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浅谈租赁合同纠纷中的转租问题 承租人在何种条件下能够对租赁物进行转租取决于法律规定的承租人享有的租赁物使用权的法律性质租赁关系的建立方式一般是承租人通过与出租人订立租赁合同租赁合同的履行要求转移租赁物占有在租赁期间承租人占有租赁物并享有租赁物的使用权包括对租赁物的直接的占有使用以及直接的收益的权利承租人取得租赁物占有的依据是租赁合同租赁合同设定了承租人的租赁物使用权从合同性质上来看租赁合同属于设权合同由于承租人占有租赁物属于非所有人对租赁物的合法占有因此租赁物使用权类似于物权法上的他物权但是承租人对租赁物的使用权受到出租人意思的限制而与物权法定原则下法律规定的他物权的权利内容具有显著的不同的特点 物权法定排斥当事人的意思即通过当事人的约定设定物权的种类和权利的内容赁物使用权则是通过合同约定来确定其内容的租赁的用途、期限、租金及其支付期限和方式、租赁物的维修等均由当事人自行约定这与他物权具有显著区别由于租赁物由非所有人的承租人占有这一显著特征与他物权具有一致性法律上赋予了租赁使用权类似他物权的法律效力如规定了买卖不破租赁的规则及出租人出卖房屋时承租人享有优先购买权等可以说租赁物使用权属于一种准物权即租赁物使用权的内容虽由当事人约定但具有部分他物权的法律效力 正是基于租赁物的此种性质各国法律大都有关于禁止承租人擅自转租的规定但也有的法律规定转租是否合法要看是否经过出租人的同意出租人同意的转租视为合法出租人不同意的转租即为违法我国关于转租的规定与这些各国的规定相似允许在出租人同意的前提下由承租人对租赁物进行转租这种对转租的限制目的在于防止租赁过程中承租人对租赁物的占有使用方式超出出租人的意思妨碍出租人对租赁物的所有权 允许承租人在一定条件下的转租的法律制度在社会生产与生活中必然有其一定的合理性这也是对擅自转租的认定应当慎重的原因从经济角度来看转租的合理性在于有助于租赁物的充分利用转租是一种有偿的法律行为承租人转租的主要目的是为了牟利包括获取积极的利益和避免不利益 从次承租人的角度来看支付比承租人更高的租赁费取得租赁物的使用权惟一的可解释的原因在于次承租人能够使租赁物发挥比承租人更高的经济效益从社会的整体的物的经济效益的发挥的角度来看转租使有限的物发挥了更大的效益 从承租人的角度来看在特定的租金水平下如果承租人的生产与生活状况发生变化而出现不需要使用租赁物或者使用租赁物的收益无法维持租赁成本的情况允许承租人在一定条件下转租对于承租人走出生产或生活的困境具有积极的意义而且租赁物特别是作为经营场所的租赁物会与承租人经营的业务产生一种不可分离的无形财产如经营的知名度、固定客户资源等等允许承租人转租租赁物按照原先的使用方式继续使用租赁物这些无形财产可以得到一定的保留 转租在法律上的可行性依赖与对租赁使用权的债权性质的制度安排合同的相对性决定了次承租人实际上属于租赁合同的第三人只要原来的租赁合同中有关租赁物使用及租金不受影响在房屋转租的情况下对出租人来说其利益并不受影响 在此情况下出租人损失的只是一种市场利益即如果承租人能够与次承租人直接订立租赁合同那么由承租人从次承租人处所获取的利益可以直接归属出租人但是这种利益属于一种市场利益不仅取决于出租人的经营能力也取决于承租人的经营能力放弃市场利益而保有稳定的租赁关系对出租人来说也不失为一种有利的选择 但从法律性质上来看转租是对租赁物的一种处分行为因此无论对租赁物及出租人的利益是否有超出原租赁合同的影响都应当尊重出租人的意思毕竟出租人享有租赁物的所有权如果没有出租人的同意会形成一种超出出租人的意思之外的对物的使用面临的将是新的使用人对租赁物的使用无论是对