（管理科学与工程专业论文）网上房地产及其预警预报体系研究.pdf

摘要 摘要 本文研究的主要目的是通过房地产信息系统及预警预报体系的建立， 有效地解决当前房地产市场存在的问题，进而保证政府宏观调控的有效性。 针对课题的特点，本文采用文献研究、比较分析法以及规范性分析的研究 方法。 首先，文章提出了课题研究背景及意义、国内外网上房地产的研究现 状、网上房地产基础理论与研究方法。然后从概念上界定了房地产、网上 房地产和预警预报体系，确定和明确了研究对象。 其次，我国房地产特别是秦皇岛房地产市场现状及存在主要问题进行 了分析。针对目前我国网上房地产建设中存在的主要问题：如没有建立一 个立体的、全方位的、相互关联的数据库，交易过程中出现的一些消极现 象以及政府房地产信息系统功能的缺失所造成的监管乏力等诸多问题进行 了分析和探讨。另外通过实证分析，揭示了秦皇岛房地产市场存在的主要 问题，为下一步提出解决方案奠定了基础。 再次，通过对美国与我国网上房地产市场现状的比较以及国内各城市 间网上房地产预警预报体系建设的差别对比，来分析秦皇岛市网上房地产 信息系统及预警预报体系的建设情况，为建立和完善秦皇岛房地产市场的 信息系统及预警预报体系提供借鉴和参考。这对秦皇岛市房地产市场信息 系统和预警预报体系具有重要的意义。 最后，提出了秦皇岛网上房地产市场信息系统和预警预报体系总体设 计方案。根据目前秦皇岛市房地产市场存在的问题和房地产信息化建设情 况，有针对性的提出了一整套的解决方案。建立包括各种数据平台、信息 服务和决策支持系统等内容的房地产信息系统及预警预报体系，来有效解 决当前房地产市场存在的问题，进而全面正确地反映房地产市场的运行态 势，正确地引导房地产投资与消费，为科学决策提供充足的依据。 关键词房地产；网上房地产；对比；信息系统；预警预报体系 燕山大学管理学硕士学位论文 a b s t r a c t t h em a i np u r p o s eo f t h i sp a p e ri se s t a b l i s h i n gt h er e a le s t a t ef o r e w a r na n d t h ef o r e c a s ts y s t e mi no r d e rt or e s o l v et h ee x i s t i n gp r o b l e m si nt h er e a le s t a t e m a r k e ta n dm a t a i nt h ev a l i d i t yo fg o v e r n m e n tm a c r o s c o p i cc o n t r o l s i nv i e wo f t h et o p i cc h a r a c t e r i s t i c ，u s e st h el i t e r a t u r e r e s e a r c h , c o m p a r e dw i t ha n a l y t i c m e t h o d ，a n ds t a n d a r da n a l y s i sr e s e a r c ht e c h n i q u e f i r s t l y ，t h ea r t i c l ep o i n t so u tt h er e s e a r c hb a c k g r o u n da n dt h es i g n i f i c a n c e ， t h er e s e a r c hp r e s e n ts i t u a t i o no fd o m e s t i ca n df o r e i g n ，a n dt h er e s e a r c h t e c h n i q u e t h e nd e f i n i t et h er e a le s t a t eb u s i n e s si nn e t ，e a r l yw a r n i n gf o r e c a s t s s y s t e m , i n d e xs y s t e mo n eb yo n ea n dm a k es u r et h eo b j e c to f t h er e s e a r c h s e c o n d l y , a n a l y s i st h er e a le s t a t ei no u rc o u n t r ya n dt h ep r e s e n ts i t u a t i o no f q i n h a n g d a o ，a n a l y z i n gt h ee x i s t i n gq u e s t i o n ss u c ha sh a sn o te s t a b l i s h e da t h r e e d i m e n s i o n a l 、o m n i - d i r e c t i o n a l 、i n t e r - d e p e n d e n td a t a b a s e ，t h et r a n s a c t i o n p r o c e s sq u e s t i o na n dt h ep o w e r l e s ss u p e r v i s i n ga n dm a n a g i n gt ot h em a r k e t m o r e o v e r ，t h r o u g h t h er e a l d i a g n o s i sa n a l y s i sp r o m u l g a t e dt h ee x i s t i n g q u e s t i o n s o fq i n h a n g d a o sr e a le s t a t em a r k e ta n dl a i df o u n d a t i o nf o rt h e s o l u t i o n t h 砌l y ，t h r o u g ha m e r i c a na n do u t c o u n t r y s n e tr e a le s t a t e p r e s e n t s i t u a t i o nc o n s t r u c t sa n a l y s i st h ei n t e r u r b a nd i f f e r e n c eb e t w e e na m e r i c a na n do u r c o u n t r y , a n a l y z i n gt h ec o n s t r u c t i o ns i t u a t i o no ft h er e a le s t a t em a r k e te a r l y w a r n i n gf o r e c a s ts y s t e mi nq i n h a n g d a o ，p r o v i d i n gt h em o d e la n dr e f e r e n c et o t h ec o n s t r u c t i o no ft h er e a le s t a t em a r k e te a r l yw a r n i n gf o r e c a s ts y s t e mi n q i n h a n g d a o t h i si ss i g n i f i c a n tt oo u rc o u n t r y sr e a le s t a t em a r k e tm a n a g e m e n t f i n a l l y , c o m e su pw i t ht h ev i e wt h a te s t a b l i s h i n gt h er e a le s t a t ei n f o r m a t i o n s y s t e m , s c i e n t i f i c a l l yd e s i g n i n gt h et a r g e ts y s t e m , a n de s t a b l i s h i n gt h er e a le s t a t e t of o r e w a r nt h ef o r e c a s ts y s t e mm o d u l e t l l i sm o d u l ec o n t a i n st h ew a r n i n g f o r e c a s tt a r g e ts y s t e m , e a r l yw a r n i n gp a r a m e t e r , e a r l yw a r n i n gc r i t e r i o na n d p o n c ec o m p u t a t i o n i nt h i sw a y , b u i l d i n gt h er e a le s t a t ei n f o r m a t i o ns y s t e ma n d l t a b s t r a c t t h es c i e n c ef i e l dd e s i g ni n d e xs y s t e mt or e f l e c tt h er e a le s t a t em a r k e to p e r a t i o n s i t u a t i o na n dg u i d et h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dc o n s u m p t i o nc o r r e c t l y , a n dt o p r o v i d es c i e n t i f i cb a s i sf o rt h es c i e n c ed e c i s i o n - m a k i n g k e y w o r d s r e a le s t a t eb u s i n e s s ；i n t e m e tr e a le s t a t eb u s i n e s s ；c o n t r a s t ； i n f o r m a t i o ns y s t e m ；e a r l yw a r n i n gf o r e c a s t ss y s t e m i i i 燕山大学硕士学位论文原创性声明 本人郑重声明：此处所提交的硕士学位论文网上房地产及其预警预 报体系研究，是本人在导师指导下，在燕山大学攻读硕士学位期间独立进 行研究工作所取得的成果。据本人所知，论文中除已注明部分外不包含他 人己发表或撰写过的研究成果。对本文的研究工作做出重要贡献的个人和 集体，均已在文中以明确方式注明。本声明的法律结果将完全由本人承担。 作者签字 燕山大 日期：沙刀年f 月，a e l 文使用授权书 网上房地产及其预警预报体系研究系本人在燕山大学攻读硕士学 位期间在导师指导下完成的硕士学位论文。本论文的研究成果归燕山大学 所有，本人如需发表将署名燕山大学为第一完成单位及相关人员。本人完 全了解燕山大学关于保存、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关 部门送交论文的复印件和电子版本，允许论文被查阅和借阅。本人授权燕 山大学，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文，可以公布论文的 全部或部分内容。 保密口，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密口。 ( 请在以上相应方框内打“4 ”) 作者签名 导师签名 日期：弘口7 年期，工日 日期：一7 年岁月，严日 第1 章绪论 1 1 选题背景及意义 1 1 1 课题研究的背景 第1 章绪论 房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，该产业的兴衰事关国 计民生，引导和促进房地产业持续稳定健康的发展，对社会主义和谐社会 的建设具有十分重要的意义。进入上世纪8 0 年代以来，我国城镇住房制度 改革不断深入。特别是1 9 9 8 年停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币 化以来，住房市场化改革取得重大突破。目前城镇住房私有率达到8 0 以 上，住房产权格局发生了根本性的变化。商品住宅销售面积中，个人购房 的比例达到9 5 以上，成为商品住宅的购买主体。住房二级市场全面开放， 中介服务业务快速发展，房地产市场加速发展。商品住宅占城镇住宅竣工 面积和投资的比例大幅度提高，市场机制的作用得到较大程度的发挥。以 住宅为主的房地产业已经成为国民经济的重要的支柱产业。 而随着互联网的迅猛发展，房地产业的迅速崛起，由此，以网络平台 为依托的新型房地产经营方式一网上房地产，脱胎于传统的房地产经营， 有较强的专业基础和技术优势；整合了网络信息的可读性及数据库优势， 在经营素质和经营手段方面更优；由于有现实空间的传统经营作支撑，可 以有效参与供求双方交易，因而也就能够从传统客户群和网络客户群中同 时获得收益。作为信息技术发展的领头羊的美国，信息技术已经应 用到房地产中介行业的许多方面，过去由经纪人和房地产公司垄断的 信息资源现在因特网上都可以查到，现在可以在几个国家或一个国家不 同区域的房产中介可利用这样的专业软件以及w e b 形式进行房屋 销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理数据库。因此网上 房地产迅速发展起来。上海、南京、深圳、重庆等都创建了自己的房地产 网站。上海网上房地产2 0 0 5 年成交金额10 0 0 多亿元，居全国第一位，增 量房成交24 0 0 万平方术，存量房交易达到10 0 0 万平方米南京网上房地 燕山大学管理学硕士学位论文 产自2 0 0 4 年1 2 月1 9 日开通运行到2 0 0 5 年6 月，8 个多月的时间里纳入网 上销售的项目共2 6 5 个，入网销售总面积10 5 7 9 5 万平方米，可售套数5 8 3 2 0 套，可售面积5 7 3 2 6 万平方米。网上房地产开通以来人气急升，截至 2 0 0 5 年9 月5 日，浏览人数已达1 6 5 5 万人次，2 0 0 5 年通过网上房地产住 宅房成交2 50 3 8 型”。由此可见，网上房地产进入了迅速发展时期。 但房地产市场发展还不平衡，一些地区房地产价格和投资增长过快； 一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，对房地产业乃至国民经济的持续 健康发展造成了一定的影响。建设部办公厅关于加快房地产市场信息系统 和预警预报体系建设的通知中指出：“经过多年培育，我国房地产业已 发展成为国民经济的重要支柱产业。全面、及时、准确了解掌握房地产市 场信息，是加强市场监测，科学判断房地产市场和经济形势，有效地实施 宏观调控，促进房地产市场持续健康发展的重要基础工作。针对目前我国 房地产市场信息不全面、有效性不够、透明度不高的实际，必须创新思路， 根据房地产市场的特点，从机制、体制等方面加快房地产市场信息系统和 预警预报体系建设，这是当前加强和改善房地产市场宏观调控的重要工 作”。 目前，国家建设部正在大力推进建立房地产信息系统和预警预报体系 的工作，并强调：“建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，要加 强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产 市场预警预报体系”。政府服务网络化，政务公开化，政府网上办公是一 种趋势，所以建立房地产行业的官方网站是一种必然的行为。按照党的十 六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题 的决定中有关“发展电子政务，提高服务和管理水平。建立健全各种预 警和应急机制，提高政府应对突发事件和风险的能力”的要求，应该采取 有效的措施，切实抓紧、抓好房地产市场信息系统和预警预报体系的相关 工作。另一方面信息的集中收集、处理与分析，有利于做出理性的判断， 制定合理的政策，它不仅是政府管理房地产行业的工具，它所提供的数据 也是府制政定政策的依据。 2 第1 章绪论 1 1 2 课题研究的意义 通过国外房地产行业以往的发展经验可以看出，房地产行业的发展可 以带动国民经济中各行各业的发展，但是这也是一个最容易出现问题的行 业之一。房地产行业的虚假繁荣、泡沫经济可以将整个国家的经济带入崩 溃的深渊。该行业的发展是否成熟，在一定程度上可以反映出一个国家和 地区的经济发展水平。 我国正处于社会主义初级阶段，市场经济体制还不完善，法律还不够 健全，在许多方面还需要进行改进，在我国经济发展处于关键时期，就更 要做好房地产行业的管理，保证其健康发展，为整个国民经济的发展起到 良好的带动作用。 。 房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业，该产业的兴衰事关国 计民生，引导和促进房地产业持续稳定健康的发展，对社会主义和谐社会 的建设具有十分重要的意义。全面、及时、准确了解掌握房地产市场信息， 是加强市场监测，科学判断房地产市场和经济形势，是有效地实施宏观调 控，促进房地产市场持续健康发展的重要基础工作。加快建设房地产市场 信息系统和预警预报体系，对提高房地产管理部门监管能力、工作效率和 公共服务水平，带动整个房地产领域信息化等具有重要意义。 功能完备的房地产市场信息系统和预警预报体系，能够及时的反馈市 场信息，消费者都能够及时的了解市场的发展情况，从而增加市场的透明 度，引到理性投资与消费。高效的信息资源整合及分析能力，可以使其对 于市场的发展情况进行科学的判断和预测，对其全行业进行监管，为政府 的宏观调控提供依据，防止市场的大起大落建设功能强大的数据库，需 要政府多个部门的信息联网，这既保证了信息的完备性又可以防止信息的 重复录入，还可以节省资源。- 因此，建设房地产市场信息系统和预警预报体系，对于提高房地产管 理部门监管能力和宏观调控能力，增强市场透明度，引导理性投资与消费 等方面具有重要意义。 。 、 燕山大学管理学硕士学位论文 1 2 国内外网上房地产的研究现状 1 2 1 国外网上房地产研究现状及发展动态 过去1 0 0 余年间，美国房地产经纪人一直通过多重上市服务系统( m l s ) 控制所有房地产买卖的信息。现在，美国网络公司纷纷采取行动，积极介 入房产中介业，在业内频频掀起网络浪潮。非传统房产中介业面临网络搜 索引擎的巨大冲击。 1 2 1 1美国房地产网上搜索引擎的配套功能最强大这主要依赖于其领 先的网络技术和成熟的市场体系，集中体现在两个方面：一方面，在搜索 房源时，它额外提供一个城市比较功能。另一方面，在美国利用搜索引擎 可以找到各地( 甚至还包括加拿大和菲律宾) 细分到乡村小镇的详细的市场 分析报告据美国全国房地产经纪人协会统计，美国8 0 的购房者求助互 联网寻找理想住房，而互联网上每天也不断涌现新的房产搜寻工具。去年， 找到理想住房的购房者中，有四分之一的人借助互联网，比十年前上升了 1 0 。 1 2 1 2 澳大利亚搜索引擎的配套服务特别周全首先，大多数搜索引擎都 备有电子地图，这在其他国家很少见其次，澳大利亚的房地产网站真正 地体现了顾客至上的服务理念。 1 2 1 3 网上房地产发达的原因国外之所以在提供功能强大的搜索引擎， 免费房源搜索，免费咨询服务( 包括估价和相关法律咨询) 等方面做得比较成 功，主要原因之一是国外的消费者对网上房地产市场的接受程度比国内高。 1 2 2 国内网上房地产预警预报的研究现状 自从国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 国发 2 0 0 3 1 8 号) 和建设部等7 部门关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警 有关工作的通知( 建住房 2 0 0 4 1 7 号) 发布以来，特别是2 0 0 5 年4 月全国部 分城市房地产市场信息系统和预警工作会议召开以来，各地房地产市场信 息系统和预警建设工作进程明显加快，部分城市在房地产市场信息采集、 4 第1 章绪论 分析和发布方面已取得阶段性成果。 ：。 1 2 2 1 全面部署房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作目前，绝 大多数城市已建成了房地产市场预警预报体系。不少城市积极争取政府支 持，加强相关部门问的协调。如郑州市在总结经验教训的基础上，由市政 府办公厅转发文件，明确了各部门相互协作的具体内容、方式和相关措施， 从制度上保证信息采集的全面性、准确性、及时性和安全性，收到了良好 的效果。 。 ， 一 1 2 2 2 加强数据采集工作数据采集是建立房地产市场信息系统的基础 性工作。为了探索有效的数据采集方式，各省市均已安装了房地产市场预 警预报信息采集软件，不少城市在使用信息采集软件时，注意与本地业务 管理系统相结合，取得了较好效果。如，上海市以房地产产权登记、，交易 等业务管理为依托，在全面建立土地信息数据库的基础上，采集了相关联 的全上海房地产信息，建立了基于g i s 的房地产信息系统，为房地产市场 信息采集、分析和发布提供了强大的数据平台。哈尔滨市立足于房地产开 发项目信息的收集和管理，建立了房地产市场信息系统，通过建章立制、 落实组织工作机制、加大对开发企业数据报送人员的培训力度等方式，加 强数据的采集工作，目前已收集了1 3 0 多个房地产开发项耳的有关信息。 1 2 2 3 开展房地产市场预警预报课题研究上海市社会科学院房地产研 究所进行了房地产市场预警预报指标体系课题研究，己取得阶段性成果。 此外，上海市房地资源局、深圳市规划国土局也都充分运用本地市场信息 资源，开展了预警预报课题研究并开始试运行。 1 2 3 尚待研究的问题 1 2 3 1 缺乏较为全面的用于研究当前房地产市场信息的统计数据比如 几乎没有建立起房屋空置量和空置率、自有量和自有率等指标体系，以及 没有完整的全国范围和各区域性的房地产市场价格指数，因而对于房地产 市场研究者而言往往力不从心。 ， 1 2 3 2 工作机制落实不到位，数据采集工作不理想，如数据来源不全面、 5 燕山大学管理学硕士学位论文 准确性差等问题数据缺乏整合，多数城市房地产开发和交易管理职能分 别在开发办和房地局，在信息系统建设中也存在各行其是的问题。特别是 没有实行商品房预售合同联机备案的城市，交易登记渠道采集的数据与开 发管理渠道采集的数据，由于在指标含义、时间上等不一致，二者差距较 大，无法形成统一信息。 1 3 本文的研究思路和主要内容 网上房地产和预警预报系统的建立涉及多门学科，因此对它的研究往 往要借用多个不同学科的知识和理论，并使用多种研究方法。首先，本文 通过历史文献研究，分析我国网上房地产和预警预报系统的建立和完善已 经取得成果，同时本文采用了比较分析法，借鉴国内外，特别是发达国家 的理论和实践，来完善我国网上房地产和预警预报系统的建设。其次，强 调实用性和可操作性，在研究的基础上提出具体的政策建议。 本文写作的基础来源于中国期刊网、重庆维普数据库、万方数据库、 超星数字图书馆等数字化信息资源。校图书馆，国家图书馆，经管院资料 室书面资料。同时，通过访问国内外的相关网站了解最新的研究动态，特 别是房地产管理、网上房地产信息系统及预警预报体系等相关领域的学术 专著构筑本了文的框架和主要内容。 对网上房地产信息系统和预警预报体系的研究，既是一个理论问题， 更是一个实践问题。论文第一部分绪论。介绍了本文的选题背景意义、国 内外研究现状及尚待研究的问题和研究思路；第二部分网上房地产基础理 论与研究方法，从概念上界定了房地产、网上房地产和预警预报体系，确 定了研究对象，并对我国房地产和秦皇岛房地产业现状及存在主要问题进 行了简要分析，运用景气循环理论，提出了房地产预警预报的指标体； 第三部分秦皇岛房地产市场及网上房地产现状，针对我国及秦皇岛市房地 产及网上房地产的现状分析，发现问题，提出解决问题的措施和发展完善 网上房地产的必要性；第四部分，中外房地产对比研究，通过美国与我国 网上房地产现状比较以及国内各城市间网上房地产及预警预报体系建设的 差别对比，来分析秦皇岛市房地产预警预报体系的建设中应该解决的问题； 6 第1 章绪论 第五部分，秦皇岛房地产市场信息系统及预警预报体系总体设计，运用理 ， 论研究成果提出了秦皇岛房地产市场信息系统及预警预报体系的总体架 构、建设目标和要求、建设内容，并进行了成果示意。j 、 7 燕山大学管理学硕士学位论文 第2 章网上房地产基础理论与研究方法 2 1 网上房地产 2 1 1 房地产、网上房地产及其相关概念 一谈到生计，我们自然而然的就会提到衣食住行，而说到住，房便是 其最佳代名词。随着我国住房改革的完成和房地产产业化程度的不断加大， 对于房地产的研究也日益广泛了起来。特别是由于网络这种新的交易和监 控方式的应用，网上房地产理论研究的必要性便凸现了出来。 当房地产成了媒体、业者和公众使用频率极高的词汇后，我们似乎可 以称呼与房、地相关的所有事物都为房地产，但什么是房地产、网上房地 产却没有人说得那么清楚。从字面上讲，房地产是房产与地产的总称。严 格的讲，房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附 属物的总称与台湾地区倾向使用的“不动产”和香港地区习惯把土地与 房产统称为“地产”不同，我国内地“房地产”与“地产”是不同的，是 房产与地产的集合。按我国通行认识，房地产以三种形式存在，包括无建 筑物的单纯的地产、不包括土地使用权的建筑物及附着物以及房产与地产 相结合的“房地产”本文也遵从这种通行理论认知。 网上房地产是指房地产交易双方在房地产交易行政管理部门设置的网 上房地产交易市场内从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等行为的总称， 网上房地产交易市场则是指房地产交易行政主管部门为对网上房地产交易 行为进行监管和提供服务而在网上设立的政府站。 空置一词来源于西方，是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等 待出租或出售的状态 2 1 。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的 比率【3 】。是预警的一个重要指标。烂尾楼是指那些由于开发商资金不足，盲 目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置， 无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇【4 】。“烂 尾”的情况一般不会发生在房产刚推出销售的时候，而是随着项目的不断 第2 章网上房地产基础理论与研究方法 进，一步步显现。 房地产市场预测，指运用科学的方法，在房地产市场调查的前提下， 根据调查所取得的资料，对房地产市场进行科学地分析与判断，预测房地 产未来的发展趋势 5 1 。 2 1 2 房地产管理的相关理论 房地产景气循环及其周期理论。在提及房地产景气循环时，人们往往 将“景气”、“循环”和“周期”的概念混淆起来。为此，在对房地产景 气循环及其周期理论阐述前，有必要从景气和景气循环的含义入手，对上 述概念进行阐述和界定。 。 当市场供过于求时，就产生不景气现象；通过市场机制的逐渐调整， 逐步达到供需平衡，再进而产生供不应求的现象，即呈现出市场景气的现 象。如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。 ， 一个完整的循环从起点到终点( 或紧接的下一次循环起点) 之间的时间 跨度就是周期，所谓的限期是指相邻的两次景气循环间隔的时间长度。 与“循环”相应的概念是。波动”1 6 波动是指反复出现但没有固定的 周期跨度的变化及其特征，是它们不能再被分割成更短的具有相同特征的 循环， ， * 耳前，在为数不多的有关房地产景气循环的精确定义中，经常被人引 用的是由英国皇家测量师协会( p i c s ) 在1 9 9 4 年的理解房地产景气循环 著作中给出的，即“房地产景气循环是指所有类型房地产的总收益率的重 复性但不规则的波动；这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显j 但他们的变动落后或领先于上述房地产总收益率周期”c 7 1 。这里，“房地产 景气循环”用于表示在房地产市场活动中各种经济变量的循环，例如价格、 租金、吸纳率、空置率和建筑活动。但如果用一种标准的经济变量来表示 房地产景气循环，应是所有物业总收益率的周期性波动房地产景气循环 指房地产活动或其投入与产出围绕这起长期趋势的周期性但非定期的波 动。房地产景气循环可以分为四个阶段：复苏( r e c o v e r y ) 、扩张( e x p a n s i o n ) 、 收缩( c o n t r a c t i o n ) 、衰退( r e c e s s i o n ) 。房地产景气循环发挥了市场运行的调整 ，9 。 燕山大学管理学硕士学位论文 和平衡功能。房地产景气循环服从于供求决定规律。 房地产市场周期的指标是市场景气与否的晴雨表，反映房地产市场的 运行状况和在景气循环中所处的位置。反映景气循环的指标可以分为两大 类，一类是绝对值指标，另一类是相对值指标。理论与实践都表明房地产 市场的许多指标都是周期性变化的，都可以用于衡量房地产景气循环及其 周期。 从房地产市场的供给方面考虑，主要指标有开工面积、竣工面积、建 筑投资额等。其中开工面积受当前市场状况的影响，竣工面积是以前市场 情况的延续。 房地产市场的供给方和需求方共同作用的结果则反映在价格、租金、 交易量、交易额、空置率( 目前空置房屋量与市场现有房屋量的比值) 、吸纳 率( 购买房屋量与市场现存空置房屋量的比值) 等指标上。 如果再对不同时期的房地产市场状况进行对比，就会引出另一系列指 标，如投资增长率、价格增长率、租金增长率等。 2 1 3 网上房地产的发展进程 2 1 3 1 房地产市场的发展阶段房屋与土地是人类最基本的生存与发展 资料土地关系和土地利用一直是各社会形态关注的中心问题。住宅从? 构 木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史演进随 社会生产力的发展而变迁，随社会生产关系的变革而变化。真正意义上的 房地产市场，始于产业革命之后的商品经济时代，其发展具有三个阶段性 的特征。首先是工业化时期。住宅短缺成社会各界普遍关注的问题。在1 8 世纪6 0 年代始英国的产业革命，法、德、美在1 9 世纪相继完成。在工业化 进程中，1 9 世纪中叶，欧洲出现了普遍的住宅缺乏现象。小资产阶级的代 言人普鲁东毫不犹豫地断言，在大城市中，9 0 以至更多的居民都没有可以 称自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中点，即自己的家园， 正在被社会旋风( 指工业革命引者注) 卷走我们在这一方面比野蛮人还 要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己 的住处，现代无产阶级实际上却悬在空中【8 1 。普鲁东反对工业革命的立场是 1 0 第2 章网上房地产基础理论与研究方法 错误的，但他的描述对欧洲工业革命进程中的住宅问题提供了历史佐证。 我国f 1 2 0 世纪5 0 至8 0 年代的工业化时期也出现了严重的住宅短缺，城市居 民人均居住面积从1 9 4 9 年的4 5 平方米下降蛰j 1 9 7 7 年的3 6 平方米，从而引发 了2 0 世纪8 0 年代初住宅商品化的大讨论，在这样的背景下，住宅建设是房 地产市场的主轴其次是城市化时期。城市的土地利用及房地产权关系成 为重点。这个时期的主要特征是：农业人口大量向城市转移，人口的流动 性膨胀带来了房地产交易的空前活跃，明晰产权、健全法制，是规范市场 秩序的主题。欧美在此阶段建立了以私有制为主体的房地产权体系。我国 正处在城市化过程中，中心是建立住房个人所有制和土地使用权的有偿有 期使用制。建设中国特色社会主义社会的房地产权体系，是适应房地产市 场交易主轴的基础。最后是现代化信息经济时代。以发达资本主义国家引 领的现代化信息经济，房地产作为资本融入社会资本体系的运营，房地产 业与金融业结合，房地产成为重要的投资和融资工具。经济学诺贝尔奖得 主夏普和米勒预言，2 l 世纪金融创新的主题是房地产证券化。房地产抵押， 产权保险与交易，房地经营的虚拟化和国际化等成为普遍的现象，房地产 经济活动的目的，不仅仅是满足人们对房地使用价值的需要，而且是一种 重要的投资行为，房地产证券化是房地产市场的主轴。 2 1 3 2 房地产的网络发展1 9 8 0 年以来，我国城镇住房制度改革不断深 入。特别是1 9 9 8 年停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化以来，住 房市场化改革取得重大突破。目前城镇住房私有率达到8 0 以上，住房产权 格局发生了根本变化。商品住宅销售面积中，个人购房的比例达到9 5 以上， 成为商品住宅的购买主体住房二级市场全面开放，中介服务业务快速发 展，房地产市场加速发展。商品住宅占城镇住宅竣工面积和投资的比例大 幅度提高，市场机制的作用得到较大程度的发挥【9 】。以住宅为主的房地产业 已经成为国民经济的重要的支柱产业。随着以住宅为主的房地产市场不断 发展，房地产对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。 网上房地产脱胎于传统的房地产经营，有较强的专业基础和技术优势， 整合了网络信息的可读性及数据库优势，在经营素质和经营手段方面更优； 由于有现实空间的传统经营作支撑，可以有效参与供求双方交易，因而也 燕山大学管理学硕士学位论文 就能够从传统客户群和网络客户群中同时获得收益。美国全国房地产经纪 人协会公布的一份调查报告也显示，技术革新正在影响着房地产传统的运 作方式，根据报告公布的统计数字，1 9 9 7 年以来全美房地产经纪人协会的 7 0 多万名成员中，上网成员的比例已从2 7 增加到7 2 ，6 0 的经纪人使 用电子邮件与顾客联系，6 0 的房地产公司在因特网上建有网址，7 2 的房 地产公司通过因特网做成一定的生意。因此网上房地产迅速发展起来。 2 2 房地产预警预报体系简介 2 2 1 预警预报的相关概念 房地产开发完成投资：指报告期内房地产开发企业完成的房屋和土地 开发的投资。 商品房施工面积：指报告期内正在建设的房屋建筑面积，包括本期新 开工面积和上期开工跨入本期施工的房屋面积以及上期停建在本期复工的 房屋面积。 商品房新开工面积：指报告期内新开工建设的房屋面积，该指标反映 本期房地产新增加的量。 交易价格变动率：指报告期内房屋销售的平均价格与上期房屋销售的 平均价格之比，反映市场价格的变化情况。 空置率：指报告期内房屋空置面积与上年度竣工面积之比，尚未出售 或出租的部分。 竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计已全部完工，达到入住条件， 经检查鉴定合格，可正式交付使用的各栋房屋建筑面积的总和。 2 2 2 预警预报体系的简介 房地产预警预报体系是通过建立指标体系，利用现代信息技术将房地 产市场运行密切相关的各种信息进行整合，对房地产业进行动态监测，对 市场过热、稍热、稍冷、过冷等警情预先发出警示信号，并预测今后市场 第2 章网上房地产基础理论与研究方法 走势的系统，它在本质上是以m i s 为基础，兼有d s s 功能的计算机预警预 报信息系统。 房地产市场信息系统和预警预报体系建设是以城市为单位，通过一定 的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、交易、 租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，同时纳入 与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息，形成全面客观地反映各 地房地产市场运行状况的分类、分区域、分结构的房地产市场信息系统。 在此基础上，通过数据的分析和历史的比较，及时发现市场运行中存在的 问题，准确判断市场发展趋势，有针对性地提出调控对策；通过市场信息 的发布，增加房地产市场的透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费 现阶段房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作的重点是加快建 立和完善房地产市场信息系统，通过市场信息的全面采集和数据分析来加 强对市场的监测，准确判断各地房地产市场运行状况和发展趋势，及时发 现市场运行中存在的问题。 2 3 房地产预警预报的功能 2 3 1 房地产预警预报的经济学功能 建立健全房地产市场预警预报体系，其根本目的就在于解决房地产业 与国民经济的协调发展的问题。 + ， 建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，有利于形成良好的市 场信息反馈机制，科学把握市场发展态势，适时适度地实施宏观调控，防 止市场大起大落；有利于增强市场透明度，引导理性投资与消费，充分发 挥市场的自我调节作用。房地产市场的任何主体都希望能把握住房地产市 场的脉搏。如果对市场的走势预测正确，政府可以通过制定政策保证市场 的平稳运行，开发投资者可以掌握市场的先机，在竞争中占据主动，消费 者可以根据市场发展采取更为合理的消费行为。 。 * 预警预报系统的设计思路就是通过先行指标的变动，研究经济波动的 趋势，从而为政府制定政策和企业开发决策提供依据，以达到预警预报的 燕山大学管理学硕士学位论文 目的。 2 3 2 房地产预警预报的政治学功能 我国房地产业已发展成为国民经济的重要支柱产业。从财富的角度看。 房地产在很大程度影响世界经济活动。据i b b o t s o n 协会财富评估，1 9 9 1 年 世界财富为4 3 84 5 0 亿美元，房地产价值占4 8 8 ；美国财富为1 5 43 6 0 亿 元，房地产占3 8 9 ，住宅价值占2 9 7 t l o l 。全面、及时、准确了解掌握房 地产市场信息，是加强市场监测，科学判断房地产市场和经济形势，有效 地实施宏观调控，促进房地产市场持续健康发展的重要基础工作。加快建 设全省房地产市场信息系统和预警预报体系，对提高我省房地产管理部门 监管能力、工作效率和公共服务水平，带动整个房地产领域信息化等具有 重要意义。 2 4 理论基础与所应用的研究方法 无论是以实物或权属形式出现的房地产还是新型的房地产经营方式网 上房地产都面对着日益庞大的生产、消费群体和产品互异性极大的市场 同时因为受国际房地产市场、房地产景气循环与周期特征的影响，且网上 房地产具有极强的区域经济性，使得我们网上房地产不仅要注重研究的宏 观性，更要结合各地实际，特别是不同地区经济发展、业者观念和消费承 受能力以及政府调控能力有着极大的差异的情况，进行深入分析，指标制 订和预警标准的拟定要有很强的实用性和弹性。 本课题以某些先进国家网上房地产建设情况和国内一些先进城市网上 房地产及其预警预报体系建设情况的对比研究，借鉴房地产景气循环理论 对秦皇岛的房地产发展进行实证研究，结合秦皇岛的时间序列数据收集、 整理，采用计量经济学的方法进行分析，吸取先进国家或城市取得的先进 成果，建设有地域特色的秦皇岛网上房地产及其预警预报体系。 1 4 第2 章网上房地产基础理论与研究方法 2 5 房地产预警预报体系的指标 。：* 房地产市场预警预报指标分为市场即期指标、市场预期指标和价格贷 款指标三部分【1 1 】。通常情况下，市场即期指标和市场预期指标配合房地产 价格和贷款指标分别预报和预测房地产市场运行情况。 、 2 5 1 市场即期指标 2 5 1 一房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例此项指标是 直接反映投资结构是否合理的基础性指标。全社会固定资产投资包括基本 建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占2 0 2 5 。 近年来，房地产业所占比重逐步提高，这是我国现阶段经济发展和房地产 业作为先导性行业特征所决定的。但随着经济的发展和大规模旧区改造速 度的递减，房地产开发投资额所占比重会逐步回落。 “ 2 5 1 2 新增土地可建面积与新建商品房开工面积之比此项指标是表明 一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于1 时，提示开发商手 中待开发土地数量增加。随着本市土地供应机制逐步规范和完善，该比值 的大小既反映了房地产开发企业对市场、地价和利率发展走势的预期，又 反映政府管理部门调控市场的政策效果。 2 5 1 3 商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比重要的前瞻性指标， 根据本市在建项目的实际情况，施工面积通常为竣工面积的3 5 士- 0 5 倍，故 施工面积反映了i - 2 年后现房供应量，其值小于3 o 倍，会出现供应短缺， 大于4 0 倍，未来供应量将会放大。+ 。 ， 一 2 5 2 市场预期指标 。 2 5 2 1 商品房销售额与开发投资额之比此项指标是反映房地产投入与 产出的效益指标，比值小于1 时，既反映该城市房地产开发的总体效率不 高，也表明空置量可能过高，同时将影响未来的房地产投资规模和开、竣 工面积。 。 燕山大学管理学硕士学位论文 2 5 2 2 商品房预售面积与批准预售面积之比即期消费指标。反映当前商 品房预售情况，在一般情况下该指标不应大于1 ，只有在前一、两年小于1 时，才会因市场好转而出现大于1 的情况。该指标合理值域o 8 1 2 ，小于1 表明供大于求，商品房价格趋缓，大于l 表明实际预售量大于当年批准上 市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬。 2 5 2 3住房买卖面积与社会住房总量之比反映住房买卖( 新增住房销售 加存量住房买卖) 状况的即期指标，即业内通常所述的“换手率”。其比值 既反映二三级市场的活跃程度和流通频率，又在一定程度上反映市场的成 熟度。根据发达国家的统计资料，该指标通常为1 5 左右( 美国房地产市场 的换手率约为1 7 * * - 1 8 ) ，值域的选择要考虑本市房地产市场尚处于培育发 展期和现阶段旧区改造力度较大两方面的因素。 2 5 2 4 新建商品住宅空置率反映新房供应和需求匹配状况的指标。新建 商品住宅空置率一般应保持在1 0 1 5 为宜，空置率过高过低既表示市场的 过冷过热，又将引发商品房价格的波动。( 注：最能反映住房空置情况的指 标应该是全社会的住房空置率，但现行的空置量统计，只有新建商品房， 没有存量( - - 手) 房，对于新建商品房和存量( - - 手) 房的买卖交易量各占半壁 江山的现状，空置量统计的准确性会大打折扣。房地产市场越成熟，采用 新建商品住宅空置率这一指标就越不能反映市场供求的整体状况参照香 港特区住房空置率的统计1 = i 径，全社会住房空置率应为年底空置量( 即当年 上市供应量当年市场吸纳量+ 上年空置量) 占当年底住房总存量的比例。香 港在上世纪七十年代至九十年代的近二十年内，空置率在2 0 4 - 5 7 2 范围 内波动【1 2 l 。但采用本指标的前提是要比较准确地掌握存量房空置量的统计 方法和手段，目前尚有困难，所以计划在条