养老地产开发模式案例专题.ppt

养生养老地产开发案例专题,惠州中原顾问事业部2014.10,非旅游热点景区的养生养老地产,非旅游热点景区的养生养老地产开发项目，单谈旅游地产的方向及功能实现，更多的应该依靠外部环境的支撑和推动：从旅游及养老方向结合的角度，我们建议借鉴旷达太湖花园，而从养生养老方向而言，全国该类型的地产开发均处于非常前期的阶段，从产品和服务的角度，我们建议学习参考万科的探索经验和教训，从盈利模式的角度，我们建议参考亲和源、盛和居模式。,旷达太湖花园-区位,项目位处江苏省常州市太湖湾旅游度假区，该旅游区目前旅游资源丰富，但知名度较低，还未受到市场关注。,动漫嬉戏谷,中华孝道园,常州武进太湖湾旅游区属于省级旅游度假区，区域凭借湖景及气候资源，打造了动漫嬉戏谷、中华孝道园等项目，但目前知名度较低，甚至常州本地人也有很大部分不熟悉该区域，知名度低，还未受到市场关注。,项目基本信息,旷达太湖花园临太湖湾入口广场，背山面水，自然条件优越，拥有丰富的山湖资源。项目占地7.3万，建面7.5万，容积率1.03。,旷达太湖花园,项目定位及产品设计,项目在旅游风景区中开发养老居住产品，提出以“公园中的老年社区”的主题，在其建筑单体、配套打造、具体产品设计方面均围绕该定位展开，打造适宜养老的基础环境。,项目定位为高端老年公寓，目标客户定位为本人或者子女为中、高收入的人群，以常州区域为核心，辐射长三角区域。总体规划以“公园中的老年社区”为主题，以邀贤山森林公园为背景，设置一个低层组团和若干多层组团，并设置了老年服务用房及其他配套用房。,产品设计细节：老年公寓及公建配套楼各单元入口处均设置无障碍坡道。老年公寓每单元内设置有医梯，方便轮椅进出，也为紧急救治提供可能。建筑单体：建筑造型风格采用符合老年人口味的江南民居风格。体现和谐感，细部处理细腻，富有人情味。老年公寓朝向均为南北向，考虑到老年人的生理特点，尽可能的为老年人提供更充裕的上午日照时间。配套：老年服务中心，总建筑面积约12050.08平方米，设置床位不低于150张，并配备医疗服务系统。文化娱乐配套有健身房、棋牌室、书画教室歌舞活动室等，引进高端物业服务，提供细致入微的客服服务，24小时维护私人空间。高智能监控、3G视频、GPS定位、全区无障碍设施等。,养老+度假的O2O模式,经营模式：项目首期的精装公寓60-84产品产权销售，可委托途家全程托管，按四星酒店标准量身定制稳定收益方案。依托途家的平台，享受途家全国旅游度假居住置换体验，实现一房托管、全国度假。,国内首家中高端度假公寓管理平台途家网，通过O2O的模式，为业主提供全生命周期的管家、托管服务。途家网引进美国先进的五星级酒店管理体系，提供托管式管家服务，该服务既解决业主短期房产增值停滞现状、灵活收益，又能为空置房产提供先进、高效、标准化的入户式贴身管家服务，专业定期的房屋保养，实现随时入住；并且还随时为迎接业主、准业主或亲朋好友提供包括接机、餐饮、家政等各类专业服务。,项目首期供应两类产品，其中花园洋房面积86-130平，3种户型；精装公寓面积60-84平，途家全程托管。,评价与借鉴,上海亲和源,位于上海市南汇区康桥镇，是我国少数几个会员制养老社区之一，主要消费目标为中高档老年群体。,地址：上海浦东新区康桥镇开发方：亲和源股份有限公司占地面积：8万平米规模：总建筑面积10万平方米，健康型公寓838套房；护理院200张床位。经营模式：出售会员卡（销售使用权）+收取年管理费月租金水平：健康老人一年年卡2-7万（1,700-5,800/月），另交2万管理费主要设施：餐厅、阅读室、书画室、棋牌室、网络大学、会客厅、理发室、健康会所、护理院,亲和源项目体系,项目由老年公寓、老年度假酒店、餐厅、医院、颐养院、健康会所、商业街及亲和学院组成，旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止的所有养老服务。,居住产品：老年公寓：45为主力，少量70、90。项目主要配套：医院餐厅颐养院健康会所亲和学院商业街老年度假酒店,项目旨在为老人提供从进入老年期直至生命终止的所有养老服务。,会员特征,亲和源会员80%以上为支付能力较高的高级知识分子及高级干部，且年龄层次相对较高，属于高端终极养老群体。,健康活跃的长者：平均年龄76岁高级知识分子：大专以上的学历50%13%拥有高级职称著名的艺术家、航天专家、船舶专家及文学研究专家、历史研究专家等30%为教授、一声、企业高级管理人员或高级公务员高级干部：十多位享有国务院特殊津贴的高级专家10%的离休干部50%政府、企业中的管理层及技术人员20%为普通职工（含农业从业人员）,创新的养老模式,居家养老与机构养老结合是亲和源养老模式最大的特征，会员以户为单位入住社区，同时享受便捷的社区医疗、健康管理、饮食起居照顾等全方位的服务。,居家延伸：会员以户为单位入驻社区；专业的养老服务平台：与曙光医院、上海老年大学、索迪斯餐厅、爱玛客物业、美格菲会所等国内外知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台三大服务体系：生活、健康、快乐会员生活模式：为每位会员定制个性化的生活模型。,亲和源服务,全方位管家式零服务，保证老年人的安全状况。,养老公寓管家式“零服务”，一个老人固定对应一个生活秘书服务，一位生活秘书可以服务约10名老人；社区内有电瓶车服务，社区外有到超市、医院或地铁站的班车；监控室24小时值班，利用老人随身的紧急呼叫卡定位，随时注意老人安全情况；老人进出社区，会有登录记录,亲和源服务,养老公寓提供24小时大堂经理值班接待，并引入上海老年大学，丰富老人的精神生活，且不定期组织郊游等活动。,养老公寓24小时大堂经理值班接待；护理院24小时护士值班接待利用活动区的宣传栏、电梯间等公共空间，推广组织老人活动引入上海老年大学，鼓励老人参与学习不定期组织郊游、培训、讲座等活动,亲和源平配套展示,亲和源全方位的配套体系可提供康体，康复保健、配餐送餐等服务，甚至可接收半自理及不能自理老人。,美格菲健康会所，建筑面积,000m2，由美格菲经营管理，亲和源会员消费有优惠；主要设施设备包括游泳池、健身房、羽毛球场、桌球室、乒乓球场、康复保健区等；索迪斯餐厅，建筑面积2,574m2，由索迪斯经营，给亲和源会员提供日常用餐，以及配餐、送餐服务；亲和源医院，与三甲曙光医院合作，二甲标准，不仅对会员开放，也对外经营；医院还包括亲和源护理院，接收半自理和不能自理老人；亲和源会员入住有价格优惠。,细节处理,从外推门入户设计到室内家具的圆边圆角设计，无不从细节体现出对老年人的关怀。,户门都采取外推门的设计；室内都采取推拉门；比如两个卧室之间（分房睡的老人可以开放聊天或独自休息）、卫生间的门（以防老人摔倒，救护人员无法进入）室内家具都为圆边圆角，避免老人磕碰到棱角发生危险,细节处理,随处可见的紧急呼叫系统、适时而设扶手、定制化电梯、室内装修材料等等，均充分考虑到入住老人的安全性及舒适性。,客厅、卧室、马桶区、淋浴区都有紧急呼叫系统，一般放置在老人随手就可以够到的地方，或者是拉绳式设计；马桶、面盆、淋浴配套的扶手符合老人生理特点、高度淋浴区有一面墙体采用PVC材料，冬天比较保暖；考虑到有些老人对于密闭空间的恐惧，电梯采取通透式设计；电梯轿厢加长，可以运送担架、轮椅；并设上下两组按键，便于乘轮椅者操控。,费用标准,目前入住率55%,亲和源采用销售会员卡的模式，任何人都可以购买会员卡，但是入住的一定要是满足条件的老人（男性60，女性55以上）购买会员卡后，按年缴纳管理费，管理费为固定的，每年没有涨幅；但由于项目总体规模较大，会员卡分批分阶段进行销售控制，后推出的会员卡和管理费都会涨价包括一日三餐，水，电，天然气，电话，IPTV，宽带，医疗费用等在内的费用不包括在管理费里面，入住人需另行支付。,项目评价和借鉴,万科随园嘉树-嵌入式养老模式,项目位于杭州万科良楮文化村内（4A级风景区）的一个养老组团产品、共享大良渚便利配套，属于依托社区环境及配套进行养老产品设计的嵌入式养老模式。,公建商业类：博物院度假酒店浙一良渚门诊部安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园玉鸟流苏商业街良渚教堂、大雄寺菜场、食街、公交总站春漫里商业街、联华超市心语茶室，亲子农庄公园类：茶语公园美丽洲公园白北悠园竹径登山步道阳光登山步道会所类：竹径会所阳光二期会所白北会所公望会良渚会所,基本指标,项目占地63853，容积率1.0，全部为5层电梯公寓，共有两类产品：健康公寓及颐养中心，其中58937平米健康公寓出售使用权，4571颐养中心自持，租赁给第三方经营，其建面占比分别为93%、7%。,总平图,产品配比,健康公寓75A户型为主力产品，供应套数为305套，占比50%，91B户型160户，占比30%，111C户型150户，占比20%。另有颐养中心60户。,颐养中心-配套,4500的颐养中心，配备了包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。,餐厅,阅读室,教室,咖啡吧,棋牌室,医疗室,影音室,健身房,理发室,室内配置：项目采用精装修交楼，经过前期8年的研究，项目综合了日本及台湾养老项目开发的经验，从装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置均有不同之处。,户型细节展示,营销方式,用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心,体验式营销：未来健康管理中心一角在销售中心实景展示,客户真实报告,体验化营销,样板房智能化演示：零时滞的处理流程,老人在房间内按紧急按钮,门灯闪烁,前台自动跳出页面,管家、急救小组、后勤一步到位,现场紧急事务处理呼叫复位,第28页,服务,万科组建了自己的管理品牌，打造四大服务模块和86项具体的服务内容，希望能够培养自己专业的养老地产管理公司。,项目评价和借鉴,项目在2013年首度开盘即告售罄，销售均价15000元/，同期其他组团普通高层售价10000元/，作为万科在北京幸福汇项目内部试点两栋养老公寓后的首个社区化的养老地产开发，其产品打造及服务理念自成体系，但因目前并未住进老人，因为购买的客户都不是老人，都是为自己10年后养老准备的40岁左右人群，因此其养老配套无法正常运营，养老服务的经验并未像预期一样得以全国复制。,盛和居紫荆园,项目位于杭州市萧山区，周边景观资源丰富，环境优异。项目总占地13万，建筑面积20万平方米，容积率1.5，项目建设投资16亿元，项目全部建成后，可新增养老床位3866张，是对政府养老事业的有益补充。,民营资本参与养老机构建设的试点工程，是我区乃至省内在建的大型养老项目，2012年被列入浙江省服务业重大建设项目之一,定位及产品,该项目也是萧山首个老年养生产品，针对60岁以上的男性和55岁以上的女性，提供使用权出租，产品设置以70-90一房两厅-两房一厅为主。均带精装修。,70方户型1室2厅1卫1厨,90方C户型2室2厅1卫1厨,分段养老功能分区,项目根据不同养老分段功能进行分区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。,紫荆园老年公寓划分三大功能区块，健康活力型的居家养生区、高龄体弱型的半托照护区、疾病失能型的全托医护区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。,居家养生区,全托医户区,半托医护区,开发节奏,项目分两期开发，其中老年医院、养生餐厅、老年活动中心等配套设施均于一期投入开发，首期选择了居家养生类产品进行销售以平衡配套的支出，一期预计将于2015年10月交付使用，二期主要为对配套落实要求较高的全托、半托医护区产品。,整个项目分二期建设，其中一期建设占地130亩，建筑面积18.5万平方米（其中地上建筑面积11.6万平方米），老年医院、养生餐厅、活动中心等主要的养老配套项目都将在一期建设完成。2015年10月份一期工程交付使用。医院建筑面积达32488.7m2，占一期地上建筑面积的28%；活动中心5043m2，占一期地上建筑面积的4.4%；食堂2800m2，占一期地上建筑面积的2.4%；架空层公共活动空间13821.6m2，占一期地上建筑面积的12%。,盈利模式,紫荆园老年公寓的“入户保证金+较低的服务年费”模式，加快了建设资金回笼，有助于投资方增加信心；同时，降低了老人一次性入住成本和年服务费支出，受到了市场的欢迎。,紫荆园只出售服务，不出售产权，今后紫荆园的产权由投资方盛和居持有。不过，紫荆园的销售模式十分新颖。小区的户型分成70和90平方米两种，假设一套房子的总价是100万元，那么老年人在一次性付款或按揭付款100万元后，即可入住，而等老人过世后，这笔款项将全额退回。老年人只需支付居住期间的服务费用，初步估算每年至少一万元。韩敏认为，产权不销售有利于保持老年公寓的纯粹性，避免年轻人入住，从而保证老年社区专业的配套服务和园区内各项活动的开展。若出售产权，今后的