上海豪宅市场专题研究

上海豪宅市场发展现状与趋势,2011年4月8日,目录一、轨迹二、现状三、竞争四、趋势,一、轨迹,上海豪宅发展轨迹,分析角度,区位,标准,时间,上海豪宅市场的发展与其它产品一样，也经历了一个单技术环节的竞争，通过对单优势的获取而占领市场，先后经历了五个不同阶段,时间,区位,标准,第二阶段,第三阶段,第四阶段,近郊资源占有竞争地段，地段，还是地段。早期豪宅竞争首先表现为对城市近郊的稀有环境资源的占有的竞争，即资源占有型竞争。,复合规模配套竞争在城市拓展的大背景下，大盘运动，造城运动，城市运营，造就了一大批城市郊区大型居住区，同时，伴随着私家车的出现，第二居所生活方式已成为城市先富阶层的领先生活。超大规模的项目以其独立、完整的生活、休闲配套，甚至是以“复合地产”的大锷形态出现在市场上，并迅速形成一股新的竞争势力。这一阶段的豪宅风格还是停留在简单的“仿伪欧风”，“仿伪北美”为主。无论材质，造型，结构还都只是简单的模仿。,建筑风格与概念竞争约从200年开始，上海豪宅市场进行一场“殖民文化”式的建筑风格大“拿来”。随着客群居住水平、置业阶段的提升，换代型客群、海归客群、企业家客群、文化人客群等一大批“新知富阶层”开始摒弃“伪豪宅”，并对住宅风格的纯粹性、文化的纯粹性、空间功能的纯粹性提出更高的要求。开发商开始全面引入世界最先进地区的经典建筑风格。,第一阶段,第五阶段,客群与产品细分竞争在后同质化竞争时期，真正市场细分才开始。由于社会阶层的分化，小资、中产、财富阶层的客群细分，产品也随之细分。随着居住目的的不同，客群文化习惯不同，财富阶层不同，产品功能细分也随着出现。投资型豪宅、家居型豪宅、度假型豪宅、企业型豪宅全面出现。这是豪宅竞争的高级阶段。,产品形态竞争随着客群的细分，产品细分也随之出现。因此，在豪宅风格的创新同时，豪宅的产品类型也因细分而不断创新。,上海豪宅发展轨迹,上海豪宅按照区位发展轨迹来说经历了城市化、郊区化、逆城市化三个阶段,湖南路兴国路板块,滨江公寓板块,新天地板块,南京西路板块,华山路、镇宁路板块和古北板块,世纪公园豪宅板块,时间,区位,标准,上海豪宅发展轨迹,国际丽都城,静安枫景,檀宫,西郊花园,新天地,鸿艺豪苑,锦麟天地,华府天地,汇贤居,盛大金磐,汤臣一品,财富海景花园,维诗凯亚,御翠园,上海现处于豪宅的深入发展阶段，是以“尊贵感”为主要诉求点，未来将向“人文”、“科技”等方向发展,成熟阶段,深入发展阶段,初步发展阶段,初始阶段,板块,资源,产品,尊贵感,人文、科技,豪宅的基本要素,豪宅的提升关键,豪宅无可复制的最高境界,上海所处阶段,时间,区位,标准,上海豪宅发展轨迹,二、现状,2010年在出台政策的抑制下,市场出现供大于求多番政策调控,市场量跌价升.尤其是高端住宅的成交,推动房价进一步上升年底上海商品住宅成交均价相比年初累计上涨达4223元/，达到21728元/，其中高端物业对整体价格起到支撑及拉升作用今年4、9月连续出台信贷政策及“限购令”后，随着市场对政策的消化力加强，政府对楼市的调控力度将持续,历年上海商品住宅市场情况,上海2010年商品住宅市场供大于求,市场量跌价升,2010年各月上海商品住宅市场情况,单位:万m2、元/m2,上海住宅市整体场现状,整体住宅市场,豪宅市场,影响楼市的宏观经济因素,上海住宅市整体场现状,整体住宅市场,豪宅市场,影响楼市的政策因素,上海住宅市整体场现状,整体住宅市场,豪宅市场,短期（2011年）:,市场潜在需求旺盛，供应不足短期内难以扭转，政策影响还将继续,市场将进入明显调整期，房价不具备大幅下调的空间，同时房价会进入平稳期各类政策出台节点影响明显，预计未来政府对楼市的调控力度及信心仍将继续维持；对投资型将继续打压由于限购令、房产税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售将面临被动压力；中低端物业受贷款政策影响较大,中长期（两至三年）：,受通货膨胀等因素影响，高端物业中长期仍具有保值性保障性住房建设规划若得到落实，将对未来的房地产市场格局产生显著影响中国经济内外部环境复杂，世界经济复苏势头和中国经济的内在动力是否充足仍有变数，房地产政策和市场走势存在一定的不确定性,受政策因素影响，未来市场不确定性较大，高端物业短期或面临销售压力,上海住宅市整体场现状,整体住宅市场,豪宅市场,上海豪宅整体市场持续供不应求，但区域存量积压严重,2010年上海市的一手豪宅供求比的比值保持为09年的0.85：1，供不应求格局延续。,从区域分布来看，除闵行、徐汇区域存量处于612个月正常去化周期外，其余区域均已超过正常去化周期，区域存量积压相对严重。其中，浦东、卢湾、松江三个区域豪宅存量位列排名前三，存量面积分别为14.79万平方米、10.17万平方米、9.17万平方米。,上海豪宅市场现状,供求,供应,需求,价格,小结,10年上海一手豪宅市场新增供应面积27.84万平方米、1206套，同比09年分别减少27.86%、6.8%。其中，公寓类豪宅新增21.49万平方米、1071套，同比减少30.77%、8.54%；别墅类豪宅新增6.35万平方米、135套，同比面积减少15.85%、套数增加9.76%。从供应结构上来看，公寓仍为豪宅供应主力产品。,豪宅的供应量同比有所下降，目前以公寓类供应为主；,上海豪宅市场现状,供求,供应,需求,价格,小结,成交面积同比下降，但年底迸发；浦东面积成交量居首，徐汇增幅突出,10年上海一手豪宅市场成交面积32.7万平方米、1222套，同比09年分别减少28.15%、39.05%。其中，公寓类豪宅成交19.06万平方米、914套，同比减少45.73%、48.91%；别墅类豪宅成交13.63万平方米、308套，同比增加31.39%、套数增加42.59%。,浦东、徐汇、松江位列10年成交量排名前三区域，与09年成交量相比，静安、长宁、青浦、浦东、卢湾、黄浦等六个区域均有四至九成的面积下滑，而闵行、松江、奉贤、虹口、徐汇等五个区域则有两成至五倍的面积上升，尤以徐汇区域成交面积同比增长558%，全市交易占比也增加了18个百分点。,上海豪宅市场现状,供求,供应,需求,价格,小结,豪宅市场整体成交价格平缓上涨，公寓类大幅上扬，别墅类小幅降低；中高总价产品成交量稳定上涨,10年上海一手豪宅市场成交均价72,219元/平方米，同比09年增加14.04%。其中，公寓类豪宅成交均价70,164元/平方米，同比增加19.57%；别墅类豪宅成交均价75093元/平方米，同比减少5.01%。,从成交套均总价分布看，1000万元以下的低价位豪宅成交427套、同比减少60.21%，全市占比也由09年的53.49%骤降至34.94%；1000-2000万元、3000-4000万元、5000万元以上豪宅成交量相对稳定，全市占比略有上浮；2000-3000万级和4000-5000万级豪宅成交224套，同比去年增八成，占比也增加了12个百分点。,上海豪宅市场现状,供求,供应,需求,价格,小结,三、竞争,豪宅竞争项目筛选,产品标准：不仅户型尺度大、内外装豪华，而且在许多细节处理方面均有不同的设计理念和表现形式,价格标准：当前出售单价在6-8万元之间，主力产品总价在1000-3000万之间,存量标准：项目可售住宅面积1万平米以上,基本信息,竞争分析,仁恒怡庭九龙仓玺园华润置地橡树湾城尚海湾豪庭黄浦湾公寓华润外滩九里苑翠湖天地嘉苑丰盛皇朝白金湾府邸,滨江稀缺资源,市中心历史文脉,生态景观资源,尚海湾豪庭、黄浦湾公寓、华润外滩九里苑、白金湾府邸,翠湖天地嘉苑,仁恒怡庭、九龙仓玺园、华润置地橡树湾城,无地段优势，靠自身产品塑造打造价值,星河湾,根据所选项目的核心价值的特点，可将其分为资源型和打造型两大类,基本信息,竞争分析,豪宅竞争项目分类,地段分布,基本信息,竞争分析,星河湾,星河湾,基本信息,竞争分析,品牌效应,大部分豪宅项目拥有良好的品牌基础,外立面,竞争项目多数具有其明显的外立面形象特征,基本信息,竞争分析,小区景观,小区景观水平较接近，景观风格各异，欧式风格较普遍；大规模社区楼盘选择主题设计，打造多种风格园林景观；,基本信息,竞争分析,小区配套,竞争项目都配有高端会所，有的甚至拥有多个会所，部分配有五星级酒店，但无法与翠湖天地这类城市综合体的配套相媲美,基本信息,竞争分析,户型特点,部分竞争项目在营造空间奢华感和尊贵感上非常有特色,基本信息,竞争分析,精装修,装修品质较为接近，装修品牌集中在几个主要的国际一线品牌，品牌日趋顶级，有的甚至出现一些限量级皇家经典品牌；高科技智能环保装修能成为装修趋势。,基本信息,竞争分析,精装修,竞争项目虽然装修多追求奢华感，但亦有各自的特征。,基本信息,竞争分析,物业管理,自管和聘请知名管理公司各占一半部分项目能提供“金钥匙”服务,基本信息,竞争分析,营销特点,品牌、地段、景观、产品、配套是推广重点,基本信息,竞争分析,潜在供应,未来约有200万供应,基本信息,竞争分析,四、趋势,上海豪宅产品发展趋势,豪宅不仅单纯依靠板块、资源、产品和尊属感营造，更要借助人文价格的提升，将文化气息和自然景观相结合，打造独一无二的城市名片级作品，无可复制,人文豪宅,科技豪宅,上海豪宅产品发展趋势,有别于普通豪宅，科技豪宅是通过三大智能化体系完全打造的高智能化生态环保豪宅,上海豪宅产品发展趋势,人文豪宅,科技豪宅,智能家电：家中所有智能家电等均可预设为不同组合的室内场景状态；墙上面板、手机、终端显示器等均为控制家中电器的主脑。五重安防系统：外探测器和摄像头、大堂门禁及大堂管家双重保护、电梯管理系统自动自达、智能化门锁、红外线探测器、紧急按钮、火灾探测器，煤气泄漏探测器等。,隔音楼板、同层排水、进入铜管、中空玻璃、软化水、中央热水等生态环保科技的应用。,SieMatic橱柜、Miele电器、Duiavit洁具、Grohe龙头花洒、JOHNSONDOOR、亚细亚瓷砖等世界顶级的生态环保居家装饰品牌的使用。,投资环境,需求环境,国内投资渠道相对较窄，实体经济投资回报不及房地产，房地产成资金的避风港和最佳投资渠道。,随着中国经济的不断发展，中国的富人阶层数量逐年增多，高端购买力的发展带动了豪宅的需求量。,经济环境,在通货膨胀和人民币不断升值的情况下，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，尤其是豪宅市场，以实现资产保值。,从宏观环境分析，豪宅是当前各方面需求的聚集点，尽管经济层面利好，但政策层面受到