杭州萧山调研学习报告.doc

杭州萧山调研学习报告 为充分借鉴外省市先进工作经验，加强我区土地资源管理工作，2019年9月1日，在管委会李永斌副主任的带领下，区规划和自然资源分局、财政部门、经济发展部门、建设部门一行八人赴浙江省杭州市规划和自然资源局萧山分局和湖州市南太湖新区管理委员会分别进行了调研，萧山区调研学习内容主要为工业用地土地使用权出让续期办法，湖州市南太湖新区调研学习内容主要为该区针对土地节约集约利用的做法和在引资方面制定的政策。根据调研所了解到的情况，结合我区土地利用现状及面临的困局，初步形成下述调研报告： 一、关于工业用地土地使用权续期办法 （一）萧山区工业用地土地使用权续期办法 萧山经济发达，工厂林立，在上世纪90年代，为了减轻企业负担，萧山区在全省率先出台了具有萧山特色的级差地租政策，将工业用地分成20、30、40、50年四个不同档次，时至今日，最早一批实行20年出让期的工业用地已到期。据统计，全区共有约300个到期项目。为解决企业主所面临的土地到期问题，萧山区在xx年出台了工业用地使用权出让续期办法（试行），对续期条件、续期年限、续期费用等问题，都有明确的规定。2019年，在试点的基础上，不断优化审批流程，对续期办法进行了修订，形成了更为完善的续期政策，出台了杭州市萧山区工业用地使用权出让续期办法（修订）的通知。 以协议方式供地，且原国有土地使用权出让中规定的出让年限低于法定最高年限50年的工业项目。 符合萧山区现行产业发展导向，属于产业发展导向目录内鼓励类、允许类产业和项目的；符合土地利用总体规划、城乡规划、生态环境功能区划等要求的；企业亩产效益综合等级为A类（鼓励类）和B类（允许发展类）的。 （1）属于产业发展导向目录内限制类产业和项目的; （2）工业园区范围内，虽属禁止(淘汰)类产业，但被列入转型或产业提升改造项目的，由所在镇街(平台)出具意见并经经信部门认定后，可在整改期限内予以短期续期； （3）实际用途与原批准的工业用途不符，或因产业调整等原因暂时空置的; （4）虽不符合城乡规划要求，但近期内无拆迁计划的，由所在镇街(平台)出具同意意见后，可予以短期续期； （5）已列入征迁计划的宗地，暂不实施征迁的，经镇街(平台)认定后，可在征迁计划实施前给予短期续期，续期年限由镇街(平台)认定； （6）企业亩产效益综合评价等级为C类的;企业亩产效益综合评价等级为D类，并征得区经信部门同意续期书面意见的； （7）法律、法规和行政规章规定的其它情形。 （1）被列入萧山区现行产业发展导向目录中禁止(淘汏)类产业项目且属于工业园区范围外的; （2）连续三年亩产效益综合评价等级为D类且属于工业园区范围外的; （3）不符合城乡规划要求的； （4）已被列入征地拆迁范围的; （5）超过整改期限仍未整改到位的; 续期年限原则上最高不超过20年，同时，与原合同签订年限及多次续期后的累加年限不得超过50年。准予办理短期续期手续的，续期最高年限按企业亩产效益综合评价等级高低给予2-10年。 标准续期出让金的计算方法:出让金基数为现行基准地价的20，在出让金基数上再按联审确定的续期年期(对照不同年期基准地价表)进行修正。即出让金分等级收取，按企业亩产效益综合评价等级A类按标准续期出让金收取，B-D类企业上浮5%-20%。按萧山区2019年工业用地基准地价65万元/亩测算，标准续期出让金（50年期）为13万元/亩，20年期为10万元/亩。 企业能否续期，一切看评价。评价的好坏直接影响续期的年限和出让金高低。 （二）对晋城开发区工业用地续期的思考 说明：对不予续期的处置办法 根据以前签订的土地出让合同，土地使用权到期后，如不续期，须无偿收回。按照以往经验，显然无偿收回难度较大，参考萧山区做法，对于配合收回土地的企业，与其签订收回协议并办理土地注销后，可由开发区财政给予适当奖励。 二、关于企业投资项目“标准地”出让模式 浙江省的标准地出让模式走在全国前列，全国第一宗标准地出让就在湖州市德清县。通过在湖州南太湖新区调研，我们了解到，湖州市目前工业用地已全部施行标准地出让。 （一）湖州市标准地出让制度 “标准地”概念：所谓“标准地”，是指在完成相关区域评估基础上，带着固定资产投资强度、容积率、单位能耗标准、单位排放标准、亩均税收等至少五项基本指标出让的国有建设用地。通俗点说，也就是政府事先定标，让土地“自带嫁妆”出嫁；企业对标竞价，清楚知道所“娶”何地，按标施建；项目建成后，政府再对标验收。 “标准地”出让意义：标准地出让颠覆了传统的供地模式，土地带上“标准”一起出让，用“承诺制”代替“审批制”，既方便企业快速投产，也倒逼企业更好地落实“标准地”的各项要求，是以高质量为导向的要素配置市场化改革的重要举措，在土地节约集约利用，培育壮大产业群、推进高质量发展上具有重要意义。 标准的制定：由省级有关部门联合制定发布全省新增工业项目“标准地”指导性指标，建立指标动态调整机制，适时修订指标体系。各市、县（区）政府参照全省新增工业项目“标准地”指导性指标，根据产业准入、功能区划和相关区域评估要求，建立符合当地实际、切实可行的新增工业项目“标准地”的投资、能耗、环境、建设、亩均税收等控制性指标体系，并实行动态调整。 实施程序： 综述：“标准地”出让是全面贯彻落实企业投资项目承诺制改革要求，实现企业投资项目“最多跑一次”，围绕“事先做评价、事前定标准、事中作承诺、事后强监管”建立的一种出让制度；是推动市场在土地资源要素配置中发挥决定性作用，实现政府“有为”之手和市场“有效”之手的有机统一。 （二）对晋城开发区工业用地“标准地”出让的思考 2018年，山西省委省政府出台的关于支