（会计学专业论文）中国房地产企业经营业绩评价分析.pdf

摘要 华尔街金融危机，造成了中国各方面的问题，不仅仅是经济总量，发展速度 等方面，也包括了企业生存等，而这其中受变动影响最大，也最受人们所关注的， 应该首当是房地产业。经历了2 0 0 7 年“牛”市刺激，和2 0 0 8 年的“熊”市震荡， 在2 0 0 9 年会如何发展始终牵联大多数人的利益。而这其中，衡量一个企业好坏 最根本的是其经营业绩发展水平，所以，我们就需要有一个完全、客观的指标评 价体系来帮助我们合理地分析中国的房地产企业的经营业绩，从而引导我们准确 地对未来中国房地产企业的发展做出判断。 本文依据多种原则，分三个层次建立业绩评价系统。第一层次，构建影响业 绩的主因子，也就是分析中国房地产企业的趋动因素主体是什么，在考虑了宏观 的经济环境，微观的公司管理决策等，得出了其经营业绩受到宏观经济因子和公 司决策因子两主因子影响；第二层次，具体化主体趋动因素，即分析主因子细化 到各个方面，具体又是受到哪些因素的影响。在此基础上，对第一层次的两主因 子分别进行了因子分析和模型拟合，得出了内外因素的具体影响因素。第三层次， 借助统计上的功效系数法对具体因子进行了量化处理，从而建立起了一个测评中 国房地产上市公司经营业绩的综合业绩的系统。最后，本文选用了万科房地产企 业2 0 0 7 年的相关数据，利用所建立的业绩评价系统对万科2 0 0 7 年经营业绩进行 了评价，并详述了这个评价系统的应用。 在已有研究文献中，仅有部分学者对中国房地产企业的经营业绩进行探索， 但评价方法却比较单一，考虑的角度也仅限于行业，或是个体案例研究，并没有 形成一个完整的综合业绩评价系统。本文的突出贡献在于能够借鉴前人的研究成 果，结合中国房地产企业的实际状况，分三个层次建立了适合中国房地产企业经 营业绩的评价系统，这个评价系统不仅能够有效地量化评价指标，克服以往评价 方法仅用指标定性分析的局限，而且在指标选用和评价系统设计上也考虑了行业 特征和企业内部两方面，避免了以往研究中单一的方向的考虑，使得评价系统更 趋于合理化和科学性，从而能够更有效地帮助相关利益者借助这个评价系统对中 国房地产企业的经营业绩做出一个更加合理的评价和判断。 关键词：房地产；业绩评价；因子分析 a b s t r a c t s w a l ls t r e e tf i n a n c i a lc r i s i sh a sc a u s e dv a r i o u sa s p e c t si s s u e so nc h i n a , n o tj u s t e c o n o m i co u t p u ta n dg r o w t hr a t e s ，e t c ，b u ta l s ot h es u r v i v a lo fs u c he n t e r p r i s e s ， a m o n g w h i c ht h em o s ta f f e c t e db yt h ec h a n g e s ，i st h er e a le s t a t ei n d u s t r y i n2 0 0 7i t e x p e r i e n c e da ”b u l l ”y e a r , a n di n2 0 0 8i st h e ”b e a r ”y e a r i n2 0 0 9 ，h o ww i l li tl e a d c o n c e r n e db yt h ej o i n ti n t e r e s t so ft h em a j o r i t y ? a n d ，t om e a s u r et h eq u a l i t yo fa n e n t e r p r i s ei st h em o s tf u n d a m e n t a ll e v e lo fd e v e l o p m e n to fi t sb u s i n e s sp e r f o r m a n c e ， s ow en e e dt oh a v eaf u l la n do b j e c t i v ee v a l u a t i o ns y s t e mo fi n d i c a t o r st oh e l pu sa r e a s o n a b l ea n a l y s i so fc h i n a sr e a le s t a t eb u s i n e s so p e r a t i n gr e s u l t s ，w h i c hl e a du st o j u d g et h ef u t u r ed e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a le s t a t eb u s i n e s s i nt h i sp a p e r , b a s e do nav a r i e t yo f p f i n c i p l e s ，w eu s et h ee s t a b l i s h m e n to ft h r e e l e v e l so fp e r f o r m a n c ee v a l u a t i o ns y s t e m st ov a l u et h er e a le s t a t e t h ef i r s tl e v e l ，b u i l d t h em a i nf a c t o ri n f l u e n c i n gp e r f o r m a n c e ，t h a ti s ，a n a l y s i so fc h i n a sr e a le s t a t e - d r i v e n e n t e r p r i s e si st h em a i nf a c t o r ，t a k i n gi n t oa c c o u n tt h em a c r o - e c o n o m i ce n v i r o n m e n t ， t h em i c r o - m a n a g e m e n td e c i s i o n m a k i n g ，s u c ha sac o m p a n y , i t so p e r a t i n gr e s u l t s o b t a i n e db yt h em a c r o e c o n o m i cf a c t o ra n dc o r p o r a t ed e c i s i o n m a k i n gf a c t o r , t h e i m p a c to ft h et w om a i nf a c t o r s ；t h es e c o n dl e v e l ，t h es p e c i f i cd r i v e r so ft h em a i n f a c t o r s ，n a m e l y , p r i n c i p a lf a c t o ra n a l y s i so ft h ev a r i o u sa s p e c t so fr e f i n i n g ，i sa l s o w h a ts p e c i f i cf a c t o r s o nt h i sb a s i s ，t h ef i r s tl e v e lo ft h et w om a i nf a c t o r sw e r ea f a c t o ra n a l y s i sa n dm o d e lf i t t i n g ，t h ei n t e r n a la n de x t e r n a lf a c t o r sc o m et ot h es p e c i f i c f a c t o r t h et h i r dl e v e l ，t h ee f f e c t i v e n e s so fu s i n gas t a t i s t i c a lm e t h o dt oq u a n t i f yt h e s p e c i f i cf a c t o r st oa d d r e s si no r d e rt os e tu pac h i n e s er e a le s t a t ea p p r a i s a lb u s i n e s s p e r f o r m a n c eo fl i s t e dc o m p a n i e sac o m p r e h e n s i v ep e r f o r m a n c ee v a l u a t i o ns y s t e m f i n a l l y , w es e l e c t e dr e l e v a n td a t ao ft h er e a le s t a t ev a n k ei n2 0 0 7 ，a n du s e dt h e s y s t e mt oe v a l u a t i o n ，a n dd e t a i l e dt h eu s eo fs y s t e m t h e e x i s t i n gl i t e r a t u r e ，o n l ys o m es c h o l a r so nt h ec h i n e s er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s t oe x p l o r eb u s i n e s sp e r f o r m a n c e ，b u ti sm o r eas i n g l ee v a l u a t i o nm e t h o d ，c o n s i d e rt h e p o i n to f v i e wi sl i m i t e dt ot h ei n d u s t r y , o ri n d i v i d u a lc a s es t u d i e s ，a n dd i dn o tf o r ma c o m p l e t ei n t e g r a t e dp e r f o r m a n c ee v a l u a t i o ns y s t e m o u t s t a n d i n gc o n t r i b u t i o n st ot h i s a r t i c l ei st ob ea b l et od r a wo np r e v i o u sr e s e a r c hr e s u l t s ，c o m b i n e dw i t hc h i n a sa c t u a l s i t u a t i o no ft h er e a le s t a t eb u s i n e s s ，s e tu pt h r e el e v e l ss u i t a b l ef o rc h i n e s er e a le s t a t e e n t e r p r i s ep e r f o r m a n c ee v a l u a t i o ns y s t e m ，t h ee v a l u a t i o ns y s t e mi sn o to n l ya b l et o e f f e c t i v e l yq u a n t i f yt h ee v a l u a t i o ni n d e xt oo v e r c o m et h ep r e v i o u se v a l u a t i o nm e t h o d o n l yaq u a l i t a t i v ea n a l y s i so ft h el i m i t a t i o n so fi n d i c a t o r sa n dt a r g e t sc h o s e ni nt h e d e s i g na n de v a l u a t i o ns y s t e mh a sa l s ot a k e ni n t oa c c o u n tt h ec h a r a c t e r i s t i c so f i n d u s t r i e sa n de n t e r p r i s e sw i t h i nt w ot oa v o i dt h ep r e v i o u ss t u d i e si nt h ed i r e c t i o no fa s i n g l ec o n s i d e r a t i o n ，t h ea s s e s s m e n ts y s t e mm o r ec l o s e l yr a t i o n a l i z a t i o na n ds c i e n t i f i c i no r d e rt om o r ee f f e c t i v e l ya s s i s ts t a k e h o l d e r sw i t ht h ee v a l u a t i o ns y s t e mo fc h i n a s r e a le s t a t eb u s i n e s st om a k eam o r er e a s o n a b l ep e r f o r m a n c ee v a l u a t i o na n dj u d g e k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ；p e r f o r m a n c ee v a l u a t i o n ；f a c t o ra n a l y s i s 厦门大学学位论文原创性声明 本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均 在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学 术活动规范( 试行) 。 另外，该学位论文为() 课题( 组) 的研究成果，获得() 课题( 组) 经费或实验室的 资助，在() 实验室完成。( 请在以上括号内填写课 题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特 别声明。) 声明人( 签名) ：京删 研年妒月如e t 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人同意厦门大学根据中华人民共和国学位条例暂行实施办 法等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交 学位论文( 包括纸质版和电子版) ，允许学位论文进入厦门大学图书 馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和 摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于： () 1 经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文， 于年月日解密，解密后适用上述授权。 ( ) 2 不保密，适用上述授权。 ( 请在以上相应括号内打“”或填上相应内容。保密学位论文 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密 委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认 为公开学位论文，均适用上述授权。) 声明人( 签名) ：京绶桶 年妒月沙e l 中国房地产企业经营业绩评价分析 前言 这次的华尔街金融危机，造成了中国各方面的问题，不仅仅是经济总量，发 展速度等方面，也包括了就业，企业生存等等，可以说，这次危机的影响是深远 的。就中国的房地产上市公司而言，2 0 0 7 年第四季度以后到2 0 0 8 年，其经营 业绩表现出令人担心的趋势： 自2 0 0 7 年第四季度以来【l 】，股市波动明显。特别是进入2 0 0 8 年后，沪深股 市“持续下跌”，沪深3 0 0 指数更是在2 0 0 8 年4 月2 2 日创下了近一年来的新低 3 1 2 2 3 9 ，相对去年最高点已下降4 6 8 2 。地产指数同同创下1 4 5 7 2 8 的低点， 相对去年历史最高点下跌达5 6 0 6 ，跌幅超过同期大盘近1 0 个百分点。 但是在这场金融危机中，有两个问题一直困扰着人们，特别是房地产企业的 资本家们。第一个问题就是：为什么华尔街的问题，也会波及到全球，包括了中 国；第二个问题就是：2 0 0 8 年中国房地产企业业绩的反向表现是否说明了其原 因主要是因为受到金融危机而导致的。 就第一个问题，我们可以比较清晰地看到，因为这次的危机确切地说，不应 该称其为“华尔街 金融危机，而应该是“国际”金融危机。所以，才会导致全 球的链式反应。主要原因有很多种说法，我还是比较赞同吴敬琏先生 2 1 ，在中 国应该怎样应对国际金融危机文中就提到的三点： 首先，从大的体系背景上说，自从上个世纪7 0 年代“布雷顿森林货币体系” 崩溃以后，世界的金融体系就成为一个不受约束的美元所主导的货币体系。 其次，美国经济战后出现了越来越大的内部失衡，核心问题是储蓄率过低。 最后，以格林斯潘为首的美国货币当局在长时期内的用扩张性的货币政策支 持美国的资本市场。 所以，当美国的“华尔街出现了问题，不可抵制时，世界范围内的经济也 就不约而同地受到了不同程度地影响。 就第二个问题，现在很多人都会认为，中国经济近来出现的困难是由“华尔 街金融海啸”或是美国金融危机这一外生原因造成的。我并不完全赞同，有以下 回受到数据选取的限制，在文中的部分描述中，分析中国房地产企业所参考的数据是来自于中国房地产上 市。 l 中固虏地产企业经? ￥业绩评价分析 三方面的理由： 首先，世界经济的一体化已迫使中国不可能独善其身，置身于事外。 其次，中国的经济是以出口为导向，间接依赖于国内的消费。所以，当美国 的经济严重影响美国的消费市场时，中国的出口也就受到了很大的制约，而内需 的不足，也在一定程度上加深了中国经济受影响的深度。 最后，中国的企业本身在发展中就存在着各种各样的问题。在2 0 0 7 年世界 大好的经济环境下，看不出问题带来的外部效应的差异性，但当到了2 0 0 8 年， 随着全球经济的持续恶劣，企业自身管理的优劣性也就表现了出来。 综上我们就不难看出，中国目前企业所面临的问题，不仅仅是全球化趋同效 应所造成的，更深层次的应该还是在于企业自身，正如一个经济学家曾说过的那 样“当潮水退下来的时候，我们也就清楚了是谁在裸泳”。比如2 0 0 8 沪深房地产 上市公司财富创造能力t o p l 0 的e v a 年均值3 8 0 亿元，其中，万科e v a 提升 了2 7 1 4 ，截至2 0 0 7 年底已超过2 0 亿元；金地和首开的e v a 分别比上年增长 7 9 5 2 和5 9 5 3 ，增幅十分显著。与此同时，同期超过6 0 的沪深房地产上市 企业e v a 为负值，财富创造能力不容乐观。 因此，我们就需要有一个完全、客观的指标评价体系来帮助我们合理地分析 中国的房地产企业的经营业绩，从而引导我们准确地对未来中国房地产企业的发 展状况做出评价。 e v a 全称足e c o n o m i ev a l u e a d d e d ，经济增加值。这是一种剩余收入的概念，即公司税后经营利润扣除 债务和股权成本后的余额即公司税后经背利润扣除债务和股权成本后的余额o 2 中国房地产企业经营业绩评价分析 一、房地产企业经营业绩评价的演变 ( 一) 西方房地产企业经营业绩评价体系嘞 1 、成本业绩评价时期( 1 9 世纪初到2 0 世纪初) 2 0 世纪以前，以成本业绩为中心。早期的成本思想与简单的成本计算是随 着商品货币经济的出现而萌芽的，至1 9 1 1 年，美国会计工作者哈瑞设计了最早 的标准成本制度，实现了成本会计的革命性飞跃。 2 、财务指标主导的评价时期( 2 0 世纪初到2 0 世纪8 0 年代) 2 0 世纪初，生产的多元化和管理的分权化为业绩评价的创新提供了机会。 1 9 0 3 年，杜邦公司就开始执行“投资报酬率来评价公司业绩。随后完善而形 成的杜邦公式和杜邦系统图，使得相应的预测和控制方法被建立起来，企业内各 个分部的经营活动得以很好地规划和协调，所有这些作用也奠定了财务指标作为 评价指标的统治地位。这种业绩评价体系的推广起源于1 9 7 1 年麦尔尼斯发表的 跨国公司财务控制系统一实证调查一文。在文中，作者首先提出了用最常用 的业绩评价指标为投资报酬率，其次为预算比较和历史比较。同时，在实践应用 中，由于投资报酬率等财务指标能够有效地替代原有成本评价中的一些主观判 断，使得财务指标评价逐渐占据了主导地位。 3 、财务指标为主，非财务指标为辅的业绩评价时期( 2 0 世纪8 0 年代到9 0 年代) 随着高科技的发展，知识经济时代的到来，企业的竞争优势越来越取决于无 形资产的开发和利用，人力资源的作用也日益突出。而财务指标的短期性使得员 工的日常行动与企业界的长期战略目标相脱节，单纯的财务指标评价受到越来越 多地批评，为了弥补这一缺陷，人们逐渐地引入了创新能力、人力资源等方面的 非财务性的业绩评价指标，来补充和调整原有的评价体系。 3 中国房地产企业经f 业绩评价分析 4 、战略管理型的业绩评价时期( 2 0 世纪9 0 年代以后至今) 2 0 世纪9 0 年代之后，财务指标体系得到了不断地完善，同时，随着战略管 理思想的发展，结合了更多企业内在性的新型业绩评价指标体系在不断地更新 着。这其中有1 9 9 1 年，以斯特恩嘶图尔特公司为首提出的经济增加值( e c o n o m i c v a l u e a d d e d ，e v a ) 指标；以及1 9 9 2 年卡普兰和诺顿提出的“平衡计分卡”的 概念，引入了“财务、顾客、内部业务流程、学习与创新”四个方面的综合评价 指标，较好克服了单一财务指标评价体系的不足。 ( 二) 中国房地产企业的经营业绩评价体系 对于中国的房地产企业而言，也在不同程度上经历了这些不同时期的评价体 系。 从政府的角度来看，我国政府对于企业业绩评价也是非常重视。从1 9 9 3 到 1 9 9 9 年进行三次变革【4 】，1 9 9 3 年财政部颁布的企业财务通则所设计的财务 指标体系由流动比率等8 项指标构成；1 9 9 4 年国有资产管理局等部门颁布了以 资产保值增值为核心的4 项指标体系；1 9 9 5 年财政部颁布的企业经济效益评价 指标体系由销售利润率等l o 项指标构成；1 9 9 9 年财政部等四部委颁布了国有 资本金效绩评价规则 和国有资本金效绩评价操作细则，对国有企业业绩评 价进行了重新规范，重点评价企业财务效益状况、资产营运状况、偿债能力状况 和发展能力状况四个方面，由净资产收益率等8 项基本指标、资本保值增值率等 1 6 项修正指标和领导班子基本素质等8 项评议指标三个层次构成，全面反映企 业的生产经营状况和经营者的业绩；2 0 0 2 年财政部五部委修订的企业效绩评 价操作细则由净资产收益率等2 8 项指标组成，提高了对企业偿债能力和发展 创新能力的评价，使该评价体系更为客观公正，更具有可操作性。尤其是国有 资本金效绩评价规则以定量分析为基础、以定性分析为辅助、业绩评价的综合 结论。定量分析与定性分析相互校j 下，以此形成企业经营从指标的采用来看，既 有财务指标( 基本指标和修正指标) ，又有非财务指标( 评议指标) ，这较之1 9 9 5 国有资奉会评价系统是指：中联财务顾问有限公司和财政部统计评价司的有关专家成克课题组，借鉴国 有资奉会效绩评价指标体系，结合中周卜市公i 订的特点，建市r 上市公司业绩评价系统。该评价系统以财 务效益为核心，并综合资产运营、偿债能力和发展能力等方面情况，设置了多层次的评价指标。 4 中国房地产企业经营业绩评价分析 年的2 4 指标体系有了较大进步，但是，该指标体系也有需进一步完善之处。首 先，评价体系过于笼统而且评价不分其主体：对企业的评价和对企业经营者的评 价不分；对出资人的外部评价与对管理者的内部评价不分；对企业客观公正的评 价与对经营者的主观激励考核不分等等。其次，评价体系在权重设计上沿用了传 统的专家调查法( 德尔菲法) 确定各指标的固定权重方法，依据受托责任理论， 业绩评价需求主体应当包括资产所有者、重大利益相关方及企业本身，对于不同 的需求主体，各个指标的相对重要程度是不一致的，因此，应设计多重权数体系， 明确规定其适用对象和范围，以满足业绩评价工作的现实需求。最后，在指标设 计上，该评价体系对无形资产( 如智力资产) 和企业可持续发展能力重视不够， 缺乏相应指标。 从中国房地产企业对外披露的数据来看，在方法体系上【5 】，最初是采用了投 资价值，综合价值两部分，其中综合价值包括了经营规模、财富创造能力、股票 资本市场上的表现。从2 0 0 7 年以后，做了一些调整，在投资价值部分新增了投 资价值评价，主要是考虑了现有的资本市场投资者更加关注企业的价值，特别是 其价值的评估和预测。同时，将综合价值调整为综合实力，包括了公司基本面的 指标，在市场表现的水平，还有绝对估值水平的指标，三大类，构造了这一体系， 这一改变主要是为了能够力求反映上市公司的市场表现和未来前景。 综上所述，从目前实践应用情况来看，大多数的房地产企业公司并没有形成 一个比较统一的评价体系，沿用财务指标为主导的业绩评价是相对比较普遍，也 有一部分房地产企业考虑了在财务指标评价的基础上，加入了非财务指标进行平 衡；另外，从现在对房地产企业的业绩评价所进行研究的角度来看，也并没有比 较成熟的观点提出中国的房地产企业应该适用一种什么样类型的评价体系，只有 部分学者尝试性地提出了一些应用的观点，比如梦学文在“最新房地产企业经济 运行分析评价与项目投资经营策划运行实务全书”中提到了“利用经济增加值方 法”进行评价的方澍6 】，杨宝民在“房地产企业业绩考评体系b s c 方法中提 到利用平衡计分卡( b s c ) 进行评价【_ 7 】等等。 所以，总体来看，关于中国房地产企业的业绩评价系统研究，不论在中国的 学术上，还是实践上，都跟西方国家存在着差距，仍有不少的空白和不足。因此， 本文试图通过实证研究的角度，结合现实分析，提出一种适用于中国房地产企业 中国房地产企业经，￥业绩评价分析 现状的业绩评价方法，从而建立一套相对合理业绩评价系统，帮助相关利益者分 析中国房地产企业的经营业绩发展状况，从而完善这一研究领域的空白和不足。 6 中国房地产企业经佟业绩评价分析 二、中国房地产企业经营业绩分析 中国房地产企业近几年在中国发展是相当的迅速，总体的经营业绩也波折中 曲折爬升。然而业绩的波动，放大来看，就是各方面因素综合影响作用的结果。 所以，研究中国房地产企业的业绩，最根本的还是分析影响其业绩变化的各方面 因素。 回望2 0 0 8 年中国房地产市场，几大根据支撑房地产市场持续发展的因素没 有改变，而且也会将长期存在。根据已有研究报告陋3 ，这几大因素分别是： 第一、中国经济的持续快速增长。这也是支撑房地产市场的最基本、最主要 的因素。 第二、城市化进程加快拉动购房需求。目前中国城市化水平每年以大致1 个 百分点的速度增长，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求。 第三、“人口红利”拉动购房需求。目前中国正处于收取“人口红利”的时 期，住房购买力强，加之住房贷款的支持，改善性需求和投资性需求均大量释放。 当然，从2 0 0 7 年以来，物价的上涨，通货膨胀预期和相对于资产价格的价 值贬值，从紧的货币政策，资金的流动性过剩，外资投资国内房地产市场的扩张 也均成为了影响和制约中国房地产企业经营业绩的重要因素。但是，并非所有的 因素均是同等作用于业绩的，即使是，因素的多样性也不利于我们的分析，所以， 我们有必要对影响中国房地产企业的各项因素进行筛选、归纳和整合。 ( 一) 中国房地产企业经营业绩影响因素 在中国，正如上文所述，影响房地产企业的业绩因素是比较多，也比较复杂 的。 一方面，如果从影响方向来看，可以分为内部因素和外部因素。 内部因素主要是企业内部高层管理者对于企业发展的自身定位以及战略意 图，表现为企业的财务政策，比如企业的房产投资资金主要是来源于银行贷款还 是自有资金，或是国外投资。或者表现为企业的经营政策，比如企业当年的土地 开发程度，是屯地以保值还是开发以回笼资金等等。 7 中困房地产企业经营业绩评价分析 外部因素主要是企业外部的环境【9 】，包括经济环境，政治环境等。这主要是 取决于中国的社会体制，而使得外部环境对房地产企业的影响是相当巨大的。比 如在没有外部环境的调整下，房地产企业的利益最大化目标必然会驱使其更多地 开发利润空间较大的别墅群，写字楼等商业建筑，较少地开发经济适用房或是普 通住宅用房，但是外部环境的影响，房地产企业就必须调整自己的开发方案，就 不可能完全以经济利益最大化为目标，也要兼顾社会效用的最大化。 另一方面，如果从影响的层面来看，则可以分为宏观因素和微观因素。 宏观因素，就是企业在生产经营中受到的，能够改变企业经营方向或战略方 向的影响。主要是包括了国家的政策性调整，国际的金融局势，房产的社会需求 程度等。 微观因素，就是企业在生产经营中受到的，能够影响企业经营收益或经营好 坏的因素。主要是包括了企业的土地丌发面积，房产开发投资额，消费者的平均 消费能力或是消费倾向等等。 考虑到我们的研究对象是中国房地产企业，而并非行业。所以，我们在下文 的分析中，对于因素的划分选择了第一种方法，即内外因素的划分，这样能够更 有利于地反映中国房地产企业业绩的各影响因素是如何作用于中国房地产企业 经营业绩这个问题。 ( - - ) 房地产企业经营业绩的因子分析 考虑了因素的划分方法，下面，本文将从内外两方面选择适合的指标进行综 合业绩评价和分析。 现实中，对上市公司的经营业绩评价指标【1 0 】确定方法可以分为主观和客观两 种类型。其中主观赋权法是根据评价指标本身对经营业绩的重要程度确定：而客 观赋权法是根据评价指标的实际观察值所提供的信息量大小来确定各指标的权 重，其中又分为因子分析法、主成份分析法、聚类分析法等方法。由于主观赋权 属于人为给定权数，一方面会导致对某一个因素过高或过低的估计，使评价结果 不能完全反映上市公司的真实情况；另一方面会诱使上市公司粉饰或片面追求权 重较高的指标，这难免会影响评价的客观性。因此，在本文的分析中选用了因子 分析法。一方面是因为主观赋权法确实存在上述问题，但更为重要的是由于评价 8 中国房地产企业经营业绩评价分析 指标体系中大多数指标受不同行业经营业绩的不同关键驱动因素影响，指标本身 在量纲上也存在差异性，但因子分析却能够通过数据筛选，数据标准化处理很好 解决这些问题；另一方面因子分析法是基于数据分析而得出指标之间的内在结构 关系，能够有效地剔除不相关指标的影响，减少信息冗余，从而保证评价方法的 简便性和评价结果的客观性。 1 、房地产企业评价指标构建原则n n ( 1 ) 定量评价与定性评价相结合原则。 定量评价是衡量企业经营业绩的一个重要方面，其最大的优势是形式的直观 性和结果的可比性。缺点在于其数据主要来源于企业会计报表提供的历史性静态 文件，这本质上属于一种短期业绩的计量，容易助长企业经营者的急功近利思想 和短期投机行为，影响企业的长远发展。定性分析的优点在于能够结合企业当前 的现状，在评价企业经营业绩时兼顾企业市场价值、品牌价值、新产品开发等反 映创新能力的非财务指标。缺点在于其分析仅停留在表面，未深入到问题的本质。 所以，两者相结合能够取长补短，发挥各自的优势。 ( 2 ) 科学性与全面性相结合原则。 业绩评价作为主观反映客观的工具，要遵循“实事求是”的原则，j 下确理解 有关经济范畴，并正确分析客观对象的数量特征，据以将经济发展的规律反映到 评价系统设计中。科学性原则要通过业绩评价内涵的j 下确性、指标体系设计的完 备性、数学处理方法的逻辑严密性等方面体现出来。同时由于经营活动和业绩评 价本身又受多种因素的影响，要真实反映企业的业绩水准，就必须建立一个全面 反映各有关要素和各有关环节的、能综合揭示企业业绩的评价系统，分别设计相 应的评价指标客观评价企业盈利能力、营运能力、偿债能力、收益质量、发展能 力和社会贡献能力等方面状况，全面实现企业经营业绩评价的目的。 ( 3 ) 可操作性原则。 可操作性原则要求评价过程中所使用的数据均可从现有的会计核算、统计核 算和业务核算数据中获得，以这些可验证的资料为基础，才能使评价结论不偏不 倚。鉴于我国评价结果使用者的素质普遍较低，评价过程和结果的表述形式应符 合中国人的思维习惯、文化特征与价值观念。可操作性应是设计业绩评价系统必 9 中国房地产企业经7 7 业绩评价分析 须考虑的一项重要因素，离开了可操作性，再科学、合理、系统、全面的评价系 统也是枉然。因此，评价系统设计要本着定义明确、简明扼要、结构合理的原则， 在现有条件下，便于评价人员理解和填报，正确使用评价结论。 ( 4 ) 对比性原则 评价企业经营业绩，数字是相对最佳的衡量工具，但缺乏对比的基准数字资 料没有任何意义。企业业绩的大小，只有与其过去记录、预算目标及同业水准等 加以比较才能显示出业绩的优劣。所以，在评价与考核企业业绩时，将其实际经 营结果所产生的数值与一定的基准资料进行比较分析才有意义。 ( 5 ) 成本效益原则 评价系统的数据收集、计算与利用不是没有代价的，在设计评价指标体系与 指标项目的过程中应充分考虑成本效益原则。某些指标固然很有用，如果为取得 该项指标数据所花费的成本大于其所能带来的利益，一般应考虑其必要性或放弃 该指标而采用其他成本较低的替代指标。当然，在现有的计量理论与技术条件下， 要准确计算评价系统的成本与效益是不现实的。尽管如此，人们在构建评价系统 时，仍需要对成本与效益因素进行衡量和判断。 ( 6 ) 业绩评价与业绩管理相结合原则 业绩管理是通过业绩指标的设计、衡量和差异分析来促进业绩提高的管理系 统，它可以和业绩评价相结合，形成全员、全过程的管理系统。业绩评价的考核 是以人为对象的，目的是要激励经营者和广大员工。但促进人的积极性发挥的根 本目的仍然是业绩提高，并且业绩提高的最终途径和方式仍然要具体到过程和技 术因素，所以，业绩评价和业绩管理的根本目的相同，其功能也是相辅相成的。 结合上述的分析，在内外部划分方法的基础上，本文将对房地产企业经营业 绩影响的因素按影响主体不同，分为三个方面：政府，企业，消费群。政府即宏 观经济政策的各项调控，包括国家的房地产对外政策；企业就是房地产公司自身 的发展定位和战略管理，消费群就房地产的购买者，因为它们的购买力决定了房 地产的销售，从而影响了房地产企业的业绩。 在下文的分析中，本文将根据这些原则分两层次对中国房地产企业建立业绩 评价系统。第一层次，构建影响业绩的主因子，即分析中国房地产企业的趋动因 素主体是什么，在本文中称这些主体趋动因素为“主因子”；第二层次，具体化 l o 中国房地产企业经营业绩评价分析 主体趋动因素，即分析主因子细化到各个方面，具体又是受到哪些因素的影响。 这个分析的思路，主要是考虑到主因子能够从整体上把握业绩的影响方向，而第 二层次的分解能够具体化这种方向的范围，从而为最后评价指标的量化提供初步 的理论依据和支持。 2 、经营业绩因子分析 根据上述的指标选择原则，本文选取了1 1 项指标用以反映房地产企业的业 绩水平，指标体系如下：x 1 一国内生产总值( 现价) ；x 2 一第二产业增加值( 现 价) ；x 3 一金融机构建筑业贷款( 人民币) ；x 4 一城镇家庭平均每人全年住房消费 性支出；x 5 一城乡居民储蓄存款年增加额；x 6 一房地产企业本年资产负债率；x 7 一 房地产企业当年土地竣工率；x 8 一房地产企业当年土地开发率；x 9 一第二产业就 业人员占总就业人员的比重：x i o 一房地产企业当年的外商投资及利用外资共占 总投资资金比重；对1 9 9 8 2 0 0 7 年数据建立数据矩阵，进行因子分析，数据如表 2 1 和表2 2 。 表2 - 1 ：影响房地产企业业绩各因素的体表指标 指标代码指标名称单位 x l 国内生产总值 ( 亿己) x 2 第二产业增力值 ( 亿冗) x 3 金融机构建筑业贷款 ( 亿元) x 4 城镇家庭i r 均每人伞年住虏消费性支出 ( 冗) x 5 城乡居民储蒂存款年增加额 ( 亿兀) x 6 房地产企业本年资产负债率 ( ) x 7 房地产企业当年土地竣t 率国 ( ) x 8 房地产企业当年十地开发率 ( ) x 9 第二产业就业人员占总就业人员的比重( ) x l o 房地产企业的外商投资及利用外资共占总投资资金比重 ( ) 数据来源：中经阏统计数据库 。房地产企业当年土地竣工率= 房地产企业当年土地竣工面积房地产企业当年土地施工面积* 1 0 0 1 1 中困房地产企业经f 7 业绩评价分析 表2 - 2 ：1 9 9 8 2 0 0 7 各指标数据 年度 x 1x 2x 3x 4x 5x 6x 7x 8x 9x 1 0 1 9 9 88 4 4 0 2 33 9 0 0 4 2 1 6 2 8 71 9 5 67 6 1 5 47 6 13 4 67 6 52 3 51 4 1 1 9 9 98 9 6 7 7 14 1 0 3 3 61 4 7 6 92 2 2 1 6 2 5 37 6 1 3 7 7 7 7 92 39 1 2 0 0 09 9 2 1 4 64 5 5 5 5 91 6 1 7 12 3 8 24 9 7 6 77 5 63 8 16 9 02 2 55 1 2 0 0 ll0 9 6 5 5 24 9 5 1 2 32 1 0 02 4 9 59 4 5 7 67 53 7 66 5 42 2 33 1 2 0 0 212 0 3 3 2 7 5 3 8 9 6 8 2 7 4 82 4 2 6 41 3 2 3 3 27 4 93 7 26 1 92 1 42 9 2 0 0 3l3 5 8 2 2 86 2 4 3 6 33 0 0 22 5 6 4 51 6 6 3 1 67 5 83 5 3 6 2 1 2 1 62 2 2 0 0 4l5 9 8 7 8 37 3 9 0 4 32 7 8 02 4 7 91 5 9 2 9 47 4 13 0 24 9 62 2 52 2 2 0 0 51 8 3 2 1 7 58 7 3 6 4 62 9 8 42 4 9 32 1 4 9 6 87 2 73 2 25 9 _ 32 3 82 o 2 0 0 6 2 1 1 9 2 3 51 0 3 1 6 23 6 1 2 62 8 5 0 7 2 0 5 4 47 4 1 2 8 7 7 4 2 2 5 22 6 2 0 0 72 5 7 3 0 61 2 4 7 9 93 7 4 4 83 0 2 1 91 0 9 6 7 17 4 42 5 66 8 52 6 83 o 数据来源：中经嘲统计数据库h t t p ：2 1 0 3 4 4 1 1 ：8 6 h o n g g u a n h u n 本文运用s p s s l 3 0 软件，首先进行相关性分析，发现这些指标i 、日j 具有较强 的相关性，并建立变量相关矩阵，然后计算r 的特征要和贡献率。按照累计方 差贡献率 8 5 ，本文按照这个原则选取了2 个因子，其累计方差贡献率为 8 5 9 7 1 ( 见表2 3 ) 。其中第一个因子解释能力占所有变量总方差的6 5 4 9 3 ， 第二个因子解释能力占所有变量总方差的2 0 4 7 8 。 表2 - 3 ：公因子累计贡献率 i nt i a ie i g e n v a l u e se x t r a c t i o ns u m so fs q u a r e dl o a d i n g sr o t a t i o ns u m so fs q u a r e dl o a d i n g s c o m - t o t a lv a r i a n c e c u m u l a t i v e t o t a lv a r i a n c ec u m u l a t i v et o t a lv a r i a n c ec u m u l a t i v e p o n e n t l 6 5 4 96 5 4 9 36 5 4 9 36 5 4 96 5 4 9 36 5 4 9 35 1 6 7 5 1 6 6 65 1 6 6 6 22 0 4 82 0 4 7 88 5 9 7 l2 0 4 82 0 4 7 88 5 9 7 13 4 3 l3 4 3 0 58 5 9 7 i 36 5 56 5 5 49 2 5 2 5 44 0 04 0 0 0 9 6 5 2 5 5 3 0 02 9 9 59 9 5 2 0 60 3 43 4 29 9 8 6 2 70 1 11 0 69 9 9 6 8 80 0 30 3 l9 9 9 9 9 9 8 8 3 e 0 0 50 0 l1 0 0 o o o 1 0 4 9 6 e 0 164 9 6 e 0 1 5l o o 0 0 0 为使因子能有更好的经济意义对变量进行解释，故需要进一步进行因子旋 转，采用方差最大化旋转，公因子与原有变量指标之间的关联程度由因子载荷值 1 2 中国房地产企业经营业绩评价分析 表征。因子载荷值越高，表明该因子包含该指标的信息量越多。表2 4 给出经2 5 次正交旋转的因子负荷矩阵。 表2 - 4 ：因子旋转后的载荷矩阵 c o m p o n e n t l2 1 ：国内生产总值 0 9 2 70 3 6 6 x 2 ：第二产业增加值0