分为两类：一类是向单位发放的 住房专项贷款；另一类是向职工发放的住房公积金贷款。从发展趋势来看，住房 公积金贷款的主要对象是个人。 由于住房公积金制度的进一步完善，其在住房建设和消费领域，在住房制度 改革等方面发挥着越来越重要的作用。同时，由于个人住房公积金贷款在贷款利 率上比商业银行的个人住房消费贷款优惠，更多的人愿意选择公积金贷款的方式 来实现自己的住房梦。 2 3 3 房地产信托 信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托入，由受托 人按照委托人的意愿，以自己的名义为( 委托人所指定的或者法定的) 受益入的 利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。房地产信托是指房地产法律 上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求 进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公 司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。在西方国家，房地产信托的发 展不仅扩大了房地产业的融资渠道，对房地产业的经营开发具有十分重要的推动 作用，而且也依托房地产业使自身获得了长足的发展。房地产信托是房地产业发 展到一定阶段的必然产物。我国金融信托业参与房地产开发经营早已存在，在旧 中国，大银行一般都设置信托部办理房地产投资和房地产有价证券买卖。新中国 成立后，由于实行计划经济体制，致使房地产信托业的发展处于停止阶段。改革 开放以来，随着我国市场经济的繁荣发展，信托业也有了长足的发展，并随着土 地使用制度改革。房地产业改革和金融体制改革的逐步深化。房地产信托业得以 恢复和拓展。房地产信托业的兴起，使金融业和房地产业相互渗透，不仅为房地 产业的发展提供了大量的资金和手段，同时又靠房地产使信托业自身得到了良好 和迅速的发展。房地产信托的作用在于乜钔： 1 、开辟了筹资融资的新渠道、新方式 信托业的产生和发展打破了银行信贷这一传统的筹资融资渠道有利于信用 1 0 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 领域的合理竞争和强化资源的优化配置。信托的筹资融资形式多样，方式灵活， 它可以根据市场变化和社会需要，相应调整其业务内容与经营方式。在房地产信 托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产资 金的作用。房地产信托机构利用其良好的信誉及其金融职能，通过接受一般和专 项委托贷款基金，代理发行股票、债券等业务以及自身发行证券等形式，把分散 的资金聚集起来，运用于房地产的开发活动，促进房地产业的发展。同时，利用 房地产信托创造房地产受益权证书，通过受益权证书的转让，使持有者也获得了 资金融通，有利于房地产资金的良性循环。 2 、代为单位、个人理财，提高经济效益 房地产信托机构通过开办信托存款、信托贷款和投资等各种与房地产业有关 的信托业务，为财产所有者提供广泛的理财服务，由于专业化的分工从而提高了 资金的使用效益。如为向房地产投融资的资财所有者提供合适、有效的途径，通 过专业理财服务，提高其资金使用的有效性和安全性：利用房地产信托机构信息 渠道多和客户面广的优势，为委托人办理物业管理等业务，集融资和融物于一身， 为房地产企业和个人提供了运用资金和财产的多种形式和广阔市场，大大提高了 房地产业的经济效益。 3 、沟通横向联系，促进经济协作 在现代经济生活中，横向经济联系和协作是必不可少的。这种经济联系的方 式有的是双方的，有的是多方的；有的发生在本地区，有的发生在外地或者跨越 几个省市；有的需要资金、技术，有的则需要产品物资。这种多方面的联系与协 作，在经济联系和财务核算上是错综复杂的，如果没有一个专业的信用机构作为 中介，是很难保证借贷信用和协作承诺的正常履行，而在这样复杂的多边信用关 系中，信托是最理想的联系纽带。信托的多功能服务和方式的灵活多样，可以适 用于多种经济关系，并通过多种方式把它们沟通、连结起来。例如通过信托存款、 贷款和投资等方式，可以把异地的资金用于房地产开发建设。信托还可以沟通国 内外的经济联系，在为国家筹措建设资金、引进先进技术设备、支持出口创汇和 加快科技进步等方面发挥了重要的作用。 2 3 4 房地产证券化 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地 产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即 将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房 地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。 房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是 以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种 可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。 房地产证券化是房地产融资手段的创新，是当代经济、金融证券化的典 型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。2 0 世纪7 0 年代以来，西 方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑 战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋 势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构交化 和新的国际金融工具创新的主要内容之一。实行房地产证券化，可利用证券 的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的 流动性，从而增加抗风险的能力。而且，证券使得资产的持有者分散，如果 允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，将有 利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展无疑是有利的。 1 2 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 3 房地产过热引发金融风险的机制分析 3 1 房地产过热形成房地产泡沫 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重 背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价 格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始 由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济 。泡沫经济的两大特征是：商品供求严 重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡 沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地 产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况口引。 房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡 沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断： ( 1 ) 整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内 在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。 ( 2 ) 投资增长率。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相 当于经济增长率的2 倍时，就有产生泡沫的危险。 ( 3 ) 商品房的空置情况。一般当空置率达到1 0 时，就是房地产业过热 的预兆。 除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房 价格与居民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商 的负债率是否持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。 3 2 房地产泡沫膨胀引发金融风险 由于房地产与金融业的密切、复杂关系，加之房地产本身的虚拟资本特性， 大大增加了房地产市场的不确定性因素，促使大量非理性的投机行为产生。在房 地产经济波动中，价格机制的正常规律是：在价格上升时，需求量减少，供给量 增加；价格下降时，供给量减少，需求量增加。但是在房地产市场过热时价格机 制却相反了。价格上升时，人们认为今后价格还要上升，需求量反而增加，房地 产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升。价格下跌时， 人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯 1 3 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 接手买入而需求量减少。这样就加剧了价格的下跌。这就是在房地产市场过热时 形成的一种投机价格机制( 见图3 - 1 ) 。 a ：泡沫生成过程b ：泡沫破灭过程 图3 一l 房地产泡沫的投机价格机制 房地产价格上升之后，房地产资产拥有人的资产价值上升，随后其又将房地 产抵押给银行，获得贷款之后继续赡买房地产，如此往复循环。在一个投机的市 场当中，这是很多投资人惯用的投资手法，于是形成了资产泡沫的自我膨胀机制 ( 见图3 - 2 ) 。 图3 2 房地产泡沫的自我膨胀机制 如果投入到房地产的资金，全部是自有资金投资，那么房地产资产价格下跌 就意味着投资人自身财产损失，泡沫的消解由无数个所有者分摊，房地产带来的 风险被社会化，这样就基本与金融机构无关。但现实中完全以自有资金投资房地 产的情况属于极少数，大部分房地产投资资金来源于金融机构的信贷，特别是一 些企业和投资机构贷款在房地产市场上投机，当价格下跌，大量贷款投机房地产 的企业与机构被套牢，或者破产倒闭，无法正常还本付息，房地产市场上的泡沫 1 4 房地产高速发展过程中金融风险的分析与防范 将转移给相关的金融机构，变成了金融系统不良资产。 就这样，在房地产市场上扬时，利润上升，吸进大量信贷资金；而当价格下 跌、泡沫塌陷时，流进房地产金融机构系统中的是转移进来的泡沫，房地产资产 价格的波动起伏，就使越来越多的泡沫转移和流入到房地产金融机构系统中，积 累起越来越多的不良资产，房地产金融风险也越积越高例。 房地产泡沫的破裂引发的金融危机已在全球多次上演，不仅发展中国家深受 其害，发达国家也未能幸免。其中既有名噪一时的9 0 年代日本房地产危机，也 有房地产泡沫拖累、进而酿成全面金融危机并蔓延全球的9 7 年东南亚金融危机。 2 0 0 7 年，世界第一超级大国美国的经济也被如瘟疫般的次级房贷感染，并进而 引发全球金融市场的恐慌。分析这些房地产金融风险的成因及其影响，对于我国 房地产业乃至整个国民经济的健康发展都有重大的意义。 纵观房地产金融危机爆发的国家，都是资产价格在一段时期内快速上升，到 达一定程度后又快速贬值。在此期间，一般存在着几种类似的经济现象，被认为 是房地产金融风险形成的主要原因： 1 、房价高涨。短期内房价暴涨一般是危机发生的导火索，即使是长期内的 地价和房价持续高涨也会产生房地产泡沫进而诱发金融危机。如日本的房地产泡 沫经济持续3 0 年才破灭。1 9 6 0 年至1 9 9 0 年，日本国民经济持续繁荣发展，直 到1 9 9 0 年才开始走向萧条，房地产泡沫经济也同步破灭。有很多因素支撑日本 的高房价：如日本地少人多，土地紧缺，存在着地价和房地产价格不断高涨的可 能性；近3 0 年，日本国民生产总值以每年6 1 0 的幅度快速增长，广大居民 生活水平也不断提高，产生了对土地、住房和其他房地产的旺盛需求，也存在着 地价和房地产价格不断高涨的可能性；日本政府认为不应干预地价和房地产价 格，对投机行为也不实施调控，而且坚持了3 0 年。 2 、金融体系过度参与房地产业。各国银行在泡沫中所扮演的角色不容忽视。 日本、泰国、马来西亚、菲律宾等国在泡沫时期房地产贷款占总贷款的比例均超 过2 0 以上，并且呈现快速上升势头。各金融机构为了追求高额利润，将房地产 贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。银行对经 济的盲目自信、宽松的贷款审批导致信贷的过分扩张，都在增加了市场的资金供 给，加热2 9 了房地产市场的温