（工商管理专业论文）无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究.pdf

0 3 3 0 2 5 1 4 0 陈哑菁无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究 内容摘要 城市化是我国迈向全面建设小康社会目标的必由之路，城市化进程的加快推进为 房地产业发展带来前所未有的机遇和挑战。房地产业作为我国重要的支柱性产业之 一，其发展的质量直接影响着国民经济的运行质量。房地产业发展过慢，则无法带动 相关产业的发展，城市化进程也将受阻，国民经济也无法得到较快增长，相反，如果 房地产业过速，则会导致投资比例过高，资源供应出现短缺，虚拟需求大幅增加，房 价上涨过猛，严重的会破坏整个国民经济的正常运转。因此，在城市化进程中如何适 度地发展房地产业成为国民经济可持续发展的关键。无锡作为长三角区域的经济中心 城市，在奋力实现“两个率先”目标中，房地产业的发展引人注目，如何保持房地产 业的持续健康发展，是政府、企业和其它社会各界密切关注的焦点。本文围绕城市化 进程这一大前提，以促进无锡市房地产业的可持续发展为目标，经过约三个多月的调 查研究、收集资料，系统分析了房地产业与国民经济和城市建设的关系、无锡市城市 化进程为房地产业创造的机遇、房地产业发展基本情况及存在的问题、影响房地产业 发展的主要因素，并且展望了未来几年无锡房地产业的发展空问，在此基础上就如何 促进我市房地产业可持续发展提出相应的对策与建议。 论文主要引用城市经济理论分析房地产业发展的外部因素即城市化对房地产业 发展的影响，从而提出如何优化房地产业的外部环境以促进房地产业的快速发展；还 引用房地产市场供需均衡理论分析房地产业实现自身良性循环的条件和要求，从而在 房地产结构调整、制度保障、企业建设等方面提出可行性建 义。 本文提出的新颖观点主要有：政府必须转变观念，充分整合信息资源为社会提供 更广泛的服务，更好地引导市场理性发展：现阶段应更重视租赁市场的培育和发展， 实现房地产的最终需求价值，促进梯级消费的真正形成：在城市化进程中，房地产业 市场调节机制与政府的保障机制同等重要，市场调节机制能保证市场的效率，政府的 保障机制能保证社会的公平，两者无法相互替代，应各自发挥重要的作用。 关键词：城市化、房地产业、可持续发展 0 3 3 0 2 5 1 4 0 陈亚箐 无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究 a b s t r a c t u r b a n i z a t i o ni sn e c e s s a r yf o rc h i n at om a r c ht o w a r dt h eo b j e c t i v eo f c o n s t r u c t i n ga 1 1 一r o u n dc o m p a r a t i r e l yw e l l o f fs o c i e t y t h ee x p r e s sp r o c e s s o fu r b a n i z a t i o nb r i n gr e a le s t a t ei n d u s t r yu n p r e c e d e n t e d 。p p o r t u n i t i e sa n d e h a l l e n g e s r e a le s t a t ei n d u s t r yi so n eo fo u rc o u n t r y sp i l l a ri n d u s t r i e s ， t h eq u a lit yo fit sd e v e l o p m e n tc a nd ir e c t l y i m p a c tt h e o v e r a l1n a t i o n a l e c o n o m yg r o w t h s h o u l di td e v e l o p st o os l o w l y i tw i1 1f a i lt oa c e e e r a t eo t h e r i n d u s t r i e s t ob l o c kt h ea d v a n c e m e n to fu r b a n i z a t i o n a n dt ob a f f l eo v e r a l l e c o n o m yt oi n c r e a s eq u i e k l y s h o u l di td e v e o p so v e rf a s t ，i tc a nc a u s et h e i n v e s t m e n tp r o p o r t i o nt ob e c o m et o oh i g h ，r e s o u r c es u p p 】yt of a l ls h o r to f d e m a n d ，d e m a n d sf o a mt os u r f a c e ，a n ds p o i ln a t i o n a le c o n o m yi fh o u s i n gp r i c e b o o m i n gu p ，s oh o wt op r o p e r l yd e v e l o pr e a l e s t a t ei n d u s t r yisv i t a lt o s u s t a i n a b l ed e v e o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m y w u x ia sa ne c o n o m i c a l l yc o r ec j t y s e a l i n ga ty a n g t z ed e l t ar e g i o n ，i t sr e a le s t a t ei n d u s t r yi sp a r t i c u l a r l y “e y e c a t c h i n g i nt h ep r o c e s so fi ta c h i e v i n g “t w ol e a d s ”o b j e c t i v e i tis t h ef o c u so fg o v e r n m e n t ，c o m p a n i e sa n do t h e rs o c i a f i e l d sa sh o wt om a k es u r e r e a le s t a t e i n d u s t r y sh e a l t h y a n ds u s t a i n a b l e g r o w t h s u r r o u n d i n g u r b a n i z a t i o nt a r g e t i n gs u s t a i n a b l eg r o w t ho f r e a le s t a t ei n d u s t r y ，a f t e r s p e n d i n g3m o n t hi nr e s e a r c h i n ga n dc o l l e c t i n gag r e a td e a lo fm a t e r i a l t h is a r t i c l ea c h i e v e st or e v e a 】i nas y s t e m a t i cr a yt h er e a t o nb e t w e e nr e a 】e s t a t e i n d u s t r ya n do v e r a l le c o n o m y c i t yc o n s t r u c l i o n ，o p p o r t u n i t i e sa n dp r o b l e m s a r i s i n gf r o mw u x i su r b a n i z a t i o np r o c e s s ，a n dk e yf a c t o r st h a ti m p a c tt h er e a l e s r a t ei n d u s t r y m e a n w h i l et h isa r t i c l ep u tf o r w a r do u t l o o ko fw u x i sr e a l e s t a t ein d u s t r yi nt h en e x tf e wy e a r st oc o m e ，r a is e sm e a s u r e sa n dp r o p o s a ls t om a k er e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o ps u s t a i n a b l y t h ea r t i c l em a i n l y q u o t e sc i t y e c o n o m i c a l t h e o r y t oa n a l y z eh o w u r b a n i z a t i o na f f e c t sr e a le s t a t ei n d u s t r y ，a n da d v i s e sh o wt oi m p r o v et h e o u t s i d ee n v i r o n m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yt oa c c e l e r a t ei t sd e v e l o p m e n t t h et h e o r yo fb a l a n c e ds u p p l ya n dd e m a n di sq u o t e dt o g e t h e rw i t h f e a s i b l e p r o p o s a l st oa n a l y z eh o wt od e v e l o ps m o o t h l y ，t oa d j u s tf r a m eo fr e a le s t a t e i n d u s t r y ，t os t r e n g t h e nr e g u l a t i o n ，a n dt oi m p r o v ee n t e r p r is ep o w e r t h ea r t i c i ec o n t a i n sm a n yn o v e lv i e w p o i n t s ，b u tn a m eb u taf e w ：t h e g o v e r n m e n ts h o u ds hif tf r o mp u r em a n a g e m e n tt os u p p ym o r es e r vic e sf o r ， ! ! ! ! 塑! ! ! 堕翌董 歪塑墼吏垡垄堡塑墨丝芏些里量堡茎垦竺茎 s o c i e t y ，t ol e a dm a r k e tt od e v e l o pr a t i o n a l l y r e c e n t y ，t h e 1 e a s e h o d m a r k e ts h o u l db es u p p o r t e dm a i n lyt oa c h i e v et h el a s tv a l u eo fr e a l e s t a t e m o s to fa l l ，t h em a r k e ta d j u s t m e n tm e c h a n is ma n dt h ei n d e m n i f i c a t i o no f g o v e r n m e n ta r ee q u a l l yim p o r t a n t ，t h em a r k e ta d j u s t m e n tm e c h a n is mc a na s s u r e e f f i c i e n c yo fm a ： k e t ，t h ei n d e m n i f i c a t i o no fg o v e r n m e n tc a na s s u r ef a i r n e s s s o c i e t y b o t ho fz h e ma r es u p p e m e n t a r yt oe a c ho t h e rn e i t h e rc a nb er e p l a c e d b yt h eo t h e ro n e k e y w o r d s ：u r b a n i z a r i o n ，r e a le s t a t ejn d u s t r y ，s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t 0 3 3 0 2 5 j4 0 陈亚蔷晃铹城市化进程和房地产业可持续靛麟研究 1 导言 城市化是现代化的主要标志之一，这不仪因为城市的聚集经济效盏，而且还黼为 城帮是瑷伐生瀵弱综合搏。佟为瑰枝纯豁悫熬城毒纯，一壹基夔器菠疑鹳潮流，城蠢 他发展的袄慢对经济的发袋、社会结构的转型、人民生添承平的提高蒸蠢重要髂意义。 髓前中国城市化率己超过3 0 ，人均g d p 也超过1 0 0 0 美元，正处于城市化的加速阶 段，中共十六大报告中强调了进一步加快我国城市化进程的地位，并把它同全函实现 小壤柱会联系怒亲。城泰纯遴程懿蕹蓬释全嚣，j 、藤享圭会瀚实臻都器茧麝逢产建懿黼步 甚至先行发展。房地产业于2 0 0 3 年被确立为我国的支柱产业，其发展的态势赢接影 响到国民经济的增长速度。房地产业发展过慢，则无法带动相关产业的发展，城市化 遽程遣终受疆，藿民经济逛光法褥至g 较捩增长，穗爱，妻霹票赛遗产渡过速，烈会警致 投资比例过离，瓷源供应出现短缺，虚拟需求大幅增加，房价上涨避猛，严重的会重 蹒上世纪九十年代初的房地产泡沫现象。本文围绕城市化进程这一大前提，以僻谶我 市房地产业的w 持续发展为强标，系统分君子了房地产姓与国民经济靼城市建设的关 系、我市城市 毫迸程为痔缝产垃毯遥懿税遴、我泰鸯滤产连茇震鏊零穗凝及存在熬鹈 蹶、如何促进拽市房地产业w 持续发展等方面的内容，并结合我市实际情况提出了其 有可操作性的建议。 1 。1 选题的背景与闻撩的提出 进入新世鳃，我国经济发展处于新时期、新阶段，城市化进程的加快推进给房地 产盟款发廷繁寒羲繇寒舂懿锭运窝季羧。泛忍年赛建产避缀素上整纪寒熬衰退襄逐多 到达恢复期并已进入快速发鼹通道，金国绝大部分城市房地产业遮米了喜人的发媵局 酾：投资增长、供需两旺、膀价上涨、挝动相关产业快速增长。与此同时，我国局部 嫩区出理赛傍土涨过快、供不应求、绩构失衡、投机盛行等令人担忧躺现象，特鄹是 长三角区蠛赛份秘过侠上添葶l 起社会器赛菇度关注，器类专家对就器法不一，主嚣骞 两种观点：一种认为房地产的冬天就要来临，因为投爨炒房过度，投资增长率过商， 房价上涨太快超出本地消费错的承受能力，房地产泡沫即将破灭，裔的乐观地认为这 繁荣戆市场是城翥纯逡程静必然缝莱，怒实实在在懿嚣求拉动了赛熬产建魏发装，赛 地产业没有过热，只是局部麓甄区房地产市场存在一些问题，并不能就j 琏：判断房市羰体 商问题。对于辫地产业是否教展过速这一闯题的争议仍然在进行。憾界上其它戳客房 撼产过豹发震软迹也徨褥我销好野磺究愚考。但不餐怎样，星家宏蕊调控政策频繁 滋台，一方面愚防止由于酸策过于宽松带来市场失灵露壤房缝产篮i 蘧予偏离正常笈震 轨道，另一方耐是考虑房地产业的辐射酾和带动面过大，过快发展弓l 起一系列负黼效 果，因此，宏观调控的目的不是打压房地产，而是为了更好地保持房地产业的健康发 4 0 3 3 0 2 5 4 0 陈亚菁无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究 展。 由于房地产具有很强的区域性，研究房地产业的可持续发展必须把它放在特定的 区域内进行。我市的房地产业伴随着国家宏观经济的发展和我市城市化进程取得了很 大的发展。2 0 0 1 年以来是无锡经济社会发展的转型时期，也是经济结构大调整时期， 城市化问题在战略高度上得到政府重视，实施城市化战略成为政府追求的一大政策目 标。全市城市化战略的实现方式和发展重点，也由2 0 世纪8 0 年代的“积极发展小城 镇”转向“大力推进特大城市和大城市建设”，市域城市化战略的发展方向出现了新 的转变。其城市化进程的加快为我市房地产业的发展提供了广阔的空间，房地产业作 为集合土地和房产两大要素的第三产业，逐步成为我市的支柱产业，在城市经济中的 地位不言而喻，其发展的健康与否直接影响城市化的进程，影响我市经济的许多领域。 当前我市房地产业总体发展是健康的，各种指标基本处于合理状态，但也确实存在着 不少不尽如人意的问题，如何正确处理房地产开发与城市经济发展、如何促进房地产 业的持续健康发展，并进而实现城市现代化，是摆在每个市场主体和政府管理者面前 的重大课题。 1 2 研究思路 本文立足于无锡市的房地产业发展，运用城市经济学与房地产经济学理论分析我 市房地产业发展的方向和要求，着重指出当前制约我市房地产业发展的瓶颈，并从战 略的高度和实用的角度对房地产业的可持续发展提出建设性意见，力图为我市政府制 定相关政策提供一定的帮助。 本文的研究思路主要是： 1 、主要分析中观层面( 即以城市为主要背景) 兼颐宏观和微观层面的分析。试 图从不同层面加深对房地产业的理解，从而使自己提出的观点既具有全局性，又能结 合本地的特点。 2 、纵向比较与横向比较相结合。房地产业的发展具有周期性，考察其发展状况 必须放在一段时期内找出其动态发展轨迹。尽管房地产业有着鲜明的地区性特征，但 随着开发商的流动，理念的交互，把它置于城市经济相似的平台上进行比较更能发现 与其它城市的差距与可拓展的空间，因此，通过横向与纵向比较，可以更全面地把握 房地产业发展规律，更准确地判断房地产业的发展阶段，从而为制定科学的决策提供 坚实的基础资料。 3 、系统分析与层层深入相结合。第一章从理论上对城市化与房地产业的可持续 发展进行了阐述，第二章开始结合无锡实际挖掘房地产业发展空间、深度剖析存在的 问题，进而提出可持续发展的要求，最后找出切实可行的方案来达到论文最终的口的， 这就是促进房地产业的可持续发展，进而促进我市城市的可持续发展。各章之间相对 0 3 3 0 2 5 1 4 0 陈驱菁 光锑城市化进程和房地产业可持续发展研究 猿支又嚣繇襁籀、层层深入。 1 3 论文的结构和主要内容 圣客文共分嚣牵： 第一章阐述了城市经济与房地产韭、腾逢产韭与城市建设的关系鞋及房趣产妇可 持续发展基本理论。首先分析了城市作为房地产业发殿的重要载体所具有的特铤，城 市经济在国民经济翱城市建设中豹作用；逐就房遗产经济的重要缀成都分土地经济和 往宅经济舞翼蠢筑属往连褥深入逢势褫。接着蘑述了城市侄理谂激疑中鬣城露纯翡模 溅。最后就房地产业可持续发展理论进彳亍专门的分析，亮出了本篇论文的主题。本章 是全篇论文的理论基础。 第二章主装分凝了运见年菱锈骧枣纯遴程窝无锈爨遗产盈发袋悫势，逶过搂囱与 级向比较襻蹴我市房地产照正步入繁荣时期，但足默辱 起重视的蔼进入繁荣时期的房 地产业要建立在理性发展撼础之上才能敬得可持续的发展。 第三章阐述了影碗房地产业发展的主要因素，并饕重裁橱了制约房地产韭发旋的 艨嚣，闻题童装在于城市纯战咯实蕹中秘各种矛詹、建调控豹长效祝裁未髓谶立、 腾地产交易市场中的各种不规范行为、市场管理中的薄弱环节以及腾地产企业存在着 种种不足。拨出了问题才能有针对性地释找解决问题的对策。 第霆章骚鎏了寒来死零无键赛缝产她发震空阕及羧溅萁萋本蹙癸。城审纯骢避 程、全面实现小康社会、人们物质生活水平的提高都为我市房地产她的发展展示出巨 大的空间。并指出在政府的准确决策、企业的快速成长、消费者的正确消费等理性发 鼹基礁上，羼她产业将会取褥长足发襞，冬顼指标会稳健增长。 第五章瓷斑了促进我市房地产韭可持续发展翁对策与措旌。遮主要针对嚣蓊存在 的突出问题有的放矢地提出具有可操作憔的解决方索。房地产业的可持续发展方面 需要外郝环境冉勺优化，另一方面需要实现自身的良性循环。 1 4 论文的主要观点 本文在啜毂稳蹙鍪谴人懿蓬论骚究簸莱懿同器重，送行了深入爨考。提出了一憝独 自的观点，主器有以下几点； l 、房地产业的发展对城市建设既有难向作用，也有负向作用，房地产业发腱过 抉域过馒都不列予瑗索他避壤，只毒实璇搿持续发震，_ 才能更好媲瀵滁受嚣终瑗，对 嫒市纯进程笈撵积极作用。 2 、房地产业具有支柱健地位，因此其可持续发展的实现要依赖于多重环境：宏 观环境、区域环境以及城市环境，只有与宏观经济、越域经济、城市经济、其它产业 6 0 3 3 0 2 5 1 4 0 陈亚菁无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究 经济保持协调才能充分显示支柱性的地位。 3 、房地产市场存在的主要问题在于政府管理的不到位、各项政策法规的滞后以 及片面追求当前利益所致。 4 、调整市场的供给结构和需求结构是房地产业可持续发展的关键所在，这是政 府进行宏观调控极为有效的措施。这里的结榭包括产品结构、市场结构、消费结构等 多方面内容。 5 、改革经济适用房体制是今后政府营造更为公平、公正的社会环境、致力于建 立完善的住房保障体系的重要手段。 6 、政府必须转变观念，在加强行政管理的同时更好地为社会提供信息服务、为 广大中低收入者提供抵押担保服务。 7 、在培育和引导房地产市场中，政府应更多地注重于租赁市场的规范与管理， 从而使得房地产买卖与租赁市场互动性更强，在相互促进中和谐发展。 8 、在城市化进程中，房地产业市场调节机制与政府的保障机制同等重要，市场 调节机制能保证市场的效率，政府的保障机制能保证社会的公平，两者无法相互替代， 应各自发挥重要的作用。 0 3 3 0 2 f i l 4 0 陈亚菁 无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究 2 城市化与房地产业可持续发展基本概念、基本理论 2 i 城市与城市经济 城市是在特定的地域范围内，人口和产业高度聚集，并具有复杂的劳动分i 和相 互依赖关系、同农村形成鲜明对照的人类社会组织形态。城市一般具备三个特征。： 第一，密集性。城市地区是社会经济活动即生产、交换、分配和消费相对集中的场所。 第二，经济性。产业和人口在城市聚集，带来了巨大的规模经济效益和聚集经济效益， 使城市地区经济活动的成本( 生产成本和交易成本) 得以节省，生产效率和交易效率 大幅度提高。第三，社会性。城市罩高度分工和相互依赖以及流动性，使原来基于家 族纽带、地缘情感的社会组织以及基于文化、种姓团体、社会阶层的社会组织和经 济组织日益瓦解，代之而起的是基于职业利益和行业利益的新型组织。城市社会关系 日蘸多样化和复杂化。总之，城市是一种心理状态，是各种习俗和传统构成的整体， 它是自然的产物，更是人类属性的产物。 正是由于城市的这些特性。使得城市经济在国民经济和城市发展中占有重要地 位，起着决定性的作用。现代城市经济主要是由第二、第三产业组成的，是工业、商 业、运输业和服务业等多种产业所构成的一个综合体。城市的各种经济活动在内部有 限的地域空间以及外部经济系统之间的分工协作发展，使得城市经济在技术、资金、 人才和管理等方面都显现出其特有的优势。现代城市经济作为国民经济和地区经济的 重要组成部分，在国民经济和地区经济发展中居中心地位，起主导作用，是整个国民 经济和地区经济发展的火车头。 城市经济对其腹地的发展有着重要的扶持、引导和推动作用；城市是个动态的、 开放的大系统，城市的规模、功能和发展潜力直接取决于其周边腹地的范围和发展水 平。城市腹地区域既为城市的生产提供各类资源，同时也是为城市的基本经济活动提 供产品和劳务输出的场所。经济本身具有辐射、带动作用，而这种作用又必须依靠城 市这样一个载体来实现。只有紧紧抓住城市这个支撑点和核心点，城市经济对周围区 域发展的辐射、引导和带动作用才能真正体现。城市经济也是各部门经济在空间上的 集合和重要纽带。各部门经济的发展离不开城市经济的集合和纽带作用，这种集合和 纽带在一定程度上形成了部门经济协调发展的外部条件。甚至是对于现代企业微观经 济而言，生产要素的流通、运输、仓储和信息传递等，也离不开城市经济的这种集合 和纽带作用，依赖于城市经济管理水平的高低，而这些也是萨在搞活食业经济的重要 外部条件之一。城市经济除了以一k e 个方面的作用外，它还在推动城市化进程、改 成德宁城市化与经济发展理论、模式与政策第一；跹，北京；科学出版社2 0 0 4 年8 月r2 0 0 3 3 0 2 5 1 4 0 陈亚昔 无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究 善城市环境、提高居民生活质量等方面发挥着重要的基础作用。 城市生活离不开房地产业，城市房地产经济是城市经济的重要组成部分，是城 市发展水平的重要标志。土地和住宅又是房地产经济的两大主要组成部分。土地作为 城市最宝贵的自然资源，是城市经济活动不可或缺的重要空间要素。土地具有自然特 性和经济特性两种性质。土地的自然特性是土地自然属性的反映，j 主要表现为土地的 不可移动性、原始性( 或称供给的相对有限性) 、不可毁灭性和独特性( 或称差异性) 。 正是由于土地的这种自然特性，在客观上也决定了土地的经济特性。土地的经济特性 是人们在使用土地时形成的某种经济属性，主要表现在三个方面：一是土地的稀缺性。 对一个国家、一个地区或一个城市而言，土地资源的总量是永恒不变的，而土地又是 一个不可再生的资源，因此，随着人口需求的不断增长，土地资源供应呈现稀缺性的 特点。因此政府部门要根据城市的发展目标和城市的功能性质，合理确定土地的用途。 二是土地的区位效益性。同样是土地资源，在不同的地理位置，它的价格就会存在很 大的差异。土地的区位效益性之所以表现得如此明显，是因为土地位置的优劣直接影 响其所有者或使用者的经济效益、生活满足程度或社会影响。三是土地的边际产生递 减。对于土地来说，就是表现在对地的过度开发不仅不会增加土地的收益，而且还 会造成对自然环境的破坏。随着城市土地使用权实行有偿使用，城市的房地产市场逐 步形成，并逐步开始走向规范化和成熟化。 城市住宅经济是城市经济的又一主要要素。住宅是以家庭为单位，满足家庭生 存和发展需要的建筑物。人类在长期的实践中，为了满足自己的生活需要，在适应自 己和改造自己的过程中，住宅逐步产生和发展起来。在现代社会，住宅不仅足人们擐 必须的生活资料，而且成为人们的发展资料和享受资料。古今中外，从每个城市的形 成之日起最能反映城市发展历史脉络和城市特色的就是丈规模的城市建造的具有时 代和民族特色的的住宅，由此可见，住宅在整个城市中的地位和作用是十分重要的。 在市场经济条件下，住宅作为建筑业的产品，不仅具有使用价值，能够满足人们的生 活需要，而且住宅在生产的过程中，由于耗费了大量人力劳动，并能建筑材料进行了 深加工，也就形成了价值。住宅在生产、交换、分配、消费过程中形成的一系列经济 关系就是住宅经济。住宅经济关系受社会经济关系、经济运行规律以及社会制度的制 约。住宅作为一件昂贵的消费品，其最主要的属性有两个：一是商品属性：二是福利 属性。所谓商品属性，是指住宅属于商品范畴，因而它与其他消费品一样具备商品的 特性。所谓福利属性，是指由于住宅在一定程度上是政府为人民解决基本物质生活条 件的重要内容，因而带有社会保障的福利成分。住宅同彩电、洗衣机等一般商品不同， 它是一种特殊商品，是政府应该承担一定义务的特殊商品，政府对居民购买的住宅应 有一定数量的资会( 或以政策体现的资会) 投入。 0 地产互动2 0 0 4 年8 月 u 总第3 0 期 0 3 3 0 2 5 1 4 0 陈亚瞢无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究 房地产业作为集合土地和住宅两大要素的一个产业，在城市经济中的地位不言而 喻。如何正确处理房地产开发与城市经济发展、并进而实现城市现代化，是摆在政府 管理者面前的重大课题。 2 2 城市化与中国城市化模式 城市化是一个经济、社会、生态、文化诸方面全面转变的动态过程“，是人类生 活方式、生产方式和居住方式全面转变的过程，它包括了社会的、经济的、人口的和 空间等诸多方面的含义。城市化过程至少包括四个方面的内容：第一，城市化是人口 和劳动力向城市转移的过程。城市人口在总人口中的比例即城市化率是度量城市化水 平的一个重要指标。第二，城市化是第二、三产业在城市集聚发展的过程。二、三产 业在一定的区域不断聚集，这是城市化的本质和根本动力。第三，城市化是地域性质 和景观转化的过程，这些地域景观的变化主要包括原有城市建成区的扩大，新的城市 地域、城市景观的涌现和城市基础设施的改善等等。第四，城市化是包括城市文明、 城市意识在内的城市生活方式的形成、扩散和传播过程。由此可见，城市化是一种影 响极为深广的社会经济整体变迁过程，它不仅是人口和产业的聚集，也是接个社会生 活方式的演进和变迁，发展中国家的城市化是一不可逆转的加速过程。 计划经济时期的中国是滞后型的城市化，城市化水平滞后于工业化水平，城市产 业布局不合理，域市基础设施建设滞后，城市经济结构不合理，城巾- 分工协作关系不 发达，城市交易功能退化。改革开放和经济转型促使中国工业化和城市化模式发生 - r 显著的变化。城市化突破了政府行政主导的束缚，在外资氽业、乡镇食业迅猛发展 的形势下，城市化获得了新的动力，即由过去计划经济体制下由政府行政单一动力推 动的“自上而下城市化”模式转向外资、社区和地方政府共同推动的“自1 f 而上城市 化”模式转交。市场力量成为决定城市兴衰的关键因素，在竞争的环境下，各个城市 的基础设旌投资力度加大，功能和结构不断完善，对外开放程度不断增强，环境日益 优化，中国城市化和城市发展进入一个前所未有的历史时期。 伴随着城市化的加快推进，我国的房地产业取得了长足快速发展。房地产业的概 念及地位、房地产业涉及面广，产业关联效应强，其发展在一定阶段上有利于建立合 理的消费结构，优化产业结构，促进产业升级，对城市经济的增长起着举足轻重的作 用。 成蓖宁- 城市化与经济发展理论、模式与政簧第一版，北京：科学出版社：2 3 散维d 史密斯城市化、住宅及其发展过程卢卫杜小平译无漳社会科学甍出糖牡2 0 0 0 年：6 黄静注袭于蛙甫化阀雹的思专吉林师范大学学报( ，、空社会p 洋版) ，2 。0 4 年8 只；第4 期：1 2 1 0 3 3 0 2 5 1 4 0 阵亚瞢 无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究 2 3 房地产业与城市经济发展 房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产 业部门o ，包括“土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的出让、转让， 房地产权属与市场管理”。由于房地产业是国民经济的基础性先导性、支梓性产业， 因此，它与城市经济发展有着极为密切的关系。 2 3 1 城市经济与房地产的宏观联系 城市经济增长的一个根源是将城市产品( 城市内生产的产品) 销售到城市外。这 种城市间输出为城市获取了经济资源。对城市产出需求有影响的因素包括：国家的经 济周期、地区产业组合以及当地产业的竞争力。然而，要想获得城市产出，城市内首 要的几种生产要素( 劳动力、建筑物和土地) 必须易于获得。城市的人口结构和现有 劳动力的技能情况构成了当地劳动力资源，这种资源艄当重要。如果该地缺少劳动力， 它就不得不从其他地区吸引人才。与雇用本地劳动力相比，这样做通常要付出更大的 代价。一个地区的气候、舒适性和公共设施情况等都对吸引( 及保持) 劳动力供给有 所影响。都市区的房地产存量( 包括住宅、商业和工业用房) 以及该都市区开发土地 的能力，构成了另一个重要资源。要想实现生产，地区必须提供员工和工作能够支付 得起的住宅和生产用房。城市能否较容易地增加房地产供给，是保证经济持续发展的 决定性因素。如果城市没有这种能力，房地产租金将会上升，最终导致员工工资上升， 以及产出价格提高。这种当地生产成本的提高最终会窄息经济扩张和长期增长。住宅 产业是城市经济的主导因素之一，住宅是人类赖以生存的基本物质条件，它集生存资 料、享受资料与发展资料于一体，和食物、衣服、交通工具一起，构成了人们每日不 可缺少的消费品。住宅的需求与供给、建设与分配，是国际公认的重大经济与社会问 题。在科学技术已经高度发达的今天，世界上还有l o 亿人口缺少住房，其中更有l l o 即1 亿人口无家可归，解决居住| 、日j 题，已是各国政府所普遍面l 临的紧迫任务。 2 3 2 我国房地产业对城市建设的正向作用 当前，房地产业已成为我国国民经济新的增长点和消费热点，近年来我国g d p 的增长保持在7 5 左右，已是很高的发展速度，同期房地产业则是以两位数的发展 速度增长，显示了这一产业强劲的发展势头。我国房地业对城市发展的贡献主要表现 在：第一，加快了城市化的步伐。在计划经济时期，由于城市的房屋建设完全依靠国 家投资，1 9 5 0 1 9 7 5 年全国累计住房竣工面积只有4 4 亿平方米，仅相当于现在一年 的房屋竣工量，远远不能满足城市化的需求，城市化的速度低于同期世界每年提高 张洪力房地产经济学第1 舨，北京：机械工业出版社，2 0 0 4 年8 月：1 2 0 3 3 0 2 5 1 4 0 陈亚瞢无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究 0 3 4 个百分点的平均水平，改革开放后的2 0 年间( 1 9 7 8 一1 9 9 8 ) ，按可比口径，全国 累计住房竣工面积约3 5 亿平方米，城市化率由1 8 提高到3 0 ，平均每年增长0 6 个百分点，城市的数量也由1 8 8 个迅速发展到6 7 0 个。第二，为城市建设积累资会。 房地产业是国家和地方财政收入的主要来源，经济发达的国家如美、日、英、法等， 房地产业的产值通常占g d p 的1 0 左右，我国虽然房地产市场尚未健全，但它对城 市建设的贡献不可小视，我市2 0 0 4 年出让土地获得地价款达到1 0 0 亿元以上，相当 于每年城市基础设旌投入量的i 2 左右。第三，提高城市居民居住水平，调整社会关 系。住宅的数量、质量、分配方式、消费方式，对于城市社会关系来说，起着重要的 调整作用。如果一个城市的市民都能“居者有其尾”，则能“安居乐业”；反之，引起 社会动荡。计划经济时期，我国城市居民的人均住房建筑面积长期徘徊在7 平方米左 右，2 0 0 1 年我国城市人均住房建筑面积已达到2 1 平方米，提前进入小康水平。第四， 房地产业对经济的拉动作用明显。据世界银行和建设部有关测算结果表明，每投入 1 0 0 元的住房建设资金，可以创造相关产业1 7 0 - 2 2 0 元的需求，每销售】0 0 元的住宅， 便可带动1 3 0 1 5 0 元的其他产品的销售。住宅建设一方面推动城市建筑和建材业的发 展：在城市建筑物的总量中，至少有一半以上是住宅面积，因此住宅建设是城市建设 的主要部分，能直接推动城市建筑与建材业的发展。据有关资料统计，包括城市住宅 在内的建筑产品成本中有7 0 是耗用建筑材料和设备的转移价值。我国每年建筑业的 主要材料消耗量占各部门总产量的比重大致为：钢材占3 0 、木材占4 0 、水泥和 玻璃各占7 0 、塑料制品占2 5 、运输量约1 0 。随着商品住宅的买卖，土地的交 易也十分活跃，这使得住房消费成为城市房地产业发展的强劲“助推器”。第百，改 变城市面貌，城市面貌日新月异。住宅的外观造型与空间布局，又是城市风貌的重要 体现。摩肩接踵的高楼与自成天地的庭院，乃至鸟语花香的别墅，对于生活在其中的 住户来说，会有不同的心理感受与行为方式，也使人们对于城市会有各异的亲和性与 认同度。 2 3 3 我国房地产业对城市建设的负向作用 在市场经济条件下，房地产开发商与规划师的价值概念毕竟存在着很大差异，有 时甚至是完全对立的。从总体上看，由于房地产属于风险大，利润高的行业，因此开 发商强调的经济效益，即没有利润或利润很低的开发项目，房地产开发商是不会去干 的；反之，只有有利可图，哪怕环境效益和社会效益很差，甚至牺牲城市的整体利益， 开发商也乐于选择这样的项目。城市规划师强调经济、社会、环境效益的协调，在三 者发生矛盾冲突时，规划师通常将环境效益和社会效益摆在首位。由于双方的价值概 念不同，规划师与房地产开发商经常发生矛盾冲突。这样的例子并非个别现象，当前 仍十分普遍。主要表现在：房地产开发商为了降低土地开发成本，不断提高建筑的容 0 3 3 0 2 5 1 4 0 陈亚菁无锡城市他进程和房地产业可持续发展研究 积率：某些地方领导误认为高层建筑是城市现代化的象征，两个思潮汇合在一起，促 使摩天大楼风起云涌，过多的高层、超高层建筑集中在一起引发的日照通风不良、“热 岛效应”、光污染以及安全隐患等负效应，也目趋严重。公共服务设施无人问滓。当 前城市开发的另一个怪圈是开发商在热衷于开发庞大的大学城的同时，在小区建设 中，那些最基本的教育设施中、小学校、托儿所、幼儿园几乎成了被遗忘的角落： 开发商打着“以人为本”的旗号，将居住区为少数人服务的“会所”作为公共活动的 中心。在我国刚刚步入小康水平的今天，广大居民更需要普通的教育、医疗、老年人 和青少年的活动场所，而不是高档的康乐、休闲有盈利的服务设施。当前公共服务设 施需求的错位，只能说明市场经济的缺陷，既非孺利的公共设施是不可能通过市场的 调节进行合理配置的，这部分设施必须作为强制性的内容通过城市规划实现。在这些 事实面前，我们看到，实现房地产业与城市和谐发展的双赢之路任重道远，尽管很多 房地产项目在带动区域经济，提升城市区域发展层次方面作出了巨大的贡献，但对整 体的房地产市场来说，要做的事情仍然很多。摆脱房地产开发中的这些怪圈，重新回 归房地产开发的社会价值，实现房地产开发与城市经济的良性互动，将仍然是当前和 今后很长时间内我国房地产开发的主旋律。 2 4 房地产业可持续发展基本理论 可持续发展是经济、社会发展与人口、资源、环境互相协调的、兼顾当代人和子 孙后代利益的、能够不断持续进行下去的发展。可持续发展战略是当今世界唯一可行 的新发展战略，它强调合理地发展、强调公平、强调资源和环境的价值观念、强调全 球观念。与可持续发展思想一致，房地产业可持续发展是既满足当代人对房地产及其 附属产品的占有和需求，又不危害后代人对其占有和需求的能力，既符合局 ! l j 人口的 利益又不对其他人的需求利益造成损害和威胁，是房地产业与人口、资源、环境协调 发展的结果。这就要求房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展协调，也要与 地方区域经济的发展相协调，也要实现整个房地产业自身经济生产过程的良性循环。 不可再生的自然资源的利用方面既要满足当代社会的要求，又要考虑后人的开发余 地，不能进行掠夺性开发，实现人口发展、环境保护、资源利用相协调：既要实现房 地产企业的经济效益，又要向社会提供多层次的房地产产品，以满足不同的社会需求， 实现社会效益。 房地产业的可持续关键在于实现内外的协调发展，过快的发展会产生市场泡沫， 过多的泡沫将会破坏可持续的发展。泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续 膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，会融证券、地产价格飞涨，投机交 易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必 0 3 3 0 2 5 1 4 0 陈亚菁无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究 定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。所谓房地产泡沫就是指由房地产投机等 因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高， 与其使用价值( 市场基础价值) 不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难榴到实 现，形成一种表面上的虚假繁荣。根据房地产的行业特点，从经济学的角度来讲，其 泡沫的产生源于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性：涨。 泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失 误，从而危及金融体系和整个经济的可持续发展。我国经济能够承受的风险不是无限 的，对房地产泡沫，我们必须高度警惕。衡量房地产是否有过多泡沫的主要指标是开 发投资增长率、商品房供给量、市场需求增长率、房价上涨幅度等。 中国房地产报席地产业与泡沫经济 2 0 0 2 1 卜2 9 4 0 3 3 0 2 5 1 4 0 陈亚瞢无锡城市化进程和房地产业可持续发展研究 3 无锡城市化进程与房地产业发展 3 1 长三角区域经济发展及近五年无锡城市化的发展 长三角区域己成为全球产业大转移到中国的最集中的地方，产业大转移形成产业 的集聚，使产业链在长三角重新布局。产业的集聚带来城市建设的蓬勃发展，决定了 整个城市化进程的速度，而城市化进程的速度又决定了房地产发展的空间大小。农村 人口向城市的大转移使得长三角成为农村人口、包括全国的农村人口转移的一个目的 地。从这个角度来看，长三角地区是一个经济和人口共同聚集的地区，这两个集聚就 给长三角整个房地产带来了广阔的发展前景。 无锡在江苏省城市化发展规划中，无锡是作为江苏省特大城市和苏锡常都市圈主 要城市重点培育的。无锡市城市化战略在遵照全省城市化总体部署的基础上，顺应本 地经济社会发展趋势，在城市化战略实施途径上，及时实现了从以乡村工业化推动的 城镇化为主向以大中城市为依托推动的城市化为主的转换，突出中心城市现代化建 设，以此增强中心城市对全市经济社会发展的集聚、辐射和带动作用。这一轮中心城 市的建设，_ = 三要通过拉开城市骨架、优化城市布局、完善城市功能、整治城市环境， 实现中心城市做大、做强、做优、做美四者兼顾并重。在突出大城市建设，强化中心 城市的发展极的功能的同时，积极合理发展江阴和宜兴两个二级城市，择优培育重点 中心镇，全面提高市域城市发展质量，在此基础上构建市场经济体制下的新型城乡关 系，推进市域城市化的整体进程。从区域发展角度而言，无锡城市化战略在实施中注 意与苏锡常都市圈规划的衔接，在区域供水、城市绿地系统、城市轨道交通规划建设 和太海水环境治理等方面与周边城市相互协调，在市域城市化的效益提高和发展空间 拓展上做出了积极的探索。大规模、持续性的城市建设和环境整治，直接推进了城市 基础设施的快步发展，城市环境的显著改善，以及城市综合功能的不断健全，同时也 带动了城市空间布局调整和城市产业结构