（工商管理专业论文）戴德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨.pdf

0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊藏德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 摘要 本文是一篇基于戴德梁行公司申通广场项目的实际项目管理运作探讨的论文。全 文由项目管理简介、案例介绍、案例分析和改进以及案例总结与启示等四部分组成。 项目管理简介部分。重点介绍本文使用的理论，即简单介绍项目管理理论的特点 与概念，生命周期理论以及项目管理的九大知识体系。 案例介绍部分。简单介绍了戴德梁行公司的背景资料，介绍了戴德梁行公司串通 广场项目概况以及智能化写字楼项目管理的特点和目标，提出在智能化写字楼物业管 理运用项目管理理论的新观点，进而重点描述了申通广场项目的组织结构、项目可行 性分析、项目计划实施方案、项目风险管理、项目进度控制和项目成本控制。本部分 从不同层面和角度，真实记述了一个服务性行业的企业项目管理的实施过程、实施方 法和问题，对企业今后提高项目管理水平十分有益。 案例分析和改进部分。作者根据项目管理介绍的理论和工具，对上述案例中的项 目管理方法和问题进行了较为深入的分析。首先分析了申通广场项目的组织结构类型 及其优缺点，并对如何选择项目组织结构进行了探讨；接着分析了申通广场项目的可 行性分析方法辨识项目优先法( i p p 法) ；然后对申通广场项目的项目计划、项 目风险管理、项目进度控制和项目成本控制进行了分析，并提出相应的改进意见和方 案。 案例总结和启示部分。利用项目生命周期理论并结合本论文的分析总结出了智能 化的写字楼物业管理企业的项目管理流程。同时，对申通广场项目管理方法取得的成 功经验对戴德梁行公司的发展产生的影响进行了总结。 本文在分析戴德梁行公司申通广场项目实施的基础上探讨了作为项目管理应普 遍遵循的管理流程和原则。本文意在起到抛砖引玉的作用，企望能提供给企业的项目 管理者一点有益的启发。 关健词：项目管理、项目控制、项目组织、物业管理 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦赇 戴锗粱行申通广场项目的项目管理方法探讨 a b s t r a c t t h i sp a p e ri sac a s eo f p r o j e c tm a n a g e m e n ta n di ti sb a s e do nt h ep r o j e c tm a n a g e m e n t o fs u nt o n gp l a z ao fd e b e m h a mt i el e u n g ( d t z ) c o m p a n y t h ep a p e rc o n s i s t so ft h e p r o j e c tm a n a g e m e n tt h e o r y , t h ec a s e ，t h ec a s ea n a l y s i sa n dt h ec a s ei n s p i r a t i o n ， t h ep r o j e c t m a n a g e m e n tt h e o r yp a r t ：b r i e f l yi n t r o d u c e st h et h e o r yu s e di n t h e p a p e r , w h i c h c o n s i s t so ft h ec h a r ta n dc o n c e p to fp r o j c o t m a n a g e m e n t ，t h ep r o j e c t m a n a g e m e n tl i f ec y c l et h e o r ya n dn i n ek n o w l e d g es y s t e m so f p m j e c tm a n a g e m e n t t h ec a s ep a r t ：b r i e f l yi n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n do fd t z c o m p a n y , d e p i c t st h ep r o j e c t p r o j e c to r g a n i z a t i o nc h a r to fs u nt o n gp l a z aa n dt h er e a le s t a t em a n a g e m e n to fi n t e l l e c t u a l b u i l d i n g ，p r o j e c tf e a s i b i l i t y e v a l u a t i o n m e t h o d ，p r o j e c tp l a n n i n g ，p r o j e c t r i s k m a n a g e m e n t ，p r o j e c tp r o g r e s sc o n t r o la n dp r o j e c tc o s tc o n t r 0 1 m e a n w h i l e ，t r u l yd e s c r i b e s p r o j e a tm a n a g e m e n to nd i f f e r e n tl e v e lo fa ne n t e r p r i s e 。i ti sh e l p f u lt oi m p r o v et h ep r o j e c t m a n a g e m e n tl e v e lo f d t zc o m p a n yi nt h ef u t u r e t h ec a s ea n a l y s i sp a n ：i nt h em e a n so ft h et h e o r yw h i c hb ei n t r o d u c e d ，m a d et h e p r e l i m i n a r ya n a l y s i st ot h ep r o j e c tm a n a g e m e n ta n dq u e s t i o n ss t a t e di nt h ee n do ft h e e a s e f i r s t l y , a n a l y s e st h ep r o j e c to r g a n i z a t i o nc h a r ta n dm a k eas t u d yo nt h et h ec h o o s i n go f p r o j e c to r g a n i z a t i o nf o r m ；s e c o n d l y , a n a l y s e st h ep r o j e c tf e a s i b i l i t ye v a l u a t i o nm e t h o do f d t z c o m p a n y i p pm e t h o d ；t h i r d l y , a n a l y s e s t h e p r o j e c tp l a n n i n g p r o j e c t r i s k m a n a g e m e n t ，p r o j e c tp r o g r e s sc o n t r o la n dp r o j e c tc o s tc o n t r o lo fs u nt o n gp l a z a ，a n d s u b m i t ss o m es u g g e s t i o n s ， t h ec a s ei n s p i r a t i o n ：t h ep r o j e c tm a n a g e m e n tp r o c e d u r e ，w h i c hb a s e do i lt h ep r o j e c t m a n a g e m e n tl i f ec y c l et h e o r ya n dt h ea n a l y s i so ft h _ ep a p e r , i sw o r k e do u t f i n a l l y , s u mu p i n f l u e n c eo nd t zc o m p a n y b ys u c c e s s f u ld e v e l o p m e n tm e t h o do fs u nt o n gp l a z ap r o j e c t m a n a g e m e n t b a s e dona n a l y s i so f t h ep m j e c t m a n a g e m e n tm e t h o d so f s u n t o n g p l a z a o f d t z c o m p a n y , t h i sp a p e ri se x p e c t e dt oe x p l o r et h eg e n e r a lp r o j e c tm a n a g e m e n tr u l e sa n d p r o c e d u c ef o rr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，w h i c hs h o u l db ea b i d e db y t h ep u r p o s ef o rt h i sp a p e r i st oc a s tab r i c kt oa t t r a c ta j e w e la n dh o p et og i v es o m eu s e f u la n db e n e f i a li n d i c a t i o n st o t h ep e o p l ei n v o l v e di np r o j e c tm a n a g e m e n t k e yw o r d s ：p r o j e tm a n a g e m e n t , p r o | e c tc o n t r o l ，p r o j e c to r g a n i z a t i o n ，r e a le s t a t e m a n a g e m e n t 2 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊 蛾德粱行申通广场项日的项目管理方法探讨 1 前言 1 1 选题的意义和目的 随着中国房地产行业的蓬勃发展，高级智能化写字楼如雨后春笋一般的矗立于繁 华的大都市，然而既要满足写字楼的业户( 即是包括业主和租户的简称) 不断变化的 个性化需求，又要给写字楼带来增值和品牌效应，提升档次，促进租售，这是一个颇 具挑战性的管理目标。目前很多国内房地产开发企业的“自建自管”管理模式已经不 能适应这些要求，这就需要采取新型的专业化管理模式，以适应新的房地产管理的环 境要求。 智能化写字楼的物业管理作为一种新型的房地产管理模式，以其专业化，规范化， 市场化的特征，在市场经济条件下，呈现出欣欣向荣的景象。但是由于智能化写字楼 的物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的无序阶段，在实际发展过 程中出现了许多问题和困难。笔者认为让智能化写字楼的物业管理有序，更具专业化， 规范化，市场化的特征，同时便于诸多问题和困难的解决，实现物业管理公司的规模 经营和管理运作的项目化，非常适用可行。 由于项目管理有明确目标，是在一定工作范围内对风险、进度、成本和质量进行 控制，在综合有效利用资源的基础上达到产品的创新和服务的改进，从而让客户满意， 开拓新的市场。项目管理是对一项工作进行全过程管理的方式，因此它能有效地适应 客观的需要，以保证组织的经济利益，是一种先进实用的管理方法。 然而，对企业的生存和发展而言，没有好的项目就意味者在未来的市场经济竞争 中缺乏发展的潜力。但是如果有好的项目而没有有效的项目管理，那术好的项目就不 能给企业带来好的经济效益。同一项目，不同的企业可能会得到截然不同的经济收益 和效果。如何判断项目是成功还是失败，如何保证理论上获益良好的项目在实践过程 中也能带来良好的效益，这已成为越来越多的企业所关心的问题。 因此，项目管理的理论与应用方法不但可以从根本上改善管理人员的工作效率， 而且可以极大的提高企业的运营效率，所以项目管理已从最初的国防和航天领域 ( 如“曼哈顿计划”、“阿波罗登月计划”) 迅速发展到目前的电子、通讯、软件开 发、建筑业、制药业、金融业等。如何选择评估项目及如何有效运作项目成为了越 来越多企业所关心的问题。 本论文对戴德梁行公司的申通广场项目进行了描述与分柝，侧重于项目的组织结 构分析、项目的可行性分析、项目计划的分析与改进、项目风险管理的分析与改进、 项目进度控制分析与改进、项目成本控制的分析与改进。本论文根据项目管理生命周 期理论和案例分析，并结合戴德梁行公司运作项目的实际经验，探讨了房地产智能化 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦蛛戴德粱行申通广场项目的项目管理方法探讨 写字楼项目管理应普遍遵循的管理原尉。 笔者以戴德梁行申通广场项目管理方法探讨为选题的意义在于：通过对申通 广场项目的描述与分析，探讨在智能化写字楼实施项目管理的有关操作性方法，总结 出智能化写字楼项目管理的流程。 1 2 研究的总体思路及论文结构 本篇论文从项目管理理论和知识体系出发，结合智能化写字楼项目管理的真实 案例，探讨项目管理在房地产咨询服务中运用的成功经验以及存在的问题，并对存在 的问题给予分析和提出改进方案，进而总结出适合该行业的项目管理流程。本篇论文 共分五章： 第1 章绪论。介绍了选题背景及意义通过对论文总体思路及结构说 明，阐述了本篇论文的创新之处，以便供同行业作参考。 第2 章项目管理的基本概念和理论。介绍项目的概念和特征，介绍项 目管理的概念和特点，描述了项目管理的发展史，并简要介绍 了项目管理作为实用的管理方法和其他管理方式的区别，介绍 了项目阶段和生命周期理论，概括性介绍了项目管理的九大知 识体系。通过对项目管理理论的学习，可以掌握项目管理方法， 为其实际运用作好铺垫。 第3 章申通广场项目的项目管理方法。介绍了戴德梁行公司申通广场 项目的概况和项目管理方法与实际运用，通过详细描述申通广 场项目的组织概况、可行性分析、项目计划实施方案、风险管 理、进度控制、成本控制等管理方法，引发对申通广场项目的 第4 章 第5 章 项目管理方法问题的思考，进而运用项目管理理论和方法解决 问题。 申通广场项目的项目管理方法的分析与改进。首先，运用项目 管理理论和知识对申通广场项目的项目组织结构类型及其优缺 点和可行性分析方法进行分析和评估，其次，对申通广场项目 的项目计划流程、风险管理、进度控制流程和成本控制流程进 行详细地分析，并提出相应的改进方案。 申通广场项目的管理启示。结合戴德梁行公司引入项目管理应 用于房地产咨询服务等经营活动，并根据项目生命周期理论和 第四章的分析，总结出戴德梁行公司应采取的的项目管理流程， 同时，总结了申通广场项目管理方法对戴德梁行公司的战略影 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊戴德粱行申通广场项目的项目管理方法探讨 第6 章 响。 结束语。 1 3 论文创新之处 1 、运用项目管理理论并结合戴德梁行公司的项目管理方法，探讨了房地产咨 询服务行业的项目管理模式。 2 、理论与实际相结合，运用具体的服务类型项目管理实例分析和探索，定量 和定性地说明项目管理方法在企业管理中发挥的作用，并就在项目管理过 程中存在的问题提出改进方案，进而总结出适合房地产咨询服务企业的项 目管理流程。 3 、通过对智能化写字楼项目管理的探讨，大胆地提出和总结项目管理方法在 房地产物业管理这一新兴产业的运用模式，并为企业在该行业的发展提供 有效的管理理念和方法。 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊藏德粱行申通广场项目的项目管理方法探讨 2 项目管理的基本概念和理论 2 1 项目基本概念 在社会经济和文化生活的各个方面，“项目”一词已越来越广泛地被应用于表述 一类特定事物。为了与一些生产过程相区别，常通过对项目特征的描述予以定义，例 如德国国家标准d n 6 9 9 0 1 对项目的定义，“项目是指在总体上符合如下条件的唯一性 的任务( 计划 ：具有特定的目标：具有时间、财力。人力和其他限制条件；具有专 门的组织。”以项目为管理对象，在既定约束条件下，为最优实现项目目标，根据项 目内在规模对项目寿命周期全过程进行计划、组织、指挥、控制和协调的系统管理 活动构成项目管理的主要内容。 项目是指那些作为管理对象，按限定时间、预算和质量标准完成的一次性任务。 其主要特征如下： 1 ) 项目的一次性。这是项目的最主要特征。项目没有完全相同的两项任务， 其不同点表现在任务本身与最终成果上。只有认识项目的一次性，才能有针对性地根 据项目的特殊性进行管理。 2 ) 项目有明确的目标。项目的目标有成果性目标和约束性目标。成果性目标 是指项目的功能性要求，即设计规定的生产产品的规格、品种、生产能力目标。约束 性目标是指限制条件，如工程质量标准、竣工验收投产使用、工期、投资目标、效益 指标等。 3 ) 项目作为管理对象的整体性。一个项目是个整体，在按其需要配置生产 要素对，必须追求高的费用效益，做至数量、质量、结构的总体优化。 每个项目都必须具备上述三个特征，缺一不可。重复的大批量的生产活动及其成 果，不能称作“项目”。 2 2 项目管理概念 项目管理是第二次世界大战后期发展起来的重大的新管理技术之一。虽然在此之 前项目管理已广泛应用于许多事业领域，如工程建设项目和新产品开发，但直到第二 次世界大战期间以及战后，它作为管理技术复杂的活动，或需要多学科协作的活动的 一种特殊工具的价值，才完全被认识，其结果使项目管理成为一种相对来说较新的管 理方法，得到迅速发展和不断完善。 项目管理是在一定的约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项 目经理个人负责制为基础和以项目为独立实体进行经济核算，并按照项目内在的逻辑 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊 戴德粱行申通广场项目的项目管理方法探讨 规律进行有效的计划、组织、指挥、控制和协调的系统管理活动。 同时，项目管理也是为了满足甚至超越项目涉及人员对项目的需求和期望而将理 论知识、技能、工具和技巧应用到项目的活动中去。要想满足或超过项目涉及人员的 需求和期望，人们是需要在下面这些相互间有冲突的要求中寻求平衡： ( 1 ) 范围、时间、成本和质量； ( 2 ) 有不同需求和期望的项目涉及人员； ( 3 ) 明确表示出来的要求( 需求) 和未明确表达的要求( 期望) 。 另外，与项目相关的工作还包括： ( 1 ) 方案( p r o g r a m ) ，是一系列以相互协调方式管理并获得利润的项目的集合， 将集合内的项目进行分别管理是得不到我们所说“方案”的。许多方案还包括正在运 行的要素。 ( 2 ) 子项目，项目常常可以被分解为更易管理的单元或子项目，而子项目常常 可以由外部企业承包或项目执行组织中的其它职能单位完成。然而，从实施者的角度 来看，子项目常常被视做一种服务而非产品，而且这种服务是独无二的。因此，子 项目也被认为是项目，并作为项目来进行管理。 项目管理中许多知识，与其他管理学科( 如企业管理) 相比较，几乎是独一无二 的，例如，关键线路法( c r i t i c a lp a t hm e t h o d ，c p m ) 和工作分解结构( w o r kb r e a k s t r u c t u r e ，w b s ) 。然而，项目管理知识体系与其它管理学科也确有相同之处，例如 组织行为理论和财务预测及规划理论等。 2 3 项目阶段和生命周期 大多数项目生命周期具有以下共同的特点： 十 资源投入。 开始 图2 - 1 项目生命周期图 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊戴德粱行申通广场项目的项目管理方法探讨 以下是一个房地产建筑项目的生命周期。 成本和工作 人员需求 - 一 可行性： 项目陈述 可行性研究 策略规划及 许可 规划及设计： 基础设计 成本和进度 合同条款 详细设计 实施： 制造 运输 辅助机件 安装调试 启用和运转： 最后测试 维修 - 移交物业管理 图2 - 2 房地产建筑项目生命周期图 2 4 项目管理知识体系 总运作 项目管理可以细分为项目综合管理、项目范围管理、项目时间管理、项目成本管 理、项目质量管理、项目人力资源管理、项目沟通管理、项目风险管理和项目采购管 理等九大知识体系。 1 ) 项目综合管理 项目综合管理 项目计划的开发 1 输入 其他规划输出 历史资料 组织管理政策 制约因素 假设 2 工具和技术 项目规划方法 参与者的技能和知识 项目管理信息系统 3 输出 项目计划 辅助说明 项目计划的实施 1 输入 项目计划 辅助说明书 组织管理政策 纠正措施 2 工具和技术 管理技能 生产技能和知识 工作分配系统 形势评估会 项目管理信息系统 组织管理的程序 3 输出 工作成果 改善要求 全程变化控制 1 输入 项目计划 执行报告 改变要求 2 工具和技术 改变控制系统 结构管理 绩效管理 附加的规划 项目管理信息系统 3 输出 项目计划的更新 纠正措施 经验总结 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊 戴德粱行申通广场项目的项目管理方法探讨 2 ) 项目范围管理 项目范围管理要求能确保该项目所覆盖的整体工作要求和单项工作要求，从而促 使项目工作成功地完成，并涉及到界定和控制项目包括的内容。 项目范围管理 启动阶段 1 输入 产品说明 战略计划 项目选择标准 历史资料 2 f ：具和技术 目选择方法 专家评审 3 输出 项目证伟 确认委派的项目经理 制约冈素 假设条什 范围计划 1 输入 产品说明 项目证书 制约因素 假设 2 工具和技术 产品分析 年润戚本分析 可选择的鉴定方式 专家评审 3 输山 范围阐述 辅助说明 范闱管理计划 范围界定 1 输入 范围阐述 制约因素 假设 其它规划成果 历史资料 2 工具和技术 工作分析结构样板 分解 3 输出 一作分析结构 范围核实 i 输入 工作成果 产品文件 2 工具和技术 检验 3 输出 正式验收 - 9 - 范围变化控制 i 输入 产品说明 项目证书 制约因素 假设 2 工具和技术 产品分析 利润，成本分析 可选择的鉴定方式 专家评审 3 输出 范围阐述 辅助说明 范围管理计划 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊 戴德粱行申通广场项目的项目管理方法探讨 3 ) 项目时间管理 项目时间管理 活动定义 1 输入 工作分解结构 范围陈述 历史资料 约束 假设 2 工具和技术 分解 参照样板 3 输出 活动目录 详细说明 一f + 作分解结构更新 活动排序 1 输入 活动目录 产品描述 强制性相关性 内在相关性 外部相关性 约束 假设 2 j ：具和技术 前驱图法 箭头绺法 3 输出 项目网络图 活动更新目录 活动时间更新 1 输入 活动目录 约束 假设 资源需求 资源质量 2 工具和技术 专家判断 类比估计 仿真 3 输出 活动时间估计 估计的基础 活动目录更新 进度的编制 1 输入 项目网络图 活动时间估计 资源需求 资源库描述 日历 约束 假设 超前和滞后 2 工具和技术 数量分析 时间压缩 仿真 资源调整法 项目管理软件 3 输出 项目进度 详细说明 进度管理计划 一1 0 进度控制 1 输入 项目进度 执行报告 改变的要求 进度管理计划 2 。3 2 具和技术 迸度改变控制系统 执行情况测定 另外的计划 项目管理软件 3 输出 进度更新 纠正措施 经验与教训 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊戴德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 4 ) 项目成本管理 医珂 l 资源计划 1 输入 工作分解结构 历史资料 范围陈述 资源库描述 组织策略 2 工具和技术 专家判断 头脑风暴法 3 。输出 资源需求 成本估计 1 输入 作分解结构 资源需求 资源单价 活动时间估计 历史资料 财务图表 2 工具和技术 类比估计 3 。输出 成本估计 详细说明 成本管理计划 成本控制 1 输入 基准成本 执行情况 改变的要求 成本管理计划 2 工具和技术 成本改变控制系统 执行情况测定 林外的计划 项目管理软件 3 输出 修改后成本估计 预算更新 纠正措施 完成项目所需成本估计 经验与教训 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊戴德梁行申通广场项目的项日管理方法探讨 5 ) 项目质量管理 项目质量管理 质量计划 1 输入 质量策略 范围陈述 产品说明 标准和规则 其它程序的输出 2 手段平技巧 效益成本分析 基本水平标准 流程图 试验设计 3 输出 质鼙管理计划 操作性定义 对其他程序的输入 6 ) 项目人力资源管理 质量保证 1 输入 质量管理计划 质量控制检测结果 操作性定义 2 手段和技巧 质量计划手段和技巧 质量审核 3 输出 质量控制 】输入 工作成果 质量管理计划 操作性定义 审验单 2 手段和技巧 检验 控制表 p a r e t o 图 抽样调查统计 流程图 趋势分析 3 输出 质量提高 可接受的决定 返，i ： 完成后的审验单 程序调整 管理规划 1 输入 项目管理层次 人员配置需求 制约因素 2 手段平u 技巧 样板法 人力资源经验 组织理论 相关人员分析 3 输出 任务祠i 职责分配 人员配置管理计划 组指表 详细说明 管理规划 1 输入 人员配置管理计划 人员组织说明 吸收经理 2 手段和技巧 协商 预定分配 临时雇佣 3 输出 项目人员分配 一1 2 一 管理规划 1 输入 项目人员 项目规划 人员配置管理计划 绩效报告 外界反馈 2 手段和技巧 团队建设活动 整体管理技巧 奖励和表彰体系 人员安排 人员培训 3 输出 绩效提高 对绩效评定的输入 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊娥德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 7 ) 项目沟通管理 项目沟通管理 管理规划 1 输入 项目管理层次 人员配置需求 制约因素 2 手段和技巧 样板法 人力资源经验 组织理论 相关人员分忻 3 输出 任务和职责分配 人员配置管理计划 组指表 详细说明 8 ) 项目风险管理 管理规划 1 输入 人员配置管理计划 人员组织说明 吸收经理 2 手段和技巧 协商 预定分配 临时雇佣 3 输出 项目人员分配 项目小组名单 项目风险管理 管理规划 1 输入 项目人员 项目规划 人员配置管理计划 绩效报告 外界反馈 2 手段和技巧 团队建设活动 整体管理技巧 奖励和表彰体系 人员安排 人员培训 3 输出 绩效提高 对绩效评定的输入 风险识别 1 输入 产品说明 其它计划输出 历史信息 2 手段和技巧 核对表 流量表 面谈 3 输出 风险因素 潜在风险事件 风险征兆 对其他程序的 输入 风险量化 1 输入 投资者对风险的 容忍度 风险因素 潜在风险事件 运作周期评估 2 手段和技巧 期望资金额 统计数据加总 模拟法 决策树 专家判断 3 输出 需跟踪的机会需 应付的威胁 被忽略的机会被 接纳的威胁 信息传播 1 输入 需跟踪的机会需 应付的威胁 被忽略的机会被 接纳的威胁 2 手段和技巧 采购 预防性计划 替代战略 投保 3 输出 风险管理方法 对于其他程序的 输入 预防性计划 储备 契约 一1 3 一 信息传播 1 输入 风险管理方法 实际风险枣件 风险的认定 2 手段和技巧 工作区 附加风险对策 研究 3 输出 校正行为 适时调整风险 管理方案 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊 戴德粱行申通广场项目的项目管理方法探讨 9 ) 项目采购管理 项目采购管理 采购计划 1 输入 范围声明 产品说明 采购策略 市场环境 其它计划输出 限制因素 假设冈素 2 手段和技巧 自制或外购分析 专家意见 合同类型选择究 3 输出 征集申请书计划 1 输入 采购管理计划 工作明细表 其它计划输出 2 手段和技巧 标准表格 专家意见 3 输出 采购凭证 评估标准 征集申请书 1 输入 采购单证文件 和个卖方名单 2 手段和技巧 投标人会议 厂告 3 ，输出 | r j r0 渠道选择 合同管理 合同收尾 1 输入 1 输入 1 输入 意见 合同 合同文件资料 评估标准 一r 作结果 2 ，手段和技巧 政策 变更请求 采购申请 2 手段和技巧 卖方发票 2 手段和技巧 3 输出 合同磋商 合同变更控制系统 合同文卷档案 加权法 执行报告 正式接收和总结 筛选法 支付系统 独立评估 3 输出 3 输出 信函 合同变更 合同 支付请求 一1 4 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦蛛 戴德粱行申通广场项目的项目管理方浩探讨 3 申通广场项目的项目管理方法 3 1 申通广场项目背景 申通广场是上海交通大学申通国际科技公司和香港牛旭有限公司合资创建的申 通物业发展有限公司兴建的最具智能化写字楼。楼高2 8 层，具有地下二层车库( 共 2 2 8 个车位) ，其中裙楼4 层，纯办公楼9 层，高级商务套房l o 层，其余为行政层和 技术层等。 申通广场位于上海徐汇区黄金地段，矗立于淮海西路，华山路，新华路交汇处， 是目前上海高级的智能化写字楼，采用世界上先进硬件设备和软件管理模式。写字楼 采用a t m 的综合布线和资源管理系统c a m s ，并由h o n e y w e l l 公司提供的2 4 小 时f a ，b a 和s a 。同时通过上海交大光纤节点直接国际互联网。 智能化写字楼项目管理是在传统房地产项目管理的基础上，通过中央集成管理系 统及其子系统的数据采集，交换，共享，以低成本，高效率的运作方式，实现良性的 经营管理，同时以本系统的基础数据，为其他系统提供便利。 智能化写字楼项目管理的主要目标是为业户提供舒适使用环境和到位的服务，实 现高效管理，降低运营成本，求得良好的经济效益。具体目标包括： 1 对写字楼内物理条件进行控制管理，以求舒适的环境。 2 保证智能化系统运行稳定可靠。 3 控制管理系统设备运行能耗，达到最大限度节能。 4 满足写字楼业户个性化合理需求。 5 符合环境保护要求。 3 1 1 申通广场项目组织概况 申通广场项目是由戴德梁行房地产咨询上海有限公司全权委托管理。戴德梁行 ( d t z ) 成立于2 0 0 0 年1 月1 同，由原香港的“梁振英测量师行”，新加坡的“戴玉 祥产业咨询公司”及欧洲的“d t z 物业顾问公司”共用组建。三家公司共用拥有组 建公司的股份，以及全世界的客户，并为客户提供国际级的物业服务。现任香港测量 师学会会长，香港特别行政区行政会议召集人梁振英先生( 现任戴德梁行董事局主 席) ，于1 9 9 3 年创办了梁振英测量师行，在1 9 9 3 年至1 9 9 9 年的六年期间。公司业务 得到了广泛的发展，并且在北京、上海、广州、深圳、天津等八个大城市开办了分公 司，从事房地产咨询、估价、物业管理、市场调查、物业中介、营销策划、建筑顾问 等业务。作为公司主要业务的戴德梁行房地产咨询上海有限公司物业管理，其主要职 责是是根据客户( 包括房地产开发商、业主委员会等) 的不同需求，提供专业物业管 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊 娥德梁行申通广场项目的项日管理方法探讨 理及其他相关服务，服务种类分为物业全权管理服务、物业顾问管理服务、设旌管理 服务、租务代理服务等。管理的物业覆盖智能化高档写字楼、商场、酒店及购物中心 的不同类型。 申通广场项目的项目组织由一名项目发起人( s p o n s o r ，即是戴德梁行董事) ，一 名项目经理，六名工程师( 电梯、强电、弱电、空调、给排水、土建) 和三名项目组 织的职能主管( 行政、物业和客户服务) 组成，如图3 一l 所示，项目组成人员的职责 如下： 圈3 - 1 ：戴德梁行公司申通广场项目组织结构图 项目发起人( s p o n s o r ) 通常由公司的高级管理人员担任其职位通常比职能经理 高，申通广场项目发起人是公司董事兼公司副总经理，职务高于职能经理，其职责主 要包括： ( 1 )制定项目宪章( p r o j e c tc h a r t e r ) ，以便项目组织完成项目范围 声明书及项目计划： ( 2 )挑选及任命项目经理； ( 3 ) 阐明公司的使命及要求和项目的使命及要求； ( 4 )为项目组织提供信息和公司资源，使项目组织成功地履行他们的 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊蛾德粱行申通广场项日的项目管理方法探讨 职责； ( 5 )阐明项目的主要问题： ( 6 )扮演项目组织与项目客户的主要沟通者； ( 7 )评价项目及项目组织成员的表现。 项目经理的职责： ( 1 )在指定的时间内挑选项目组织成员( 包括外聘和内聘) 组成项 目管理处并确定每个组员的角色； ( 2 )在指定的时间内完成项目评估及制定项目计划： ( 3 )确保项目按项目计划实旌和完成； ( 4 )以最小的资源完成项目任务： ( 5 )充当项目领导者，控制协调好外部和内部间的关系。 项目组织成员的职责包括： ( 1 )完成项目经理分派的项目工作任务； ( 2 )参与项目计划的制定： ( 3 )参与项目的风险评估； ( 4 )参与项目的进度、质量和成本的控制工作。 项目组织约定的工作方式： ( 1 ) 民主式全面讨论( 如头脑风暴法) 后作出决定，项目经理拥有最终 决策权，决策一旦确定，项目成员就要不折不扣的执行； ( 2 )讨论或开会时必须集中于主题，强调效率； ( 3 )按时参加每周的项目回顾会议和开发商的例会： ( 4 )按时完成每周的项目报告( 包括进度报告和成本报告) 、 3 1 2 申通广场项目的可行性分析 申通广场项目采取项目优先性( i p p ) 法分析其经济效果以确定项目的可行性。 具体操作过程如下： 第一步，估算项目的投资额。由表3 1 申通广场项目成本预算表可知，申通广场 项目的总投资额为3 8 5 2 0 0 元； 第二步，估计项目的收益。申通广场项目完成后可从以下方面获得收益： ( 1 )项目合同服务收益( 即工程技术咨询服务和管理资料及软件) ， 收益为：1 0 0 0 0 元月，合同定为三年，小计为 1 0 0 0 0 1 2 $ 3 = 3 6 0 0 0 0 元； ( 2 )项目完成后的物业管理经理人酬金，收益为：4 0 0 0 0 元月，合 同定为三年，小计为4 0 0 0 0 * 1 2 章3 = 1 4 4 0 0 0 0 元； 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊 戴德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 由以上两项可得申通广场项目的总收益为：5 0 0 0 0 元月，故其项目总年 收益为：6 0 0 0 0 0 元年。 表3 一l 申通广场项目成本预算表 项目名称：“申通，。场”项目的成本预算 项目名称： “申通广场”项目日期：2 0 0 2 年5 月1 8 日至2 0 0 2 年7 月1 6 日 时间数量( 单预计成本 科目 开始结束 位) ( 元) 1 人员 ( 1 ) 项目组成员 2 0 0 2 5 1 82 0 0 2 7 1 6 6 0 天1 0 1 0 0 0 ( 2 ) 丁程设计人员2 0 0 2 5 1 82 0 0 2 6 11 4 天 1 5 0 0 0 ( 3 ) 软件开发人员2 0 0 2 6 42 0 0 2 6 2 21 4 天 1 2 0 0 0 ( 4 ) 项目有关人员( 项目发起人、职能经理等)1 3 0 0 0 2 管理费用 ( 1 ) 房租2 2 0 0 0 ( 2 ) 办公费h | 5 6 0 0 ( 3 ) 交际费h j ( 车费、招待费)1 0 0 0 0 3 | 捌定资产及其他费i h j 1 4 2 4 0 0 4 随机事件及风险备用金( 不可预计)6 4 2 0 0 总计 3 8 5 2 0 0 第三步，计算项目投资预算收益现值( 假定基准贴现率i o = 1 5 ，项目收益周期为 三年) 。查表可得：p v f a ( 1 5 ，3 ) ：2 2 8 3 2 ，故申通广场项目的预期收益现值等于 1 3 6 9 9 2 0 元( 6 0 0 0 0 0 * 2 2 8 3 2 ) ： 第四步，计算项目的i p p 指数，i p p 指数等于项目预期收益现值与投资额现值的 比值，即： i p p ( 申通广场项目) = 1 3 6 9 9 2 0 3 8 5 2 0 0 = 3 5 6 第五步，分析及评定申通广场项目的可行性。因申通广场项目的i p p 指数的值( 等 于3 5 6 ) 大于l ，故申通广场项目是可行性的。 3 1 3 申通广场项目的项目计划实施方案 申通广场项目的项目计划根据业主和合同的要求制定，实施方案是采用头脑风 暴法的结果。项目经理召开项目发起会议制定项目计划实施方案，参加会议的人员包 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊戴德粱行申通广场项目的项目管理方法探讨 括项目发起人，申通广场开发商，项目经理和项目组织其他成员。首先由项目经理明 确会议的目的并说明项目目标，然后每人提出实现项目目标的想法与方案，在此过程 中项目经理的作用是引导项目成员积极发言( 项目成员已经事前知晓会议议题并要求 作充分准备) ，而不是板着面孔令人紧张或反省，同时任何人不可对别人的想法及提 议进行评价，不管想法或提议是多么的荒谬甚至可笑，最后记录汇总并评价所有的想 法或提议，以致制定出实施项目的方案。图3 - 2 是申通广场项目的项目实施方案流程 图。 图3 - 2 申通广场项目实施方案流程图 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊 戴德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 根据申通广场项目的项目方案实施流程及项目要求可以整合出该项目实施的主 要工作包括： ( 1 ) 协助和参与施工质量委托管理。加强对隐蔽工程的现场检查，使质量 隐患消灭在建造过程中，促使物业建造质量和验收效率的提高： ( 2 ) 与委托方一起融洽外部环境。沟通与社区有关的供水、供电、市政、 环卫、防疫、房管局、公安、消防、邮政、交通、绿化及委托服务保 养单位等政府管理部门的关系并建立日常联系网络，加强合作使申通 广场项目运作及管理取得良好的外部环境； ( 3 ) 协助开发商制定好“申通广场”业户使用公约： ( 4 ) 与开发商一起参与大厦设备设施的前期质量验收： ( 5 ) 开业后委托管理方案的拟定： ( 6 )“申通广场”租户装修管理方案的拟定； ( 7 ) 大厦、设备、设施的交接验收。并建立验收后档案； ( 8 ) 委托管理及作业人员培训及操作训练( 开业前1 0 天完成) ： ( 9 ) 制订“申通广场”房屋、设备、设施维修保养方案； ( 1 0 ) 制订“申通广场”安全、消防系统委托管理方案： ( 1 1 ) 其他工作指导与策划。 对申通广场项目的主体工作进行工作分析，制定申通广场项目的工作分解结构 ( w b s ) ，见表3 2 表3 2 申通广场项目的工作分解结构( w b s ) 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊娥德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 1 3 大厦、设备、设施的交接验收，并建立验收档案 1 3 1 与开发商进行土建、风、水、电系统交接，办理相关手续 1 3 2 建立土建、风、水、电系统的设备登记册及验收档案 1 4 制订维修保养方案 1 4 1 明确土建、风、水、电系统的设备的外判和内部维修保养 的范围 1 4 2 编制土建、风、水、电系统的设备的预算，并报业主审批 1 4 3 制订土建、风、水、电系统的设备的维修保养方案 2 融洽外部环境 2 1 外部单位沟通 2 1 1 与政府主管部门的熟悉与联络 2 1 2 与原设计单位的熟悉与联络 2 1 3 与原施工单位和设备供应商的熟悉与联络 2 1 4 与委托维修保养商的熟悉与联络 2 2 客户沟通 2 2 1 与丌发商及业主的熟悉与联络，密切关注他们的要求 2 2 2 与申通广场租户的熟悉与联络，密切关注他们的需求 2 3 制订安全、消防系统委托管理方案 3 制定“申通广场”业户使用公约 3 1 熟悉了解申通广场的业户情况 3 2 熟悉了解申通广场的自身特点 3 3 运用上海市及全国物业管理法律、法规及条例 3 4 运用戴德梁行公司的业户使用公约的范本 3 5 根据“申通广场”业户使用公约，制订租户管理方案 4 拟定委托管理方案及预算 4 1 拟定委托管理方案 4 1 1 拟定委托管理的管理目标、服务承诺和对策措施 4 1 2 拟定委托管理内容及标准 4 1 2 。1 业主服务 4 1 2 2 保安服务 4 1 2 3 保洁服务 4 1 2 ，4 绿化管理 4 1 2 5 设备管理 4 1 2 6 其他管理制度 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦殊 戴德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 4 2 拟定委托管理预算 4 2 1 管理处组织机构及人员设置 4 2 2 物业管理费用预算 5 人员招聘及培训 5 1 人员招聘 5 1 1 编制岗位职责 5 1 2 内部选拔和外部招聘 5 2 人员培训 5 2 1 编制人员培训i 计划 5 2 2 制定人员培训内容 6 申通广场项目的日常管理工作 6 。l 制定项目计划 6 1 1 回顾项目宪章 6 1 2 挑选项目组织成员 6 1 3 制定项目范围说明书 6 1 4 制定w b s 6 2 项目监控 6 2 1 召开每周工作例会 6 2 2 编写每周项目报告 6 3 结束项目 6 3 1 收集数据及资料 6 3 2 编写项目总结报告 6 3 3 结束项目 3 2 申通广场项目的风险管理 申通广场项目在进行风险管理时，首先召开项目风险评估会议，利用头脑风暴 法列出项目的风险因素如下： ( 1 ) 存在施工质量隐患或问题： ( 2 ) 存在设计系统功能障碍； ( 3 ) 设计图纸不全及设各资料不全； ( 4 ) 设备、设施存在质量问题： ( 5 ) 经主管部门验收，存在不合格现象。 然后对以上风险因素进行评估，其具体操作过程如下： 0 2 2 0