（工商管理专业论文）时代地产房地产项目管理成熟度研究.pdf

j11 论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 矗 绺1 z l 日期：屠年，月i o 日 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内容编入 有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 学位论文作者签名：导师签名： 取i 蔓 抄j 叫 日期：内年l7 月f b 日日期：年月t e l 时代地产房地产项目管理成熟度研究 专业：高级管理人员工商管理硕士 硕士生：陶成江 指导教师：姚益龙教授 摘要 近年来，国家逐步加大了对房地产行业的宏观调控力度，房地产企业的盈利方 式也由“主要依靠土地升值”到“主要依靠产品质量及附加值”的转变；由“粗放型开 发”转向“依靠成本节约扩大盈利空间转变”。房地产企业投资收益越来越依赖于房地 产开发。房地产企业亟待提高自身的项目管理能力，在房地产开发的整个环节尽量 节约成本，扩大利润空间。 本文以一家正处于稳健发展阶段的中型房地产开发企业时代地产为例，目 前行业外部环境急剧变化，竞争日益紧张，时代地产迫切需要提升项目开发能力以 保持并强化竞争优势，以保持其竞争地位和超越其竞争对手。本文研究的主要目的 在于在已有的房地产项目管理成熟度模型及其评价体系基础之上进行调整，并将其 应用于时代地产的房地产项目。进而可以借助该模型及其找出我公司房地产企业项 目管理中存在的缺陷并识别出其项目管理的薄弱环节，制定具有针对性的改进计划， 从而提高公司的项目管理水平。 关键词：房地产项目，项目管理成熟度模型，模糊综合评 一一 a s t u d yo nc o n s t r u c t i o na n d a p p l i c a t i o no fp r o j e c t m a n a g e m e n tm a t u r i t yf o rs h i d a ij i t u a n m a j o r ：e x e c u t i v em a s t e ro fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：t a o c h e n 西i a n g s u p e r v i s o r ：p r o f e s s o ry a o y i l o n g a b s t r a c t n o w a d a y s ，t h eg o v e r n m e n tg r a d u a l l yi n c r e a s e st h e i n t e n s i t yo fm a c r o e c o n o m i c r e g u l a t i o na n dc o n t r o lo nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y t h e p r o f i t m a k i n gm o d e lo fr e a le s 讹 n 鹤c h 锄g e df r o mt h er i s eo fl a n dp r i c et ot h eq u a l i t ya n do t h e r v a i v e - a d d e dp r o d u c t s ， 打0 me x t e n s l v ep a t t e mo f d e v e l o p m e n tt oi n t e n s i v ep a t t e r n h l v e 咖e n ti n t o m ef r o mr e a l e s 娥e n t e r p n s e sr e l ym o r ea n dm o r eo nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t r e a l e s t a t ee n t e 甲订s e s m u s 。e n h a l l c et h e i rp r o j e c tm a n a g e m e n t c a p a b i l i t i e st os a v ec o s ta n d g e tm o l l ep r o f i t s 11 m 骼脚e r t yi sa f a s td e v e l o p i n gm i d d l es i z ep r o p e r t y d e v e l o p m e n tc o m p 柚y t h e e x t e m 踟e n v lm 咖e n ti se x 的m e l y d y n a m i c ，a n dt h ec o m p e t i t i o ni ss t i f f t i m e sp r o 。p e 埘 n 嬲t 0d 眠l o pp r a c t i c a b l e d e v e l o p m e n tp r o j e c tm a n a g e m e n ts k i l l st 0 e s t a b l i s ha n d e n n a n c ei t sc o m p e t i t i v ea d v a n t a g e s ，t h e nt o r e m a i ni t sm 砌【e tp l a c ea n dt o e x c e s sj t s n v a i s r h l sp a p e rh a sc o n s t r u c t e dp r o j e c tm a n a g e m e n t m a t u r i t ym o d e la n di t se v a l u a t i o n m e t h o d s 幻r 删e s 讹，a n dh a sa p p l i e dt h e mt ot h er e a l i t yo f r e a le s t a t e 陴i e c t s t h i s m o d e lc 锄h e l pr e a le s t a t ed e v e l o p e r st of i n dt h e w e a k n e s si nt h e i rp r o j e c tm a n a g e m e n t 5 0 钍l e yc a nm a k eu pp r o p e ri m p r o v e m e n tp l a n st oe n h a n c et h e i r p r o e c tm 柏a g e m e n t 。 k e yw b r d s ：r e a le s t a t e p 叫e c t ，p 叫e c tm a n a g e m e n tm a m r i t ym 。d e l ，f u z 巧 c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n 目录 摘要i a b s t l 己a ( ：t 。l i 目录。i i i 第1 章绪论一。一。1 1 1 研究背景与意义1 1 2 相关概念的界定3 1 3 研究方法与内容。8 第2 章有关项目管理成熟度文献综述一一。一一一一。1 0 2 1 项目管理成熟度模型的概述l o 2 2 项目管理成熟度模型的相关文献研究1 1 2 3 常用的项目管理成熟度模型的结构分析1 4 2 4 项目管理成熟度模型构建的主要内容1 9 2 5 项目管理成熟度模型的应用价值。2 3 第3 章时代地产房地产项目管理成熟度模型及其评价体系的构建一2 5 3 1 房地产项目管理成熟度模型的确定2 5 3 2 房地产项目管理成熟度评价方法3 1 3 3 模糊综合评价方法测评房地产项目管理成熟度3 1 第4 章时代地产房地产项目管理成熟度模型的应用一一一。5 0 4 1 房地产项目管理成熟度模型的应用过程5 0 4 2 应用实例5 4 第5 章结论与展望6 3 5 1 研究结论6 3 5 2 局限与展望6 3 秀参考文献。6 4 附录6 8 附录1 时代地产项目各生命周期阶段项目管理要素调查表6 8 附录2 房地产建设阶段项目管理成熟度评价指标权重调查问卷7 0 附录3 佛山时代倾城项目管理能力问卷调查7 4 后记。一一76 第1 章绪论 1 1 研究背景与意义 近年来，国家逐步加大了对房地产行业的宏观调控力度，政府在土地、金融和 税收等方面出台了大量的政策法规。基于政策环境及市场变化，房地产企业面对土 地的取得成本越来越高，贷款越来越受限制，税负越来越重，另外建筑材料等刚性 成本的价格又在上涨，用万科集团总经理郁亮的话说：。这个行业离微利时代已经不 远了”，房地产行业即将迎来平均利润时代【l 】。房地产企业的盈利方式也由“主要依 靠土地升值”到“主要依靠产品质量及附加值”的转变；由“粗放型开发”转向“依靠成 本节约扩大盈利空间转变”【2 】。在新的市场政策下，房地产企业很难再通过土地储备 而坐享土地增值收益，企业投资收益越来越依赖于房地产开发。 在这种背景下，提高房地产开发企业的项目管理能力，将房地产项目开发由“粗 放型”向“集约型”转变，在房地产开发整个环节尽量节约成本，扩大利润空间就显得 尤为重要。房地产开发企业是典型的项目主导型企业，项目对于企业的成功显得至 关重要。越来越多的房地产开发企业已经把项目管理作为一种维持竞争优势的关键 战略。随着利润空间的逐步缩小，已经有越来越多的中小型房地产企业面临破产， 幸存下来的房地产公司之间的竞争也日趋激烈。在残酷的竞争中，房地产开发企业 更要面对现实，积极主动地找出对策，提高自身的成熟度和综合竞争能力。正如清 华大学吴之明教授所言，一方面是外部赛场，我们将不得不和自己不怎么了解的组 织或者是在自己不很熟悉的领域去参与竞争，为此组织必须了解竞争对手的优势和 劣势，熟悉外部环境的竞争标尺；另一方面是内部训练，组织需要了解自身的能力， 给自己进行定位，因此也需要有一个测定和改进能力的标尺【3 】。 这个标尺从哪里来? 通过项目管理成熟度模型就可以制订这样一个标尺。科兹纳? ( k e r z n e r ) 把通过测量和比较而获得持续改进的方法定义为基准比较法 ( b e n c h m a r k i n g ) 【4 】。组织要想在市场中保持持续的竞争力、赢得优势，没有内部和 外部的基准，用于比较和持续地改进自己的能力，是根本部不可能的。借助项目管 理成熟度模型，企业可找出其项目管理中存在的缺陷并识别出其项目管理的薄弱环 节，并通过解决对项目管理水平改进至关重要的几个问题，来形成对其项目管理的 改进策略，从而稳步改善企业的项目管理水平，使企业项目管理能力持续增长。 项目管理成熟度的意义还不仅仅是对项目管理过程的改进，它更是一种高效的 管理方法，有助于房地产开发企业最大程度的降低成本，提高质量和用户满意度【5 】。 通过项目管理成熟度模型的评估，可以实现以下的目的：( 1 ) 提高组织的核心竞争力。 项目管理成熟度模型是评估组织通过管理单个项目来实施自己战略目标能力的一种 方法，还是帮助组织提高市场竞争力的工具【3 】。( 2 ) 降低项目的成本，改善项目的 绩效。加州大学伯克利分校的比尔伊伯斯( b i l li b b s ) 教授在其研究中表明，组织 项目管理成熟度的提高能够极大地改善项目绩效和降低成本。他的研究表明，当组 织处于低成熟度状态时，随着成熟度的提高，项目管理的成本开始是增加的，但随 后会有所下降 6 1 。项目管理成熟度越高，组织就越能够按计划交付项目，项目成本 花费也就越少，交付日期也越早，从而导致绩效的提高。( 3 ) 提高组织的成功率。 有效的控制是提高组织和项目成功率的关键。项目管理成熟度强调项目系统的严格 控制，这对于组织建立有效的控制系统具有重要的作用。随着组织达到项目管理成 熟度层次的不断提高，组织在市场竞争中的优势会逐渐显现，竞争压力逐渐减少， 项目成功的可能性也会越来越大 7 1 。 房地产项目管理能力是评价、比较房地产企业实力的一个重要方面。项目管理 成熟度模型就是用于项目管理能力评价的一项重要技术。从上世纪9 0 年代末开始， 国外兴起了项目管理成熟度评价模型研究和应用开发的热潮，出现了许多有价值的 项目管理成熟度模型，并在国外企业项目管理中得到了广泛的应用，有效地提高了 企业的项目管理水平，提升了企业的整体竞争能力。但是在我国关于项目管理成熟 度的研究在最近几年才兴起，针对房地产企业的项目管理成熟度评价模型的应用研 究就比较少，这在一定程度上阻碍了现代项目管理的理论在我国房地产企业的推广 应用。因此，分析我国目前房地产项目管理的现状，结合现有的项目管理成熟度模 型的研究成果，构建适合于时代地产项目管理发展水平的项目管理成熟度模型，提 高本企业的项目管理水平。 2 1 2 相关概念的界定 1 2 1 房地产项目的基本概念与特征 房地产项目是工程建设项目的一种类型，是指在指在一定的时间、费用和质量 要求下，为形成一定使用功能的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。与 一般性项目相比，具有更为复杂的特征【拥。 ( 1 ) 项目时间目标的限定性较强。任何一个房地产项目都有一个较强的时间要 求，必须对项目的工期进行限制。房地产项目资金占用量大，除了自有资金的投入、 房屋预售收入之外，开发商通常还需要采用负债及其它的方式进行融资。为了提高 资金的使用效率，必须对项目的进度进行严格地控制。另外，市场需求的千变万化、 同行业的激烈竞争都迫使开发商尽可能地缩短工期。 ( 2 ) 房地产质量目标要求高。房地产项目投资巨大，投资行为具有不可逆转性， 一旦质量不符合要求，会造成资源的巨大浪费。另外，消费者对房地产项目的产品 质量也非常敏感，政府对房地产质量问题也特别重视，制定了一系列的政策法规措 施，以保证质量。 ( 3 ) 房地产项目的费用目标强。由于项目资金的有限性和经济性要求，使得项 目资金的使用量及其使用效率受到了限制，必须对项目投资、费用或成本进行有效 计划和控制，保证项目资金的有效使用。 ( 4 ) 房地产项目具有特定的程序性。项目的建设过程，必须要经过项目的构思 设想、建议和方案拟定、详细的可行性研究及其评审、决策、勘查、设计、项目招 投标、施工、竣工验收等规定的项目实施程序，不可倒置或抛弃，否则只会给项目 目标的实现带来“障碍”。 ( 5 ) 政策法律条文的多样性。房地产项目及其组织的一次性特征，使项目组织 及其责任具有不稳定性。目前，政府为了规范房地产项目的实施过程，已制定了许 多相关的政策法律，如房地产管理法，工程承包法，合同法，招标投标法，环境保 护法，建筑装饰材料安全标准等。 3 采用 调、监督、控 发建设、产品 要工作内容如图1 1 所示，具体描述如下： ( 1 ) 前期策划阶段：这个阶段工作是在市场调查的基础上，对房地产项目进行 分析研究、综合论证和决策。其工作内容包括项目的构思及定位、目标设计、可行 性研究和报批立项。整个过程的主要工作是进行项目的可行性研究，所以这一阶段 也被称为项目的可行性研究阶段。 ( 2 ) 规划设计阶段：这一阶段的工作主要包括：方案设计、施工图设计、初步 设计、计划、招标投标等。 ( 3 ) 建设阶段：这一阶段是房地产项目产品的具体建造过程，一般从施工准备到 竣工后交付使用为止，主要包括施工准备、主体及配套工程施工、工程竣工验收等。 4 ( 4 ) 租售阶段：这一阶段的工作是通过对房地产市场的分析预测，选择房地产 项目的开发类型、规模、区委、时机，开发出满足目标市场消费者需求的房地产产 品，并以适当的价格和有效的促销手段销售产品，进行全方位的计划、组织、实施 和控制，主要包括营销策划、销售准备及销售管理。 ( 5 ) 收尾阶段：包括项目竣工验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项 目物业管理，以及目标实现的程度、存在的问题分析等。竣工验收的内容包括验收 的依据、标准、程序及档案；后评价的基本内容有后评价的意义与作用、后评价的 程序及评价指标等；物业管理的基本内容包括业务范围、职能与作用及物业管理的 基本程序等。 前期策划阶段 a 投资机会研究 b 项目构思 c 可行性研究 建设阶段 a 施工准备 b 工程施工 c 工程竣工验收 生命周期的 五个阶段 租售阶段 a 营销推广 b 销售准备 c 销售管理 规划设计阶段 a 方案设计 b 初步设计 c 施工图设计 收尾阶段 a 入伙交接 b 投诉处理 c 物业管理 图1 1 房地产项目各生命周期阶段的主要工作内容 1 2 3 房地产项目管理的含义及分类 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统 工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合 管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。从内容上 看，它是项目建设全过程的管理，即从项目建议书、可行性研究、工程设计、工程 施工到竣工全过程的管理。 房地产项目往往由许多参与单位承担不同的建设任务，而各参与单位的工作性 成了不同类型的项目管理。房地产项目管理根据 参与单位，但房地产开发商( 即业主方) 才是整 个房地产项目生命周期的总集成者人力资源、物质资源和知识的集成，同时也 是整个房地产项目生命周期的总组织者，因此，对于房地产项目而言，虽然有代表 不同管理者、不同利益方的项目管理，但是房地产开发商( 即业主方) 的项目管理 才是管理的核心【2 8 1 。所以从房地产开发商角度来考察整个项目生命周期的项目管理 就显得尤为必要。因此，本文只讨论业主方的项目管理，是站在开发商的立场上。 1 2 4 房地产项目管理的要素 美国项目管理协会( p m i ) 提出了项目管理知识体系，将项目管理的内容概括 为3 9 个项目管理过程以及9 个知识领域，9 个知识领域分别为：集成管理、范围管理、 时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理和采购管理 【2 9 】。中华人民共和国国家标准建设工程项目管理规范( g b 厂r 5 0 3 2 6 - 2 0 0 1 ) 0 0 与 国际项目管理知识体系有内在的一致性，但它同时针对建设工程项目管理的需要， 着重研究了行业项目管理的要求、特点和习惯，提出将建设工程项目管理的要素划 分为：进度控制、质量控制、安全控制、成本控制、合同管理、信息管理、生产要 素管理、现场管理、组织协调。谭木魁 2 7 1 从房地产项目的特性出发，将房地产项目 管理系统分为7 个要素：成本管理、工期管理、质量管理、现场管理、组织与信息管 理、合同管理及风险管理。李涵f 3 l 】将建设项目管理的内容分为：质量控制、工期控 制、成本控制、安全控制、信息管理、合同管理、现场管理、组织协调、范围管理、 风险控制。 参照国际项目管理知识体系、建设工程项目管理规范以及其他学者的研究成 果，以及我国房地产项目管理实践的需要，本论文将房地产项目管理的要素分为十 6 大要素，分别为：范围管理、进度管理、质量管理、成本管理、招标与合同管理、 风险管理、安全与环境管理、营销管理、组织与协调、信息管理。 正如王凭慧、张浩( 1 9 9 9 ) 3 2 1 所言：在项目的不同进程中，项目管理所涉及的 知识领域及使用的技术、方法和工具都会有所不同。如前所述，房地产项目的全过 程可以划分为五个阶段：前期策划阶段、规划设计阶段、建设阶段、租售阶段及收 尾阶段。所以在这五个不同过程中，房地产项目管理所涉及的项目管理的要素也是 不完全相同的。不同阶段项目管理需要关注的项目管理知识领域不同，这就要求房 地产开发商识别出不同阶段项目管理的关键要素，并将其密切关注。 1 2 5 房地产项目管理模式 房地产项目管理模式在很大程度上影响着业主的项目组织形式和项目管理任务 的分配与委托。目前，通常可供选择的管理模式如下f 3 3 1 ： ( 1 ) 业主全权管理模式 房地产开发商( 业主) 根据管理人员的数量和素质，委托一个业主代表( 项目 经理) ，成立以项目经理为首的项目经理部，以业主的身份全权进行项目的整个管理 工作。 ( 2 ) “设计一施工一采购”的项目总承包管理模式 由项目总承包商负责项目实施过程中的具体管理工作，业主仅承担项目的宏观 管理和高层决策。 ( 3 ) 监理制度模式 业主将项目管理工作以合同形式委托给监理单位，由监理工程师作为业主的代 理人，在砸目实施中行使合同赋予的权力，直接管理项目。业主主要负责项目的宏 观控制和高层决策，一般不与承包商直接接触。业主也可以限定监理工程师的权力， 把部分权力收归已有，或赋予项目经理。 ( 4 ) 混合式项目管理模式 业主委派业主代表或工程师与监理工程师共同工作，投资控制权力、合同管理 权力右业主承担，同时委托监理工程师在现场共同工作。 时代地产目前采用的是第四种混合式项目管理模式。 7 1 3 研究方法与内容 1 3 1 研究方法 本文主要涉及以下研究方法： ( 1 ) 基本资料的搜集和整理。本文的研究过程中搜集了国内外有关房地产项目 管理成熟度的研究文献和资料，这些资料主要来源于有关书籍、期刊杂志、互联网等 资源以及部分实际工程项目的管理资料。 ( 2 ) 对现有研究成果的归纳比较。通过对现有的房地产项目管理成熟度模型的 分析比较，总结出项目管理成熟度模型构建的一般规律，并以此为理论依据结合时代 地产项目管理的具体情况，构建适合本企业的项目管理成熟度模型。 ( 3 ) 问卷调研及实地考察。通过问卷调研及实地考察来确定本文拟构建的项目 管理成熟度评价体系中一、二级指标体系，并配以实际案例对本文提出的评价方法进 行验证。 ( 4 ) 统计分析。利用e x c e l 等软件对问卷调研及实地考察的资料进行相关方面 的分析，为本文提出的概念模型及其评价体系提供了基本数据支持。 1 3 2 研究内容 本文共分为五章，各章主要内容如下： 第一章是绪论部分。本章主要介绍本文的研究背景及意义、研究方法、研究内 容及框架。 第二章是理论分析部分。本章主要对四种常见的项目管理成熟度模型的结构进 行了分析，总结出了它们各自的优缺点，并分析出了项目管理成熟度模型构建的四 个主要内容：模型的范畴、维度、成熟度等级及内部结构。 第三章是模型构建部分。本章对时代地产具体项目管理的内容结合目前的项目 。 管理理论进行了分析，并结合第二章有关项目管理成熟度模型构建方面的内容，选 取了包含生命周期五个阶段、房地产项目管理十大要素及成熟度五个等级的三维的 房地产项目管理成熟度模型。 第四章是模型评价体系。通过对时代地产项目管理人员和外部了解时代地产的 8 专业人员的问卷调查，选取了房地产项目各生命周期阶段的一级指标体系、建设阶 段的二级指标体系，运用层次分析法，确定了时代地产项目管理在建设阶段的各级 指标的权重，并给出了房地产项目管理在建设阶段的成熟度评分标准。最后，研究 了多级模糊综合评价的具体过程。 第五章是模型的应用部分。本章首先介绍了模型的应用过程，并选取了本公司 佛山时代倾城项目作为案例研究对象，应用模型对其项目管理成熟度进行评价，并 根据评价结果，给出了政策建议。 结论部分，对全文所进行的研究进行总结，指出本文研究成果以及存在的一些 问题和局限性，以及今后进一步在本研究方向进行研究工作的展望与设想。 9 述 。据不完全统计， 模型已经多达3 0 在着共通之处。 了项目管理成熟 部结构。 美国项目管理协会对项目管理成熟度模型的定义是：“它是评估组织通过管理单 个项目或组合项目来实施自己战略目标的能力的一种方法，它还是帮助组织提高市 场竞争力的工具【2 3 1 。，项目管理成熟度模型为使用者提供了根据标准测评的工具， 以测定组织目前的状态，并决定是否从事改进的计划。项目管理成熟度是一个不断 改进的过程，而过程的不断改进则是基于许多小的、进化的步骤，而不是革命性的 创新。对选择项目管理成熟度模型从事改进的组织来说，模型为其提供了最好的导 航路线图。 在国外，关于项目管理成熟度的研究大体分为三个阶段：( 1 ) 流程层面的研究： 准确的说，这阶段的研究关注的并不是项目管理，而是软件流程。以软件过程的能 力成熟度模型c m m ( c a p a b i l i t ym a t u r i t ym o d e l ) 为代表。因此还算不上真正的项目 管理成熟度模型。c m m 是对软件开发组织或项目的软件过程能力进行评估的一个层 次性的基本框架，目的是指导软件开发组织或项目逐步提高其软件开发能力的成熟 度。( 2 ) 项目层面的研究：这阶段的研究大都借鉴了c m m 模型，有的融合了项目 管理的知识体系，有的考虑了项目管理的生命周期，与项目管理的联系更为紧密。 ( 3 ) 组织层面的研究：这阶段的研究超越了项目管理本身，而是从组织战略的高度 来考虑项目管理成熟度，目前开发的模型o p m 3 模型是唯一基于组织层面的专业项 目管理成熟度模型。 l o 随着成熟度模型的不断发展，用于衡量企业各方面能力的模型不断被引入，理 论界开始试着寻找一种可以衡量各类组织或企业整体项目管理水平的成熟度模型。 有多家组织或个人从项目管理的角度，参考c m m 模型和项目管理知识体系，使用不 同的标准和依据，提出了各自的项目管理成熟度模型( p m m m ，p r o j e c tm a n a g e m e n t m a t u r i t ym o d e l ) ，目前主要有以下几种项目管理成熟度模型： ( 1 ) 国际项目管理协会提出的项目管理成熟度蛛网模型； ( 2 ) 美国项目管理学会的组织项目管理成熟度模型o p m 3 ； ( 3 ) 美国项目管理解决方案公司的p m s 模型； ( 4 ) 美国哈罗德科兹纳( h a r o l dk e r z n e r ) 博士的5 层次项目管理成熟度模型； ( 5 ) y o u n gh o o nk w a k 搏士和c w i l l i a mi b b s 博士联合开发的伯克利项目管理过 程成熟度模型( b e r k e l e yp r o j e c tm a n a g e m e n tp r o c e s sm a t u r i t ym o d e l ) ，简称为( p m ) 2 模型； ( 6 ) 澳大利亚克纳谱和摩尔私人有限公司的4 级项目管理成熟度模型。 2 2 项目管理成熟度模型的相关文献研究 1 9 8 7 年，美国卡内基梅隆大学软件工程研究所( s e i ) 受美国国防部委托，率先 在软件行业从软件过程能力的角度提出了软件过程成熟度模型( c m m ) ，主要用于软 件开发过程和软件开发能力的评估和改进，并经过几次修订，成为了具有广泛影响 的模型【8 l 。之后，有多家企业或个人从各自的角度，参考c m m 模型和项目管理知识体 系，使用不同的标准和依据，提出了各自的项目管理成熟度模型( p m m m ，p r o j e c t m a n a g e m e n tm a t u r i t ym o d e l ) 。 美国一流企业与跨国公司著名咨询顾问和培训师h a r o l dk e r z n e r 博士在2 0 0 1 年 提出t k - p m m m 模型 4 1 。y o u n gh o o nk a r k 博士和c w i l l i 锄i b b s 博士联合开发了伯 克利项目管理过程成熟度模型1 9 】( b e r k e l e yp r o j e c tm a n a g e m e n tp r o c e s sm a t u r i t y m o d e l ) ，简称为( p m ) 2 模型。j a m e s & k e v i n 的项目管理成熟度模型【1 0 1 ，该模型提 供了一个两维的框架模型，使得企业能够与最好的企业或自己的竞争者进行比较， 最终确定一个结构化的改进路线。 方案公司( p r o j e c tm a n a g e m e n ts o l u t i o n s ) 于2 0 0 2 年提出了 个两维的矩阵结构，设置了五个成熟度等级，并融合了项目 识领域。美国项目管理学会( p m i ) 开发的o p m 3 模型【1 2 】， 型，第一维是成熟度的四个梯级，第二维是项目管理的九个 第三维是组织项目管理的三个版图层次。该模型是近年来， 合大量研究成果基础上，综合得到的一个较为全面、系统的 说，它为其他项目理成熟度评价提供了一个模型范式。 型可以应用于不同行业，不同文化背景，不同规模的任何企 业。目前国外的很多学者将项目管理成熟度模型用于考察企业项目管理的阶段，考 察企业处于项目管理成熟度模型的某个阶段。j a m e sj j i a n g ，g a r yk l e i n ”】设计了一 种调查方法用于用来调查软件企业管理的成熟度，并得出结论：c m m 模型对提高软 件成功率有很大的帮助。t e r e n c ej c o o k e d a v i e s ，a n d r e wa r z y m a n o w t l 4 】调查了六个 不同行业的项目管理成熟度，并发现这六个行业中，石化和国防行业中的项目管理 成熟度最高，其他( 医药研发、建筑、电信、金融服务) 行业相对较低，他们指出 项目管理成熟度与行业的生产模式和行业的竞争程度相关。1 9 9 8 年i b b s 公司的 c w i l l i a mi b b s 和k w a k ，y o u n g h o o n 采m ( p m ) 2 模型对3 8 家公司进行测定，总体成熟 度为3 2 6 ( 满分为5 0 ) ，工程建设行业为3 3 6 ，高科技制造业为3 3 4 ，通讯行业为3 3 0 ， 信息系统为3 0 6 鲫。摩托罗拉、北电网络、爱立信及康柏一类的公司实施了项目管 理战略规划，成功的应用了项目管理成熟度模型，取得了巨大成功；北电网络和爱 立信在1 9 9 2 年到1 9 9 8 年期间就己经做到的事情，其他公司在长达2 0 多年的时间里也 没做到【4 】。 近几年，在国内，项目管理成熟度模型的研究逐渐成为热点。目前高校及各类 研究机构当中，属清华大学建设管理系、同济大学经济与管理学院、大连理工大学 管理学院、哈尔滨工业大学等在这一块研究的较深入，尤其是同济大学的管理科学 与工程专业专门成立了项目管理成熟度模型研究小组，并承接了国家自然科学基金 项目：大型建设工程项目管理成熟度的机理及模型研究( 项目批准号：7 0 4 7 2 0 6 2 ) 。 另外，国内众多的学者也越来越关注项目管理成熟度这一项目管理理论的最新 理论进展：王丹、孙颖、李忠富( 2 0 0 5 ) 对目前的几种项目管理成熟度模型进行了 1 2 概述，论述了p m m m 在我国建筑企业应用的意义和基本思路【1 7 】；吴之明、楼茂山、 斐文林( 2 0 0 3 ) 对几种项目管理成熟度进行了对比分析，并着重介绍了项目管理成 熟度与组织竞争力之间的关系，提出项目管理成熟度的提升能极大地提高组织的竞 争力【3 j ；邹坦、冉令刚( 2 0 0 4 ) 给出了施工企业应用项目管理成熟度模型的步骤， 并就应用项目管理成熟度模型的具体策略进行了论述【1 8 】；黄辉、梁工谦、肖茂( 2 0 0 5 ) 结合我国项目管理知识体系与企业应用特点，研究提出了基于项目过程的企业项目 管理成熟度等级模型，建立了评价指标体系，并阐述了各等级的关键实践活动，最 后本文探索了我国企业采用该项目管理成熟度等级模型的途经与方法【1 9 1 ；李忠富、 王丹、五百井俊宏( 2 0 0 6 ) 在借鉴多种成熟度模型的基础上，提出建设项目管理成 熟度模型的概念和构成要素，明确各要素之间的相互关系，建立以成熟度单元为核 心的两层次结构体系模型，提出模型的基本评价方法，对改善建设项目管理成熟水 平会起到重要的推动作用【2 0 】等等。当前对于项目管理成熟度的研究又呈现了新的趋 势：从最初的流程层面，到项目层面，再进而扩展至组织层面【2 1 1 。我国目前还停留 在项目层面。同时，我国对于项目管理成熟度的研究，呈现了明显的行业特性，研 究主要集中于项目主导型行业如：建筑行业、软件行业等。 目前国内已有一些咨询公司和培训机构在其提供的培训服务中提及了项目管理 成熟度模型，但普遍理论研究和应用能力欠缺。也存在某些项目管理成熟度模型应 用于实践并取得成功的例子( 如：神舟项目管理成熟度模型) ，但我国对于项目管理 成熟度的研究还主要停留在概念引入、介绍阶段、模型构建等理论研究阶段，还没 能在行业、在企业得到推广和应用。在欧美等发达国家，项目管理成熟度模型已经 在不同行业得到推广和应用，并对企业的项目管理水平的提高和企业竞争力的提升 起到了积极的作用。较之于他们，我们在项目管理成熟度这个领域内，要做的工作 还很多。 本文在消化吸收国内外现代项目管理理论及项目管理成熟度模型的研究和实践 结果的基础上，结合时代地产房地产开发的项目管理的具体问题，构建了适合于本 企业的房地产项目管理成熟度模型，并选择本企业一个具体的房地产项目，用建立 的模型对其进行了评价。 2 3 常用的项目管理成熟度模型的结构分析 2 3 1c m m 模型结构分析 软件过程能力成熟度模型( c a p a b i l i t ym a t u r i t ym o d e lf o rs o f t w a r e ，c 删) 是美国软件工程协会提出来的，它主要用于软件开发过程和软件开发能力的评估和 改进，自1 9 8 7 年开始实施认证，现已成为软件业最权威的评估认证体系i s 。 c m m 将软件过程能力分为五级，见图2 1 所示。每个梯级如下： 图2 1c i v i l v l 模型的五个梯级 ( 1 ) 初始的：在这一成熟水平的组织，其软件开发过程是临时的、甚至混乱的。 没有几个过程是被定义的，常常靠个人的能力来取得成功。 ( 2 ) 可重复的：在这一成熟水平的组织建立了基本的项目管理过程来跟踪软件 项目的成本、进度好人功能。这些管理方法能够重复的使用，把过去成功的经验用 于当前和今后类似的项目。 ( 3 ) 被定义的：在这个水平，管理活动和软件工程活动的软件被文档化、标准 化，并被集成到组织的标准软件过程当中。在该组织中，所有项目都是使用一个批 准的、特制的标准过程版本。 ( 4 ) 被管理的：在这个水平，组织收集软件过程和产品质量的详细措施。软件 过程和产品都被置于定量的掌控当中。 ( 5 ) 优化的：处于这一成熟度模型的最高水平，组织能够运用从过程、创意和 1 4 技术中得到的定量反馈，来对软件开发过程进行持续改进。 2 3 2p m s 模型结构分析 p m s 模型是美国项目管理解决方案公司( p r o j e c tm a n a g e m e n ts o l u t i o n s ) 于2 0 0 2 年提出的【2 4 】。p m s 模型是一个矩阵结构的项目管理成熟度模型，见图2 - 2 所示。 梯级1梯级2梯级3梯级4梯级5 p m s 公司的项目 起始过程结构化过组织标准衣已管理最优化 管理成熟度模型 程和标准制度化过程过程过程 集成管理 r 。产 范围管理 s e i 能力成熟度模型的5 个梯级 时间管理 成本管理 一一- l p m ，的九大项目管理知识领域 质量管理 人力资源管理 沟通管理 风险管理 每个项目管理知识领域被分解为若干个具体的关键 组件，这典关键组件被用来测定成熟度和展开行动计划。 采购管理 图2 - 2p ms o l u t i o n s 项目管理成熟度模型的结构 该模型设置了五个成熟度等级，并融合了项目管理知识体系的九大知识领域。 每一个知识领域还被分解成若干个关键组件( k e yc o m p o n e n t s ) ，对每一个关键组件 又设定了关键绩效指标。该模型测评的对象是单个的项目，与c m m 模型不同的是， 测评的组件不是固定的，可根据知识领域各章内容而拟订组件。 j a m e s 等人还利用该模型对美国的1 2 6 家组织进行了实证研究，以了解美国部分 行业项目管理所处的成熟度水平，同时归纳部分优秀组织的最佳实践，用于指导其 它组织提升项目管理成熟度的实践。 1 5 2 3 3o p m 3 模型结构分析 o p m 3 ( o r g a n i z a t i o n a lp r o j e c tm a n a g e m e n tm a m f i 妙m o d e l s ) 模型是美国项目管 会( p m i ) 于2 0 0 3 年开发出的组织项目管理成熟度模型【2 5 1 。它是基于组织层面 熟度模型，为三维结构，如图2 3 所示。 图2 3o p m 3 模型的三维结构体系 美国项目管理协会( p m i ) 对的定义是：“o p m 3 是评估组织通过管理单个项目 和组合项目来实施自己战略目标的能力的一种方法，还是帮助组织提高市场竞争力 的工具。”o p m 3 的目标是：“帮助组织通过开发其能力，成功地、可靠地、按计划 地选择并交付项目而实现其战略”的指南，可以帮助组织“在全球经济条件下，用正 确的途径完成正确的项目。”o p m 3 为使用者提供了丰富的知识和自我评估标准，用 以确定组织的当前状态，并制定相应的改进计划。 概括而言，o p m 3 是由3 类项目管理形式( 项目管理、项目组合管理、项目投资 组合管理) 、五个项目管理过程( 启动、计划、控制、实施、收尾) 及项目管理的九 大知识领域和过程改进的四个阶段( 标准化级、可测量级、可控级、持续提高级) 。 o p m 3 模型能与项目管理知识体系的九大知识领域很好的衔接，它涵盖了以下的要 素，如图2 4 所示。 1 6 图2 - 4o p m 3 组成要素及其逻辑关系 ( 1 ) 最佳实践( b e s tp r a c t i c e s ) ：组织项目管理的一套“最佳实践”是指经实践 证明和得到广泛认同的比较成熟的做法。 ( 2 ) 能力( c a p a b i l i t i e s ) ：是组成和达到最佳实践的前提条件，或者说，能力 集合成“最佳实践”。项目只有具备了相应的能力，才能够形成最佳实践。并且能力 本身具有高低之分，能力的发展是循序渐进的。 ( 3 ) 可见的结果( o u t c o m e s ) ：这些结果和组织的种种能力之间有确定的关系， 可见的结果意味着组织存在或者达到了某种特定的能力。 ( 4 ) 关键绩效指标( k p i ：k e yp e r f o r m a n c ei n d i c a t o r s ) ：是测定表现结果的衡 量指标。实践中每个结果可能对应一个或多个指标。这些指标有些是定量的指标， 有些是需要专家进行打分的定性指标。 ( 5 ) 路径( p a t h w a y s ) ：是识别能力整合成最佳实践的发展路径。包括一个“最 佳实践”内部的和不同“最佳实践”之间的各种能力的相互关系。能力的发展沿着路径 方向并最终形成最佳实践。路径的延伸表明项目具有较高的成熟度。 通过对特定k p i 的衡量，评估小组确定了表现结果从而确定项目具有的能力并 在路径上识别对应的成熟度水平。此外这一体系的独特优势在于为项目指明了改进 成熟度并最终形成最佳实践的改进方向和对应的潜在能力需求。 o p m 3 认为，完整的项目管理成熟度模型不仅要帮助项目实施对其现状的评估， 更要促进项目组织能力的提高，帮助用户和他们的组织完成绩效改进的过程。因此， 筑目标能力，一直到 组织构筑最佳实践能 m a n a g e m e n tp r o c e s s m a t u r i t ym o d e l ) ，简称为( p m ) 2 模型。该模型也将成熟度等级分为五个层次，如图2 - 5 所示，每一层次从关键项目管理过程、主要组织特征和关键关注领域三个方面进行描 述。与p m s 模型类似，该模型同样涉及了项目管理9 大知识领域，可以评价组织的整 体项目管理水平不仅如此模型还按照项目生命周期的各个阶段( 即启动、计划、执行、 控制、收尾) 展开，分别讨论了各个时期各等级关键过程模型将项目生命周期与项目 管理成熟度结合起来进行了考虑，这一点l l p m s 模型