（工商管理专业论文）天津房地产市场前景分析及发展战略.pdf

摘要 天津房地产市场经过十多年的发展有了长足的进步，目前呈现出片供销两 旺的气象。但是天津房地产市场现在正处于一个转型期，作为一个不太成熟的市 场还存在一些问题，在中国加入w t o 以后，又面临着新的机遇和挑战，天津房地 产市场前景如何，应该实行什么样的发展战略，是倍受关注和亟待研究解决的问 题。 本文系统地论述了房地产市场的基本理论，并对天津房地产市场的现状进行 了详细的介绍和分析：采用定性分析和定量分析相结合的方法，以大量详实的数 据为依据，对未来几年天津房地产市场的需求、供给以及价格进行了分析、预测， 描述了天津房地产市场的发展前景；并且提出了天津房地产市场的发展目标，发 展战略及其实施措施。 关键词：房地产市场前景分析需求分析目标选择发展战略 a b st r a c t t h r o u g ho v e rt e n y e a rd e v e l o p m e n t ，t i a n j i n r e a le s t a t em a r k e th a sa c h i e v e d g r e a tp r o g r e s sa n dc u r r e n t l yb o t hp u r c h a s i n ga n dm a r k e t i n ga r eb r i s k w h i l s tt i a n j i n r e a le s t a t em a r k e ti ss t i l li nt h es t a t u so ft r a n s f o r m a t i o n ，a sa ni m m a t u r er e a le s t a t e m a r k e t ，i ts t i l lh a ss o m ep r o b l e m se x i s t i n g a f t e rc h i n e s e e n t r yo fw t o ，t i a n j i nr e a l e s t a t em a r k e tw i l lf a c en e wc h a l l e n g e sa n do p p o r t u n i t i e s t h e r e f o r e ，w h a ti st h e p r o s p e c t o ft i a n j i nr e a le s t a t em a r k e ta n dw h a t d e v e l o p m e n ts t r a t e g y s h a l li t i m p l e m e n t b e c o m e o u t s t a n d i n g i s s u ea n dh a v et ob e i n v e s t i g a t e d a n dr e s o l v e d u r g e n t l y t h i st h e s i sh a ss y s t e m a t i c a l l ye x p a t i a t e db a s i cr e a le s t a t em a r k e tt h e o r i e sa n d d e t a i l e di n t r o d u c t i o na n da n a l y s i so ft i a n j i nr e a le s t a t em a r k e tb a s e do nf u l la n d a c c u r a t ed a t a ，t h ea u t h o rh a sa n a l y z e da n df o r e c a s t e ds u p p l ya n dd e m a n do ft i a n j i n r e a le s t a t em a r k e tf o rt h ec o m i n gy e a r sa n dd e s c r i b e dt h ed e v e l o p m e n tp r o s p e c to f t i a n j i n r e a le s t a t em a r k e t b yu s i n g c o m b i n a t i o no fq u a n t i t a t i v e a n a l y s i s a n d q u a l i t a t i v ea n a l y s i sm e t h o da n dp u tf o r w a r dd e v e l o p m e n tt a r g e t ，d e v e l o p m e n ts t r a t e g y a n dp r a c t i c a lm e a s u r e sf o rt i a n j i nr e a le s t a t em a r k e t k e y w o r d s ：r e a le s t a t em a r k e t d e m a n d a n a l y s i s d e v e l o p m e n ts t r a t e g y p r o s p e c ta n a l y s i s t a r g e ts e l e c t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人己经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得苤壅盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：王戈j 岛签字日期：二，工年，月j 。日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解垂鲞盘茔有关保留、使用学位论文的规定。 特授权苤连盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：l 坤导师签名： 、 贡坳 签字日期：乃。乙年，月；o 日签字日期： 村1 ，年f 月；日 第一章房地产市场概论 第一章房地产市场概论 1 1 房地产业基本理论 1 1 1 房地产基本概念 房地产又称不动产( r e a le s t a t e 或r e a lp r o p e r t y ) ，其含义有广义和狭义之 分。 广义的房地产指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和 矿藏等自然资源，还包括与土地、房屋所有权有关的所有权利和利益，与分析 房地产有关的知识，以及经营房地产买卖的商业界。广义的房地产概念包含以 下四层含义： 1 房地产是以土地和房屋设旌为其存在的物质条件，它是一个经济范畴， 是一种特殊形态的财产，不同于一般意义上以其物的特定用途为着眼点的土地 和房屋设施。 2 房地产作为财产的一种形态，必然会涉及权属关系。产权的让渡、分割、 继承、抵押等构成了房地产经济活动的基本内容。 3 房地产产权可以为不同所有者占有，在发达的市场经济条件下必然会引 出权益的追求和实现，从而产生各种经营活动和商业行为。如房地产的投资、 开发、买卖、租赁等活动。 4 房地产以其固定性、不可移动性为基本特征，因此也称之为不动产。 狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生 的各种物权。 1 1 2 房地产的特点 房地产作为社会、集团或个人的商品财产，与其他形态的商品相比，具有 以下特点： 1 房地产区位的固定性： 房地产和其他处于流通中的商品相比，一个重要的区别是，一般产品在商 品交换过程中同时产生物理运动，而房地产在生产权或使用权转移时则不产生 物理运动。这种区位的固定性使消费者十分注意房地产区位的选择，诸如环境、 交通、购物、文化教育设施等条件能否得到满足，或者能够得到何种程度的满 第一章房地产市场概论 足。因此房地产开发和经营管理企业必须考虑到消费者的要求，进行慎重的选 择。同时产品区位的固定性使房地产的价格受土地的地段差价影响，处在条件 优越的地段价格较高，反之则低，而且高低往往相差很大。这又要求房地产企 业在经营决策时要了解需求的不同层次，了解购买力水平，从而对房地产的区 位做出正确选择。 2 房地产使用的长期性： 房地产使用期很k ，土地的使用是无期的，房屋设旌的耐用期也很长，因 此商品交换中不仅可以转移产权，而且也可以在不改变产权的情况下只转移一 定期限的使用权，这是租赁在房地产交易中成为重要交易方式的一个重要原因。 此外，房地产使用期限长，还引起在产品使用过程中为保持和恢复其使用功能 而进行的维护修缮活动；引起为改善或改变其使用功能而需要进行的装饰、改 造等活动，以及在整个使用期间的管理和服务活动。 3 房地产的单件性： 与其他产品刁i 同，房地产绝对没有完全相同的产品，即使其地面以上的房 屋设施可能完全相同，但由于所处的位置不同，也就产生了产品之间的差异。 差异的大小取决于两者距离的远近和区位条件的差别，当然也会受到地质条件 的影响。房地产单件性的特点，使市场信息不灵敏，产品价格信号不灵敏，也 使产品估价和定位发生困难。为了保证经济活动的正常进行，需要建立信息市 场。加强信息传递，需要对经营中涉及的每件产品估价、定价，其中包括新开 发的产品和重新进入市场流通的原有物业。这种需要使房地产估价成为十分重 要、专业性很强的工作。如果房地产经营活跃，市场经济发达，专门从事房地 产估价的咨询服务性质的公司就会应运而生。 4 。房地产的规模大、价格昂贵： 房地产规模大、价格高是其他产晶很难相比的。产品的规模和价格有一定 联系，规模越大价格越高。现代社会城市化道路和城r h 经济的发展，都导致房 地产规模越来越大，几十层以至上百层的大楼不断出现，建筑标准和豪华程度 越来越高，价格也越来越贵。影响价格不断j 二涨的另一个原因是长时期的供需 不平衡，供不应求几乎成了现代城市房地产的普遍现象。产品规模大要求特殊 的管理和安全保障，而产品价格昂贵使市场的商品交易需要丈量的资金投入。 因此房地产融资、金融机构的介入就成为十分必要而且十分自然的现象。产品 规模大、价格昂贵还导致在市场交易中，买卖双方决策过程长，交易手续繁杂， 产权变更要经过行政和法律的认证。 5 房地产商品效用的多层次性： 房屋的使用价值具有效用上的多层次，同时具备生存资料、享受资料和发 第一章房地产市场概论 展资料i 个不同层次的内容。房屋为人们提供居住、休息的功能，具有生存资 料的特征；结构合理、造型美观、装潢精致、设备齐全的房屋，使人感到舒适 方便，从而具有享受资料的特征；它为人类提供娱乐、学习、生活的场所和社 交的环境，从而使人们向更高层次追求，因而具有发展资料效用。房屋的这些 特征是其他商品所无法比拟的，并决定了它的需求弹性要超过其他商品。这一 点应引起我们充分的重视。 6 房地产使用上的限制性： 房地产是社会经济和文化活动的物质基础，也是构成城市的最主要物质内 容。它对城市的功能、环境、形象和现代化程度、文明程度都发生重要影响。 因此，它必须根据城市发展的要求，服从城市发展的总体规划，对产品的用途、 建筑标准、层数、建筑密度、绿化和环境保护等方面加以严格限制。房地产使 用卜的限制性对房地产开发的影响特别大。房地产开发企业应该仔细研究和掌 握政府的有关政策，了解和熟悉城市规划中对每个地段和区域的功能、用途、 层数和高度等具体细节的规定，以避免决策的失误。 7 房地产的增值性： 货币作为财产存在的一种形式，存入银行会带来利息；如果装在自己的口 袋里不会自然增多。但利息扣除物价上涨的因素后是否有剩余，剩余多少，则 和币值的变化有关，和通货膨胀率有关。有些以其他形式存在的财产，随着其 使用功能的实现和时间的推移，价值因磨损消耗和转移而逐渐减少。而房地产 却具有明显的增值性能。在现实生活中往往会发现，一宗房地产已经使用多年， 甚至已超过安全保险期，但如果出售，它的价值可能大大超过购买时所付出的 代价。一份地产，仅仅由于交易时间不同，其价值差异常常十分可观。产生增 值的原冈主要有： ( 1 ) 房地产需求大造成价格持续上升； ( 2 ) 土地资源的有限性使土地供给不足，4 i 能满足需求，造成上地价格上 升，这是房地产增值的主因； ( 3 ) 房地产开发建造的岗期长，促使房地产价格上涨； ( 4 ) 区域基础设旌等环境条件改善引起房地产价格上涨。 1 1 3 房地产的分类 1 1 3 1 按房地产的权层关系分类 按权属关系可分为公有财产和私有财产两大类。在不同国家公产和私产所 占的份额有很大不同，划分方法有很多区别。我国城市土地属于国家财产，也 第一章房地产市场概论 就是公产。地上房产的权属有以下几种类型： 1 公有房产，包括：以房地产管理局为产权单位的公有房产。其中又包 括政府接管的、国家经租的、国家收购的和国家投资新建的房产。这里房地产 管理局作为政府机构，代表公产的产权人；全民所有制企业和单位拥有产权 的房产；军队拥有产权的房产；集体所有制企业和单位拥有产权的房产等。 2 私有房产，包括城镇企业和事业单位职工、个体户、华侨、侨眷、归侨、 外籍毕人等居民所拥有产权的房产：也包括农民所拥有的私人房产。 3 中外合资房产，即由我国政府、企业与外国政府、公司厂商和个人等共 同投资拥有的房产。 4 外资房产，即由外国政府、厂商、社会团体、国际性机构及外国侨民等 所有的房产。 5 其他房产，如宗教所有的房产( 教会产、庙产等) 、未定产权的房产等。 1 1 3 2 按房地产用途分 房地产按用途分类主要有： 1 工业生产用房地产，包括各种工业企业所使用的房地产。如各种工厂建 筑物及其附属设施等均属此类。 2 商业用房地产，包括各种商店、银行、仓储、饮食服务和旅游设旅等商 用房地产。 3 公用事业房地产，包括文化、教育、体育、卫生、交通、邮电、社会福 利机构、政府机关等使用的房地产。 4 住宅。 5 军用房地产。 6 农用房地产。 7 其他用途的房地产。 在城市房地产中，前四项用途占有较大的比重。 1 1 3 3 按房地产的自身状态分类 按房地产自身状态分类主要有： 1 按处于不同区域地段划分，又可分为城市中心、城市边缘、城市郊区、 农村等区域的房地产。 2 按建筑物层数划分的房地产，骰可分为单层、多层和高层房屋建筑。 3 按房屋建筑的结构划分，可分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、 第一章房地产市场概论 钢结构的房屋建筑。 4 按建设和建筑装修标准划分，可分为高级豪华标准、中等标准和普通标 准的房地产。 5 按房地产的新旧程度划分，可分为新开发房地产和旧有房地产、危险房 屋等。 对房地产的上述分类，都有可能进一步细分，分类的目的在于，根据房地 产的权属关系和状态可以研究房地产的所有制结构，为政府制定政策和宏观调 控提供依据；根据房地产的j l j 途分类，可以针对不同用途的房地产，研究房地 产在产业问的分布，预钡4 各类不同用途房地产的市场需求，调整房地产的结构， 为房地产开发提供决策依据；针对房地产自身的不同状态，有助于从不同角度 研究处于不同状态下的房地产的技术特点和经济特点，以便正确分析城市现有 规模和发展规划，分析城市经济发展程度及其实力，分析建筑技术水平和发展 趋势以及分析房地产存量的状态，存量和增量之间的关系等等，从而为加强房 地产管理和企业经营水平，提高房地产经济活动的质量和效益创造条件。 1 1 4 房地产业基本概念 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，其内涵包括： 土地的开发，房屋的建设、维修管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所 有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。根据 1 9 8 5 年4 月国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告，房 地产业属于服务业，是第三产业的第二层次。 房地产业的劳动产品是房屋和与之紧密相连的、经过开发的土地，也就是 房地产开发、建设等物质生产过程的产品。 城市房地产业的管理对象，除包括上述房地产劳动产品外，还包括己征用、 待开发的城市土地和非建造房屋用途的城市土地，即城市中所有的房屋和土地。 1 1 5 房地产业运行机锚 房地产业运行的全过程由生产环节、流通环节和消费环节组成。 1 生产环节 生产环节是通过对自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋和城市基础设 施建设，获得房地产劳动产品的过程。这一环节的前提条件是获得可供开发的 土地。城市政府通过协议、招标、拍卖等方式，有期有偿地将土地使用权出让 给房地产开发公司，由房地产开发公司组织进行房地产的开发和再开发活动。 第一章房地产市场概论 这是房地产生产环节的主要生产活动。 2 流通环节 流通环节是指房地产的劳动产品进入市场，进行交易活动，实现其价值的 过程。房地产市场活动主要有房地产的买卖、租赁和抵押等流通方式。 ( 1 ) 房地产买卖。 房地产买卖是指房屋所有权和土地使用权的买卖。由于房地产是 i 动产， 它的流通方式并不能像其他商品那样从生产者所在地点运到消费者所在地点来 实现。房地产的生产与消费在地点上是相同的，而只是通过买卖( 商品形态变 化) 来转移所有权或使用权。因此，房地产这个特殊商品的交易活动由于始终 贯穿着权属管理，而比一般商品的交易活动要复杂得多。 ( 2 ) 房地产租赁。 房地产租赁其实质仍然是流通领域的买卖关系，是房地产出售的另一种形 式，即房地产一的分期出售。房地产产权人通过租金的形式逐步收回成本和利润。 ( 3 ) 房地产抵押。 房地产抵押是指单位或个人以一定量的房地产作为如期偿还借款的保证 物，向银行或其他信贷机构作抵押，从而获得贷款。贷款到期，借款者除了归 还本息外，还要交纳抵押品的保管费用。如果到期无力归还贷款，银行或其他 贷款机构有权处理作抵押的房地产商品，处理所得的资金必须首先用于归还贷 款。对购房抵押贷款而言，房屋的所有权属于抵押银行，但购房者仍享有居住 的权利。到期无力归还贷款，房屋则由抵押银行收回。房地产抵押是房地产企 业融资的重要手段。 目前，房地产市场中主要有两类交易活动。一类是房地产开发和经营单位 的交易活动，即将他们的房地产劳动产品或受权经营的城市政府所有的房地产， 以及产：权单位委托经营的房地产投放到市场进行交换活动；另一类是房地产产 权( 房屋所有权和土地使用权) 所有者的交易活动。产权所有者既包括机关、 团体、企业单位，也包括居民个人。一方面，由于企业承包、租赁、拍卖、抵 押、兼并等资产流通形式的出现，房地产产权所有人的交易活动日趋频繁，这 种企业之问的不动产转移，应纳入房地产市场管理豹范围，进行科学的价值和 价格评估；另一方丽，由于住宅的商品化，居民或产权单位的房地产交易也大 量增加。 3 消费环节 房地产的劳动产品经过流通环节的市场交易活动转移给使用者，从而进入 消费环节。房地产产品具有固定性、耐久性和增值性等特点，在长期的消费中， 对数量巨大的房地产，要施以社会化的各种管理。如为了维护产权人的合法权 第一章房地产市场概论 益，要进行严格的产权产籍管理；为了延长房屋的使用寿命，保证使用和居住 安全，要进行经常的修缮管理等。随着住房商品化，公有住宅出售给居民，私 房比重增加，以及房地产击场活跃，交易频繁，因两房屋售后的管理和维修服 务工作显得更加迫切和重要。 l - 1 6 房地产业内部结构 1 产业结构的含义 所谓产业结构，一般是指国民经济各种产业部门之间以及部门内部不同层 次之间的结合与量的比例，其实质是活劳动利物化劳动在备类产业之间以及各 个产业内部不同层次问的分配。按照三次产业结构划分法，国民经济各个产业 可划分为： 第一产业：农业( 包括林业、牧业、渔业等) ； 第二产业：工业( 包括采掘业、制造业、自来水业、电力、蒸汽、热水、 煤气) 和建筑业； 第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业。 三次产业结构变化的一般规律是：随着生产社会化、现代化和劳动生产率 的不断提高，在国民生产总值和就业人口中，第一产业的比重呈下降趋势，第 二产业的比重一一般经历由上升逐步转入下降的曲线变化，而第三产业的比重呈 逐步上升趋势。 经济规律告诉我们，只有建立起合理的产业结构，才能促进国民经济的协 调发展，实现各类资源和生产要素的最优配置，以最少的劳动消耗和劳动占用， 获得最佳的经济效益。房地产业作为为生产和生活服务的第三产业，得到了迅 速的发展。我国的经济成长正处于由温饱型到小康型的转变阶段，这一转变必 然引起生产领域和消费领域中一系列深刻的变化，并迫切要求产业结构与之相 适应。大力发展房地产业的投资，是国民经济产业结构调整的一项重要内容。 2 房地产业内部结构 房地产业的产业内部结构( 如图l l 所示) ，就是指房地产业内部不同层次 之间质的结合与量的比例。根据我国房地产业发展现状，我们可以把房地产业 的业务要素分为两个层次共十个方面：第一层次是专业性的业务要素，包括房 地产综合开发、单位个人自建合建房屋、房地产经营、房地产市场管理、房地 产产权产籍管理、房地产修缮服务等：第二个层次是基础性的业务要素，包括 房地产法规、房地产金融、房地产人才培养和房地产科研设计等。 ( 1 ) 房地产综合开发。房地产综合开发是指根据经济效益、社会效益、环 第一章房地产市场概论 境敛益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合发展、配套设施的房地 产开发。它是在过去“统建”方式的基础上迅速发展起来的一种社会化大生产 的房地产和城市建设的新兴建设模式。 在房地产业的运行过程中，综合开发属于生产环节，是房地产业的“龙头”。 其开发活动既包括城市新区开发建设，也包括旧城区的开发改造。 图i - 1 房地产业内部结构 ( 2 ) 单位和个人自建或台建房屋。单位和个人自建或合建的房地产，在建 设时虽然不是以进行交换为目的，不是商品房性质，但它们是整个社会所拥有 的房地产财富的一个重要组成部分，对它们要进行房地产的行政、社会和行、i k 管理，而且这类房地产在使用一段时期后，还有可能投入市场交易，参与房地 产流通过程。因此，也应属于房地产q 三产环节的范畴之内，但它与建筑业交叉， 并要贯彻“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的城市建设方针，以 提高开发建设的各项效益。 ( 3 ) 房地产经营。房地产经营属于房地产业的流通环节。房地产经营就是 要确定房地产经济活动的目标和实现目标的战略、策略，以最小的投入获得最 佳的效益。房地产经营的经济活动，主要是通过城市土地的出让、转让、出租 利房屋的出售、 h 租，把房地产的所有权或使用权转移给用户。在房地产业的 第一章房地产市场概论 运行过程中，房地产经营活动沟通了生产环节和消费环节，处于枢纽地位。通 过房地产经营，一方面可以实现房地产的价值，收回资金，用于房地产的再生 产，另一方面可以实现房地产约使用价值，满足消费需求，是一个重要的、基 本的业务要素。 ( 4 ) 房地产市场管理。房地产市场是整个社会房地产交易关系的总和，属 于房地产业运行过程的流通环节。房地产市场管理，就是政府运用行政、法律、 经济等手段，对房地产的全部交易活动进行组织、协调、控制和监督。为了实 施有效管理，不仅要建立健全市场的管理机构，而且要建立起交易括动的固定 场所，以加强房地产的市场管理。 ( 5 ) 房地产产权、产籍管理。房地产产权、产籍管理是房地产行政管理的 核心。鉴于房地产是种高价值的、稀缺的、不可移动的、可以长期和永久使 用的珍贵财产，为了保障产权入的合法权益，必须进行严格的、经常的产权、 产籍管理。 当房地产由流通环节进入消费环节，新的产权人确定以后，便要纳入长期 的产权、产籍管理。产权、产籍管理榴于房地产业运行过程的消费环节。但实 际上，在房地产业的生产环节和流通环节中都需要进行严格的权属管理。因此， 房地产的产权、产籍管理是贯穿于房地产业运行全过程中的一项十分重要的政 府管理工作。 ( 6 ) 房地产修缮服务。从社会效益方面看，房地产维修服务是为了保持房 屋的正常使用功能，保证用户的使用安全，从经济效益方面考察，房地产修缮 服务则是房地产生产在消费环节中的延续和价值的追加，因而它是房地产业消 费环节中一项重要的产业经济活动。 ( 7 ) 房地产法制。为了保障房地产所有人、经营人、使用人的合法权益， 维护社会生活和经济生活的正常秩序，必须加强法制建设，使房地产业生产、 流通、消费环节中的各项经济活动和管理工作有法可依。 ( 8 ) 房地产金融。房地产金融，就是通过多种科学方法和手段，向银行和 社会筹措资金，融通和支持房地产业对资金的合理需求。由于房地产金融的资 金融通数额大，占用时期长，以及要开办低息贷款、抵押贷款以及信托等特殊 金融业务，因而，一方面要积极依靠现有的各种金融机构的支持和参与，另一 方面也要建立适应房地产金融业务特点的房地产专业金融机构。 ( 9 ) 房地产人才培养。鉴于我国房地产业方兴未艾，急需培养出一一批房地 产开发、经营、管理、服务方面的专门人才，特别是房地产开发和市场管理这 些新发展的业务要素，更是急需大批专门人才。因此，房地产人才培养是房地 产业正常运行的重要基础工作。 第一章房地产市场概论 ( 1 0 ) 房地产科研设计。房地产业的发展，离不开科技进步。在继续抓好 “硬科学”的同时，要下大力气抓“软科学”的研究，逐步建立一套适合我国 国情的房地产理论体系、法规体系和运行体系。 1 1 7 房地产业的地位和作用 房地产业作为独立的产业部门在国民经济中有着重要的地位和作用，房地 产业的这种重要地位集中反映在两个方面：一是它对国民经济发展的作用，二 是它同其他产业部门的关系。 1 房地产业对国民经济发展的作用 目前，在世界许多国家，房地产业发展成为国民经济中举足轻重的产业部 门，有的甚至成为国民经济的支柱产业，这当然不是偶然的，而是由其特定的 产品和经济职能所内在决定，的，这种作用主要表现在如下几个方面： ( 1 ) 房地产业在国民经济中占据着重要的主导地位，带动着其他产业的全 面发展。众所周知，房地产业经营的对象是房地产商品，丽房地产是社会基本 的生产用品和生活用品，所以房地产业活动的状况制约和影响着社会生活的诸 多方面，房地产业发展会促进国民经济的全面发展，反之则会制约限制国民经 济的发展。同时，从实物形态k 看房地产商品是社会固定资产的最重要组成部 分，固定资产投资是国民经济发展的龙头，所以房地产投资也必然会带动社会 经济的全面发展。正因为房地产业的这种作用，所以世界上许多国家都把房地 产业作为先行发展的产业，作为国民经济的基础产业。 ( 2 ) 房地产业是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收入的重要来源。 首先房地产本身就是构成国民财富的重要组成部分。如美国的不动产价值约占 其总财富的3 4 ，其中土地占2 3 2 ，建筑物占5 0 ，其他财富仅占2 68 。日 本1 9 7 3 年1 月统计，所有土地的市场价格为2 0 6 万亿元，相当于1 9 7 2 年国民 生产总值的3 2 2 倍。其次，房地产业的发展可直接为国家政府提供财政收入。 在经济发达国家，房地产经营的收入一般可占财政收入的1 0 - 4 0 。例如香港 地区，平均每年在地上的直接和间接收入约占其财政收入的2 5 ，1 9 8 1 年房 地产税占总收入的比重达7 4 ，占地方政府收入的比重达1 4 3 。基于房地产 业的这种重要地位，许多国家把发展房地产业作为筹措经济发展资金的重要渠 道，作为国家创汇的重要手段。 ( 3 ) 房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合理配置社会资源 的重要前提。房地产是社会的一种重要生产生活要素，这种要素能不能得到合 理的分配和优化的使用，在很重要的程度上取决于我们对其管理的水平。长期 第一章房地产市场概论 以来，中嗣的房地产不被作为商品在市场上流通，社会上没有独立的房地产业， 房地产作为一种生产生活要素缺乏一种合理配置的机制。但是国民经济是一个 整体，社会主义的市场体系是一个整体，其健康运行离不开房地产的优化配置， 所以发展房地产业在这方面起着极其重要的作用：其一是房地产业的发展可以 合理引导社会投资的流向，促进产业机制的合理化；其二是房地产业的发展可 以合理地引导社会消费，促进消费结构的合理化；其三是房地产业的发展有助 于完善社会t 义市场经济体系，促使房地产商品得到合理的利用和优化的配置； 最后房地产业的发展，也是提高房地产经济活动的效率，科学评价房地产价值 的重要手段。 2 房地产业同相关产业部门的关系 在国民经济的诸多产业部门中，房地产业处于怎样的地位? 认清这个问题， 是合理地健康发展房地产业的重要前提。总体说来，同房地产业有密切关系的 国民经济部门基本可分为如下几类： 第一类是房地产业的依托性或基础性部门，其中主要包括建筑业和土地管 理部门。建筑业是以建筑产品( 主要是房产) 牛产活动为t 的产业部门，而房 地产业是以房地产( 其中房产占绝大部分) 的流通活动为主的部门，一方面流 通要以生产为基础和依托，另一方面流通也可以带动生产的发展。房地产业同 土地管理部门的关系也类似于此。 第二类是房地产的辅助性和带动性部门，其中包括建材工业、运输服务等。 一方面房地产业的发展需要这些部门提供的生产要素，另一方面房地产业也会 带动这些部门的发展。 第二三类是房地产业的制约性部门，其中主要包括金融业、商业、旅游业等。 这些部fj 同房地产业的发展是相互促进、相互制约的。一方面这些部门的发展 会为房地产业的发展提供重要的条件，另一方面房地产业的发展也能够带动它 们的发展。因此，房地产业也不能脱离其他产业孤立发展。 1 。2 房地产市场运行机理 1 - 2 1 房地产市场基本概念 房地产市场，广义上町以理解为房地产交换关系，即房地产全部流通过程 的总和。房地产市场是房地产经济运行的基础，是房地产经济纳入商品经济轨 道的必然产物，它既包含有形的具体的房地产市场，也包含房地产的价格体系、 房地产的供给与需求以及房地产的管理与中介等各种具体的交易关系。 第一章房地产市场概论 狭义的房地产市场，是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。 这个意义上的“场所”所包含的交易与劳动力以及其他类型的商品交易有所4 i 同。 因为房地产是不可移动的，它不能像其他商品那样可以运输、仓储、加工，然 后集中到商场等交易场所，它的位移、集中只能是概念上的，它的交易主要是 产权的买卖。 1 2 2 房地产市场豹三级模式 根据我国房地产市场的现状及其内部构成，房地产市场一般可分为三级： 1 房地产一级市场 房地产= 一级市场是由上地管理部门代表国家将土地使用权有期有偿地出让 给房地产开发公司或其他企事业单位的市场。用地者和管理部门要签订土地使 用合同。由于土地归国家所有，房地产一级市场无疑是由国家垄断经营。房地 产一级市场又分为三种类型：一是以协议方式出让土地使用权的市场；二是以 招标方式出让上地使用权的市场；三是以拍卖方式出让土地使用权的市场。今 后发展的重点将是以拍卖方式出让土地使用权的市场。因为这种方式最能体现 土地管理的规范化和市场公平竞争的精神。 2 房地产二级市场 房地产二级市场是由房地产开发公司按土地使用合同条款的要求，建成地 上建筑物( 住宅、商店、写字楼等) 后，将房地产出售或租赁的市场。房地产二级 市场主要包括士地租赁市场、地产使用权抵押市场、房屋开发市场、土地使用 权互换市场等四方面内容，其中房地产开发公司所从事的商品房预售市场在房 地产二级市场上占有最大的比重。 3 房地产三级市场 房地产二级市场是将房地产二级市场取得的房地产进行转让和租赁等各种 交易活动的市场，包括房屋买卖市场、房屋租赁市场、房屋抵押市场、地产转 让市场、地产转租市场等。所谓二手楼宇的买卖与租赁即属于房地产三级市场。 中国的房地产市场是房屋和土地紧密结合后的一体化市场。房地产一级市 场和二、三级市场是相互依赖、相氖促进的。房地产一级市场的垄断经营和二、 三级市场的自由竞争，构成我国现代房地产市场发展的基本特色与结构模式。 1 2 3 房地产市场的特性 房地产市场的特性是由房地产商品的特殊性质决定的，主要体现在房地产 商品的物质特性和经济特性两个方面。 第一章房地产市场概论 1 房地产商品的物质特性 ( 1 ) 固定性 房地产的固定性是指它在位置上的不可移动性，它不像其他普通商品，生 产场所是固定的，但产品是流动的；而房地产则是生产过程流动，产品始终是 固定的。 ( 2 ) 独特性 房地产商品没有两个是完令相同的，不像其他商品那样司以通过重复乍产 来满足消费者对同一产品的需要。而房地产商品一旦形成，别的需求者只能去 寻求其他房地产商品。 ( 3 ) 权益性 权益性是指被开发后承载房屋的土地作为物质性资产的合法权益。房地产 商品虽然不可移动，但其权益却是可以流通交易的。 2 房地产商品的经济特性 ( 1 ) 差异性 房地产商品的差异性主要是指十地作为一种不可再生的资源，供应量缺乏 弹性，价值和价格则受多种因素制约，难以用简单的投入产出或成本加乖j 滔的 方法加以测定，更多的是非经济因素产生的价值偏离结果。这些因素包括；城 市规划所规定的使用性能、容积率、建筑式样，以及城市建设与管理的有关规 定等等。除了这些因素的制约外，房地产价格还受地理位置、区域环境、交通 条件锌因素的影响。正因为如此，同样质量的房屋，因地段不同或者规划设计 不同，者口会产生价格i ：的巨大差剐。 ( 2 ) 双重性 房地产商品的双重性是指房地产所具有的消费特性和资本特性。房地产的 使用价值不以时闻的推移而减少，一股情况下都具有保值和增值的功能，因而 人们除把它作为一般商品消费使用外，还把它作为资本投入获剥和货币储存。 上述房地产市场的基本特性，决定了房地产市场除具有市场的一般特性外， 与其他商品市场相比，它还作为一个相对独立的市场系统，具有经营对象的非 流动性，流通形式的多样性以及房地产市场的统一+ 性、区域性、垄断性、稀缺 性和开放性等多种特性。 1 2 4 房地产市场运行机镧 房地产各要素通过价格机制、竞争机制、货币机制、供求机制等四大机制 相互作用，逐渐达到有序发展。 第一章房地产市场概论 1 单一的市场均衡模型 假设：士地现存量等于新建设用土地数量，士地质量是无差异的，因此， 当市场出现均衡时，房地产：供给量和需求量是相等豹，土地供给和房地产需求 都是有弹性的。 由于供给价格法则和需求价格法则的相互作用，在二元坐标体系中，供给 曲线s 为上扬的一条曲线，需求曲线d 为下倾的一条曲线，当供给量和需求量 相等时，s 和d 相交于e ，房地产市场达到均衡，并得到均衡价格p o 。此时任 何价格的短期偏离都会再次回复至均衡价格p 0 。若市场价格高于均衡价格p o 时， 则房地产需求减少，出现供过于求，价格下降；若市场价格低于均衡价格，则 房地产需求增加，出现供过于求的现象，从而又使价格上扬。由此，可以认为， 市场均衡的条件，是一定价格下的需求量与供给量幸 等，见圈l _ 2 。 p p 2 p o p 1 q lq oq ：o 图1 - 2 单一的市场均衡模型 假定由于城市人口增长和外来人口增多，以及政府发展计划的刺激，使房 地产的需求由d 增加到d 2 ，而房地产不能立即供给，因此价格上扬至p 2 。在p ： 的价格水平，需求和供给的房地产数量q ：实现新的均衡。如果需求曲线由d 位 移至d ，导致房地产价格跌落至p 1 ，这时房地产供给较少，房地产供求均衡的 房地产数：最是q l ，如图1 - 2 所示。 2 蛛网滞后调节模型 单一市场均衡模型采用的是静态分析方法，在研究供求变化对市场均衡的 影响时，均衡点的移动是必然的，事实上往往是迂回的，甚至根本就达不到均 衡点。在此，用蛛网模型进行动态分析，以研究房地产供给的时滞对市场均衡 的影响。 第一章房地产市场概论 假设：第一，房地产市场是一个完全自由竞争的市场，房地产价格和供给 量不存在任何人为的限制因素；第二，房地产供给量存在h 寸滞，房地产开发商 从商品房开发到l ：市，有一段相当长的时间差距；第三，房地产市场信息闭塞， 房地产开发商对其产品的预期价格和预期需求一无所知，只能以目前的价格作 为决定产量的依据，即将来的产量取决于目前的价格，目前的产量又取决f 过 去的价格；第四，需求变动不存在时滞，市场价格一有变动，就会引起需求量 的变动。 蛛网模型供求函数的表达式为： q d t = ，( n ) ，q s t = g ( p f 一，) 公式( 1 1 ) 即现在的需求量是现在价格的函数，现在的供给量是过去价格的函数。 在现实的房地产市场中，根据房地产品供求弹性的大小，均衡点的移动形 式可分为三种类型。 ( 1 ) 收敛式摆动。假定以二元坐标表示房地产市场供求曲线图，d 和s 分 别为需求和供给曲线，e 和p e 分别是均衡点和均衡价格。假定经济繁荣致使曲 线d 移动到d ，但当年的房地产产品的供给量q e 是由前一年决定的，供给难 以增加，供给瞄线斜率绝对值s d ，因此价格p e 猛长到p - 。房地产开发商无法 预测明年的房地产市场价格，只髓根据今年的坚挺价格决定明年的房地产供给 量q 2 ，直到明年商品房上市时，才发现供过于求。为了及时卖掉产品，不得不 把价格降到p 2 ，并根据这一价格决定第三年的供求量q 3 。但是到了第三年，由 于求大于供，价格回升至 ，它又根据这一价格决定第四年的产量q 。如此周 而复始，均衡点便沿着f 、g 、h 、i 、j 、k 、l 、m 一的路线逐步向均衡点n 移动靠近。这个移动的路线形如蛛网，故而称之为蛛网模型。它的特点是需求 价格弹性绝对值大于供给价格弹性绝对值，价格和产量的变动幅度越来越小， 最后呈现稳定的均衡状态，见图l 一3 ( a ) 。 ( 2 ) 扩散式摆动。如果房地产市场的供求曲线如二元坐标图l 一3 ( b ) 所示， 供给曲线的斜率绝对值s f 。( v 。v 。) ( 这里f 。( v 。，v 。) 是给定 显著水平a ，自由度分析为v 。v ：的f 理论分布值) ，则说明回归模型总体是显 著的。 ( 3 ) 估计值的标准差检验 预测模型结构参数估计值的标准若，是衡量估计值与真实参数离差的。种 量度，标准差越小，估计值越可靠。 二元以上二的多元线形回归方程，用手工计算很困难，必须应用计算机，并 充分利用已有的多元统计分析软件。 3 1 2 3 多元因素的选择 多尤因素分析与预测中最容易犯的一个错误是总以为考虑的因素越多 越好，事实上，考虑因素太多，不分主次，计算量太大，反而影响预测精度， 另外，对_ i j 二考虑的m 个自变量因素来说，它们对预测值所起作用并不相同，往 往起关键作用的主要因素只有很少的几个，还有一些自变量因素之间互相密切 相关，只要选择其中之一作为代表即可。因此在设计多元线性回归预测方程时， 必须从众多的自变量因素中认真筛选，挑选出尽可能少的、互不相关的、起关 键作用的主要因素，这样预测可以事半功倍。 1 经验消元法 如果一开始考虑了m 个自变量因素，在建立j ，m 元线性回归方程之后，预 测人员可以根据经验和常识消去意义不大的的变量。一是比较各个回归系数的 置信空问，对过于扩大置信区问的白变量因素，应该舍弃，二是比较回归系数 值的大小，如果某个西。o ，那么可以认为自变量置意义不大，消去x i 不会影响 立 预测。三是检查回归系数6 f 符号的正、负是否符合实际的经济意义。因为b ，= 竺， 第三章天津市房地产市场前景分析 表示由于葛的变化所引起的预测值y 变化的单位的变化率，如果b ，的符号与实 际变化方向不符，则应该从回归方程中消去蔚这一项。 2 相关消元法 定义自变量薪与因变量y 的相关系数为协，自变量靖与自变量x j 的相关系 数为协则有计算公式为 。2 志c k 以神 。 s or 1 i m 1 铲铲丽b ，m j 公式( 3 - 4 ) 公式( 3 - 5 ) 其中 s ，= ( h i ) 一y ) o i m ) s 。= s ，= ( h 一i ) ( 一l ) o i m ，1 j m ) 墨2 寺丢靠( 1 姚埘) 夕2 去善儿 市场预测中一般样本点容量较大( n 1 0 ) ，因此假若o 5 就表示相关程 度很显著了，若n 。 0 0 1 ，表示自变量置与 坼高度相关。这时可以消去其中的一个，以另一个作为代表，并不会影响预测的 精确度。 3 逐步同归法 多元线性回归方程中，自变量个数m 的多少有个最佳数目，自变量个数太 少或太多，都会影响回归方程的预测效果叩。 定义多元线性回归方程的判别系数为r ，估计标准误差为6 ，则有计算公 式 只：塑 s s t 6 = s s e 其中 公式( 3 - 6 ) 公式( 3 - 7 ) 第三章天津市房地产市场前景分析 s s t = e o ，一夕) 2 i ：1 s s r = e ：一刃2 r 1 s s e = 厂允) 2 j ：l 而且s s t = s s r + s s e 多元回归方程的效率口可用萨和6 的大小衡量，若群( o r 2 1 ) ，越大， 6 越小，则称多元回归方程效率刁越高。 假如自变量薯已经根据它们对回归方程的重要性从优到劣排序( z ， 妇，) ，那么根据这个顺序，在回归方程中逐步引入自变最r ，建立一元回归 方程，再引入x ，和耽建立二元回归方程。随着自变量的个数增加、回归方程 的预测效率叮也会随之提高；但是这种过程继续f 去，当自变量个数超过某个 值时预测效率刀反而会下降( 如下图3 4 所示) 这时就应该停止再引入新的自 变量。 图3 _ 4 自变量个数对预测效率的影响 3 1 3 天津市住宅市场的需求预测 3 1 3 。1 天津市商品住宅需求总量的预测 有关天津市商品住宅的统计数字比较准确、完备，虽然商品住宅受国家政 策影响，会有一定的起落现象，但是从整个社会长期发展看来是相对稳定的， 因此，为r 得到较为精确的长期预测，笔者选择使用了多元线性回归分析方法， 利用已有的实际数据，确定多个变量问某种关系的性质和程度，在一定的精确 第三章天津市房地产市场前景分析 度下预测未知变量的值。 1 建立回归模型 考虑到能影响商品住宅需求的因素有入口( f )