（自然地理学专业论文）旅游地评估研究——以东湖风景区为例.pdf

卜 ab s t r a c t i t s f r o m 1 9 2 0 s t h a t p e o p l e b e g a n t o s t u d y o n t o u r i s t r e s o u r c e a p p r a i s e m e n t a n d t o u r i s t s y n t h e t i c a p p r a i s e m e n t . a n d n o w t h e y h a v e a c h i e v e d g r e a t o u t c o m e . i n c h i n a , t h e t h e o ry s t u d y o f t o u r i s t l a n d a p p r a i s e m e n t a n d t h e p r a c t i c e o f t o u r i s t l a n d e v a l u a t i o n e x i s t e d a n d d e v e l o p e d . b u t s o m a n y m a tt e r s t h a t f a c e t h e w o r k o f t o u r i s t l a n d e v a l u a t i o n e x i s t t o o b e c a u s e o f l a c k i n g o f s c i e n t i f i c n o r m s a n d r a t i o n a l t h e o ry. t o u r i s t l a n d e v a l u a t i o n i s l o o k e d a s s i m p l e b u i ld in g - l a n d e v a l u a t i o n b y m i s t a k e n p e o p l e o ft e n n e g l e c t t h e s p e c i a l i t y o f t o u r i s t l a n d e v a l u a t i o n , w h i c h m a k e s t h e v a l u e o f t o u r i s t l a n d u n c o r r e c t . t h i s p a p e r f i r s t p r o b e s i n t o c h i n e s e t o u r i s m d e v e l o p in g s t r a t e g y i n w h i c h g o v e r n m e n t i s i n t h e c h a r g e , c h i n e s e l a n d - u s i n g s y s t e m o f n o c o s t , n o r e s t r i c t i o n s a n d n o t r a n s f e r e n c e i s a l s o c o n s i d e r e d . o n t h e b a s e o f s o m e e c o n o m i c p r o b l e m s i n o u r t o u r i s t l a n d e x p l o it a t i o n a n d d e v e l o p m e n t , i t p u t s f o r w a r d s t h e e s s e n c e , s i g n i f i c a n c e , t h e o ry b a s i s a n d t h e o ry s y s t e m o f t o u r i s t l a n d a p p r a i s e m e n t . a n d i t a l s o a n a l y s e s t h e p r i n c i p l e , p r o g r a m, m e t h o d , s k i l l a n d s o o n o f t o u r i s t l a n d e v a l u a t i o n . a t t h e e n d o f t h e s e c o n d p a rt ,t h i s p a p e r s e t s f o r t h t h e t h e o r e t i c a l v i e w p o i n t s . e v a l u a t i o n s i t u a t i o n、 . e s s e n c e a n d me t h o d s o f t o u r i s t l a n d e v a l u a t i o n i n t h e c o n d i t i o n s o f o u r c h i n e s e s o c i a l i s t m a r k e t -o r i e n t e d e c o n o m y . i n t h e t h ir d p a rt , i t f i r s t d e f i n e s t h e b as i c p r i n c i p l e s o f t o u r i s t l a n d a p p r a i s e m e n t : l c o m b i n in g a p p r o p r i a t e n e s s a n d r e s t r i c t i o n .2 .c o m b i n i n g c o m p r e h e n s i v e a n a l y s i s a n d d o m i n a n t -f a c t o r s a n a l y s i s .3 .b e i n g s c i e n t i f i c a n d o b j e c t i v e th i s p a p e r a l s o a p p r a i s e s t h e t o u r i s m v a l u e a n d p o t e n t i a l i t y o f a s p e c i a l k i n d o f t o u r i s t l a n d - - - e a s t l a k e b y c o n s t r u c t i n g a p p r a i s i n g n o r m s y s t e m o f l a k e t o u r i s t l a n d i n t h e f o rt h p a r t ,t h i s p a p e r a n a l y s e s t h e p r i n c i p l e s o f t o u r i s t l a n d e v a l u a t i o n ,s u c h as t h e p r i n c i p l e s o f c o m b i n i n g t o u r i s t l a n d a p p r a i s e m e n t a n d e v a l u a t i o n、b e in g m u t u a l l y r e l a t e d a n d b e n e f i c i a l a n d m o n o p o l i s m e t c .l t i n t r o d u c e s s o m e m a j o r m e t h o d s o f e v a l u a t i n g t o u ri s t l a n d t o o .a t l as t t h i s p a p e r t r i e s t o s t u d y o n t h e e v a l u a t i o n o f t o u r i s t l a k e b y t a k i n g e as t l a k e o f w u h a n c i t y f o r e x a m p l e .a n d i t c o m e s t o t h e c o n c l u s i o n t h a t t h e v a l u e o f e as t l a k e s l a n d -u s i n g r i g h t s f o r t r a n s f e r e n c e i s a b o u t 1 9 , 8 6 6 , 6 7 0 , 0 0 0 y u a n r mb . k e y w o r d s : t o u r i s t la n d a p p r a i s e m e n t ; s c e n i c s p o t o f e as t l a k e ; i n c o m e c a p i t a l i z a t i o n m e t h o d ; f u n d a m e n t a l l a n d v a l u e ; c o m p e n s a t e d t r a n s f e r o f l a n d - u s in g r i g h t s 11 r 二 ; 诊又 拿 夕 黔 前 言 随着旅游业在全球范围内的日 益发展和兴盛，对旅游地的研究工作也逐 渐发展和深入， 如旅游地开发研究、 旅游地形象设计研究、 旅游地的质量评价 研究和经济估价研究等等。 在我国， 旅游业被视为一个经济产业和国民经济新 的 增长点， 旅游经济研究更是引起了学界、 旅游投资和经营企业、 政府旅游主 管部门的关注。 旅游地评估研究则正是市场经济条件下我国 旅游业及旅游经济 健康、持续、科学发展的先导和新的重要课题。 旅游地评估研究主要是基于下列情况而因时因势而生: 1 、 我国目 前有约 2 0 个省、 市、自 治区 把旅游业作为支柱产业或先导产业来抓， 许多省内各地市 也把旅游业作为地区 经济发展的重点而不遗余力。 全民 抓旅游的 行为本身就值 得商榷， 而它 带来的旅游投资资金短缺的客观现实也使得人们开始关注旅游 投资资本和投资效益问 题。 毕竟， 旅游业的开发和发展需要具备一定的资源、 市场及其他开发条件， 并不是每一个地方都适宜于发展旅游业， 旅游业也并不 是一个投资少、无风险的产业。2 、我国旅游投资主题的多元化 ( 目 前有中央 政府、 地方政府、银行、外国资本、企业、个人六大投资主体，并且分别代表 着不同的利益集团)和旅游地土地的国家和集体所有制之间 存在着矛盾，必 须通过旅游地使用开发权的有偿 出让和转让才能解决这一矛盾。另外，引入 市场竞争机制和风险机制， 实现旅游业的市场开发， 也有利于优势高产出旅游 地得到优先开发， 避免了 有限的旅游投资资金在低产出 旅游地上的滥用和浪 费。3 、 当前我国的 旅游企业经营中存在着合资、 合营、 股份合作、 联营联 建等多种经济现象， 旅游地土地入股、 土地批租出让已经成为地方旅游主管机 构开发旅游资源、发展地方旅游经济的一个重要举措。 进行旅游地评估的理论研究目 前在国内暂不多见，对旅游素地的评估研 究尤其少见。 我出于查找资料的方便和更为接近旅游经济生活的现实， 选择了 武汉东湖湖泊旅游地作为实例， 摸索着进行了旅游熟地的评估研究。 论文可能 漏洞很多，也可能破绽百出。 我只希望，这篇论文能够起到抛砖引玉的作用， 引起更多人对这一课题的关注: 对我自己， 则只是我跳姗迈出的第一步。 我知 道，前面的路还很远;要做的事情还很多，我将继续努力。 兹1 a ) 石士子 二 几 旅游地评估研究 一、绪论 ( 一)基本概念 1 。旅游地 人们常定义旅游地为旅游目 的地， 是指具有旅游价值 ( 美学价值、 科学价 值、文化价值、休闲度假价值、健身历险价值等)能够满足游客观光、鉴赏、 科考、 度假、 健身、 历险、休闲等某一方面或某些方面需求的旅游目的地。事 实上， 人们对旅游的界定不同， 旅游地和旅游目 的地从不同的视角也会有不同 的理解。 从社会学的视角来看， 旅游是不同 社区之间人们以获得新鲜感为目 的的交 往或交往行为。 理所当然的， 旅游地即是指能使人们获得新鲜感的社区。 事实 上， 在某些社区比较发育的地方，社区旅游日 渐发达，并呈流行之势。从经济 学的视角来看， 旅游地是人们用多余的资金或积蓄进行旅行或消遣的地方。 从 旅游心理学的视角来看， 旅游是人们从外界获得欢乐、 美感的一种经历。 旅游 地就是人们能够获得欢乐、美感的特殊地段和环境。 论文从地理学的视角出发，定义旅游地为能够使人们获得新奇感，形态、 结构奇特的、具有旅游功能的景观或自 然社会经济综合体。 日 这个概念包涵四 层含意。 首先， 旅游地必须要有一定的旅游资源赋存和组合优势等， 能够使人 们获得新奇感; 其次， 旅游地作为一种用地方式， 其旅游开发应当能够获得相 当的经济、社会和环境效应，否则就不能从事旅游开发，更称不上旅游地了; 再次， 旅游地作为一种地域组合，它是一个综合的概念，它既包括旅游地地表 部分，又包括地上附着物 ( 如森林、树木、房屋建筑) 及地下部分 ( 如地下古 墓葬、古文物、地下暗河、溶洞等):它既是一个由地质地貌、气候水文、植 被土壤等组合的自 然综合体， 又是一个包含有风俗民情、 语言文字、 社会文化 等诸多内容的人文综合体。它既包括陆域山川 ，又涵盖水域湖泊。最后，旅 游地有一个时间尺度， 即它包括已经开发的旅游熟地和待开发的旅游素地， 并 不是一个简单的旅游目 的地概念。 本文就是从地理学的角度， 对这样一个景观 或自 然社会经济综合体质量评价和经济评估的某些方面进行较为粗浅的探讨。 肇卜士 学 二 工二 几 旅游地共分两种: 一是具有旅游价值但尚未进行旅游开发的素地， 二是具 有旅游价值且己 经进行开发， 具备一定旅游接待功能和能力的旅游地。 旅游地 评价对象即是指具有旅游价值， 形态、结构奇特的自 然社会经济综合体， 旅游 地估价的对象即指上述旅游地的地产权，它包括旅游地使用权的出让、转让、 抵押、租赁等。 2 .旅游地评估 由于对旅游地进行评价的目 的各有不同， 因而旅游地评价的内容也会有所 区别. 旅游地评价可分为三个层面: 一是狭义的旅游地评价，即人们常指的旅 游资源评价， 旅游资 源评价是指选择某些因子运用一定的方法来对旅游资源的 价值作出 评判和鉴定。 评价结果将对旅游资源开发利用的方向 和旅游地的规模 产生直接影响。 二 是广义的 旅游地评价， 其 评价内 容不仅包括旅游资 源， 还 包括旅游地的客源条件、 旅游开发利用条件等， 以确定出旅游地的旅游开发价 值。 它主要是为确定不同 旅游地的建设顺序、 步骤和重点等准备条件， 为指定 旅游发展规划奠定基础。 。 三是旅游地综合评估。 即在广义的 旅游地评价的基 础上对旅游地的开发价值和资产价值进行经济上的评价研究， 以货币 额来表示 旅游地地产权的价值。 本文所述的旅游地评估即是在旅游地综合评价的基础上， 根据其全面满足 旅游者需求的程度， 对旅游地使用权的出让价值进行估价，以获取具体宗地的 旅游开发使用权的出让价格。 它不是一种市场交易价格，而是一种评估价格。 ( 二) 研究背景和研究意义 1 . 研究背景 1 . 1 对政府主导型旅游发展战略的反思 政府主导型旅游发展战略为日 本和东亚“ 四小龙” 所创造。相对于自由资 本主义而言， 它创造了 政府干预市场经济的 模式; 相对于社会主义计划经济而 言， 它又是对自 由 市场经济的成功引 进。 政府主导型发展战略是一种有所为有 所不为的战略， 从本质上而言， 它是政府千预下的市场发展战略或政府宏观调 控下的市场主导型战略。 这种战略的实施对日 本和东南亚国家和地区旅游业的 杨桂华. 旅游资源学。昆明:云南大学出版社，1 9 9 7 ， p 7 3 . 番，与”) 乳 一 二 发展曾起到过极为重要的作用。 根据世界各国各地区旅游业发展的经验总结， 认为政府主导范围通常指向三个方面: 一是建立健全旅游市场机制， 完善旅游 市场体系。 它包括建立以 旅游地为组成要素的旅游生产要素市场体系: 二是制 定和实施灵活的旅游产业政策及相关的配套政策: 三是培育健康的政府企业关 系模式。 政府主导旅游业的发展， 主要不是通过直接参与的方式， 而是通过营 造环境、创造条件、 建立市场、 规范秩序等推动旅游业的发展 。 我国在九十年代倡导实行的政府主导型旅游发展战略， 确立了动员全社会 的力量加速旅游产业发展的格局，使旅游业的作用和地位提高到一个新的层 次。 但是，由于政府兼任事业发展者、 市场监督者、 行业指导者、 开发推动者、 业务经营者和资源投资者的角色， 对旅游经济活动干预过多， 以至于出现旅游 建设项目 严重失控，景点布局重复、 低水平模仿抄袭、 旅游区经营管理乏力、 旅游经济投资效益低下等局面; 而在需要政府给予大力支持和投入的领域， 如 社会环境、公共设施、 宣传促销等的经费和政策协调方面， 政府主导的力度不 够有力和及时。 据统计， 我国九十年代旅游投资资金短缺为1 1 3 7 5 亿元人民币， 严重的阻碍了我国旅游业的健康持续发展( 据刘德谦) . 这就客观上要求政府及 旅游主管部门在旅游业发展中重新对其职能进行定位， 建立和健全旅游业发展 的土地 ( 旅游地)、资本和人力等旅游生产要素市场， 规范市场秩序和市场行 为，通过市场机制来对旅游资源要素进行配置。 1 . 2 对我国土地的 行政划拨使用制度的反思 解放以后， 随着我国社会主义公有制的确立， 我国基于社会主义土地公有 制的原则， 再加上对马克思主义地租理论的片面的、 错误的理解， 我国长期实 行的是土地行政划拨的无偿无限期无流动 ( 不允许流动) 使用制度。 一个建设 项目 经批准立项后，其建设用地无偿划拨，不用时再交还国家，不得转让、出 租或用于其他经营活动. 这一制度完全排斥了马克思主义地租规律、 价值规律 和市场机制; 模糊的土地产权关系又使得国家应得的地租大量流失，国家土地 资产受到严重损害:由于没有经济压力，土地占而不用、多占少用的现象十分 突出，土地资源浪费严重;而土地不允许流动，不能进入土地市场，使土地生 邓祝仁。东亚模式和政府主导型旅游发展战略。学术论坛 ( 南宁)，2 0 0 0 . 3 . p 4 7 - p 5 0 . 募 硕士学 二 论文 之 二 洲 / 、 、 只 、 、 左 s s i 气 产要素不能实现自由 最优配置， 土地收益难以 提高。 为 此， 客观上要求改变这 种土 地使用制度， 实行土地使用权的 有偿出让和转让制度改革。 而这种改革也 必须以科学、客观、合理公正的土地评估 ( 包括旅游地评估) 工作为基础和前 提。 z . 研究意义 z . 1有利于建立规范完善的旅游生产要素市场体系，实现旅游生产要素 的合理配置和流动 旅游地评估体系的建立和研究， 为旅游资源和旅游生产要素的配置和流动 提供了 条件。旅游地评价研究可以 为旅游管理部门 和开发部门提供决策依据， 使旅游开发的重点倾向于那些旅游资源质量高、 旅游开发价值大、 经济、 社会、 生态三效益结合好的 旅游地， 从而有重点有选择地进行地区 旅游开发。 而以 旅 游地地产估价为先导的旅游地使用权有偿出让、 转让制度， 通过对竞争机制和 风险机制的引入， 又有利于投资者谨慎开发， 从而避免了地区旅游开发中粗率、 盲目、 低水平、重复性地上项目 的现象， 它有利于投资资金向高质量、高产出 旅游地的流入， 有利于旅游地各种资 源利用结构的优化， 并使旅游生产要素的 合理流动和配置成为可能。 2 . 2 有利于解决旅游产融矛盾，理顺旅游政企关系 在我国，目 前存在着中央政府、 地方政府、 银行经融资本、外国资本、本 国企业及个人六大投资主体， 并且分别代表着不同的利益团体。 与我国旅游投 资主体多元化相对应的却是土地的社会主义公有制。城镇旅游地属于国家所 有， 农村旅游用地属于农村集体经济组织所有。 土地买卖被视为一种违法行为。 两者之间根本对立的矛盾关系只有依靠土地使用制度改革， 即国家土地的有偿 使用来加以 解决。而国家土地的有偿使用又必然要求规范科学的土地估价体 系。 此外， 作为土地 ( 包括旅游地) 产权最终所有者的中央政府和作为具体土 地地段实际产权拥有者的 地方政府之间、 以 及地方政府和旅游企业 ( 即旅游地 的投资开发者) 之间在土地收益的分配中也存在着各种矛盾。 这些矛盾的解决 和关系的理顺也须通过市场机制来加以调解和解决. 旅游地评估就成为旅游市 场体系建立的关键， 并对旅游产融矛盾、 旅游政企矛盾的解决起到积极的作用。 2 . 3 有利于土地资源的合理利用和国家土地资产的管理和保护 对旅游地进行适宜性和限制性相结合的评价， 有利于合理地最佳地使用旅 豪 ) 二 游地土地资源。 旅游地评价的实质是研究作为主体的旅游业与作为客体的土地 之间的关系， 即评价区域土地旅游业开发全面满足旅游者需求的程度。 从而根 据土地最有效利用原则实现土地的合理的、 科学的 利用。 对旅游地的经济估价 则是为了确保国 有土地作为一种土地资产， 其收益不会白白流失， 从而使国有 土地产权的经济实现成为可能，国家土地资产权益得到维护。 据统计， 1 9 9 9 年 武汉市土地系统共办理城区土地有偿出 让项目1 0 9 宗，面积2 6 1 . 9 0 h m 2 ;办理土 地有偿划拔项目 1 0 7 宗， 面积1 7 . 6 7 h m z e 2 0 0 0 年武汉市除公建、 住宅以 外的其它 用地出让面积就达1 6 4 . i o h d。 城区土地资源得到了 有效的配置和利用， 土地资 产得到维护。 ( 三)近今发展 对旅游地进 行评价 研究最早开 始于 2 0 世纪3 0 年代麦克 默里 ( m c m u r r y . k ) 对于游憩活动与土地利用关系的研究， 此后在西方国家得到较大的发展。 1 9 6 9 年， 加拿大在土地调查中提出了 游憩资源评价系统: 1 9 7 4 年， 英国人文地理学 家科波克等人提出了 其旅游资源评价系统， 试图 确定出 杰出自 然美地区。 1 9 7 5 年，美国土地管理局提出了土地供游憩活动适宜性评估系统、克莱门特 ( c l e m e n t h . g ) 对远东和太平洋地区的旅游开发潜力进行了深入的研究等等。 此外，苏格兰乡 村委员 会基于美感质量评价而提出了 其苏格兰风景评估系统， 南非的费朗哥. 弗. 费拉里奥也曾对南非进行过旅游资源评价的工作尝试等等。 其研究方法也由客观的定性描述分析转为定量的模型构造分析等.可以这么 说，国外无论是对旅游资源、旅游地单项评价因子 ( 如旅游容量等) 研究还是 在对旅游地的综合评价研究方面， 均有许多可供借鉴之处。 我国对旅游资源或旅游地进行质量评价研究相对较晚。1 9 8 2 年， 郑光磊首 先对庐山 进行风景质量评价。 此后， 陈传康、保继刚、卢云亭、王家骏、 刘继 韩等先后对不同 类型的旅游地提出其旅游资源评价系统， 并大多有了 具体的运 用。 正如陈传康教授指出， 旅游地评价己是我国土地评价工作的十大趋势之一 在旅游地的经济评估方面，因为现代旅游业发展至今亦只有五十余年。 在 我国，旅游业发展成为一种产业也只是近十余年的事情。因而，对旅游地进行 ( 武汉房地产年鉴2 0 0 0 ).武汉出版社，2 0 0 0 年1 0 月出 版. 保继刚、楚义芳。 旅游地理学。北京商等教育出版社，1 9 9 9 年， p 8 - p 1 2 . 6 : 摹 石 万 士学位; , . ,. t 较多 有地区级最 点且盈t较 多 有地方级景 点且盘t较 多 0 . 0 4 7 7 民俗i0 i 较舒特 i 一 股 !t ! 0 . 0 2 3 9 旅 游 客 浑 市 场 质 t ， 、 日 2 潜在市 场规摸 c 4 规划预侧年旅 游老总人次 d 1 0 35 0 0 万 5 0 0 万一2 0 0 万 2 0 0 万一 8 0 万 58 0 万 以湘泊旅游 地总体规划 爪润的旅铆 者人数为评 价标准 0 . 0 1 9 1 区城经 济水平 c 5 区城钻市人均 年收入d 1 l 38 0 0 0 元 80 0 0- -6 0 0060 0 0 - -4 5 00 4 5 0 00 . 0 3 3 4 区城农村人均 年收入d 1 2 33 0 00元 300 0 -2 0 002000- -1500 0 ，纯收益l 的收益年期是 ( n - t )，而不是n o ( 3 ) 若地产纯收益按等比级数递增，收益年期有限， 则其地价基本公式 为: p = l / ( i - s ) x 1 一( 1 + s / 1 + i )” 式中，s 为纯收益逐年递增比率，且i s o . ( 4 ) 若地产年纯收益按等差级数递增， 收益年期有限， 逐年递增额为2， i 0 ，则其地价基本公式为: p = ( l / i + z / i ) 1 - 1 / ( 1 + i ) - z / i x n / ( 1 + i ) 当然， 地产年纯收益= 年总收益 一 管理费 一维修费 一保险费一税金 一 利 息 1 。 地 产 年纯 收益 为 一 般 情 况下 正 常 合理 地利 用土 地 所能 持 续 而 稳定 地获 取的年总收入 ( 包括旅游门票收入、 旅游商品收入及其他旅游产品收入等) 扣 除一般情况下正常合理的必要的 年支出( 包括土地税费、 地上附 着物的折旧或 维修费、管理费、保险费、税金、利息等)的余额。 对于旅游地土地还原利率的确定，一般是按一年期的定期存款利率计算， 并考虑旅游投资的风险性、 物价变动指数等来综合确定。 风险性越小， 土地还 原利率就越小;反之则越高 ( 如图所示)。 爵 6