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浙江大学硕士论文城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证研究 中文摘要 研究目的：土地供应计划是政府宏观调控房地产市场，促进房地产市场有序 发展与土地利用合理高效的重要手段。合理确定年度土地供应量，是调节房地产 市场的有利杠杆，对维持供求平衡，稳定市场价格，防止房地产泡沫具有重要意 义。国土资源部2 l 号令明确要求市县人民政府必须制定土地供应计划，按计划 供应土地。但目前我国关于市县土地供应计划编制方法的研究尚处在起步阶段， 各地对土地供应计划调控机制的理解，所采取的编制方法与技术路线也不同，制 定的土地供应计划不具有可比性，迫切需要对经营性用地年度供应计划的编制方 法进行系统地研究，构建合理的城市经营性用地年度供应量计算模型。 研究方法：本文从土地需求与房地产市场需求的互动关系分析入手，在系统 分析房地产市场需求影响因素，研究如何合理确定城市房地产市场有效需求量的 基础上，创新性地建立了基于房地产市场有效需求的城市经营性用地年度供应量 的计算模型，系统分析模型中所涉及参数的计算方法等技术要点，并以绍兴市区 为实例进行实证研究，佐证模型的合理性与可行性。 全文共分五部分。 第一部分探讨我国当前房地产市场的发展现状及土地供应计划管理的发展 状况，明确构建城市经营性用地年度供应量计算模型的现实意义和价值，并对国 内外已有的研究成果和实践经验进行了总结： 第二部分着重分析房地产市场需求影响因素，分别对住宅商品房和商业营业 用房的需求影响因素进行分析，建立了旨在全面反映房地产市场需求变化的房地 产市场分析评价指标体系； 第三部分系统探讨房地产需求与土地需求的互动关系及规律，构建基于房地 产市场有效需求的城市经营性用地年度供应量计算模型，对模型中涉及参数的确 定进行分析，解决相关技术要点； 第四部分以绍兴市区为例进行实证研究，确定绍兴市区2 0 0 4 - - 2 0 0 8 年的经 营性用地年度供应计划，并对供应计划实施可行性及土地储备要求进行分析。 第五部分对经营性用地年度供应计划实施的相关问题进行总结，并提出经营 性用地年度供应计划实施的政策建议。 关键词：经营性用地；房地产市场有效需求：土地供应计划；绍兴市区 浙江大学硕士论文城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证研究 a b s t r a c t p u r p o s eo fr e s e a r c h ：l a n ds u p p l yp l a ni sa ni m p o r t a n tw a yf o rg o v e r n m e n tt o m a e r o s c o p i c a l l y c o n t r 0 1t h er e a le s t a t em a r k e t , a n dt o p r o m o t et h eo r d e r l y d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e ta n dr e a s o n a b l ye f f i c i e c t i v el a n du s e t od e t e r m i n e t h ea n n u a ll a n ds u p p l yr a t i o n a l l yi sag o o dl e v e r a g et or e g u l a t et h er e a le s t a t em a r k e t i ti sa l s oi m p o r t a n tf o rm a i n t a i n i n gab a l a n c eo fl a n ds u p p l y , k e e p i n gt h em a r k e tp r i s t a b i l i t y , p r e v e n t i n gt h er e a le s t a t eb u b b l e t h e2 1 “o r d e rb yt h em i n i s t r yo f l a n da n d r e s o u w 爆c l e a r l yd e m a n d st h a tc i v i ca n dp r e f e c t u r a lg o v e r n m e n t sm u s ta d o p tl a n d s u p p l yp l a n s , a n ds u p p l yl a n db a s i n go nt h ep l a n s h o w e v e r , t h er e s e a r c ho fl a n d s u p p l yp l a n sm e t h o d o l o g yi nc h i n ai ss t i l li ni t si n f a n c ya n dl a c km e t h o d o l o g ys y s t e m t h em e t h o d o l o g ya n dt e c h n o l o g yr o u t e sa n du n d e r s t a n d i n go fc o n t r o lm e c h a n i s mo f l a n ds u p p l yp l a n sa r ed i s p a r a t ei nd i f f e r e n tp l a c e s t h el a n ds u p p l yp l a s st h r o u g h o u t a r en o tc o m p a r a b l e t h e r ei sa nu r g e n tn e e df o rt h es y s t e m a t i cr e s e a r c ho f a n n u a ll a n d s u p p l yp l a nm e t h o d o l o g y , a n dm a k ea no p e r a t i n gm o d e la b o u tr e a s o n a b l eu r b a nl a n d a n n u a ls u p p l y r e s e a r c hm e t h o d ：t h i sp a p e rf i r s t l ya n a l y z e dt h ei n t e r a c t i o nb e t w e e nl a n d d e m a n da n dr e a le s t a t em a r k e td e m a n d , t h e n 、i t l lt h ea n a l y s i so f t h ei n f l u e n c ef a c t o r s i nr e a le s t a t em a r k e ta n dt h es t u d yo f h o wt od e t e r m i n ear e a s o n a b l ed e m a n df o ru r b a n r e a le s t a t em a r k e te f f e c t i v e l y , i n n o v a t i v e l ym a d ea no p e r a t i n gm o d e la b o u tr e a s o n a b l e u r b a nl a n da n n u a ls u p p l y , w h i c hb a s e do nr e a le s t a t em a r k e td e m a n d i ta l s oa n a l y z e s o m et e c h n i c a lp o i n t s ，l i k et h ec a l c u l a t i o nm e t h o d so fm o d e lp a r a m e t e r s m e a n w h i l e ， i tt o o ks h a o x i n ga sa ne x a m p l et op r o o f t h er a t i o n a l i t ya n df e a s i b i l i t yo f t h em o d e l t l l i sp a p e rh a sf i v ep a r t s p a r ti e x p l o r e dt h e c u r r e n ts t a t eo fc h i n a sr e a le s t a t em a r k e ta n dt h e d e v e l o p m e n to fl a n ds u p p l yp l a nm a n a g e m e n t ，a f f i r m e dt h ev a l u eo ft h eo p e r a t i n g m o d e la b o u tr e a s o n a b l eu r b a nl a n da n n u a ls u p p l y , a n ds u m m a l q _ z c dd o m e s t i ca n d f o r e i g nr e s e a r c hr e s u l t sa n dp r a c t i c a le x p e f ：i e n c e p a r ti if o c u s e do nt h ea n a l y s i so fr e a le s t a t em a r k e td e m a n di n f l u e n c ef a c t o r s ， r e s p e c t i v e l ya n a l y z e di n f l u e n c ef a c t o r so f r e s i d e n t i a la n dc o m m e r c i a lh o u s i n gd e m a n d , a i m e da te s t a b l i s h i n gt h ep a r a m e t e rs y s t e mo rr e a le s t a t em a r k e ta n a l y s i sa n d a s s c s s m e n t ，w h i c hf u l l yr e f l e c t e dt h ed e m a n dc h a n g e si nt h er e a le s t a t em a r k e t p a r ti hs t u d i e dt h ei n t e r a c t i o nb e t w e e nl a n dd e m a n da n dr e a le s t a t em a r k e t d e m a n da n di t sr u l e s ，m a d ea no p e r a t i n gm o d e la b o u tr e a s o n a b l eu r b a nl a n da n n u a l s u p p l y , w h i c hb a s e do nr e a le s t a t em a r k e td e m a n d i ta l s oa n a l y z e dt h ec a l c u l a t i o n m e t h o d so f m o d e lp a r a m e t e r s ，s o l v e ds o m et e c h n i c a lp o i n t s p a r ti vt o o ks h a o x i n ga sa ne x a m p l e ，m a d el a n da n n u a ls u p p l yp l a n2 0 0 4 2 0 0 8 i ns l m o x i n gu r b a na r e a , a n a l y z e dt h ef e a s i b i l i t yo fl a n ds u p p l yp l a na n dt h ed e m a n d s o fl a n dr e s e r v e s ，p r o p o s e ds o m ep o l i c yr e c o m m e n d a t i o n sa b o u ta n n u a ll a n ds u p p l y 浙江大学硕士论文城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证研究 p l a no p e r a t i n g p a r tvt o o ke s t i m a t eo f t h ef e a s i b i l i t yo f t h ea n n u a lp l a n , a n dd of a r t h e ra n a l y s e o f t h ei m p a c to f t h ei m p l e m e n to f t h ep l a n k e yw o r d s ：p r o f i t - o r i e n t e dl a n d ；e f f e c t i v ed e m a n d - s u p p l yp l a n ；s h a o x i n gu r b a na r c , a n l 浙江大学硕士论文城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证研究 图表目录 图1 1 论文研究总体思路框架。5 图2 1 城市发展土地需求的动力机制1 4 图2 2 家庭收入水平与住宅选择1 6 图2 3 住宅过滤模型1 7 图2 4 流动性约束与跨期消费一1 9 图3 1 土地供应与房地产市场需求量关系的四象限模型。2 5 图3 2 房地产市场土地政策调控传导渠道2 7 图3 3 自然空置率的经济学分析3 2 图3 4 合理容积率3 9 表2 1 搬迁率与年龄、使用模式的关系( 1 9 8 9 年、美国) 1 5 表2 2 房地产市场分析评价体系2 2 表4 1 绍兴市区历年国有土地供应情况一览表“ 表4 2 绍兴市区房地产开发用地供应情况一览表4 4 表4 3 袍江工业区房地产用地开发利用情况一览表4 5 表4 4 绍兴市区历年人口情况一览表5 l 表4 5 袍江工业区历年人口状况一览表5 1 表4 6 绍兴市区人口发展预测表5 1 表4 72 0 0 0 - 2 0 0 4 年绍兴市区城镇居民居住状况一览表5 2 表4 8 绍兴市区城镇居民人均住宅建筑面积预测值5 2 表4 9基于城市化进程的绍兴市区2 0 0 4 2 0 0 7 年住宅潜在需求量预测值5 4 表4 1 0 绍兴市区2 0 0 0 - - 2 0 0 3 年新建住宅状况一览表5 5 表4 1 l 绍兴市区1 9 9 9 2 0 0 4 年住宅房地产开发建设情况表5 5 表4 1 2 绍兴市区2 0 0 0 - - 2 0 0 3 年现有住房产权情况状况一览表5 6 表4 1 3 绍兴市区现有居民居住状况公众调查结果表5 7 表4 1 4 绍兴居民购房状况及购房意向公众调查结果表5 8 表4 1 5 绍兴市区不同收入家庭住房购买力及购房意向公众调查结果表6 0 表4 1 6 绍兴市区居民购房目的公众调查结果表6 1 表4 1 7 绍兴市区基于房地产市场运行的2 0 0 4 - 2 0 1 0 年住宅商品房有效需求预测值6 2 表4 1 8 绍兴市区历年第三产业发展状况一览表6 3 表4 1 9 绍兴市区第三产业预测结果表6 3 表4 2 0 绍兴市区2 0 0 4 - 2 0 1 0 年商业营业房市场有效需求量预测值6 5 表4 2 l 绍兴市区2 0 0 0 - 2 0 0 3 年己供住宅开发用地供应潜力状况6 6 表4 2 2 绍兴市区2 0 0 0 - 2 0 0 3 年已供商业营业房开发用地供应潜力状况6 6 表4 2 3 绍兴市区房地产市场住宅商品房供需缺口估算值6 7 表4 2 4 绍兴市区近期有购房意向者的购房地域分布状况公众调查结果表6 8 表4 2 5 绍兴市区房地产市场商业营业房供需缺口估算值6 8 表4 2 6 绍兴市区居民购房偏好公众调查结果表7 0 表4 2 8 绍兴市区经营性用地年度供应计划修正结果7 1 表4 2 7 绍兴市区经营性用地年度供应计划安排设想7 2 表5 1绍兴市区历年建设用地供地来源情况表7 3 表5 2绍兴市区土地收购储备情况一览表7 4 表5 32 0 0 4 年绍兴市区经营性用地出让一览表7 6 浙江大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得浙江大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 研究生签名：e l 期：丝i ：；，i ； 浙江大学学位论文使用授权声明 浙江大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的复 印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内容 和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以 公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权浙江大学研究 生部办理。 研究生签 导师签名：乏垒孑生蛤 期： 浙江大学硕士论文城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证研究 1 1 问题提出、研究意义 l1 1 问题提出 第一章绪论 土地管理不论是对于私有制的市场经济国家，还是对于公有制的市场经济国 家都同样重要，都受到各国政府的高度重视。我国土地实行公有制，更加大了对 土地监督管理的力度。计划管理是我国土地管理中的重要环节。随着经济体制以 及土地使用制度改革，原有的土地管理体制和土地供应方式被打破，逐步实现了 由市场配置土地资源，土地资源从无偿、无限期、无流动使用向有偿、有限期、 有流动使用转变，把土地这一最基本的生产要素投放市场以完善社会主义市场体 系，实现土地的经济价值。但同时为保障城市房地产市场的正常运行，土地供应 的计划管理不仅不应削弱，反而应逐渐加强。 现阶段我国的人均国民生产总值正处于3 0 0 一1 0 0 0 美元的区间，按照社会经 济和产业发展的一般规律，已经进入了住房消费的关键时期，住宅投资快速增长， 在今后的一个时期，房地产业将成为国民经济的支柱，是国民经济发展中的主导 产业之一。市场是发展房地产业的最根本途径，但市场化的机制并不意味着没有 宏观调控。土地供应是市场经济条件下政府对房地产市场进行宏观调控的有力手 段，是架在政府和开发商之间的“桥梁”，政府需要通过土地供应有针对性的引 导城市的理性发展。1 刍2 0 0 1 年以来国家先后出台了一系列重大的土地制度改革的 文件，逐渐加大了土地供应计划管理的力度： 中华人民共和国城市房地产管理法第二章第九条规定“土地使用权出让， 必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划”。 国务院关于加强国有土地资产管理的通知( 国发 2 0 0 1 1 5 号) 指出“严 格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。只有在严格控制土地供应总量 的前提下，才能有效发挥市场配置土地资源的基础性作用，充分实现土地资产价 值，提高土地资源利用效率。” 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定( 2 0 0 2 年5 月9 日国土资源部 令第1 l 号) 第五条：“国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计 划的进行市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、 土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土 注：论文是在参与导师欧阳安蛟副教授负责的“绍兴市经营性用地供应计划编制方法研究” 课题基础上完成的，文中引用了部分课题研究过程中收集的资料及成果。 浙江大学硕士论文城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证研究 地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公布。” 第六条“市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市 规划等有关部门共同拟定拟招标挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和 其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管 部门组织实施。 协议出让国有土地使用权规定( 2 0 0 3 年6 月1 1 日国土资源部令第2 l 号) 第7 条：“市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计 划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市 场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后实施。国有土地 使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有 形市场等制定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。因特殊原因，需 要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款 规定及时向社会公布。国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不 同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。” 圆家庭规模变化 户指居住在起的一群人或者占有一个居住单位的一个人。户有两类，一类 是家庭户，即家庭成员生活、居住在一起：另一类是非家庭户，即不相关的人生 活居住在一起。在我国，由于非家庭户比例相对较少，居住、生活在一起的绝大 多数是家庭户，因此，影响住宅需求总量的主要为家庭户规模。全国家庭户均人 浙江大学硕士论文城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证研塑 口，1 9 5 3 年为4 3 8 人，1 9 “年为4 5 6 人，1 9 8 2 年为4 0 4 人，1 9 9 5 年为3 6 6 人，2 0 0 0 年为3 4 4 人，2 0 0 2 年为3 3 9 人；城镇户均人口1 9 8 5 年为3 8 9 人，1 9 9 0 年为3 5 0 人， 1 9 9 3 年为3 3 1 人，1 9 9 5 年为3 2 3 人，2 0 0 0 年的“五普”调查结果为3 1 人。可见， 我国家庭规模趋小。家庭的小型化意味着家庭结构的简单化，在总人口增加的情 况下，户数增多，特别是单人户、两人户、三人户的增加，从而引起住宅需求总 量与结构的变动。未来的城市家庭将是以三口之家的核心家庭、二口之家的老年 “空巢”家庭、新婚无子女家庭和单身住户为主体，这就在很大程度上决定了我国 未来城市住宅需求单位将趋于小型化，二室一厅和一室一厅的需求量将增加，但 另一方面，由于住户总数的增多，将导致住宅需求总量的增加。 ( 3 ) 收入水平变化 家庭收入水平变化对住宅市场的影响极大，这种影响主要体现在两方面： 首先，收入水平决定了住户所能作出购买住宅的预算水平。家庭总是寻找在 最佳价格水平上的具有最优特征组合的住宅。而这一最佳价格水平是受到家庭收 入的限制的。面对众多可供选择的住宅，每一处都具有一系列各不相同的属性。 当一个家庭在选择住宅时，他们搜集关于住宅的位置、大小和设计特点等信息， 并最终选择一套住宅购买，这一选择反映了家庭的偏好和收入的不同。 假设在一个住宅市场上，住宅仅在以下两个方面存在不同：大小( 居住面积) 和质量( 体现在地板、墙和屋顶上) 。图2 2 显示了三个不同家庭a 、b 、c 的住 宅选择。 家庭关于住宅大小和质量的选择反映了它的主观权衡选择( 决定了家庭无差 异曲线的位置) 、市场权衡选择( 预算线的斜率) 以及家庭收入( 预算线的位置) 。 在共同的收入水平下，a 、b 两个家庭关于住宅的偏好不同，b 选择了一套大的、 低质量的住宅，而a 选择了一套面积小但质量高的住宅。相比于a 、b ，c 家庭 的收入跟更高，因此其用于购买住宅的预算更大，能够支付的房屋大小和质量的 组合越大。 特 征 质 量 图2 2 家庭收入水平与住宅选择 1 6 浙江大学硕士论文 城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证研究 另一方面，随着有住房家庭购房新房，可以带动旧房市场供给量的增加，并 形成“住宅分流”过程，即高收入家庭迁入新房，许多旧房将会逐渐向低收入家 庭转移。这里引用房地产经济学中的“住宅过滤模型”o 进行分析： 住宅市场的过滤模型假设城市具有以下特征： 三种收入群体，即富入、中等收入人群、穷人： 收入的增加。城市居民的收入随时间的推移而增加，从而三种收入群体住 宅服务的需求量都会增加。 对住宅进行高成本的改良。改良住宅的成本相对较高，住宅质量提高、面 积增加的成本相对较高。 折旧。在每1 0 年内，住宅服务折旧5 个单位。 图2 3 住宅过滤模型：假设从1 9 8 0 年到1 9 9 0 年的住宅配置过程 引自：丹尼斯j 麦肯齐，理查德妊贝兹房地产经济学( 第四版) 假设图2 3 所示的是1 9 8 0 年的城市住宅市场。富人阶层需要1 6 0 单位的住 宅服务并且占据了新房( 点f ) 。中等收入家庭需要1 3 5 单位的服务( 点d ) ，居 住建于1 9 7 0 年的住房( 刚建起时提供1 4 0 单位的服务，1 0 年后提供1 3 5 单位的 服务) 。与富人阶层相比，中等收入家庭居住的住宅小且质量较低。贫困家庭需 要1 1 0 单位的住宅服务，居住在1 9 6 0 年建成的住宅里( 点b ) 。 假设在1 9 8 0 - - 1 9 9 0 年闯三种收入群体的实际收入增加了。富人的期望住宅 服务数量增加到1 8 0 ，中等收入家庭增加到1 5 5 ，贫困家庭增加到1 3 0 。图2 4 表 明1 9 9 0 年住宅市场的一种可能的安排。具有1 8 0 单位服务的新住宅为富人建造， 所以他们从点f 移动到点g 。中等收入家庭进入由富人腾出的住宅，从点d 移动 到点e ( 建于1 9 8 0 年的住宅1 0 年后提供1 5 5 单位的住宅服务) 。穷人住进由中 注：引自丹尼斯j 麦肯齐，理查德，l l 贝兹房地产经济学( 第四版) 1 7 浙江大学硕士论文城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证研究 等收入家庭腾出来的住宅，从点b 移动到点c 。 这里需要对富人选择新住宅而不选择居住改良住宅的原因进行分析。这是因 为1 9 8 0 年的住宅在1 9 9 0 年通常只提供1 5 5 单位的服务，需要进行大量翻修才能 把它的服务水平提高到1 8 0 单位。这一修复花费巨大，为富人建造新住宅通常更 有效率。与此同时，为富人建造了新房子，那么会有大量的旧房子提供给中等收 入家庭。富人腾出1 9 8 0 年建造的住宅时，闲置住宅的市场价值就会下降。因为 一套提供1 5 5 单位服务的旧住宅的市场价值低于建造一套提供同样单位服务的 新住宅的成本，中等收入家庭选择居住富人腾出的房子。中等收入家庭腾出来 1 9 7 0 年建造的住宅，使这些住宅的价格下降，从而提供1 3 0 单位服务的旧住宅 对于穷人来说非常便宜，因此穷人选择进入旧住宅而不是进入价格更高的新住宅 改善自身的居住条件。 “准房信贷政策与房地产市场需求 房地产价值巨大，远高出消费者的年收入水平，因此，购房贷款就成为影响 房地产市场的重要因素。根据金融深化理论，金融发展与金融深化通过影响储蓄 转化为投资的比例，资本边际生产效率以及储蓄率来影响经济增长率。对住房消 费信贷而言，影响住宅需求实现的住房贷款条件包括住宅贷款方式、首付款比例、 贷款利率、贷款期限等。 积极发展住房信贷，能刺激房地产市场需求的原因在于其能够帮助居民提前 实现住房消费。住房信贷增长引起住房现期消费的增加，提高了消费者的福利水 平。住房信贷克服了消费者面临的流动性约束，有利于实现购买力的跨时期转移， 从而刺激房地产市场需求，促进住房消费。根据弗里德曼德持久收入假说，家庭 偏好于平滑的消费，如果预期收入增加，家庭就会通过借贷来增加当前的消费， 家庭无法获得信贷时就陷入了流动性约束。房地产作为一种耐用消费品，能够在 较长的时期内提供给消费者效用，因此，房地产的消费不仅取决于当前的收入， 还取决于预期收入。在收入增加的条件下，家庭就可以通过信贷来增加住房消费， 从而增加家庭的福利水平。 如图2 4 所示，u 2 和u l 代表消费者的效用曲线，c ( r + 1 ) 和c t 分别代表两 个时期的消费，即未来消费和现期消费，q ( x l ，y 1 ) 表示家庭的禀赋，v ( x 2 ，y 2 ) 代表一个消费束。在没有消费信贷市场或者信贷支持较弱的条件下，家庭只能消 费q ( x l ，y 1 ) ，其福利水平为u 1 ；存在信贷市场或者提高消费信贷支持的时候， 家庭的消费束为v ( x 2 ，y 2 ) ，家庭通过向第二期信贷来增加第一期的消费，得到 的福利水平为u 2 ，信贷市场的出现或信贷支持的增加，提高了家庭的福利水平， 对房地产市场而言，就是使房地产市场潜在需求提早转变为实际的房地产消费。 但需要注意的是，住房信贷市场的过度发展对经济增长也可能产生负面影 响，这种影响首先表现为居民储蓄行为的改变。新增长理论认为储蓄率是推动经 济增长的一个重要因素，因为储蓄率可以影响资本增长率，进而影响产出增长率。 1 8 浙江大学硕士论文城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证研究 信贷的增长意味着流动性约束的放松，这会降低家庭的储蓄意愿。加皮利和帕加 诺( 1 9 9 2 ) 的研究认为住房贷款的增长使得家庭可以根据自己的持久收入来安排 借款计划，避免了因为购房资金的缺乏而进行的长期储蓄，因此住房贷款的发展 弱化了居民的储蓄倾向，降低了家庭的储蓄率，给经济增长带来了负面影响。 目前我国的住房金融市场正处于由初级阶段逐级过渡的时期。未来随着抵押 贷款利率的下降、贷款额度的放大及贷款期限的延长等信贷政策支持力度加大， 会使更多的家庭能够提前进行房地产商品的消费。 c ( t + i ) y 1 y 2 0 x 1 图流x 动2 24性约束与跨期消费 图流动性约束与跨期消费 回居民对未来的预期 消费者对未来的预期可能极大的影响市场的需求水平，特别是对住宅未来的 价格和抵押贷款利率两个变量最为敏感。如果消费者预计这两个变量在未来提 高，就会增加现期购买；反之则会推迟购买行为。 2 3 商业营业房需求影响因素分析 商业营业房属于生产性房地产商品，零售商及服务业业主是商业营业房物业 的主要消费者，对商业营业房物业的市场需求量主要取决于零售商及服务业业主 的需求，而最终则取决于消费其所提供的零售商品及服务的需求大小决定。某一 城市对零售产品和服务的需求量主要由消费者的人数、收入、对产品的偏好等决 定，故要分析商业营业房物业的市场需求潜力，首先就要对零售产品和服务的消 费需求潜力作出判断。就影响零售商品及服务需求的主要因素而言，主要有： ( 1 ) 购买力的大小：消费者数量及收入水平决定了购买力水平，进而影响城市 对零售商品和服务的需求量大小。随着购买力的增长，对零售商品和服务的需求 1 9 燮堑垩盔芏堡主丝塞 堡壹丝塞丝旦丝生壅垡查盐型垄型型堑垦塞垂婴壅 也增长，结果对商业营业房物业的需求也会增加。 ( 2 ) 能否提供满足消费者口味和偏好的产品与服务。 ( 3 ) 消费者的年龄、职业等非经济因素，也会影响消费者的口味和偏好。 可见，要进行商业营业房物业的市场需求分析，就必须首先从该城市的购买 力、消费偏好等分析入手，估计出城市预期对零售产品和服务的需求量，进而根 据销售额与物业面积的相关关系，推算出对商业营业房物业的需求量。与此同时， 替代品价格、信用条件、付款方式及物业市场价格等方面的条件也会影响对商业 营业房物业的投资性需求。 2 4 房地产市场运行状况分析评价体系探讨 房地产市场需求受到了多种因素的影响，但房地产市场需求的实现并不是由 上述的某一个或某几个因素决定的，而是各种因素综合作用后的结果。在现实的 房地产市场中，某一城市居民或家庭住房需求的实现或者商业营业房需求的实现 在很大程度上也取决于市场上可供选择的房地产商品的数量与类型。 因此在进行房地产市场需求分析时，不是单独对某一影响因素进行分析，而 是要对整个城市房地产市场运行发展状况进行全面的分析。进行有效的房地产市 场分析的关键是选取合适的评价指标以及各评价指标的合理值。在这里我们试图 利用目前我国现有的统计指标体系，构建能够全面反映城市房地产市场运行状 况，尤其是反映房地产市场需求变化状况的分析评价指标体系，以使得房地产有 效需求确定以及土地供应计划的制定更加符合房地产市场的实际情况。 我国目前尚无系统明确的房地产统计指标体系，有关房地产业发展的指标体 系大多是在统计年鉴、城市建设统计年报等综合类统计数据中，这些统计 指标较全面的反映了房地产市场投资、开发、经营、管理和服务的经济活动，并 且比较偏重于从投资角度反映房地产开发活动，从整个体系看，缺少对房地产整 体运行状况的评价指标，并且鲜有对市场发展趋势进行预测的指标。这里我们从 房地产业发展总体状况、房地产开发投资、房地产交易、房地产价格及房地产金 融等五个层面，利用现有的统计指标构建一个更加注重房地产市场运行合理性、 更加注重房地产市场发展预测的房地产市场分析评价体系，并选取了1 9 个指标 进行评价判断，具体的指标说明及比较值见表2 2 。 ( 1 ) 房地产业发展总体状况 这一层面主要反映房地产业发展与城市宏观经济发展的关系，作为我国经济 发展中的主导产业，房地产业的发展对整个国民经济具有很强的带动作用，但房 地产业的发展速度必须与宏观经济的发展相协调，主要通过房地产业产值与国民 经济总产值之间的关系来分析。 ( 2 ) 房地产开发投资状况 浙江大学硕士论文城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证研究 房地产开发投资的状况是决定房地产商品供给的重要因素之一，房地产开发 投资量的变化，将直接影响市场上新开工的商品房面积以及所有在建商品房的开 发建设速度，一般而言，在房地产开发投资出现较明显的变化后，房地产市场的 运行也将受到比较明显的影响，尤其是房地产开发投资的大幅扩张，往往会带来 房地产泡沫的产生。 ( 3 ) 房地产交易 房地产交易状况是反映房地产市场供需状况最重要的方面，对房地产交易层 面的分析主要集中在房地产商品销售的速度和总量上，通过这些指标可以反映了 房地产市场和房地产开发企业的运作效率和市场预期的发展前景。 ( 4 ) 房地产价格 房地产价格是房地产市场的核心，是供求关系的结合点。房地产价格的变化 是房地产市场供求变化的最直接和明显的反跌。尤其是在近几年各地房地产市场 快速发展的过程中，各地房价普遍出现了大幅上涨的情况，对房价状况的分析主 要从横向、纵向两个方面进行，横向分析主要是指城市房价水平与居民收入、城 市宏观经济的相对关系，纵向分析主要是分析城市房价在一定时期内的上涨速度 及其与宏观经济发展速度的关系。 ( 5 ) 房地产金融 房地产业发展和房地产市场运行都离不开金融业的支持，货币政策和金融手 段是房地产市场调控的重要手段。在市场经济发达和房地产市场较为成熟的国家 和地区，房地产金融比较完善和健全，其对房地产市场的支持主要表现在房地产 开发企业贷款、居民个人住房信贷两个方面，因此对这一层面的房地产市场运行 进行分析也主要集中在这两个方面。 蜮 蝥- 3 j 罐 邕甄 蘖 赠 皑 蘸 磬 日品s 一 褒 撇辐 雾 娟 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遮 班 舞舞舞 遮 “ 捏豫 艇程 埋幺 倒 l 巡 选 礁 粤 蒜凳 蠡 遮 锱嫁 藿萋霎 ，葵 牝，葵 l $ 嚣 蒸嗵 旧 爿篓hh h 簧瓣蝎遮舞噫求 址拉 隶耀裂赠 礁器杈 退倒班 ! 璺蹰 遮皑 遮簧 l 泉弼辱5 疆葵露遮霉钆制嚼瞍恒 峰肇$皋蜷求睿忙址霉遮nn群 浙江大学硕士论文城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证研究 第三章基于房地产市场有效需求的 年度土地供应量计算模型的建立 3 1 土地供应与房地产市场有效需求的互动关系 土地需求是一种引致需求，土地出让市场中对土地的需求来自于对房地产的 需求，二者的关系通过容积率进行调整，地价由土地出让市场的供求关系相互作 用而定。之后，地价经过房地产的整个开发建设过程，作为房地产商品价格的一 部分出现，并且经过房地产市场供求关系的调整，最终形成房地产商品的均衡价 格。该价格与其他一些影响房地产市场需求的因素共同作用，影响房地产市场的 供求关系。此时的房地产市场需求再次影响土地出让市场的需求，如此循环，不 断重复，构成了土地供应与房地产市场的互动。概括起来，土地供应与房地产需 求的关系主要包括如下两个方面： 第一，房地产市场需求决定了土地需求。房地产市场均衡价格代表了对房地 产商品的需求，高于房地产商品成本价格的那部分价格的高低决定了房地产市场 对土地的需求。 第二，土地供应能引导房地产市场需求变化。土地出让市场的供求关系形成 地价，对新一轮房地产市场的房地产商品价格产生影响，即土地供应量的多少能 直接影响新一轮的房地产市场需求。 本论文通过构建四象限模型的方法对二者的互动关系进行分析，模型构建的 假设条件如下： ( 1 ) 土地的价格弹性和房地产市场的价格弹性保持不变； ( 2 ) 容积率不变，其他房地产开发建设过程中的税率、建筑安装成本等不变； ( 3 ) 所讨论的房地产是同一类型的房地产； “) 不考虑存量房产的影响，即所有房地产市场需求均是对新房的需求； ( 5 ) 不考虑开发周期及开发商储备土地，即所有土地供应会立即全部转化为房 地产新房供应。 如表3 1 所示，构建四象限，各象限所表征的房地产市场现象如下： 第1 象限描述房地产市场供求及其价格变化的关系，体现房地产市场供求关 系变化及其均衡时房地产价格的决定；s h 表示房地产的供给曲线，d h 表示房 地产的需求曲线。 第象限描述房地产供给量与土地供应量的关系，当容积率不变时，二者的 关系为通过原点的一条直线m 。 第象限描述土地供求与地价的关系，体现土地出让市场中供求关系的变化 2 4 江大学硕士论文 城市经营性用地年度供应计划编制创新及实证母堕 及均衡时地价的决定。s l 表示土地的供给曲线，d l 表示土地的需求曲线。 第1 象限描述土地价格与房地产商品价格的关系，根据刘琳( 2 0 0 4 ) 的研究， 地价与房地产商品价格成线性正相关关系；地价与房地产水平价格之间的影响程 度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同。在前述假设的条件下，二者为一 条确定的直线n 。 房地产商品价格( 司平方米建筑