（工商管理专业论文）房地产投资项目可行性研究.pdf

中文摘要 房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业，对改善城镇居民的居住环 境，推动国民经济稳定高速发展发挥着积极重要的作用。而房地产项目投资又 不同于其他一般行业的投资，它具有高投资、高收益，高风险的特点，正因为 房地产项目投资的投资回收期较长，投资过程中充满了不确定的主观和客观因 数，所以房地产项目投资本身具有很高的风险性。 房地产开发项目的投资，受政策影响较大，对专业知识和经验要求较高。 所以，在进行房地产投资前，投资者必须进行缜密的调查、分析和策划，对投 资项目进行周密的市场预测和项目定位，并通过财务分析和经济评价进行投资 项目的可行性研究，以便对投资项目做出正确的投资决策。只有这样，才能避 免由于盲目投资而给企业造成投资损失，消除对国民经济发展带来的不利影响。 房地产投资项目的可行性研究有利于保证投资项目的科学性和合理性，有助于 确保投资方案的优化和实体投资的有序性，并为房地产投资项目的后续工作提 供依据。房地产企业只有做好投资项目的可行性研究，才能使企业立于不败之 地，从而使企业获取更大的经济利益。 近年来，房地产的开发也是跌宕起伏。2 0 0 7 年我国的房地产市场还是涨声 如潮，2 0 0 8 年就遇到了新一轮、更强烈的国家宏观调控及世界金融海啸的袭击， 所以加强房地产投资项目的可行性研究，规范房地产项目的可行性论证，对投 资项目防患于未然，具有现实的积极意义，这也是本文写作的初衷。 本文依据房地产项目开发和可行性研究的特点，介绍了房地产投资项目可行 性研究的原理和指标体系、并根据可行性研究的主要步骤和流程，结合北京市 昌平区小汤山项目，有针对性的对项目所在区域的房地产市场进行了深入的调 研和分析。通过对项目宗地的了解、目标客户群的界定和竞争对手及s w o t 的分 析，明确了小汤山项目的产品定位和市场定位，通过财务投资及风险分析，提 出了做好房地产投资项目可行性研究的一些方法、思路，希望对提高房地产投 资项目的可行性研究能有所帮助。 关键词：房地产企业；项目投资分析；可行性研究；北京市房地产市场 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m eav e r yi m p o r t a n ti n d u s t r yo fc h i n e s e e c o n o m y , p l a y i n gap o s i t i v ek e yr o l ef o ri m p r o v i n gr e s i d e n t i a lc o n d i t i o na n dp u s h i n g n a t i o n a le c o n o m yt og r o ws t a b l ya n ds p e e d y b u tu n l i k eo t h e rg e n e r a li n d u s t r y , t h e r e a le s t a t ei n v e s t m e n th a st h ec h a r a c t e r so fh i g hi n v e s t m e n t ，h i 曲r e t u r na n dh i g hr i s k b e c a u s eo ft h el o n gt e r mo fi n v e s t m e n tr e c o v e r y , t h e r ea r em a n yu n c e r t a i ns u b je c t i v e a n d o b j e c t i v ee l e m e n t st om a k e r e a le s t a t ei n v e s t m e n tf u l lo fh i g hr i s k s t h ei n v e s t m e n to fr e a le s t a t ei sm u c hi m p a c t e db yg o v e r n m e n tp o l i c y , a n d r e q u i t i n gr i c hp r o f e s s i o n a lk n o w l e d g ea n de x p e r i e n c e s h e n c e ，b e f o r ei m p l e m e n t i n g i n v e s t m e n t ，t h ei n v e s t o rm u s tm a k ed e t a i lr e s e a r c h , a n a l y s i sa n dp l a n i no r d e rt o m a k ea c c u r a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n , t h ei n v e s t o rh a v et om a k et h o r o u g hm a r k e t f o r e c a s ta n dp r o j e c tp o s i t i o n i n g ，a n dt om a k et h ef e a s i b i l i t ys t u d yt h r o u g hf m a n c i a l a n a l y s i sa n de c o n o m i cv a l u a t i o n o n l ys oc a ni n v e s t o ra v o i dt h el o s so fb l i n d i n v e s t m e n t ，a n dr e m o v et h eh a r m f u le f f e c to nn a t i o n a le c o n o m y t h ef e a s i b i l i t ys t u d y o ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ti sb e n e f i c i a lt oe n s u r et h es c i e n t i f i c i t ya n dt h er a t i o n a l i t y o ft h ep r o j e c t ，a n dh e l p f u lt om a k es u r et h eo p t i m i z a t i o no ft h ei n v e s t m e n ts c h e m e a n de n s l l r et h er e a li n v e s t m e n ti no r d e r , a tt h em e a n w h i l et op r o v i d et h ef o u n d a t i o n f o rt h eo n g o i n gi m p l e m e n t a t i o n ag o o df e a s i b i l i t ys t u d yc a nm a k et h ee n t e r p r i s e r e m a i ni n v i n c i b l e ，s ot h a tt oo b t a i nm o r ee c o n o m i cb e n e f i t s n o w a d a y s ，t h er e a le s t a t ew a se x p e r i e n c i n gt h et w i s tu pa n dd o w n i n2 0 0 7 ，t h e r e a le s t a t em a r k e tw a sr o a r i n gu p ，b u ti n2 0 0 8 ，i ts t a r t e x lt of a c es o m en e wp r o b l e m s a n dc h a l l e n g e sa l o n gw i t ht h en e wr o u n do fs t a t em a c r o c o n t r o l l i n ga n di n t e r n a t i o n a l f i n a n c i a lt s u n a m i t h em a r k e tw a sg o i n gb a c k w a r dt ot h er a t i o n a ls t a g e s oi th a s m o r er e a l i s t i cp o s i t i v em e a n i n gt oe n f o r c et h ef e a s i b i l i t yr e s e a r c ho ni n v e s t m e n to f r e a le s t a t ep r o j e c ta n ds t a n d a r d i z et h ef e a s i b i l i t ya r g u m e n t s t h a t st h ea i mo ft h i s a r t i c l e t h i sa r t i c l eb a s e do nt h ec h a r a c t e r i s t i co fp r o j e c td e v e l o p m e n ta n df e a s i b i l i t y r e s e a r c ho nr e a le s t a t e ，i n t r o d u c e dt h er a t i o n a l ea n di n d e xs y s t e mo ff e a s i b i l i t y r e s e a r c ho nr e a le s t a t e m a i n l yf o l l o w e dt h es t e p sa n dp r o c e s so ff e a s i b i l i t yr e s e a r c h , c o m b i n e dw i t ht h ep r o j e c to fx i a ot a n gs h a ni nc h a n g p i n gd i s t r i c to fb e i j i n g ，m a d e as p e c i a ld e e pi n v e s t i g a t i o n0 1 1t h em a r k e ti nt h ea r e ao fp r o j e c t b yt h e u n d e r s t a n d i n g t ot h ea r e a , d e f i n i t i o no ft a r g e tc b s t o m e r sa n dc o m p e t i t o r sa sw e l la st h ea n a l y s i so f s w o t , m a d ec e r t a i nt h ep r o d u c to r i e n t a t i o na n dm a r k e t i n go r i e n t a t i o n v i at h e a n a l y s i so fi n v e s t m e n ta n dr i s k , r a i s e ds o m em e m o & a n dt h o u g h t sf o rt h ef e a s i b i l i t y s t u d y h o p e i tw i l lb eh e l p f u lo nf e a s i b i l i t yr e s e a r c ho fr e a le s t a t ei n v e s t m e n t s k e yw o r d s ：r e a le s t a t ee n t i t i e s ；a n a l y s i so np r o j e c ti n v e s t m e n t ；f e a s i b i l i t y s t u d y ；b e i j i n gr e a le s t a t em a r k e t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得丞鲞盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 绝午 签字日期： 2 一口夕年，月，t 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解吞盗盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权鑫鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 务牟 导师签名： 签字日期：哆年，月，彳日 签字日期： 彤年 ，月，f 日 第一章绪论 1 1 研究的背景 第一章绪论 我国的房地产业在改革开放以前，实行的是统建统分制度。改革开放后， 房地产业逐步过渡为以企业为主体、以市场为导向、以社会资金为依托的综合 开发模式。进入到20 世纪90 年代后，房地产业进入到了一个前所未有的发 展期。全国各地到处都呈现出土地成片开发、资金大量涌入的局面，房地产市 场更是形成了外资、合资和内资齐头并进，住宅楼宇、商业大厦、公共设施纷 纷拔地而起的火爆场面。房地产开发规模每年以平均1 0 以上的速度高速增长， 房地产业也真正成为了我国国民经济发展的支柱产业。 随着住房制度的改革和农村城市化进程的推进，我国的住房制度日益市场 化和货币化。同时，伴随着我国人均收入的提高和信贷政策地支持，使得居民 的住房需求得以前所未有的释放。我国的房地产投资额、建设面积和房价大幅 攀升，其中2 0 0 4 年2 0 0 7 年投资额增长率分别为2 9 6 、2 0 9 、2 5 3 、3 0 2 。 房价的涨幅更是过快过猛，房价泡沫也日益显现。国内大多数中等城市的房价 收入比超过了l o ，而发达国家城市的房价收入比都普遍低于7 。房价普遍偏高， 超出了居民的可承受能力，集聚的泡沫成份，使得政府不得不对房地产市场进 行宏观调控。 回顾近年房地产宏观调控的政策，如表卜1 所示。2 0 0 3 - 2 0 0 4 年房地产市场 主要是从加强信贷业务管理、规范土地市场交易等宏观层面切入。自2 0 0 5 年起， 宏观调控目标调整为稳定房价。2 0 0 6 年中央政府进一步推进和完善了细化的调 控政策，从调整楼市供应结构的“9 0 7 0 ”政策，到房地产交易环节税收政策缩 紧，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税的“三税并进税费政策，再 到限制外资、行业规范等，涵盖了楼市供应、需求、交易、行业规范等各个方 面。2 0 0 6 年的中国房地产市场可以用“且调且涨”四个字来形容。调，是指国 家对房地产行业出台调控政策最多的一年，涨，是指一些地区的房价仍然处于 持续上涨态势。政策调控延续到2 0 0 7 年，除了落实前几年出台的各项措施外， 着重从建立和完善住房保障制度角度出发，政府承担了在房产领域所应起到的 第一章绪论 社会公共职责。国务院出台的2 4 号文使得建立及完善住房保障体系成为2 0 0 7 年调控的中心，在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。同时，限 制外资也得到了进一步的细化和补充，特别是加息、提高存款准备金率等金融 紧缩政策密集出台。总结2 0 0 7 年的房地产宏观调控政策，可以用5 大主题来概 括。即住房保障、物权法、金融紧缩、行业规范和限制外资。 表1 - 1 ：近年房地产宏观调控的政策 酸筻倚营l 一控瑚i 受奄l 一抻i 静f 援瓷l 一调整链掏l 一 紧端像搬 调控塌生h产投供静r 叫拉制房价r q捌托i 打塥r 1儡跆住房 1 i rjjj 2 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 1 2 1 弓文= 史千f 7 1 号：8 3 1 土地 爽荇：攻加爽扦= 加患，盒虫行：加怠；诚 美f 谴一步加 ， 0 ；获利指数1 ；内部收益率i ；静态投资回收期n 2 ；投 资利润率基准投资利润率。 如果某一投资项目的评价指标同时不满足上述条件，就可以断定该投资项 目无论从哪个方面都不具备财务可行性，应当放弃该投资方案。 当静态投资回收期或投资利润率的评价结论与净现值等主要指标的评价结 论发生矛盾时，应当以主要指标的结论为准。 1 2 第三章房地产投资项目可行性研究 第三章房地产投资项目可行性研究 3 1 房地产投资项目可行性研究的依据 房地产投资项目的分析，应该依据以下事项来研究： 1 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划。 2 经批准的项目建议书、合同等有法律效力的文件。 3 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料。 4 国家计委和建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法。 5 自然、地雷、气象、水文地质、经济和社会等基础资料。 6 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。 7 国家所规定的经济参数和指标。 8 开发项目初步规划方案。 3 2 房地产投资项目可行性研究的内容 房地产开发在开发商看来主要是偏重经济效益，其实物业的开发效益包含 经济、社会和环境三大效益。 1 房地产开发的三大效益是通过以下内容来表现的： ( 1 ) 单位造价( 元平方米) 。物业的每平方米造价，在达到物业设计标准的 要求后造价越低，成本就越低。 ( 2 ) 单位售价( 元平方米) 。物业的每平方米售价，在一定的单位造价时， 售价越高，其利润空间就越大。 ( 3 ) 建设工期。建设工期是关系到开发商的投资周期。工期越长，投资期 就越长，成本就越大。 ( 4 ) 工程质量。工程质量好，物业销售越快，管理费用低，开发商声誉好。 反之，开发商的信誉就差。 ( 5 ) 建筑密度。该指标是指在一定面积的土地上所建筑的物业面积多少。 第三章房地产投资项目可行性研究 ( 6 ) 市政工程设施和其他配套工程设施。配套设施多，居民的生活方便， 社会效益就好。 ( 7 ) 环境绿化。 ( 8 ) 室外庭院及公共活动用地。 ( 9 ) 公共交通及道路。 在上述内容中，( 1 ) 、( 2 ) 、( 3 ) 、( 4 ) 、项大致放映经济效益，( 5 ) 、( 6 ) 、 ( 9 ) 大致放映社会效益，( 7 ) 、( 8 ) 放映环境效益。 2 房地产投资项目分析包括的内容： ( 1 ) 项目概况。项目概况主要包括拟建物业的名称、背景、宗旨的基本情 况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要 技术经济指标等。 ( 2 ) 市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对 拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发 成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 ( 3 ) 规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上， 优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定 方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技 术经济指标、控制性规划技术指标等。 ( 4 ) 开发进度安排。对物业开发进行合理的时间安排，可以按照前期工程、 主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投 资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安 排。 ( 5 ) 项目投资估算。项目投资估算是针对开发项目所涉及的成本费用进行 分析和估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各 种税费等，估算时应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来 事实相符。 ( 6 ) 资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安 排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房 地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，保证项目的正常 运行。 1 4 第三章房地产投资项目可行性研究 ( 7 ) 财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规， 从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析， 借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测， 预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与 运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收 益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 ( 8 ) 风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平 衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析是通过对影响投资效果的社 会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和 程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风 险大小及来源提供参考。 ( 9 ) 国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务 评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评 价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献， 即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从 而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。 ( 1 0 ) 结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方 面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。 3 3 房地产投资项目可行性研究的步骤 房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，必须按照一定程序进行。 1 筹划 筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发 设想；委托研究单位，或组建研究机构；筹集研究经费；承担研究课题的部f - n u 要摸清项目研究的意图，项目提出的背景；研究项目的界限、范围、内容和要求； 收集该研究课题的主要依据材料；制定研究计划。随着房地产市场专业分工的 越来越细化，房地产投资商可将投资项目的可行性研究活动可委托房地产咨询 公司、房地产投资项目研究机构等来承担。 2 调研 调查研究是房地产投资项目可行性研究开始后，第一步要做的工作，也是 第三章房地产投资项目可行性研究 基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行 性研究报告翔实可信。调查研究主要从两个方面进行： ( 1 ) 业内资料的调查研究，即收集各种有关资料，包括：有关房地产投资的方 针政策、。委托单位设想说明；各种有关资源报告；有关城市规划；有关地理、 气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。 ( 2 ) 现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查 和市场研究。 3 优化及选择开发方案 优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方 案主要是项目的规划及开发进度的安排。为了便于进行优化和选择，一般应同 时提出多种方案，再进行方案评选。许多投资开发项目，这一步骤是采取方案 征集或方案投标的方式进行的，同时也有多个专业单位或专业人员进行规划设 计，评选小组再组织对方案的评选。通过对方案的技术、经济、环境方面的比 较，进行最优方案的选择。 4 详细研究 由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案的决策必 须慎重对待，要进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。 在这一阶段，要再应用多种技术经济方法，对优选出的方案进行经济效益分析、 社会效益分析和环境效益分析；由于房地产市场的不确定因素较多，还要对投 资方案进行敏感性分析，论证在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时， 对项目经济效益所产生的影响。 5 编写报告 在对项目进行全面、详细分析之后，便可编制可行性研究报告。可行性研 究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关 系极大。房地产开发项目可行性研究报告必须附有一些主要的原始资料，如开 发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项 目开发的资金筹措方案，即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措 成本及风险进行分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益作出全面 评价。经有关部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任 务书和投资决策的依据，作为筹划开发建设资金的依据，作为与有关部门签订 合同的依据，作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。 1 6 第四章房地产市场发展状况分析 第四章房地产市场发展状况分析 4 1 房地产行业发展环境分析 4 1 1 国际宏观经济环境变化分析 随着美国金融危机的升级，美国政府宣布接管”两房”。2 0 0 8 年1 0 月3 日， 美国财政部提出的7 0 0 0 亿美元拯救计划终于获得国会通过，开始正式启动。此 外，美联储还采取了一系列的救市措施，包括加大流动性、连续降低基准利率， 甚至直接购买企业商业票据，以阻止美国金融体系的崩溃。受银行收紧信贷、 抵押贷款利率攀升等不利因素影响，美国房价一路下跌，据报道，美国第二季 度住宅价格的跌幅创下至少2 0 年来之最，房价已从2 0 0 6 年高位下调了约2 3 。 英国房价在全国范围内也持续下跌，2 0 0 8 年8 月，英国房价较一年前下跌 达1 0 5 ，创下自1 9 9 8 年来的最大跌幅。为了对付1 8 年来英国最严重的房价下 滑，避免经济衰退，英国财政大臣达林( a l i s t a i rd a r l i n g ) 宣布了一个耗资 1 0 亿英镑的政策，主要内容是减少征收印花税，并向首套房购买者和抵押贷款 者提供帮助。此外，次贷所造成的损失严重冻结了信贷市场的活跃程度，银行 纷纷收紧消费信贷，导致英国抵押贷款发放额跌至1 9 9 9 年以来的低位。 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背 景下，我国的宏观调控政策有所转向，中国经济正步入下行周期，保持经济稳 定增长正成为宏观调控的重点。 4 1 2 国内宏观经济环境的变化对房地产行业发展产的影响 国际宏观经济形势的变化以及国内从紧的调控政策目前还未对我国城乡居 民收入以及人员就业产生显著影响，但在经济的周期性波动作用下，房地产行 业也面临着新的挑战与机遇。 首先，虽然居民收入有所增加，但c p i 的上扬减少了居民的购买力、股市 低迷影响了居民的财产性收入、上半年的金融紧缩政策扼紧开发商命门，最为 致命的是购房人普遍形成了对于房地产市场预期的悲观判妒偿。、址出进出士 第四章房地产市场发展状况分析 场销量的大幅下挫，房地产行业面临前所未有的严峻考验。 其次，作为拉动经济增长的”三驾马车”之一的出口受到了美国以及欧洲经 济的影响，出口额出现回落。2 0 0 8 年前三季度国内出口额1 0 7 4 1 亿美元，增长 2 2 3 ，同比回落4 8 个百分点。在国内外经济形势发生巨大变化的情况下，国 内宏观调控政策出现松动，为了保障国内经济的稳定增长，拉动内需成为必然 的选择。 再次，国家统计局统计数据显示，2 0 0 8 年前三季度国内生产总值2 0 1 6 3 1 亿 元，同比增长9 9 9 6 ，比上年同期回落2 3 个百分点。稳定的经济增长和居民收 入增长显示出我国房地产行业处于调整阶段，仍具备一定的发展潜力。 房地产行业对于g d p 的贡献占据举足轻重的地位。此外，房地产行业的产 业链长、波及面广，适时松动房地产相关政策、重启市场发展对于中国经济稳 定发展起到至关重要的作用。温家宝总理在2 0 0 8 年1 0 月1 7 日国务院常务会议 上强调，要”加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”， 降低交易税费等政策的逐步落实将有望有效提振房地产市场的信心。 4 1 3 未来房地产行业发展环境的预测 1 国务院常务会议1 0 月的定调：”稳健”政策调整为”灵活审慎” 随着美国次贷危机引发的国际经济环境的变化，加之人民币升值，导致中 国出口受挫，自2 0 0 7 年8 月中国贸易出口增幅逐步下降，贸易顺差减少。出口、 内需双双不振，使得中国经济发展面临着严峻考验。为此，预计2 0 0 9 年，财政 政策要从稳健转为适度扩张，货币政策要由从紧转为适度放松，将会放松市场 的流动性管理，增加信贷额度，预计存款准备金率和存贷款利率还将进一步下 调，同时还将加大支持房地产业的信贷资金需求的力度，这对于目前普遍”缺血 ”的房地产企业无疑是极大利好。此外，信贷政策的调整也将有助于促进房地产 需求的放大。 2 房地产业拉动投资、内需增长导致2 0 0 9 年调控重点转向 连续多年快速发展的房地产业在2 0 0 8 年遭遇了瓶颈，出现了大面积的房屋 第叫章房地产市场拄展状况分析 滞销、空置面积增加、价格下行的现象。房地产业作为国民经济的支柱型产业， 产业链条较长对上下游相关行业的拉动传导作用很大，能直接或间接拉动建 筑、建村、金融保险、设计装饰、家电家具、广告传媒等行业的发展。同时 房地产行业作为资金密集型行业能够有效吸收流动性，在目前经济出现波动的 情况下，房地产业的发展能够发挥经济杠杆作用对拉动投资、内需以及拉动 上下游产业发展发挥重要影响。正是基于房地产业的特性，针对目前市场的持 续低谜，目前执中央到各地方政府纷纷出台了刺激购房的激励性政策，采取了 诸如降低交易税费、贷款利率等手段，这当然能增强居民的购买欲望，但难己 扭转购房人的预期悲观心态。笔者认为，在2 0 0 9 年可供选择政府的政荒手段 包括进一步降低交易税费，尤其是减免存量房交易环节的税费：放宽信贷额度 为市场流入更多的流动性；增加土地供培；加大保障性住房建设等，这样可毗 在改善民生的基础p 让虚高的房价平稳着陆，随之而来的政策效应就是拉动内 需，防止出现退缩，并消化过多的流动性。 42 北京市房地产市场分析 421 北京市社会发展发展概述 按照北京规划，北京市的区域如图4 - 1 ，分为首都的功能核心区、城市功能 拓展区、城市发展区和生态涵养发展区。 濑 图4 一l ：北京市的区域划分 第四章房地产市场发展状况分析 首都的功能核心区包括东城、西城、崇文、宣武四个区，是首都功能和“四 个服务”的最主要的载体，承担国家政治文化中心、金融管理中心和国际交往 中心的职能。 城市功能拓展区：包括朝阳、海淀、丰台、石景山四个区，是国家高新技 术产业基地，国内外知名的高等教育和科研机构聚集区，著名的旅游、文化、 体育活动区，也是中国与世界联系的重要节点。 城市发展新区：包括通州、顺义、大兴、昌平、房山五个区和亦庄开发区， 是北京发展高新技术产业、现代制造业和现代农业的主要载体，是北京疏散城 市中心区产业与人口的重要区域，也是未来北京城市发展的重心所在。 生态涵养发展区：包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆五个区县，是北京 的生态屏障和水源保护地，是环境友好型产业基地，是保证北京可持续发展的 支撑区域，也是北京市民休闲游憩的理想空间。 1 北京市宏观经济分析 ( 1 ) 经济增长 根据北京市统计局所发布的“北京市2 0 0 7 年国民经济和社会发展统计公 报”，北京地区2 0 0 7 年实现生产总值为9 0 0 6 2 亿元，比上年增长1 4 4 3 ，增速 比2 0 0 6 年回落0 5 个百分点，已连续第9 年实现两位数增长。见表4 - 1 表4 一l ：1 9 9 0 2 0 0 7 年北京地区生产总值( g d p ) 增长及产业比例表 年度 1 9 9 01 9 9 52 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 生产总值 ( 亿) 5 0 0 81 5 0 7 73 1 6 l 3 7 1 ( 54 3 3 0 45 0 2 3 86 0 6 0 36 8 8 6 37 8 7 0 39 0 0 6 2 第一产业 8 84 92 52 21 91 81 61 41 31 1 ( ) 第二产业 ( ) 5 2 44 2 8 3 2 7 3 0 82 8 92 9 63 0 62 9 52 7 82 7 5 弟二广业 3 8 85 2 36 4 86 76 9 26 8 66 7 86 9 17 0 97 1 4 ( ) 同比增长 ( ) 1 7 3 81 6 7 l1 6 0 12 0 6 31 3 6 31 4 2 91 4 4 3 按常住人口计算，2 0 0 7 年全市人均g d p 达到5 6 0 4 4 元( 按年平均汇率折合 为7 3 7 0 美元) ，比上年增长8 9 。如图：4 - 2 。 第四章房地产市场发展状况分析 1o o o o o 90000 o o o o o 70000 6 0 0 0 0 50000 4 0 0 0 0 3 0 0 0 0 2 0 0 0 0 1oooo o 。匕：至主i；：=；一圈。髓44圈_一丽 l 一“。是r 1多：多形4 | 990199520002 0 01200220032 0 0 420052 0 0 62007 图4 2 ：1 9 9 0 2 0 0 7 g d p 与p g d p 增长比 1 9 9 0 - 2 0 0 7 年人均生产总值( p g d p ) 增长比例如表4 - 2 表4 - 2 ：人均生产总值( p g d p ) 增长比例 年度 1 9 9 01 9 9 52 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 ￥p g d p 4 6 3 51 2 6 9 02 4 1 2 22 6 9 9 83 0 8 4 03 4 8 9 24 1 0 9 94 5 4 4 44 9 5 0 55 6 0 4 4 ( 元人) $ p g d p 9 6 91 5 2 02 9 1 43 2 6 13 7 2 6 4 2 1 6 4 9 6 5 5 5 4 66 2 0 97 3 7 0 ( 元人) 当年汇率4 7 8 38 3 5 l8 2 7 98 2 7 78 2 7 78 2 7 78 2 7 78 1 9 47 9 7 37 6 0 4 同比增长 1 1 9 21 4 2 31 3 1 4 1 7 7 91 0 5 78 9 41 3 2 1 ( 2 ) 消费价格 全市2 0 0 7 年居民消费价格比上年上涨2 4 ，涨幅高于上年1 5 个百分点， 如表4 - 3 。其中，低收入层的居民消费价格上涨5 6 ，高于上年4 4 个百分点。 表4 3 ：居民消费价格比上年涨跌幅度单位： 指标 2 0 0 7 每 低收入层 2 0 0 6 笼 低收入层 居民消费价格2 45 60 91 2 食品 9 21 3 42 8 2 3 烟酒及用品 1 81 8一o 1o 9 衣着持平3 80 30 9 家庭设备用品及维修服务 o 42 41 2 1 6 医疗保健和个人用品 0 3o 81 1一o 8 交通和通信一4 32 5一o 71 5 娱乐教育文化用品及服务 一0 8一o 51 3 0 7 居住 3 53 41 41 5 2 l 第四章房地产市场发展状况分析 ( 3 ) 就业 2 0 0 7 年末全市城镇登记失业率为1 8 4 ，比上年末下降0 1 4 个百分点，低 于调控目标0 6 6 个百分点。当年全市共安排2 0 0 3 万名失业人员就业，9 6 9 万 名农村劳动力实现转移就业。 ( 4 ) 人口、人均收入和社会保障 人口：2 0 0 7 年末，全市常住人口1 6 3 3 万人，比上年末增加5 2 万人。其 中，户籍人口1 2 1 3 3 万人，增加1 5 7 万人；外来人口4 1 9 7 万人，增加3 6 3 万人，占常住人口的比重为2 5 7 。全市常住人口出生率8 3 2 ，死亡率4 9 2 ，自然增长率3 4 。 2 0 0 1 - 2 0 0 7 人口增量与增速如下图4 - 3 ： 6 0 啊 5 0 o 4 0 o 3 0 0 2 0 o 1 0 o o o 2 0 012 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 图4 - 3 ：人口增量与增速 3 5 3 o 2 5 2 o 1 5 1 o 0 5 o o 人均收入：2 0 0 7 年城镇居民人均可支配收入达到2 1 9 8 9 元，比上年增长 1 3 9 ；扣除价格因素，实际增长1 1 2 ，增幅比上年下降1 个百分点。年末城 镇居民人均住房使用面积2 0 3 平方米，比上年末增加0 3 平方米；高低收入群 体收入情况如表4 - 4 。 表4 - 4 ：高低收入群体情况单位：元 城镇居民农村居民 指标 人均可支配收入增长( )人均纯收入增长( ) 2 0 9 6 高收入户4 0 6 5 61 4 51 9 5 6 21 1 7 2 0 低收入户 1 0 4 3 51 5 9 3 7 8 3 1 5 5 社会保障：2 0 0 7 年末，全市参加农村社会养老保险的人数为4 9 万人，比 上年末净增4 2 万人，覆盖率为3 6 6 ，高于上年7 3 个百分点，社会保障相关 第四章房地产市场发展状况分析 待遇标准有所提高，如表4 - 5 。全市享受城市最低生活保障的居民为1 4 8 万人， 享受农村最低生活保障的农民为7 8 万人。 表4 - 5 ：社会保障相关待遇标准变化情况单位：元月 指标2 0 0 7 年2 0 0 6 年 失业保险金最低标准 4 2 23 9 2 城市居民最低生活保障标准 3 3 0 3 1 0 职工最低工资标准 7 3 06 4 0 基本养老金平均增加水平 1 5 01 2 0 ( 5 ) 城市建设 道路建设：2 0 0 7 年末，城八区道路通车总里程4 4 6 0 公里，比上年末增长 9 ；其中，城市快速路通车总里程2 3 6 公里，城市主干道通车总里程9 6 0 公里。 2 0 0 7 年年末轨道交通运营线路共5 条，分别是地铁1 号线、2 号线、5 号线、1 3 号线和八通线；运营总里程达到1 4 2 公里，比上年末增加2 8 公里。年末在建轨 道交通1 0 条，分别为4 号线、6 号线一期、8 号线二期、9 号线、1 0 号线一期、 1 0 号线二期、奥运支线、机场线、大兴线和亦庄线。郊区初步形成了以国道、 市道为骨架，县道、乡道为支脉，纵横交错、四通八达的公路网系统。 奥运建设：2 0 0 7 年末，全市2 6 个奥运比赛场馆和4 4 个训练场馆陆续完 工，场馆周边5 8 条道路和4 座桥梁建成，奥林匹克水上公园、北京射击馆等2 3 个场馆通过测试赛检验。 公共交通：2 0 0 7 年末，城市公共交通运营里程1 7 5 万公里，比上年末下 降6 ；运营线路6 4 8 条，增长3 8 ；运营车辆2 0 5 万辆，增长0 2 ；年客运 总量4 8 8 亿人次( 其中轨道交通客运量6 5 亿人次) ，增长4 3 。出租车运营 车辆6 6 6 万辆，年客运量6 4 1 亿人次，与上年持平。 公用事业：2 0 0 7 年能源基础设施建设投资达到2 0 0 2 亿元，占基础设施 投资的比重为1 7 ，比上年提高4 9 个百分点。城市自来水管道长度1 2 1 5 9 公里， 综合生产能力3 7 2 万立方米日。北京地区用电量达到6 6 7 亿千瓦时，比上年增 长9 1 。 第四章房地产市场发展状况分析 4 2 2 2 0 0 7 年北京市房地产市场分析 1 2 0 0 7 年北京市土地供给和楼市发展需求概况 ( 1 ) 2 0 0 7 年北京市土地供给情况 北京市土地整理储备中心发布统计数据显示，2 0 0 7 年1 月至2 0 0 8 年1 月， 北京土地放量较多，供释出1 3 8 3 公顷( 不包含工业地) ，如表 6 。其中住宅类 土地共计1 2 4 3 公顷，占8 9 8 4 ；非住宅类土地为1 4 0 公顷，占1 0 1 6 。 表4 6 ：2 0 0 7 年1 月至2 0 0 8 年1 月土地供应情况 土地面积( 平方米)规划建筑面积 土地供应类型比例 土地面积合计比例建设用地面积比例( 平方米) 土地总量供应1 3 8 3 5 9 7 9i 0 09 4 7 5 2 6 2 2i 0 01 8 4 6 6 3 0 61 0 0 住宅土地供应1 2 4 2 9 7 3 08 9 8 48 3 1 7 0 8 0 48 7 7 81 5 7 4 4 0 9 38 5 2 6 非住宅土地供应 1 4 0 6 2 4 8 4l o 1 61 1 5 8 1 8 1 81 2 2 22 7 2 2 2 1 31 4 7 4 住宅土地供应一1 0 7 9 2 1 6 08 6 8 37 0 0 0 8 7 3 48 4 1 71 2 5 8 1 7 0 07 9 9 1 限价地供应 1 6 3 7 5 7 0 31 3 1 71 3 1 6 2 0 71 5 8 33 1 6 2 3 9 3 72 0 0 9 2 0 0 7 年1 月至2 0 0 8 年1 月共有1 1 4 宗地块成交，占地面积约9 0 6 万平米， 建筑面积约1 8 4 7 万平米，如图4 4 ，表4 - 7 所示