（管理科学与工程专业论文）房地产业信息化研究.pdf

主苎塑茎一 摘要 新世纪的房地产业是网络时代的房地产业，也就是房地产业向信息化的方向 发展。根据发达国家的经验，房地产企业信息化可以通过辅助管理和辅助决策， 准确及时地把握市场信息，从而获得更多商机，提高企业对市场的反应能力，提 高企业领导决策的正确性和前瞻性。开展住宅与房地产业信息化，通过建立完备 的信息基础设施，在住宅与房地产的生产、经营管理和服务等方面广泛应用信息 技术、有效开发利用信息资源，可优化产业结构，促进行业科技进步，提高房地 产业的服务管理水平，促进国民经济的快速健康发展。 本文通过对房地产业信息化建设的内容进行探讨，提出房地产业信息化建设 的策略和措施的建议。主要的工作与结论如下： 第一，对信息化与管理变革相关理论进行介绍，分析我国房地产业信息化的 现状和发展趋势，提出房地产业信息化的标准体系和信息化的基本策略。 第二，综合了房地产业信息化所涉及到的基本实现技术，通过对信息化价值 和信息化给房地产行业所带来的优势的分析，具体给出各种房地产电子商务模式。 第三，详细分析了房地产业信息化的具体内容，包括房地产行政管理信息化， 房地产相关企业信息化，以及房地产产品信息化一“数字社区”的建设。对各部 分均进行信息化建设框架的分析，论证了管理信息系统的构建，最后给出了实现 信息化细节性的措旋和途径。 房地产业信息化建设是一个系统工程，包括管理、生产、供给、需求各方面 的信息化建设。既包括房地产产品的信息化，即”数字社区、”智能化小区”的建 设，也包括房地产业务一采购、营销、中介的信息化，即电子商务在房地产业务 中的广泛应用。而电子商务能有效降低交易费用，降低商品房的造价，从而使”数 字社区4 的建设更加顺利进行。还包括房地产行政管理的信息化建设，由于房地产 行政管理部门是整个房地产市场的核心管理者和组织者，所以房地产行政管理信 息化建设是房地产业信息化建设中最重要的内容和基础。故房地产产品的信息化、 房地产企业的信息化以及房地产行政管理信息化几个方面是相互联系、互相衔接 的，并共同构成了房地产业信息化建设的内容。要进行房地产业信息化的系统建 设，则需要整合社会各方面的力量，需要房地产企业、行业协会与相关行政管理 部门的共同支持、努力。 关键词：房地产业，电子商务模式，信息化，数字社区 重庆大学硕士论文 a b s t r a c t t h er e a le s t a t e 证n e wc e n t u r yi st h eo n eo fn e t w o r ka r e a 。t h a ti st os a y ，i st h e i n f o r m a t i z a t i o no fr e a l e s t a t e a c c o r d i n gt o t h ee x p e r i e n c eo fd e v e l o p e dc o u n t r y , i n f o r m a t i z a t i o no fr e a le s t a t ee n t e r p r i s ew i l lh e l pt h e mt om a n a g e m e n ta n dd e c i d e a s s i s t a n t l y , h o l da c c u r a t ei n f o r m a t i o no fm a r k e t ，t h e no b t a i nm o r cb u s i n e s sc h a n t e b y d e v e l o p i n gt h ei n f o r m a t i z a t i o ni nr e a le s t a t ea n dh o u s i n g , c o n s t r u c t i n gt h ew h o l e i n f o r m a t i o nb a s i cc o n s t r u c t i o n ，a p p l y i n gi n f o r m a t i o nt e c h n o l o g yi nm a n a g e m e n t ， p r o d u c t i o n ，a n ds e r v i c e ，w i l lo p t i m i z e t h es t r u c t u r eo fi n d u s t r y , a c c e l e r a t et h e d e v e l o p m e n to ft e c h n o l o g y , p r o m o t et h ec o u n t r ye c o n o m i c b yd i s c u s s i o no ni n f o r m a t i z a t i o nc o n s t r u c t i o no fr e a le s t a t e ，t h i sd i s s e r t a t i o n r a i s et h es t r a t e g ya n dm e a s u r eo fr e a le s t a t ei n f o r m a t i z a t i o n t h em a i nw o r ka n d c o n c l u s i o na f e 舀y e na sf o l l o w s ： f i r s t l y , g i v et h ei n t r o d u c t i o no ft h e o r yi ni n f o r m a t i z a t i o na n dm a n a g e m e n tr e f o r m ， a n da n a l y s i st h ea c t u a l i t ya n dt r e n do fr e a le s t a t ei n f o r m a t i z a t i o n t h e nb r i n gf o r w a r d t h es t a n d a r da n ds t r a t e g yo fi n f o r m a t i z a t i o n s e c o n d l y , c o l l i g a t et h eb a s i ct e c h n o l o g yw h i c hm a y b eu s e di ni n f o r m a t i z a t i o n ， t h e na n a l y s i st h ev a l u ea n da d v a n t a g eo fr e a le s t a t ei n f o r m a t i z a t i o n l a s tr a i s ea l lk i n d s o fe l e c t r o n i cc o m m e r c em o d e so fr e a le s t a t e t h i r d l y , p a r t i c u l a r l ya n a l y s i st h ec o n t e n to fr e a l e s t a t ei n f o r m a t i z a t i o n , w h i c h i n c l u d et h er e a le s t a t ea d m i n i s t r a t i o n d e p a r t m e n ti n f o r m a t i z a t i o n ，r e a l e s t a t e c o r p o r a t i o ni n f o r m a t i z a f i o na n dt h er e a le s t a t ep r o d u c ti n f o r m a t i z a t i o n , f o re v e r yp a r t t h i sa r t i c l eg i v et h er e a le s t a t ei n f o r m a t i z a t i o nf r a m e ，d e m o n s t r a t et h ec o n s t r u c t i o no f i n f o r m a t i o ns y s t e m ，f i n a l l yw ec o n c l u d et h em a i nm e t h o d sa n dp r o c e s so fr e a le s t a t e i n f o r m a t i z a t i o ni nd e t a i l t h er e a le s t a t ei n f o r m a t i z a t i o ni sa s y s t e m se n g i n e e r i n g ，w h i c hi n c l u d em a n yr e a l e s t a t ei n f o r m a t i z a t i o ni nm a n a g e m e n t ，p r o d u c i n g ，s u p p l y i n g , d e m a n d n o to n l y i n c l u d i n gt h ei n f o r m a t i z a t i o no fr e a le s t a t ep r o d u c t s ，i e ，t h e “n u m e r i c a lc o m m u n i t y ”， “i n t e l l e c t u a lc o m m u n i t y ”，b u ta l s oi n c l u d i n gt h ei n f o r m a t i o no f r e a le s t a t e o p e r a t i o n - - p r o c u r e m e n t ，m a r k e t i n g ，a g e n c y , i e ，t h ee l e c t r o n i cc o n l r n e r c eu s i n gi nr e a l e s t a t e ，a n de l e c t r o n i cc o m m e r c ec a nr e d u c et h ee x p e n s eo ft r a d e ，r e d u c et h ec o s to f “n u m e r i c a lc o m m u n i t y ”w h a t sm o r e ，t h er e a le s t a t ei n f o r m a t i z a t i o ni n c l u d e a d m i n i s t r a t i o nd e p a r t m e n ti n f o r m a t i z a t i o n b e c a u s et h ea c t 。! n i s t r a t i n nd e p a r t m e n ti s i l 茎奎塑墨 t h ec o r em a n a g e ra n do r g a n i z e ro f r e a le s t a t em a r k e t , s ot h eg o v e r n m e n t i n f o r m a t i z a t i o ni st h em o s ti m p o r t a n ta n dc o n t e n to f r e a ie s t a t ei n f o r m a t i z a t i o n i tn e e d c o l l e c tm a n yf a c t o r so fs o c i e t yt ob u i l dt h es y s t e mo f r e a le s t a t ei n f o r m a t i z a t i o n ，w h i c h n e e dt h es u p p o r to fr e a le s t a t ec o r p o r a t i o n ，a d m i n i s t r a t i o nd e p a r t m e n ta n di n d u s t r y a s s o c i a t i o n k e y w o r d ：t h er e a le s t a t e ，e l e c t r o n i cc o m m e r c em o d e ，i n f o r m a t i z a t i o n , n u m e r i c c o m m u n i t y i 1 引言 1 引言 1 1 论文的选题及其研究意义 “信息化是当今世界经济和社会发展的大趋势，也是我国产业升级和实现工 业化、现代化的关键环节。要把推进国民经济和社会信息化放在优先的位置”。这 是中共中央在国民经济和社会发展第十个五年计划中做出的战略部署。而房地产 业是我国国民经济新的经济增长点和消费热点，在房地产领域实施信息化有重要 的现实意义。建设部也提出和制定了建设事业信息化的“十五计划”，大力推进建 设领域和房地产方面的信息技术的研究开发和推广应用，用信息化来改造和提升 传统的建设行业和房地产行业。 房地产业信息化是房地产业发展过程中的重要课题，要解决的核心问题是房 地产整个产业链中如何利用现代信息技术和信息手段，优化企业内部的业务流程 和提高企业满足客户器求的能力。在知识经济时代，一个企业的信息获取能力以 及在行业中对信息的控制权，将成为这个企业在新世纪的生存和发展竞争中能否 占据主动地位的关键。 房地产业信息化是一个系统工程。包括生产、供给、需求等各方面的信息化 建设，既包括房地产产品的信息化，即“数字社区”，“智能化小区”的建设。又 包括房地产业务一采购、营销、管理、中介的信息化，即电子商务在房地产业务 中的广泛应用。还包括房地产行政管理信息化建设。由于房地产行政管理部门是 整个房地产市场的核心管理者和组织者，所以房地产行政管理信患化建设是房地 产业信息化建设中最重要的内容。在住宅和房地产业生产经营活动的各环节全面 开发和应用现代信息技术，广泛深入的开展信息资源生产、收集、交流、利用以及 增值服务，最大限度的发挥信息的社会效益和经济效益。因此，深入研究房地产 业的信息化，制定相应信息化标准，提出合理的房地产行政管理和企业信息化的 解决方案，对于提高行政部门的管理、决策能力和工作的效率，提升房地产企业 的核心竞争力以及把握市场、获得更多的商机等方面都有着积极的现实意义。 1 2 研究现状 近年来伴随着房地产业的快速发展，信息技术在我国房地产业中的应用已经 拉开序幕。在政府的牵头和推动下，目前已经呈现全面信息化的发展势头。房地 产行政管理信息化已经取得了显著的成效，初步建立了房地产宏观监测系统。房 重庆大学硕士论文 地产企业信息化取得了长足的发展，在一些较大的房地产相关企业都建立了自己 的电子商务平台，针对房地产企业的计算机软件，如房屋销售软件、物业管理软 件、房地产可行性分析软件、开发管理软件等得到了广泛的开发和应用。 在房地产业信息化相关的课题方面，总的来说对一般意义上的企业信息化或 者是电子政务方面的论述比较多，对于信息化的技术和产品也不乏深入的研究， 但大多数都是针对一般的行业或企业，对传统的制造业、商业等涉及的尤其多， 专业性不是很强，由于我国房地产业发展的时间不是很长，再加上房地产较强的 地域性、产品异质性，土地成本毖性等特定的行业特性，这就决定了一般的信息 系统或者是信息平台的技术或产品对房地产相关的部门并不适用，专门论述房地 产业信息化的著作或研究成果也是乏善可陈。 文献 5 是比较早的提出在房地产领域实施信息化的著作，对于以后的信息化 建设起到了较好的引导作用，不过由于其完成时间较早，对于房地产领域实施信 息化后在房地产消费、企业管理、开发商的发展战略等方面可能出现的管理模式 的变革给出了充分的论证，而在信息化实施过程中的管理信息系统的建设、实现 技术、信息化的标准等均没有给出充分的研究。建设部组织相应编委会进行了研 究论证，出版了相应的文献，文献 2 5 - 从不同角度介绍了房地产领域信息化的现 状和发展、技术和产品、行政与市场管理的经验、数字社区的应用和发展趋势， 但其偏重于理论上的引导，没有对信息化的实现技术及房地产管理信息系统深入 地展开论述，也没有涉及至信惠化的价值分析和具体的房地产电子商务模式。文 献 2 4 做了比较新和深入的研究，但其涉及的范围相对窄，局限于房地产业信息 化的实现技术，销售、物业管理、0 a 等管理信息系统的论述，对整个房地产业信 息化所带来的商业价值以及信息化价值的评价指标等方面缺乏论证。因此，本文 针对房地产行业的特点，从经济学的角度对房地产业实施信息化后的价值进行了 分析，提出了房地产电子商务模型，在房地产业信息化方面做了比较完整的论述。 1 3 论文研究的主要内容 作者平时积累了许多房地产行业信息化方面的资料，研读了大量信息化相关 的文献，包括电子商务，房地产经济，管理信息系统m i s ，地理信息系统g i s ，智 能建筑和数字小区，房地产企业信息化等方面的知识。在这些理论基础之上，对 房地产行业的信息化提出了详细的措旌，本文研究的主要内容有： 第一，对信息化与管理变革相关理论进行介绍，分析我国房地产业信息化的 现状和发展趋势，提出房地产业信息化的标准体系和信息化的基本策略。 第二，综合了房地产业信息化所涉及到的基本实现技术，通过对信息化价值 l 引言 和信息化给房地产行业所带来的优势的分析，给出了各种房地产电子商务模式。 第三，详细分析了房地产业信息化的具体内容，包括房地产行政管理信息化， 房地产相关企业信息化，以及房地产产品信息化一“数字社区”的建设。对各部 分均进行信息化建设框架的分析，论证了应用信息系统的构建，最后给出了实现 信息化细节性的措施和途径。 本论文的具体组织如下：第1 章介绍了论文研究的学术和现实意义以及房地 产业信息化的研究现状；第2 章介绍了房地产业信息化的基本现状和发展趋势， 提出了信息化的标准体系。第3 章介绍了信息技术对房地产行业的影响，网络经 济与房地产结合后的市场分析，以及信息技术与房地产结合途径。第4 章介绍了 房地产业信息化的价值分析，包括房地产市场的供求平衡，房地产电子商务的微 观和宏观经济学分析，信息化成本和价值的分析。第5 章分析了房地产业信息化 的实现技术，主要有网络与通信技术，网络计算框架，髓8 网站技术，g i s 和旺b g i s 技术。第6 章介绍了房地产行政管理信息化建设，主要有行政管理信息化现状， 行政管理信息化建设的对策，房地产行政管理信息化的应用平台，基于g i s 的房 地产管理信息系统。第7 章介绍了房地产相关企业的信息化建设，论述了房地产 企业信息化基本概念，房地产企业信息化的主要途径，房地产网络营销，房地产 中介信息化，房地产企业o a 系统，房地产企业管理信息系统，最后给出了层次分 析法在房地产企业信息化核心框架中的应用。第8 章提出了房地产电子商务需要 解决的问题，介绍了各种房地产电子裔务模式，主要包括：bt ob 模式，bt oc 模式，ct oc 模式，gt ob 模式等。第9 章，介绍了数字社区的建设和发展，建 议了数字社区的应用标准体系，最后简单论证了数字社区与数字城市的接口分析。 3 重庆大学硕士论文 2 房地产业信息化概述 2 1 与信息化相关的概念 房地产业信息化 它是房地产业发展过程中的重要课题，要解决的核心问题是房地产整个产业 链中如何利用现代信息技术和信息手段，优化企业内部的业务流程和提高企业满 足客户需求的畿力。房地产业信息化是一个系统工程，包括生产、供给、需求等 各方面的信息化建设，既包括房地产产品的信息化，即“数字社区”，“智能化小 区”的建设，又包括房地产业务采购、营销、管理、中介的信息化，即电子商 务在房地产业务中的广泛应用。在住宅和房地产业生产经营活动的各环节全面开 发和应用现代信息技术，广泛深入的开展信息资源生产、收集、交流、利用以及增 值服务，最大限度的发挥信息的社会效益和经济效益2 1 。 电子商务 电子商务指的是通过数字通信进行商品和服务的买卖以及资金的转帐，包括 公司间和公司内利用e - m a i l ，e d i ( 电子数据交换) 、文件传输、传真、电视会议、 远程计算机网来实现企业内部的全部功能。如市场营销、金融结算、产品销售以 及裔务谈判等 引。它不仅仅是通过互联网进行的交易活动，还涉及传统业务、传 统市场各个方面。电子商务不仅能够有效的增强现有业务进程的实施，而且能够 对市场等动态因素作出快速的响应并及时调整当前业务的进程，更重要的是，电 子商务本身也为企业创造出了更多、更新的业务操作模式。 网络经济 它是一种崭新的经济形态，其核心是商品化后的信息，它是成为商品的信息 起主导作用的“新经济”。旧经济和新经济的区别不是指老的和新的经济部门，而 是指分别涉及不同经济规则适用的领域。网络经济是面向未来的经济，又可称为 数字经济。美国商务部在其1 9 9 7 年出版的数字经济报告中，明确指出将网络经济 定义为信息技术和电子商务的结合。 信息资源管理1 4 】 即i n f o r m a t i o nr e s o u r c em a n a g e m e n t ，简称i r ，是指在生产和经营活动 中对信息的产生、获取、处理、存储、传输和使用进行全面的管理。 企业资源规划 即b u s i n e s s r e s o u r c ep l a n n i n g 。简称e r p ，是指利用信息技术实现对企 业资源( 人、财、物等) 的优化配置，从而提高企业管理水平和效益的应用软件。 4 2 房地产业信息化概述 业务流程再造 即b u s i n e s sp r o c e s sr e e n g i n e e r i n g ，简称b p r ，是指对企业的经营方式、 部门界限和管理机制进行根本性的结构改革，利用信息技术建立新的业务流程。 2 2 走进信息时代的房地产业 随着互联网的应用和普及，全球经济增长的动力正在进行改变，在知识经济 和信息技术的新世纪，房地产业信息化的发展将会成为行业发展的重要方向。房 地产业只有在这一潮流中发展，才能提高整个房地产业在国民经济中的作用，提 高行业的市场竞争力，促进产业在新一轮的经济变革中健康发展。 房地产网络门户在线得到发展。首先发现房地产内容上网意义的是雅虎网。 雅虎最早在网络门户中开办了房地产服务。1 9 9 8 年6 月，雅虎开办了房地产服务 项目，为客户免费提供房屋买卖与租赁信息。而且雅虎的金融和其他分类网站也 将被整合到新的房地产服务中。在雅虎的影响下，微软和a o l 正在把房地产业务 当作网络门户的一件大事。微软通过开办h o m ea d v i s o r 网站，成为网络门户网 站中推出提供房地产服务的又一站点。就在微软开办h o m ea d v i s o r 的当天，a o l 公司也将提供房地产服务的内容列入了自己的网站。由此可见，选择房地产业务 正在成为网络门户公司吸引客户的新焦点。 业内人士普遍认为，基于网络的房地产业务服务将变成网络下一个争夺眼球、 广告和交易费用的焦点。主要原因有：一是对网络公司来说，房地产广告提供了 大量的收入：二是房地产业在国民经济中所站的地位举足轻重。微软开办的h o m e a d v i s o r 网站提供了一个免费在网上买卖和租赁的综合服务指南。网站所覆盖的 内容开办了许多传统房地产行业中所没有的业务。从某种意义上来说，网上房地 产正在抢占传统的房地产业务，正在缩小传统房地产的生存空间。微软的h o m e a d v i s o r 网站是面向家庭的，它的主要服务内容有：对购房者提供全国范围的房 屋清单、房屋的基本资料、全国各地人口分布信息以及抵押贷款费率比较等。此 外还有一些收集了各种产品的房地产百科全书和一个问题咨询的数据库。 面向家庭的房地产网站，其主要目标是在服务用户的过程中吸引大量的广告 业务，它的主要设计思路是围绕增加客户的点击率，增强网上内容的可读性和与 用户的交换性。 一早在1 9 9 8 年7 月1 8 曰，中国建筑协会推出了“中国建筑在线”的网站，其 栏目的主要内容有：勘探设计、建材行业、建筑科技、检测机构、研究机构、文 献资料等a 在它的数据库中有国家一级建筑企业名录、房地产企业名录、建材企 业名录等等，网站内容上基本上是面对企业服务的。2 0 0 0 年4 月3 日，搜房网站 重庆大学硬士论文 ( s o u f i j n c o m ) 在北京成功地拍卖了7 套住房，这一案例在房地产业界产生了震 动，4 月l o 日，在北京又组织了一次“现代城无底价专场拍卖”。在上海。利用 搜房网站1 7 套房子4 小时内全部卖出，随后又将上海的3 0 多套别墅，以3 0 0 万 元的价格成交了7 套房产。这是国内房地产网络电子商务的一次大胆尝试。目前， 我国各地市的房地产网站建设正红红火火，呈现良好的发展势头。 2 3 信息化与管理的变革 随着信息时代的到来，传统的企业管理思想、观念模式已经发生了很多的变 革。作为国民经济支柱产业的房地产业同样也面临着信息化、经济知识化所带来 的管理变革的冲击。 自上世纪9 0 年代以来，在一些发达国家就发生了管理变革的浪潮，一些有影 响有代表往的新思想和新模式陆续出现。这些新式管理思想的共同特点是与社会 上信息技术飞速发展与应用密切相关的。主要包括6 种1 5 】：l 、再造工程；2 、学 习型组织；3 、知识管理；4 、精灵生产：5 、虚拟企业；6 、电子商务。 2 3 1 再造工程 业务流程再造的概念 再造工程( r e e h g i n e e r i n g ) 是美国在9 0 年代初提出的一种管理变革思想。 这种思想认为，再造工程就是对业务过程所进行的基本再思考和根本上的再设计， 以求明显改善一些关键性绩效指标，如成本、质量、速度、服务等。而在房地产 项目管理目标系统中也包含了这样一些指标，所以房地产项目管理也有必要进行 业务滤程再造。这种再造工程，势不是仅限于对姐有过程的修补和改进，面是破 旧立新，完全屏弃旧有的思维模式，对过程进行的根本性改造1 6 j 。 企业流程再造包括业务流程再造和组织结构整合两个互补的内容。业务流程 再造是指确认企业为实现经营使命所必需的业务流程，然后根据电子商务的特点 要求，根本性地重新恩考，彻底翻新作业流程，组织结构整合是指企业的组织结 构重新组合以保证新的业务流程的运行。因此，业务流程再造后，组织结构整合 就成为再造后业务流程顺利运作的关键制约因素。 成功地进行企业流程再造需要多种理论於支持，这些理论基础包括流程管理 思想、组织管理思想，信息技术对组织的影响等等。企业再造就是以企业流程为 平台8 ，把这种管理思想的最新研究成果继承起来，从而形成b r p 的特色。 业务流程再造的功能 企业业务流程再造解决方案目前已经作为上房置换模式”的一部分在全国范 6 2 房地产业信息化概述 围内的房地产领域内运用推广。在方案的延展性上，不仅考虑到了企业目前发展 的需要，更是考虑了企业未来进一步发展的空间。 在工程再造过程中，由于信息技术的应用，使得再造工作有了更强劲有力的 沟通手段，简化了原来需要经历多个部门的复杂的信息流程。从而消除了由此而 产生的失误，延迟，返工等现象，结果大大的提高了效率。 另外，对信息技术的应用，使得企业在计划、协调、调度方面有可能引入定 量分析与仿真方法，使新的业务流程建立在信息管理的方式之上。 流程再造的原则 从业务流程再造本身而言，主要涉及到信息流再造、作业行为再造、部门岗 位设计再造、物流、资金流再造等5 个方面。因此，必须在再造时遵循一些基本 的原则。 信息流再造的原则。企业流程再造首先需要信息能够完全、顺畅、便利地在 企业内部流转，需要加强客户信息资源和企业内部信息资源的控制，在这个基础 上，作业流程的再造才会有巨大的现实意义。 作业行为再造的原则。企业流程再造的核心是作业行为的再造。它体现在将 作业行为简洁，同时在发生问题后便于追溯到具体部门的具体岗位，便于以后整 改。在进行作业行为流程设计的同时要对作业行为的规范提出建议。 部门岗位设计的原则。企业流程的顺利运行，需要靠多个部门通力合作。目 前通常存在的问题是，部门内部工作有序，部门间合作无序，致使企业整个工作 效率降低。因此，我们在企业流程再造中，根据流程再造的结果，进行部门组织 再造，进行部门间联系与协调关系的再造。由此，部门岗位的专门性、部门岗位 的协调性、部门岗位的扁平性就必须体现在部门岗位的设计中。 物流、资金流再造的原则。公司的物流、资金流的流动必须具有定向性。物 资、资金必须在一个预先规定的有规章制度保障的岗位或人员之间的进行程序性 的流动，便以公司对物资、资金的控制和监督。公司的正常运转必须有稳定的物 资和资金的提供，所以确保物资、资金的安全性就显得至关重要。物流、资金流 的预警性，是指在物资、资金在流转过程中发生问题时，或者在库存物资发生短 缺情况，销售资金达到规定期限前某一时间，系统自动报警，提示公司相关人员 进行处理。 2 3 2 学习型组织 财富杂志曾经指出“未来最成功的公司，将是那些建立了学习型组织的 公司”。壳牌石油公司的企划部主任德格说：“唯一持久的竞争优势，或许是具备 比你的竞争对手学习的更快的能力”。在当今信息爆炸的年代，企业面临着更复杂 7 重庆大学硕士论文 多变的情况，因此只有学习更强的企业才能适应交局。 彼德圣吉是学习型组织理论的集大成者和推广者，他强调一个组织应具有学 习这一素质，这种学习是一种集体的学习；组织应通过学习来进行自我调整和改 造，以求适应迅速变化的环境。他在第五项修炼学习型组织的艺术与实务 一书中提出，学习型组织需要精通五种技能【_ ”，即系统思考能力( s y s t e m t h i n k i n g ) 、自我超越能力( p e r s o n a lm a s t e r y ) 、心智模式改善能力( i m p r o v i n g m e n t a lm o d e l s ) 、建立共同远景( b u ii d i n gs h a r e dv i s i o n ) 、团体学习能力( t e a m l e a r n i n g ) 。学习型组织理论对当前管理学界和企业界都产生了深远的影响。在信 息时代，建立学习型组织成为了现实可能，信息量的飞速膨胀要求企业不断学习； 而信息技术的高度发展、互联网的广泛应用又为企业的集体学习奠定了基础。 2 3 3 知识管理 知识管理带来管理的新观念 随着知识经济的来临，知识管理已成为人们的热门话题。知识管理不同于信 息管理，它是通过知识共享、运用集体的智慧提高应变和创新能力。对于企业来 说，知识管理的实施在于建立激励雇员参与知识共享的机制，培养企业创新和集 体创造力。 所谓知识管理，就是为企业实现显性知识和隐性知识共享提供新的途径。显 性知识易于整理和进行计算机存储；而隐性知识则难掌握，它集中存储在雇员的 脑海里，是雇员取得经验的体现。知识管理的首要目标不是技术，它也不是一门 技术，而是各种可行解决办法的一种综合，它作为一个单一系统能够满足整个成 员的具体需要膨】。 如今，世界上许多著名的公司都越来越重视无形资产而轻视有形资产，或者 说越来越重视知识而轻视库存。据统计，目前有实力的企业的有形资产和无形资 产的比例达到1 ：2 或1 ：3 ，拥有和利用知识成为企业发展的真正动力。 知识管理在房地产企业中应用的方法 知识管理从根本上说，它具体应包含将数据资源与信息技术的信息处理能力 结合起来的组织处理过程和人的创造、创新能力。知识管理在房地产企业中的应 用方法，我们可以从以下几方面来考虑。 首先，知识管理变得日益重要是因为，从可以预期的世界向一个不断持续变 化的世界的转变。其次，知识创造是组织的核心能力，因此知识管理是组织长期 存在的基本。这些知识和新的产品或服务、对新产品服务的定义、对新的组织，产 业定义以及新的分配方法有关。第三，它不是由独立的知识管理部门或组织程序 来单独实现的，而是渗透到组织的商业处理的整个过程中。第四，信息技术的最 2 房地产业信息化概述 新进展可以促进这个过程，如在信息的传送渠道、搜集、分发等方面，但是最终 要看人们将这些信息转化为成果的基础上。 2 3 4 精灵生产 精灵生产的英文全称是：l e a n ，a g i l e ，a n df l e x i b l ep r o d u c t i o n ( 简称l a p ) 。 这种管理思想虽然是针对传统制造业而创立的一种新的管理模式，但对于房地产 企业的管理也有借鉴意义，特别是这种思想与信息技术的结合模式对于房地产企 业的管理更有实际意义。精灵生产是美国总结层本丰田公司的生产经验雨得出的 一种生产模式。该方式的特点是以简化为中心，去掉生产过程中不增值的工作， 实行看板制( 7 i t ) ：注意强调人的作用，发挥人的潜力；在生产过程中，采用适 度自动化，提高生产的柔性；并不断改进生产效率，消除废品，扩大品种。 现代网络技术的出现，使得这样个生产系统得到了强有力的信息支撑。系 统中的各个环节可以依靠网络技术进行联系和沟通，这样企业中的各种资源如技 术、管理和人力等可以综合到一体，相互依存，互相协调。 2 ，3 5 虚拟企业 虚拟企业( v i r t u a le n t e r p r i s e ) 是一种新颖的企业组织形式，它是由不同 的企业或这些企业中的一些部门按某一特定的任务要求而临时组建的实体。它没 有固定不变的组织系统，也没有看的见的有形公司，但却是一个实实在在的经济 实体，该实体一旦任务结束便宣告解散，因而形象的称这种实体为“虚拟企业”。 虚拟企业的基层组织主要是以任务为中心而联合在一起的跨学科、跨专业的 硬耳组，这些项日组互相交叉，共同来组织管理。显然这种管理方式的存在需要 有强大的信息网络为基础。各个项目组之间可以通过互联网或企业局域网来相互 共同、交流信息。 现代房地产企业管理也可以采用虚拟企业的模式来进行，在投资一个项目时， 涉及到土地规划部门，城市规划部门，建筑旌工单位，监理单位，设计单位以及 投资方，共同对一个项目负责并进行管理，各部门之间完全可以通过网络来交流 情况，并及时反馈，如监理单位可以及时向施工单位提出意见和看法，可随时掌 握工程进度和工程质量情况。同样，作为投资方的房地产经营企业，可通过网络， 了解整个项目的进展情况，从各个部门获得信息，并及时反馈。视频会议系统的 采用会使这一过程更简洁有效。 2 3 6 电子商务 美国政府对电子商务的定义很简单：所谓电子商务是指通过互联网进行的各 重庆大学硕士论文 项商务活动，包括广告、交易、支付、服务等活动。我们认为电子商务就是一种 新形式的商务活动，它采用现代信息技术手段，以数字化通信网络和计算机系统 替代传统的以纸介质为信息载体，来进行信息的传递、存储、处理、发布，实现 商品或服务的低成本交易，控制物流和资金流，提高效率，降低交易费用，其内 容涉及到企业的市场营销、帐目结算、商务谈判等。简单的说，电子商务是指买 卖双方之间利用i n t e r n e t 按照一定的标准进行的各类商务活动。 电子商务有以下一些基本特性： 1 ) 电子商务是一种基于网络通信和电子数据交换为基础的企业经营管理模 式，该模式在结构上可以分成两类：基于电子数据交换( e d i ) 的结构和基于 i n t e r n e t 的结构。前者是一个以e d i 服务中心为核心的网络结构，各个参与部门 如用户，银行，商检，货运，海关等都可以通过e d i 中心来交换数据，这些个数 据都有固定的格式。后者的结构可以通过i n t e r n e t ，i n t r a n e t ，e x t r a n e t 将卖方、 买方和各个合作伙伴联系在一起进行商务活动1 9 i 。 2 ) 电子商务系统主要用来处理、传递、存储商业活动过程中的数据，也可用 来向消费者提供静态或动态的查询服务。以便让消费者更多的了解产品的价格、 品质、供应商信息查询等情况，为消费者提供更多的信息，影响和促进消费者的 决策。 3 ) 电子商务系统建立在网络通信和电子数据交换的基础上，这就对于要开展 电子商务的企业提出了更高的技术要求，企业必须购买合适稳定的硬件与软件来 搭建一个安全、可靠的电子商务系统环境，并配备相关的技术人员。 4 ) 电子商务系统是一个综合系统，设计面广。各个开发企业应该在相关部门 ( 如信息产业部) 盼统筹规划下，开发本企业的商务信息系统，这样就能使各个 企业的商务系统彼此联网，促进信息共享和流通。 5 ) 利用电子商务系统，可以实现快节奏高效率大容量的信息传递【1 q ：可以 在全球范围内进行信息交流获得更多的商务机会；可以实现远距离的产品设计、 查看、销售；可以大大节约交易费用。 电子商务的分类 电子商务主要分类方法如表2 1 所示。 2 4 房地产业信息化的现状与分析 当前人类正大踏步地迈入信息时代，以互联网为代表的全球信息化浪潮正以 迅猛的态势冲击着各行各业。2 0 0 0 年7 月在联合国总部召开的“全球信息化部长 会议”上，强调了信息通信技术是2 1 世纪经济发展最强劲的动力之一，随着信息 2 房地产业信息化概述 能力，上海市房地产登记交易中心利用区县联网的管理信息系统自动生成的大量 信息，定期发布分区、分类别的土地供应、项目开工竣工、预售和存量交易等市 场主要数据。成都市开发了商品房预售网上管理系统，实现了对商品房市场的有 效监控。武汉市开发应用了住房补贴管理软件，从住房补贴的计算发放、补贴资 金的管理、补贴的申请与审批实现了电子化。一些房地产协会和学会也加强了信 息技术的应用，如成立了“中国物业管理协会网”和“华房网”等。 初步建立了房地产宏观监测系统： 为适应我国房地产业发展的内在要求，针对市场信息零散、盲目投资行为大 量存在等状况，我国已建立了包括中房预警系统、中房指数、国房景气指数等在 内的房地产宏观监测系统。 能化小区和网络小区建设步伐加强： 近年来，房地产行业开始积极建设智能化小区和网络小区。作为中国房地产 巨头之一的中国房地产开发集团，将在未来5 年内，首先将其已经建成的1 0 0 0 多个社区改造成现代化的新型数字社区，并最终实现在全国建立2 万个数字社区 的目标。 房地产网站发展： 由于房地产业自身的行业特点，使其在网上具有更大的优势。正是基于这些 优势，房地产业各界都以最快的速度建立或准备建立自己的网站。 中国的房地产网站主要可分为四大类： 1 ) 专业性网站。旨在站在专业的角度为开发商与消费者提供信息服务。 2 ) 综合网站的房地产板块。为了迎合浏览者的浏览要求，各大网站基本都开 设有专门的房地产栏目。 3 ) 开发商或投资商开设的“企业网”。这类网站在房地产网站中占多数，主 要是为本公司直接服务的，针对性很强。但是这类网站的信息含量一般都比较少， 网页的制作也比较粗糙，不能满足消费者多方面的需求。 4 ) 行业主管部门设立的“政府网”。这类网站数量不多，但信息量大、涉及 的地区广，主要用于行业动态的和政策信息的发布。 房地产业i t 应用结构分析 1 ) 房地产业i t 应用市场投资结构 赛迪顾问调查结果表明：2 0 0 2 年中国房地产业i t 应用市场的投资总额为3 9 8 亿元其中，硬件设备的销售额为2 5 亿元，占房地产业i t 应用市场销售总额的 6 3 ：软件系统的销售额为1 0 2 亿元，占房地产业i t 应用市场销售总额的2 5 ； i t 服务的销售额为4 。6 亿元，占房地产业i t 应用市场销售总额的1 2 。在房地 产业的i t 应用市场中，硬件设备是销售的主体，说明房地产业信息化水平还处于 重庆大学硕士论文 较低的普及和规范阶段，企业在i t 应用市场的投资还局限于基础设备的配置。但 可以预测，随着基础设备配置的逐步完成和全社会信息化水平的提高，房地产业 i t 应用市场中软件系统和服务的销售额会逐渐增长【l ，见图2 1 。 2 ) 中国房地产业i t 应用市场区域投资结构 由于我国经济发展的不平衡，造成中国房地产业区域发展存在很大的差距， 图2 1 房地产业i t 应用市场投资结构 f i g u r e2 1 1 ti n v e s t m e n ts t r u c t u r eo f a p p l i n gm a r k e ti nr e a le s t a t e 从而引起不同区域房地产企业在i t 应用市场投资额的巨大差异。据赛迪顾问统 计，华东、华北、华南三个地区房地产业i t 应用市场投资额较大，其中华东地区 房地产企业在i t 应用方面的投资额占中国房地产业i t 应用市场投资总额的3 1 。 西北、西南地区房地产企业受当地经济发展环境的影响，在i t 方面的需求很小， 其在i t 应用市场的投资额仅占中国房地产业i t 应用市场投资总额的1 和2 ，如 图2 2 所示。 图2 2 中国房地产业i t 区域投资结构 f i g u r e2 2 1 ti n v e s t m e n ts t l - d c t u r eo f d f f f e r e n ta c ai nr e a le s t a t e 3 ) 房地产企业选择合作伙伴时考虑的因素 国内的i t 服务供应商众多，运作方式和特长也不一样，如果选择了合适的合 作伙伴，运作就会非常顺畅，而如果合作伙伴选择不当，则会在以后的合作中出 现种种问题。因此选择一家或几家合适的合作伙伴对于房地产企业的运作成功与 14 2 房地产业信息亿掇述 否显得至关重要。也正因为这种重要性，才使得房地产企业在选择合作伙伴时非 常审慎，综合考虑多方面的因素。如图2 3 所示。 圉2 32 0 0 2 年房地产企业选择台作伙伴对盼考虑园素 f i g u r e2 3 f a c t o r so f r e a le f f t a t ee n t e