（工商管理专业论文）新兴经济区域家居功能配套项目过渡阶段的管理模式研究.pdf

南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进 行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位 论文的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开 发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的 法律责任由本人承担。 学位论文作者签名：衲- i 研 沙7 年r 月泓日 摘要 摘要 随着我国新兴经济区域的快速发展、区域城市化建设进程的加快，家居功 能配套项目建设及其经营管理模式的滞后成为我国各新兴经济区域发展到一定 阶段后面临的突出问题，也成为制约此类地区快速、持续发展的瓶颈和障碍。 新兴经济区域城市化建设的趋势和家居功能配套项目管理的特殊性为区域发展 提出了新的挑战，如何构建具有实践指导价值的新兴管理模式成为研究的热点。 在此背景下，本论文结合我国新兴经济区域发展的实际情况，并以天津保 税区为例对市场经济条件下政府投资建设项目的管理模式进行研究，其目的是 为包括天津保税区在内的各类新兴经济区域的政府及政府职能部门强化区域家 居功能配套项目投资建设的管理，保证家居功能配套项目运营管理正常有序发 展，提供一些建议和思路。本论文采取理论与实际相结合、对比分析与归纳总 结相结合的研究方法，运用现代项目管理的理论，提出适应当前经济发展形势 的天津保税区家居功能配套项目过渡阶段管理模式。论文回顾了委托代理理论、 p p p 模式、准公共品理论等相关理论的现有研究成果，并通过对家居功能配套 项目过渡阶段的独特性、项目影响要素及其相互关系、过渡阶段的特征与管理 目标等内容的分析，为项目管理模式的研究提供基本的资料支持。此后，本论 文对配套项目与区域战略发展的匹配性问题、专业化管理模式问题、企业组织 模式问题、政府支持与监管模式等进行分析，为新兴经济区域家居功能配套项 目的管理提出了一种全新的管理模式。在理论研究的基础上，本论文以天津保 税区白领公寓、邻里中心项目为例进行实证研究，对其过渡阶段的管理模式问 题进行了针对性的研究，并提出了具有可操作性的管理模式与方法。 关键词：新兴经济区域家居功能配套项目过渡阶段管理模式天津保税区 a b s t r a c t a b s t r a c t w i t hc h i n a se m e r g i n gr e g i o n a le c o n o m i e sd e v e l o p i n gr a p i d l ya n dr e g i o n a l c i t i e ss p e e d i n gu pt h ec o n s t r u c t i o np r o c e s s ，t h el a go fh o m ef e a m r e sp r o j e c t s o p e r a t i o na n dm a n a g e m e n tm o d eb e c o m e st h eb o t t l e n e c k sa n do b s t a c l e st oc o n s t r a i n a r e a sr a p i da n ds u s t a i n e dd e v d o p m e n t 1 1 1 et r e n do fu r b a n i z a t i o nc o n s t r u c t i o ni n e m e r g i n gr e g i o na n ds p e c i f i c i t yo fm a n a g e m e n ti np r o j e c t so fh o m ef e a t u r e sp o s e s n e wc h a l l e n g e st or e g i o n a ld e v d o p m e n t h o wt ob u i l dn e wm a n a g e m e n tm o d e l b e c o m e st h er e s e a r c hf o c u s i nt h i sc o n t e x t ，t h ep a p e rc o m b i n e st h ea c t u a ls i t u a t i o no fc h i n a se m e r g i n g e c o n o m yr e g i o na n dr e s e a r c ht h em o d eo fg o v e r n m e n ti n v e s t m e n tp r o j e c t si n c o n d i t i o n so fam a r k e te c o n o m yt a k i n ga ne x a m p l ea st i a n j i nf r e et r a d ez o n e t h e p u r p o s ei s t op r o v i d es o m es u g g e s t i o n sa n di d e a st og o v e r n m e n ta n dg o v e r n m e n t d e p a r t m e n t ss t r e n g t h e n i n gm a n a g e m e n ta n dg u a r a n t e e i n gn o r m a la n do r d e r l y d e v e l o p m e n t i nt h i sp a p e r , i tt a k e s ac o m b i n a t i o no ft h e o r ya n dp r a c t i c e ， s u m m a r i z e dc o m p a r a t i v ea n a l y s i sw i t hac o m b i n a t i o no fr e s e a r c hm e t h o d s ，u s i n g m o d e r n p r o j e c tm a n a g e m e n tt h e o r y i tp o s e s t h e p r o j e c t o fh o m ef e a t u r e s m a n a g e m e n tm o d e lw h i c ha d a p t st oc u r r e n te c o n o m i cd e v d o p m e n ts i t u a t i o no ft h e t i a n j i nf r e et r a d ez o n e t h i sp a p e rr e v i e w sp r i n c i p a l a g e n tt h e o r y , p p pm o d ea n d q u a s i p u b l i cg o o d st h e o r y f u r t h e r m o r e , b a s e do nt h o s et h e o r i e s ，i ta n a l y s e st h e s p e c i f i c i t yo ft h ep r o j e c t so fh o m ef e a t u r e si nt r a n s i t i o np h a s e ，e l e m e n t so ft h e p r o j e c ta n dt h e i rr e l a t i o n s h i p sa n dm a n a g e m e n to b j e c t i v e s t h e r e a f t 酹，t h ep a p e r a n a l y s i s sm a t c h i n gp r o b l e mo fs u p p o r t i n gp r o j e c t sa n d t h ed e v d o p m e n to f r e g i o n a l s t r a t e g i e s ，p r o f e s s i o n a lm a n a g e m e n tm o d e l ，e n t e r p r i s eo r g a n i z a t i o nm o d ea n d g o v e r n m e n ts u p p o r ta n ds u p e r v i s i o nm o d e l t h e nt h ep a p e rp o s e sn e wm a n a g e m e n t m o d e l i tt a k e sa ne x a m p l ea sw 1 1 i t e c o l l a ra p a r t m e n ta n dn e i g h b o r h o o dc e n t e ri n t i a n j i nf r e et r a d ez o n et oe m p i r i c a ls t u d ya n dg i v e sap r a c t i c a lm o d e l a tl a s t k e yw o r d s ：e m e r g i n ge c o n o m yr e g i o n h o m ef e a t u r e sm a t c h i n gi t e m s t r a n s i t i o np h a s e m a n a g e m e n tm o d e lt i a n j i nf r e et r a d ez o n e i i 目录 目录 第一章绪论1 第一节研究背景与问题的提出1 i 1 1 论文研究的背景1 1 1 2 问题的提出4 第二节研究目的与研究方法5 1 2 1 论文的研究目的5 1 2 2 论文的研究方法6 第三节研究内容与技术路线7 1 3 1 论文研究内容7 1 3 2 论文的技术路线8 第二章相关理论回顾：9 第一节委托代理理论9 2 1 1 委托代理理论的产生9 2 1 2 委托代理理论的假设前提11 2 1 3 委托代理理论的分析范式1 2 2 1 4 委托代理理论对本论文研究的意义1 3 第二节准公共品相关理论1 4 2 2 1 准公共品及其特征1 4 2 2 2 准公共品供给市场化中的委托代理关系1 5 2 2 3 准公共品私人供给的理论解释1 6 2 2 4 准公共品理论对本论文研究的意义1 8 第三节p p p 模式理论概述1 8 i i i 目录 2 3 1p p p 模式的定义1 8 2 3 2p p p 相关概念1 9 2 3 3p p p 模式的特点2 l 2 3 4p p p 模式对本论文研究的意义2 2 第三章家居功能配套项目过渡阶段特征与影响要素分析2 3 第一节家居功能配套项目的独特性分析2 3 3 1 1 新兴经济区域的独特性2 3 3 1 2 家居功能配套项目的独特性2 5 第二节家居功能配套项目影响要素分析2 6 3 2 1 家居功能配套项目的经营性与非经营性问题2 7 3 2 2 政府投入与资源配置问题2 9 第三节过渡阶段的特征与管理要求3 1 3 3 1 家居功能配套项目过渡阶段的特征3 1 3 3 2 家居功能配套项目过渡阶段的管理要求3 2 第四章家居功能配套项目过渡阶段的管理模式研究3 4 第一节配套项目与区域战略发展的匹配性3 4 4 1 1 区域发展战略对家居功能配套项目的要求3 4 4 1 2 家居功能配套项目与区域发展战略的匹配性3 5 第二节家居功能配套项目管理主体的选择- 3 5 4 2 1 企业的经济实力3 5 4 2 2 企业信誉度评价3 6 4 2 3 企业的专业化水平3 6 第三节专业化管理问题：3 7 4 3 1 专业化管理的必要性3 7 4 3 2 公寓管理的专业化3 8 i v 目录 4 3 3 商铺管理的专业化3 9 第四节政府部门的扶持与监管4 0 4 4 1 政府的投入与扶持性政策4 0 4 4 2 家居配套项目的日常考评4 2 4 4 3 政府的监管4 2 第五章天津保税区家居功能配套项目案例4 4 第一节天津保税区现有家居功能配套项目4 4 5 1 1 天津保税区发展现状4 4 5 1 2 天津保税区现有家居功能配套项目概况4 7 第二节天津保税区新建家居功能配套项目4 9 5 2 1 天津保税区新建家居功能配套项目的需求4 9 5 2 2 白领公寓5 l 5 2 3 邻里中心5 4 第三节天津保税区家居功能配套项目过渡阶段的管理模式研究6 4 5 3 1天津保税区家居功能配套项目投融资及管理模式6 4 5 3 2引入酒店管理集团的管理模式6 8 5 3 3政府对家居功能配套项目的监督管理7 l 5 3 4 家居功能配套项目“统一管理、自主经营”的管理模式7 2 第六章结论与展望。7 5 第一节研究结论与意义7 5 6 1 1 本文研究结论7 5 6 1 2 研究结论的意义7 6 第二节研究的不足与展望7 6 6 2 1 本文研究的不足7 7 6 2 2 研究展望7 7 v 旦茎 一 一一 参考文献o boiooooo ooo o io ao ood odo boo o lg od ooo oo ooo oo oomo oo ooo loo gom i o oo0 00 00 000000 000 007 9 致谢8 1 个人简历8 2 v i 第一章绪论 第一章绪论 本论文是在我国新兴经济区域快速发展、区域城市化建设进程加快和家居 功能配套项目建设及管理模式相对滞后的大背景下产生的，论文将主要探讨新 兴经济区域家居功能配套项目管理模式等一系列问题，尤其对项目过渡阶段经 营管理过程中可能遇到的问题进行研究，以期提高我国新兴经济区域家居功能 配套项目的管理水平和运行效率，为新兴经济区域的持续、快速、健康发展提 供支持。本章主要对本论文问题提出的背景进行阐述，并对论文研究的目的、 研究方法、研究内容以及论文的结构安排等进行说明。 第一节研究背景与问题的提出 本论文研究是以我国新兴经济区域发展过程中遇到的实际管理问题为研究 对象，以解决实际问题为目的逐步展开的，属于应用研究范畴。论文的研究背 景是论文所研究问题提出的前提条件，同时也确定了本论文的研究方向、目标 和研究方法。 1 1 1 论文研究的背景 家居功能配套项目及其经营管理模式问题是我国各新兴经济区域发展到一 定阶段后面临的突出问题，也成为制约此类地区快速、持续发展的瓶颈和障碍， 同时也是此类经济区域城市化建设中的重要组成部分。以开发区、保税区为代 表的新兴经济区域建设初期均是以生产设施为主的，如厂房、办公写字楼等为 其主要建设内容，而相应的家居配套项目，如公寓、住宅、商业设施等建设相 对滞后。但当经济区域达到一定规模之后，原有的建设和发展模式将会造成相 应的交通成本高、交通拥堵、时间浪费严重等等社会问题，这些问题并不能自 行缓解，并将阻碍该区域经济的持续发展，在此背景下新兴经济区域的家居功 能配套项目成为该区域发展过程中面临的突出问题。本论文也正是在此情况下 提出的，其研究背景可以概括为以下四部分： 第一章绪论 一、新兴经济区域的快速发展 新兴经济区域主要是指中国改革开放过程中逐渐产生的以经济技术开发 区、国家高新技术产业园区、保税区等为代表的多种新兴经济区域，这些区域 是中国改革开放与吸引外来投资的主要形式和载体，在国民经济发展过程中作 出了巨大的贡献，成为我国经济增长中的主要力量。 以国家级经济技术开发区为例，1 9 8 4 年到1 9 8 6 年，经过中华人民共和国 国务院批准，首先设立了1 4 个国家级开发区。2 0 0 6 年初，中国大陆已经有4 9 个国家级经济技术开发区，以及5 个享受国家级经济技术开发区政策的其他类 开发区。国家级经济技术开发区是中国对外开放地区的重要组成部分，成为所 在城市及周围地区发展对外经济贸易的重点区域，其特点是占城市的g d p 总量 大，对中央财政和地方财政贡献大；g d p 增长率远高于国家平均水平；合同外 资总额增幅、进出口总额增幅等数值均远高于国家平均水平。此后，国务院先 后批准设立了开放程度更高、政策更优惠的保税区、保税港区等新兴经济区域， 以加快我国经济建设进程和与国际市场接轨的速度，各类新兴经济区域的迅速 发展为我国经济的持续、快速增长做出了巨大的贡献。 二、新兴经济区域城市化建设的趋势 以开发区、保税区为代表的新兴经济区域是中国很多地区利用改革开放优 惠政策，发展外向型经济的主要途径，并作为各地区发展工业、制造业的载体 而迅速发展壮大，其规模、数量和发展速度都异常惊人。我国的此类新兴经济 区域最初的建设模式一般是按工业区模式进行建设的，此类区域单一经济功能 区的定位使之专注于经济功能，创造了一定的竞争优势，正是这个特点，使开 发区取得了一个又一个发展奇迹。 中国各种形式的新兴经济区域多为近郊型或者远郊型，距离城区较远，并 有明确的地理界线；同时，在开发区初期起步阶段，区内主要通过高起点高规 格自成一体的基础设施建设、特殊的优惠政策措施来吸引外资企业入驻，发展 工业制造业，企业的原料来源和销售市场也不是来自本地，因此与所在地区和 城市的产业、人v i 、空间结构等方面的联系和互动很少，因此从各个等角度看 新兴经济区域都可谓是“孤岛，i 。 但是，经过近2 0 年的建设，随着竞争的加剧和跨国资本的流动性增强，新 【u 樊芳，我国开发区城市化的发展问题，决策与信息，2 0 0 8 9 ，第1 2 3 页 2 一 第一章绪论 兴经济区域的孤立发展严重影响到它的持续发展和综合竞争力，单纯工业区模 式已经不能完全适应新兴经济区域发展的需要，新兴经济区域工业发展离不开 城市功能的依托。随着经济社会的发展，作为现代化高效率的工业基地，新兴 经济区域必然吸引众多的企业和机构及社会经济各部门在相对狭小的空间内集 聚，从而突出新兴经济区域作为新兴城区经济中心的集聚效应。同时，强化城 市化功能的开发，从产业结构、空间布局、基础设施等方面培育城市功能，逐 渐与周边区域协调发展，实现优势互补成为区域发展的要求。因此，新兴经济 区域的城市化、功能综合化已成为此类区域发展的趋势和必然结果。新兴经济 区域城市化建设的发展趋势逐渐改变了原有孤立发展的“孤岛”模式，逐渐从 注入式的经济增长向自我协调的发展轨道过渡，有效地提升了新兴经济区域的 持续发展能力和综合竞争能力。目前，有的新兴经济区域已成为现有城市外围 具有相当人口规模的新市镇，甚至成为一个新城市。 三、家居功能配套项目建设与管理的滞后 新兴经济区域在建设初期一般均是以工业基础设施为主要建设内容的，专 一的工业模式是以开发区为代表的新兴经济区域发展的基本特征，而相应的以 住宅、公寓、商业设施为代表的家居生活配套设施的建设相对滞后。因此，家 居生活配套设施的建设成为区域城市化建设进程中的重要环节和基本内容。 同时，在新兴经济区域城市化建设过程中，因为市场培育不足，项目运行 初期的盈利能力较差，不能够完全通过市场化手段进行资源配置。因此，为完 善区域投资环境，提升区域的承载能力，塑造区域形象，一般采取政府直接投 资建设和委托区属国有企业代建的方式进行配套项目的建设和过渡阶段的经营 管理，此类功能配套项目一般分为经营性、准经营性和非经营性等三类。经营 性的功能配套项目是指星级酒店、大型卖场等具有盈利性质的投资建设项目； 准经营性的功能配套项目是指具有盈利性质，但是投入使用初期不能盈利，不 具备自我良性循环的投资建设项目，如水、蒸汽、供热等基础设施项目及公寓、 邻里中心等家居功能配套项目；非经营性的功能配套项目是道路、桥梁、路灯 等公益性项目。 在这三类不同经营性质的配套项目中，以家居功能配套项目为代表的准经 营性项目的经营和管理难度最大。此类项目建设初期需要较大规模的资金投入， 而且项目投资的回收周期较长，同时受区域城市建设速度的影响，项目出租率、 3 第一章绪论 收益率等均存在较大的风险和不确定性。因此，此类项目的经济效益与社会效 益的平衡很难预测和把握，单纯以盈利为目的的非公有制企业一般不愿意参与 此类项目的建设。同时，项目经营初期会面临政府资源投入、政策性补贴等问 题，投入与补贴的力度、经营企业的盈利水平、管理模式等均具有较大的难度 和不确定性，而此类项目管理模式、经营模式也没有较为成熟的模式可以借鉴， 是新兴经济区域建设中需要解决的关键问题之一。 1 1 2 问题的提出 新兴经济区域城市化建设的趋势和家居功能配套项目管理的特殊性为区域 发展提出了新的挑战，探讨和比较现有各种管理理论和方法，并在此基础上构 建具有实践指导价值的新兴管理模式，为新兴经济区域家居功能配套项目过渡 阶段的管理提供指导成为本领域研究的重要内容和方向。要构建新兴经济区域 家居功能配套项目过渡阶段的管理模式需要解决以下问题： 一、家居功能配套项目与区域发展战略的匹配性问题 家居功能配套项目是新兴经济区域发展战略的组成部分，是区域城市化、 功能多样化的重要内容，家居功能配套项目建设的成败将直接影响新兴经济区 域的持续发展能力和综合竞争力水平的提升。因此，研究家居功能配套项目的 管理模式问题首先要了解区域发展的战略指导思想、发展目标和方向，并在此 基础上根据新兴经济区域发展的功能定位、发展规模、速度等确定各类家居功 能配套项目的管理模式和方法。 二、家居功能配套项目的专业化管理问题 新兴经济区域的家居功能配套项目是区域建设的窗1 3 ，是区域由单一工业 模式向功能多样化转变的基础和保障，家居功能配套项目需要超前打造高标准 的社区文化与环境氛围，需要能够满足各类人群在此投资、居住、生活的要求， 吸引常驻人口的增长并借此带动区域相关产业的发展与繁荣。新兴经济区域的 城市化建设进程是与新兴经济区域的形象、水平相匹配的，相关配套设施也绝 不是简单的实现有和无的问题，而是需要作为一个对外展示的窗口反映该地区 的整体能力，在新兴经济区域实现科学发展的过程中将发挥重要的作用。因此， 4 一 第一章绪论 实现高水平、专业化的管理是家居功能配套项目运行中的重要环节。 三、家居功能配套项目的企业组织模式问题 新兴经济区域的家居功能配套项目属于准盈利性项目，具有自身的特殊性， 其社会效益大于其所产生的经济效益，而且可能长期处于不盈利状态。一般而 言，在项目运行的初期阶段，受区域城市化建设进程和常驻人口数量的影响， 其盈利能力具有较大的不确定性和风险性，而且前期的投资回收期很长。在此 情况下，政府的直接资金注入和政策性扶持是此类项目运行过程中必要的部分， 而且政府支持力度、时限等受诸多因素影响而很难确定，企业将长期处于微利 或无利的状态，完全以盈利为目的的企业很难对此类项目产生兴趣。因此，如 何确定家居功能配套项目的运行模式，采用何种类型的企业组织形式进行管理 是需要解决的关键问题。 四、家居功能配套项目的政府监管问题 新兴经济区域的家居功能配套项目一般由该区域的政府部门，如管委会等 进行投资建设或委托区域有代表性的国有企业代建，并交由国有企业进行管理 和经营。由于此类项目的经营风险和长期低盈利性的特征，政府部门必须对其 进行长期的资源投入和政策性支持。在此情况下，对于具有国有资产性质的家 居功能配套项目的政府监督、监管也成为此类项目的运行中的重要组成部分。 因此，如何通过有效途径对家居功能配套项目的日常运行进行监督，并对其所 产生的经济效益和社会效益进行综合评价也是需要解决的重要问题。 第二节研究目的与研究方法 在新兴经济区域城市化建设的背景下，本论文主要解决在此过程中产生的 家居功能配套项目的管理模式问题。本文的研究目的和研究方法如下： 1 2 1 论文的研究目的 本论文结合我国新兴经济区域发展的实际情况，并以天津保税区为例对市 场经济条件下政府投资建设项目的管理模式进行研究，其目的是为包括天津保 5 第一章绪论 税区在内的各类新兴经济区域的政府部门强化区域家居功能配套项目投资建设 的管理，保证家居功能配套项目运营管理正常有序发展，提供一些建议和思路。 论文主要涉及我国及其他地区投资建设项目管理的发展历程，项目分类和 管理上存在的主要问题，对比分析了国内各类新兴经济区域家届功能配套项目 的管理模式，认真研究了包括天津保税区在内的区域家居功能配套过渡阶段管 理方面进行的尝试，归纳总结出当前经济发展中新兴经济区域家居功能配套建 设项目过渡阶段的管理模式。同时，研究在我国加入w t o 、与国际惯例的政府 采购规则接轨、政府投融资体制改革及滨海新区开发开放等多种因素影响下， 天津保税区管委会家居功能配套项目的投资建设及管理模式，为此类项目早目 达到盈利和自我良性循环提出具有可操作性的对策建议。 1 2 2 论文的研究方法 本论文主要以委托代理理论、p p p 模式和准公共品理论为基础，以新兴经 济区域城市化建设的趋势为背景，试图从战略匹配、企业组织模式、管理专业 化、政府监管等方面展开研究，探索一种适应当前经济发展形势的新兴经济区 域家居功能配套项目过渡阶段管理模式。本文的研究主要运用了以下研究方法： 一、理论研究法 本文的最终目的是提出并构建一种全新的准经营性项目的管理模式，以解 决新兴经济区域家居功能配套项目的经营管理问题，属于一种项目管理理论与 实践相结合的探索研究。因此，本文在写作过程中特别注重规范理论研究，在 对前人相关研究成果进行综述和分析的基础上对过研究问题进行阐述，并提出 适合家居功能配套项目过渡阶段实际情况的项目管理模式。 二、案例分析法 在理论研究的基础上，为了在一定程度上验证本文所提出的管理模式的有 效性，本论文以天津保税区白领公寓和邻里中心为例进行案例分析，通过具体 案例的研究，就天津保税区家居功能配套项目过渡阶段的具体经营管理问题、 政府投入与监管问题进行实证研究，为该项目的顺利实施提供具有可操作性的 切实可行的对策建议，指导企业实践。 6 第一章绪论 第三节研究内容与技术路线 在明确了本论文研究的大背景并确定了本论文研究目标的基础上，相应地 产生本论文的主要研究内容和技术路线。 1 3 1 论文研究内容 本文是在我国新经济区域城市化建设大背景下提出的，重点研究家居功能 配套项目建设及其管理模式问题，并以天津保税区白领公寓和邻里中心项目为 例进行实证研究，以期为我国类似经济区域的家居功能配套项目提供一种切实 可行的管理模式，论文章节安排如下： 第一章绪论。本章的内容包括论文研究背景、问题的提出、研究目的、 研究方法、研究内容、技术路线等。本章主要对研究背景进行分析，并在此基 础上提出本论文的研究问题。 第二章相关理论回顾。新兴经济区域家居功能配套项目过渡阶段的管理 模式是一个实践性很强的研究课题，需要多种现有理论的支持。本章主要对与 本论文研究相关的委托代理理论、p p p 模式、准公共品理论等进行回顾，为本 论文的研究提供理论支持。 第三章新兴经济区域家居功能配套项目过渡阶段的特征与影响要素分 析。本章主要对家居功能配套项目过渡阶段的独特性、项目影响要素及其相互 关系、过渡阶段的特征与管理目标等内容进行分析，为项目管理模式的研究提 供基本的资料支持。 第四章新兴经济区域家居功能配套项目过渡阶段的管理模式分析。本章 是本论文理论研究的重点，主要对配套项目与区域战略发展的匹配性问题、专 业化管理模式问题、企业组织模式问题、政府支持与监管模式等分析，为新兴 经济区域家居功能配套项目的管理提出了一种全新的管理模式。 第五章案例分析。本章以天津保税区白领公寓、邻里中心项目为例，对 其过渡阶段的管理模式问题进行了针对性的研究，并提出了具有可操作性的管 理模式与方法。 第六章结论与展望。本章主要对论文的研究结论、研究价值和不足进行 总结，并提出论文今后的研究展望 7 第一章绪论 1 3 2 论文的技术路线 通过对论文研究背景及问题提出等内容的分析，基本确定了本论文研究的 思路和结构组成，据此设计本论文的技术路线如图1 1 所示。 委托代理 理论 p p p 模式 准公共品 理论 研 究 背 景 伴随改革开放而逐步 兴起并快速发展的新 兴经济区域 ( 单一工业模式) 城市化和区域功能的 综合化发展趋势 新要求 不适应 竞争的加 剧和跨国 资本流动 性的增强 问题的提出 资料来源：作者自制 家居功能配套项目的 管理模式问题 理论研究 过渡阶段的独特性 家居功能配套项目的 特征与影响要素分析 家居功能配套项目的 管理模式研究 过渡阶段管理目标 l 兰垦苎些堕竺兰里i 匝堕固 匡巫困 眄丽西函翮 实证研究：天津保税区白领公寓、邻里中心 项目过渡阶段的管理模式研究 图1 - l 本论文研究的技术路线 8 第二章相关理论回顾 第二章相关理论回顾 本论文的研究主要以委托代理理论、准公共品理论、p p p 模式为理论基础， 来探讨新兴经济区域家居功能配套项目管理模式等一系列问题。下面就分别对 理论进行回顾。 第一节委托代理理论 委托代理理论是契约理论最重要的发展。委托代理理论源于2 0 世纪4 0 年 代，在7 0 年代获得迅速发展，日益受到经济学界和社会的重视，并逐步应用于 分析社会各个领域的委托代理问题。 2 1 1 委托代理理论的产生 一、新古典企业理论与现代企业理论的发展 新古典厂商理论是在1 9 世纪7 0 年代发展起来的，该理论对企业关于价格、 产量、资源配置等决策行为的研究所使用的是边际分析方法，假设的前提是， 企业是“经济人”，即理性的自利主义者，企业在经济活动中具有完全的理性和 完全的信息，其目标是利润最大化。在新古典厂商理论中，企业本身被视为一 个“黑箱”，它将输入的要素转换为产品和服务，而对企业本身存在的原因、企 业内部的结构等，尚缺乏深入的研究，这就把企业组织内部由于人的决策行为 和努力程度而可能导致的低效率的情况忽略了。在新古典观点看来：第一，代 表性企业是生产者的恰当研究对象；第二，生产者是理性的经济人，他们的行 为是实现利润最大化的行为，也就是企业的行为是追求利润最大化；第三，在 企业内部，雇员的行为就是为了使企业所有者的目标最大化，雇员没有自己的 与企业目标和利益不相一致的目标和利益；第四，劳动合同是完整韵( 或者说 契约是完全的) ，就是说，在企业雇员报酬确定的情况下，雇员的劳动时间和努 力程度也就确定下来了，企业只要实现要素配置最优也就实现了效率最优。因 此新古典企业理论忽略了企业行为中不仅追求经济利益，同时也追求非经济利 9 第二章相关理论回顾 益的现实，同时新古典企业理论忽略了企业中可能存在的严重的信息不对称， 它把研究的重点放在企业的资源配置效率。 1 9 3 7 美籍经济学家科斯发表了企业的性质，标志着现代企业的产生。 科斯指出了传统厂商理论假设条件的不现实性，提出了“交易成本”理论，阐明 了企业存在的原因。他指出：企业的出现是为了节省在市场上的交易成本，也 就是说用企业内在交易组织生产能够降低交易费用。同时，企业的边界被界定 在企业内交易的边际成本等于市场交易的边际成本那一点上。科斯认为：第一， 市场和企业是两种不同但又可以相互替代的交易制度，无论市场还是企业要组 织交易都是有成本的，究竟选择市场还是企业取决于那种制度安排的成本更低； 第二，市场经济中之所以存在企业，在于有些交易在企业内部进行比通过市场 所花费的成本更低；第三，企业的边界不会无限扩张。企业组织和协调生产活 动也会产生管理费用，随着企业规模的扩张，这一费用也会越来越高，当企业 规模扩张到某一边际点，即企业再多“内化”一项市场交易所引起的管理成本等 于别的企业组织这项交易的成本，也等于由市场组织这项交易的成本时，静态 的均衡就实现了。这时，企业与市场之间的规模边界也就确定下来。 二、委托代理一理论的产生 新制度经济学的开创者科斯1 9 3 7 年发表的经典论文所首创的契约理论对 委托一代理理论的产生具有积极的推动作用【l 】。契约理论主要包括两个具有影 响力的理论：交易费用理论和代理理论。交易费用理论从经济学的角度研究企 业与市场的关系，即企业的边界以及企业存在的原因；代理理论则重点研究企 业内部结构与企业的代理关系，集中分析企业内部不同成员( 监督者和被监督 者、委托人和代理人) 的激励和风险分配问题。 2 0 世纪6 0 年代末7 0 年代初，许多经济学家开始意识到将企业抽象为一个 生产函数的做法过于简单，它忽略了企业内部的信息不对称和激励问题，以 w i l s o n 、r o s s 、m i r r l e s s 为代表的经济学家从这两方面入手，深入到企业内部的 关系中，由此开创了委托代理理论。经过3 0 多年的发展，委托代理理论已 经许多重要成果：第一，从单任务委托一代理模型、多任务委托代理模型到 共同代理模型，委托代理模型已经发展的相对成熟；第二，委托代理理论已 经被成功应用于经济学与管理学的多个方面，如税收、就业、货币政策、供应 1 1b r u n o s f r e y , r e t oj e g e n ，m o t i v a t i o nc r o w d i n gt h e o r y j ，j o u r n a lo fe c o n o m i cs u r v e y s ，v 0 1 15 , 2 0 0 1 1 0 第二章相关理论回顾 链协调、投资激励等；第三，委托代理理论越来越多的与行为科学、心理学 等学科融合，产生了一些新的研究方向，如代理人具有机会主义行为倾向情况 下的激励问题以及代理人具有过度自信心理情况下的激励问题等。 委托一代理关系实质上是一种契约关系，它将委托人和代理人看作是围绕 着风险分配所作的一种契约安排。一旦企业出现委托代理问题，其后果不仅 是企业所有者的利益受损，也使社会资源配置的效率受损。由委托人代理人 问题而导致的效率损失不可能通过政府的干预解决，而需要通过设计有效的激 励措施加以解决。解决委托人代理人问题最有效的办法是设计合理的契约。 因此，委托一代理问题的关键在于，委托人设计一套有激励意义的合约，避免 代理人以委托人的利益为代价追求自己的目标，并促使代理人在最大化自己利 益的同时实现委托人的利益最大化，从而增大代理效果和减少代理费用。 2 1 2 委托代理理论的假设前提 任何理论的构建都是建立在一定的假设基础上，委托代理理论也不例外。 它遵循以“经济人假设为核心的新古典经济学研究范式，基于委托人和代理 人之间利益相冲突和信息不对称的假设，研究在利益相冲突和信息不对称的环 境下委托人如何通过最优契约的设计来激励代理人。 一、委托人和代理人之间利益相冲突 在传统的经济学理论中，企业被认为是追求利润最大化的行为主体。在所 有权与经营权合二为一的古典企业理论中，这种假设是自然的。然而，在所有 权与经营权日益分离的现代企业组织形式中，作为委托人的所有者与作为代理 人的经营者有各自的利益追求，委托人和代理人的利益可能不一致，甚至相冲 突。代理人可能利用委托人的授权谋求自己的利益，也就是所谓的代理人的机 会主义行为倾向，因此所有权与经营权的分离为代理人偏离利润最大化目标的 产生提供了可能。 二、委托人和代理人之间信息不对称 信息的非对称性包括两方面的含义：一是信息不对称发生的时间，二是信 息不对称的内容，从信息不对称发生的时间来看，不对称性可能发生在签约之 第二章相关理论回顾 前，也可能发生在签约之后。前者包括逆向选择( a d v e r s es e l e c t i o n ) 模型，信 号博弈( s i g n a l i n gm o d e l ) 模型和信息甄别( s c r e e n i n gm o d e l ) 模型；后者包括 隐藏行动的道德风险模型和隐藏信息的道德风险模型。 新古典经济学有一个重要的假设，那便是完全信息假设，在这种假设下信 息如同制度一样都被认为经济增长的外生变量，是既定不变的，而不是经济增 长的原因。信息经济学对新古典经济学完全信息的假设做了修正，它充分考虑 了现实中信息的不完全与信息的不对称。几乎所有的信息不对称都要涉及一个 “私人信息”( p r i v a t ei n f o r m a t i o n ) 的概念，所谓私人信息可以理解为在订立契 约时或契约执行过程中有些信息是一方知道而另一方却并不清楚的。与之相对 应的概念是“公共信息”( p u b l i ci n f o r m a t i o n ) ，也就是人人都能够观察到或能够 掌握的信息。私人信息的存在使一部分人比他人拥有更多的信息，行为人之间 的这种信息占有上的不同称为“信息不对称”( i n f o r m a t i o na s y m m e t r y ) 。当信息 拥有程度不同的行为人之间发生契约关系时，拥有私人信息的一方就被称为“代 理人”( a g e n t ) ，没有私人信息的一方被称为“委托人”( p r i n c i p a l ) ，二者构成委 托代理关系。一旦委托人和代理人签定契约，委托人的收益就直接受到代理人 行为的影响，由于信息不对称，委托人无法直接观察到代理人的行动( 或者获 得代理人行动信息的成本足够高使得委托人没有足够的激励实施完全监督) ，代 理人就有可能凭借自己的信息优势选择不利于委托人的行动。 企业的生产过程可以抽象为一种企业和员工的委托代理关系，由于员工在 生产过程中拥有诸如是否努力工作的私人信息，而这种信息又难以被企业证实， 因此员工是代理人，企业是委托人。在完全信息的情况下，企业可以提供一份“要 么签约，要么走人”的契约防止代理人道德风险行为的出现；在不完全信息的情 况下，企业无法直接观察到代理人的努力程度，而只能通过对其他信息量( 例 如产出) 的观察推测代理人的努力程度，由于被委托人使用的间接信息量还要 受到外生不确定性的影响，因此委托人难以对代理人的努力做出客观的评价， 这一切都为道德风险的发生创造了条件，也正是在这个意义上，企业被视为一 系列“不完全契约的有机组合”。 2 1 3 委托代理理论的分析范式 委托一代理理论试图模型化如下一类的问题：一个参与人( 称为委托人) 1 2 第二章相关理论回顾 想使另一个参与人( 称为代理人) 按照前者的利益选择行动，但委托人不能直 接观测到代理人选择了什么行动，能观测到的只是另一些变量，这些变量由代 理人的行动和其他的外生的随机因素共同决定，因而充其量只是代理人行动的 不完全信息。委托人的问题是如何根据观测到的信息来奖惩代理人，以激励其 选择对委托人最有利的行动。典型的委托代理模型是一个三阶段不完全信息 博弈。在第一阶段，委托入设计一个“机制”；在第二阶段，代理人同时选择接 受或不接受委托人设计的机制，如果代理人选择不接受，他得到外生的保留的 效用；在第三阶段，接受机制的代理人根据机制的规定选择一个行动。 委托人在设计机制( 或契约) 时，面临两个约束：第一个约束是，如果让 一个理性的代理人有任何兴趣接受委托人设计的机制的话，代理人在该机制下 得到的预期效用必须不小于他在不接受这个机制时能得到的最大预期效用，即 保留效用( r e s e r v a t i o nu t i l i t y ) 。这个约束称为参与约束( p a r t i c i p a t i o n