（应用数学专业论文）房地产价格形成因素分析.pdf

摘要 近几年来中国的房地产业发展突飞猛进，并且带动了其他行业的发展，在解决 我国居民住房问题，推动经济发展方面起着重要的作用。然而，房地产市场的过快 发展，带来了一系列问题，尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。很多学者对 房地产价格形成因素进行了研究，但遗憾的是，大多数的研究工作主要停留在以描 述性为主的定性分析上，也有部分学者开始构建房地产价格模型进行定量分析，而 采取定性与定量相结合的方法很少。本文以房地产价格为研究对象，试图通过理论 与实证、定性与定量相结合的方法深入研究影响我国房地产价格形成的因素。 在学习、总结和吸收国内外关于房地产价格研究成果的基础上，结合我国房地 产市场的实际情况，论文研究和探讨了我国房地产价格形成的一些主要因素。首先 介绍了论文研究的背景、研究概况、研究思路与方法和文章结构安排；其次介绍了 房地产价格的基本理论，包括房地产价格的构成、特性以及房地产价格的一般认识； 接着研究房地产市场利益主体的博弈及其对房地产价格形成的影响；再接着以武汉 市房地产为例，对房地产价格影响因素进行实证分析，得出人口状态对于房地产价 格是不显著因子，g d p 、人均可支配收入、投资额对于房地产价格影响显著；最后 通过对我国房地产政策的研究，找出房地产政策与价格形成的关系，并对调控我国 房地产市场提出政策建议。 关键词：房地产价格；形成因素；博弈；回归模型：政策 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t 1 1 1r e c e n ty c a r s ，c h i i l a sr e a le s t a t ei l l d u s 仃yh 勰d e v e l 叩e dd r 锄a t i c a l l y ，w r h i c hh 嬲 p r o m o t e dm ed e v e l o p m e i l to ft l l eo t l l e ri n d u g t r i e s 锄dp l a y e di m p o r t a n tr o l e si nb o t h s o l v i n gh o u s i n gp r o b l e m s 锄di m p r 0 v i n ge c o n o m i cd e v e l o p m e n t h o w e v e r ，m er a p i d d e v e l 叩m e i l to fr e a le s t a t ei n d u s t d rh a s1 e ds o m ep r o b l e m s e s p e c i a l l yt l l eh o u s ep r i c e h a sb e e ng r e a t l yc o n c e m e db yt h es o c i e 批m a n ys c h o l a r sh a v el a u n c h e dr e s e a r c hi nt h e f o m l i n gf a c t o r so fh o u s ep r i c e ，b u ti t i sap i t ym a tm o s to ft h e mr e s e a r c ho n l yi n q u a l i t a t i v ea n a l y s i sf 0 c u s i n go nd e s c r i b i n g t h e r eh a v eb e e na l s os o m es c h 0 1 a r sb u 订d i n g m o d e l so fr e a le s t a t e 研c ei nt 1 1 ef 0 腼o fq u a n t i t a t i v ea 1 1 a l y s i s ，w h 订er e s e a r c hi na c o n l b i n a t i o no fb o t hq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sa r er a r e l ys e e l l t 陆s m e s i sr e s e a r c h e st 1 1 eh o u s ep r i c e ，a n dt r i e st 0d e e p l ya 1 1 a l y z et h ef o m l i n g 亿c t o r so fh o u s e 研c ei naw a yo fc o n l b i n a t i o ni 1 1s u n ，e y 柚d 1 e o 可a sw e 】1a sq u a l j t a t j v ea n a l y s i sa l l d q u a n t i t a t i v ea m l y s i s 0 1 1 1 廿l eb a s i so fs t u d 灿g ，s u m m a r i z m ga n da b s o r b i n gm er e s e a r c ha c l l i e v 锄e i l to f r e a le s t a t ep r i c e 自o mh o m ea n da ：b r o a d ，t l l i st h e s i sd i s c u s s e ss o m em a i o rf a c t o r so f c h i n a sr e a le s t a t ep r i c ea c c o r d i n gt ot h ec o n d i t i o n so fc h i n a sr e a le s t a t em a r k e t f i r s t t h i sm e s i si n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n d ，r e s e a r c hg e n e m ls i t u a t i n g ，r e s e a r c hw a y sa 1 1 dt h e a r r 卸g e m e n t t h e i l ，i ti n t r o d u c e st h eb a s i ct h e o 巧o fr e a le s t a t ep r i c ei n c l u d i n gt h e f 0 肌a t i o n ，c h a r a c t e r i s t i c s 觚dg e n e r a ll c r l o w l e d g e b e s i d e s ，i tr e s e a r c h e st h eg 锄eo fr e a l e s t a t eb e n e f i ts u b j e c t 锄di c si i l f l u e n c et 0 l e 如册i i l go f r e a le s t a t e 研c e f l l n h e 锄o r e ，i t t a ：k e sa ne x a n l p l eo fr e a le s t a t ei nw u h a nt oa i l a l ) ，z et h ei m p a c to fr e a le s t a t ep 订c ei n s u r v e y a n di tg e t sac o n c l l l s i o nt h a tt h es i 鲥f i c a n tf a c t o rt or e a le s t a t ep r i c ei sn o tn l e p o p u l a t i o n ，b u tm e ( 辽吧p e rc 印i t a li d ，觚dt 1 1 ei i l v e s 仃1 1 印t a tl 雒t a c c o r d i i 培t 0t h e r c s e a r c ho nr e a le s t a t ep 0 1 i c mm i sm e s i sf i n d so u tt l l er e l a ：t i o i l s pb e t w e e i lr e a le s t a t e p o l i c y 觚dm ef 0 】m l i i l gf a c t o r so f 硎e s t a t ep r i c ec o n s e q u 胁t l yp u t 南邢a r ds o m e s u g g e s t i o n so f p 0 1 i c y t 0c 1 1 i n a sr e a le s t a t em a r k e t i ( e yw b r d s ：r e a le 啦a t ep r i c e ；f 0 册a t i v ef a c t o r ；g a m et h e o 巧；r e g r e s s i o nm o d e l ；p o l i c y 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：i 啄孚数日期：瑚8 年r 月甥日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通 过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名：僻辱 日期：加8 年f 月 经 甥日 抑虢锈仁 日期黔枷 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程刀，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程 中的 规定享受相关权益。回童途塞握变厦澄唇! 旦主生；旦二生i 旦三生蕉查! 作者签名： 殍髫虚 日期：3 年r 月曙日 导师签名： 日期：辩 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第一章绪论 第一节论文研究的背景及意义 自从我国1 9 9 8 年在全国范围内取消“实物分配福利房的房屋制度以来，房 地产业进入了完全的市场化、社会化阶段，并且得到了快速的发展。2 0 0 1 年一2 0 0 7 年，中国的房地产开发投资总额分别每年比上年增长2 7 3 、2 2 8 、3 0 3 、2 8 1 、 1 9 8 、2 1 8 、3 0 2 。房地产业的快速发展也带动了相关产业的快速发展，据投 入产出模型测算，每1 0 0 亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出2 8 6 亿元， 其中诱发建筑业产出9 0 7 6 亿元、制造业( 1 2 3 6 1 亿元) 、采矿业( 1 6 6 4 亿元) 、 电力煤气自来水供应业( 6 5 9 亿元) 。另外房地产业的发展，离不开金融业的 融资支持，而房地产市场又是金融业借贷资本的最大出路。由于房地产业的巨大经 济效益和对国民经济的拉动作用，国家政策对房地产业的发展在一段时间内曾持鼓 励态度，这极大地刺激了房地产业的进一步发展。 由于我国市场经济还不够成熟，房地产制度不健全，房地产的过热投资导致房 地产价格一路飙升，各地出现房地产投资热、炒房热( 以温州的炒房团最为典型) ， 过多的银行贷款卷入到房地产市场中，使房地产市场热上加热。2 0 0 3 年一2 0 0 6 年， 全国商品房住宅销售价格涨幅分别为5 0 2 、1 8 7 1 、1 2 6 2 和6 2 。伴随着住房 价格的攀升，学术界对于住房价格是否合理，房地产市场是否存在泡沫展开了激烈 的讨论，国家信息中心高级研究员钱敏泽在接受记者采访时认为，判断房价是否合 理可以参照国际上通行的标准，即房价与家庭收入比例。发达国家美国、日本的房 价是家庭年均收入的3 6 倍，而中国目前房价达到家庭年均收入的1 0 一2 0 倍，这显 然是不合理的。房价的上涨，超出了居民的收入水平，导致我国目前有7 0 的购房 者不得不借助贷款才能买房，而有些居民甚至无法贷款，因此陷入无房境地。即使 贷到款的购房者，有很大一部分不得不将收入的一半以上用于房贷按揭，他们理所 当然成为新时代的“房奴。而与此同时，房贷所带来的金融风险也在增加，据有 关部门的调查，目前房地产企业资金中有7 0 来自银行贷款，建筑商3 0 卜4 0 靠银 行贷款，截至2 0 0 5 年末，我国房地产业的不良资产已达到1 0 9 3 亿元，个人住房不 良贷款占1 5 左右。由于房地产市场过热、房地产价格增长过快，国家从2 0 0 5 年 开始陆续出台了许多房地产方面的政策，对房地产价格加以调控，特别是2 0 0 7 年， 调控政策接连不断，被称为房地产市场调控的政策年。然而这些政策对调控房地产 市场效果并不明显，但2 0 0 8 年初，房地产价格在维持多年快速上涨势头下，深圳、 硕士学位论炙 m a s t e r st h e s l s 武汉等地区开始出现下降趋势。 这种价格由不断上涨，到开始回落，其内在的原因是什么? 国家对房地产市场 的调控应当考虑哪些方面的因素，国家的调控政策对房地产价格的影响是怎样表现 出来的，有何利弊? 为此，研究房地产价格形成的原因，并对国家的宏观调控政策 提出相关的建议对稳定房地产市场、解决老百姓最基本的住房问题、促进经济协调 发展具有重要的现实意义；对于引导房地产开发走向理性发展、良性开发，避免盲 目投资、资源浪费等方面，具有重要的指导意义：当然，也可以作为普通的房地产 投资者或房地产消费者，根据宏观经济政策及环境的变化，对未来房价走势进行判 断的一个参考。 第二节本选题研究概况 一、国外研究概况 国外对房地产价格的形成因素研究较早，s m i m ( 1 9 7 6 ) 将土地作为住房的生产 要素，探讨了地价与房价之间的比例关系。n e l l i s 和l o n 曲o t t o m ( 1 9 8 1 ) 通过对英 国数据的分析，试图解释英国商品住宅价格的决定因素。c a s e ( 1 9 8 9 ) 从供给和需 求角度研究了住宅价格的影响因素。脚0 n d ( 1 9 9 8 ) 运用g r 硼g e r 因果分析对香 港房价与地价关系进行了实证检验，结果显示房价与地价间不存在因果关系。 s t e p h e nm a l p e z z i ( 1 9 9 9 ) 针对价格收入比以及房价的变化，利用误差修正模型得出 了前期价格和收入的变化对于房价有影响以及短期供给弱弹性的结论。g e o f r k 锄y ( 1 9 9 9 ) 通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是 长久性收入对房价的弹性都很大，尤其是在美国。 对于房地产市场的宏观调控问题，国外学者提出了许多政策建议，并积累了很 多经验。一些学者认为建立土地供给约束机制将对已开发的土地价格产生正向影 响，对未开发土地价格具有负面影响( p 0 9 0 d z i n s l ( i & s a s s ，1 9 8 9 ) 。一些学者运用 宏观经济学理论探讨了政府在房地产市场中的职能、政府干预的效率等等( j e m c h a r d ，1 9 8 2 ；、1 l e a t o n & w i l l i a r i l c ，1 9 9 3 ) ； s t e p h e nm a l p e z z i & s u s a i lm w 犯h t e r ( 2 0 0 2 ) ，认为过度或不适宜的管制将导致“供给不畅”并导致房地产价格上升， 在更为严格的管制条件下，房地产市场波动更为剧烈，供给是决定是否发生泡沫的 关键因素。( 2 0 0 3 ) 认为土地政策与土地市场完善有直接关系，同时住宅价 格和住宅质量也与土地政策有关，当总的土地没有出现限量供给时，土地规划等政 策将对住宅价格产生深刻影响。 2 硕士学位论交 m a s t e r s t h e s i s 二、国内研究概况 对于房地产价格的形成因素，国内学者做了很多的研究工作，很多学者认为房 地产价格是由市场供需决定的( 张宏斌，2 0 0 1 ；蔡兵各，欧阳安蛟，陈立定，2 0 0 5 ) 。 但一些学者认为由于房地产短期内供给缺乏弹性，所以需求是决定住房价格的主要 因素，而非供给因素( 姚先国，黄炜华，2 0 0 1 ；肖建月，2 0 0 5 ) 。土地价格在房价 上涨中起的作用一直也是争论的焦点。很多学者认为土地出让方式的改变虽然推动 地价上升，但那只是真正市场地价的释放，地价的上涨对于房价上涨没有直接关系 ( 刘允洲，2 0 0 1 ；牟小苏，2 0 0 6 ) 。刘琳、刘红玉( 2 0 0 3 ) 通过对地价与房价数量关系 的分析得出：地价与房价呈线性正相关关系，影响它们的关系的主要因素是税费率、 建安成本和容积率。岳晓武、王小映( 2 0 0 6 ) 认为在房价比较高的城市，地价占房 价的比例就相对较高，而在一些房价比较低的城市，地价占房价的比例也相对较低。 不少学者还用各种方法来研究房价的影响因素，例如：张红、李文诞( 2 0 0 1 ) 利用 价格模型对北京商品住宅价格进行了实证分析，发现住宅实际建造成本和实际国内 生产总值对住宅价格的变动有显著影响，实际存款利率和常住人口影响不明显。 国内学者对房地产市场的宏观调控问题也做了很多研究工作。肖元真、江德钧 等( 2 0 0 6 ) 介绍了日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发展和政府对房价上 涨采取的相关调控政策，为我国房地产调控提供了一些参考和借鉴。有的学者认为 应该主要通过增加中低价位住宅供应、调整住房的供给结构，完善住房保障制度， 构筑完整住房供应结构等措施来控制房价过快的增长( 周江，2 0 0 5 ；杨树江，2 0 0 5 ) 。 有学者认为通过土地调控房价，政府对土地出让市场进行调控，应根据市场条件来 调整土地出让量而不应该是地价，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要 手段( 刘琳，刘红玉，2 0 0 3 ) 。控制房地产业投资和控制房价，不应该是中国房地 产业的调控方向( 牛凤瑞，2 0 0 5 ) ，调节房地产价要以金融措施为主( 段岩燕，曹 振良，2 0 0 5 ) ，通过调整住房建设项目贷款、试行差别信贷和控制信贷数量等信贷 措施，有效发挥银行信贷对房价调控作用( 吴龙龙，黄丽明，2 0 0 6 ) 。 第三节本文研究思路与方法 本人总结了前人的一些研究，发现房地产市场中利益主体的博弈也是影响房地 产价格的主要因素，由此主要分析了开发商与政府在土地交易市场中的博弈、开发 商与消费者在房地产交易市场中的博弈、开发商在房地产一级市场、二级市场的博 弈以及对房地产价格的影响；在对房地产影响因素的定量分析中，本人运用计量分 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s l s 析的方法，通过建立非线性回归模型，分析了武汉市商品住房的影响因素。对于房 地产市场的宏观调控问题，本人主要分析总结了对房地产价格产生深远影响的土地 政策、金融政策中的利率手段，财政政策中的税收手段。并针对目前政策的利与弊 提出一些政策建议。 第四节本文结构安排 本文主要分为五章。 第一章：绪论。主要是通过对我国房地产市场和房地产价格问题的一个简要回 顾，提出本文研究的对象和意义、国内外的研究概况、本文研究的思路与方法以及 本文框架结构。 第二章：介绍了房地产价格的构成，特性以及房地产价格影响因素的一般认识。 第三章：首先介绍博弈论的相关知识，然后分析房地产市场利益主体的博弈及 其对房价形成的影响。 第四章：以武汉市房地产为例，建立非线性回归模型，利用e v i e w s 5 0 软件求 解，对房地产价格影响因素进行实证分析，并对模型结果进行解释。 第五章：通过对我国房地产政策的研究，找出房地产政策与价格形成的关系， 并对调控我国房地产市场提出政策建议。 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第二章房地产价格概述 按照西方效用价格理论，房地产价格是指由房地产的效用、房地产的相对稀缺 性和对房地产的有效需求三个部分共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表 示，不同房地产的价格差异和同一房地产的价格波动归根到底是由这三者的变化引 起的。 第一节房地产价格的构成 房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一，因此，房地产价格具有两重性。 在房地产价格的构成中，有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值， 另一部分来源于土地租赁的资本化收入。 房地产价格包括总成本和利润两部分，房地产总成本是指企业在开发建设和经 营房地产过程中所投入的总费用，一般包括：地价、土地开发费、建筑安装工程造 价、税金、利息和其它费用分摊。总成本的大小，主要取决于总成本中所包含项目 的多少和每个项目的实际耗费值。总成本在各个地区和各个时期的差异性和可变性 极大，房地产价格受总成本影响很大。利润是房地产开发、经营企业的投资利益。 利润的高低取决于总成本和社会平均利润率这两个因素。回 第二节房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和 区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，以土地的特性为基础。 从房地产估价和房地产的价值角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命 长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增 值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房 地产价格有其自身的特性： ( 一) 价格的基础及表示方式不同 房地产不具有移动性，可转移的并非房地产本身，而是该房地产的权利和收益。 因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也很多，除了价格 表示外，还可以用租金表示。 o 王彬房地产价格影响因素分析【d 】北京：北京交通大学，2 0 0 7 1 4 5 项士学位论文 m a s t e r st h e s l s ( 二) 形成的时间不同 一般商品可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且容易；房地产个 别差异大，缺乏完整的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形 成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具 体分析。 ( 三) 房地产价格实质上是房地产权益的价格 房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用 权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切关系。 ( 四) 房地产价格与需求相关，并具有明显的地区性和个别性 房地产的供给有限，且由于它位置的固定性，在地区性市场之间，难以形成统 一的市场价格，具有明显的地区性特征；另外，在同一地区( 城市) 内，房地产位置 差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 ( 五) 市场结构不同 房地产市场是不完全市场，需求对价格影响很大，形成的房地产价格受主观因 素影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度高于一般商品。 第三节房地产价格影响因素的一般认识 房地产的市场价格是由众多因素相互作用而形成的。这些因素中，有的是形成 房地产价格的个别因素及区域因素，它们仅影响某一具体房地产的价格，有的是影 响房地产价格的一般因素，它们在总体上影响某地区或某类房地产的价格水平。现 将房地产价格影响因素分为下列几类： ( 一) 自身因素。所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、权益和区 位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等； ( 二) 环境因素。影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响 的房地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有大气环境、水文环境、视觉环 境和卫生环境。 ( 三) 人口因素。包括人口数量、人口素质、家庭人口规模等； ( 四) 经济因素。主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及 金融状况，利率，物价( 特别是建筑材料价格) 、建筑人工费，居民收入等； ( 五) 社会因素。主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市 化等。 。王彬房地产价格影响因素分析【d 】北京：北京交通大学，2 0 0 7 1 4 _ 1 7 6 琐士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 六) 行政因素。影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制 度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政 策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政 策、交通管制。 ( 七) 国际因素。现代社会，国际交往频繁，某个国家或地区的政治、经济、 文化等，常常影响其他国家和地区。国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产 价格也有影响。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、 政治对立状况和军事冲突状况。 ( 八) 心理因素。心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地 产价格的心理因素主要有下列几个：购买或出售心态；个人欣赏趣味( 偏好) ： 时尚风气；接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产，当选定了合 意的房地产后，如该房地产的拥有者无出售之意，则房地产需求者必须以高出正常 价格为条件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于 正常价格。 本文则通过对房地产市场利益主体的博弈研究、房地产价格形成的模型研究以 及对房地产价格产生重要影响的政策三个方面来探讨房地产价格的形成因素。 7 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第三章博弈与房地产价格的形成 第一节博弈论概述 一、博弈论的内涵 博弈论，英文为g 锄et h e o 叫，是研究决策群体的行为发生直接相互作用时候的 决策以及这种决策的均衡问题，也就是说，当一个主体，好比一个人或一个企业的 选择受到其他人，其他企业选择的影响，而且反过来影响到其他人或其他企业选择 时的决策问题和均衡问题。 博弈论诞生于2 0 世纪4 0 年代末，成熟于7 0 年代，8 0 年代以来，博弈论得到 前所未有的发展。博弈论是一种方法，应用范围不仅包括经济学、政治学、军事、 外交、国际关系、还有公共选择、犯罪学等，好多人把博弈论看作是数学的一个分 支，如今博弈论已发展成一门较完善的学科。 为了表述一个完整的博弈问题至少需要包含3 个基本要素：博弈的参与者 ( p l a y e r ) 、博弈方的策略集合( s 缸a t e 百e s ) 、博弈方的得益q a y 0 仃s ) 。 博弈的参与者是指参加博弈的直接当事人，他是博弈的决策主体即策略的制定 者。在不同的博弈问题中参与者的含义是不同的，既可能是个人，也可能是团体或 集团。这些团体或集团，都是为了一个共同的目标和收益参加博弈的，因而对于一 个特定的博弈问题，总是可以把他们当作一个参与者来对待。在特定的博弈问题中， 总是假定他们内部的纷争己经解决，他们的目标和收益是一致的。在本论文中博弈 的参与者用i 表示。 博弈方的策略集合是指参与者可能采取的全部策略的集合。策略是参与者进行 博弈的手段，是可供参与者选择的实际可行的完整行动方案。每个参与者都有自己 的策略集合，表示为墨。每个策略集合墨又至少应该有两种不同的策略，如果不是 这样的话，假设他仅有一个策略，那么他的行动是预先规定好了的，实际上他是不 参加博弈的。这里用表示博弈方f 的第_ ，个策略，墨。 博弈方的得益是指对于各博弈方的每一组可能的决策选择，都应有一个结果表 示该策略组合下各博弈方的所得或所失。由于我们对博弈的分析主要是通过数量关 系的比较进行的，因此我们研究的绝大多数博弈，本身都有数量的结果或可以量化 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 为数量的结果，例如收入、利润、损失、个人效用、经济福利等。博弈中的这些可 能结果的量化数值，称为各博弈方在相应情况下的“得益”。规定一个博弈必须对 得益做出规定，得益可以是正值，也可以是负值。 二、博弈的分类 按不同的角度博弈可以分为许多类，限于篇幅，在这里我们只介绍三种主要的 博弈分类的标准。 ( 一) 按照参与者决策时是否存在时间的先后次序，博弈可分为静态博弈和动 态博弈。如果参与者同时进行决策选择，或者虽非同时但后行动者并不知道先行动 者采取了什么具体行动，则称之为静态博弈；当考虑时间因素，博弈需要多阶段或 重复的进行下去时，就成为动态博弈问题。在动态博弈中，参与者的决策有先后次 序，后行动者能够观察到先行动者所选择的策略。静态分析方法是博弈研究的重要 基础，而动态研究则有助于人们从根本上认识和把握收益主体的行为特征、诱变因 素和变化规律。 ( 二) 按照参与者事先是否拥有其他参与者决策方面的信息，博弈可分为完全 信息博弈和不完全( 或不对称) 信息博弈。在完全信息博弈中，每一位参与者都拥 有所有其他参与者的特征、策略集合以及支付函数方面准确的信息( 但这并不意味着 他能准确地预测其他参与者的决策结果) ；在不完全信息博弈中，参与者只能了解上 述信息中的一部分。 ( 三) 按参与者之间能否达成一个有约束力的协议，博弈可分为合作博弈和非 合作博弈。按海萨尼的提法，如果在一个博弈过程中，参与者之间的协议、承诺或 威胁具有完全的约束力，并且能够强制执行，则称之为合作博弈；否则，如果协议、 承诺或威胁不可强制执行，即使参与者之间在博弈之前可以相互交往，也称之为非 合作博弈。需要指出的是，从现代经济博弈论发展的特点来看，目前非合作博弈占 据主导地位，合作博弈正逐步融入非合作博弈的研究中去，将合作看作是非合作博 弈的一种结果。在博弈过程中，可以把某一阶段、某一些参与者进行合作的集体看 作是下一阶段的一位“新 局中人，由他进行随后新的决策，这样就可以把合作博 弈作为动态非合作博弈问题进行处理。 三、价格战博弈 现实生活中我们经常会遇到各种各样的价格大战，彩电大战、冰箱大战、空调 大战，包括最近部分地区的房价大战，这些大战的受益者首先是消费者。厂家价格 9 硕士学位论文 n 嫩t e r st h e s i s 大战的结局也是一个“纳什均衡 ，而且价格战的结果是谁都没钱赚，因为博弈双 方的利润正好是零。竞争的结果是稳定的，即是一个“纳什均衡 。这个结果可能 对消费者是有利的，但对厂商而言是灾难性的。如果不采取价格战，每一个企业， 都会考虑采取正常价格策略，还是采取高价格策略形成垄断价格，并尽力获取垄断 利润。如果垄断可以形成，则博弈双方的共同利润最大。另一个极端的情况是厂商 用正常的价格，双方都可以获得利润。从这一点，我们又引出一条基本准则：“把 你自己的战略建立在假定对手会按其最佳利益行动的基础上 。事实上，完全竞争 的均衡就是“纳什均衡”或“非合作博弈均衡”。在这种状态下，每一个厂商或消 费者都是按照别人己定的价格来进行决策。在这种均衡中，每一企业要使利润最大 化，消费者要使效用最大化，结果导致了零利润，也就是说价格等于边际成本。在 完全竞争的情况下，非合作行为导致了社会所期望的经济效率状态。如果厂商采取 合作行动并决定转向垄断价格，那么社会的经济效率就会遭到破坏。 第二节房地产市场主体的博弈分析及其对房价形成的影响 房地产市场中涉及到多方利益主体，如中央政府、地方政府、房地产开发商、 消费者等。这里我们围绕房地产价格，探讨不同利益主体的博弈问题。 一、开发商与政府在土地交易市场中的博弈 土地交易市场指地方政府根据城市发展和建设的需要，代表国家将城镇国有土 地的使用权进行出让的交易场所。土地资源的稀缺性决定土地供给缺乏弹性，土地 资源的配置带有明显的行政性，我国的土地市场是由国家垄断的交易市场。我国在 土地使用权转让问题上相继出台了若干政策，从宏观的角度加强土地供给总量和结 构的控制，经营性土地实行招标、拍卖制度，土地交易市场逐步实现规范化。然而 由于信息的不对称、制度的缺陷和市场主体行为的不规范，我国当前的土地市场仍 然存在权力“寻租”、土地使用效率低等问题。 土地交易市场主要涉及到中央政府、地方政府、房地产开发商三方的利益，在 市场的交易过程中，主要存在着中央政府与地方政府的非合作博弈，政府与开发商 之间的利益博弈，还有开发商之间的博弈( 本节第三部分将进行阐述) ，各参与者 都想在约束条件下以利益最大化进行博弈。 ( 一) 中央政府和地方政府之间的博弈 中央政府与地方政府之间的博弈主要是解决在土地交易市场中收益分配的均 衡协调问题。由于中央政府与地方政府在土地收益分配上存在行动的先后顺序与信 1 0 硕士学位论交 m a s t e r s r h e s 瑙 息的不对称性，因此，两者间的博弈关系为不完全信息动态博弈。 假设中央政府的土地收益为a ，中央和地方政府土地总收益为单位i ，则地方 政府的土地收益为b = ，一4 。设m 表示“扩大收益分配比例一，n 表示“降低收益 分配比例”，地方政府在中央政府采取行动后再采取行动，则中央政府、地方政府 的策略空间为：s = ( m 、m ) 、( m 、m 、( n 、m ) 、( n 、 。 中央政府与地方政府的策略有以下几种： ( 1 ) 中央政府和地方政府都采取扩大收益分配比例的策略。这种策略易造成 中央政府和地方政府的强烈对立竞争，并且这种强烈竞争会增加开发商的成本，从 而进一步提高房地产的价格。 ( 2 ) 中央政府采取扩大收益分配比例的策略，地方政府降低收益分配的比例。 这种策略虽然形式上与策略( 1 ) 不同，但由于地方政府一方面要使自身收益最大 化，另一方面又要采取降低收益分配比例的策略，其结果只可能是加大了中央政府 与地方政府的矛盾，最终导致与策略( 1 ) 相同的结果。 ( 3 ) 中央政府采取降低收益分配比例的策略，地方政府扩大收益分配的比例。 其均衡结果为( 降低收益分配比例，扩大收益分配比例) 。这种情况反映出中央政府 的让步，采取激励地方政府扩大收益分配比例的政策。该结果可能出现贝叶斯纳什 均衡。 ( 4 ) 中央政府和地方政府都采取降低收益分配比例的策略。其均衡结果为( 降 低收益分配比例，降低收益分配比例) 。这种情况易造成中央政府与地方政府消极对 待土地收益，减少国家、地区的财政收入。 ( 二) 开发商和地方政府之间的博弈 房地产土地市场产权分配权利、义务和责任的法律功能缺位，伎地方政府配置 土地的权利掌握在少数部门或个体手中，容易产生寻租，使国家财产受到很大损失。 假设掌握土地批租实权的官员从开发商手中获得的好处为m ，向上司行贿的数额 为m ，估计自己行贿被抓住的概率为p ，官员被抓住后受罚的损失为c ，则官员 的预期收益尺需满足下式： r = ( 1 一p ) ( m l m 2 ) 一p ( m l m 2 一c ) o 当p 较小且c 也较小时，官员会放心地选择协议出让土地而获取租金。由于地 方政府行贿行为越来越隐蔽，监督机制不健全，导致官员腐败被抓的概率p 很小， 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 因此大量的权钱交易仍然发生。 对土地使用者而言，通过寻租可以获得排他性土地产权，同时获得行政供给价 格与市场价格之间的价差，实现利润最大化的目标。显然，寻租活动使政府对房地 产的管理丧失了科学性和规范性，也直接影响了土地使用者的行为规范。寻租还使 竞争性的市场秩序被不规范的“寻租秩序替代。由于真正的使用者无法通过市场 获得土地，只有接受土地投机的选择，使土地所有者的利益无法实现。 自2 0 0 2 年5 月国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定等政策 的陆续出台，土地市场变得越来越规范。 假设土地市场的逆需求函数为p = 乜一6 q ( p ) ( p 是价格，q ( p ) 是原需求函数) ， 土地具有相同的不变单位成本c l 。那么，政府的收益函数为： = p q g q = 0 6 q ) q g q 等钏- 2 6 q _ c l - o 融q g - 鲁 ( 表示政府的最佳土地供给量) 假设市场上只有一个竞拍企业时，该企业将所有土地全部用于房地产开发，商 品房的单位建筑成本为c ，。政府和企业在同一个市场中，因此他们有相同的逆需求 函数。企业的收益函数为： 刀。= p q c l q c ：q = ( 口一6 q ) q c l q c ：q 等一2 眇c l c 2 = 。 枞q = 鼍 ( q c 表示企业的最佳土地需求量) 比较皱和q c ，可知q g q c 。因此，在只有一个企业的情况下，土地供给总是 1 2 硕士学位论史 m a s t e r st h e s l s 大于需求，价格必然下降。 将情况扩展到市场上有多个竞拍企业。当市场上有多家竞拍企业时，政府行为 没有变化，依然是为了获取最大垄断利润，而房地产市场则变为典型的寡头竞争。 其市场均衡公式( n 表示企业的数量) 为： q = 等 比较q g = 等 可以得出： 当刀 箍时， q c q g 因此，当建筑费用占商品房总价格的比例不是太高时，上述公式容易满足。也 就是说当房地产市场企业数量较多时，必然会出现政府拍卖土地数量无法满足企业 需求的情况，土地价格就会上涨。 二、开发商与消费者在房地产交易市场中的博弈 房地产市场中开发商与消费者之间的博弈行为最引人注目。由于人们生活水平 的提高、改善住房条件的需求增强，以及对未来良好预期的不断强化等等，使得购 房者不会盲目地等待房价无限制降低，而是理智地等待房价回归到自己心目中的期 望值时立即入市。因此，现阶段的房地产市场不是没有需求，而是等待价格回归。 所以，这里假定整个市场中只有一家开发商甲和一个消费者乙，则其具体博弈过程 可如下表所示： 表3 1 房地产开发企业和消费者之间的博弈 一 观望入市 开发商 维持价格 - 5 ，- 52 ，2 降低价格 - 2 ，25 ，5 当开发商维持价格不变，消费者采取观望态度时，整个市场的交易氛围变差， 人们对交易的期望降到最低，市场的损害最终反映到交易双方的利益受损上；而当 。董英兰房地产市场博弈研究 d 】北京：首都经济贸易大学，2 0 0 6 1 9 2 0 1 3 开发商开始降低价格，购房者在市场价格达到心理预期时入市，此时市场逐渐回暖， 在这个阶段，双方都可以获利，达到共赢。因此，理智的开发商和消费者之间博弈 的结果应该是降价和入市，当然，这也取决于降价的幅度和消费者对降价的预期值 是否符合。 房地产企业作为我国微观经济的主体，它的经济行为直接影响着房地产消费者 的物质生活和精神生活。房地产企业向房地产消费者提供商品和销售服务，在满足 房地产消费者需要的同时获得利润。房地产企业和其产品消费者之间存在着一种两 个局中人的博弈，双方都有各自的行动组合。例如，房地产企业对房地产消费者是 销售优质的产品还是低等产品。这种问题本身就存在一个子博弈。开发商销售优质 的商品房会增加房地产企业的制造成本，但降低商品房的质量同样也要付出成本， 因为房地产消费者投诉或房地产业职能管理部门检查出来就要受到处罚，客源减少 又会直接带来经济损失，这就是房地产企业降低商品房产品质量的成本。如果房地 产企业决策人认为销售劣质商品房产品的成本可能大于优质商品房产品的成本的 话，他自然会选择销售后者。房地产消费者在选择房地产企业的过程中也有一个子 博弈。在同一商品房产品价格相同而质量不同的情况下，房地产消费者会选择质量 与信誉都较好的房地产企业；在同一商品房产品中质量相同但价格不同的情况下， 房地产消费者会选择价格较低的房地产企业。 前面讨论的是信息比较完全的条件下，房地产企业和其消费者双方的均衡选择 r 即房地产企业对房地产消费者市场有比较充分的了解，同时房地产消费者对多数房 地产企业及其商品房产品也有充分的了解) 。当然也存在信息不对称的博弈均衡。卖 者对所卖产品有充分的了解，特别是他知道在什么价格卖出是亏本、保本、正常赢 利、超额赢利的。所以当买者出价在保本价格以上时卖者就可以卖出，否则就不卖； 而买者对产品的了解只局限在产品的使用价值和卖者的标价这两条信息上，对想买 的产品掌握的信息没有卖者那么多，所以买者的选择依据是花多少钱买才值得，亦 即效用最大化。如果买者出价高于成本价，交易会成功，否则交易失败。 三、开发商之间的博弈 ( 一) 开发商在房地产一级市场的博弈 ( 1 ) 开发商的博弈与“囚徒困境” 国土资源部下发的招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定，要求我 国城市经营性土地必须通过招标、拍卖或挂牌的方式出让使用权。这对于显化土地 价格和杜绝土地协议出让中的腐败，无疑具有重大意义。 1 4 硕士学位论史 m a s t e r st h e s i s 从博弈论的角度观察，土地招标具有如下特点：开发商不知道对手的出价信息； 开发商同时行动；整个博弈只有一个回合。是典型的不完全信息静态博弈( 静态贝叶 斯博弈) 。 通过分析可知，该博弈的贝叶斯均衡是：两家企业的叫价分别是其各自保留价 格的一半。在均衡的情况下，得到该地块的是对其评价较高的企业，这从资源配置 的角度讲是有效的，但国家作为土地的所有者只得到企业保留价格的一半。相比之 下，如果信息是完全的，企业之间的竞争将使国家获得企业保留价格的全部。 随着竞标者数量的增加，参与竞标企业的叫价与其保留价格的差额会逐渐递 减。当参与竞标的企业趋于无穷多时，国家几乎获得企业保留价格的全部，而参与 竞标的企业的叫价与其保留价格的差额则趋于消失，即使是成功竟得地块的开发 商，其支付也趋近于0 。这样，开发商陷入了“囚徒困境”。 从博弈的角度看，拍卖与挂牌的特点是：开发商能够观察到对手的出价信息； 开发商轮流行动；整个博弈可以有多个回合。因此，这是一个典型的完全信息动态 博弈。 假定某地块只有甲乙两家开发企业参与拍卖竞价( 多企业参与竞拍的结果相 同) ，甲乙两企业对该地块的保留价格分别是u 和 ，：。拍卖开始后，双方根据观察 到