（自然地理学专业论文）房地产缺损价值评估的理论与方法初探.pdf

贵州师范大学硕士研究生学位论文 摘要 房地产估价是随着市场经济和社会改革逐步发展起来的，目前理 论上已经取得了比较成熟的理论体系，实务上也形成了规范的程序和 操作方式。相比较而言，房地产缺损价值评估只是近几年才引起人们 的关注，发展速度很快，但仍然赶不上现实发展的需要。从理论上讲 房地产缺损价值评估是房地产估价理论与方法的拓展，是房地产估价 理论的进一步深化，为房地产估价行业提出了新的挑战和要求。近年 来，由于房地产开发商和投资者对商品房的承诺不能完全兑现，经常 出现房屋质量方面的缺陷、环境条件和配套设施也不符合规划设计要 求，使购房者和开发商发生购房纠纷，如何评估购房者的利益损失， 需要借助房地产估价机构的评估结果，仲裁机构和法院等裁决部门一 般也是根据房地产估价机构对房屋损失价值的评估值来进行判决，可 以说房地产缺损价值评估是一项涉及面广、内容复杂的工作，具有很 强的现实意义。 本文是在总结过去一些比较成功的实际操作案例基础上形成的。 首先综合分析了国内外近期房地产缺损价值评估的发展状况，提出了 对缺损价值进行研究的必要性，接着根据我国土地制度、房地产开发 与经营制度、产权制度等制度的特殊性，分析了我国房地产估价的特 点。特别是房地产的缺损价值评估作为房地产价值评估的重要组成部 分，有其自身的特点和规律。在第二部分对房地产缺损价值进行了诠 释，主要是从缺损价值概念的界定，缺损价值的影响因素及表现分类 贵州师范大学硕上研究生学位论文 等方面对房地产缺损价值作了必要的解释和说明。第三部分重点对缺 损价值的理论基础作了分析，主要是从理论基础、缺损价值评估原则、 评估依据来分析。第四部分是论文的重点，在总结国内外缺损价值评 估特点及经验的基础上提出了房地产缺损价值的评估方法，文中主要 总结了四种对缺损价值的评估方法：市场比较法、成本法、收益法和 价差法，并对每种方法进行了评价。 文章的结构： 第一章介绍了研究的背景、目的和国内外一些研究成果。第二章阐 述了房地产缺损价值概念、影响因素、表现及分类，并指出了房地产 缺损价值评估的意义。第三章对房地产缺损价值进行了理论基础分 析，并对缺损价值在原则、依据方面做了阐述。第四章是本文的重点， 主要论述了房地产缺损价值的评估方法并对评估方法作了评价。 关键词：房地产；缺损价值；评估 u 贵州师范大学硕上研究生学位论文 a b s t r a c t w i t h m a r k e t i n ge c o n o m ya n ds o c i a l r e f o r md e v e l o p i n g ， t h e o r yo fr e a le s t a t ea p p r a is a lc u r r e n t l yh a sb e e na c h i e v e d r e l a t i v e l y m a t u r e t h e o r y ，p r a c t i c e h a sa l s oc r e a t e da s t a n d a r d i z e dp r o c e d u r e s c o m p a r a t i v e l ys p e a k i n g ，r e a le s t a t e d e f e c tv a l u ea p p r a i s a lh a sa t t r a c t e dt h ea t t e n t i o no ft h e p u b li co n l yi nr e c e n ty e a r sa n dd e v e l o p m e n tish i g hs p e e d ，b u t s t i l lo u to ft h ea c t u a ld e v e l o p m e n tn e e d s i nt h e o r yr e a le s t a t e d e f e c tv a l u ea p p r a i s a li sd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ea p p r a i s a l t h e o r ya n dm e t h o d ，i ti sf u r t h e rd e e p e n i n go ft h e o r yo fr e a l e s t a t ea p p r a is a lt h a tm a k e sr e a le s t a t ea p p r a is a li n d u s t r yn e w c h a ll e n g e sa n dd e m a n d s i nr e c e n ty e a r s ，r e a le s t a t ed e v e l o p e r s a n di n v e s t o r sc a nn o tc o m p l e t e l yf u l f ill e do fr e a le s t a t e c o m m i t m e n t s ，h o u s i n gq u a l i t y ，e n v i r o n m e n t a lc o n d i t i o n s a n d f a c i l i t i e sp l a n n i n ga n dd e s i g nd on o tm e e tt h er e q u i r e m e n t s ， s ob u y e r sa n dd e v e l o p e r sd i s p u t e sw e r eo c c u r r e d ，h o wt o a p p r a i s a lb u y e r sl o s s e sn e e dh e l po ft h er e a le s t a t ea p p r a i s a l r e s u l t so ft h ea s s e s s m e n t ，a r b it r a la u t h o r i t ya n dc o u r tr u li n g i sb a s e do nt h er e a le s t a t ea p p r a i s a la u t h o r i t yi nt h eh o u s i n g v a l u eo ft h el o s st ob u y e r s ，i tc a nb es a i dt h a tr e a le s t a t e d e f e c tv a l u ea p p r a i s a li si n v o l v e se x t e n s i v ea n dc o m p l i c a t e d i i i 贵州师范大学硕士研究生学位论文 w o r k ，i so fg r e a tr e a l i s t i cs i g n i f i c a n c e t h i sp a p e ri sb a s i so fs o m eo ft h em o r es u c c e s s f u lc a s e s o ft h ea c t u a l o p e r a ti o ni nt h ep a s t f i r s tc o m p r e h e n s i v e a n a l y s i sd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ed e f e c tv a l u ea p p r a i s a l ， p o i n to u tr e s e a r c ho fr e a le s t a t ed e f e c tv a l u ea p p r a is a l ，a n d t h e no nt h e p a r t i c u l a r i t yo fl a n ds y s t e m ，r e a le s t a t e d e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n ts y s t e m ，p r o p e r t yr i g h ts y s t e m ， a n a l y s i st h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t ea p p r a i s a l i n p a r t i c u l a rd e f e c tv a l u eo ft h er e a le s t a t ei sb e e ns e e na st h e i m p o r t a n tc o m p o n e n ts o f a p p r a is a l h a v et h ei ro w n c h a r a c t e r i s t i c sa n dr u l e s i nt h es e c o n dp a r to ft h ep a p e ri s o ft h ed e f e c t i n t e r p r e t a ti o n ，t h em a i nc o n t e n t sa r eo f e x p l a n a t i o n sa n dd e s c r i p t i o n so fr e a le s t a t ed e f e c tv a l u e a p p r a is a lf r o md e f i n i n gt h ec o n c e p to fv a l u e ，t h ev a l u eo ft h e d e f e c ti n f l u e n c ef a c t o r ，m a n i f e s t a t i o na n dc l a s s i f i c a t i o n t h e t h i r dp a r tm a i n l yf o c u s e so nt h et h e o r ya n a l y s i so fd e f e c tv a l u e t h a tw a sb a s e df r o mt h et h e o r e t i c a l b a s i s ，d e f e c tv a l u e a p p r a i s a lp r i n c i p l e sa n da p p r a i s a lb a s i s t h ef o u r t hp a r ti s t h ek e yp o i n to ft h ep a p e r ，a f t e ra g g r e g a t i n gi nt h ed o m e s t i c a n di n t e r n a ti o n a lf e a t u r e st h ep a p e rg i v et h em e t h o do fr e a l e s t a t ed e f e c tv a l u ea p p r a i s a l ，t h i sp a p e rs u m m a r i z e sm a i nf o u r m e t h o d s ：m a r k e tc o m p a r is o na p p r o a c ha n dp r i c eo d d sm e t h o d ，c o s t i v 贵州师范大学硕士研究生学位论文 m e t h o d ，i n c o m em e t h o d ，a n dg i v ev a l u a ti o no f e a c hm e t h o d t h ep a p e r ss t r u c t u r e ： t h ef i r s tc h a p t e ri n t r o d u c e sb a c k g r o u n do fs t u d y ，r e s e a r c h r e s u l t sa th o m ea n da b r o a d t h es e c o n dc h a p t e rp r e s e n t sc o n c e p t o fr e a le s t a t ed e f e c tv a l u ea p p r a is a l ，i n f l u e n c ef a c t o r ， m a n if e s t a ti o na n dc l a s sif ic a ti o n ，a n dp o i n t e do u tt h e s i g n i f i c a n c eo fr e a le s t a t ed e f e c tv a l u ea p p r a i s a l t h et h i r d c h a p t e ri sb a s e do nat h e o r e t i c a la n a l y s i s ，a n de x p l a i n st h e d e f e c tv a l u ei np r i n c i p l e t h ef o u r t hc h a p t e ri si m p o r t a n tt o p a p e rb e c a u s ei td is c u s s e sm e t h o do fr e a le s t a t ed e f e c tv a l u e a p p r a i s a la n dt h i n k i n gm e t h o d sw e r ee v a l u a t e d k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，d e f e c tv a l u e ，a p p r a is a l v 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究 所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集 体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究做出重要贡献的个人或集体，均 已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名；力著 2 0 0 ( 年6 月4 日 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解贵州师范大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留 或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅： 本人授权贵州师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文和汇编学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：疗荔 导师签名： 2 0 0 7 年 贵州师范大学硕士研究生学位论文 1 绪论 1 1 问题的提出 房地产估价，是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序， 运用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象房 地产在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断，并提供专业意见的行为或过 程。 我国房地产估价是随着市场经济逐步发展起来的，它是与社会主义市场经济 同步发展起来的，房地产估价最初主要是服务于房地产交易管理，以防止交易当 事人的不实申报成交价格而偷税漏税。随着市场经济的进一步完善和发展，房地 产评估的各种目的也随之出现，如：抵押、交易、课税、解决纠纷、司法仲裁、 损害赔偿、城市拆迁等等。我国从2 0 0 4 年7 月1 日起实施的行政许可法中将房 地产估价师执业资格注册和房地产估价机构资质核准列为行政许可项目。 我国房地产市场经过二十多年的快速发展，已逐步成熟，随着生活水平和质 量的不断提高，人们对生活、工作环境的要求也不断提高。而房屋本身质量、配 套设施、周边环境、规划条件等由于各种因素发生变化，给生活、工作带来了诸 多不便，影响了房地产价值的体现，相关权利人的利益受到损害，产生了一些维 权纠纷，当事双方和法院往往对损害赔偿额度难以把握，般会求助于专业的房 地产估价机构。房地产价值缺损在生活中的存在多发性和补偿的困难性的特点。 而在目前可参考的估价准则中，仅有房地产估价规范中6 1 2 2 和6 9 1 涉 及了房地产损害赔偿估价。“6 1 2 2 房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产 在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损 害赔偿价值。6 9 1 房地产纠纷估价，应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、 交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴 定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷 提供参考依据。 另外，北京市针对北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷损失 的评估出台了北京市房屋质量缺陷损失评估规程。而由于引起房地产价值缺 损的因素多样，在不同的纠纷中需要对具体情况进行具体分析，很难用单一的原 贵州师范大学硕士研究生学位论文 则来解决所有的问题。房地产缺损价值评估中仍有很多空白。因而在估价实践中 易产生矛盾和纠纷，索赔和补偿也变成了一个难题。 一般来说，对房地产缺损价值进行评估，基于以下几个原因： 其一，房地产缺失价值评估隶属于房地产估价，是房地产估价理论与方法的 进一步深化和拓展。其实，在欧美等发达国家普遍在十九世纪末二十世纪初就建 立了房地产估价制度，但当时建立房地产估价制度也是因为现实的需要。随着估 价范围不断扩大，估价理论与方法也越来越走向专业化、精细化和市场化。传统 的理论与方法虽然仍是主要的评估方法，但更多的是应将传统的理论、方法与实 际情况相结合，根据实际情况来确定方法和参数值，缺损价值的评估也就被逐渐 运用到实际估价中。 其二，房地产缺失价值评估也是现实的需要，在现实世界里，人们越来越关 心自己的财产，特别像房地产这种价值量大、不可移动性的资产，一旦受到侵害， 就会运用法律武器维护自己的合法权益。在此过程中，必须有能够衡量遭到损害 房地产价值的方法，以便法院或者仲裁机构可以作出公正的判决，这就需要对遭 到损害的房地产进行估价。譬如，常见的有以下几种原因：1 、房屋本身质量问 题产生的价值减损。例如己售的商品房在交付使用后发现因施工不当等原因造成 如墙体开裂、屋面渗水等工程质量问题，或者因开发商违反规定，变更规划、设 计而对业主造成直接和间接的损失，业主有权就损害的房地产向开发商索赔，房 地产损害价值的大小就需要判定。2 、房屋本身无质量问题，由于周边施工不当 或其他意外力量造成房屋价值减损，不能正常居住或工作，对业主造成直接或间 接损失。3 、因配套设施未兑现承诺的价值减损。开发商在楼盘销售时承诺的条 件在交付使用时未能实现，例如停车车位、电梯数量或水电、绿化等配套设施达 不到的标准，使用时给业主带来损失。4 、房屋不满足规划或建筑标准造成的价 值减损。例如在自己的土地上建造房屋或在已有房屋基础上扩建房屋影响了相邻 房屋的采光、通风、日照等，造成相邻房地产价值减损。5 、房屋土地拆分或征 用、占用对余留部分和相邻的房屋、土地产生的价值减损。6 、因没有履行合约， 致使在建工程停建、缓建造成延后出售或出租，造成损失。7 、环境条件恶劣对 房地产造成价值减损，或者没有处理好污染物，致使他人房地产受到污染，从而 造成价值减损。8 、因对房地产权利人错误处罚，如错误查封房地产，异议登记 2 贵州师范大学硕士研究生学位论文 房地产或非法批准征收、征用土地等给当事人造成损失等等情况。这些问题都涉 及到房地产的价值减损和权利人的经济损失，准确地界定房地产价值减损的量， 是客观公正合理地处理这类经济问题的基础。 随着物权法的出台，人们对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求。 很多业主因物业价值的变化而涉及索赔和诉讼需要对房地产价值变化进行估价。 针对房地产缺损价值的评估，一直以来只有定性的分析而缺少定量的方法。通过 对日常估价案例中常见的房地产缺损价值产生原因的分析，运用房地产估价方法 的基本原理科学合理地进行评估，建立合理的价值影响因素体系。房地产缺损价 值评估不仅可以进一步丰富和发展房地产估价理论方法，拓展房地产估价思路， 提高房地产缺损价值评估的准确性和有效性，还可以在实践中进一步运用和发展 估价方法，针对客观实际情况，将传统方法与客观实际结合起来，使之向更深入 和细化的专业化方向发展，具有重大的理论意义和现实意义。 1 2 文献综述 随着住房制度改革和住宅商品化的不断深入，居住用房的交易量日益增大， 商品房的交易范围己扩大到工业、旅游、娱乐、旅馆、仓储等房地产。由于房屋 在实物、权益、区位方面受到越来越多因素的影响，这些因素变化会对房地产价 值造成两种结果：升值或贬值。对升值而言，一般是由于周围环境改善如增加了 绿化面积，拓宽了交通要道等等，称为正的外部经济。贬值则是由于环境污染， 房屋实体遭到破坏，日照、通风、采光受阻、功能缺位等因素引起，称为负的外 部经济或外部不经济。而后一种情况更容易引起人们的关注，往往是产生房地产 纠纷的根源。对此，世界各国对房地产缺损价值有不同的看法和标准。 1 2 1 国内有关房地产缺损价值评估情况 国内房地产缺损价值评估还处在探索阶段。2 0 0 6 年1 月北京市出台了北 京市房屋质量缺陷损失评估规程，但其仅仅就房屋实体部分的缺损做了阐述。 只适用于住宅类房屋，并回避了存在安全隐患的房屋，使用面过于狭窄，在操作 依据上更多强调的是国家现行质量验收规范，主要是屋面工程质量验收规范， 建筑地面施工质量验收规范等，在对房屋质量缺陷定位上，也是对房屋的实 体方面来确定，简单介绍了功能、环境方面的影响。房屋实体指房屋实际存在的 3 贵州师范大学硕上研究生学位论文 有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等；房屋功能是指房屋水电、 暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、日照等方面的使用状态与指标。其实还 可以进一步明确建筑设计上的缺陷、建筑标准的高低、建筑技术进步等方面；房 屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等 因素，这罩环境因素也可以进一步拓展，还包括城市规划改变、政府政策改变等。 除了北京市房屋缺陷评估规范之外，大多数缺损价值只对这些影响房地产价值因 素中的某一方面进行了探讨。中国房地产估价师2 0 0 6 年第二期的关于房地 产残损值评估思路的探讨一文，就房地产残损值定义进行了阐述，并从定性和 定鼙的角度对房地产残损值进行了评估分析。刘卫国、郭宏伟也对房地产减损价 值评估方法进行了分析，将受损害的房地产价值分为两部分：直接损失( 修复 费用) , 手1 1 l a j 接损失( 价值减损) ，并得到未损害的正常房地产价值等于损害并未 修复房地产市场价值加上直接损失( 修复费用) 再加上间接损失( 减损价值) ， 并对评估减损价值提出了问卷调查法。黄劲秋也对房地产价值减损评估方法进行 了探讨，文中分析房地产价值减损的主要因素和最常见的价值减损评估方法固。 金建清、朱复明对居住房地产功能性折旧进行了探讨 。王洪波、刘长滨从建筑 物功能损耗 j 艾本来参考房地产价值。顾振发从日照、景观等因素考虑对影响房 地产缺损价值情况进行了分析。吕立富从房屋受遮挡价值损失进行了探讨 。曹 经世从商品房因同照不符合设计规范要求所造成贬值的评估进行了探讨。王全 民从环境! 灭：i 索受到影响角度对房地产价值评估进行了探讨 。陈力从分析房屋质 量缺m i r 川：i ：t _ i 类入手，结合评估中一些实例和遇到的问题，对质量缺陷产生的原因、 处理赔偿中房地产评估方法进行了分析研究 。 综合这些论文中可以看出：对房地产遭到侵害，价值减少的表述还不统一， 1 支4 川马、郛宏伟：房地产减损价值评估方法初探， 2 0 0 5 国际房地产估价学术研讨会文集，中国建筑 t 业i ：版 ，2 0 i ：j 6 第2 9 8 页。 2 最劲秋：院地产价值减损评估方法的探讨，中国房地产估价与经纪，2 0 0 8 ( 6 ) 。 5 台建浦、朱复i j j ：居住房地产功能性折| | 1 探讨， 2 0 0 5 国际房地产估价学术研讨会文集，中国建筑工 业j i ：版 2 0 0 6 ，第3 0 5 页。 j 洪波、刘t ：滨：建筑物能耗成本与商业房地产价值评估， 2 0 0 5 国际房地产估价学术研讨会文集， 巾l 硐过筑f 业i | j 版社，2 0 0 6 ，第3 1 0 页。 坝振发：i l 照、景观等闪素对房地产价值影响的评估， 2 0 0 5 国际房地产估价学术研讨会文集，中国 建筑1 。业i l ；版f ，2 0 0 6 ，第8 7 页。 n 、j ：富：房膳受遮挡价值损失评估漫议，上海房地产估价，2 0 0 3 ( 3 ) 。 曹纤眦：关十涵6 6 房圜【j 照不符合设计规范要求所造成贬损的评估问题，上海房地产估价，2 0 0 1 ( 3 ) 。 “1 伞民：环境| 太| 素与房地产价值评估， 2 0 0 5 国际房地产估价学术研讨会文集，中国建筑工业出版社， 2 0 0 6 ，第6 9 贝。 2 陈力：房屋缺陷种类及损失评估，中国房地产估价与经纪，2 0 0 9 ( 1 ) 。 4 贵州师范大学硕士研究生学位论文 有的称为残损价值，有的称为缺陷价值，有的称为缺失价值，有的称为减损价值， 还有的称为缺损价值，缺乏统一的称谓；大部分的讨论只就对影响房地产价值减 少的某一方面进行了阐述和探讨，没有形成一套有关房地产价值减少的评估原 则，程序和方法；房地产缺损价值的评估程序还没有统一标准，是先经过国家权 威部门如质量监督站、环保局等部门确认后，再评估还是直接由房地产估价机构 评估；收费标准没有统一标准，房地产评估机构是按缺损价值的评估值直接比例 计算还是包括间接造成的损失，比例确定为多少也没有标准；缺损价值包含的内 容目前还没有明确的内涵，具体包括的内容有哪些还不明确，只是从感性上认为 有哪些，等等。这些需要进一步的探讨。 1 2 2 国外有关房地产缺损价值评估情况 国外有关房地产缺损价值评估的研究以北美为代表。c a m p a n e l l a 于1 9 8 4 年 在美国估价杂志上发表污染情况下部分缺损价值评估是美国不动产污染评估 比较早的文章。p a t c h i n 于1 9 8 8 年首次提出了污染不动产的污名概念，污名是指 被污染不动产的污染物被清除后依然存在的名誉上的损失，这种损失会继续对不 动产的价值产生减值作用，并进一步提出污染不动产最少存在3 种价值损失：一 是污染物的清除成本；二是对受污染损害公众的补偿义务；三是污染物清除以后 留下的污名造成的价值损失，并指出传统的市场比较法还无法客观评估这类不动 产，最好的方法还是收益法，因为收益法的还原利率主要受三种因素的制约：净 资产增值率、可持有抵押贷款期限以及对不动产未来增值或贬值的预期。 19 9 0 19 9 2 年通过的收益法对污染不动产进行折扣，步骤首先是确定受污染类似 不动产的市场价值；其次是确定清除污染的市场成本现值；再次是确定由于污染 带来的物业收益损失现值和由于污染带来的物业维护成本增加的现值；最后确定 目前污染物业的维持成本现值，包括维修费税费和保险费等。到了9 0 年代后期， 由于西方社会公众环境保护和健康意识的提高以及市场需求的发展，越来越多的 估价案例开始涉及到污染不动产价值估算，其中比较典型的美国案例是 r a b i n o w i t z ( 1 9 9 3 ) 和p a t c h i n ( 1 9 9 4 ) 关于工业、商业用地污染的例子。r a b i n o w i t z 通过6 个工业和商业用地的典型案例评价地下水污染的影响，他们发现地下水污 染对工业和商业用地的影响反而大于居住用地；p a t c h i n ( 1 9 9 4 ) 研究了8 个工业和 商业用地的交易案例，他发现污染对不动产价值的影响范围可能高达2 0 9 甚至 贵州师范大学硕士研究生学位论文 到9 3 7 ，影响程度的大小取决于污染物的种类、范围和可持续的时间，其中对 不动产价值影响最大的是污染对人体健康的损害程度，同时他也指出，强烈的市 场需求可能会淡化污染对不动产的价值影响。p a t c h i n ( 1 9 9 4 ) 碰d 研究地下储油罐 渗漏对不动产的影响，通过对比1 9 8 9 到1 9 9 2 年美国c l e v e r l a n d 不动产的销售数 据，他们发现具有地下储油罐的不动产的交易价格明显低于商业不动产1 0 4 的 交易基准价格，其幅度大约在3 8 到4 9 之间。即在这4 年之中，同类不动产 的市场交易价格增幅在1 0 4 的基准水平之上，但是具有地下储油罐渗漏的不动 产增幅仅仅达到3 8 到4 9 之间。运用经济学的术语来说，由于污染使得不动 产的边际收益至少减少5 - 6 个百分点。 1 9 9 8 年k i n n a d 向美国和加拿大的2 0 8 个估价师发放了一份调查表，主要 是针对如何评估受污染不动产的价值。最终获得8 7 份可以用来归纳分析的调查 表，其中8 1 份来自美国，6 份来自加拿大。背景调查表明5 4 的估价师具备1 0 年以上评估污染不动产的经验。根据调查表和统计结果，可以归纳出北美估价师 评估受污染不动产的方法具有以下特点：其一，由于北美地区评估受污染不动产 已经积累了1 0 年以上市场数据，8 0 的估价师表示只要能够收集到数据就优先 采用市场比较法；其二，7 9 的估价师采用过收益还原法。进一步的调查表明： 7 2 的估价师采用直接资本化率方法，6 4 采用折扣现金流模型( d c f ，d i s c o u n t c a s hf l o w ) 。在资本收益率调整类型中，7 0 估价师通过增加资本还原利率估算 污染损失，而6 0 估价师则通过扣除租赁收益达到抵扣污染损耗。此外，还可 以通过减少租赁收入、贷款价值比率、分期付款期或者增加空置率、负债率、净 资产产出率、净资产分红率等多种方式抵扣污染损失。另外，有个别估价师指出， 当受污染不动产用于商业、零售业、工业或仓储业时，污染的影响几乎可以忽略 不计。另有些估价师主张采用增加不动产运行成本来抵扣污染的影响；其三，6 3 的估价师采用“假设无污染法”来评价污染的价值损失，即首先估算没有被污染 情况下的不动产价值，然后扣除用于治理污染的成本费用和消除污名的价值损 失。有的估价师指出，在某种极端情况下，如果消除污染的成本超过物业的市场 价值，则不动产的价值为零；其四，在多年的评估实践过程中，没有估价师拒绝 评估受污染的不动产，但是具体评估途径不尽相同，其中5 5 的估价师通过没 有被污染的物业价值作为基准，然后扣除污染价值损失的影响，8 7 的估价师则 6 贵州师范大学硕士研究生学位论文 是直接对被污染不动产的价值进行评估。这一结果表明，相当一部分估价师同时 采用2 种途径来估算污染不动产的价值；其五，关于对被污染不动产的“污名 评估方式，6 1 采用增加折扣率，6 6 采用增加资本化率，5 7 采用减少估算的 现金流，7 5 采用减少估算的市场价值。显然，不论采用何种方式，对被污染不 动产的“污名”评估都具有很大的难度和不确定性。为了克服这种不确定性，估价 师主要采用5 种基本途径，5 5 以上的估价师依靠以往的经验积累，5 0 7 5 的 估价师依靠市场销售或租赁比较案例，4 3 的估价师采用现金流风险分析，4 1 的估价师依据环境影响评价报告，5 3 的估价师依据环境影响评价报告。其六， 仅仅有3 的估价师表示不考虑污名的影响，5 1 的估价师依靠经验或者买卖交 易各方的观点确定污名的影响，8 3 的估价影响，5 1 的估价师依靠经验或者买 卖交易各方的观点确定污名的影响，8 3 的估价师则是依靠市场销售的数据确定 污名的影响。 通过客观介绍北美估价师对污染不动产的多年评估方法和经验，可以得出以 下基本结论：一是污染不动产至少存在3 种价值损失：污染物的清除成本、对受 污染损害公众的补偿义务、污染物清除以后留下的“污名”造成的价值损失；二是 北美估价师主要采用4 种方法评估受污染不动产的价值损失：市场比较法、收益 还原法、假设无污染法和污染损失直接估算法；三是对被污染不动产的“污名 评估具有很大的难度和不确定性，北美估价师主要采用5 种基本途径有以往的经 验积累，市场销售或租赁比较案例，现金流风险分析，环境影响评价报告和环境 影响评价报告；四是北美估价师已经具备较多的经验评估受环境污染的不动产。 其中一个重要因素是北美地区已经积累较多的受环境污染不动产的市场交易案 例，从中他们不仅可以获得与污染损失相关的市场销售租赁资料，同时也可以得 到资本还原利率和收益率的折扣比率等等的必要数据和信息。因此建立完善的房 地产交易信息系统是十分必要的。 根据房地产业向生态化方向发展的必然趋势，我国房地产估价行业也应该 及时预见和把握这种趋势，开始重视环境污染对房地产带来的价值损失，以便与 国际房地产估价行业的发展接轨。本文初步归纳和介绍北美估价师的基本工作方 法，相信国内同行会在不久的将来总结出这方面更多的优秀案例和方法的研究成 国宗跃光：北美估价师如何评估受环境污染的不动产，h t t p ：w w w v a l u e r o r g e n i n f o i n f 0 0 3 1 1 3 h u n 。 7 贵州师范大学硕士研究生学位论文 果。在上述分析中，我们可以看到，污染对不动产价值损失的影响是明显的和客 观存在的，但是这种影响程度到底有多大? 不同估价师的案例分析中存在较大差 别，其中除了受污染不动产本身的特性之外，不同的估价方法也会对污染损失价 值产生重要影响。 1 3 本文写作思路 房地产缺损价值是现在房地产估价发展方向之一。社会上越来越多的房地产 评估涉及到此类问题，但由于我国房地产估价起步较晚，加上传统计划经济时代 的影响，缺损价值评估还没有形成统一认识。在市场经济体制下，房地产缺损价 值才逐步得到体现，人们的认识有了进一步的提高，但还尚未得到社会广泛的认 同。同时，其理论有待探讨，经验也有待迸一步积累。鉴于此，本文针对社会对 缺损价值评估认识程度偏低、缺损价值评估缺乏规范指导、缺损价值交易案例少 的情况，尝试从缺损价值产生的角度来分析确定缺损价值评估方法。本文首先研 究了国内外有关房地产缺损价值评估的发展动态，指出房地产缺损价值评估目前 发展的前沿性问题。其次，在总结前面研究问题基础上，对房地产缺损价值进行 了重新定义，并指出其影响因素及表现形式。再次，对缺损价值评估方法、依据 和原则进行了研究，研究方法主要是借鉴正常房地产评估方法，有市场比较法、 成本法、收益法和价差法。市场比较法体现的是缺损房地产的正常市场价格是公 平市场上最可能形成的价格，或者说是被损害赔偿双方在无利益相关情况下认可 的价格，对于缺损房地产自身或相对于类似缺损房地产而言，具有相同的价值量。 成本法体现的是修复成本，通过对缺损部位进行缺损因素分析，找出缺损修复的 客观、公证、合理费用，以此来作为缺损价值，收益法是从收益减损的角度来进 行测算，也就是考虑缺损的存在导致价值减少，以此未来若干年内价值折现的总 和作为缺损价值。价差法考虑缺损存在前后价值量之差，以此作为缺损价值。最 后对这四种方法进行评价，指出每种方法的优点和劣点，并结合正常房地产评估 方法来加以对比，突出缺损价值评估的特点。 同估价对象可以采用不同的估价方法，体现了不同估价技术路线，实际上 是模拟房地产缺损价值产生原因进行综合分析、判断的结果，是估价思路的高度 统一。 8 贵州师范大学硕士研究生学位论文 1 4 本文的结构 本文总体上分为章，结构如下： 第一章导论，提出为什么要进行房地产缺损价值研究，进行房地产缺损价值 研究的理论与现实意义。首先指出房地产缺损价值在现实社会中存在这一现象， 房地产开发商与购房户之间、住户之间、其他单位与住户之间经常因为建筑质量、 环境污染等原因发生纠纷，导致缺损价值赔偿时有发生，另外，法院、仲裁等裁 决机构也是依据房地产估价机构对缺损部位价值评估作为判断的依据，因此把房 地产缺损价值评估作为房地产评估的重要课题之一，是必须和及时的。其次，把 国内外对房地产缺损价值研究进行了阐述，特别是近年来的研究状况做了分析， 认为目前房地产估价理论无论国内还是国外，已经基本成熟，但在缺损价值评估 上国外已经取得初步成果，而我国还处在起步阶段，各项规范、评估依据、原则、 方法还有待进一步探索。最后说明本文的思路和结构框架。 第二章房地产缺损价值诠释，总结以往对房地产缺损的不同定义和不同称 谓，提出了本文研究房地产缺损价值的定义和含义，指出本文在缺损价值评估的 内涵，概念界定以及称谓的科学性、合理性。同时也指出缺损价值的影响因素和 具体表现形式：一是房屋基础问题导致的价值减损；二是房屋主体结构导致的价 值减损；三是意外力量造成房屋价值减损；四是未按规划设计要求兑现承诺的价 值减损；五是房屋不满足规划或建筑标准造成价值减损；六是房屋土地拆分或征 用、占用对余留部分和相邻的房屋、土地产生的价值减损；七是环境条件恶劣对 房地产价值减损；八是自然经过的老化造成的减损；九是正常使用的磨损造成的 减损。缺损价值分类主要有按房地产自身是否对缺损价值产生作用分为内部因素 和外部因素、按是否有人为影响可分为自然因素和人为因素、按是否有直观表现 分为有形磨损和无形磨损、按房地产损伤的程度可分为缺和损四种分析方法。 第三章房地产缺损价值评估理论、依据和原则，这是缺损价值评估比较重要 的一章。缺损价值评估理论基础有区位理论、系统理论、收益递增递减理论、均 衡理论、合适理论、替代理论、效用理论、城市地域空间结构理论，依据是根据 现行法律法规和管理规范，特别是现场勘察资料、情况说明和实物状况。这些是 进行评估的基础，原则是缺损价值评估必须遵守的基本准则，缺损价值的确定是 在原则确定前提下进行的，主要有独立、客观、公正原则、合法原则、最佳最高 9 贵州师范人学硕上研究生学位论文 使用原则、估价时点原则、替代原则及谨慎原则外，还有特别的缺损界定原则和 量化原则、预期原则、收益与缺损相抵原则、协调原则、多种方法相结合原则。 第四章房地产缺损价值评估方法与评价，这章是本文的重点内容，是本论文 的核心部分。缺损价值评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法和价差法， 其中成本法可根据修复的不同类别分为重修和功能等效两种形式。评估方法的评 价主要是对以上几种方法的评价，每种评估方法各有各的特点和适用范围，满足 的条件也不完全一致，需要指出每种方法的优点和不足，最后指出了房地产缺损 价值评估方法与正常的房地产评估方法的关系。他们既有联系，又有区别。联系 是评估内容都与房地产有关，都由专门评估机构评估，基本评估思路相同，遵循 国家有关的法律、法规和房地产估价规范文件等，评估出客观、合理的价格或价 值，在评估报告的格式上有相似性，估价目的、时点、对象、定义、方法、依据 等具体内容都应该明确，在估价方法与估价目的关系上，两种方法都有某种对应 关系。区别是缺损价值评估只是评估房地产缺损那部分的价值，而房地产评估的 是整个房地产的价值，缺损价值评估的是有可能不存在具体实物形态，而正常房 地产评估则一定具体实物形态，价值评估的只是某些因素缺或损情况下在某一时 点房地产价值的减少量，而正常房地产评估的是某一时点正常房地产价值量，在 评估方法上略有不同，缺损价值评估主要有市场法、收益法、成本法及价差法， 正常房地产评估的方法主要有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价 修正法、长期趋势法等。 我国房地产市场的不完善，房地产管理体制有待进一步规范，房地产有关制 度的自身特点，决定了我国房地产评估的难度较大，缺损价值评估的难度就更大 了，即使有些问题不是房地产估价本身的问题，也不是房地产估价制度所能解决 的，也应根据评估的技巧和方法，结合房地产市场自身的特点，把房地产缺损价 值评估尽量做到精确。 l o 贵州师范大学硕士研究生学位论文 房地产缺损价值诠释 对房地产缺损价值进行评估，必须了解影响房地产价值的因素有哪些，对某 一具体房地产各种因素影响的程度有多大，如何从众多的影响因素当中选出其中 最主要因素，并进行量化考核，建立标准，使之更符合实际缺损情况，评估出的 缺损价值更科学合理。 2 1 房地产缺损价值概念界定 房地产缺损价值评估是近年来房地产评估界出现的一种新趋势，现存房地产 价值评估界已形成了比较成熟的理论体系和评估方法。我国自二十世纪九十年代 开展房地产评估活动以来，充分借鉴国际上较成功的经验并结合自身房地产特 点，在1 9 9 4 年7 月5 日颁布的中华人民共和国城市房地产管理法第3 3 条规 定“国家施行房地产价格评估制度，第5 8 条规定“国家施行房地产价格评估人 员资格认证制度 。在评估规范中，形成了自己的评估特色，在评估方法、评估 原则、评估程序及评估目的、评估定义等方面对房地产评估有较详细的规定和明 确的规范，属于比较成熟的理论体系，但缺损价值评估处在初始阶段，如何定义 和评价缺损价值评估，房地产评估界尚未形成统一的认识。从2 0 0 5 年国际房地 产估价学术研讨会的情况来看，各种称谓兼而有之，如残损价值评估，减值价值 评估等。本文试图在前人的基础上总结缺损价值评估的内涵、概念界定以及确定 哪种称谓更科学合理。 2 1 1 对缺损价值不同称谓 在2 0 0 5 年国际房地产估价学术研讨会上，出现了从不同角度对缺损价值进 行评估讨论的现象，对缺损价值的称谓也各不相同，如刘卫国、郭宏伟在房地产 减损价值评估方法初探中从房屋质量、配套设施、建造标准、环境条件、房屋土 地拆分对余留部分影响角度提出的称之为减损价值评估；顾振发从日照景观等因 素对房地产价值影响的角度提出的房地产贬损价值评估以及北京市从实体、环境 缺位角度提出房地产残损价值评估等，在这些文中，都是就影响房地产价值的某 一要素单独列出来加以考察，考察某种要素不存在或不充分、不合标准、欠缺而 其他要素不变情况下对房地产价值影响，其核心内容一个是要素存在，但达不到 1 1 贵州师范大学硕士研究生学位论文 标准而减损原有房地产的价值，另一个是