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房地产项目风险管理研究以北京紫金长安项目为例 摘要 随着我国经济的快速增长，市场的日益规范和国际化，我国房地产企业面临的外部 环境越来越复杂，不确定因素与日俱增，竞争日趋激烈。在这种背景下，房地产企业为 获取持续竞争优势，降低风险，纷纷导入项目风险管理体系。项目风险管理作为引导与 控制企业战略实施的一项重要管理工具和项目管理的核心的内容之一，其重要性已成为 众多房地产企业的共识，并对其投入了大量人力和财力。由于大多数房地产企业对项目 风险管理存在理解片面和实际操作模糊的误区，而且项目风险管理的实施也缺乏计划 性、科学性和系统性。因此可以说，目前房地产企业的项目风险管理工作成为了项目管 理工作中最易出现失误和造成成本加大的管理难点之一。 本文以北京紫金长安项目为例，介绍了笔者所在的房地产企业项目风险管理实践 中，使用风险管理的方法对紫金长安项目建设阶段的风险进行识别、评价、控制，并取 得了一定的工作成效。紫金长安项目风险管理的实施为企业规避了经营风险、保证了项 目开发进度、节约了成本，推动和确保了公司战略的实施，从而使公司的战略目标得以 实现。紫金长安项目风险管理的实践使风险管理理论和项目管理实践有效的结合起来， 为房地产企业的项目开发提出了一套切实可行的风险管理办法。 本文的结论是通过层次分析等方法来构建的项目风险管理体系，以及将这种风险管 理体系运用到房地产项目开发的各个阶段中是科学可行的，对于房地产企业来说具有普 遍的指导和操作意义。 关键词：房地产项目风险管理紫金长安 r e s e a r c ho nr is km a n a g e m e n tinr e a le s t a t e e n t e r p ris e st a k eo rie n t a lp o w e rp r o j e c t lnb eij ln gf o rln s t a n c e a b s t r a c t w i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to fe c o n o m yo fc h i n aa n dt h eg r a d 砌i n t e r n a t i o n a l i z a t i o no f m a r k e t ，t h ee x t e r n a le n v i r o n m e n to fc h i n e s ee n t e r p r i s e sb e c o m e sm o r ea n dm o r ec o m p l i c a t e d ， u n c e r t a i nf a c t o r so c c u r si n c r e a s i n g l ya n dc o m p e t i t i o n st r e n dt ob ef u r i o u s u n d e rs u c ha b a c k g r o u n d ，e n t e r p r i s e si n t r o d u c er i s km a n a g e m e n ts y s t e mt oo b t a i ns u s t a i n e dc o m p e t i t i v e e d g ea n df o s t e rk e yc o m p e t i t i v ep o w e r t h e yr e a c ht h ec o m m o nu n d e r s t a n d i n gt h a ta st h e e s s e n t i a lp a r to fi n d u c t i n ga n dc o n t r o l l i n ge n t e r p r i s es t r a t e g i e sc h e r i s ht o o l ，p e r f o r m a n c e e v a l u a t i o ni ss i g n i f i c a n t , a n dt h e ye x p e n s eal o to fh u m a na n df i n a n c er e s o u r c e si ni t d u et o i d e a l i s t i cm i s u n d e r s t a n d i n ge x i s t i n go nr i s km a n a g e m e n t o f p r o j e c t sa n dl a c k i n gp l a n ，s c i e n c e a n ds y s t e m ，r i s km a n a g e m e n ti nr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sb e c o m e so n eo ft h eh a r dp o i n t sw h i c h i sl i k e l yt oo c c u ri nm a n a g e m e n tc o s t t h et h e s i si n t r o d u c e sa u t h o r se x p e r i e n c ei nt h ep r a c t i c eo fr i s k m a n a g e m e n ti nr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e sb yt a k i n go r i e n t a lp o w e rp r o j e c tf o ri n s t a n c ea n da p p l y i n gm e t h o d so fr i s k m a n a g e m e n tt oi d e n t i f i n ga n da n a l y z i n ga n dc o n t r o l l i n gr i s k s ，w h i c hl e a d st oar e m a r k a b l e s u c c e s s t h ee x e c u t i o no f r i s km a n a g e m e n ts a v e sc o s ta n de n s u r e ss c h e d u l eo f p r o j e c t ，w h i c h m a k eo u rc o m p a n ya c h i e v eo u rg o a l t h ec a s eo fo r i e n t a lp o w e r p r o v i d e sa s e to fc o n c e p t s a n dr e s e a r c ht o o lw i t hr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s t h ea r t i c l ed r a w sac o n c l u s i o nt h a t a p p l y i n ga h p t o o l st ob u i l du pr i s km a n a g e m e n t s y s t e mf o rr e a le s t a t ee n t e r p r i s e si ss c i e n t i f i ca n df e a s i b l e ，w h i c hi sp r a c t i c a lt or e a le s t a t e e n t e r p r i s e s k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c tr i s km a n a g e m e n t o r i e n t a lp o w e r i i 广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的 成果和相关知识产权属广西大学所有，本人保证不以其它单位为第一署名单位 发表或使用本论文的研究内容。除已注明部分外，论文中不包含其他人已经发 表过的研究成果，也不包含本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研 究工作提供过重要帮助的个人和集体，均已在论文中明确说明并致谢。 论文作者签名：参，r 夕卵多年z 月谚日 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 凼口时发布口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 论文作者签名：岛r 丫导师签名羞弹 瓣彩月旧 广西大掌工商管理硕士学位论文 房地产项目风险管理研究 第一章绪论 1 1 选题背景 自从1 9 7 8 年开始，我国的房地产业经过几个周期的跌落与攀升，目前已成为我国 国民经济的支撑产业，也是拉动内需促进国民经济良性循环的重要行业，中国的房地产 业在宏观调控后正在进入一个崭新的时代。但是随之而来的是房地产行业面临严峻的适 者生存、重新洗牌的格局，房地产项目风险贯穿房地产开发过程始末。一个项目，可能 因为前期定位不准确或可行性分析存在缺陷致使项目成为死盘，冻结资金直至拖垮企 业；一个项目，可能因为前期设计或工程现场管理存在疏忽，致使工程返工，成本加大， 也为后期出现不合理费用创造因素；一个项目，可能因为营销策划方案定位的不准确， 致使定位过高，销售周期过长，资金回笼过慢，或者定位过低，利润降低，企业利益受 损。因此，如何运用科学方法来有效的防御房地产项目开发阶段中的各种风险，是本文 急待解决的问题。 在房地产业一片繁荣的景象中，很多房地产开发商根本不重视项目风险管理，他们 关注的是利用各种手段拿到地，开发赚钱热门的项目，然后尽快卖掉，迅速回笼资金。 在这样的情形下，项目风险管理似乎显得微不足道。但在今天宏观调控的背景下，科学 的进行房地产项目管理十分重要。现阶段，开发商在力争取得土地的同时，就开始了对 项目的可行性初步研究，这是房地产项目风险管理的最初阶段；开发商取得土地使用权 后，进入实质性的拆迁阶段，要与被拆迁人利益博弈，这是房地产项目风险管理的关键 阶段；策划、开发和营销阶段也存在着诸多风险，进行有效的项目风险预警和管理也十 分必要。由于房地产项目开发是一个长期而复杂的过程，使得进行房地产项目风险管理 更具挑战；另外，房地产业由于其历史性原因，房地产业的政策性变化如今又十分突出， 原先的土招老办法已经不管用了，房地产开发企业需要能够适应这些变化的高素质稳定 型人才。但在当今宏观经济政策不断调整，人才不断流失，不断变换的环境下，房地产 项目风险管理的持续性面临着更大压力。风险是存在于房地产项目开发始终的，房地产 项目风险管理也应该严格贯穿于房地产开发始末。 笔者在房地产企业工作多年，亲身经历紫金长安项目从初期拿地，做可行性研究， 到规划设计，再到后期开发建设，直到竣工交付。我们在此项目中引入风险管理的方法， 取得了一定的成效，但也存在一些问题。本课题就以此项目为例来剖析房地产项目的风 险管理。 广西大掌工商管理硕士学位论文房地产项目风险管理研究 1 2 选题目的和意义 房地产业是一项投资大、周期长、风险高的行业，这就决定了对其进行投资风险管 理的重要性。房地产开发地点固定，投资规模大，建设周期长，开发条件差，涉及面广， 故在房地产开发各阶段均存在着风险。随着房地产市场逐步规范，法制不断健全，房地 产开发市场竞争加剧，投入资金水平、技术能力和管理素质的较量，使开发企业开展风 险管理变得非常必要。而房地产开发风险管理就如同一个缜密的系统，将风险管理的各 要素有机组成综合体。所以在进行房地产开发时，必须要推广与运用风险管理系统，并 且要在日常的工作中尽量完善这个系统，以促使我国的房地产事业健康发展n 。 项目管理是一门成熟学科，它运用科学的方法来对项目进行管理。项目风险管理是 项目管理的一部分，通过风险识别、风险评价和风险控制，并以此为基础合理的使用多 种管理方法、技术和手段对项目活动涉及的风险实行有效的控制，采取主动行为，创造 条件，尽量扩大风险事件的有利结果，妥善地处理风险事故造成的不利后果，以最少的 成本保证安全、可靠地实现项目的总目标。本文正是基于这种思路，将它们应用到房地 产项目风险管理中去，探讨和研究合理规避房地产项目的风险。7 基于房地产业的特点以及房地产项目风险管理体系现状，本文选题的目的和意义主 要有以下三点： ( 1 ) 将项目管理的方法运用到房地产项目风险管理中，以规避房地产项目的风险； ( 2 ) 以紫金长安项目为例，理论和实践结合，探索房地产项目风险管理的途径和方 法，为房地产项目提供一套风险管理的思路，对房地产公司规避项目风险提供参考和借 鉴。 ( 3 ) 通过对房地产项目中的风险识别、风险控制分析，可以帮助房地产公司有效的 规避风险，为房地产公司带来更大的效益。 总体而言，成功的项目风险管理既是一门艺术又是一门科学。充分利用项目间的协 同效应，运用项目风险管理的有效手段，在改进已选项目的同时，也是对成本损失或不 确定性的降低，等于提高了项目运行的效率与效益。 1 3 研究文献综述 ( 1 ) 房地产行业概述 房地产开发一般分为四个阶段：投资决策阶段、项目实施阶段、经营销售阶段、后 期物业管理阶段。实践中，虽然各个阶段有其明显的特点和侧重点，但不能根据时间截 2 广西大掌工商管理硕士学位沦文 房地产项目风险管理研究 然分离，而是相互交错，相互贯穿的。2 ( 2 ) 房地产项目风险概述 在土地、金融等系列宏观调控政策的影响下，特别是“国八条 的出台与实施，房 地产企业过去惯用的开发模式及管理方式面临极大的挑战，房地产企业的竞争格局也将 发生根本性改变，面临重新洗牌。有些房地产企业存在：政府盲目推项目及企业非理性 争项目；项目资金链绷紧；项目结构风险突出；项目决策欠科学；项目内控管理混乱的 缺陷，由此给企业带来的风险会使企业被市场淘汰出局，房地产行业风险陡增。盯 ( 3 ) 房地产项目风险管理综述 随着社会主义市场经济的建立和发展，房地产业逐渐成为国民经济的基础性、先导 性和支柱性产业。同时它又是一种高风险、高收益的产业，具有许多不确定性，这些不 确定性对房地产开发经营的成败起着决定性的作用。 风险管理是对潜在的意外损失进行识别、衡量和处理。它不仅包括对物的风险管理， 而且也包括对人的风险管理；不仅包括对损失的风险管理，而且包括对盈亏的风险管理； 它不局限于某一业务范围内，而是对企业一切开发活动和开发全过程实行有效管理。房 地产开发企业面对的是一个充满不确定性和风险的环境，在其经济决策时可以根据不确 定性和风险的情况及程度不同而采取不同的方法进行处理，实行风险管理，以尽可能地 回避风险、分散风险，进行正确的决策。因此，房地产开发企业有目的、有意识地通过 计划、组织和控制等管理活动来阻止风险损失的发生，削弱损失发生的影响程度，以获 得最大利益。实行严密的风险管理是房地产开发企业有效地处理各种风险的重要途径， 也是房地产开发企业投资成功的保证。n 3 我国房地产项目风险管理的实践方法； 最近几年，我国房地产业发展迅猛，房地产业已成为各地方县市经济的重要组成 部分。但与此同时我们也应客观地看到，目前大部分房地产开发企业普遍小而弱，真正 具有竞争实力的企业并不多。众所周知房地产业是一个高风险产业，随着我国入世后建 筑业逐步与国际接轨，对于那些规模小、缺乏竞争力的开发商，在面临与国内外强大房 地产商共同竞争下，如果中小型房地产企业经营管理不得当，不重视风险管理，那么 将有很大一部分企业由于缺乏市场竞争力，最终将退出房地产市场。因此，项目风险管 理是一个持续的过程。建立良好的风险管理机制以及基于风险的决策机制是项目成功的 重要保证，项目风险管理可以为房地产项目管理提供有力的理论方法和实践指导。 广西大学工商管理硕士掌位诧? 文房地产项目风险管理研究 1 4 研究的基本方法与主要内容 本课题研究的基本方法如下： 通过项目风险管理理论来研究项目风险管理方法在紫金长安项目风险管理中的作 用，首先对紫金长安项目风险进行识别，然后进行风险量化。根据上述研究结果，对紫 金长安项目开发过程中的几个主要环节采取合理的项目风险管理方法，从而对这些风险 进行控制。本文以实际的案例阐明了分析数据、确定指标、建立体系、达到房地产项目 风险管理流程设计的目标。 本课题研究的主要内容如下： ( 1 ) 以紫金长安项目为例，对该项目建设阶段的风险进行风险识别、评价。目前， 一些学者提出了项目风险的识别方法，通过研究这些学者的成果，为房地产企业提供一 条有效识别风险的途径和方法。探讨和研究如何对房地产企业项目管理的风险进行评 估，评估方式可以采取定性和定量的方法，根据评估的结果，对控制这些风险因子提出 可行的方法。 ( 2 ) 对紫金长安项目进行风险控制策略的分析。在风险评价的基础上，对那些高 风险的因子进行控制和规避。在实际中，控制的策略有很多种，如何挑选高性价比的策 略是本部分要研究的内容。最后，针对房地产企业的特殊性，给出项目风险控制的预防 和规避策略。 ( 3 ) 对紫金长安项目风险管理的正反两方面经验进行总结，对其中存在问题提出 改进的方法，并针对目前的房地产业，分析整个房地产业的风险挑战和应对措施。 4 广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目风险管理研究 第二章紫金长安项目简介及风险分析 2 1 紫金长安项目开发基本情况概述 紫金长安项目是由中科院下属的房地产开发企业开发建设的综合性项目。位于西长 安街北畔，南临五棵松体育场馆，北至金沟河路，东起西翠路，西临生物城。项目分为 三期建设，总建筑面积6 5 万平方米。项目一期和二期均为住宅，同时配有部分商业， 目前一、二期已经建成，并交付使用。项目三期包含住宅、酒店、商场、酒楼、小学校 和为北京2 0 0 8 奥运会五棵松比赛场馆及周边地区提供配套供电的l i o k v 变电站，目前 三期正在建设之中。项目分为征地、规划、施工、销售、售后服务这几个主要的阶段。 这些阶段均蕴涵着较大的风险，下面着重介绍其中的几个阶段。 ( 1 ) 征地阶段 在2 0 0 1 年，最初紫金长安项目所在位置是与2 0 0 8 年五棵松奥运场馆属同一地块， 共同规划，整个地块归海淀区玉渊潭乡乡政府所辖。2 0 0 2 年初，由于地块整体规划建设 调整，将原来的一整块地块分割为三个部分，即0 8 比赛场馆为一块，住宅及配套工建 为一块，靠近西四环的写字楼为一块。经过激烈的竞争，北京澳林房地产开发有限公司 拿到了住宅及配套工建的这一地块，并依法缴纳了该地块的土地出让金。 ( 2 ) 规划阶段 这一地块在最初规划时是以澳林公司的名字命名的，叫做“澳林住宅小区项目”。 整体的概念设计是选用的为0 8 年奥运主场馆做概念设计的s a s a k i 公司。规划分三个阶 段开发建设，项目一期2 0 万平方米，项目二期3 0 万平方米，项目三期1 6 万平方米， 开发建设期历时6 年。项目一期和二期均为住宅，同时配有部分商业，项目三期包含住 宅、酒店、商场、酒楼和为北京2 0 0 8 奥运会五棵松比赛场馆及周边地区提供配套供电 的1 i o v 变电站。项目一期开盘销售前，经国家批准，澳林住宅小区项目正式更名为紫 金长安项目。 ( 3 ) 建设阶段 紫金长安分三期进行建设，一期建设开始于2 0 0 2 年，到2 0 0 5 年4 月交付使用；二 期建设开始于2 0 0 4 年，到2 0 0 6 年9 月交付使用；三期建设开始于2 0 0 6 年，到2 0 0 8 年 4 月交付使用。一、二、三期均采取总承包项目管理模式。 ( 4 ) 营销阶段 营销阶段是贯穿整个紫金长安项目开发建设过程中的，营销阶段包含各个时期的广 广西大掌工商管理硕士掌位截? 文 房地产项目风险管理研究 告宣传和营销策划；一、二、三期客户积累和项目推介；一、二、三期认购签约工作； 客户保养等工作内容。 ( 5 ) 售后维保阶段 紫金长安项目各期房屋在交付业主使用后，还要按照合同和住宅质量保证书、房 屋使用说明书中的约定进行保修。在售后维保阶段中，公司需要大量处理各种客户保 修、投诉和索赔工作。 2 2 紫金长安项目内部结构及管理体系概述 紫金长安项目是由北京澳林房地产开发有限公司开发建设，自从2 0 0 1 年拿地至今， 公司的组织结构和管理体制几经改变。北京澳林房地产开发有限公司最初成立于2 0 0 1 年6 月，当时的股东是玉渊潭乡政府及永兴建设公司，当年经过增资扩股，吸纳新纪元 公司和联想集团入股，次年股东调整为玉渊潭乡政府、联想集团和新纪元公司三家，并 于年底正是投入规划和建设。2 0 0 4 年5 月，紫金长安一期开盘，并创下当年“北京市西 区最畅销楼盘”称号。一期销售结束后，玉渊潭乡政府和联想集团分别撤资，该部分股 份被中科院直属公司中关村科学城建设股份有限公司收购，重新组合起来的股东变成科 学城和新纪元两家公司，到了2 0 0 5 年初，新纪元所占的股份也被科学城收购。从此， 澳林公司就成为科学城投资的全资子公司。 2 0 0 5 年是项目发展阶段，4 月一期交房，8 月二期销售，工作紧锣密鼓的进行，管 理方式也是以一个独立房地产公司的形式存在。2 0 0 5 年岁末，公司领导宣布公司将进入 调整的一年，随之而来的，就是2 0 0 6 年的机构改革。机构改革之后，由原来的公司管 理体制转变成项目部管理体制，项目部保留原体制中的综合管理部、工程部和客服部， 项目经理负责制。其它部门全部归并到总公司( 中关村科学城) ，形成地产事业部、房 产事业部、财务中心、造价中心、研发中心、营销中心，以及总裁办下设的人力资源部 组成，这些职能部门在各个项目部下设分组，统一管理。这一调整，一直延续到现在。 目前的组织机构图如下所示： 6 广西大学工商管理硕士掌位论文 房地产项目风险管理研究 藉习 鬣翊 ，j - 黜戮嚣翘鬻甥鬻蓉刹戳圈漱。产部经翟篓j 透鳜酶。簋簪焉。一赫癣謦譬恶。j 藤k 囊鸯鹌缝萼氅。0 滋三篡。盛 蒸孽圃篱阐黎蓊溺 翻 。资； ，澈； 刻 黟翟 ：；综 、：合； ，臂j ! 。理i 臻部 翻 萋! 恻 爹飞秽飞 警资i霉瓷2 二产j；产i 毫运l；保 ? ? 臂；：! 全l 摩郝麓郝i 瓠誓魏搿 图2 - 1 公司组织结构图 c h a r t2 - 1o r g a n a z a t i o ns t r u c t u r eo f c o m p a n y 2 3 紫金长安项目的潜在风险分析 2 3 1 存在于策划营销管理中的风险分析 紫金长安项目工程建设分三个阶段进行，策划营销也分成三期完成。项目一期策划 营销委托协成房地产经纪公司，项目二、三期均委托营销中心。紫金长安项目地处长安 街畔，南临即将成为西区体育文化商圈中心的五棵松奥运场馆，西隔生物城遥望西四环， 周边社区成熟，各大军区大院、医院、学校坐落周围，是即将兴起的西区体育文化商圈 中心的核心地带。正因如此，紫金长安项目一、二、三期均在开盘后半月内售罄，同时 获得“西区最畅销楼盘”的称号。 由于区位购买力强、产品的准确市场定位、恰当的入市时机、合理的定价、借助奥 运契机和公司的销售工作到位，其取得热销成为必然。尽管“紫金长安一项目销售取得 了优异成绩，但这些荣誉和辉煌的背后却隐藏着许多策划及营销管理中的不严谨，公司 也因此着实吃了不少亏： ( 1 ) 销售均价由于销售周期太短没能拉开档次得到涨浮的机会，没能实现利润最 大化； ( 2 ) 由于前期准备不足没能提供良好的购房环境，销售气氛决定了部分客户盲从 认购心理使购房者预期值和实际值落差较大，销售中的“答客问这项重要环节没有很 好把握，甚至敷衍了事。表现在项目即将竣工验收阶段，客户对部分建材和设备的选用 7 一餐漂景悉一鬣蒙黼嘴#；i、4#馥一秽浊林搬泪滞 噬m， ，+#器，荫菱 嗨。j#4*gi一发冲蓑。：o，：i滋一秽逸务拓展郴。瓿 #，： r。前期廓，缀蚍 广西大学工商管理硕士掌位沦文房地产寝目风险管理研究 存在疑问、相关收费标准并未落实、对参观样品房的时间安排等诸多问题客户的不满情 绪表现激烈； ( 3 ) 存在一期在签约时商品房买卖合同以及补充协议中存在条款不严谨；在 房屋设计方面发生变更的，相关部门未及时沟通；业主临时公约、 弋 g ( 1 )w ( 2 ) w 0 8 0 0 00 2 0 0 0 g l o 2 8 1 60 0 8 2 00 2 4 1 7 w 2 0 0 7 4 70 2 3 6 00 0 4 0 4 w 3 0 6 4 3 70 6 8 2 00 2 0 9 0 有了整体计算出各种风险措施方案对整体规划考虑不周风险的相对降低程度以及各 方案实施的相对措施成本之后，就可以根据公式( 5 ) 求解风险降低与风险措旌成本之间 的比值，选取其中最大值所对应的那一个措施就是最优的风险响应措施。 表4 - 1 3 紫金长安项目控制整体规划考虑不周风险策略选择表 t a b 4 - 1 3r i s km e 硒u r es e l e c tr u b l eo f l a y o u to no r i e m a lp o w e rp r o j e c t 风险管理措施u ，w f p最优方案 请s a s a k y 设计公司 0 3 1 8 00 2 4 1 71 3 2 考虑到施工可能性和实效性 o 2 1 9 50 0 4 0 45 4 30 提高可销售面积 0 1 2 2 40 2 0 9 0o 5 9 综合以上分析，可以看出紫金长安项目规避整体规划考虑不周的最好的措施是考虑 到施工可能性和实效性，它具有高的性价比。尽管聘请s a s a k y 公司来进行总体规划设 计可以节省很多的人力和时间，但其花费的成本也比较高，而且要付出组织协调等无形 资本。提高可销售面积虽然增加了收入，但在规划设计中盲目增加销售面积，忽视了小 区整体概念设计中的大气之美，项目品质也受到了影响。 3 3 广西大掌工商管理硕士学位论文 房地产项目风险管理研究 4 3 2 紫金长安项目实施过程中的风险控制措施 房地产行业较传统行业有很大的风险性，因而房地产企业的项目开发也具有较大的 风险，房地产企业的风险管理者更应注重项目开发的风险管理。本论文介绍了房地产项 目风险管理的主要内容，即房地产项目的风险管理包括风险因子的识别，评价和管理， 从定性和定量的角度对房地产项目的风险进行了分析。在风险管理阶段，论述了风险控 制策略的选择方法。房地产项目的风险管理是一个系统的管理方法，是一种流程化的方 法。对房地产项目的风险进行管理可以使房地产企业的项目开发过程中风险发生的概率 降到最低，减少企业损失的程度。风险本身会给企业带来损失，因而对企业来说，如何 防止风险发生是非常重要的问题。房地产企业除了通过风险管理来规避风险外，更重要 的是需要建立一套有效、完善的机制防止风险的发生，下面就从风险控制措施这一角度 结合紫金长安项目的实际，分析一下房地产开发项目风险管理的措旌。 4 3 2 1 紫金长安项目的风险控制措施 ( 1 ) 招投标阶段合同内容模糊造成工期、质量和维保风险 合同是约束合约双方的最有效的工具之一，为确保合同内容的准确性，维护自身的 合法利益，保证项目施工的顺利进行，紫金长安项目主要采取了以下措施。 合同内容详尽 房地产项目施工是一个长期的过程，一般都会经历2 - 3 年的建设期和2 - 5 年的售后 维修保养期。在这几年的过程中，会发生很多意想不到的变化，如合约双方内部组织机 构或隶属关系发生变化；国家宏观政策调整；设计变更；市场原材料供应短缺或价格发 生明显变化；农民工工资上调，人员紧缺等等。这些变化都会给项目带来不同程度的风 险，但这些风险却是客观存在的，为了规避这些风险，合同的制定就尤为重要，这样也 就要求合同内容除正常的施工范围的约定明确以外，还需要在合同中对这些不确定因素 给项目带来的风险加以防范约定。在紫金长安项目中，对以上风险，一般采取的是确 定合同签约的主体及上属机构，在发生问题及法律纠纷时，根据问题处理的情况，依次 追究第一、第二责任人责任；0 对于国家宏观政策调整、设计变更、市场原材料供应短 缺或价格发生明显变化、农民工工资上调、人员紧缺等所带来的风险，在合同中则分别 就上述风险一一列明，明确风险双方共担，明确施工单位不得以此拖延工期，降低工程 质量，明确因此造成的成本损失双方各自承担的分配原则，明确对于紧急事件发生的应 广西大学工商管理硕士学位论文房地产项目风险管理研究 急处理流程等。 合同条款清晰 合同最忌讳的是那些含糊不清的条款和约定，往往由于合同制定双方在签订合同时 各自存在侥幸心理，对合同制定不够严谨，合同条款的约定十分模糊，分不清楚谁是谁 非，更无法划分责任，往往在这种情况下，房地产商比施工单位所面临的风险更大。紫 金长安项目在开发建设的过程中，在这方面吃了不少亏。在不断总结经验和教训后，资 金长安项目在签订每一份合同时，都尽可能将问题考虑周全，合同约定条款文字表述清 晰明确，并能够经得起法律的推敲。 合同制定环环相扣，责任明确 责任明确是制定合同的主要目标，但往往由于房地产项目施工所涉及的专业纷繁复 杂，而且相互交错，就分不清楚责任了。责任不明一方面会导致工期延误，施工各专业 因施工场地、施工先后、施工交界点等问题相互扯皮“打架”；另一方面则表现在售后 服务中。因此，就要求合同的制定要环环相扣，一份合同与另一份合同绝不是完全独立 的个体，而是因其要完成一个共同项目，应相互照应和连接。紫金长安项目在这点上的 把握仍然有缺点，也就导致因此而产生的风险将不可避免。 ( 2 ) 施工建设阶段现场施工组织管理。由于我国的房地产行业还很年轻，积 累的经验及相关的法律法规还不够健全，很多房地产商并非本专业出身，在建设过程中 还在不断的摸索前进，因此现场施工组织管理好坏是反映一个项目团队是否专业，一个 项目能否顺利建设并投入运行的关键因素。资金长安项目的现场施工组织管理从项目的 一期到三期也在不断学习和改进，并总结了不少的宝贵经验。 责任到人 责任到人一方面涉及到建设单位责任到人。项目经理责任制，在给项目经理布置任 务的同时，也要授予其相应的权利；除项目经理以外，还要明确项目中每个人的权利和 义务，对于现场施工而言，则需要明确工程部经理以及各专业工程师所应担负的责任； 项目建设一盘棋，要确保在项目经理的统一协调和领导下，各专业、各施工单位有章可 循，有人可诉，不打乱仗。 责任到人另一方面涉及到施工单位责任到人。首先发挥并尊重总包方的施工现场总 体组织管理的责任和权利；其次明确各分包单位现场责任人和承担什么样的责任；最后 是无论总包方还是各分包单位的现场用工人员人数、名单、联系方式、工种等，特别是 其内部各专业、各环节的主要管理和工程人员，要详尽的向建设单位报各，发生人员更 3 5 广西大掌工商管理硕士学位论文房地产项目风险管理研究 换时，要及时书面通知建设单位。 建立现场例会和日常工作书面确认制度 现场施工组织管理中经常需要相互沟通和协调，现场例会和日常工作书面确认是现 场施工组织管理中进行沟通的两个主要的手段。 现场例会一般是建设单位或者总包单位组织，通常是周例会，在工期紧任务重的情 况下，可能是三日会，甚至是日例会。参加例会的成员除建设单位、总包单位、监理单 位，就是各个分包单位，有时还会有一些政府职能检查部门参加。会议中需要对工程进 度如实通报，对于遇到的困难及需要协调和解决的问题及时报告。会议内容一般以会议 纪要形式经参会各方确认并记录在案，各主要方均有留存。 日常工作书面确认则普遍存在于工程建设过程中，在工期节点密集的阶段，每天都 会有大量发生。一般是对工程进度通报；对所遇到的困难及要求进行书面报告，并得到 书面回复；对设计变更内容或者工期及质量督促发函等等。 充分发挥监理的作用 房地产项目建设中，监理单位的作用举足轻重。监理单位作为中间方，同时又是被 国家和建设单位授予对工程项目工期、施工质量、原材料质量等的监督权利。因此对于 一个项目而言，监理单位是否负责，是否能发挥有效作用，就看这个项目的建设单位会 不会使用监理单位了，监理单位用好了，很大程度上减轻了建设单位的负担，也规避了 很多风险。 ( 3 ) 营销阶段构通风险 沟通是一门艺术，沟通管理又是一门科学，房地产项目营销沟通更是复杂多样，至 关重要。房地产营销沟通的表现形式一般分为三种形式，一是广告及书面文件沟通；二 是面对面沟通；三是电话、短信息和电子邮件沟通。在沟通中需要采取的风险防范措施 也就产生在这三种形式中。 广告及书面文件措辞准确 广告是项目宣传必不可少的手段，紫金长安项目采用的广告形式主要有报纸广告、 网页广告、路牌广告和短信群发广告模式等。虽然广告本身具有夸大优点，回避缺点的 宣传作用，但近年来由于国家对于广告宣传的监管力度不断加强，对广告的实效性要求 也不断提高。另外，对于包括销售合同、签约文件、答客问、两书、入住等相关销售文 件，要求其文字的准确度，措辞的规范化则更加严格。 面对面沟通要业务娴熟、着装大方，举止文明、待客热情 3 6 广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目风险管理研究 紫金长安项目在面对面沟通所要求的业务娴熟、着装大方、举止文明、待客热情等 方面，在行业内做得都比较突出，这也充分体现了一个项目的品质，这些细节的风险控 制，也使紫金长安各个阶段的销售签约和入住工作得以顺利进行。 电话、短信息和电子邮件沟通要简洁易懂 电话、短信息和电子邮件沟通属于非正规形式的沟通形式，对于比较严肃和正式的 事件，一般并不采取这些沟通方式，但这些非正规的沟通方式为增进情感交流却普遍存 在在营销阶段的全过程中。 ( 4 )竣工验收阶段客户投诉 一个项目很难做到十全十美，在这里面就不可避免的会遇到客户投诉的风险，紫金 长安项目在长期的积累过程中，总结出了很多处理客户投诉的宝贵经验，在这里主要列 举三个举措： 客户投诉渠道畅通，应答及时 项目部内部建立一套良好的客户投诉处理办法，并由专人负责，这样客户投诉就会 渠道畅通，对于大宗的问题，工作人员处理起来也比较顺手，这样避免了客户因投诉渠 道不畅通，而给公司带来更大风险隐患。 客户投诉问题处理准确迅速 这需要建设单位具有一套完整的售后服务保障体系，需要公司各部积极应对和处 理，需要各个施工单位的鼎力配合。 完整保留客户投诉事件过程文件 完整保留客户投诉事件过程文件对于一个公司在规避一些法律风险上十分重要，它 一般包括客户递交的各种书面材料；投诉问题处理过程文件；以及经建设单位、物业公 司、施工单位、业主四方对问题处理结果、造成损失程度、责任承担方、时间节点等的 明确记载并经当事人签字确认。 ( 5 ) 组织管理多边上级领导，造成工作延误 由于紫金长安项目上级主管单位组织结构的复杂性，导致项目内部各部门既寿命于 项目部经理管理，同时在隶属关系上又归属于项目部上级主管单位的职能部门管理，因 此不可避免的形成这种由于是多边上级领导关系，下级工作方向不明，造成工作延误的 风险。这些体制上的缺陷，公司已经认识到，并在逐步调整过程中。 3 7 广西大掌工商管理硕士学啦论文房地产项目风险管理研究 4 3 2 2 房地产项目的其它风险控制措旅 ( 1 ) 建立风险预警体系。通过风险预警体系发现项目开发过程的隐患。风险预警 体系可以包含风险k p i 指标，可以给每个k p i 指标制定相应的阀值，根据阀值监测房地 产项目开发各阶段的风险。具体来讲，房地产企业风险预警体系是对房地产项目的规划、 设计、工程、造价、营销、客服等人员以及对政策环境、市场环境等进行监测，把房地 产项目的风险控制在安全范围之内。风险预警体系应包括风险的监测、评价和控制，它 应该贯穿于房地产开发项目的全过程。 ( 2 ) 建立房地产项目风险的经验知识共享库。风险管理是企业经营管理中的一个 重要组成部分，通过风险识别、风险评价和风险控制，采取有效措施规避房地产项目的 风险或减少风险的损失程度。风险管理的内容涉及到房地产项目的全过程，包括市场调 研，可研论证、规划设计、招投标、建设施工、租售管理等多个环节，而这些环节在很 大程度上是依靠已有的经验或历史数据。因此，注重项目开发经验的积累对更好的规避 房地产项目风险具有积极作用。我们知道，经验的积累并不是一朝一夕的事情，而是通 过长期的知识和经验的沉淀。建立房地产项目风险的经验知识共享库可以系统的、全面 的将已有的经验归类和整理，为后续的风险规避提供支持。 ( 3 ) 建立严格的项目开发程序和科学的决策方法。科学的决策是建立在科学的分 析之上的，而科学的分析是建立在科学的决策流程之上的。规范的流程会避免一些人为 的、潜在的风险发生。房地产项目建设周期长、涉及面广、包含的阶段多，因此，房地 产企业更应该形成一套适合自己企业的规范、流程，并将这种规范制度化。同时，采取 措施固定某些变化那些对利润敏感的变量，而固定变量最有效的措施就是签约，比 如，利息支出增长的风险可通过签订固定利率贷款合同来减小；。建造费用增加的风险可 通过与建筑企业签订固定预算合同来减小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中 延期罚款的条款来降低。 ( 4 ) 协调技术、资金、市场之间的相互关系，保持三者之间的良性循环。由于房地 产项目中的主体有多个，多个主体因行为机制、目标、原则的不同就会产生冲突，从而 给企业的房地产项目带来障碍。如规划设计人员认为自己是专业人员而非商人，追求的 是设计的先进性和个人价值的体现；市场人员追求的是市场的成功和利润的实现；财务 人员要求资金筹集的成本最低和使用的高效等等。这些差异所带来的潜在冲突会影响项 目开发的绩效。因此，协调好各个主体之间的关系，发挥好各个主体的作用，提高各个 广西大掌工商管理硕士掌位论文房地产项目风险管理研究 主体抵御风险的能力，才能使房地产项目的目标得以成功的实现。 以上分析了房地产项目风险规避的一些重要的对策，这些对策都是从宏观层面的， 但又是房地产企业不能忽视的。房地产项目的特点决定了房地产企业的管理者不仅应该 从局部关注项目的风险，更要从宏观上建立一整套健康的、良好的、高效的风险管理机 制。房地产项目蕴含着各种风险，企业只有深刻认识并有效防范，才能规避风险，受惠 于项目的高回报。树立风险意识，加强风险管理，对房地产项目各个环节的监控，建立 有效的应急机制，才能把房地产项目的风险降到最低。正确看待和积极预防风险是非常 重要的，逃避或消极对待都不是有效的解决办法。只有在对风险因素进行正确分析，并在 此基础上有意识的回避、转移、控制风险，增加企业抵御风险的能力，特别是不断提高 自己的风险识别、规避能力才是正确地对待态度。也只有有效的防范风险，才能保证房 地产项目开发成功。 4 3 3 紫金长安项目风险控制结果 在紫金长安项目的建设阶段运用风险管理的方法对该阶段的风险进行识别、评价、 控制后，无论在项目的进度、成本、还是组织管理、客户满意度、甚至对于紫金长安的 品牌建设方面都取得了一定的成绩。下面就对紫金长安项目建设阶段取得的风险控制成 果做一介绍。 ( 1 ) 设计阶段 紫金长安项目通过对整体规划的准确把握，避免了小区整体规划和风格的大的变 化，使之与宣传尽量保持一致和靠拢。项目通过在完成总设计图后，及时完成施工设计 图，并组织包括设计单位、建设单位、施工单位、监理单位等各单位对施工图详细分解 和分析，避免了因没有吃透图纸而造成的重复工作量、成本加大和工期延误。紫金长安 项目通过严格把握设计进度，给后期施工提前熟悉图纸，尽早进入施工准备阶段创造了 充足的条件。 ( 2 ) 招投标阶段 紫金长安项目通过加强合同内容详尽；合同条款清晰；合同制定环环相扣，责任明 确的合同风险控制措施，使得合约双方责任更加明确，避免了相互扯皮现象，也给紫金 长安项目提供了准确的合约法律保障。通过加强对投标单位资格预审的考察，在签约之 前就排除了那些不符合承揽工程条件的施工单位。 ( 3 ) 建设施工阶段 广西大掌工商管理司n b 曹q 立。沦文房地产项目风险管理研究 紫金长安项目通过认真考察所需原材料在施工阶段的供求关系，价格浮动程度，对 进口关税调整进行科学的预测后，进行选择，并在供求合同中详细约定，避免了因此而 给公司造成的成本加大和其他方面的损失。 通过责任到人；建立现场例会和日常工作书面确认制度；充分发挥监理作用的多项 举措，使得紫金长安项目现场施工管理更加规范化，各施工环节也能井然有序，按部就 班的进行。通过加强对施工质量的严格控制，使得在竣工验收能够顺利通过，也获得了 广大客户的好评。 ( 4 ) 营销阶段 首先，紫金长安项目通过对销售合同与五证性质一致性的严格把关，避免了法律纠 纷、经济成本加大、社会不良影响等风险。其次，紫金长安项目通过及时向购买者送达 因设计变更导致交房标准与合同不符的信息，扫除了交房过程中的障碍，避免了法律风 险。最后，紫金长安项目通过对广告及书面文件措辞的准确把握；通过面对面沟通的业 务娴熟、着装大方、举止文明、待客热情；通过电话、短信息和电子邮件沟通的简洁易 懂来规避沟通中产生的风险，紫金长安品牌因此不断壮大。 ( 5 ) 竣工交付阶段 紫金长安项目通过加强对总包等施工单位与物业的配合，规避了因配合不顺畅造成 维保服务不及时、不准确风险，同时规避了大量的由此可能引发法律纠纷风险。 紫金长安项目通过开辟畅通的客户投诉渠道，应答及时；客户投诉问题处理准确迅 速；完整保留客户投诉事件过程文件等这些风险控制措施，规避了给公司带来的声誉损 失。 ( 6 ) 组织管理 紫金长安项目通过稳定高层领导，确保了项目建设各阶段的连贯性，也对项目部员 工起到稳定作用。紫金长安项目通过机构合理化改革，改变了以往因多边上级领导关系， 造成下级工作方向不明，工作延误的问题。 此外，通过对紫金长安建设阶段的风险控制，公司不仅保证了建设施工的进度，还 在成本方面进行了有效的控制。在工程建设阶段公司采取了如下措施：以施工图预算 控制成本支出，实行“以收定支 、“量入为出 的措施；以施工预算控制人力资源 和物资资源的消耗；建立资源消耗台帐，实行资源消耗的中间控制；应用成本与进 度同步跟踪的方法