（会计学专业论文）我国房地产行业税收政策问题研究.pdf

我国房地产行业税收政策问题研究 于葡要 随着国民经济的高速增长发展，我国的房地产市场获得了长足的发展。但 是发展并没有解决长期以来房地产市场中存在的问题，反而把问题表象化和复杂 化。社会普遍把焦点集中在房价居高不下：房地产商谋取暴利等表面现象，而规 范和解决房地产行业发展的深层次矛盾往往被学者和大众忽视。2 0 0 3 年以来， 税收作为政府调控的重要手段，被多次作为房价调控手段来使用。但是，由于我 国房地产税收政策的出台明显滞后于房地产行业的发展，头痛医头式的税收政策 并没有起到应有的调节作用。 本文通过采用规范性的研究方法，通过大量阅读国内外相关著作和文献， 提炼房地产税收政策研究已经取得的经验和理论，为了获取对我国房地产税收政 策制定具有借鉴意义的实践经验，对其他国家和地区的房地产行业税收政策的制 定进行有目的、有针对性的比较研究，在我国现行房地产税收政策基础上进行了 一系列的分析。根据以上研究得到的结论，结合中国房地产行业的特殊情况，在 科学的比较、评判和借鉴的基础上，提出了构建适合我国国情的房地产税收政策 体系的设想：在税收效率与公平原则的前提下，简并税费，构建并完善多环节多 税种，实行差别税率的房地产税收政策体系。从房地产税收政策的目标看，不应 以打压房价为目标，而应以引导房地产市场健康、有序发展为目标，基于可持续 发展原则，紧密结合房地产行业的特点，来设计房地产税收政策体系。当前房地 产业的税收政策的特点是，在房地产销售、出租、转让流通过程中征收的税种过 多、税负过重，保有阶段的税负相对比较低，为房地产投机提供了机会，在合适 的外部环境之下，容易引发整个行业的投机行为。合理的房地产税收政策应该具 有前瞻性和导向性，我们通过立法改变地方政府对房地产企业乱收费的现状，通 过在中央政府和地方政府之间重新分配税收收入，减少地方财政收入对房地产企 业的依赖，通过简并税种适当降低房地产开发阶段的税负水平，通过实行差别税 率来减少房地产投机行为，通过完善保有阶段的税种设置和房地产评估机制，使 闲置不用的房产都能流入市场，解决供求矛盾问题，通过充实房地产业的税收优 惠政策来体现我国政府对房地产行业发展的导向作用。建立一个趋于规范的房地 产税收政策体系，利用税收的杠杆作用从整体上促进房地产行业的健康发展。 关键词：房地产；税收政策；规范 t h er e s e a r c ha b o u tt e aie s t a t et a x p o i ic y a b s t r a c t a l o n gw i t hn a t i o n a le c o n o m y sf a s tg r o w t hd e v e l o p m e n t ，o u rc o u n t r y sr e a l e s t a t em a r k e th a so b t a i n e dt h ec o n s i d e r a b l ed e v e l o p m e n t s i n c el o n gb u t d e v e l o p sh a sn o ts o l v e dt h ep r o b l e mw h i c hi nt h er e a le s t a t em a r k e te x i s t s ， i n s t e a d q u e s t i o nr e p r e s e n t a t i o n a n d c o m p l i c a t i o n t h es o c i e t y c o n c e n t r a t e sg e n e r a ll yt h ef o c a lp o i n ti nt h eh o u s ep r i c es t a y sa tah i g h l e v e l ，r e a le s t a t eb u s i n e s st os e e ks u p e r f i c i a lp h e n o m e n aa n ds oo ns u d d e n a n dh u g ep r o f i t s ，b u tt h es t a n d a r da n dt h es o l u t i o nr e a le s t a t ep r o f e s s i o n d e v e l o p m e n t sd e e pl e v e lc o n t r a d i c t o r yo f t e nn e g l e c t sb yt h es c h o l a ra n d t h ep o p u l a c e s i n c e2 0 0 3 ，t h et a xr e v e n u et h ei m p o r t a n tm e a n sw h i c hh a s r e g u l a t e da st h eg o v e r n m e n t ，i su s e dm a n yt i m e sa st h eh o u s ep r i c e r e g u l a t i o nm e t h o d b u t ，b e c a u s eo u rc o u n t r yr e a le s t a t et a xp o l i c y s r e l e a s i n gl a g so b v i o u s l yi nt h er e a le s t a t ep r o f e s s i o nd e v e l o p m e n t ，t h e h e a d a c h em e d i c i n eh a i r s t y l e st a xp o li c yh a sn o tp l a y e dt h ep r o p e rc o n t r o l a c t i o n t h i sa r t i c l et h r o u g hu s e st h er e g u l a t e dr e s e a r c ht e c h n i q u e ，t h r o u g hr e a d s t h ed o m e s t i ca n df o r e i g nr e l a t e dw o r ka n dt h e1i t e r a t u r em a s s i v e l y ，t h e e x p e r i e n c ew h i c ha n dt h et h e o r yt h er e f i n e m e n tr e a le s t a t et a xp o l i c y r e s e a r c ha l r e a d yo b t a i n e d ，t og a i nt oo u rc o u n t r yr e a le s t a t et a xp o l i c y f o r m u l a t i o nh a sp r o f i t sf r o mt h es i g n i f i c a n c et h ee x p e r i e n c e ，c a r r i e so n t oo t h e rn a t i o n a la n d t h el o c a lr e a le s t a t ep r o f e s s i o nt a xp o l i c y s f o r m u l a t i o nh a st h eg o a l ，t h et a r g e t o r i e n t e dr e s e a r c hq u i t e ，h a sc a r r i e d o nas e r i e so fa n a l y s e si no u rc o u n t r yp r e s e n tr e a le s t a t et a xp o l i c y f o u n d a t i o n c o n c l u s i o nw h i c ho b t a i n sa c c o r d i n gt ot h ea b o v er e s e a r c h ， u n i f i e st h ec h i n e s er e a le s t a t ep r o f e s s i o nt h ep e c u l j a rc i r c u m s t a n c e i n t h es c i e n c ec o m p a r i s o n ，j u d g e si nt h ef o u n d a t i o nw h i c ha n du s e sf o r r e f e r e n c e ，p r o p o s e dt h ec o n s t r u c t i o ns u i t so u rc o u n t r yn a t i o n a lc o n d i t i o n t h er e a le s t a t et a xp o l i c ys y s t e m st e n t a t i v ep l a n ：i nt h et a xr e v e n u e e f f i c i e n c ya n du n d e rt h ef a i rp r i n c i p l e sp r e m i s e ，t h ed e g e n e r a t i o nt a x e s a n df e e s 。c o n s t r u c ta n dc o n s u m m a t et h em u l t i 一1 i n km u l t i c a t e g o r i e so f t a x e s ，i m p l e m e n t st h ed i f f e r e n t i a lt a r i f ft h er e a le s t a t et a xp o l i c y s y s t e m l o o k e df r o mt h er e a le s t a t et a xp o li c y sg o a lt h a ts h o u l dn o tt a k e s u p p r e s st h eh o u s ep r i c ea st h eg o a l ，b u ts h o u l dt a k eg u i d et h er e a le s t a t e m a r k e th e a l t h ，t h eo r d e rd e v e l o p m e n ta st h eg o a l ，b a s e do nt h es u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n tp r i n c i p l e ，u n i f i e st h er e a le s t a t ep r o f e s s i o nc l o s e l yt h e c h a r a c t e r i s t i c 。d e s i g n st h er e a le s t a t et a xp o l i c ys y s t e m t h ec u r r e n t r e a le s t a t e si n d u s t r yt a xp o l i c y sc h a r a c t e r i s t i ci s ，i nt h er e a le s t a t e s a l e ，t h eh i r i n g ，i nt h et r a n s f e rc i r c u i tl e v i e st h ec a t e g o r i e so ft a x e s t ob ee x c e s s i v e l ym a n y ，t h et a xb u r d e nt ob eo v e r w e i g h t ，h o l d ss t a g et h e t a xb u r d e nt ob er e l a t i v e l yq u i t el o w ，h a s p r o v i d e dt h eo p p o r t u n i t y c o n g e n i a ll yf o r t h er e a l e s t a t e ， u n d e rt h e a p p r o p r i a t e e x t e r n a l e n v i r o n m e n t ，e a s yt oi n i t i a t et h ee n t i r ep r o f e s s i o nt h ec o n g e n i a l b e h a v i o r t h er e a s o n a b l er e a le s t a t et a x p o li c y s h o u l dh a v e f o r e s i g h t e d n e s sa n dt h ee x p l o r a t i v e ，w et h r o u g hl e g i s l a t et oc h a n g et h e l o c a la u t h o r i t yt ot h er e a le s t a t ee n t e r p r i s eu n r e a s o n a b l es e r v i c e p r e s e n ts i t u a t i o n ，t h r o u g hb e t w e e nt h ec e n t r a la u t h o r i t i e sa n dt h el o c a l a u t h o r i t yt h er e d i s t r i b u t i o nt a xr e v e n u e ，r e d u c e st h e l o c a lf i n a n c e i n c o m et ot h er e a le s t a t ee n t e r p r is e sd e p e n d e n c e ，r e d u c e st h ep r o p e r t y d e v e l o p m e n ts t a g es u i t a b l yt h r o u g ht h ed e g e n e r a t i o nc a t e g o r i e so ft a x e s t h et a xb u r d e nl e v e l ，t h r o u g hi m p l e m e n t st h ed i f f e r e n t i a lt a r i f ft or e d u c e t h e r e a le s t a t e c o n g e n i a lb e h a v i o r ，h o l d st h es t a g et h r o u g ht h e c o n s u m m a tio nt h ec a t e g o rie so ft a x e se s t a blis h m e n ta n dt h er e a le s t a t e a p p r a is a lm e c h a n is m ，c a u s e sr e a le s t a t ee n e r g yf l o we n t e r in gt h em a r k e t f i e l dw h i c hl e a v e su n u s e d ，s o l u t i o ns u p p l ya n dd e m a n dc o n t r a d i c t o r y q u e s t i o n ，m a n i r e s t so u rc o u n t r yg o v e r n m e n tt h r o u g ht h es u b s t a n t i a lr e a l e s t a t esi n d u s t r yt a xp r e f e r e n c ep o l i c yt ot h er e a le s t a t ep r o f e s s i o n d e v e l o p m e n tg u i d a n c ef u n c t i o n e s t a b l i s h e so n et e n d st h es t a n d a r dr e a l e s t a t et a xp o l i c ys y s t e m ，p r o m o t e st h er e a le s t a t ep r o f e s s i o nh e a l t h y d e v e l o p m e n to v e r a llu si n gt h et a xr e v e n u el e v e r a g e k e y w o r d s ： r e ai e s t a t e ；t a xp o i ic y ；r e g uia t e 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得 ( 洼! 翅遗直基丝霞噩挂别直明鲍：奎拦亘窒2 或其他教育机构的学位或证书使 用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明 确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：瓣 签字日期：p 矿年r 月如日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息 研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公 众提供信息服务。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者躲瓣 签字日期：p 莎年f 月地e t 导师签字p 琴 签字日期：，年厂月7 日 我国房地产行业税收政策问题研究 0 导论 我国房地产行业税收政策问题研究 0 1 研究背景及意义 0 1 1 本文的研究背景 近年来，随着改革开放的进一步深入，随着国民经济的高速增长，我国的 房地产市场也获得了长足的发展。1 9 7 8 年，我国城市居民人均居住面积只有6 7 平方米，到2 0 0 6 年，这一指标发生了显著的变化，人均居住面积已达到2 6 平方 米，增加了近四倍。而从1 9 8 0 年到2 0 0 6 年的2 6 年间，我国新增住房面积8 8 6 亿平方米，如按9 0 平方米一套计算，共盖了9 4 3 0 万套，可以说我国用很短的时 间，使全国的人均住房水平大大超越了其他一些国家。1 0 多年来房地产行业保 持年均1 4 以上的速度增长，房地产增加值占g d p 的比重，近年来一直超过4 5 ， 预计到2 0 1 0 年，房地产增加值将占到g d p 的8 。当然，同时我们也看到，城镇 居民住房面积大幅度上升的同时，商品房销售价格也不断上升。2 0 0 0 年全国平 均商品房销售价格为每平方米2 1 1 l 元，2 0 0 1 年上升为2 1 7 0 元，上涨2 7 7 ；2 0 0 2 年上升为2 2 5 0 元，上涨3 7 ；2 0 0 3 年上升为2 2 7 9 元，上涨1 2 9 ；2 0 0 4 年上 升为2 7 1 4 元，上涨1 9 0 8 ；2 0 0 6 年上升为3 4 1 5 元，继续大幅上涨1 9 4 5 。与 此同时，房地产业也已经成为中国税收增幅最快的一个行业，“十五”期间房地 产业完成各项税收5 1 9 0 9 8 亿元，年均增长4 1 4 ；房地产行业税收占全部税收 的比重从“十五 初年的3 o 提高到“十五”末年的5 9 ，上升2 9 个百分点。 在房地产行业快速发展的同时，有关房地产产生的问题也呈现出明显的上 升趋势。房地产领域的问题越积越多，倘若不及时规范，消费者的权益就难以得 到保障。对于地方政府而言，房地产对经济增长的贡献度高，被当作地方税收的 重要增长点来培育。复旦大学中国经济研究中心殷醒民教授提醒：“地方经济过 分依赖房地产业，促使房地产过热，实质上也是当届政府在透支后世的利益，寅 吃卯粮。这种发展很难持续，十分危险。当年香港、日本的楼灾之害殷殷可鉴。 我国房地产行业税收政策问题研究 一个普通的行业发展问题变为严重的民生问题，社会反响愈来愈大。由于房地 产业与其他很多产业都具有较大的相关性，所以它的发展是国民经济持续稳定增 长的重要支撑点之一。我国2 0 0 1 - - 2 0 0 6 年房地产税收收入占税收收入的比重分 别为3 2 7 、3 8 3 、4 5 0 、5 0 0 、5 1 0 、5 1 6 ，由这组数字可以看出，房 地产税收政策制定的是否合理对房地产业乃至整个国民经济的发展都起着重要 的作用。 现如今，房地产行业的发展已经到了一个新时期，相关税收政策改革的紧 迫性和必要性已经充分体现出来。一方面，成熟的房地产市场需要健全的房地产 税收政策以促进房地产行业的发展；另一方面，房地产税收政策自身需要不断发 展以更好的发挥其应有的功能。我国对房地产行业的税收管理从无到有，从稀疏 到密集，从没有人管到现阶段紧锣密鼓的出台尝试性的税收调控政策，2 0 0 3 年 以来，国家下大力气整顿房地产市场，出台的房地产政策密度之大，可见政府对 调整行业发展、降低房价之迫切心情。 但是，从目前实践的效果来看，现有的房地产税收政策并没有达到预期的 效果和解决现实的问题：房地产投机性交易比例过大、城市住宅供求矛盾突出、 价格上涨过快等问题依然存在并在局部地区有恶化之势。这些问题的存在会让人 自然的联想到以下几个政策实践问题：房地产税收到底具有那些社会经济功能? 我国现行房地产税收政策是否存在某些根本性缺陷致使其功能的发挥偏离了政 府预期目标? 世界范围内房地产税制实践有哪些成功的经验? 适应我国国情的 房地产税收政策如何制定? 这些都是亟需我们探讨并给出明确答案的问题。在这 种背景下，我们应当投入相当的精力来研究房地产税收政策，使之能够有效的引 导房地产行业的健康、良性发展。 几年来，笔者深入企业详细了解房地产企业的经营情况和发展态势，并经 常与导师就一些典型的房地产开发和税收管理等方面的问题进行研究，逐渐对房 地产行业有了更深层面的认识，也对房地产行业的税收政策有了深刻的理解。我 认为，房地产行业发展的健康度不能完全由房价来反映，例如，沿海的房价由于 资源的稀缺，房价必然要高于内陆地区。房价主要由市场来调节，国家制定房地 产行业税收政策，不应该仅考虑抑制房价，。而更要注意税收政策的前瞻性、连续 2 0 0 4 年0 7 月1 6 日，大连日报，“纸上富贵富了谁? ” 。2 0 0 7 年7 月2 5 日，石坚，中国财经报，“税收能否抑制房价” 4 我国房地产行业税收政策问题研究 性和导向性，把引导行业健康发展作为政策制定的出发点，形成多赢的税收政策。 因此，要把整个行业纳入到国民经济发展序列中，在持续、有效、公平的原则下 发展。税收不能盲目的限制行业的发展，如果整个行业枯萎，必然导致税源萎缩， 对整个国民经济的发展都是极度不利的。 基于上述背景，笔者选择了“我国房地产行业税收政策问题研究 这个课 题进行尝试性探讨，一方面试图构建适合我国国情的房地产税收政策体系，另一 方面也为了给中国房地产税收政策改革和完善提供科学的依据并提出有价值的 政策建议。 0 1 2 研究意义 房地产行业的发展首先是一个民生问题，作为政府部门必然要把民生问题 作为头等大事来抓，必然要采取有力的措施来调控房地产市场。当国民经济发展 到一定层次，人民生活水平发展到一定程度时，为了使生活质量得到进一步提高， 人民必然要求提高住房质量，必然导致房地产行业的发展。清华大学经济管理学 院金融系主任李稻葵认为，中国人的传统观念中，都希望有自己的房子，这一点 比西方人重得多，导致国内购房需求巨大，而土地供应有限，这对矛盾的长期存 在，使得我国房地产市场空间巨大。在实践中，现有的行政手段已经很难有效解 决业已十分严重的房地产经济问题。房地产税收政策作为一种经济手段在解决上 述房地产经济问题时将是众多治理手段中的一种比较有效的手段，因此房地产税 收政策在整个行业的发展过程中扮演着重要的角色。 我们必须清醒的认识到，房地产税收政策不只是为了调控房价，而是要从 宏观上引导整个行业的健康发展。首先，合理的房地产税收政策体系能够影响房 地产市场的供需、价格和流动性，如适当增加保有阶段的房产税负，能够减少对 房产的过度需求，促使房产持有者重新衡量保有住房的成本和收益，从而促进存 量住房市场的活跃。其次，适当的房地产税收还能实现产业政策和调控目标，如 通过合理的房地产税收优惠政策促进建筑节能，又如通过对高档房产施以适当的 重税，以此来抑制对高档房产的需求，从而调整商品房的供应结构。 那么我们所要做的就是审视目前房地产行业的税收政策，评价它的长处和 缺陷，比较与借鉴房地产税收实践的国际经验，并据此来构建一个更为合理的适 5 我国房地产行业税收政策问题研究 合中国国情的房地产行业税收政策体系，这对于房地产行业的健康和良性发展是 具有重大意义的。 0 2 近二十年国内外有关观点简述 2 0 世纪8 0 年代以来，中国城镇土地使用有偿化和城镇职工住房分配市场化 的制度性改革稳步推进，为我国房地产税制的恢复和建设创造了前所未有的良好 机遇，也为政府部门利用税收手段调控房地产市场、引导土地与资本和合理配置 提供了现实的空间。 房地产税收实践的快速发展，为房地产税收理论的深入研究提出了现实要 求。财政学者、土地经济学和房地产经济学者在相关的著作中开始逐渐涉及房地 产税收方面的内容。例如，毕宝德、柴强和李铃著土地经济学( 中国人民大 学出版社，1 9 9 3 年版) ，包宗华先生著房地产：先导产业与泡沫经济( 中国 财政经济出版社，1 9 9 3 年版) 等著作中均有关于房地产税收方面的讨论。由于 这些都是最早涉及房地产税收的著作，因此并没有对现实的税收有实质性的研 究。 从1 9 9 4 年我国新税制开始实施以来，专门讨论房地产税收的论著也开始陆 续出现。比较有代表性的学术成果有： 各国税制比较研究课题组编著的财产税制国际比较( 中国财政经济出版 社，1 9 9 6 年版) ，对国际范围内财产税制的政策实践给予了系统的比较研究。由 于财产税的课税对象主要是土地、房屋或房地产等不动产，因此，该书用大量的 篇幅来介绍世界各国的房地产税制实践经验。课题组选择的国家中既有发达国 家，也有一些发展中国家。因此，该书关于房地产税制实践的比较研究对评判与 改革我国房地产税制具有重要的参考价值。 蒋晓蕙的论文健全我国财产税制是完善地方税体系的重要任务( 税务 与经济1 9 9 7 年第3 期) 对1 9 9 4 年我国新税制实施以后的财产税制现状、问题 及成因进行了简要的分析，然后提出完善我国财产税制的政策建议。论文指出， 土地国有制下以土地所有权为依据的土地税不能存在而只能征收资源税性质的 土地使用税和耕地占用税；基于同样的理由，在我国房产税与土地税不宜并征， 这些观点均缺乏足够的理论支持。此外，蒋晓蕙提出暂时( 1 9 9 7 年) 停征土地 6 我国房地产行业税收政策问题研究 增值税的建议也是值得商榷的。 贾康先生的国有土地财税管理探讨( 四川财政1 9 9 9 年第8 期) 一文 重点探讨了我国国有土地财税管理问题，其中涉及房地产税制改革的主要有三个 方面：一是耕地占用税中央与地方分成比例的下降导致中央政府对土地调控能力 的减弱；二是由于土地增值税与企业土地转让所得税存在重复课税问题，建议降 低土地增值税的税负或者实行所得税的税基抵扣政策；三是建议取消与土地产权 交易有关的印花税。此文并非专门探讨我国房地产税收问题，但其涉及到的上述 三个方面的问题和政策建议对我国现行的房地产税制改革无疑具有重要借鉴价 值。笔者也基本同意贾康先生的上述三个观点和政策建议。 李进都的房地产税收理论与实务( 中国税务出版社，2 0 0 0 年版) 重点 讨论了我国的房地产税收实践问题，对我国房地产税收的征收管理、税收稽查、 会计核算等内容进行了详细的介绍，但针对房地产税收效应的理论分析稍显薄 弱。 财政部财政科学研究所课题组在我国房地产税制研究改革研究( 财贸 经济2 0 0 2 年第6 期) 一文中专门就我国的房产税税制改革问题进行了系统的 讨论，指出了我国房产税税制存在四个方面的问题，针对这些问题提出了房产税 税制改革的六条对策。文章提出的“从区域角度看，现在可考虑把农村的房产纳 入征税范围”的政策建议在目前的形势下还缺乏可行性；关于税权划分问题，课 题组提出房产税制由中央政府确定也与房产税作为地方税其税收立法权、征收管 理权均应划归省级以下地方政府的税制改革要求存在着一定的冲突。 谢群松的论中国不动产占有课税的改革( 经济研究参考2 0 0 2 年第 9 0 期) 重点探讨了我国不动产占有课税的税制要素、税制特征、税制缺陷及其 影响，给出了不动产占有税制改革的思路。在改革思路的讨论中，谢群松提出要 将城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、农业税以及耕地占用税等“五税合 一 设置统一的“不动产占用税 。这种政策建议值得商榷。本书同意将房产税、 房地产税合并成统一的房地产税。但是城镇土地使用税带有租金性质可理入地租 或地价中，耕地占用税可以用其他税种如地价税及其辅助税种空地税来代替，二 者属于取消的范畴而不是合并。再者，我国城乡土地所有制不同、土地利用方式 不同、国家产业政策不同，将农业税改为农地税是可行的，但不应当并入城镇房 7 我国房地产行业税收政策问题研究 地产税中。谢群松的另一篇文章论中国土地增值税的改革( 经济学季刊2 0 0 3 年第2 卷第4 期) 重点讨论了土地增值税的税收效应，指出土地增值税具有打击 投机交易的政策功能。但是，他提出的一些对策建议( 如建议将土地增值税确定 为中央税) 也是值得商榷的。 季勇和朱道林的我国不动产税收政策的拉弗曲线分析( 上海财经大学 学报2 0 0 4 年第3 期) 以拉弗曲线为理论工具，分析了我国现行的不动产税收 政策存在的问题，提出我国应当走“宽税基、低税率的不动产税制改革之路。 文章利用“锁定效应 概念来解释我国土地增值税征收效果不佳的事实，显然不 够确切。因为，在我国房地产税收监控体系不够完整的情况下，过高的税率既可 能产生抑制房地产税交易的“锁定效应，也可能产生房地产交易黑市化的“避 税效应”。不仅如此，我国土地增值税收入增长缓慢还有另外一条重要原因，即 为刺激房地产市场发育，一些地区土地增值税事实上一直没有开征。显然，这主 要是由于政府行为取向所致。 刘维新的开征物业税提出的背景及其房地产开发与消费的影响( 中国 房地产金融2 0 0 4 年第5 期) 对我国提出开征物业税的背景、物业税性质、开 征条件及对房地产市场的影响等问题进行了分析和论证。文章提出开征物业税需 要进一步改革我国现行“香港模式”的土地使用制度( 指土地使用权招标、拍卖、 挂牌出让制度) ，以减弱政府追求短期政绩的动力，这种观点是值得商榷的。 由于西方发达国家早已在漫长的房地产税的发展和实践过程中形成了成熟 完善的房地产税收体系，故而文献对研究我国的房地产税收缺乏现实的借鉴意 义。美国学者0 a r e s 固2 0 0 1 年发表了财产税与地方政府财政，在书中归纳了地 方政府进行房地产税改革的方向和形式，包括限制税率或限制政府收入的增长 率；根据居民个人收入、年龄等的不同设定住宅财产税减免；通过减免工商业资 产的财产税以刺激地方经济增长等。对于财产税的税率限制是否会影响地方政府 财政，0 a t e s 的答案是肯定的。 在房地产税计税依据方面，欧洲的大部分经济转型国家原来实行的是从量 计税，这些国家从2 0 世纪9 0 年代初开始研究并准备房地产税的改革，以期达到 随着政府体制改革按市场价值征收房地产税的目标。捷克在2 0 0 0 年提出了房地 圆( 美) w a l l a ceo a t c s 编著，丁成日译，财产税与地方政府财政，中国税务出版社，2 0 0 5 我国房地产行业税收政策问题研究 产税的改革方案，将房地产税基大幅度拓宽，但是由于新的改革加重了纳税人的 税收负担，公众和政府都不愿接受这种改革带来的变化，因此方案没有获得通过。 波兰在2 0 0 5 年对应税房地产进行重新登记，计划采用批量评估的方式开征规范 的房地产税。匈牙利和斯洛文尼亚也正在研究房地产评估征税方案，内容包括建 立批量评估体系、制定评估征税法律等等。固从东欧等国家的房地产税收实践来 看，房地产税收涉及多方面的利益，但是在房地产市场发展到一定程度的时候， 以市场价值来征收房地产税这一点是相同的。但是这些转型经济国家目前在房地 产税收领域的实践经验有限，因此现有的文献研究显得较为单薄，跟我国一样， 房地产税收的研究还处在探索阶段。 综上所述，自2 0 世纪8 0 年代中期以来，适应我国房地产税制改革实践的 需要，我国学者对房地产税收的研究越来越多，研究内容包括房地产税收政策的 国际比较、中国房地产税制的评判与改革、房地产税收效应等，其中，以中国房 地产税收政策为考察对象的对策性的研究是重视研究的重点内容。但是从总体上 看，将房地产税收作为一个特定的税收体系来进行系统而深入的理论与对策的综 合性研究，国内尚不多见。因此本文对房地产税收问题进行有针对性的系统研究， 对其他国家或地区的房地产税收实践经验进行探讨，从引导行业健康发展的角度 设计和完善我国房地产税收政策体系，不仅是房地产经济学理论发展的要求，而 且也是我国房地产税收政策实践的现实要求。 0 3 论文的主要内容及观点 政府对房地产市场的调控，并不仅以打压房价为目的，而调控的最终目标 应该是建立一个有序、平衡和健康发展的市场。税收政策必须服从并服务于这一 目标。我国房地产市场存在的问题是随着发展而产生的，也应该随着发展逐渐解 决，不要期望一蹴而就，一劳永逸。但是我们可以建立起一种能够长期发挥作用 的房地产税收政策，以此促使房地产领域的透明，也以此确保公众的利益不受侵 害。一旦这种税收政策实施起来，凭借其预防、解决房地产市场中的问题，那么， 执法、监管的成本将大大降低，公众的利益更能得到保障，也更有利于促进房地 产市场健康发展。 固北京市地方税务局课题组，房地产税收改革的国际借鉴及意义，税务研究，2 0 0 5 9 我国房地产行业税收政策问题研究 本文将结合当前税收征管的实践，分析我国现行的房地产税收政策在房地 产行业发展过程中存在的问题和弊端：一是政府为了打击房地产行业的快速发 展，总是在紧急状况下出台政策，对于房地产行业的税收监管缺乏公平性；二是 目前的房地产税收政策明显的滞后，不能有效的预防房地产行业发生的潜在问 题；三是房地产税收政策不断变化，导致房地产税收执法、监管成本较高。通过 以上分析，得出国家制定房地产行业税收政策，不应该仅考虑抑制房价，要注意 税收政策连贯性，从税收政策的公平和效率出发，制定清晰有效的税收政策和实 施框架。从而提出我们的观点，建立一个适用于房地产行业的合理、恰当的税收 政策体系，来引导我国房地产行业的健康稳定发展。 本文试图在以下几个方面有所创新： 1 、根据现有房地产税收政策分析与国际房地产税收政策比较得出的结论， 针对我国房地产税收政策存在的问题，提出我国房地产税收政策体系的基本模 式：在效率与公平原则的前提下，构建多环节多税种，实行差别税率的房地产税 收体系。利用房地产税收体系内各税种的差别和平衡，并把其作为房地产行业税 收调控的主要依据，而不是靠对房地产行业的税收歧视来进行调控。 2 、提出实施多层次的税收政策调控房地产行业。当前房地产业的税收政策 的特点是，在房地产销售、出租、转让流通过程中征收的税种过多、税负过重， 保有阶段的税负相对比较低，为房地产投机提供了机会，在合适的外部环境之下， 容易引发整个行业的投机行为。因此，应该全面考虑房地产行业上中下游的税收 衔接，适当兼并税种，减少重复征税，改变抑制生产而鼓励投机的房地产税收政 策，从整体上促进房地产行业的健康发展。 3 、提出科学划定税收级次和税费标准。由于房地产行业缴纳各税的级次主 要在市级及以下，而房地产行业的各项收费也全部缴纳到地方国库，因此随着房 地产行业的迅速发展，在g d p 大棒的指引下，各地方政府有着发展房地产行业的 天然冲动，导致国家在土地、税收等政策局部失效。因此，完善房地产税制必须 科学划定级次，用经济的杠杆作用促进地方政府科学发展房地产行业。 0 4 本文的研究方法 在撰写这篇文章时，主要采用规范性的研究方法，通过大量阅读国内外相 1 0 我国房地产行业税收政策问题研究 关著作和文献，提炼房地产税收政策研究已经取得的经验和理论，为了获取对我 国房地产税收政策制定具有借鉴意义的实践经验，对其他国家和地区的房地产行 业税收政策的制定进行有目的、有针对性的比较研究，在我国现行房地产税收政 策基础上进行了一系列的分析。根据以上研究得到的结论，结合中国房地产行业 的特殊情况，在科学的比较、评判和借鉴的基础上，为中国房地产税收政策的制 定提出可操作的政策建议。 1 其他国家和地区房地产税收政策的启示与借鉴 本文主要选用了韩国、日本、台湾、香港等国家和地区的房地产税收政策 的实践经验，为什么不选用成熟的欧美等发达国家的税收实践呢? 由于美国、加 拿大、法国、英国、德国等老牌的发达国家人口适中，土地资源与人口基本相匹 配，而且房地产行业发展的较早，目前基本处于一个成熟的发展阶段，对房地产 开发的需求很少。由于整个经济和社会环境的差异，尽管欧美等国家税收政策非 常的合理和稳定，但并不适合我国现阶段的房地产行业的发展。 与我国现阶段房地产行业的发展相接近的，如韩国、日本等国家和地区， 人口密度较大，人均土地资源稀缺，在经济不断快速发展的过程中，人民群众对 房地产有很大的需求量，所以这里选择韩国、日本等调控房地产行业的一些税收 实践。韩国、日本调控房地产的税收政策包括提高保有环节的税负、强化交易环 节的征收、完善房地产产权登记制度和估价制度，并对消费性需求和投机性需求 实施差别性税收政策等。两国政策各有特色，都能有效地抑制投机、控制房价， 为我国目前面临的房地产税收政策改革提供了可以借鉴的经验。 1 1 韩国调控房地产的税收政策及启示 近年来，韩国房地产价格不断走高，出现了明显的泡沫化迹象。据统计， 首都首尔的公寓住宅价格较3 年前平均上涨了2 4 ，而以高档住宅闻名的首尔江 南地区的房价较5 年前飙升了1 2 1 8 ，远远超过经济增长速度。韩国实行的是 土地私有制，房地产的开发和交易完全是市场行为，政府向来很少干预。2 0 0 5 年以来，韩国政府采取税收等一系列措施抑制房地产价格过快上涨，避免房地产 我国房地产行业税收政策问题研究 泡沫危害国民经济。韩国政府制定的房地产新政策将重点放在增加税种和提高税 率上，以打击房地产炒作行为，稳定房地产市场秩序。 l 、保有环节调整对房屋综合不动产税的征收。 在税改之前，韩国不动产保有环节的税负较低，只有地产税和房产税。政 府为抑制房价的大幅上涨，对房地产税进行调整。首先将房地产所有税的起征点 下调，由过去的9 亿韩元下调到6 亿韩元( 约合6 万美元) ；当前税率为1 - - 一3 ， 计划从2 0 0 8 年起开始以每年提高5 的速度提高房地产所有税的税率，直到提升 到适当的税率为止。为遏制大型住房和高价高档住房的需求，特别是打击囤积房 产的炒家，韩国每年都公布个人拥有的地产和房产评估价格，并据此征收地产税 和房产税。政府做这种调整的目的在于通过加强房屋综合不动产税的征收，使拥 有房产越多的家庭每年缴纳的房地产税也越多。例如，拥有住房总价值在6 0 万 至9 0 万美元之间的家庭，每年要缴纳住房总价值的1 、即6 0 0 0 至9 0 0 0 美元的 综合不动产税；而拥有住房价值1 0 0 0 万美元的家庭，每年要缴纳3 、即3 0 万 美元的综合不动产税。由于综合不动产税每年都要定期缴纳，囤积房地产将给其 拥有者带来沉重的负担，迫使其量力而行，及早出手多余房产，从而抑制投机和 投资性需求。 2 、流转环节对高价、多宅征重税 提高房地产流转环节的税负，但是避免一刀切的做法，更注重对高价、多 宅征收。对于拥有两套以上住宅的家庭，房地产交易价格超过政府制定的各地房 产基准价l o 万美元时，转让所得税税率由以往的9 n3 6 提高到5 0 ，高价高 档住宅的转让所得税率则更高。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一 半以上，使投机者无利可图甚至亏本，想借倒卖房产“捞一把 的梦想几乎完全 破灭，从源头堵住投机倒卖房产的行为。同时，这一政策也使转让人在转让房产 时不得不考虑政府公布的评估价格，不敢要价太高，从而有效地防止房地产价格 的过快上升。 3 、改革土地交易税制度 为限制土地投机活动，韩国政府提高了土地交易条件，并与住房税收政策 相配套，改革了土地交易税制度。自2 0 0 7 年1 月1 日起，政府开始对非土地所 有人自住的土地交易征收6 0 的交易税。同时，重新征收土地开发税，并引入基 1 2 我国房地产行业税收政镱问题研究 础设施负担金制度，以抑制房地产投机和盲目开发。 新政策出台后，韩国地价涨幅从2 0 0 6 年4 月开始放缓，土地成交量迅速萎 缩，房地产热明显降温，全国住宅市场的平均价格出现回落的态势。 1 2 日本调控房地产的税收政策及启示 日本在上世纪9 0 年代也出现了房价持续高涨的现象，日本的专家在总结他 们的房地产泡沫时认为，日本的土地税制不合理是导