（工商管理专业论文）DA物业管理公司发展战略研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 页 摘要 新世纪，人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。社会科技进步， 国际互联网、电子商务等信息科技的飞速发展将改变人们的生活方式，使物业 管理趋向科学化及复杂化。与传统的住户相比，新一代物业的所有者经济能力 更强，生活品味不断提高，更注重享受生活品质，因此其物业管理消费意识较 高，更重视物业管理服务的品牌和提升服务附加值等。同时，物业管理发展至 今，其专业化、市场化的特征越来越显著，在未来发展中，物业管理企业将面 临更多的挑战和冲击。为了适应新世纪的科技进步、社会变革和经济形势，物 业管理企业必须订立长远目标及计划，并制定相应的经营发展战略。 本文以d a 物业管理公司为研究对象，针对公司的现状，运用外部因素评价 矩阵( e x t e r n a lf a c t o r se v a l u a t i o nm a t r i x 简称；e f e 矩阵) 与内部因素评 价矩阵( i n t e r n a lf a c t o r se v a l u a t i o nm a t r i x 简称：i f e 矩阵) 等现代战略 管理分析工具对企业的经营环境，内部资源进行了深入的剖析，对影响企业发 展的重要因素进行了量化分析；对企业的优势( s t r e n g t h ) 、劣势( w e a k n e s s ) ， 面对的机会( o p p o r t u n i t y ) 、威胁( t h r e a t ) 进行s w o t 综合分析，在此基础上 制定了企业发展战略，为企业长期发展提出了决策依据及行动指南。并应用迈 克尔波特的竞争战略理论和其他一些战略管理分析工具，结合物业管理行业特 点，制定了公司的竞争策略；根据公司的总体战略制定了具体执行的职能战略， 设计了战略评价体系，选择了评价指标。根据这些指标，运用平衡记分卡对战 略执行的情况进行评价，及时修正执行中的问题，保障战略执行。 本文既有理论应用，又有实际情况阐述；既有定性分析，又有定量计算： 既有战略的制定，又有战略实施的措施，希望能对d a 物业管理公司的发展有所 帮助。 关键词物业管理战略一体化 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t i nt h en e wc e n t u r y , w ea r ei n v o l v e di naq u i c k l yd e v e l o p i n ge r ao ft h en e w e c o n o m y t e c h n o l o g y i sd e v e l o p i n gq u i c k l ya n dl i f e s t y l ei sc h a n g i n gg r e a t l yi nt h i s e r a b e c a u s eo ft h et e c h n o l o g yo fi n t e r a c ta n d e - c o m l r i e i c e ，p r o p e r t ym a n a g e m e n t i s t u r n i n gc o m p l i c a t e d a n d s c i e n t i f i c c o m p a r i n g w i t h 打a d i t i o n a lr e s i d e n t s n e w g e n e r a t i o no f h o u s e h o l d e r sh a v es t r o n g e rc o n s u m i n gc a p a c i t i e s ，h i g h e rl i v i n gt a s t e a n dp a ym o r ea t t e n t i o nt oe n j o yh i g hl i v i n gq u a l i t y , s ot h e yh a v em o r ei n t e n s i v e c o n s c i o u s n e s so f p r o p e r t yc o n s u m p t i o na n dr e q u i r eab e r e rb r a n df o rt h es e r v i c eo f p r o p e r t ym a n a g e m e n t a tm e a n t i m e ，w i t h t h e d e v e l o p m e n to fs p e c i a l i z e da n d m a r k e t - b a s e dc h a r a c t e ro f p r o p e r t ym a n a g e m e n t ，t h e r ew i l lb em o r ec h a l l e n g e sa n d s h o c ki nt h i s i n d u s t r y p r o p e r t ym a n a g e m e n te n t e r p r i s e s s h o u l df o r m u l a t ea l o n g t e r mp l a n a n dm a k eac o n c r e t e c o r p o r a t es t r a t e g y i no r d e rt o a d a p tt h e c o n d i t i o n so f t h en e w e c o n o m y m y r e s e a r c ho b j e c ti sd a p r o p e r t ym a n a g e m e n tc o m p a n y , i m a k eu s eo fs o m e m o d e ma n a l y s i st o o l sf o r s t r a t e g i cm a n a g e m e n ts u c h a st h ee x t e m a lf a c t o r s e v a l u a t i o nm a t r i xa n di n t e m a lf a c t o r se v a l u a t i o nm a t r i x w i t ht h eh e l po ft h e s e t o o l s ，id e e p l ya n a l y z et h ee x t e m a le n v i r o n m e n ta n di n t e r n a lr e s o u r c e ，q u a n t i f yt h e i m p o r t a n ti n f l u e n c i n gf a c t o r s ，a n di m p l e m e n tt h es w o ta n a l y s i s b a s e do nt h e r e s u l t so fa n a l y s i s ，1w o r ko u tt h ec o r p o r a t es t r a t e g yf o rt h el o n g r a n g ed e v e l o p m e n t o ft h i sf i r m ia l s ou t i l i z ec o m p e t i t i v es t r a t e g yt h e o r yo fm i c h a e lp o r c e ra n ds o m e o t h e r a n a l y s i s t o o l st of o r m u l a t et h e c o m p e t i t i v es t r a t e g y t of i tt h i s i n d u s t r y i n c l u d i n gs o m ec o n c r e t ef u n c t i o n a ls t r a t e g i e sd e s i g nt h es t r a t e g i ce v a l u a t i n gs y s t e m a n dc h o o s et h ec o n c r e t ei n d i c a t o r s o nt h eb a s i so ft h e s ei n d i c a t o r s ie v a l u a t et h e r e s u l to ft h ei m p l e m e n to ft h es t r a t e g yw i t ht h et o o l so fb a l a n c es c o r e c a r d 。a n d c o r r e c tt h em i s t a k ei nt h ei m p l e m e n tc o n r s c i nm yt h e s i s ，ic o m b i n et h et h e o r i e sw i t hp r a c t i c a ld a t a ，e m p l o yt h et o o l so f q u a l i t a t i v ea n a l y s i sm e t h o da n dq u a n t i t a t i v ec a l c u l a t i o n ，d e s i g nt h es t r a t e g ya n d e v a l u a t em e a s u r e so f s t r a t e g ye x e c u t i o n s ih o p e i tw i l lb e h e l p f o rt h ed a c o m p a n y k e yw o r d s ：p r o p e r t ym a n a g e m e n ts t r a t e g y i n t e g r a t i o n 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 第1 章绪论 1 1 物业管理简介 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管 理方法与服务技术，按照委托管理合同，对己投入使用的各类物业实施专业化、 规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，营造安全方 便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。 传统意义上的物业管理起源于1 9 世纪6 0 年代的英国。由于工业革命的发 展，大量农村人口涌入工业城市。引起了对城市房屋需求的增加，但对房屋缺 乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时，英国 有一位名叫奥克维娅希尔( o c t a v i ah i l l ) 的女士迫不得已为其名下出租的物 业制订了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，当地人 士纷纷效仿，这可以说是世界上最早的“物业管理”。时至今日，英国的物业 管理作为一个固定行业，整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、 养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能布 局和划分、市场行情调查和预测、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、专门 性社会保障服务等全方位服务。 物业管理是一种与房地产综合开发这种现代化生产方式相配套的综合性管 理，是与产权多元化格局相衔接的统一管理，是与社会经济发展相适应的社会 化、专业化、经营型的管理。它应用社会化的管理模式，改变了以前的分散管 理方式，为多个产权单位、产权人找到了个总管家：同时，也为政府各职能 管理部门找到了一个总代管，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服旧 体制下各自为政、多头管理、互相推诿的种种弊端，从而有利于提高城市管理 的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现经济效益、 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 社会效益和环境效益的统一。 物业管理是由专门的物业管理公司通过合同或契约，按照产权人和使用人 的意志与要求去实施的管理，从而摆正了主人和管理者的关系，将自营自管的 无序管理和行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。在这样的机制下逐 步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企 业必须依靠自己良好的管理和服务才能进入和占领这一市场。这就从根本上促 进了服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高，从而有利于提高城 市管理的社会化、专业化程度，并向现代化的管理方式转换。 物业管理推行的是有偿服务，并通过多种经营，使各类物业的管理逐步走上 以业养业、自我发展的道路。这不仅减少了政府的压力和负担，使得房屋维修和 养护的资余有了来源，而且使得业主、使用人享受到全方位、多层次的服务。 物业管理的目的是为业主营造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作 和生活环境，并且其标准还应随着社会的不断进步而逐步提升。人们生活水平 的改善、生活内容的充实和丰满，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生 活环境的优化和美化。高质量的物业管理不仅是单纯的技术性保养和事务性管 理，而且还要在此基础上为业主创造一种既具有现代城市风貌，又具有个性特 色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心的“微型社会”。既充分发挥物 业的功能，又在充分保障业主合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相 互尊重、和睦共处的群居关系。 1 2d a 物业管理公司简介 d a 物业管理公司位于天府之源四川省都江堰市，公司成立于2 0 0 0 年， 是一家按照现代企业制度建立，具有国家物业管理三级资质的股份制企业；是 成都市物业管理协会理事、都江堰市物业管理协会副会长单位。 公司现设有总经理办公室、物业管理部、财务部、保安部、保洁中心、绿 化中心、维修中心7 个部门。现有注册资本1 5 0 万元，各类专业管理人员6 0 余 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 人，其中具备中、高级职称的占1 0 以上，具备大专以上学历的人员约占2 0 。 公司现有的管理项目包括：都江堰市旅游服务中心、钰城大厦，水电十局医 院、新时代百货商厦、都鹏花园小区等多种类别的物业管理项目，管理面积近 3 0 万平方米。2 0 0 2 年，都鹏花园小区被评为成都市优秀物业管理小区。2 0 0 3 年，d a 物业管理公司通过了i s 0 9 0 0 1 国际质量体系认证。 1 3 本文的研究内容和思路 改革开放二十多年来，我国的物业管理行业从无到有，管理规模从小到大， 管理方式和管理手段从八十年代初的传统初级物管到新世纪兴起的现代化、智 能化物管，行业总体的管理思想、服务内容、评价机制等已取得了长足的发展 和可喜的进步。但我们应看到物业管理在我国仍属一个新兴行业，正处于发展 阶段，还面临着诸多的矛盾和挑战。面对我国物业管理约快速发展和挑战，如 何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理企业发展的因素，运用先进 的管理理念和理论，探索我国物业管理企业持续发展的战略。推进物业管理企 业的健康发展，已成为我国物业管理亟待研究和解决的重大课题。 本文以d a 物业管理公司为研究对象，针对公司的现状，运用外部因素评价 矩阵( e x t e r n a lf a c t o r se v a l u a t i o nm a t r i x 简称：e f e 矩阵) 与内部因素评 价矩阵( i n t e r n a lf a c t o r se v a l u a t i o nm a t r i x 简称；i f e 矩阵) 等现代战略 管理分析工具对企业的经营环境，内部资源进行了深入的剖析；对企业的优势 ( s t r e n g t h ) 、劣势( w e a k n e s s ) ，面对的机会( o p p o r t u n i t y ) 、威胁( t h r e a t ) 进行s w o t 分析，并应用迈克尔波特的竞争战略理论和其他一些战略管理分析 工具，结合物业管理行业特点，制定了企业发展战略，为企业长期发展提供了 决策依据及行动指南。根据公司的总体战略制定了具体执行的职能战略，设计 了战略评价体系，保障战略执行。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 本文的研究思路图示： _ 西南交通大学硕士研究生学位论文 第5 页 第2 章d a 物业管理公司外部环境分析 2 1 宏观环境分析 2 1 1 政治、法律环境分析 政治法律环境是指对企业经营活动具有实际与潜在影响的政治力量和有关 的法律、法规等因素。 当前，我国政治稳定，人民安居乐业，各行各业欣欣向荣。虽然“9 ，1 l ” 以后国际局势变得更加复杂，但是中华民族与人为善的优秀品质和我国领导集 体高瞻远瞩的睿智眼光，为我们创造了难得的稳定、和平的国际环境。尽管有 台海形势紧张、由能源引起的摩擦不断加剧等诸多不利因素的困扰，但我们有 理由相信，爱好和平的中华民族在新一代国家领导集体的领导下，一定能够化 解这些危机，在相当长的一段时期内继续保持稳定的国际、国内环境。 中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中关于“规范发 展物业管理行业”的重要精神，进一步明确了物业管理的行业地位，指明了发 展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经 营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改 革道路。 我国现行的物业管理法律、法规主要有以下三个层次：第层次，宪法的 有关条款。中华人民共和国宪法是我国的根本大法，是制定物业管理法律、 法规的根本依据。第二层次，全国人大及其人大常委会、国务院颁布的物业管 理方面的法律、法规。第三层次，各省、自治区、直辖市人大及人大常委会颁 布的物业管理方面的地方性法规，同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章。 2 0 0 3 年6 月8e l ，第一部全国性的物业管理法规物业管理条例颁布， 自2 0 0 3 年9 月1 日施行，使我国的物业管理正式纳入了规范化、法制化的轨道。 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 为了实施物业管理条例，使其更加具有可操作性，国务院有关部门还相继出 台了前期物业管理招投标暂行规定、业主大会规程、物业管理企业资质 管理办法，建设部会同国家发改委出台了物业服务收费管理办法，又颁布 了业主临时公约和前期物业服务合同两个重要的示范文本。 为了贯彻、落实物业管理条例，成都市也出台了许多配套文件，如： 成都市房产管理局关于印发成都市物业管理招标文件( 示范文本) 的通 知成房发 2 0 0 4 2 1 0 号 成都市房产管理局关于印发成都市物业管理招标代理机构名录推荐暂行 规定的通知成房发 2 0 0 4 2 0 9 号 成都市房产管理局关于印发成都市物业管理招标投标异议投诉受理处理 暂行规定的通知成房发 2 0 0 4 2 0 8 号 成都市房产管理局关于印发成都市物业管理评标专家名册建立暂行规定 的通知成房发 2 0 0 4 2 0 7 号 成都市房产管理局关于印发成都市物业管理招标投标暂行办法的通知 成房发 2 0 0 4 1 9 8 号 成都市房产管理局关于印发成都市物业管理评标规则( 试行) 的通知成 房发 2 0 0 4 1 9 9 号 成都市房产管理局关于印发业主公约、业主大会议事规则二个示范 文本的通知成房物管 2 0 0 3 38 号 成都市房产管理局关于印发物业管理服务合同、前期物业管理服务合同二 个示范文本的通知成房物管 2 0 0 3 2 号 这一系列的法规、条例、办法都为整个物业管理行业的发展指明了前进的 方向。 虽然大多数法律都是规范物业管理公司行为，促进物业管理行业发展的， 但即将提交全国人民代表大会审议的新物权法草案规定，小区可以自行管 西南交通大学硕士研究生学位论文 第7 页 一 。 理也可委托物业公司或其他有能力者管理，对于开发商聘请的物业公司，业主 认为不合适的同样n j - 以更换。这。条款无疑将物业管理公司推到了风口浪尖。 物权法正式出台后很可能会导致大批物业公司被炒，从短期看，整个物业 管理行业的竞争将会更加激烈。 2 1 2 经济环境分析 经济环境是指构成企业生存和发展的社会经济状况及国家经济政策，是指 企业所面临的经济条件、经济特征、经济联系等客观因素。 i 、从整个国民经济增长周期来看，中国经济正处于一个快速发展时期，从 1 9 9 8 年到2 0 0 3 年，我国经济连续五年处于通货紧缩状态下，潜在的经济增长 能力受到抑制。从2 0 0 3 年开始，随着世界经济的复苏及国内各类经济主体投资 积极性的迸发，我国经济开始进入了新的经济增长期，目前正处于快速增长的 发展阶段。( 具体指标见：表2 1 、图2 1 ) 2 0 0 4 年，我国商品房产销两旺，销售持续高速增长，空置率持续下降，全 年全国房屋竣工面积累计完成2 3 6 亿平方米，同比增长1 1 7 ：全国商品房 空置面积9 9 8 5 万平方米，同比下降3 3 。( 附图2 2 ：中国房地产开发景气 指数趋势图) 表2 1g d p 增长率比较( ) 时i 甸范围 中国四川i都江堰 2 0 0 17 59 21 3 7 2 0 0 2& 31 0 61 3 2 2 0 0 3931 1 81 3 _ 3 2 0 0 49 51 2 71 3 5 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 2 0 0 32 0 0 4 图2 1g d p 增长率比较图 图2 2 中国房地产开发景气指数趋势图 以上数据来源于统计公报 2 、我国经济总量已突破1 0 万亿人民币大关，人均g d p 超过1 0 0 0 美元，居 民收入增加，消费水平提高，消费结构升级加速，消费结构升级和产业结构调 6 4 2 o 8 6 4 2 o 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 整呈现良性互动；伴随“三农”问题解决力度的加大，农民收入水平上升，消 费能力增强。根据发达国家的经验，人均g d p 达到1 0 0 0 美元以后，居民消费将 由实物消费为主走向实物消费与服务消费并重的轨道。2 0 0 3 年，我国人均g d p 达到i 0 9 0 美元，2 0 0 4 年，餐饮和旅游等服务型消费快速增长，开始体现人们 消费习惯和消费结构的变化。这表明我国居民消费进入实物消费与服务消费并 重的阶段，为我国物业管理市场的发展拓展了广阔的空间。 1 0 0 0 0 0 4 9 9 8 0 0 0 6 0 0 0 4 0 0 0 2 0 0 0 o 图2 3 中国居民消费结构图 j 一 一 中国 四川都江堰 一_ 一 图2 4 城镇居民人均可支配收入 一一 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 3 、2 0 0 5 年的货币政策取向将出紧缩转向中性，流动资金贷款将适当放松； 2 0 0 5 年利率将继续走高，预计加息0 5 个百分点，中长期利率调整幅度预计将 大于短期利率。由于石油等原材料价格持续走高，成本推动将带来一定的通货 膨胀压力。 2 1 3 社会、文化环境分析 1 、文化环境 在带有浓厚的传统农业社会特征的西部地区，并无物业管理专业化、市场 化的社会基础。城市居民的意识，仍然是传统的农业社会意识，习惯生活于独 立的庭院式物业，家族式自我管理模式。人们愿意花一生的积蓄去建房屋，但 不愿意花与购房相比微不足道的钱去请人进行专业化物业管理。加之长期以来 城市住房福利制，国家包办房屋管理，住户只需交纳一点很少的清洁费，因此， 人们没有物业管理的概念。习惯了单位住房、廉价房，要交物业管理费是非常 不习惯，人们普遍不接受高价买享受一一这一交易观念和行为模式。这些传统 的生活方式和观念制约了物业管理行业的发展，但随着时代的进步，人们现在 在购买住房时，开始注重居住环境的改善，绿化率、智能化、住宅的安全性能 成为主要考虑因素。这些观念的改变引发了住宅设计、管理模式的变革，为物 业管理行业的发展提供了机遇。 2 、人口 2 0 0 4 年，中国总人口达到1 2 9 9 亿( 不包括香港特别行政区、澳门特别行 政区和台湾省) 。全国1 6 岁以上人口为9 9 8 8 9 万人，其中城镇4 2 3 7 5 万人，农 村5 7 5 1 4 万人：经济活动人口7 6 0 7 5 万人，劳动力参与率为7 6 2 。1 6 岁以上 人口中，初中以上文化程度占6 1 7 ，大专以上文化程度占6 6 ；技术工人中， 初级占6 1 5 ，中级占3 5 ，高级占3 5 。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1l 页 表2 22 0 0 4 年人口主要构成情况( 单位：万人) 指标年末数比重( ) 全国总人口 1 2 9 9 8 81 0 0 0 其中：城镇 5 4 2 8 34 1 8 乡村 7 5 7 0 55 8 2 其中：男性6 6 9 7 65 1 5 女性6 3 0 1 24 8 5 其中：0 1 4 岁2 7 9 4 72 1 5 1 5 6 4 岁9 2 1 8 4 7 0 9 6 5 岁及以上9 8 5 77 6 作为我国人1 3 大省的四川，其人口变动呈现以下趋势： 一、老龄化。全省总人口中6 5 岁以上占总人1 5 1 的比重达到7 5 。( 目前国 际通行以老年人口占总人口的比重作为衡量老年龄化的指标。6 0 岁以上老年人 口占总人口的比重达到1 0 以上。或者6 5 岁以上的老年人口占总人口的比重达 7 以上，标志着这个国家或地区的人口进入了老龄化) 二、小家庭化。全省家庭 户平均人1 33 3 1 人，比1 9 9 0 年第四次人1 3 普查的3 6 7 人减少0 3 6 人。三、 抚养人口系数上升。上世纪8 0 年代抚养系数为4 0 6 1 ，9 0 年代为4 3 1 7 9 6 ，上 升了2 5 6 个百分点，其中少儿抚养t l t 降了0 2 4 个百分点，老年抚养比上升了 2 8 个百分点。四、人口平均寿命提高。由上世纪9 0 年代初的6 7 5 5 岁提高到7 1 7 0 岁，其中男性由6 6 3 3 岁提高到6 9 8 9 岁，女性由6 8 8 2 岁提高到7 3 7 1 岁。 从以上的人口构成和变动趋势，我们可以得出以下结论：随着家庭小型化， 社会对住房的需求会增加，相应也会增加对物业管理的需求：随着人口老龄化 和抚养人口系数的上升，大多数家庭将会不可避免的借助社会力量来完成赡养 老人和看护小孩的责任，这种趋势为物业管理企业的业务发展提供光明的前景。 2 1 4 科学技术环境分析 l 、物业管理设施和设备的技术快速发展 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 随着安全防范技术、互联网技术、通讯技术等高新技术的迅速发展，在物 业管理中引入诸多高科技的设施设备，已经是大势所趋。许多大楼都安装了先 进的安全防范设备，设备的维护保养全部运用电脑控制，包括设备中长期保养 也由电脑按照预先设定的周期，结合设备自身运转的状态做出在最佳时机进行 维护保养的提示，并监控整个过程。 2 、物业管理企业的信息化水平不断提高 当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供 了新的平台，信息化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争制胜的 关键筹码，并将成为物业管理企业的基本管理服务手段。借助先进的互联网技 术手段进一步提高管理服务水平是物业管理企业在新的历史时期的必须接受的 挑战。 2 2 物业管理行业分析 2 2 1 行业现状分析 2 0 世纪8 0 年代，随着我国改革开放不断深入，市场经济日趋活跃，城市 建设事业、房地产业和房屋管理体制改革步伐加快，特别是深圳特区迅速崛起， 由一个小渔村在短短的时间内建设发展成为一个现代化的新兴城市，大量建筑 群的形成，物业管理便成了亟待解决的问题。1 9 8 1 年3 月1 0 日，在深圳东湖 丽苑小区成立了我国第一家物业管理企业一深圳市物业管理公司，揭开了我国 物业管理的帷幕。随后从我国珠江三角洲到沿海地区物业管理悄然兴起。自9 0 年代中后期，物业管理辐射至全国各大中城市，从南方到北方、从沿海到内地， 物业管理企业像雨后春笋般涌现，呈现出一派蓬勃发展的生机。2 0 年来，我国 物业管理取得了迅猛的发展。截至目前全国物业管理企业己超过2 0 0 0 0 家，从 业人员达2 0 0 多万人，从地域上呈现自东向西、由南向北的发展态势；从管理 覆盖面上已基本形成由新建商品住宅小区向党政机关、企事业单位；由住宅区 向写字楼、商场、工业园区等其他类型物业稳步推进的发展格局，总体来讲， 有以下特点： 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 3 页 l 、市场基础好 我国拥有数以亿计的物业基础，而且随着房地产业的迅速发展，物业的规 模将越来越大，整个物业管理的市场需求是巨大的。初步估计，目前在管物业 面积应该近i 0 0 亿平方米。据预测，今后2 0 年，中国将新建住房建筑总面积约 8 0 亿平方米。届时，我国的城市人口将近7 亿，人均住房建筑面积将达到3 0 平方米，以现在的住宅存量8 0 亿平方米和新增加的8 0 亿平方米累计的管理需 求可以预见，中国的物业管理市场也将出现空前繁荣局面。 2 、市场供给主体基本形成 目前我国物业管理公司已逾2 万家，虽然数目众多，良莠不齐，但其中 部分物业管理公司经过市场洗礼，其管理品质已有了一定程度的提高，品牌效 应已经逐步凸现出来，具有抢占市场的能力，其行为将推动物业管理的市场化 进程。具有一定的实力的物业管理市场的供给主体已基本形成。 3 、市场买方主体缺位 从物业管理的发展来看，物业管理最终的买方主体应是业主委员会。但是 目前业主委员会的运作存在着诸多的问题，如业主委员会成立困难，缺乏相应 的资金支持：业主委员会成员素质低下，并不能真正代表全体业主的心愿；业 主委员会违规操作经常发生等等。这使得业主委员会在物业管理市场中的买方 市场主体地位经常缺位，物业管理的市场化缺乏最基本的形成要素，物业管理 的市场化难以得到实质性的推进。 4 、自建白管仍处于主导地位，市场化正在启动 目f ；i ，我国物业管理招投标虽然取得了一定的成绩，但总体上物业管理市 场仍处于自建自管的状态，管理规模较小，专业化能力较低，企业经济效益普 遍低下。物业管理的招投标还存在诸多的问题，物业管理的市场化程度并不高。 但目前物业管理的发展己显示出，物业管理的招投标数日在增加，物业管理的 市场化f 在启动，并有逐渐加速的发展趋势。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 5 、物业管理企业负担多，任务重 很多入认为物业管理可以也应该包治百病，不切实际的拓宽物业管理的外 延，把社会治安，计划生育，劳动就业，福利救助，环境治理等统统加到物业管 理公司头上，导致责任不清，承担过多风险。物业管理企业承担了多数公用部门 的收费任务，如代收水、电费用，毫无回报，加大了用工的费用和成本支出。 6 、物业管理立法滞后，理论体系不健全 现代文明社会的标志之一便是有法可依，在这根本点上，中国物业管理 行业的立法明显滞后：除了2 0 0 3 年9 月1 日刚刚正式实施的物业管理条例 及相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。国内第一部地方性物 业法规即深圳经济特区住宅区物业管理条例的出台时间是1 9 9 4 年，而深圳 成立第一家物业管理公司的时间是1 9 8 1 年，中间有1 3 年地方法规空白期。由 于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各地在制订 地方性法规的过程中，也往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解 决方案上，因此存在不少漏洞。物业管理涉及到的市场主体诸多，他们之间既 有民事法律关系，又有行政管理关系，由于物理管理立法滞后。各方市场主体 之间的权利义务关系不清，具体表现在：产权关系不明确；法律责任不清楚； 供水、供电、供气等有关单位与物业管理企业的经济关系需要明确：公安派出 所、居委会与物业管理企业在社会管理职能上的关系有待进一步理顺等等。 2 2 2 行业生命周期分析 行业的生命周期指行业从出现到完全退出社会经济活动所经历的时间。行 业的生命发展周期主要包括四个发展阶段：幼稚期，成长期，成熟期，衰退期。 行业生命周期的图形如下图所示： 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 5 页 声 里 ：| 一 幼成成衰 稚 期 长 期 熟 期 退 期 时间 幽2 - - 5 行业生命周期图 行业的生命周期曲线忽略了具体的产品型号、质量、规格等差异，仅仅从 整个行业的角度考虑问题，是一种定性分析的理论。行业生命周期曲线是一条 近似的假设曲线。 识别行业生命周期所处阶段的主要指标有：市场增长率、需求增长率、 竞争者数量、进入及退出壁垒、技术变革等。下面分别介绍生命周期各阶段 的特征。 l 、幼稚期：这一时期的市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大， 行业中的用户主要致力于丌辟新用户、占领市场，但此时技术上有很大的不确 定性，在产品、市场、服务等策略上有很大的余地，对行业特点、行业竞争状 况、用户特点等方面的信息掌握不多，企业进入壁垒较低。 2 、成长期：这一时期的市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型， 行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗，企业进入壁垒提高，产品品 种及竞争者数量增多。 3 、 成熟期：这一时期的市场增长率不高，需求增长率不高，技术上已经 成熟，行业特点、行业竞争状况及用户特点非常清楚和稳定，买方市场形成， 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 6 页 行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发更为困难，行业进入壁垒很高。 4 、衰退期：这一时期的市场增长率下降，需求下降，产品品种及竞争者 数目减少。从衰退的原因来看，可能有四种类型的衰退，它们分别是：( 1 ) 资 源型衰退，即由于生产所依赖的资源的枯竭所导致的衰退。( 2 ) 效率型衰退， 即由于效率低下的比较劣势而引起的行业衰退。( 3 ) 收入低弹性衰退。即因需 求一收入弹性较低而衰退的行业。( 4 ) 聚集过度性衰退。即因经济过度聚集的 弊端所引起的行业衰退。 从我国物业管理现状看，经济发达地区、沿海城市开展早、发展快；西部 经济不发达地区、内陆城市推进的较慢。据统计，到2 0 0 3 年底，上海市实有房 屋建筑面积3 1 8 0 2 万平方米，实行物业管理的2 0 7 4 4 万平方米，占实有房屋总 面积的6 5 ；北京市实有房屋建筑面积2 7 4 3 0 万平方米，实行物业管理5 9 3 0 9 9 万平方米，占实有房屋总面积的2 1 6 ；深圳市实有房屋建筑面积7 1 1 9 万平方 米，实行物业管理的3 3 8 7 万平方米，占实有房屋总面积的4 8 ；甘肃省实有房 屋建筑面积9 6 4 7 万平方米，实行物业管理的3 9 0 5 万平方米，占实有房屋总面 积的0 4 ；陕西省实有房屋建筑面积1 4 3 2 8 万平方米，实行物业管理的3 0 1 0 8 万平方米，占实有房屋总面积的2 1 ，其中，实有住宅建筑面积7 6 2 4 万平方 米，实行物业管理的2 5 3 8 8 万平方米，占实有住宅总面积的3 3 ；成都市实 有房屋建筑面积1 5 8 6 5 3 万平方米，实行物业管理的5 2 1 9 7 万平方米，占实有 住宅总面积的3 2 9 。 从上面的行业生命周期图及对我国物业管理现状的描述，我们可以分析出： 目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业幼稚期，只有少数市场经 济较发达地区( 深圳、广州、上海、北京等) 的物业管理行业处在行业成长期 的初期。在处于中国物业管理行业幼稚期的地区，物业管理发展缓慢，市场化 程度不高；而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念， 并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展， 使该地区浚行业规模有较大发展，市场渗透率随之丽提高，从而促进物业管理 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 7 页 企业健康发展。 2 2 3 行业发展趋势分析 1 、物业管理在国民经济发展中的地位得到增强 物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服 务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管 理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断 增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业 管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。 随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的 重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境 以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象， 已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之。而物业管理 具有社区、环境建设和管理的独特功能，所以它将成为城市管理、社区建设的 最重要的组成部分。 2 、物业管理企业竞争市场化 我国的物业管理是伴随着市场经济应运而生的，竞争是市场经济活力所在， 市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。把竞争机s u i j i 进物业管理行业，把物 业管理企业推向市场，是市场经济发展的客观要求。深圳、广州、上海、北京、 武汉、南京、沈阳、大连等城市推行物业管理招投标的实践证明，物业管理只 有引进竞争机制，通过市场上激烈的较量和角逐，将企业追求自身经济利益的 内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能激励物业管理企业提 高管理服务的水平和自身的素质，并在竞争的风风雨雨中经受锻炼和考验。 市场化是提升物业管理企业整体水平的重要途径。在市场经济条件下，企 业作为市场经济的主体，不仅要追求社会效益、环境效益，而且要实现最大的 经济效益。在激烈的市场竞争中，企业面临着优胜劣汰的抉择，若不成功，就 被淘汰，企业管理人员的素质，决定着企业的命运和前途。优胜劣汰的竞争驱 西南交通大学硕士研究生学位论文 第1 8 页 使着每一个管理人员永不停息的奋进，谁也不愿被淘汰。企业内有追求经济效 益的动力，外有管理服务不好被解聘的压力，形成了一种强大的动力，迫使企 业每个管理者欲想在竞争中站稳脚跟，必须不断提高自身的思想、文化素质和 专业知识，努力提高管理水平和服务质量。 市场化是推动物业管理行业发展的加速器。物业管理作为新兴行业，要想 得到健康快速的发展，必须把物业管理企业推向市场，充分引进竞争机制，将 管理的委任制、终身制变为由产权人、使用人对物业管理企业的聘任制，使产 权人、使用人通过招投标选聘物业管理企业。只有通过物业管理企业在市场上 的公开、公平的竞争，才能促进物业管理行业整体水平的提高：也只有物业管 理行业整体水平提高了，物业管理行业才能得到健康快速的发展。 市场化是维护产权人、使用人合法权益的有效保证。建立物业管理竞争机 制，产权人、使用人可以不受任何行政部门委托或指派物业管理企业的约束， 他们可以从众多的投标企业中筛选自己认为最为合适的物业管理企业。这样不 仅可以摆正服务与被服务的关系，而且有利于鞭策物业管理企业以良好的管理、 优质的服务、合理的收费赢得产权人、使用人的信任，并能促进物业管理企业 从根本上提高管理水平和改善服务质量，从而保证物业保值增值，使产权人、 使用人的利益得到保障。 市场化经营是同国际物业管理市场接轨的突破口。参与国际物业管理市场 竞争是物业管理发展的客观要求，也是物业管理发展的必然趋势。市场经济的 本质是竞争，对内竞争与对外竞争相结合，国内市场与国际市场相对接。随着 我国物业管理行业的发展，同国际物业管理市场定会越来越密切。因此，把 物业管理企业打进国际市场，通过竞争参与管理国外的物业已是为期不远的事 情。要使我国物业管理企业尽快冲出国门，参与国际市场竞争，必须形成国内 物业管理竞争市场。国内竞争机制的形成，一方面可以促使物业管理企业提高 管理服务水平，增强企业开拓能力和应变能力，从而增强其市场竞争力：另一 方面可以使企业经受锻炼，积累经验，为在国际市场竞争中战胜对手积蓄力量， 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 9 页 创造条件。 市场化是物业管理发展到一定阶段的必然结果。随着物业管理企业增多， 僧多粥少的现象将越来越突出。市场如战场，在未来的物业管理中，只能靠企 业的优质服务、靠企业的信誉、靠企业的品牌去占领市场。而要占领市场离不 丌竞争，要提高物业管理水平离不开竞争，竞争是物业管理发展到一定阶段的 必然产物，也是物业管理的必然发展趋势。只有竞争才能使品牌企业的优势得 到展示，也只有竞争才能使那些信誉不好、经营不善、管理服务不到位的企业 被淘汰出市场 3 、物业管理公司集团化 集团化发展有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平。我国 的物业管理已进入了快速发展时期，随着物业管理市场的形成企业问的竞争 将同趋激烈，竞争的焦点集中体现在管理水平和服务质量上。目前，在物业管 理行业中，管理水平不高，服务质量不到位的现象仍较为普遍。要改变这种局 面，满足人们对生产、生活和工作环境及质量的要求，必须有一批能够代表行 业发展方向的骨干企业为核心，组建起物业企业集团，使集团成员企业的管理 水平和服务质量实现优势互补。只有这样，才能使物业企业集团乃至整个物业 管理行业的管理服务水平得到明显提高。 集团化发展有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小，经济效 益差的局面。按照市场经济的发展规律和价值规律，企业经营的目的应当是最 大限度的获得利润。物业管理企业也不例外，在追求社会效益、环境效益的同 时，也应当追求经济效益。但是，眼下物业管理企业普遍存在着管理规模小， 规模效益差的问题，很多物业管理企业仅管理着一两个物业项目。由于管理规 模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业输血来维 持生存。组建物业企业集团，- 与i g 单独的物业管理企业相比，不仅企业集团的 规模大- 而且人才、资金集中，技术力量强，可以通过集团的整体实力，在市 场竞争中夺得更多的物业管理项目，进而改变单独物业管理企业仅管少数物业 西南交通大学硕士研究生学位论文 第2