（工商管理专业论文）BT住宅建设项目可行性研究.pdf

摘要 我国于2 0 世纪8 0 年代初引入了西方经济发达国家的可行性研究 方法，经历了从开始的“照搬、消化、吸收”，到现在的形成了带有 中国色彩的可行性研究方法体系，从而加快了我国投资项目决策的科 学化、民主化和程序化进程。可行性研究在宏观和微观合理配置资源 中起了功不可没的作用。 可行性研究的目的是为了科学地选择投资项目，实现投资活动的 预期效益目标，因此，在项目投资前必须进行认真负责的可行性研究。 本文以b t 住宅建设项目为例进行可行性研究分析，通过对项目 开发建设环境的市场调查分析，以及周边物业的比较后，依据对当地 的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发建设提出初 步意见。并结合b t 项目的特点优势，对项目进行了地价分析、财务 评价和风险分析，由此考察该项目在经济上的合理性、盈利性，技术 上的先进性、适用性，实施上的可能性、风险性，最后作出该项目的 经济评价。本文作者以b t 项目为例，由此说明可行性研究的基本程 序和方法，同时对可行性研究中所采用的主要指标进行了优缺点分 析，并提出了完善可行性研究的建议。 论文共六章，第一章详细介绍了b t 住宅建设项目的概况，包括 项目业主介绍和项目的基本情况；第二章对绵阳市房地产开发市场进 行了具体的市场分析；由于该项目具有一定的特殊性政府配置了 一部分土地，因此在第三章，对该项目地块作了价值分析，计算土地 的作价；第四章介绍了项目投资估算及资金筹措；第五章对该项目进 行了经济分析及评价，包括财务盈利能力分析、借款清偿能力分析以 及不确定性分析、项目开发建设过程中的主要风险及对策分析等，并 提出该项目的可行性研究结论；最后，就可行性研究的方法和评价指 标进行剖析，并由此提出合理化建议，以此完善可行性研究方法。 本文的主要贡献在于，运用投资管理理论，通过对b t 项目进行 系统、详细地分析，说明了可行性研究的基本方法，并在此基础上指 出了财务效益分析指标的不足之处，和提出了完善建议。这不仅对 b t 项目的开发商有一定的借鉴作用，而且对可行性研究起一定参考 作用。 【关键词】：可行性研究、b t 住宅建设项目、投资、财务指标 a b s t r a c t t h ef e a s i b i l i t yr e s e a r c hw a si n t r o d u c e dt o c h i n ai n1 9 9 0 sf r o m d e v e l o p e dc o u n t r i e so ft h ew e s t ，a n dc h i n aw e n tt h r o u g ht h ep r o c e s so f i m i t a t i o n ，d i g e s t i n ga n da b s o r b i n gt h em e t h o d ；a n dn o w , af e a s i b i l i t y r e s e a r c h s y s t e mw i t h t h ec h i n e s ec h a r a c t e r i s t i c s i sf o r m e d ，w h i c h s i g n i f i c a n t l y f a c i l i t a t e st h e p r o c e s so f ，i n v e s t m e n t d e c i s i o n m a k i n g t o w a r d sam o r e s c i e n t i f i c ，d e m o c r a t i ca n do r d e r l y w a y f e a s i b i l i t y r e s e a r c hp l a y sam a j o rr o l ei nr e s o u r c e sa l l o c a t i o ni nb o t ham a c r oa n d m i c r om a n n e r t h ep u r p o s eo ff e a s i b i l i t yr e s e a r c hi s t o s c i e n t i f i c a l l yc h o o s ea n m v e s t m e n tp r o j e c ta n da c h i e v ei n v e s t m e n t o b j e c t i v e s ；a s ar e s u l t ， c a r r y i n go u tac a r e f u lf e a s i b i l i t yr e s e a r c hb e f o r ei n v e s t i n gi nap r o je c ti sa m u s t t h i st h e s i su s e sb tr e s i d e n t i a lp r o j e c ta sa ne x a m p l ef o rf e a s i b i l i t y r e s e a r c h ；a n dp u t sf o r w a r dap r e l i m i n a r ya d v i c eo nt h ef e a s i b i l i t ya n d c o n s t r u c t i o no ft h ep r o j e c tb a s e do np r e s e n tm a r k e ta n dp r e d i c t i o n sf o r y e a r st oc o m e ，a f t e ram a r k e t i n gs u w e yo fc o n s t r u c t i o ne n v i r o n m e n ta n d a c o m p a r i s o nm a d et os u r r o u n d i n gp r o j e c t s c o n s i d e r i n ga d v a n t a g e so f b t p r o j e c t ，t h i st h e s i sa n a l y s e sl a n dp r i c e ，f i n a n c i a ls t a t e m e n t sa n dr i s ko f t h ep r o j e c t ，t h u st or e v i e wi ft h ep r o j e c ti s e c o n o m i c a l l yr e a s o n a b l ea n d p r o f i t a b l e ，i ft h et e c h n o l o g yi sa d v a n c e da n da p p l i c a b l e ，a n di fi t ，s p o s s i b l ea n dr i s k yi np r a c t i c e s t h r o u g ha n a l y s i so fb t p r o j e c t ，t h ea u t h o r p r e s e n t s b a s i c p r o c e d u r e s a n dm e t h o d so f f e a s i b i l i t y r e s e a r c ha n d a n a l y s e sa d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e so fm a i nm e t r i c su s e di nf e a s i b i l i t y r e s e a r c h ，a n df u r t h e rt ot h a tt h ea u t h o rm a k e ss u g g e s t i o n so nh o wt oc a r r y o u tat h o r o u g ha n dc o m p l e t ef e a s i b i l i t yr e s e a r c h t h et h e s i sh a ss i x p t e r s t h e f i r s t c h a p t e r o ft h i sthesischaptersa d t e r s u m m a r i z e sb a s i ci n f o r m a t i o na b o u tb t p r o j e c t ，i n c l u d i n go w n e r sd a t a ， 1 p r o g r e s so f t h ep r o j e c t ；t h es e c o n dc h a p t e rg i v e sr e a d e r sad e t a i l e dm a r k e t a n a l y s i s o fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti nm i a n y a n g ；a st h ep r o j e c t i s a w a r d e ds o m el a n df r o mt h eg o v e r n m e n t ，t h ea u t h o r c a r r i e so u ta n a n a l y s i so fl a n dv a l u ei nt h et h i r dc h a p t e r ；t h ef o u r t hc h a p t e ri n t r o d u c e s i n v e s t m e n te s t i m a t i o na n df u n d - r a i s i n g ；i nt h ef i f t hc h a p t e r , t h ea u t h o r p r e s e n t se c o n o m i c a la n a l y s i s a n dr e v i e wo ft h e p r o je c t ，i n c l u d i n g 一 f i n a n c i a lp r o f i t a b i l i t y , l o a np a y b a c ka b i l i t y ，u n p r e d i c t a b l em a t t e r sa n d m a i nr i s k sa n ds o l u t i o n si nd e v e l o p m e n t ，a n dc o m e st oac o n c l u s i o no f f e a s i b i l i t yr e s e a r c h i nt h ee n d ，t h ea u t h o rw r i t e sat h o r o u g ha n a l y s i so f m e t h o d sa n dm e t r i c so ff e a s i b i l i t yr e s e a r c ha n db r i n g ss u g g e s t i o n st o c o m p l e t et h em e t h o d s w h a tm a k e st h i st h e s i so u t s t a n d i n gi st h a tt h ea u t h o ru s e si n v e s t m e n t m a n a g e m e n tt h e o r y t o e x p l a i n b a s i cm e t h o d so ff e a s i b i l i t yr e s e a r c h t h r o u g has y s t e m a t i ca n de l a b o r a t ea n a l y s i so fb tp r o j e c t ，i nf u r t h e r , t h e a u t h o rp o i n t so u td e f i c i e n c yi nf i n a n c i a la n a l y s i sa n dg i v e ss u g g e s t i o n s a c c o r d i n g l y t h i sc a nb eh e l p f u ln o to n l yf o rb tp r o je c td e v e l o p e r sa n d a l s of o rf e a s i b i l i t yr e s e a r c hi t s e l f k e y w o r d s ： f e a s i b i l i t y r e s e a r c h ，b tr e s i d e n t i a lp r o j e c t ， i n v e s t m e n t f i n a n c i a lm e t r i c s 2 西南财经大学工商管理硕士( m b a ) 毕业报告( 学位论文) 原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的毕业报告( 学位论文) ，是本人独立进 行调查和研究工作所取得的成果。毕业报告( 学位论文) 中除正文对 于直接引用的文字、数据或事实资料已经加以注释外，本毕业报告( 学 位论文) 不包含他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含他人为 获得西南财经大学或其他教育机构等的学位证书而使用过的材料。对 本毕业报告( 学位论文) 做出重要贡献的单位、团体、企业和个人， 均已在文中以明确方式表明。因本毕业报告( 学位论文) 引起的知识 产权纠纷概由本人负责，并承担由此引起的法律后果。 本毕业报告( 学位论文) 成果归西南财经大学所有。 特此申明 毕业报告( 学位论文) 作者签名： 2 0 0 8 年5 月1 2 日 i 上j l 刖吾 项目可行性研究是在投资决策前，为决定某一特定项目是否合理 可行，而对该项目进行调查研究及全面的技术经济分析论证，为项目 决策提供科学依据的一种科学分析方法。 在项目投资分析与决策过程中，可行性研究具体是指在项目投资 决策之前，调查、研究与该项目有关的自然：社会、经济、技术资料， 分析、比较可能的投资建设方案，预测、评价项目建成后的社会经济 效益，并在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性，财务上的营 利性和经济上的合理性，技术上的先进性、适用性以及建设条件上的 可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据的工作。 可行性研究是确定建设项目之前具有决定意义的工作，它一方面 要充分研究建设条件，提出建设的可能性；另一方面又要进行经济分 析评价，提出建设的合理性。因此，可行性研究具有重要的作用，主 要表现在：为项目投资决策提供依据；为项目向银行等金融机构申请 贷款、筹集资金提供依据；为项目设计、实施提供依据；为项目签定 有关合同、协议提供依据；为项目进行后评价提供依据；为项目组织 管理、机构设置、劳动定员提供依据1 。 笔者曾经参与过不少项目的可行性研究，深知可行性研究在投资 建设项目中的重要性。本文就是笔者以一个房地产投资建设项目( b t 住宅建设项目) 为例，进行深入的技术、经济论证，提出结论性建议， 确定项目投资建设的可行性，并以此说明可行性研究的基本程序和方 法，同时指出了财务效益分析指标的优缺点和提出完善可行性研究的 合理化建议。其中，由于该项目的特殊性建设项目的土地部分由 政府配置，因此在第三章，笔者加入了对b t 项目地块的价值分析， 以便于该项目的经济分析与评价。 由于笔者经验和学识所限，错误和疏漏在所难免，在此，恳请各 简德三编著项目评估与可行性研究上海：上海财经大学出版社，2 0 0 4 1 位老师和同学批评指正。本文因涉及b t 公司的一些商业机密，文中 所引数据在保留了应有的逻辑关系基础上作了必要的技术处理，特此 予以说明。 一、b t 公司简介 第一章b t 项目概况 第一节b t 项目业主介绍 b t 项目法入概况： ( 一) 单位名称：绵阳b t 建设开发有限公司 ( 二) 法定地址：绵阳市木术木木路段木木号 ( 三) 法定代表人：术术术 ( 四) 注册资本：( 人民币) 3 0 0 0 万元 ( 五) 企业类型：有限责任公司 ( 六) 经营范围：房地产开发经营，工业，商业，公共建设，基础设 施建设项目的开发，室内外装饰装修，建设材料销售。 绵阳b t 建设开发有限公司是由成都b t 建设开发有限公司控股 6 5 的子公司，于2 0 0 1 年9 月组建，公司于2 0 0 1 年9 月6 日受成都 b t 发展集团股份有限公司的委托，成为项目业主，实施成都b t 发展 集团签约的项目绵阳市木冰木：l ：园区基础设施配套工程。 绵阳b t 建设开发有限公司的母公司成都b t 建设开发有限公司创 立于1 9 9 0 年初，是经成都市政府批准的集土地、商品房开发和房产 经营、服务于一体的综合性开发企业，注册资本8 0 0 0 万元人民币， 1 9 9 9 年1 2 月，按现代企业制度的要求，全面改制为由b t 集团控股 的有限责任制公司。历经数年发展，公司已成为跨地区、跨国界的综 合性开发企业。公司下属有建安工程、装饰工程 6m 2 院内道路：2 5 - - - 4 5m 2 ( 六) 绿化景观 整个社区的环境体现“休闲城市样板生活社区”的构想，使生活 在此社区的居民切身体验到“休闲”的生活乐趣。 小区绿化率达到4 1 以上，所创造出的中央广场花园，滨湖路景 观带，私家花园，屋顶花园和花园步行道，使整个小区的建筑掩映在 绿色的海洋之中。 ， 规划突破传统居住小区采用中心绿化的处理手法，采用扩大庭院 景观的概念，结合节点重点处理，景观贯穿整个小区，将各个院落联 系在一起，这种绿化处理带来以下优点。 符合用地特点一块用地散落、狭长。采用景观带与放大节 点处理，使整个小区绿化成为一个有机的整体，各院落内均有良好的 景观，做到每户临景而居。 符合分区开发的要求集中设置的绿化必然导致分区建设 时，某一区的绿地集中，容积率低，而另一区的绿地却偏少，难以形 成良好的居住环境。而带状绿化使得每一区的建设均能保证环境的相 对完善。 符合开发商住房销售的要求景观绿化带使每个院落都拥 有良好的环境条件，与住房销售要求的“平均卖点”一致。 有利于景观环境的塑造线性绿化可根据总体构思在不同 的地段采用不同的手法来处理，使其像一幅长卷中国画，产生步移景 异的效果。沿河景观由于建筑人工湖堤流线型布置，高低错落，使内 部居民享受到湖景优美的自然环境，形成错落有致的城市景观效果。 ( 七) 住宅单体设计 居家生活的日益丰富变化，使大厅小居室成为住宅发展趋势，本 设计以厅为住宅中心进行，适应了观念的生活方式，双卫、主卧室设 置凸窗，设计精细的厨房、卫生间、空调器室外机的布置，门斗缓冲 空间，落地及半落地窗都将体现出家的温馨与整洁。 立面采用分段式处理，墙基与山花相呼应，形成典型的群体风格， 入口及近人尺度处进行细腻处理，以表现精益求精的品质。 1 、套型多样。结合绵阳当地居民的生活水准及现代的生活要求， 提供了1 2 0m 2 2 4 0m 2 多种户型以供选择，各种住宅项部还可结合 造型要求形成顶部跃层，同样为户型的多样化提供了条件。 2 、合理的内部空间。住宅的内部空间分区，公共区域以起居室 为中心，辅以相对独立的餐厅，结合厨房、卫生间形成活动区，卧室 相对集中，这种布局动静分离，而且起居室较完善，在入口部位考虑 现代居室装修后进屋换鞋的要求，均可设置玄关。 3 、优化居住环境，本方案均采用一梯两户户型。这种选择保证 每户均有良好的日照、通风与景观。起居室落地景窗将优美的景观引 入室内。一 4 、具有人情味的立面处理。立面采用具有欧式建筑文化气息的 装饰元素，高低错落，坡屋顶、老虎窗，创造出丰富的立面效果，勾 勒出优美的天际线，极大满足了住户对家的认同感，使建筑与环境融 为一个整体，为环境增色，力求创造出一个现代的、亲切的、温馨宜 人的沿河小镇景观。 三、项目施工计划 该项目将于建设与销售期第一年十月底开工；第二年三月底主体 工程完工，并进入装修；第二年九月底全部竣工。建设期为一年。 四、项目销售计划 绵阳b t 公司可以利用本项目优良的自然景观优势，与教育优势 ( 东辰国际学校、东方双语学校) ，针对楼盘的有效购买群体集 团订购、富有阶层和企业白领的购买心理因素，采用各种促销手段及 低开高走的价格策略，用能体现项目山水园林特色和高品质生活享受 的人性化宣传用语，和有计划的、强大的宣传攻势，有张有节的推广 楼盘。计划销售期为三年，具体分为三个阶段： 订购期至开盘期：建设与销售期第一年，销售目标为5 0 的楼 盘销售。 销售中期：建设与销售期第二年，销售目标为完成余下3 5 的 楼盘销售任务。 尾盘期：建设与销售期第三年，销售目标为完成最后1 5 的楼 盘销售任务。 第二章绵阳市房地产开发市场分析 第一节宏观市场前景 我国是个人口大国，是发展中国家，改革开放以来，国民经济保 持了高速发展，人民生活水平明显提高，正在向小康和初步富裕迈进。 2 0 0 1 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续 实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加 强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略， 采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保 持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快， 社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强， 经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运 行质量进一步提高。 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资 产投资统计局提供资料显示，2 0 0 0 年“国房景气指数”值达到1 0 4 0 6 点，比上年增加2 6 点3 ，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发 呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销 售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房 施工总量不断扩大；新开工项目快速增加( 如表2 1 ) ，各级政府消 化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地 产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策 的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产 业呈现强劲的增长势头，房地产市场也呈现出以下主要特征： 3 中华人民共和国2 0 0 0 年国民经济和社会发展统计公报新华文摘，2 0 0 1 1 2 表2 - 1 全国房地产开发及销售情况表 2 0 0 0 年实际比上年同期+ 住宅投资( 亿元) 3 3 1 8 72 5 8 商品房新开工面积( 万平方米) 2 8 2 9 53 0 。6 商品房竣工面积( 万平方米) 2 3 0 2 7 91 6 4 商品房销售建筑面积( 万平方米) 1 6 9 8 4 12 6 。9 商品房销售额( 亿元) 3 5 7 1 o3 0 1 其中：销售给个人( 亿元) 2 8 4 0 35 1 9 占总销售额的比重( )7 9 5 1 、开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2 0 0 0 年全国房 地产开发完成投资4 9 0 1 7 3 亿元，与上年同比增长1 9 5 ，占固定资 产投资的2 0 2 。其中：商品住宅开发完成投资3 3 1 8 7 4 亿元，与上 年同比增长2 5 8 。 2 、消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2 0 0 0 年，个人购 买商品住宅1 3 2 亿平方米，占商品住宅销售面积的8 7 5 1 ，比上 年提高7 9 个百分点。 3 、销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2 0 0 0 年商品房每 平方米平均售价2 1 0 5 元，较上年上涨5 9 8 ，商品住宅平均售价 1 9 5 1 6 元，上涨8 1 4 ，办公写字用房平均售价4 4 3 7 元，下跌7 9 5 7 0 ， 商业营业用房平均售价3 2 2 1 1 8 元，上涨3 4 7 。个人住房贷款逐年 翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长1 7 4 倍。其中 建设银行2 0 0 0 年末个人住房贷款余额达13 9 0 亿元，占该行全部贷款 余额的l o 6 ，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的 4 0 。 4 、二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商 品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带 来了房地产市场的繁荣。 5 、需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的 情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中 套型住房( 9 0 平方米左右) 总体好销，环境，绿化，配套，物业管 4 中华人民共和国2 0 0 0 年国民经济和社会发展统计公报新华文摘，2 0 0 1 1 3 理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到 加强，品牌楼盘受到青睐。 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳 步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国 家形势相一致的。 正由于国家的发展使国人在居住条件方面，一方面有了较大的改 善，另一方面仍存在着巨大的需求。按照房地产业内人士分析，我国 房地产市场存在5 年左右的起伏周期，目前属于比较平稳或稳中有升 的态势。另据全国房地产协会有关负责人认为，由于存在着巨大的需 求，我国房地产业在几十年内都将保持旺盛发展势头。有两个基本因 素决定中国房地产业至少有数十年的发展空间，一是1 3 亿人口，在 未来数十年内将稳定在1 6 亿人口。城市化水平也将提高。二是改善 生活水平的愿望。达到每户一套，人均一间，人均住房面积达到2 0 平方米为小康标准，达到3 5 平方米才能说较为宽敞舒适，城市人口 每户平均3 2 人，三口之家居住面积以1 0 0 平方米较为合理。因此， 住房的总需求巨大，未来房地产开发市场在波动起伏的同时在总体上 将保持上升态势。投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导 性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握 是每一个开发决策者所关注的首要问题。 一、当地市场分析 第二节微观市场分析 绵阳是四川省和西南地区重要的城市之一，在四川具有突出的科 技优势、区位优势和产业优势，战略地位十分重要。未来几年，绵阳 市的总体目标是：努力实施“科教兴绵，工业强市，改革开放，持续 发展”的战略方针，以发展为主题，以建设绵阳科技城为重点，以结 构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平 为根本出发点，实现绵阳经济跨越式发展，促进社会稳定和全面进步， 为建成西部经济强市和绵阳科技城奠定坚实的基础。 绵阳位于四川盆地西北交通要道，其气候、交通、科技、入文、 经济条件及地理位置均十分优越，随着城市发展，城市的凝聚力越来 越大，川西北地区经济文化中心的作用更加显著，将使绵阳市成为省 内较大的房产消费市场。 据统计年鉴显示5 ，绵阳市2 0 0 1 年房地产开发投资完成额1 4 6 亿元，其中商品房建设投资完成额1 1 2 亿元。2 0 0 2 年上半年，绵阳 市房市仍保持稳中有升的态势。目前绵阳人口5 1 8 3 6 万人，市区人 口1 0 4 5 万人，广大群众存在着改革住房条件的巨大需求，住宅开发 建设有着很大的发展空间。据有关统计资料，2 0 0 1 年全市商品房实 际销售7 1 8 万平方米，实现实际销售额9 。5 亿元，比上年有所增加， 居民购房消费呈明显的增长趋势。 二、良好的市场机遇 西部大开发战略和加入w t o 后大大促进了绵阳市房地产业的发 展，为本项目的顺利实施提供了良好的市场机遇。 西部大开发战略和加入w t o 推进了西部地区的对外开放，国家实 行倾斜政策鼓励国内外投资者到西部投资，鼓励东部地区与西部地区 多种形式的联合和协作。绵阳市与四川省的省会成都市相距不足1 0 0 公里，有成绵高速公路、宝成铁路和绵阳机场等便捷的交通条件，经 济方面在成都德阳绵阳经济走廊中处于重要的一环，是我国 重要的国防军工科研生产基地，工农业生产基础较好，四川省区划调 整后，其经济总量仅次于成都，在四川省的经济发展中发挥着越来越 重要的作用。2 0 0 1 年7 月，国务院已批准建设绵阳科技城，使其地 位进一步提升。它在西南地区的地域和战略地位，必将成为国家中西 部发展战略的重要组成部分之一和西部开发的战略支撑点之一。作为 绵阳科技城建设“重中之重 的术木术牢园区，目前正在制定一系列政 策，积极营造有利于机制创新和科技创新的良好环境，发挥高科技的 整体优势，推进军民结合、产学研结合，加速高新技术成果的转化和 5 四川省绵阳市绵阳统计年鉴2 0 0 1 ，2 0 0 2 1 5 产业化，以吸引、凝聚优秀科技人才和经营管理人才的进入。园区管 理者把创新作为园区永恒的主题和园区发展的根本动力，园区逐步树 立了“小政府，大服务”的行政观念；“不求所有，但求所在，求其 所好，对其负责”的招商引资观念；“创精品”和“市场化”运作的 开发建设观念；“以人为本，鼓励创业”的社区文化观念。为了给外 来投资者创造一个良好的经营环境，园区坚持高标准规划、高起点建 设的标准，牢固“精品”意识，努力把园区建成人与自然和谐发展， 融现代高科技与优美环境，山水园林特色为一体的新概念城区。正是 这一系列的理念与措施，使园区在成立仅半年的时间内，共引进项目 2 5 个，引进资金6 3 5 2 0 万元。成为绵阳经济的闪光点，其影响是深 远而长久的。这必将激发人们对园区及周边中、高档住宅的需求，为 绵阳市房地产带来新的发展机遇和巨大的市场空间。 三、巨大的发展空间 人均收入的提高为房地产业的发展提供巨大的市场。绵阳市国内 生产总值2 0 0 1 年达到3 3 0 亿元，比上年增长4 1 ，城镇居民人均可 支配收入2 0 0 0 年为6 2 2 3 元，环比增长1 1 3 。2 0 0 1 年城镇居民人均 可支配收入接近7 0 0 0 元，由于收入水平进一步提高，促进了住房消 费，为房地产的加速健康发展提供良好的基础和条件。 四、有利于房地产开发的政策因素 住房建设和住宅消费对国民经济的增长具有重要的推动作用，加 快住房商品化和市场化进程，抓好住宅消费的启动，是当前各级政策 十分重视的一项工作。在绵阳市的国民经济和社会发展第十个五年 计划纲要中明确提出，在未来几年，要完善市房地产交易市场，开 放二级市场，建立房地产信息网络及质量监控、评估体系，促进房地 产业健康有序发展。深化住房制度改革，落实住房分配货币化政策， 扩大住房消费信贷。发展经济适用房，提高和改善居民的住房水平和 居住条件。此外，允许房改房上市，二级市场的启动，有利于形成合 理的住房供求关系和价格体系，有利于带动住房消费。 五、b t 项目的优势 b t 项目的优势在于项目本身位置和环境质量较好。 根据近年来对房地产市场的一般调查，消费者首先考虑台勺是商品 房质量和价格，所在的地段，环境质量、交通条件、小区配套设施等 也是考虑的因素。 随着绵阳市城市居民物质、文化生活水平的提高，对住房的要求 会从单纯的居住的观念转向舒适性和休闲性的更高要求，人们的住房 观念开始从“有房住”向“住好房 发展，这使得住宅开发不仅在功 能上发生了较大的变化。更在环境、社区服务及生活环境设施方面发 生了质的变化，以满足消费者的高层次要求。 由于绵阳市近年来的规划和市区的扩大，使一大批市中区人口居 住条件改善，还有一些人以购买房产作为投资、保值增值的手段。人 们在整个城市环境改善后对居住环境的要求也提高了，买住宅即是买 环境的观念深入人心，大部分人摆脱了一次置业的观念，寻求更舒适、 宁静、污染少、环境好的居住地。宰书园区属于规划的绵阳新区， 与未来的市政中心相邻，区位环境好。随着绵阳市委、市政府办公区 的迁入建设，在该区居住方便工作、经商、就学、就医。由于是新区 开发，其市政设施配套和城市规划起点较高，更具超前性，项目的位 置和环境质量较好。符合人们买房即改善居住环境的心理，同时生活 配套更方便、户型更合理，更具投资价值。园区所在区域商品房开发 极具潜力。 六、与周边项目比较优势 b t 项目与周边同一档次、同一竞争优势物业相比具有明显优势。 根据调查，我们选择“祥和苑 、“富乐城市花园”、“嘉和苑”作 为具体案例进行比较分析。 表2 - 2项目比较表 项目名称定位建筑地点 建筑面积 容积 绿化平均售价 ( 平方米) 窒 率( ) ( 元储) 祥和苑多层现房长虹大道南段 3 7 0 0 01 6 43 3 61 2 0 0 御园街 富乐城市t 日版、力l j 型 东津路1 8 号 3 8 0 0 01 74 31 5 0 0 花园现房 小高层、多 火炬东街与普 2 3 0 0 0 | 1 4 0 0 嘉和苑 层期房 明南路交叉处 b t 项目 多层、别墅 迎宾大道 3 7 4 5 81 4 24 11 5 3 0 期房 从上表2 - 2 的比较可以看出： 1 、从建设地址看，几个项目均在老城区周边，与本项目具有一 定可比性。 2 、项目周边环境较好，配套设施基本完善。 3 、从售价来看，几个项目的平均售价在1 2 0 0 - 1 5 5 0 元平方米之 间。 4 、科研单位、院校和高科技企业集中的区域，也是住房消费的 主要目标人群，其潜在购买力必将有利于房地产市场的繁荣。 根据以上的分析可预测：随着园区基础设施的建设和绵阳市政府 的迁入相邻的行政小区，区域大环境优于以上几个项目，配套设施将 更完善。因此，在其区域范围内，地价和房价的上升空间将会很大， 优势明显。 第三节市场分析的结论与建议 从上述分析，我们可以得出以下的结论： 一、随着绵阳科技城的建设，传统工业区重构与旧城改造所催生 的庞大的住宅市场为本项目的建设创造了契机。 二、项目区投入市场时机同房地产需求高速发展期吻合，提供了 突出性机会与想象性市场空间。 三、项目的定位切合该地区发展后相当部分群众的住房消费水 平。 7 四、随着市政府机关的迁入，市政设施及规划的起点较高、超前 性强，使本项目的知名度和信誉度大幅提升，开发潜力巨大。 五、大批涌入的外地与当地实力强的开发商对项目将构成一定威 胁和竞争，建议业主应进一步突出项目在价格功能上的经济适用，风 格品位上的小康舒适，以两者结合的优势形成核心竞争力。 六、建成尚需时日，这在时间上增加了需求的弹性和变化，形成 了一些制约，建议业主加快建设步伐，以木木冰木园区的建设作为有形 的宣传工作，以增加下一步开发项目的市场吸引力和影响力。 第三章b t 项目地块的价值分析 一、规划用地情况 ( 一) 园区规划总用地 按照四川省城乡规划设计院提出的绵阳市木术冰，l c 园起步区规划， 规划用地范围为1 3 4 2 6 万平方米，其中创业村用地6 7 万平方米， 居住用地2 3 4 2 万平方米，公共设施用地1 0 4 6 万平方米，道路广场 用地1 6 5 1 万平方米，绿地7 7 1 7 万平方米，园区建设用地8 0 7 6 万 平方米。 ( - - ) 配置土地情况 根据绵阳科技城术冰术冰园区管委会与绵阳b t 建设开发有限公司 所签协议，在起步区规划范围内绵阳b t 公司将获得4 0 9 3 3 亩的配置 土地，扣除道路、配套公建等占地后可开发建设用地为2 4 2 5 2 亩。 本项目用地4 6 2 3 亩属可开发建设用地2 4 2 5 2 亩的一部分，其价值 按所属配置土地的价值计算。 二、假设开发法地价分析 假设开发法基本原理是：假设在正常情况下，地产被开发为某类 不动产，在不动产售价中扣除建筑费，合理的利润、利息、税费以及 相关费用等余下的即为地产价值。 为便于测算，b t 项目在配置土地4 0 9 3 3 亩范围内，根据周边市 场项目建设情况及经验，暂定综合容积率为1 3 ，住宅与商业用房占 总建筑面积的比例按8 0 和2 0 测算，按当地价格针对商住楼开发进 行分析( 详见表3 - 1 ) 。 ( 一) 商住楼面积、售价预测 整个项目住宅与商业用房各占8 0 和2 0 ，在4 0 9 3 3 亩的范围内， 可用于出售的住宅面积为2 8 3 8 0 4 平方米，其中多层与别墅按5 ：5 的比例，多层住宅和别墅面积各占一半，为1 4 1 9 0 2 平方米。商业用 房面积为7 0 9 5 1 平方米。 售价参照同类项目的情况，结合项目的区位、环境和时间等因素， 预测多层住宅平均售价为1 3 0 0 元平方米，别墅平均售价2 0 0 0 元 平方米，商业用房平均售价3 0 0 0 元平方米。 ( - - ) 销售收入预测 如果销售率暂按9 0 考虑，则销售收入为： 销售收入= ( 1 3 0 0 1 4 1 9 0 2 + 2 0 0 0 1 4 1 9 0 2 + 3 0 0 0 7 0 9 5 1 ) x9 0 = 6 13 0 2 万元。 ( 三) 建筑工程费用估算 参照类似项目，建筑工程费用单价暂定9 3 0 元平方米，则建筑 工程费用为： 建筑工程费用= 9 3 0x ( 2 8 3 8 0 4 + 7 0 9 5 1 ) = 3 2 9 9 2 万元。 ( 四) 开办费用 勘察、设计、监理等专业费用按工程费用的4 坝j j 算，则开办费 用为： 开办费用= 3 2 9 9 2 4 = 1 3 2 0 万元。 ( 五) 经营费用 指房地产商在经营中所发生的相关费用，按销售额的5 测算，则 经营费用= 6 1 3 0 2 5 = 3 0 6 5 万元。 ( 六) 财务费用 财务费用主要为开发商建设项目的贷款利息。利息按基期总投资 一次投入计算，不计贴现，三年至五年期，利率按5 5 8 上浮l o 即 5 5 8 x ( 1 + 1 0 ) = 6 1 4 计算，则： 财务费用= ( 3 2 9 9 2 + 1 3 2 0 + 3 0 6 5 ) x6 1 4 = 2 2 5 7 万元。 ( 七) 利润计算 项目利润为房地产开发商从项目的开发中获得的合理回报。销售 净利率是评价一宗房地产开发项目效益的基准指标，根据绵阳市房地 产市场情况，再结合本项目，销售净利润率取1 2 2 8 ( 6 1 4 x2 = 1 2 2 8 ) ，为贷款利率的2 倍，则： 利润= 6 1 3 0 2 12 2 8 = 7 5 2 8 万元。 ( 八) 税收 本项目的税收包括地方建设税费和营业税及附加。地方建设税费 按每平方米1 1 0 元测算，营业税及附加按销售额的5 8 测算，即： 地方建设税费= 11 0 ( 2 8 3 8 0 2 + 7 0 9 5 1 ) = 3 9 0 2 万元； 营业税及附加= 6 1 3 0 2 5 8 = 3 5 5 6 万元； 则税收合计为：3 9 0 2 + 3 5 5 6 = 7 4 5 8 万元。 ( 九) 房产契税 房产契税按销售收入的1 5 测算，则房产契税为： 房产契税= 6 1 3 0 2 1 5 = 9 2 0 万元。 ( 十) 地价计算 地价= 型坚堂塑生鬻蔫竽堂堂燮 一6 1 3 0 2 3 2 9 9 2 1 3 2 0 2 2 5 7 3 0 6 5 7 5 2 8 7 4 5 8 9 2 0 1 + 6 1 4 = 5 4 2 9 万元 单位士也价= 羔= 器_ 1 3 3 万元上o ( 十一) 单位地价构成 根据假设开发法地价分析表明，土地价格在1 3 3 万元亩左右， 可实现销售净利润1 0 以上的投资收益。1 3 3 万元亩地价包括土地 由生地变为熟地的所有费用( 土地出让金、拆迁安置费、市政配套设 施建设费用等) 。根据项目业主提供这部分费用为1 0 9 万元亩，土 地拍卖的增值收益为2 4 万元亩。 ( 十二) 可开发用地地价 在4 0 9 3 3 亩配置地块中扣除道路、公共绿化占地后，有2 4 2 5 2 亩的土地可作为开发建设净用地，折算后可开发净用地单位地价为： 、 1 3 3x4 0 9 3 3 可开发用地单位地价= = 磊 = 2 2 5 万元亩。 表3 1假设开发法地价分析表 序号项目名称单位数据和指标备注 基础数据 1 范围田 4 0 9 3 3 2容积率1 3 综合容积率 3 新建总建筑面积平方米 3 5 4 7 5 5 其中：多层住宅平方米 1 4 1 9 0 2 住宅部分占总建面的8 0 ，其中多 别墅1 4 1 9 0 2层与别墅面积之比为5 ：5 商业用房部平方米 7 0 9 5 1 商业用房部分占总建筑面积的2 0 分 4 多层住宅平均售价元平方米 1 3 0 0 别墅平均售价元平方米2 0 0 0 商业用房平均售价元平方米 3 0 0 0 5 建筑工程费用单价元平方米 9 3 0 6 开办费率 4 工程费用的4 7经营费率5 销售额的5 ， 8 贷款利率 6 1 4 一次投入，不计贴现，三五年期 9 销售利润率 1 2 2 8 房屋销售净利润与销售收入之比 1 0 地方建设税费元平方米 1 1 0 1 l 销售税金税率 5 8 销售收入的5 8 。 1 2房产契税税率1 5 销售收入的1 5 指 标 1 收入万元 6 1 3 0 2 销售率9 0 2 建筑工程费用万元3 2 9 9 2 3 开办费用万元 1 3 2 0 4 经营费用万元 3 0 6 5 5 财务费用 万元2 2 5 7 6 利润万元 7 5 2 8 7 税收万元7 4 5 8 地方建设税费和销售税金 8 房产契税万元 9 2 0 9地价万元亩1 3 34 0 9 3 3 亩范围 其中：土地成本页元直 1 0 9熟地地价 土地增值万元亩 2 4 i 0 可开发地价万元亩 2 2 5 可开发净地2 4 2 5 2 亩 一、投资估算