（工商管理专业论文）房地产企业风险管理.pdf

中文摘要 摘要：进入本世纪之后，中国房地产行业进入了一个前所未有的快速发展时 期，在发展过程中表现出房地产企业发展快、利润高等特点，但是由于房地产企 业的快速扩张与房地产行业的政策导向性，使房地产企业快速发展的同时也面临 着较大的风险。国内外相关学者虽然对中国房地企业的风险问题给予了极大的关 注和研究，但从中国具体国情出发，深入研究如何在房地产企业经营过程中识别 所面临的风险，进而采取措施来避免、减轻风险等方面的理论和实践的研究则相 对不足。而如何从中国政治、经济体制的特殊性和中国房地产企业特点性着手， 研究中国房地产企业风险控制的内在机制，进而针对潜在风险采取相应的措施深 入研究，不仅对实现中国房地企业的可持续发展具有重大理论意义，更是我们在 实践中迫切需要解决的现实问题。 本研究主要完成了两个方面的工作，得到了相关研究成果如下： 1 建立了定量和定性的分析方法，评估了中国房地产企业所面临的风险。通 过这种分析方法，使房地产企业能够明确风险控制重点，便于采取风险控制措施； 2 基于对中国房地产业企业所面临的风险研究，建立了风险控制体系，从涉 及内部管理的审计、人力资源、信息系统、企业文化四个层面建立了风险控制体 系。 本论文的主要创新点如下： 1 建立了一套系统指标，定量分析中国房地产企业所面临的风险，对每一个 风险进行了量化评估； 2 建立了一套房地产企业内部管理的风险控制体系。 关键词：房地产企业；风险；层次分析法 a bs t r a c t a b s t r a c t $ i n e o s t e p p i n g i n t ot h o21s tc e n t u r y , r e a le s t l l t eh a se n t e r e da n u n p r e c e d e n t e dd e v e l o p i n gp e r i o c t a n di ts h o w sah i g h - p r o f i ta n df a s td e v e l o p e d c h a r a c t e r i s t i ci nt h i sp r o e e 黜h o w e - c e r ，i ti ss t i l lf a c i n gs o m ep r o b l e m si nt h i si n d u s t r y s u c h 弱r a p i d l yo u t s p r e a d i n ga n dp o l i c yo r i e n t a t i o nw h i c hr e n d o rr e a le s t a t ef a c i n g p o t e n t i a lr i s k s t h o u g hm a n yr e s e a r c h e r sp a yg r e a ta t t e n t i o nt os t u d yr i s ki s s u e s ，t h o u s e f u lr e s e a r c h e so nh o wt oi d e n t i f y , o v a d eo rm i t i g a t er i s k si na e c o r d a n e ow i mt h o s p e c i f i cs i t u a t i o no fc h i n ai sr e l a t i v e l yi n s u f f i c i e n t i tn e e d st of o c u so nt h ep a r t i c u l a r i t y o fp o l i t i c a l & e c o n o m i cs y s t e ma n dt h ec h a r a c t e r i s t i co fr e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n at o s t u d yt h ei n h e r e n tm e e h a r t i s mo fc o n t r o l l i n gr i s k s ；t oc o n d u c ti n - d e p t hr e s e a r c h0 1 1h o w t os o l v op o t e n t i a lr i s k s i tn o to n l yp o s s e s s e st h es i g n i f i c a n ta c a d e m i cm e a n i n gf o r r e a l i z i n gt h ee o n t i n u a b l ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei nc h i n a , i ti sa l s oar e a l i s t i ci s s u o w h i c hn e e d st ob es o l v e du r g e n t l yi np r a c t i c e 啊：l i sr e s e a r c hh a sf i n i s h e dt w ot a s k sa n dt h ec o r r e l a t i v er e s u l t sa l e 嬲f o l l o w s ： lb a s e do nq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sm e t h o d st oe v a l u a t et h er i s ki n c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r y b yt h e s em e t h o d s ，i tc o u l dm a k er e a le s t a t ei n d u s t r y i d e n t i f yt h ek e yp o m o fr i s kc o n t r o l l i n gs ot h a tt ot a k en e c e s s a r ym e a s u r e s ； 2b a s e d0 1 1t h er i s ks t u d yo fc h i n a sr e a le s t a t et oe s t a b l i s hr i s kc o n t r o ls y s t e mi n i n t e r n a l m a n a g e m e n ta u d i t , h u m a nr e s o u r c e ，i n f o r m a t i o ns y s t e m s ，a n d c o r p o r a t i o nc u l t u r ea s p e c t s 1 1 1 em a i ni n n o v a t i o np o i n t so ft h i sp a p e ra r e 弱f o l l o w s ： le s t a b l i s has e to fs y s t e mi n d e xa n dc o n d u c tq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sf o rr i s ki nr e a l e s t a t ei n d u s t r yi nc h i n a ； 2e s t a b l i s has e to fi n t e r n a lr i s ke o n t r o ls y s t e mf o r8 1 1e n t e r p r i s e k e y w o r d $ ：r e a le s t a t e ；r i s k ；a h p 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：潮纭 导师签名： 签字日期：纱谚年月矽日 签字日期：夕 年石月口日 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：溃矿：痞7 绥签字日期：沙猡年厂7 j o 日 致谢 本论文的工作是在我的导师陈学东副教授的悉心指导下完成的，陈学东副教 授严谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢两 年来陈学东老师对我的关心和指导。 陈学东副教授悉心指导我们完成了实验室的科研工作，在学习上和生活上都 给予了我很大的关心和帮助，在此向陈学东老师表示衷心的谢意。 在实验室工作及撰写论文期间，郭中梅、魏新法等同学对我论文中的房地产 企业风险管理研究工作给予了热情帮助，在此向他们表达我的感激之情。 另外也感谢我的母亲和妻子，他们的理解和支持使我能够在学校专心完成我 的学业。 1 引言 中国房地产经济发展较早，但由于我国经济某些原因，致使房地产经济长期 处于休眠状态。十一届三中全会后的改革开放为房地产业发展奠定了经济和体制 的基础，促进了房地产业的迅速发展。特别是本世纪初，伴随着我国经济的迅速 发展，中国房地产进入了一个前所未有的发展期，房地产业市场化程度日益提高。 但相对于房地产业的蓬勃发展，房地产企业风险控制则显得较为滞后，伴随着其 它非经济因素的干扰，中国房地产企业已步入规模过度扩张、过度增长的误区， 因此，探索房地产企业所面临的风险，研究中国房地产企业的风险控制，对实现 中国房地产行业的可持续发展具有重大意义。 1 1 研究的背景、目的与意义 房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物， 如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和 土地而言的，也称为城镇房地产，本文讨论的房地产也指这一含义。 1 1 1研究的背景和问题的提出 房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地 位，起到十分重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成 为促进国民经济增长的支柱产业。改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断 深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度 为契机，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大，显示出勃勃生机和旺盛活力。1 9 9 8 到2 0 0 1 年底这段时期，房地产开发进入了一个前所未有的高潮期，房地产市场呈 现出良好的发展态势；然而近三年来，也出现了房地产投资增速过快，空置率上 升及房地产价格迅猛上涨等一系列问题。在房地产业高速发展背后的风险也日益 凸现，具体分析可归纳为： ( 1 ) 房地产投资高速上涨 从2 0 0 0 年到2 0 0 4 年，中国房地产投资额持续高速增长，2 0 0 3 - - 2 0 0 4 年增幅 超过3 嘿；2 0 0 4 年下半年起国家出台一系列的宏观调控政策，使得2 0 0 5 年快速回 落到1 9 8 9 6 ，2 0 0 6 年全国房地产投资增幅反弹到2 1 8 ，2 0 0 7 年投资增幅持续上涨， 达到3 1 4 。 ( 2 ) 空置率过高 据有关统计：截止到2 0 0 7 年1 1 月底，全国商品房空置面积为1 2 3 5 5 万平方 米，同比增长7 9 。其中，空置商品住宅6 7 2 3 万平方米，增长6 4 ，尽管房 屋的空置只是一个暂时现象，但是，过高的空置自然会造成房地产开发企业的大 量资金被占压，在给企业带来较大的资金压力的同时也增加了企业的成本，影响 了企业的投资收益和进一步发展，其中的风险也不言而喻。 ( 3 ) 房地产价格尤其是局部地区的房地产价格上涨过快，脱离居民购买水 平 尽管我国的房地产市场仍然处于快速发展期，房价收入比也可以适当高一些， 但是，如果房价严重偏离了居民的收入水平和购买能力，就会造成一方面房屋大 量空置，另一方面居民买不起的严重供求脱节现象，从长远的眼光看，对于整个 行业的发展有弊而无利。因此，房地产价格上升偏快，如不加以调控是有风险的。 ( 4 ) 房地产业发展过度依赖银行信贷 房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都离不开金融的支 持。 从房地产企业开发资金来源分析，我们可以看到：大多数房地产企业自有资金 不足、多年负债率高( 我国房地产企业平均资产负债率是7 2 ，最高的达到了9 4 ) 的情况下，开发商的自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消 费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此， 活跃在房地产市场上的资金无论以何种形式出现，多是从银行出去的。换言之， 房地产投资与消费都与银行信贷支持密不可分。 因此，房地产业发展的健康与否，不仅关系到其行业本身的前景，更会影响 到金融业甚至整个国家国民经济的正常运行，如1 9 9 7 年的亚洲金融危机，就是部 分源起于东南亚各国房地产投资的高风险运行。它的一个突出特征是：大多数受到 严重影响的国家都经历了房地产价格崩溃，然后是银行体系的削弱，最后才是汇 2 率危机。由此可见房地产投资活动中的高风险，不仅对行业自身产生巨大的影响， 而且对整个国家的宏观经济影响也极为重大。 根据以上的分析，中国房地产从整体上看虽然仍然处于较为正常的发展状态， 但是，区域性过热现象的例证也表明泡沫在局部地区实际存在。这些地区的房地 产投资的风险已经显现出来了，而在这些区域房地产泡沫所造成的消极作用也已 逐渐显现。在房地产高速发展时，它会带动诸多产业的共同发展。当房地产业发 展违背了价值规律，产生了泡沫，其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业。 房地产泡沫继续膨胀可能会对金融系统和宏观经济造成冲击。发展过快的房地产 业存在着潜在的、较严重的风险。 针对房地产业的现状，我国政府自2 0 0 3 年以来采取了多种方式加强调控。应 当说，中央接连出台的多项政策目的是为了解决房地产投资规模和价格上升幅度 过大的问题，从根本上讲是为了防范和降低风险，但是这些举措的接连出台也从 侧面反映出我国房地产业高速发展背后风险凸现的现实。 房地产业本身就是一个高风险与高效益并存的行业，而我国房地产业的现状 更是表明，随着房地产业的高速发展，房地产企业风险更加突出，这使得在房地 产企业在运作时，决策者应该更充分的考虑风险的因素，做出合理的决策。房地 产企业决策是否科学正确，对于企业而言直接关系到其投资效益的高低及生死存 亡，对于国家则关系到整个房地产业能否健康发展，并进而影响到整个国民经济 的正常运行，意义极为重大。 1 1 2 研究的目的和意义 房地产业在宏观范围内已走出了近二十年的酝酿和探索阶段，迅速发展成为 国民经济的支柱产业，并拉动相关配套产业形成了一个支撑宏观经济快速发展的 重要产业群体，成为国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业。特别是在随 着中国加入w t o 后，国内投资市场进一步开放，境外投资进一步深入和发展，房 地产已逐步成为国民经济中一项重要的投资领域。鉴于此本人选择房地产企业作 为研究主体对象。 房地产业作为一个有高附加值的行业，对实现社会生产要素的优化配置，调 节社会消费结构，发展城市建设，稳定城市财政收入，解决就业，引进外资等方 面都起到了重要作用。房地产业在我国的迅猛发展曾几度导致房地产投资过热， 使国家不得不多次做出调整、整理和采取宏观调控措施，抑制由于房地产投资开 发过猛过热造成的基建规模过大、投资结构不合理、房地产价格猛涨、商品房积 压、土地抛荒等诸多问题。虽然经过多次的宏观调控房地产市场也呈现出良好的 发展态势，但是在房地产业高速发展的背后，其所带来的风险也日益增大。我国 房地产业虽然处于发展起步阶段，为尽量减小这种风险，我们需要进行理论基础 分析和风险分析，为房地产企业风险管理提供理论分析依据，提高管理决策的科 学化水平，这不仅是本文的重要创新思路，也是其理论与实践意义的重要来源。 本文根据深入研究房地产企业风险识别、风险评估、风险控制方法，揭示房 地产企业的宏观、微观风险机理，构建房地产企业风险管理的研究框架。因此， 本文的研究具有一定的理论意义。 1 2研究综述 1 2 1国外对于房地产风险控制的研究概述 风险研究首先产生于西方发达国家，并在这些地区发展后逐步引入推广到发 展中国家。风险管理这个名词最早出现于1 9 5 0 年加拉格尔( g a l l a g h e r ) 的调查报 告“r i s km a n a g e m e n t ，n e wp h a s eo fc o s tc o n t r o l ：同年，莫布雷( m o w b r a y ) 等 人在合著的保险学一书中详细阐述了“风险管理”的概念。而对风险管理学 系统研究的开始，则以1 9 6 3 年梅尔( m e h r ) 和赫奇斯( h e d g e s ) 企业的风险管理 ( r i s km a n a g e m e n ti nb u s i n e s se n t e r p r i s e ) 和1 9 6 4 年威廉姆斯和汉斯风险管 理与保险( r i s km a n a g e m e n ta n di n s u r a n c e ) 这两本书的出版为标志，前者后来 成为该学科领域影响最为深远的历史文献。1 9 8 7 年英国南安普顿大学会计与管理 科学系主任c b c h a p m a n 教授在( r i s ka n a l y s i sf o rl a r g ep r o j e c t s ：m o d e l s ，m e t h o d s a n d c a s e s ) 一书中提出了“风险工程 的概念。他认为，风险工程是对 各种风险分析技术的集成，它以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更灵 活。该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次 上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。 在西方发达国家，虽然系统地进行房地产开发投资风险的研究较少，但是局 4 部投资风险研究却很早就开始了。发展到现在已有很多的风险分析和评估方法。 特别是近二、三十年来，风险分析不仅是可行性研究中一项必不可少的内容，而 且已逐渐成为一门独立的学科。其研究里程可划分二个阶段：1 9 6 0 年以前，投资风 险研究主要是用传统的经济财会分析方法：1 9 6 0 年以后，管理方法引进了研究领 域，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。 1 2 2国内对于房地产风险控制的研究概述 从我国的现实情况来看，我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比， 仅仅处于产业发展的初级阶段，还存在许多问题。如投资者风险意识不强，投资 决策基本停留在经验决策水平，往往为了片面追求高利润，盲目开发经营，违规 操作和高风险投资。不重视市场调查，缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析， 缺少完善的投资决策方法，仅凭经验或简单的计算就进行决策，再加上客观某些 不利因素的影响，极易造成投资集中或投资过热，使房地产业面临巨大的经营风 险。同时，房地产开发经营是资金密集型产业，一次性资金投入量巨大，资金运 转缓慢，财务费用占投资比重较大。一旦决策失准或时机错失将会产生极大的风 险。 我国的房地产尚处于产业发展的初级阶段，风险管理的研究也只是m , j 冈l j 起步， 我国对房地产企业风险管理的研究是分布于各类企业风险管理研究中，近年来， 我国对风险领域的研究也在逐步的开展，如1 9 9 4 年，陈湛匀和马照副编写金融 风险管理，1 9 9 3 年陈佑启等编写的房地产投资风险管理及经营决策方法，2 0 0 5 年，谢科范和彭华涛编写的企业风险管理等。 我国在2 0 世纪9 0 年代初开始了房地产企业风险管理的理论研究。随着市场 经济的不断深入和完善，房地产市场和投资中的不确定性因素会越来越多，房地 产企业所面临的风险也越来越大。 虽然房地产风险研究取得了一些成果，但是我国在房地产风险研究方面还不 够深入，也未上升到应有的理论地位上。定性分析和经验决策仍是房地产开发经 营风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用，但整体上不系统，决策 失误的现象大量存在。特别是在具体的房地产项目操作中，由于我国的国情和房 地产市场的特殊性，需要一种更加完善的、适合我国国情和房地产市场特点的房 5 地产企业风险的分析与决策理论。 我国房地产企业风险管理与国外的差距具体表现为：在模型误差方面，不确定 风险的数据模型与实际存在很大出入：在信息决策方面，决策系统的信息极不完备： 在市场分析方面，对市场供需情况了解不清。 因此，研究适合我国房地产实际情况的较为准确的定量定性相结合的系统分 析与决策方法，具有深远的理论与实践意义。要避免房地产企业的风险，必须对 房地产企业运作过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性 和定量分析。我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实 践还缺少理论研究和总结提高，许多企业甚至各级政府在房地产的运作上还存在 一定的盲目性，对房地产业的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产企业风险管理 的分析研究近乎空白，可行性研究只是做一些简单的会计运算，有时甚至仅凭领 导人意志拍脑袋决策，造成了大量的决策失误。因此，房地产企业风险管理的理 论研究和实践运作是房地产企业面临的一个重大课题。 1 3 研究的内容、方法 本文试图综合运用定量、定性等分析方法，对所要探讨的房地产企业风险管 理及其风险防范机制的构建进行了探讨。具体研究内容如下。 第一章，引言。对本文研究的背景、目的、意义、国内外的研究现状、拟采 用的研究方法进行了必要的介绍和论述。 第二章，风险概述。分析了房地产企业所面临的风险，具体介绍了风险、房 地产企业风险类型、房地产企业风险原理的具体内容。 第三章，风险识别与评估。介绍了房地产企业识别与评估的方法，房地产企 业风险定量评估的举例。 第四章，风险控制。结合房地产企业组织与应对措施对风险的控制方法作了 详尽、合理的分析，不仅对房地产企业风险管理有理论价值，而且具有现实操作 价值，对房地产企业的内部运营有着较强的借鉴意义。 第五章，案例应用。风险管理理论在h h h 房地产公司的实践。 第六章，总结。对房地产企业的风险管理进行总结。 论文研究过程中采用的方法，需要对经济学与管理学进行综合利用，其中主 6 要运用到a t l p 定量分析法。房地产企业风险定量评估是企业风险管理的重要组成 部分，选取符合房地产企业风险类别，运用定性分析与定量分析相结合，主观与 客观相一致的分析方法，是做出科学决策的前提和必由之路。 因此，从风险识别、风险评估、风险控制对房地产企业风险管理的微观机理 和宏观机理进行系统研究，从而建立起房地产企业风险管理研究的整体框架。 7 2 房地产风险管理概述 2 1风险管理的基本概念 2 1 1 风险基本概念 所谓风险，是指在一定约束条件下和一定的时段内可能发生的各种结果的变 动程度。风险可分为广义风险和狭义风险。广义风险主要强调的是风险的不确定 性，而狭义风险则主要强调风险造成损失的不确定性。风险具有一定的客观性， 而且风险的大小与时间之间有一定的函数关系。风险与不确定性在后果的预见性 和发生概率的可估计性上都有一定的差别，但在房地产企业经营过程中，不必将 风险与不确定性两者做严格的区分，而可将风险理解成为可估测概率的不确定性。 尽管如此，在进行定义时还要注意：风险造成损失的大小及其发生可能性的大小应 该都可以测定，风险事件可以是单独的，互不联系的同时发生的多个事件，也可 以是持续的事件。损失的形式可以是单一形式的，可以是多种形式的。一般说， 多种形式的风险事件发生的后果比单一形式风险事件发生的后果要严重。也有将 风险视为一种有利的机会的观点。 风险发展可分为潜在风险、实际风险和损失爆发三个阶段。 ( 1 ) 潜在风险阶段。此时风险本身既无伤害又不造成损失，仅存在着可能 导致损失或伤害的趋势。本阶段有两个问题要解决，即确定潜在风险转化为下两 个阶段的可能性和损失的可能程度。 ( 2 ) 实际出现阶段。此时风险不再是潜在的，而是处于进展之中，如果不 采取适当的措施，就会导致损失爆发。本阶段的风险又可细分为两类：第一类风险 采取预防措施，可以消除或减轻风险损失。第二类风险难以预见，需要采用“消 防救火”技术才能解决。企业领导应该接受“危机处理”训练，才能有效地处理 这类风险。 ( 3 ) 损失爆发阶段。此时的风险是对人、财产和其他利益的直接伤害或损 失。损失的大小决定于前两个阶段风险管理的程度。 2 1 2 风险管理概念 风险管理是指通过采用科学的方法对存在的风险进行识别、分析、应对和监 控，选择最佳风险管理措施对风险予以处理，以保证以较低的成本投入，最大限 度地减少风险损失，获得较高安全保障的过程。 由此可知： ( 1 ) 风险管理是一种系统的过程，风险管理通过对风险的识别、分析、应 对、监控，来实现对风险的管理。 ( 2 ) 风险管理的目标是通过减少风险损失，获得较高的安全保障，而非由 此获得巨额额外收入。 2 1 3 全面风险管理概念 全面风险管理首先是在软件开发项目管理中应用的，它是用系统的、动态的 方法进行风险控制，以减少项目过程中的不确定性。它不仅使各层次的项目管理 者建立风险意识、重视风险问题，防患于未然，而且在各阶段、各个方面实施有 效的风险控制，形成一个前后连贯的管理过程。 ( 1 ) 项目全过程的风险管理 全面风险管理首先是体现在对项目全过程的风险管理上，即在项目的整个生 命周期中对项目的不确定因素进行管理。 在项目目标设计阶段，就应对影响项目目标的重大风险进行预测，寻找实现 目标的风险和可能的困难。风险管理强调事前的识别、评价和预防措施。 在可行性研究中，对风险的分析必须细化，进一步预测风险发生的可能性和 规律性，同时必须研究各风险因素对项目目标的影响程度，即项目的敏感性分析。 随着技术设计的深入，实施方案也逐步细化，项目的结构分析也逐渐清晰。 这时风险分析不仅要针对风险的种类，而且必须细化到各项目结构单元直到最低 层次的工作包上。 在项目实施阶段加强风险的控制。包括建立风险监控系统，能及时地发现风 险，及早做出反应：及早采取预防措施，控制风险的影响范围和影响程度，以减少 项目的损失：在风险状态下，采取有效措施保证工程正常实施，及时修改方案，调 整计划，减少损失。 9 项目结束后，应对整个项目的风险、风险管理进行评价，作为以后进行同类 项目的经验和教训。 ( 2 ) 对全部风险的管理 在每一个阶段进行风险管理都要罗列各种可能的风险，并将它们作为管理对 象，不能有遗漏和疏忽。 ( 3 ) 全方位的管理 对风险要分析它对各方面的影响，例如对整个项目、对项目的各个方面，包 括工期、成本、质量等的影响。 采用的对策措施也必须综合考虑，如从合同、经济、组织、技术、管理等各 个方面确定解决方法。 ( 4 ) 全面的组织措施 对已被确认的有重要影响的风险，应落实专人负责风险管理，并赋予相应的 职责、权限和资源。在组织上全面落实风险控制责任，建立风险控制体系，将风 险管理作为项目各层次管理人员的任务之一。让大家都有风险意识，都来参与风 险的监控工作。 2 2 房地产企业风险管理 房地产企业风险是指开发商因未来决策及客观条件的不确定性，而导致企业 的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即开发商在企业经营过 程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性，包括间接或直接的损失。房地产 开发风险通常可用风险损失的范围或幅度以及发生偏差的概率两个参数来描述。 其数学模型为： r = f ( p ，c ) 式中r 一房地产开发风险： p 一风险损失概率： c 一风险损失的范围或幅度。 2 2 1 风险的特征 1 0 风险的特征是指风险的本质及其发生规律的表现。正确的认识风险特征，对 于开发商建立和完善风险机制，加强风险管理，减少风险损失，提高经济益，具 有重要的意义。 ( 1 ) 客观性 风险是一种普遍的客观存在，人们既不能拒绝也不能否认的存在。风险存在 于客观事件发展变化的整个过程之中，我们必须承认和正式风险的客观存在，并 采取积极的态度，认真地对待风险。 ( 2 ) 不确定性 事物处在永恒的不断变化之中，而人的认识能力则是有的，对事物的发展变 化不可能完全把握。风险正是由于这种客观条件的不断变化而产生不确定性导致 的。因此表现为，风险形成原因的不确定性和企业投资活动结果的不确定性。 ( 3 ) 可预测性 不确定性是风险的本质属性，但这并非表明人们对它束手无策。我们可以根 据以往发生过的类似事件的统计资料，通过概率分析，对某种风险发生的频率及 其造成损失的程度做出判断，从而对可能发生的风险进行预测，风险分析的过程 实际上就是风险预测和衡量的过程。 ( 4 ) 损失性 风险的后果就是会带来某种损失，一般可用经济价值来量度并且是指非故意， 非计划性和非预期的经济价值的减少。 ( 5 ) 结果双重性 风险的发生会带来损失，但风险背后往往隐含着巨大的收益，风险越大，收 益越大，反之亦然，这就是体现风险结果双重性的风险报酬原则，风险利益使风 险具有诱惑效应，使人们甘冒风险去获取利益，另一方面虽然风险与收益并存， 但一旦风险代价太大或决策者俱怕风险时，就会对风险采取回避行动，这就是风 险的约束效应，这两种效应分别是风险效应的两个方面，它们同时存在，同时发 生作用，且互相抵消，互相矛盾。人们决策时是选择还是回避风险，就是这两种 效应相互作用的结果。 因此，没有风险就没有损失，不冒风险就抓不住盈利的机会，作为一个有经 验的房地产企业应及时地抓住可能的盈利机会，在相同的风险条件下，争取更多 的利益，或在相同的收益下，冒较小的风险。 2 2 2 房地产企业风险类型 对房地产企业的风险有多种分类方法，如对房地产企业发展全过程的风险进 行识别、对各种形态房地产项目投资的风险进行识别和分析，在这里根据房地产 企业发展过程中风险是否具有可分散性，将房地产企业风险分为系统风险和非系 统风险。非系统风险是指仅对市场内个别企业产生影响，可以由企业控制的个别 风险( 如项目开发地点) 。系统风险是指对市场内所有房地产企业均产生影响，企 业无法控制的风险。非系统风险可以通过合理决策予以降低乃至消除：而系统风险 则不能，系统风险只能通过市场交易进行规避和转移。 系统风险包括政策风险、政治风险，自然风险，行业风险，社会风险，技术 风险，国际风险等。 ( 1 ) 政策风险 在房地产投资过程中，政府的土地供给政策，地价政策，税费政策，住房政 策，价格政策，金融政策，环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现 产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。如政治环境的不确定性带来的房地产 投资风险有政策变化因素，政治安定情况，社会治安状况等。房地产投资周期长 的特点使得使资者必须在投资过程中经历国家的政策法规、宏观经济变动，房地 产变现能力弱又很容易使之成为政治的牺牲品。我国1 9 9 3 年对房地产投资的宏观 调控政策，1 9 9 4 年出台的土地增值税条例，2 0 0 1 年出台的规范住房金融业务的措 施、2 0 0 3 年出台的进一步加强房地产信贷业务管理的通知、2 0 0 5 年国八条、2 0 0 7 年的连续银行加息，就使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。 避免这种风险最有效的方法是选择政府鼓励的，有收益保证的或有税收优惠政策 的项目进行投资。 ( 2 ) 政治风险 房地产的不可移动性，使房地产企业要承担相当程度的政治风险。政治风险 主要由政变、战争、外来侵略，经济制裁，恐怖袭击，罢工，骚乱等因素造成。 政治风险是一种概率小而后果大的风险因素。政治风险一旦发生，不仅会直接给 建筑物造成损害，而且会引起其它一系列风险的发生，是房地产投资中危害最大 1 2 的一种。例如1 9 9 2 年海湾战争，不仅给包括中国在内的各国承包商造成巨大的损 失，而且给投资者造成更为严重的损失。美国“安然事件一发生后对世界经济产 生很大的冲击，美国股市一周之内就蒸发了1 4 0 万亿美元的市值，美国房地产股 票也直线下跌，香港等地的房地产业也受到不小的冲击。据估计，在纽约世界贸 易中心遇袭事件中，纽约房地产市场的直接损失可能达到1 0 0 亿美元。某些房地 产开发商不履行正常开发建设审批程序而导致工程停工也是一种政治风险。 ( 3 )自然风险 自然风险指地震，洪水，风暴等自然界突发灾难给开发过程及物业本身带来 的危害。这些灾害一旦发生，都会对物业造成巨大损失，此类风险往往可以通过 投保将损失转嫁给保险公司，所以自然风险又常被叫做可投保风险。 ( 4 ) 行业风险 不同的行业有着不同的风险，房地产业是基础产业，容易受到国家发展速度 和基建规模的影响。如果国家基建规模压缩，房地产业就会受到冲击。因为房地 产企业负债率一般很高，如果国家在通货膨胀时提高利率，对于借款多的企业来 说要增大利息负担，增加企业筹资成本，降低投资效益。 ( 5 ) 社会风险 社会风险是由于人文社会环境因素等的变化给开发商带来损失的可能性。社 会风险主要有城市规划，区域发展( 邻近区域) 、社会治安( 犯罪盗窃) 、公众干预( 噪 音污染) ，住客干预( 阻止拆迁) 等，如不符合城市规划和区域发展趋势的项目不会 得到市场认同：同样房地产的外部性导致一些违背社会公共利益的项目容易引起 公众的强烈反对。 ( 6 ) 技术风险 技术风险是指由于行业技术方面的不确定性( 如科学技术的进步) 给开商带来 的风险，它会给房屋的适用性带来风险，使开发商追加投资进行更新翻修。由于 科技进步使材料、施工、建筑功能等不断更新进化，加速房屋的折旧。 ( 7 ) 国际风险 国际风险包括国家负债率，国际投资环境，货币汇率，国际经营条件( 场) 等 变化产生的风险，如外汇风险主要是汇率变动影响企业的效益，特别是涉外企业 甚至会使企业由赢利转为亏损。 ( 8 ) 经济风险 经济风险是指由于一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素的影响造 成的房地产企业风险，如市场供求、购买力、地价( 区位) 、融资( 利率) 理、工程 招投标、国民经济等变化产生的风险。一般是由于市场变化背离投资预期或项目 微观管理不力而导致的经济损失。房地产立项开发根据的是当前市场状况，而从 可行性研究到开盘时间内，供求状况变动的可能性很大，住户对户型及单元面积 的需求也会发生变化。原来市场上此类物业还供不应求，不久却可能大量积压， 使投资回报远远偏离预期。 房地产企业风险中影响较大，同时又是可以预测，可以规避的主要风险是经 济风险。经济风险主要包括通货膨胀风险，市场供求风险，周期风险，变现风险， 利率风险等。 通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金 相比，购买力降低给企业带来的风险。房地产项目投资周期长，面临通货膨胀风 险的可能性相当大。如果收益是通过售楼的方式获得，特别是通过期房预售获得 收益的企业，面临由于商品或服务价格上涨带来的风险。通货膨胀刺激需求，又 会引起建材、劳动力价格上升，增大开发成本。 市场供求风险指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的 风险。房地产市场上的供给与需求是不断变化的，而这会造成房地产价格波动， 表现为租金收入的变化和房地产本身价值的变化。最为严重的是房地产市场的结 构性过剩( 一定区域范围内某种房地产的供给大于需求) 发生时，将会造成房地产 积压增加，空置率增大的局面。这样资金占压严重，还贷压力增大，终将导致房 地产企业破产。从总体情况看，房地产市场是地区性市场，也就是说当地市场环 境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大。企业可以通过密切 关注当地经济发展状况，使用可行性分析的结果来规避市场供求风险的影响。 周期风险指房地产市场的周期性波动给投资者带来的风险。房地产市场的周 期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退，萧条四个阶段。当房地产市场从繁荣 阶段进入衰退和萧条阶段时，房地产市场将出现房地产价格下跌，交易量锐减， 给房地产投资者造成损失，甚至使一些抗风险能力弱的投资者因债务危机而破产。 变现风险是指急于将商品兑换为现金时，由于折价而导致资金损失风险。不 1 4 同性质资产或证券变成货币难易程度不同，一般来说，储蓄存款、支票等的变现 性能最好，股票、外汇、期货和债券等的变现性能次之，房地产投资变现性能较 差。房地产企业变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的时间和方式变化而 导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。 利率风险指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当 利率上升时，会对房地产投资产生三方面影响，一是房地产实际价值的折减，利 用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值：二 是利率升高会造成资金成本增加，加大企业债务负担，导致还贷困难：三是利率提 高会使消费者购买欲望降低，房地产市场需求降低，从而导致房屋价格下降，房 地产企业资金压力加大。 非系统风险包括投资风险、财务风险、偿债风险等。 ( 1 ) 投资风险 收益现金流风险：无论是开发投资，还是置业投资，投资者都面临收益现金 流风险。对于开发投资者而言，未来房地产价格的变化，成本的增加，市场需求 的变化，都会对开发商收益产生影响：对置业投资者而言，未来租金的变化，空置 率的变化，物业的毁损，物业转售时的收入都会对投资者收益产生影响。 未来经营费用风险：这主要对置业投资者而言的，置业投资者开始意识到， 即使新建的甲级物业，也会面对建筑技术发展和建筑物功能过时的风险。因此在 房地产评估时，要考虑到未来重装修甚至更新改造所需投入的费用对房地产价值 的影响，此外还有建筑物内在缺陷导致损坏的修复费用。 资本价值风险：物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可 能的未来经营费用水平，即使收益与费用都不变化，资本价值也会随收益率变化 而变化。房地产的收益率变化常在几个月或更长时间内变化才比较明显，资本价 值的风险是指预期资本价值与现实资本价值之间的差异，它在很大程度上影响房 地产收益。 机会成本风险：企业将资金投入房地产，会失去其他机会，同时失去其他机 会带来的收益，这就是机会成本风险。 时间风险：是指选择合适的时机入市，物业持有时间的长短，物业持有过程 对物业重新进行装修以及更新改造时机的选择，物业转售时机的选择等。 1 5 持有期风险：持有期风险与时间风险相关，置业投资的实际收益和预期收益 之间的差异随持有期延长而加大。显然，持有期为一年，则对该物业在一年内收 益及一年后转售价格较易预测：若持有期为三年，则对其三年内收益及三年后转售 价格的预测要困难得多。 ( 2 ) 财务风险 财务风险是指由于资金不能及时供应而导致项目失败或某一环节中断的可能 性。房地产企业需要的资金巨大，且每个环节不能中断，必须保证供应，才能使 企业正常持续运转下去。企业由于在经营过程中出现财务困难或项目发展需要的 资金无法筹措到，就会导致项目失败，乃至整个企业的资金链断裂。财务风险， 主要是房地产开发过程中的无钱可用或资金不足，这是各类房地产企业进行房地 产开发过程的在财务方面体现出的一个主要矛盾。一般意义上的财务风险还应包 括，不能按期偿债的风险、利率变动的风险等，这里就不做进一步介绍。 ( 3 ) 项目风险 承包商违约风险，在项目施工阶段常会有开发商与施工单位之间的索赔与反 索赔等。对这些风险的管理应重视，并学会分析风险，对风险的信号进行监测， 从而制定出切实可行的风险规避和转移政策。 ( 4 ) 营销风险 营销风险是房地产营销活动中的不安全营销行为( 营销失误) 和不安全营销过 程( 营销波动) ，而产生的一种营销逆境，它是影响房地产企业营销业绩的主要原 因。 ( 5 ) 企业内部风险 对企业内部风险来说，主要是由于管理者素质低下，企业基础管理薄弱：企业 内部管理不善，容易形成管理误区：企业内部没有建立完善的危机管理机制：管理 者和员工普遍缺乏危机意识等造成的企业内部风险，这些也是造成房地产企业风 险的重要原因之一。 1 6 3 房地产企业风险识别与评估 3 1风险识别 3 1 1 风险识别的含义 风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成 文档。风险识别包括确定风险的来源，风险产生的条件，描述其风险特征和确定 哪些风险事件有可能影响到企业。风险识别是风险管理的基础，是建立明确的项 目风险管理目标的依据，如果风险识别的工作做不到位，重要的风险不能被识别 出来，也就无从针对其制定相应的风险应对措施，一旦风险事件发生，将对项目 产生致命的危害。 3 1 2 风险识别的方法 房地产企业经营过程中的风险识别主要回答以下问题： 有哪些风险应当考虑? 引起这些风险的主要因素是什么7 这些风险所引起后果的严重程度如何? 因此，作为一个优秀的项目管理人员，必须掌握下面的风险识别方法。 ( 1 ) 分解原则 就是将项目管理过程中复杂的难于理解的事物分解成比较简单的容易被认识 的事物，将大系统分解成小系统，这也是人们在分析问题时常用的方法( 如项目工 作分解结构w b s ) 。 ( 2 ) 故障树( f a l t t r e e s ) 法 就是利用图解的形式将大的风险分解成各种小的风险，或对各种引起风险的 原因进行分解，这是风险识别的有利工具。该法是利用树状图将项目风险由粗到 细，由大到小，分层排列的方法，这样容易找出所有的风险因素，关系明确。与 1 7 故障树相似的还有概率树、决策树等。 ( 3 ) 专家调查法 由于在风险识别阶段的主要任务是找出各种潜在的危险并做出对其后果的定 性估量，不要求作定量的估计：又由于有些危险很难在短时间内用统计的方法、实 验分析的方法或因果关系论证得到证实( 如市场需求的变化对项目经济效益的影 响，同类软件开发商对本组织的竞争影响等) 。该方法主要包括两种：集思广益法 和德尔菲法( d e l p h i ) 。其中后者是美国著名咨询机构兰德公司于五十年代初发明 的。它主要依靠专家的直观能力对风险进行识别，即通过调查意见逐步集中，直 至在某种程度上达到致，