（工商管理专业论文）湖南创远投资集团项目投资的可行性与实施方案研究.pdf

工商管理硕士学位论文 摘要 树百年企业，是每个企业家的梦想，也是企业回报社会的最佳途径。但受市 场变化无常、国家宏观政策的影响，达到上述目标，需要企业敏锐地感觉生存环 境的变化、关注行业的发展、关注人民生活需求的变化，及时扬失自己目前所经 营的行业，在国家政策扶持的领域内，实施有效的项目投资，迎合市场需要，借 以规避经营风险，才能在瞬息变化的市场中求得生机，保持企业发展的永续。 本文首先对湖南创远投资集团的经营环境进行了深刻的宏观分析，并详细分 析了近几年来湖南乃至长沙市房地产业的发展现状，详细分析了湖南创远投资集 团在湖南房地产业的竞争地位，阐述了湖南创远投资集团在国家宏观经济出现局 部过热的大背景下，国家调整土地开发政策、紧缩银根、提高房地产贷款利率、 取消居民购房贷款优惠利率及提高房地产开发自有准备金等一系列宏观政策调控 下，公司由于主营业务的单一，在今后的经营过程中存在可预见的风险，阐述了 公司进行新项目投资的必要性。 同时，对湖南创远投资集团自身的资源也进行了剖析，并客观地分析了数控 机床行业、特别是全数控螺旋锥齿轮数控加工机床行业存在的巨大商机，从国家 宏观政策及经营环境、企业自身资源、数控机床的设计与制造技术、数控机床市 场的可行性分析、项目的经济可行性、企业管理与人才、项目的管理运作等方面 全面分析了投资该行业的可能性，提出了详细的项目投资可行性分析报告。总结 出了湖南创远投资集团投资数控机床可行的结论。并根据该项目的特点，提出了 实施该项目的组织机构、人力资源配备、市场竞争策略、顾客服务理念及生产运 作方法，并详细分析了本项目的产品在市场的竞争优劣势。该项目的运行，将对 今后企业的多元化运作有积极的借鉴作用。 最后，论文阐述了湖南创远投资集团在投资全数控螺旋锥齿轮加工机床行业 后存在的风险，提出了解决及规避该风险的积极办法，为确保该项目的合作成功， 作好了前期铺垫。 关键词：湖南创远投资集团；项目投资；可行性与实施方案研究 湖南创远投资集团项目投资的可行性与实施方案研究 a b s t r a c t e v e r ye n t e r p r i s e rh a sad r e a m ，w h i c hi st or u nh i so rh e rc o r p o r a t i o ns u c c e s s f u l l y a n di t sa l s ot h eb e s tw a yf o rt h ec o r p o r a t i o nt or e d o u n du p o ns o c i e t y h o w e v e r , t h e m a r k e tk e e p sc h a n g i n ga n ds od o e st h en a t i o n a lm a c r o s c o p i c a l l yp o l i c y s oi ft h e e n t e r p r i s e r sw a n tt h e i rc o r p o r a t i o n st ob eas u c c e s s o ri nt h ec o m p e t i t i o n ，t h e ys h o u l d k n o wt h ee n v i r o n m e n tf o rr u n n i n gb u s i n e s sc l e a r l y ；t h e ys h o u l dp a yag r e a ta t t e n t i o nt o t h ed e v e l o p m e n to ft h ew h o l em a r k e ta n dt ot h el i v i n gn e e d so fp e o p l e t h e nt h e yc a n d e c i d ew h e t h e rt oc o n t i n u et o e n g a g e i nt h e p r e s e n t b u s i n e s so r n o t ，a d ju s t m a n a g e m e n ts t r a t e g yt oa d a p tt h ec o m p e t i t i o n ，a v o i dt h er u n n i n gr i s k ，c a t e rf o rt h e n e e do fm a r k e t o n l yb yt h i sw a yc a nt h ee n t e r p r i s e ss u r v i v ef r o mt h ec o m p e t i t i o na n d t h ec h a n g i n gm a r k e t f i r s t l y , t h et h e s i sf u l l ya n a l y z e st h eb u s i n e s se n v i r o n m e n to fh u n a nt r y & o n i n v e s t m e n tg r o u pa sw e l la st h ed e v e l o p m e n ts i t u a t i o no fr e a le s t a t em a r k e to fh u n a n p r o v i n c ei nr e c e n ty e a r s i ta l s os h o w st h er i s kt h a th u n a nt r y & o ni n v e s t m e n tg r o u p w i l lf a c et of o rb u s i n e s ss i n g u l a r i t ya n dt h en e c e s s i t i e so fp r o j e c tc h a n g i n ga n d s t r a t e g i ca d j u s t m e n t m e a n w h i l e ，i ta n a l y z e sc o r p o r a t i o n sr e s o u r c e s c n cm a c h i n e i n d u s t r y i sa l s ot a k e ni n t oc o n s i d e r a t i o no b j e c t i v e l y , e s p e c i a l l yt h eh u g em a r k e t r e q u i r e m e n t st oc n c m a c h i n et o o l sf o rs p i r a lb e v e lg e a r s t h et h e s i sa l s oa n a l y z e st h e p o s s i b i l i t yt oi n v e s to nt h i si n d u s t r yf o r mt e c h n o l o g i e so fd e s i g n i n g a n dm a n u f a c t u r i n g t oe n t e r p r i s em a n a g e m e n ta n dh u m a nr e s o u r c e sa sw e l la sn a t i o n a lp o l i c ya n db u s i n e s s e n v i r o n m e n ta n dt h e np u tf o r w a r daf e a s i b l ea n a l y s i sr e p o r t f u r t h e r m o r e ，i ta n a l y z e s t h el a wi m p e d i m e n t sd u r i n gt h ef o u n d a t i o no ft h ej o i n tv e n t u r ec o r p o r a t i o na n dp u t f o r w a r dac o o p e r a t i o na g r e e m e n tt oa v o i dt h o s ei m p e d i m e n t s a l lo ft h o s ew i l lp l a ya p o s i t i v er o l eo nt h ed e v e l o p m e n to ft h ee n t e r p r i s e f i n a l l y ，t h et h e s i ss h o w st h er i s kt h a th u n a nt r y & o ni n v e s t m e n tg r o u pw i l lf a c e t oa f t e ra ni n v e s t m e n ti nc n cm a c h i n et o o l sa n dt h ep o s i t i v es o l u t i o n st ot h e s er i s k s a f t e rt h ej o i n tv e n t u r ec o r p o r a t i o nr u n n i n gf o rs e v e r a lm o n t h s ，t h er e s u l tv e r i f i e st h a t t h ea b o v ed i s c u s s i o ni sr e a s o n a b l e k e y w o r d s ：h u n a nt r y & o ni n v e s t m e n tg r o u p ；p r o g r a mi n v e s t m e n t ；f e a s i b i l i t y a n d i m p l e m e n t a t i o n 工商管理硕士学位论文 插图索引 图1 1 项目可行性研究逻辑框架图5 图2 1 湖南创远投资集团现有组织架构图6 图2 21 9 9 8 2 0 0 3 年9 月长沙房地产开发投资完成情况8 图2 31 9 9 8 2 0 0 3 年9 月二手房交易情况9 图4 1 金刚滚轮2 1 图4 2 砂轮修整图2 l 图4 3 磨齿逻辑框图2 l 图5 1 湖南中大创远数控装备有限公司组织架构图4 2 湖南创远投资集团项目投资的可行性与实施方案研究 表4 1 表4 2 表4 3 表4 4 表4 5 表4 6 表4 7 表4 8 表4 9 表4 1 0 表4 1 1 表4 1 2 表5 1 表5 2 表5 3 表5 4 表5 5 附表索引 项目的主要技术人员一览表2 2 产销量计划表2 4 总成本费用估算表2 6 主要产品单位成本表2 7 固定资产折旧计算表。2 8 无形及递延资产摊销计算表2 9 销售收入计算表3 l 利润表3 2 财务现金流量表( 全部投资) 3 4 财务现金流量表( 自有资金) 3 5 资产负债表3 7 资金来源与运用表3 8 公司主要管理人员表4 1 中大创远2 0 0 6 一一2 0 1 0 年度业务发展规划4 3 主要产品定价表4 4 公司主要产品与国外厂家竞争力比较分析表4 5 公司主要产品与国内厂家竞争力比较分析表4 5 i v 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所 取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任 何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律后果由本人承担。 作者签名： 讲泣b 1 8 日期：如r 年年月乡。日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意 学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编 入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇 编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密翻，在3 年解密后适用本授权书。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方框内打“4 ”) 日期：砌厂年v 月弓6 日 日期：良加f 年，月矿日 工商管理硕士学位论文 1 1 研究背景 第1 章绪论 企业的经营发展战略研究是保证企业长期持续发展的重要保障措施之一。在 不同的发展阶段，受经营环境的改变和自身资源的不断变化，企业会制订随之应 变的不同发展战略。 行业的发展永远是波浪式进行的。2 0 0 0 年以来，我国房地产业以平均每年超 过2 5 的速度迅速发展，其发展速度远高于g d p 的增长速度，并且连续8 年评为 1 0 大暴利行业的首位，部分城市如温州、上海、北京、杭州等出现了虚增楼价的 现象，出现了局部的经济过热。国家宏观调控势在必行。 2 0 0 4 年5 月，国务院下发关于深入开展土地市场治理整顿、严格土地管理 的紧急通知，标志着国家宏观调控政策正式开始实施。紧接着，国土资源部、国 家发改委、湖南省国土资源厅在先后不到一个月的时间内，纷纷出台政策，限制 国有土地的商用开发。同时，国家启动金融政策，连续出台相关政策，打压房地 产业：2 0 0 4 年3 月，经中国人民银行批准，各大金融机构正式提高存款准备金率 0 5 ，收缩可贷资金1 1 0 0 亿，同时将放地产开发固定资产投资项目的资本金比例 从2 0 以上调高到3 5 以上；2 0 0 4 年1 0 月，中国人民银行存贷款基准利率，给 正在寒风中的我国房地产开发企业再拨一盆冷水：2 0 0 5 年3 月，中国人民银行再 次出台政策，取消房地产贷款优惠利率，这些宏观政策的纷纷出台，对正在 发展中的房地产业发出了一组明确的信号：房地产行业的“冬天即将来临。 同时，由于湖南经济发展的滞后性，使得中国房地产行业的巨鳄闻到了商机， 开始纷纷抢滩湖南；雄厚的资本、先进的开发理念与项目管理经验，给发展中的 湖南本土房地产开发企业带来了危机。 湖南创远投资集团现主要从事房地产业务，在长沙市、乃至湖南省有较大的 企业知名度。近几年来开发的“创远景园 、“枫林绿洲 等楼盘以“生态、环境、 环保刀为理念，获得了巨大的成功。面对咄咄逼人的局面，作为以房地产业为唯 一支柱产业的湖南创远投资集团，尽管在以前的几年中积累了一些资金，具备了 比较雄厚的经济实力，但与那些房地产开发的巨头相比，虽然具有本土优势，但 总体而言，明显缺乏竞争优势；特别是在国家卡紧资金链的条件下，更是面临着 巨大的危机。未雨绸缪地思考其战略发展，是摆在集团领导面前迫在眉睫的重大 问题。 湖南创远投资集团始终相信：不同的行业在同一时刻不可能发出同种声音， 湖南创远投资集团项目投资的可行性与实施方案研究 所以在不断拓展房地产业务的同时，积极关注各行业的发展状况，从中寻找商机。 并在分析自身条件的优、劣势及竞争对手的情况后，敏锐地感觉到进行项目投资 的必要，这不仅是集团规避经营风险的需要，也是集团从离散性经济行业向连续 性经济行业发展的有益尝试，更是企业进行资本化运作的有益尝试。 经过详细的数据收集与调研，湖南创远投资集团预感中国齿轮装备行业的飞 速发展即将来临。但作为一个以房地产为主的企业，怎样抓住这个机遇，寻求进 入这一行业的切入点，并通过怎样的运作模式，规避经营风险，是摆在集团领导 面前的重要课题。 更进一步，以中南大学齿轮研究所曾韬教授为首的技术团队，经过几十年的 潜心研究，完成了七轴五联动全数控螺旋锥齿轮磨齿机的开发与试制。该机床的 试制成功，打破了该领域长期受西方发达国家的技术垄断，为我国高档齿轮制造 装备业的发展做出了杰出的贡献，被誉为“中国机床装备业的第六次革命。但由 于其资金实力的不足，高科技的产业化进程遇到了瓶颈，急需战略合作伙伴的加 入，能使本项科技成果尽快转化为生产力。这个信息的获得，为湖南创远投资集 团迅速进入该领域提供了契机。 房地产与数控机床制造是两个性质完全不同的行业，前者以项目管理为主， 后者以技术科研为主，没有现成的理论与方法指导。湖南创远投资集团的本次大 胆尝试，为企业跨行业投资，做出了新的尝试。 1 2 研究意义 受国家宏观政策、特别是房地产开发政策的影响，湖南创远投资集团尽管在 现阶段在湖南本土房地产界具有良好的知名度，但在房地产开发上受到了土地储 备及融资等方面的双重影响，同时，由于中国房地产巨头的加入，加之对长沙房 地产现状分析表明：1 9 9 8 年以来，房地产发展过于迅速，价格虚增现象严重，预 示着风险即将来临，竞争将更加激烈，作为以房地产为主业的湖南创远投资集团 前景不容乐观；为此，寻求企业稳定发展的道路，谋求国家政策扶持、具有高新 技术的新项目的投资，增加企业抗风险的能力，具有十分重要的意义。 项目投资决策是否正确，直接关系到项目的成败与企业的命运。尤其是我国 加入世界贸易组织w t o 后，经济实行全方面的开放，企业都要参与国际全球 化经济的激烈竞争。我国经济发展速度、质量、结构是否适应国际市场竞争，企 业和民族工业能否站稳脚跟，立于不败之地，关键在于投资方向与投资决策是否 科学、正确，是否能达到投入少、产出多的最佳经济效益。所以，湖南创远投资 集团如何利用公司有限的资源、选择新的投资项目、如何进行项目管理，是一个 面临的新问题。 工商管理硕士学位论文 项目投资决策属于微观经济范畴，宏观经济指导微观经济，但微观经济是宏 观经济的基础。对于湖南创远投资集团来说，由于企业本身资源的局限性，投资 决策研究尤其显得重要，只有在充分分析国家宏观经济的发展趋势与行业发展动 态的基础上，总结自己本身的经济、人力、社会、信息资源，运用系统理论进行 可行性分析，寻找市场商机。并且在投资可行的前提下，进行充分有效的项目管 理，项目的经济效益、社会效益才能得到充分提高。 1 3 文献综述 项目投资研究必然涉及到国家宏观政策分析、项目实施的环境分析等前期论 证，通过有效项目评估手段，进行项目可行性研究：并根据项目本身的特点，实 施有效的管理，确保项目的运作成功。 项目可行性研究是一项逻辑严密的细致工作。所包含的内容包括以下主要方面： ( 1 ) 必要性研究 项目的必要性研究主要分析企业现阶段由于国家宏观政策的变化、公司目前 所从事的行业现状以及公司目前在该行业的竞争地位等情况，分析公司目前生产 经营面临的风险与危机，并从国家与地方经济发展的需要与企业发展的战略角度 出发，客观研究该项目投资是否必要、适时，并研究项目的合理投资时机。在充 分进行必要性研究的同时，进行充分的环境分析，利用公司战略管理理论，分析 公司本身的优劣势，盘点公司资源。 ( 2 ) 项目的技术可行性分析 研究项目目前可用的生产技术、经济特性，结合项目的实际情况，分析本项 目目前技术的可行性、先进性、成熟性以及与世界先进水平的差距、缩短该差距 的可能性，并选择最佳技术方案。并对参与该项目参与的技术骨干、专利所有人 进行客观的评价，研究该项目启动过程中是否会产生特有技术的流失并评估由此 带来的影响。 ( 3 ) 项目的市场可行性分析 在必要研究的基础上，对项目产品在全球化范围内的总需求发展趋势、国内 外市场结构的变化方向与特征、国内外竞争对手以及该项目实施后各个竞争对手 由于抢夺市场份额而导致的产品价格变化情况进行全面系统的研究，以估计出项 目产品的有效需求和可能的销售量。依此为依据，综合项目所用技术和外部条件， 研究确定项目的合理规模。 ( 4 ) 项目的财务可行性分析 本项工作包括：投资与成本估算、项目资金筹措、项目计划与资金规划、项 目财务分析等内容。 湖南创远投资集团项目投资的可行性与实施方案研究 项目的财务可行性分析必须利用各种估算技术与经验，全面、科学地估算项 目的全部投资和生产成本。同时通过合理的资金筹集，保证资金成本最低，并根 据项目工程量、工程难度等实际情况，初步设计项目实施计划及为保证实施资金 规划：最后，根据前面的各种研究成果， 该项目投资的财务效果进行科学地分析、 评价项目财务可行性的方法有多种， 法、内部收益率法、增量内部收益率法、 方法包括： 对项目投入运行后可能的财务状况以及 测算和评估。 包括回收期法、折现回收期法、净现值 盈利指数法等。项目财务评价几种主要 净现值法则( n p v ) 根据净现值法则：一项投资如果有正的n p v 就值得实施；如果一项投资的 n p v 为负，就应摒弃。 内部收益率( i r r ) 法则 它能为公司在此项投资和金融市场的机会之间进行比较。根据内部收益率法 则：若项目的内部收益率大于市场贴现率，项目可以接受；若内部收益率小于贴 现率，项目不能接受。 在进行内部收益率评价项目时，应该注意到： 有些项目首先有现金流入，其后才需要现金流出，这种情况下，内部收益率 法的投资法则与一般法则刚好相反：即内部收益率小于市场贴现率，项目可行。 有些项目的现金流量多次变号，这样就会出现多个内部收益率。这样，就应 该使用净现值法。 盈利指数( p i ) 它是初始投资以后所有预期未来现金流量的现值和初始投资的比值。对于独 立项目，若p i 大于1 ，表示项目可以接受：若p i 小于l ，必须放弃。该方法不使 用于在投资初期有资金使用限制的项目。 1 4 研究思路与内容 本文从湖南创远投资集团的经营现状分析开始，详细阐述了在我国现有宏观 政策背景下，湖南房地产企业面临的风险以及必要的应对方法，说明湖南创远投 资集团进行新项目投资的必要性；并在项目投资的行业选择、技术可行性分析、 市场可行性分析、财务可行性分析等方面进行了详细的说明；在项目的运营管理 方面，通过对数控机床项目的特性分析，提出了项目的组织与管理建议；最后， 对本项目投资存在的风险进行了剖析，提出了预防风险的具体办法。 本论文的研究思路为： 工商管理硕士学位论文 新项目的可行性研究 图1 1 项目可行性研究逻辑框架图 湖南创远投资集团项目投资的可行性与实施方案研究 第2 章湖南创远投资集团项目投资现状及风险分析 2 1 湖南创远投资集团项目投资现状分析 湖南创远投资集团现在业务主要集中在房地产业及其上下游产业，涉及地产 开发、物业管理、工程建筑等，结构非常专一，受国家宏观调控影响非常大。 2 1 1 湖南创远投资集团现有投资项目及行业现状分析 2 1 1 1 湖南创远投资集团简介 湖南创远投资集团有限公司下辖长沙创远置业有限公司、长沙创远生态城房 地产有限公司、长沙创远物业管理有限公司、长沙创远建筑有限公司等多家子公 司，注册资本一亿元人民币，现已拥有资产近三亿元。 湖南创远投资集团一直坚持“诚信为本、合作双赢”的经营思想，近三年来， 先后开发了“创远花园”、“创远景园 、“刨远枫林绿洲 等房地产品牌项目， 开发面积逾1 0 0 万平方米，形成了以“生态、环境、环保”为特色的房地产品牌， 在房地产业获得巨大的成功和广泛赞誉。 湖南创远投资集团在湖南房地产业具有广泛的知名度，是十大知名企业之一。 图2 1湖南创远投资集团现有组织架构图 工商管理硕士学位论文 2 1 1 2 湖南创远投资集团近两年经营现状 2 0 0 3 年，完成创远景园的开发，年产值2 7 亿。创远景园位于湘江东岸、第 - - n 范对面，总建筑面积9 5 0 0 0 平方米，地处人文丰富的主城区和长沙景观轴心 带，可俯瞰湘江风光，享受现代时尚的滨江新生活。去年全部销售完毕。 。 创远景园的成功开发，为集团的发展奠定了良好的经济基础。在公司经营的 过程中，领导集体不仅重视经济指标的增长，尤其也重视管理的不断完善，并且 在入力资源管理方面，组建了一支较为优秀的员工队伍与管理团队，积累了开发 大型楼盘的宝贵经验。 2 0 0 4 年，湖南创远投资集团开始开发枫林绿洲。枫林绿洲位于河西观沙岭， 市政府旁。按照政府的城市规划建设，小区内6 0 的经济适用房，4 0 的商品房。 小区占地2 4 0 亩，总建筑1 7 0 0 0 0 平方米，由清华大学设计院深圳分院担纲设计。 第一期已销售完毕，第二期正在建设过程中，但所有单元已销售一空，预计总销 售额将突破3 5 0 0 0 万元。 枫林绿洲援引创远景园的设计理念，重视小区环境硬件的建设和人文环境的 营造，使创远真正成为了“环境、环保、生态 的房地产优秀品牌。 为保持集团房地产业务延续性，创远集团储备了大量土地： 1 ) 鹅羊山生态住宅区 该区位于长沙市经济开发区鹅秀组团，与已建成的周南中学相对。占地1 0 0 0 余亩，区内山水互相呼应，层林叠叠，郁郁葱葱；更是紧临湘江，波光鳞鳞，晚 霞绚丽，独特的地理位置，为创远集团的房地产开发建设提供了难得可贵的想象 空间，经过多次组织专家反复论证，拟建设成为长沙市规模最大的高尚别墅区。 现在正在拆迁与方案设计，预计今年下半年将动工兴建。 2 ) 鹅羊山生态公园 。该公园位于长沙市经济开发区鹅秀组团，与鹅羊山生态住宅区为邻，占地1 1 0 0 余亩，拟进行旅游与休闲产业开发。与别墅区同时开发。 3 ) 其他土地项目正在谈判过程中 2 1 1 3 湖南房地产业的现状 一是省外和境外游资对湖南房地产市场带来相当大的资本冲击，有可能颠覆 湖南地产格局。新进入的房地产资金首当其冲会进入长沙，对湖南的核心城市的 房地产市场产生较大影响，短期看对地州市暂时不会产生严重影响。只是这一轮 运动挤出的长沙开发商涌入地州市，才会上演一曲惊人的相似。 二是更务实的居住规划理念会带来很大的影响，但以深圳为始作俑者的“美 图”规划观念仍然是死而不僵。2 0 0 4 年房地产开发中的等值规划、均好户型设计将 逐渐被接受，一些“欧洲小镇”、欧陆风情项目将渐离人们的视线。虽然居住理念 湖南创远投资集团项目投资的可行性与实施方案研究 之间的冲突和磨擦不会像商品竞争那么简单，但供求的严重失衡给消费者带来了 巨大的收益，真的好才会真好，这是一个颠扑不灭的真理。 三是短期的、局部的房地产价格可能下降。虽然某些建材特别是新兴建材价 格的明显提高，地价的稳中有升可能会引发城市的房地产价格暂时上涨，但住房 需求的增加、居民收入增长远远不足以赶上房屋供应的急剧扩张，不少现金流遇 到困难的楼盘就有可能会不约而同推出跳水价，另外银行的拍卖房同样有可能冲 击市场。 四是多数房地产企业会在竞争中逐渐退出消亡，剩下1 3 的房地产企业将主 导市场，其中省外房地产公司将充当重要的“落井下石”的角色。悲观预测：5 1 0 年，目前8 0 以上的省内房地产企业会在竞争中消亡，省内会逐步形成三十家左 右的跨区域经营的房地产企业。大部分从包工出身的或项目型的湖南本土房地产 企业普遍规模小，技术水平低，企业管理没有进入基本的现代层面，在今后激烈 的房地产竞争中很可能一败涂地。 2 1 1 4 长沙房地产业的现状 长沙房地产业是长沙市的经济支柱产业，长沙市政府1 9 9 8 年提出“城市建设 一年一个样，三年大变样”以来，房地产业在长沙已取得了长足进步，这主要有： ( 1 ) 房地产开发投资持续快速增长 见图2 2 1 9 9 8 2 0 0 3 年9 月长沙房地产开发投资完成情况 爹9 1 警警? 簪髓i 9 2 警絮了? ，5 鼎i 尹掣黟z 鼍罗”：彩搿翠翠，锶鬻5 搿7 2 罗。z ：毒i = g 餮 ， ，、一。1 疆 萝，- ，? 一 一酝伯 ” 。镬 整 、 一j 一一“，。一：“；，。翟 雾， 。 ，麓 戆。，吒3 0 2j ，。 “一一，。i 襄 霞， 一，秀天文 。：一1 | j 一。一。“冀 4 巧- 鼍，。一 ，、，f - ，。鲞 巍蕊i 赫赫彩磊褊韶l 矗麓幺如瓤；。强巍 # 幺茹，；羹i ；幺麓，。簇盖瘩赫二墓勉碰磊；i ：i 盛 lg g s - 年- - lg g g - 年- 2 0 0 0 年2 0 01 钜2 0 0 2 年2 0 0 3 年 图2 21 9 9 8 2 0 0 3 年9 月长沙房地产开发投资完成情况 据统计，1 9 9 8 年至2 0 0 2 年，全市房地产开发投资由1 7 4 l 亿元增加到8 1 7 9 亿元，年平均增长5 8 4 8 ，近3 年的投资增幅分别为4 6 ，9 1 和6 8 ，高出全 国房地产投资平均增幅的2 至3 倍。土地供应量2 0 0 0 年以前年度总量维持在2 0 0 万平方米左右，以后逐年快速增长。2 0 0 3 年1 9 月，全市共完成房地产开发投资 o o o o o o o o o o 9 8 7 6 5 4 3 2 l 工商管理硕士学位论文 8 4 8 7 亿元，同比增长4 9 8 0 ，其中完成商品房开发投资4 2 7 3 亿元，完成土地 开发投资1 6 2 0 亿元，分别比2 0 0 2 年( 去年) 同期增长4 8 6 0 和5 8 3 0 。 ( 2 ) 商品房上市供应量成倍增长 1 9 9 8 年至2 0 0 2 年全市商品房施工面积达2 5 2 8 9 6 万平方米，年平均5 0 5 7 9 万平方米，年均增长4 0 8 4 ；商品房上市量和销售量都呈现成倍增长态势，1 9 9 8 年批准预售量为3 7 万平方米，2 0 0 2 年接近4 0 0 万平方米，同期市场实现的商品 房销售量为9 8 年3 1 7 4 万平方米，2 0 0 2 年2 5 1 1 6 万平方米，年平均增长1 0 4 3 6 。 从上述数据可以看出，我市商品房市场容量逐步增长，需求量持续增加，其增幅 远远大于其它商品量的增幅，也远远高于长沙g d p 的增幅。2 0 0 3 年上半年，我 市实现商品房交易面积1 4 2 0 2 万平方米，同比增长11 7 3 5 。 ( 3 ) 二手房交易日趋活跃 二手房交易情况见图2 3 广8 6 广6 4n 簌6 6 5 一。 3 了b 1 4 19 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 年2 0 01 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年 图2 31 9 9 8 2 0 0 3 年9 月二手房交易情况 从9 8 年上半年开始，长沙市逐步降低上市门槛，着手启动二手房市场，交易 面积从9 8 年的3 7 5 万平方米，增加到2 0 0 2 年的近6 7 万平方米，今年7 - 9 月，全 市共成交面积8 6 1 4 万平方米，同比增长8 2 1 1 ，房改房上市后二手房交易的比 重达4 0 以上。 ( 4 ) 经济适用房建设开始回落 长沙市经济适用住房自9 8 年至今，发展很快，共批准规划总建筑面积1 1 3 3 5 万平方米，所有已竣工近8 0 0 万平方米全部已销售，解决了近十万户中低档收入 家庭的住房困难。为了减少对商品房市场的冲击，政府加强了对经济适用房的宏 观控制。今年上半年经济适用房建设只有8 个项目开工，施工面积5 5 4 万平方米， 比去年同期减少5 0 ，经济适用房建设得到了有效控制，房地产开发市场结构更 趋合理。 阳约o 湖南创远投资集团项目投资的可行性与实施方案研究 2 1 1 5 长沙市房地产市场存在的问题 我市房地产市场获得了很快发展，但从我市房地产市场的基本面、信息面的 情况分析，其房地产市场还潜在着若干问题。 ( 1 ) 房地产市场供求关系趋于平衡。房地产市场出现供大于求，后市压力较大 的现状，这种发展的不平衡性，影响了全市房地产市场的整体发展。 ( 2 ) 土地供应量过大，地价上涨过快。在土地供应中圈地现象有抬头之势。 ( 3 ) 住房二级市场不够活跃。二手房的供给低于需求，与一级房地产市场的发 展不相协调，没有产生房地产一、二级市场互动互利的效果。 ( 4 ) 房地产市场机制不够完善。市场机制不健全，导致部分企业经营行为不规 范；同时许多中小房地产企业经营缺乏长远规划，盲目追求房地产的超额利润， 既加大了住宅产品供应结构不合理矛盾，也增加了市场风险。 ( 5 ) 物业管理滞后。物业管理与快速发展的房地产业不相适应。表现在： 物业公司的经营资金来源于房地产开发企业垫支和向业主收取，物业管理 收不抵支，大多处于亏损经营； 物业管理市场迟迟未发育，物业管理机制未向市场化方向转变，业主委员 会组建缓慢，业主委员会委托市场进行物业管理的机制未建立。 物业管理自身收费行为不规范。 2 1 1 6 湖南房地产业的主要竞争对手分析 尽管中国局部地区开始出现地产热，产生经济泡沫，由于湖南省经济的落后 性，湖南房地产仍然运行良好，在我国省会城市中，长沙的房价处于中低档水平。 稳定的发展趋势，吸引了中国地产业的经营大鳄：浙江绿城、阳光1 0 0 等纷纷枪 滩长沙。并且其圈地的大手笔、资金的势力以及地产运作的先进经验，远非长沙 本土企业可比。 同时湖南本土房地产企业也竞争相当激烈：在商业地产行业，湖南恒广发展 集团独领风骚；在住宅地产行业，长房房产、华盛地产、高兴地产、湖南创远等 公司逐鹿星城 在激烈是竞争中，湖南房地产业2 0 0 4 年共计有2 4 家企业退出，重新洗牌的 过程即将来临! 2 1 2 湖南创远投资集团现有投资项目的宏观政策分析 2 1 2 1 国家现阶段土地开发政策 2 0 0 4 年5 月，国土资源部国家发改委下发，严格建设用地审批管理实施意见， 工商管理硕七学位论文 根据国务院下发的关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通 知，近日，国土资源部、国家发展和改革委员会下发了关于在深入开展土地 市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见的通知。 “实施意见”对暂停农用地转用审批和须报国务院审批建设项目用地的范围做 出明确规定，即自紧急通知下发之日起，省级国土资源部门暂停办理应报省 级人民政府批准的农用地转用；授权审批农用地转用的市、州人民政府国土资源 部门暂停办理应报市、州人民政府批准的农用地转用。凡不涉及办理农用地转用， 只需依法征地的，仍按有关规定从严办理审批手续。治理整顿期间，能源、交通、 水利、城市重大公共设施、卫生、教育等重点建设项目用地，确属急需的，报国 务院批准。而且，要按照重点急需建设项目程序进行确认后，再按照土地审批程 序报批。 2 1 2 2 国家对房地产业的融资政策 前段时间，经中国人民银行批准，各大金融机构正式提高存款准备金率o 5 个百分点，共收缩可贷资金l1 0 0 亿元。随后，国务院下发通知，明令将“房地产 开发固定资产投资项目( 不包含经济适用房) 资本金比例从2 0 及以上提高到3 5 及以上”；2 0 0 4 年1 0 月，中国人民银行调高存贷款基准利率，给房地产企业带来 寒风，2 0 0 5 年3 月，中国人民银行再次取消房地产贷款优惠利率，给房地产企业 一个明确的信号：国家打压房地产行业已成定局 在商业银行不断收紧房产信贷的同时，银监会也加强了对房产信托的监管力 度 诸多金融调控举措的频频出台，对于房地产业而言，无疑是一道道极其严厉 的“紧箍咒”。 “整肃、严控，这次金融调控的力度与声势是前所未有的。”交通银行长沙分 行一位负责人表示，房地产开发资本金比例的提高，只是系列组合拳中最为凌厉 的一招，旨在化解、消弭房地产业积聚的金融风险。 房地产业是资金高度密集型行业，其对银行信贷的依赖是无以复加的。目前， 房地产开发资金的8 0 是来自银行信贷，其融资方式比较单一，金融风险同益增 大。 央行研究局发布的中国房地产发展与金融支持报告显示，2 0 0 3 年全国累 计完成房地产开发投资突破1 0 0 0 0 亿元，同比增长近3 0 ，是1 9 9 5 年以来的最大 增幅：房地产开发贷款超过6 6 0 0 亿元，同比增长近5 0 ，是1 9 9 8 年的3 倍以上， 也是1 9 9 5 年以来的最大增幅，而这还是在从1 9 9 8 年以来连续5 年高速增长基础 上的数据。 湖南创远投资集团项目投资的可行性与实施方案研究 数据表明，房地产业的迅速发展，几乎完全是靠银行信贷支撑的结果，无论 是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款还是个人住房消费贷款， 都是通过间接或直接的方式将银行信贷资金转移、集中到房地产业。 央行2 0 0 3 年出台1 2 l 文件，试图对银行信贷格局有所调整，但实际结果却并 不理想，房地产开发贷款占整个金融机构贷款余额的比重不减反增。 一位经济学家尖锐地指出，正是金融机构对房地产业的溺爱，造成不少开发 企业一味索取却不思进取；而银行一旦放贷，便陷入了一种进退维艰、欲罢不能 的境地。金融业和房地产业要健康发展，就必须走出这种恶性循环。 2 1 2 3 目前房地产业发展态势 目前，国家建设部、中房协、房地产司等部门均表示，整个房地产业的发展 势头是很好的。关于促进房地产持续发展的通知的1 8 号文件也表征房地产市 场正处在健康持续发展的势头当中。从1 9 9 8 年到2 0 0 4 年，房地产市场主要经历 了一下几个发展阶段： 1 9 9 8 年，2 3 号文件的出台促使房地产进入到一个新的、市场化的阶段 1 9 9 8 - - 2 0 0 2 年，中国房地产的发展速度始终保持在2 0 左右 2 0 0 3 年，中国房地产的发展速度达到了3 0 2 0 0 4 年1 一月，中国房地产的发展速度增长到了3 4 6 ，住宅投资增长3 2 2 ， 写字楼增长5 3 ，商业用房增长4 8 。但2 0 0 4 年下半年，地产开发受国家宏观调 控的影响，无论是开发规模、人民的购买欲望还是房地产价格，与去年同期相比， 同比增长速度都出现急速下降之势，尤为显著的是：上海每平方米房价均价跌破 7 0 0 0 元人民币1 2 2 湖南创远投资集团现有项目投资的风险分析 根据以上分析，湖南创远投资集团现有项目投资中具有以下风险： ( 1 ) 产品单一 湖南创远投资集团现有下属的几家企业( 长沙创远房地产公司、长沙创远物业 管理有限公司、长沙创远建筑公司) 均是围绕房地产业而衍生的，是产业纵向一体 化的结果，产品非常单一，赢利点集中在地产开发一个点上。近几年来，公司经 营管理逐步走上正规化，产品开发走环境、环保、生态的道路，树立了良好的企 业的品牌效应，在长沙市树立了良好的美誉。产品一直供不应求，经济效益良好。 但单一的房地产业务给公司带来了非常大的经营风险，是公司( 企业) 经营值得 非常关注的问题之一；近两年来，湖南创远投资集团也非常意识到这个问题的严 重性，着手进行了组织以及人力资源上的相关准备。 工商管理硕士学位论文 ( 2 ) 产品易受国家宏观经济的影响 房地产一直是受国家宏观调控影响最大的几个主要行业之一，与国家经济增 长息息相关。 从上世纪8 0 年代初到现在，我国房地产开发经过了几多风雨，这种波浪型的 发展态势，使得房地产企业大浪陶沙。特别是海南房地产开发热过后，受国家宏 观调控的影响，给许多房地产企业带来的创伤至今记忆犹存。这种波浪式的发展 道路也使得房地产企业在获得初步成功后，开始寻求进军其他产业的尝试，进行 多元化资本扩张，增加企业抗风险的能力。 2 3 小结 湖南创远投资集团在房地产领域具有较强的竞争优势，但产品结构十分单一， 在受国家宏观调控比较严重的房地产业，抗风险的能力差。完全有必要进行多元 化投资，寻求具有更大发展前途的产业，进行新的项目投资，提高企业抗风险的 能力。 湖南创远投资集团项目投资的可行性与实施方案研究 。 第3 章湖南创远投资集团项目投资的行业选择分析 3 1 湖南创远投资集团项目投资的条件与原则 3 1 1 湖南创远投资集团项目投资的条件 经过多年的房地产开发积累，湖南创远投资集团基本具备了投资转向与战略 调整的可能性，主要表现在以下几个方面： ( 1 ) 积累了一定的资金，具备投资实力 这几年来，持续的房地产开发热，使得房地产企业经济实力迅速增长，湖南 创远投资集团当然也不例外。通过创远花园、创远景园、枫林绿洲等大型楼盘的 成功开发，并出现脱销局面，湖南创远投资集团在短短的几年中，积累了2 个亿 以上的资金，具备了投资实力。 ( 2 ) 重视管理队伍建设，公司管理水平不断提高 为了使公司得到不断的发展，湖南创远集团非常重视管理团队建设，通过高 薪公开招聘、定向招聘等方式，集聚了房地产评估、建筑、质量监控、人力资源、 营销、投资等方面优秀人才，为公司的多元化发展打下了良好的基础。 同时，公司依照现代企业管理的理念，大力开展制度化建设和企业文化建设， 员工的凝聚力得到了空前的加强；并且在员工福利、员工激励机制的建立方面具 有独特的方法，保持了员工队伍的稳定。 ( 3 ) 注重信息收集，组建专门投资团队 湖南创远投资集团非常注重行业信息的收集，关注国家宏观调控下其他行业 的辉煌与成长，特别是由于人民生活的改善后出现的新型产业以及高成长性行业。 汽车工业的飞速发展带来的商机以及衍生的其他行业早已纳入公司领导层的视 野。 为配合公司战略投资，湖南创远投资集团组建了专门的团队，设置了专门的 投资管理机构一一企划部，在肩负集团企业管理重责的同时，积极收集、整理行 业信息，开展投资评估，拓展投资渠道。 3 1 2 湖南创远投资集团项目投资的原则 ( 1 ) 保证集团主业正常开展的连续性 湖南