（技术经济及管理专业论文）我国个人住房抵押贷款中的违约行为和风险防范研究.pdf

我国个人住房抵押贷款中的违约行为和风险防范研究 摘要 俪着我国个人住房抵押贷款的迅速发展，贷款风险目益明显，刁i t 良贷款比率明显高于美国等西方发达国家的水平，而且随着该业务的 继续发展，未来风险还将呈上升趋势。在个人住房抵押贷款中，借款 人是银行所有风险的载体，是银行风险产生的根源j 本文借鉴西方发 ， 达国家研究成果，应用实证分析和理论分析、定性分析与定量分析相 结合的方法，通过对银行发放的个人住房抵押贷款数据的分析，研究 借款人违约动因、违约借款人特征、贷款特征、违约与外部因素相关 性、贷款群违约率变动情况等的基础上，系统地分析了我国住房抵押 贷款违约的主要风险因素，归纳 u 贷款群体在抵押贷款中。违约行为发 生的规律。并在上述研究结果的基础上，本文提出了建立个人信刚定 量评价指标体系，加强贷款审批环节管理，以及建立抵押贷款i 监控休 系、风险损失转移机制和相关配套体系等建议，最终建：芷动态的贷款 ，、 风险防范体系。f 因此，本研究具有重要的现实意义和理论意义。户一 关键词：个人住房抵押贷款，借款人违约风险，风险因素， 信息不对称，信用资信评价，风险防范 s t u d y o fr i s k m a n a g e m e n t a n d d e f a u l t i n g b e h a v i o r i nh o u s i n g m o r t g a g e i nc h i n a a b s t r a c t w i mt h er a p i di n c r e a s eo fh o u s i u gm o r t g a g el o a u si no u rc o u n t r y w ew i t n e s sa q u i c kr i s ei nt h el o a nr i s k s 1 l ll o a nr a t i oi no u rc o u n t r yi so b v i o u s l yh i g h e r t h a nt h a ti n t h ed e v e l o p e dc o u n t r i e sl i k eu n i t e ds t a t e sa n dl o a nr i s kw i l ls e ef u r t h e ri n c r e a s ei nt h e f u t u r e i nt h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n s b o r r o w e ra st h ec a r r i e ro ft h eb a n k r i s ka l s oa c t sa si t so r i g i n t h u st h eb o r r o w e rd e f a u l t i n gr i s ki st h em o s tf u n d a m e n t a l r i s kf a c i n gh o u s i n gm o r t g a g el o a n s b ys t u d y i n gt h eb o r r o w e r sd e f a u l t i n gc a u s e sa n d a n a l y z i n g t h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nd a t a ，t h et h e s i sd i s c o v e r st h ep r i m a r y c a u s e so ft h ed e f a u l t i n gb e l m v i o r si nh o u s i n gm o r t g a g e1 0 a n si no u rc o u n t r ya n d p r e s e n t so p i n i o n su p o ne a r l yr e c o g n i t i o na n dc o n t r o lo f t h er i s k si nh o u s i n gm o r t g a g e l o a n s m e a n w h i l e t h et h e s i s e x p o s e s t h e p a t t e r n s i n d e f a u l t i n g b e h a v i o r sa f t e r s t u d y i n gc o r r e l a t i o nb e t w e e nd e f a u l t i n gb e h a v i o ra n de x t e r n a lc o n d i t i o n s f i n a l l y t h e t h e s i sc o n c l u d e s b yp r e s e n t i n g ad y n a m i cl o a nr i s k p r e v e n t i o ns t r a t e g y w h i c h i n c o r p o r a t e sm o n i t o r i n g c o n t r o la n d r i s kt r a n s f e r r i n gi nm o r t g a g el o a n s k e yw o r d s ：i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n ，b o r r o w e rd e f a u l t i n gr i s k ， r i s kf a c t o r s ，i n f o r m a t i o na s y m m e t r y , c r e d i t r a t i n g ，r i s kp r e v e n t i o n 晰江工业大学硕士学位论文 1 1 立题背景 第一章绪论 近j l ；i - 来我国个人住房贷款业务呈高速发展态势，工、农、中、建四家国有 商业银行住房抵押贷款余额逐年翻番，2 0 0 0 年四大固有商业银行发放的住房商业 性抵押贷款余额就达3 3 0 6 亿元，当年新增个人住房抵押贷款额1 9 3 4 , l 元，比上年 同期增加1 5 9 ：公积金个人住房抵押贷款余额5 1 7 亿元，当年新增贷款额2 3 1 亿 元，比去年同期增) j 1 4 6 。2 0 0 1 年各大商业银行还将继续加大个人住房贷款业务 发放的力度，逐步提高个人住房抵押贷款在全部贷款中的比重。 但与此同时，随着贷款规模的不断扩大，个人住房抵押贷款的违约风险币在 不断增大。掘统计资料，中国人民建设银行个人住房抵押贷款逾期率( 逾期6 个 月以上) 为2 3 1 ，而澳大利亚麦格里征券有限公司的贷款逾期率( 3 个月以上) 仅为0 4 ，香港按揭证券公司的贷款逾期率( 3 个月以上) 仅为0 2 9 1 。而且， 随着个人住房贷款业务的继续发展和加入 w t o 后外资银行的冲击，风险还将呈 上升趋势。 住房贷款中借款人的违约影h 向着贷款现金流的变化，它改变着贷款债权的价 值，势必给贷款机构、保险机构或住房证券投资者带来实质性的利益损害，囚此 个人住房抵押贷款违约风险的研究和防范极为必要。由于金融风险固有的可控性 和规律性特征，又使得对个人住房抵押贷款的违约风险研究成为可能。 1 2 研究意义 借款人的违约风险是个人住房抵押贷款面临的最直接和最基本的风险。在过 去几十年中，借款人的违约行为和个人住房抵押贷款的逾期和违约研究，一直是 国际上金融机构和住房证券投资者关注的焦点、房地产金融研究和讨论的热点论 题。本论文借鉴西方发达国家研究成果和研究方法，着重于个人住房抵押贷款借 款人违约风险的实证性研究分析，旨在揭示我国违约贷款发生的规律和主要违约 风险因素，在此基础上研究风险的提前识别及控制，建立动态风险防范体系，为 银行风险防范提供一定的指导，在减少山于违约给银行等金融机构的损失的同 时，也为保险机构保费的合理确定以及下一步住宅抵押证券的定价提供科学依掘 具有很重要的现实意义和理论意义。限于篇幅，其他风险在本文中不作重点探讨。 1 3 研究思路 本文运用了浙江省建设银行杭州中山支行发放的商业性个人住房抵押贷款 数据，来分析个人住房抵押贷款的违约状况。在实证研究借款者违约动因、违约 借款人特征、违约贷款特征、违约与外部因素相关性、贷款群违约率变动情况等 的基础上，系统地分析影响住房抵押贷款违约的主要风险因素，归纳贷款群体在 抵押贷款中违约行为发生的规律，并据此建立动态的贷款风险防范体系。 撼、0 _ 莹 浙江工业大学硕士学位论文 1 4 研究的主要内容 i 、违约行为的理论研究 ( 1 ) 违约行为发生的机理研究： ( 2 ) 违约主要风险因素研究及固别比较； 2 、违约行为的实证研究 ( 1 ) 违约动凶的实证分析； ( 2 ) 违约与借款人特征相关性研究； ( 3 ) 违约与贷款特征的日关性研究； ( 4 ) 违约损失的实证研究。 3 、建立贷款风险动态防范体系的研究 ( 1 ) 个人信用定量评价指标体系的建立研究( 贷款审批环节风险的控制) ( 2 ) 住房抵押贷款库监控体系的建立研究( 贷中风险管理与控制) ； ( 3 ) 降低违约损失的方法研究； ( 4 ) 相关配套支持系统研究。 1 5 研究方法 1 实证分析与理论分析榴结合的方法。把理论分析建立在对已发生过的有关案 例、历史数据归纳和总结分析基础上。 2 运用数理统计分析的方法。在掌握大量实际数据的基础上，运用统计上的多 变量分析找出诸多特征中与贷款违约栩关的主要因素，研究风险发生的规律， 减少不确定性。 3 比较的方法。在对借款者违约行为分析时，以没有发生违约者的行为作为参 照系进行分析。 4 定性分析和定量分析相结合的方法。在对贷款风险进行定性分析的基础l ：， 通过模型的建立，达到个人信用和风险程度等的定量测定。 5 运用相关分析和回归分析方法，柬分析各风险因素对违约结果的影响。 1 6 数据抽样调查说明 本论文选取中国建设银行杭州中山支行发放的贷款群作为研究列象，该行是 杭州从事住房抵押贷款业务最早、业务量较大的一家银行，因而取样贷款的分析 结果具有一定的代表性。本次研究将全部贷款分为违约组和非违约组两组进行对 比研究。为了去除一些偶然性因素形成逾期贷款的影响，本次对违约组贷款的样 本包含了该行2 0 0 1 年1 月1 日到7 月3 if = 1 期问发生过逾期6 0 天以上( 含6 0 天) 的个人住房商业性抵押所有违约贷款。非违约组进行了总体抽样。样本兴有 8 5 2 3 例贷款，其中违约组贷款2 3 2 例，非违约组贷款8 2 9 l 例。去除数据缺失太 多和不规范的个体后，样本容量为8 2 7 5 个，其中违约组2 1 6 例，非违约组8 0 5 9 例。 浙江工业大学硕士学位论文 1 7 研究框架 建设银行个人住房抵押贷款信息 个人住房抵押贷款资料的分析 实证分析 理论分析 建立贷款风险动态防范体系 蔟：蟪 违约行为国别比较 违约行为影响因素分析 违约行为机理分析 违约损失分析 违约贷款特征分析 违约借款人特征分析 违约动因分析 建立相关配套支持系统 建立和完善违约风险转移机制建立住房抵押贷款库监控体系 建立个人信用资信评价指标体系 浙江工业大学硕士学位论文 第二章个人住房抵押贷款概论 2 1 个人住房抵押贷款的定义及概念界定 住房抵押贷款( h o u s i n gm o r t g a g e ) 源于欧洲，发展于美国。m o r t g a g e 的原 意是“呆滞的抵押物”，一旦该财产被抵押，则在抵押期内是不可流动的。住房 抵押贷款就是指抵押人以住房这种不动产作为偿还债务的担保获得贷款的借贷 行为。被抵押的住房就成为了抵押人按期偿还债务或履行某项义务的保证品z ， 当借款人无力偿还债务时，承押人有权依据抵押契约的约定，取消借款人对抵押 品的占有，并通过变卖抵押的住房来补偿贷款的损失3 。 国内目前对于住房抵押贷款定义的争议较多，焦点主要是集中在抵押贷款和 按揭的概念区分上。“按揭”概念来源于香港，但目前被国内各界广泛使用。一 些学者认为按揭本身就是住房抵押贷款，在香港的实际操作中，也一直对这两个 概念区分不是很明显。但更多的人认为，从严格意义上来说，住房抵押贷款应浚 包括按揭，住房抵押贷款是一种直接面向购房者的消费性贷款，是指借款人以所 购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物，或由第三人为其借款提供保证，并 承担连带责任。借款人到期不能偿还本息的，贷款机构有权依法处理抵押物，或 要求保证人承担连带偿还本息的责任4 。该定义包括：( 1 ) 以自有房作抵押，向 银行贷款变现的一种贷款方式。这是目前我国国内银行业内所谓的“个人住房抵 押贷款”业务5 。( 2 ) 指丌发商、银行和购房者三方之间的一种约定，即购房者 向开发商先预交部分房款，其余部分以所购房屋权益作为抵押，丌发商提供必要 的担保，银行发放购房贷款，当购房者不能按时偿还贷款本息时，按照约定，银 行有权处置抵押房屋，偿清银行贷款6 ，即按揭，是狭义角度的住房抵押贷款， 也是本文所采用的住房抵押贷款的概念。 因此，本文采用的住房抵押贷款定义为：银行使用信贷资金所发放的自营贷 款，指具有完全民事行为能力的借款人以所购住房作为抵押作为偿还贷款的保 证，向银行等金融机构申请购房贷款的一种资会借贷形式。由于，目前我国城镇 居民多为购置新房，二手房交易刚刚起步，成交量少，个人商业性贷款 t 的二二予 房贷款的历史数据极少，因此在本文的研究中去除了二手房的个例。 2 2 我国的个人住房抵押贷款市场 2 2 1 我国个人住房抵押贷款的发展现状 个人住房抵押贷款是房地产金融的重要组成成分，是世界各困提高居民现实 支付能力，解决居民购房，实现住宅商品化，实现住房自有化的有效途径和重要 手段。在许多市场经济发达的国家，住房抵押贷款在所有信贷中占了很大的比重， 据有关资料，国际上的住房抵押贷款贷款总量一般都在1 0 - 2 0 之间，澳大利 亚住宅抵押贷款的资金总额就占其金融市场总资金的2 0 ，美因为2 5 ，高于 消费者信贷、银行商业信贷和现有公司债券的总和5 。 自1 9 8 8 年，自中国建设银行率先在市场经济比较发达的广东省几个试点城 市丌展个人住房贷款业务以来，提供购房抵押贷款的银行由建行一家发展到卜余 家。通过1 0 多年的发展和金融创新，日前我固的个人住房会融体系有了巨人的 发展，尤其是近几年来，个人住房抵押贷款业务呈高速发展念势，：【、农、f 1 1 、 浙江工业大学硕士学位论文 建四大国有商业银行的个人住房抵押贷款余额逐年翻番( 见表2 1 ) 。截止2 0 0 1 年4 月末，各商业银行个人住房贷款余额已达4 0 7 3 亿元，占全部贷款余额的 5 5 4 ，与1 9 9 7 年术的1 9 0 亿元相比，个人住房贷款余额增加了3 8 8 3 亿元，每 年的增长速度都在1 5 0 左右。2 0 0 0 年，商业银行个人住房贷款增加额占到全部 贷款增加额的1 9 ，2 0 0 1 年1 到4 月，这个比例达到了2 2 6 0 0 9 。 表2 - 1 我国个人住房贷款发放情况一览。单位：亿元 苏 商业银行当年新增商业银行个人住房公积金当年新增公积金个人住房 个人住房贷款额贷款余额个人住房贷款额贷款余额 1 9 9 83 2 45 1 41 0 71 5 6 1 9 9 97 4 61 2 6 01 5 82 8 3 2 0 0 01 9 3 43 3 0 62 3 15 1 7 资料来源：建设部房地产i d 谢家琪i qk n ：伞闺房地产1 ：作会泌1 ：讲活资料。 2 2 2 我国个人住房贷款业务发展良好的原因分析 我国个人住房贷款业务发展迅速的原因很多，是各种宏观和微观因素综合作 用的结果。综合起来，主要有以下几点： 1 、社会主义市场经济体制的逐步确立和城镇住房制度改革的进一步深化。 停止实物分房，实行购房货币补贴，提高房租等房改政策的陆续出台，极大 的推动了个人买房市场的形成，个人购房比重迅速增加。根据资料，2 0 0 0 年北 京、上海、天津、杭州等1 0 多个城市的个人购房比例都在9 0 以上，其中，上 海的个人购房比例高达9 7 3 。这表明我国的房地产市场已经实现了从集体消 费为主向个人消费为主的过渡，确立了个人作为住房投资的主体地位。 2 、国家把发展房地产经济，鼓励和扩大居民住房消费作为拉动内需的着眼点。 国家把刺激住房消费作为拉动经济增长的重要手段。为鼓励居民购房，政府 连续实行地方性减税减费政策，并为个人住房贷款业务提供优惠利率等。目| j i 购 房相关税费负担已处于“谷底”，在给购房人带来实惠的同时也切实减轻了他们的 负担。这些都对个人住房消费的增长产生极大的激励作用。 3 、我国国民经济的稳定发展。 我国整体经济态势发展良好，居民收入有了大幅度的提高，居民改善自身住 房居住条件的愿望强烈。而住房需求是一个收入弹性相对较大的消费行为，根据 对杭州市住房消费行为的研究结果表明，住房消费弹性为o 6 3 l ，即平均每增加 i 的收入，住房消费平均增加o 6 3 l 。住房边际消费倾向为3 8 9 1 6 ，即每增加 1 万元的收入，就会增加3 8 9 1 6 万元的住房消费。但是和国际上相比，我国的房 价收入比仍旧偏高，居民的有效需求不足，购房必须求助于住房金融的支持，目 前我国采用贷款方式购房的比例达到了8 0 以上“。 4 、房地产业的蓬勃发展。 中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云吕教授近同在国际建筑中心联盟 2 0 0 1 年大会上说，中国的房地产业尤其是住宅建设今后2 0 年将保持兴旺。中囤 住宅产业已进入有史以来最好的发展时期，中国正出现新一轮的住房发展热，主 要表现为产销两旺。特别是发展商在房型、环境、设施配套、营销等方面不断出 新，推出受购房人青睐的新房型住宅，都促使个人住房消费得以明显增长。 5 、银行贷款政策的推动。 2 0 世纪9 0 年代以后，房地产丌发拨改贷以来，住房金融业务的重心由支持 浙江工业大学硕士学位论文 住房丌发建设丌始向支持个人住房消费转移。今年人民银行也提出了优化资产结 构、增大信贷总额中住房抵押贷款比重、房地产信贷要继续向个人住房贷款倾斜 的政策。 商业银行不断改进金融服务，推出新的住房贷款品利。如建行、工行推出不 指定用途个人综合消费贷款，中行推出上不封顶个人住房贷款，及建行推出的个 人住房贷款供贷期限自由缩短或延氏，自t b 选择逐年递增或递减还款等举措，丰 富了购房借款人的贷款选择。 人民币利率几次降低也使购虏借款人的借贷成本普遍较低，现阶段借款购房 成本棚对合理成为多数购房者的共识，剥住房按揭贷款的增长产生持续推力。 2 2 3 我国个人住房抵押贷款市场发展中存在的问题 我国的住房抵押贷款一级市场进入快速发展阶段，规模扩张极其迅速，个人 住房抵押贷款市场有了较大的发展和完善。但是总体来说，我国的住房余融尚处 于起步阶段，和国外部分发达市场经济囡家相比，市场发展的完善程度远远不够。 主要表现在： 1 、住房抵押贷款一级市场上贷款方式单一，缺乏灵活性。就贷款利率来看，目 前我国的住房贷款都属于可变利率的贷款方式，并且其利率调整周期是1 年，调 整幅度上不封顶，而受( 利率) j x l 险规避者青睐的固定利率贷款方式尚未被采用。 就， 付款的确定方式来看，没有齐全的适应不同贷款对象的、具有不同月付款变 化规律的贷款方式。 2 、住房抵押贷款二级市场刚刚起步、二级抵押市场尚未建立。通过二级市场上 的盒融创新能够分散与降低投资者风险，创造出投资特色迥异的金融衍生产品， 因而住房抵押贷款二级市场对于扩大一级市场上的资金来源、增强抵押贷款债权 的流动性有着重要作用，但目前我国住房抵押贷款市场仅具备一级市场的功能。 3 、我国目前缺乏有利于住房抵押贷款一级、二级市场发展的制度环境。抵押贷 款一级市场发展的缓慢与我国个人信用登记制度滞后、贷款保险制度不发达等因 素有关。二级市场的建立除了受制于一级市场的不完善外，还受到有关抵押贷款 证券交易、监督等方面立法不足的限制。 4 、我国银行内部管理薄弱，对贷款项目的“三查制度”审查不，贷款信息的 登记备案不及时，审核时过于看重贷款的抵押与担保这些次要还款来源，反而忽 视了第一还款来源的现盒流量，结果银行信贷政策、程序、控制、分析各环节普 遍落后，不利于防范信贷风险。 浙江工业土学硕士学位论文 第三章个人住房抵押贷款中借款人违约的理论研究 3 1 个人住房抵押贷款借款人的违约 31 1 个人住房抵押贷款借款人违约及违约风险 在资金的融通和货币资金的经营过程中，由于各种事先无法预料的不确定因 素的影响，使资余经营者的实际收益与预期收益发生一定的偏差，从而有蒙受损 失和获得额外收益的机会或可能性，这就是金融风险。金融风险仅限于存在与发 生于资金的借贷和经营过程t 1 1 ，只要一进行资金的借贷与经营活动，金融风险就 随之形成并有可能成为实际的风险控。 当前我固居民购房主要是为了改善自己的居住条件，因而目前个人住房贷款 的资产质量较好，风险相对较小，这也是其发展迅速的一个重要原因。但是同所 有的金融资产一样，个人住房抵押贷款也存在风险。由于该贷款期限长、数额大、 形式单一、客户分散以及房地产位冒固定、市场流动性差等特征决定了个人住 房抵押贷款本身存在不可忽视的独特j x l 险。而且在实际操作中，由于我国银行本 身的贷款程序不完善，发放操作不规范，“人情贷款”过多，银行之间的竞争使 得贷款的门槛下降，尤其是在我国信用制度不完善、缺乏个人资信评价体系、个 人清偿能力难以把握、评估业尚未规范、违约后的法律程序繁琐、二级市场不完 善、抵押物变现能力差、缺乏系统的管理经验和数据等情况下，发放住房抵押贷 款更容易产生风险。 借款人是风险产生的载体，无论足借款人的道德风险( 虚假信用、房价下跌 时拒绝继续还款) 、行为风险，还是出于借款人发生生病、失业、丧失劳动力或 是死亡等引起收入流减少或中断的风险事故，其结果都可能使所借款项不能按时 归还。所以借款人风险是导致违约风险的内在根源，是个人住房抵押贷款面临的 最直接和最主要的风险，也是本文选定的研究对象。 住房抵押贷款借款人的违约是指借款人不再继续履行贷款合同，停止偿还贷 款，从而造成贷款拖欠，给银行机构带来贷款风险的行为。借款人的违约风险因 此可定义为：由于借款人无力按期进行还本付息，或故意不履行还款义务，使贷 款资金的实际运作结果偏离银行预期目标的可能”。住房抵押贷款中借款人的违 约行为给银行造成的风险有三种存在形态： ( 1 ) 赔本风险：银行贷款本金不能回流的可能性。 ( 2 ) 赔息风险：银行贷款本金能够收回但是遭受利息损失的可能性。 ( 3 ) 赔利风险：银行贷款资金不能达到预期的正常增值回流的可能性。 3 1 2 个人住房抵押贷款的逾期和违约 个人住房抵押贷款的逾期，是指借款合同约定到期( 含展期后到期) 当同未 归还的贷款，从次f = j 起即算逾期。在对借款人违约风险研究中，一般来说，除了 包含已经发生的实质性违约，按照国际惯例，把借款人连续3 次( 逾期9 0 天或 以上) 没有支付月还贷额的行为技术上作为违约处理”。逾期和违约是相互关联 的、在时间上是先后顺序的两个状态。借款人可能会从逾期中脱身，也可能就此 陷入违约。 菇。囊 浙江工业大学硕士学位论文 3 2 个人住房抵押贷款借款人违约的研究现状 住房抵押贷款借款人的违约势必给贷款机构、保险机构或住房证券投资者带 来实质h j j , j n 益损害，它改变着抵押贷款债权的价值”，因此，国际上借款人的 违约行为一直足金融机构和住房证券投资者关注的焦点，也足房地产金融研究的 热点问题。美国自1 9 7 0 年住房抵押贷款证券问世以来，抵押贷款证券市场的每 一次重大发展几乎都离不丌对违约行为研究的深入，相关学说主要有偿付能力 论、期权论、交易费用论、以及测算违约率的计量模型等。 3 2 1 国外的研究成果 1 、违约研究 7 0 年代以来，囡际上各专家和学者剥= r 住房抵押贷款违约的研究可以分为三 个阶段： 第一阶段，主要研究论文有w i l l i a m se t a l ( 1 9 7 4 ) 1 6 h e r z o g t le a r l e y ( 1 9 7 0 ) ”、以及v a n d e l l ( 1 9 7 8 ) ”。这个阶段的研究主要是从贷款机构角度探索了违约者特 征( 职业、种族、婚姻等) 以及违约与贷款发放时的一些状态因素的相关性，把 违约率或贷款利率中所含的风险利率的大小作为因变量，侧重于从实证方面探索 识别与揭示违约贷款发放时的贷款特征和借款人的特征及相关性，目在贷款创造 之初即控制贷款风险，并为制定合理的个人资信评价体系以及根据不同对象采用 不同首付款比率和保险费率提供了科学依据。研究发现贷款特征对违约的影响要 稍为明显，特别是具有较高贷款房价比率( i n r s ) 的借款人更容易拖欠债务和 违约。违约风险也随着贷款期限的增氏而增加。一般低收入、收入不稳定或在工 资水平上升时相对下降的借款人的违约可能性大。失业是大家一致认可的，与违 约和逾期明显相关的因素。 第二阶段，r 始于7 0 年代末，主要研究结果有c a m p b e l l 和d i e t r i c h ( 1 9 8 3 ) 1 9 、 v a n d e l l 和t h i b o c k a u ( 19 8 5 ) 2 0z o r n n l l e a ( 19 8 9 ) “。理论基础是消费者行为的 传统经济学理论：把借款人视为一个理性的决策者，认为当违约在经济上有利于 借款人时，违约行为就可能发生。该阶段的研究深入分析了违约与违约行为发生 州的贷款状态、借款人状况、经济状况等的相关性，继而为贷款风险管理从注重 贷款审批管理向全过程管理，特别是为违约行为的提前识别与控制提供了理论依 据。大多数研究者使用“借款人还款模型”来进行分析，他们认为当人们意识到违 约会比继续偿还或出售该财产的损失更小时，就会作出违约选择。f o s t s e r 和 v a no r d e rf 1 9 8 4 ) 2 2 则以期权理论对此进行探讨，他们认为，违约行为在这里足 一种出售期权，是负权益( 住房当时市场价格与借款人违约所需承担费用之和小 于抵押贷款价值) 形成后借款人可以行使的一种权利。他们还认为发生失去工作 和离异等违约引发事件时，会由于受到交易费用的影响而不能实施违约期权。 第三阶段，8 0 年代后期以来，随着住房抵押证券化规模的扩大，衍生品种越 来越多，抵押贷款证券的定价成为一项关键性技术，由于违约改变了现金流，影 响着抵押贷款证券的价值，因此国际上对违约行为研究又掀起新的高潮，但主要 研究对象已是贷款集群，研究计算违约率计量模型以及影响违约率变动的因素， 为证券合理定价及其衍生品风险控制提供了依据。主要研究结果有e v a n s 、m a r i s 和w e i n s t e i n ( 1 9 8 5 ) 2 3 、c l a u r e t i e ( 1 9 8 7 ) ”、q u i g l e y 和v a no r d e r ( 1 9 9 2 ) ”。为t z , j 抵 押贷款证券进行合理定价，正确评估违约所形成的损失至关重要。因此此阶段的 研究重点放在了评估抵押贷款集群的违约概率( 而不是个别借款人的决策行为 上) ，分析违约率与宏观经济指标的相关性。 浙江工业大学硕士学位论文 以前而的研究为基础，美国学者研究经过总结，提出几个结论： l 借款人通过对其在住房上的净权益大小( 通过l v r s 判断) 来决定是7 i 行使违 约期权，应该从净权益的角度来审视住房抵押贷款的违约可能。 2 住房抵押贷款的其他特征，如贷款类型及债龄、起始利率水平、该贷款是一次 还是二次抵押等郁划违约结果起决定性作用。 ； 3 交易费用、信誉损失和信用代价等影响净权益理论结果的各因素，山j 二不可避 免的违约期权的轻率使用，其影响越来越不确定。 4 除了收入不稳定与违约f 相关外，借款人特征剥违约结果的影响缺乏一致的认 可。 2 、逾期研究 相对于违约，固外对逾期的研究要少得多。w e b ( 1 9 8 2 ) “模拟逾期行为，发 现户主年纪较大、来自少数民族、或是收入极不稳定的家庭最容易逾期。英国的 f o r de ta 1 ( 1 9 9 5 ) ”对囡内有关住房抵押贷款资料进行研究后，提山形成抵押贷 款逾期的四个主要途径是：劳动力剩余造成的失业；收入的下降；小生意的失败； 个人人际关系的破裂以及其它一些原因，诸如一笔意外的大额支山、利率上升、 其它信用事件所形成的负担以及为了生育孩子而放弃工作等等。英国的d a v i s , l l d h o o g e ( 1 9 9 3 ) ”的研究结果是，在形成逾期的途径上与f o r d 的结果大体一致，除 了上述的四个因素，他们还提出了另外的三个原因：失去收入来源，如社会保障 救助；对住房进行维修的义务以及改建所形成的大额支出；财政上的过度信任， 造成后来意外的支出等。 b u r r o w s ( 1 9 9 8 ) ”则提出了最容易逾期的家庭模型：户主的年龄在1 8 2 4 之间；离异或分居；单身男人；为非熟练体力工：自己做生意；有着其他贷款债 务；l v r = 1 0 0 ；在房价最高时期购房；居住于经济较为落后的地区。 发达国家对违约行为的研究为建立科学的风险防范体系、确定合理的保险费 率和抵押证券合理定价作出了重大贡献。但是由于各个国家特有的消费观念、文 化背景、信斤j 制度等的不同，研究成果无法简单的应用于我国。 3 2 2 国内研究现状 当前国内研究中最为常见的是，根据借款人违约时主观意志的不同，将借 款人的违约行为分为两大类：被迫违约与理性违约”。 1 、被迫违约。 被迫违约是指借款人由于某种客观原因造成支付能力不足，无法如期偿还抵 押贷款的月还贷额而造成的违约行为。也可解释为：银行对借款人支付能力的估 计及这种估计与实际情况的偏差。这种违约一般发生在借款人收入减少、支付能 力下降等情况下，而与房地产市场价格变化等无直接关系。对被迫违约的研究一 般是从借款人的还款能力方面来分析。发生被迫违约的可能性大小直接取决于借 款人的相对支付能力，在抵押贷款月还贷额无大幅度增加的情况下，则山借款人 的l 发入水平决定，累积的家庭金融资产也在一定程度上影响借款人的支付能力。 借款人的被迫违约通常由失业、疾病、离婚、或因发生某种侵权行为或事故 而须支付赔款等客观原因造成。此外，由于自然灾害、战争、社会动乱等不可抗 力造成借款人无法按期还款的行为也可归为被动违约。贷款年限和供款累积速度 是造成被迫违约的主要因素。 2 、理性违约。 理性违约，也有被称为主观违约或主动违约，是指借款人从自身利益出发， 出于经济利益而采】 ) ( 放弃还贷责任的违约行为。与借款人的实际支付能力无关。 浙江工业上学硕士学位论文 般发生，i ：房地产市场不景气时期，山于未偿还借款余额高于市场房价，借款人 认为放弃继续还款一t j b l l a + 来更大的收益而发生主动违约。如果住房市场价格 ：升， 借款人即使无力继续还款，也可通过转址房产束还清贷款、收回投资和成本、甚 至赚取部分利润，而不会违约。此外，借款人移居海外、： 二作变动或i l j 于其它原 因使住房失去原有的重要性，而一时又难以变现的情况下也会发生主动违约。 国内对理性违约的研究，主要是从借款人在住房上拥有的净权益的大小着 手。净权益= 当前房产的实际i 订场价格当前的贷款价格一( 违约造成的费刚总和) 。 若是净权旋 o ，为j l i 值，则借款人的理性_ l 童约可能性小；若是净权益 mu , j ，6 一l 当a ( i ) y ( i ) m 时，6 - - 0 其i f 】6 违约发生概率； a ( i ) 笫i 时问贷款支利金额； y ( i ) + 第i | q 问借款人收入； m 按当地消费水平，月收入c 1 1 可用- _ j ：还款的最高比例。 因此把借款人的偿付额控制在一定的范围是目前银行剥住房抵押贷款风险 管理的通常做法”。 2 理性违约 理性违约则是在借款人发现中止贷款合i 司，选择违约在经济一l 更有利的一种 主动违约行为。山于住房抵押贷款合同赋予借款人在贷款期问的任何时候有三种 方案选择： 提前付清，即按贷款余额购回物业期权； 违约，以不偿还贷款余额的方式出卖物业期权： 继续履约。 理性的借款人往往根据经济上哪个方案更有利来进行选择。具体情况主要何 以下两种情况： ( 1 ) 第l 时间房价 i ( t ) 大于或等- i 二f ( t ) ： 提6 h , j 清的成本 c l = f ( t ) 酝，l 浙江工业土学硕士学位论文 违约的成本c 2 = f ( l ) 继续履约的成本c 3 = m ( t ) = a ( t ) ( t + i ) “一1 i ( 】- i ) ” 其t ha ( t ) 抵押合同规定的月偿还额： n 尚需偿1 _ j 次数； i 资金机会成本，对于资会丰裕者，i 为其运用资金的最高收益 ( 与投资住房同等风险的项日) ；剥资会不足者，为筹资的最低 成本。 m ( l ) 抵押贷款价值。 当i ( t ) 大于或等于f ( l ) 时，提| j 还款和违约这两个方案在经济上是等价 的。但是考虑违约所；特来的信用损失以及搬家等成本，在没有引发事件发生时， 借款人通常不会违约。而借款人是选择提前付清还是继续履约，则取决于资金机 会成本i 与抵押贷款利率i 。的大小，当i 大于i 。时，则抵押贷款价值m ( t ) 小于 贷款余额，继续履约的可能性增大；当i 小 ：i 。时，提前付清的可能性增：l j | | 。 ( 2 ) 第t 时间房价h ( t ) 小于f ( t ) ： 提前付清的成本c 1 = f ( t ) 违约的成本c 2 = t l ( t ) 继续履约的成本c 3 = m ( t ) = ( t ) ( 1 + i ) “1 j ( 1 + i ) “ 当c 2 c l ，且c 2 c 3 时，选择违约对借款人在经济上最有利。因此得i q ! 性违约发生的必要条什足： h ( t ) f ( t ) h ( t ) m ( t ) 若令e = 1 1 ( t ) 一m i n f ( t ) ，m ( t ) ，则理性违约发生的必要条件为： e o e 的经济含义实质上就是借款人在物业中积累的权益。借款人向银行申请抵 押贷款和交付首付款后，在物业中有二个权益主体银行和借款人。银行在物 业中的权益等于贷款余额，随着贷款的不断归还而不断减少；丽借款人在物、j k - 1 ， 的权益等于物业价值减去银行权益。如果房价小于贷款余额，也即借款人的权益 出现负值( e o ) ，从理论上来说就会出现通过违约拖欠来减少其损失的行为。 影响借款人在物业中的权益的大小的主要因素有： 初始贷款与价值之比( l v r ) ，它决定贷款初期借款人权益的大小； 房价增仁乏速度( h ) ，它决定借款人权益变化的方向、速度和大小； 已偿还期数( t ) ，因为随着贷款的不断归还，负债减少，借款人权 益增加： 贷款期限( t ) ，贷款期限越短，偿还速度越快，负债减少越快，权 益增加越快； 资金机会成本( i ) 当借款人在物业中的权益出现负值时( 即负权益的出现) ，会从经济上刺激 借款人思考是否通过违约减少损失，但交易成本的存在和借款人对物业未来逾期 价值的估计使得他并不一定采取违约”。 “法 争脱定抵押物售所例人f j 贷款余额的部分心伞部归饪f 持欺人，此当房价人十或等十贷款余额时， f 持款人选择违约的成小为f ( ) ，n ：此假定交易成水为0 。肖席价小j 。贷款额时，借款人选抒违约的成4 ( 为 ( t ) 。 。 女 浙江工业史学硕士学位论文 34 借款人违约的风险因素研究 影响个人住房抵押贷款违约因素来源于宏观环境和微观环境。对于宏观因素 和微观因素的处坪是不同的。宏观因素包括国民经济发展状况、经济发展水s i 、 劳动力市场和资本市场的变化、以及政府宏观经济政策和财政政策的变动。宏观 因素对贷款违约的影响比较全面，银行会综合考虑其对整个房地产市场和金融市 场的风险作出相应的防范策略。丽微观因素主要是围绕个人及其与4 t e 十n 关的一些 因素，也是本文研究的主要内容。借款人特征和贷款特征都属于微观影响因素， 描述借款人特征的因素有：借款人年龄、性别、婚姻状况、家庭类型、就业状况、 户口、家庭收入及支出等。贷款特征则为贷款总额、贷款利率、贷款期限，月还 贷额、贷款房价比率l v r 和月还贷额收入比、债龄等。通过对各个因素对贷款 违约规律的分析，找出违约的主要风险因素。 由于住房金融体系和法律体系的完善，荚、英、澳大利亚等西方发达固家住 房抵押贷款中违约行为的发生更有规律可寻，其研究成果更具有普遍性。因为各 国具体情况和研究方式的不同，结果也有所不同，但是各国的研究部发现：具有 较高贷款额房价比的借款人的违约风险最大。去除当前我国当前各种体制不完善 原因所诱发的各种违约，了解他们的违约因素研究结果，对我们住房抵押贷款违 约风险现在和将来的研究和防范具有重要的指导意义。 3 4 1 英国的违约风险因素研究 b u r r o w s ( 1 9 9 8 ) 把造成违约的决定性因素分为三大类： l 、结构性因素l r s 、收入贷款比、利率水平、政府补贴的资格或程度、 其他社会保障的支持等。 2 、家庭收入和支出因素失业、工作时数、疾病、意外的修缮和其他家 庭支出。 3 、个人因素个人理财能力、家庭关系的破裂、个人主观认为应该优先考 虑的事等。 b u r r o w s 再从上述三大类因素中选取了1 3 个独立变量( 户主年龄、婚姻状况、 户主当前就业状念、家庭结构类型、职业、是否雇员、地区、是否初次购房、 售房者、贷款类型、是否【r s = 1 0 0 、贷款机构类型和购房住房年份等) ，以陔 家庭足否形成3 个月或以上的逾期( 即技术违约) 为因变量，通过双变量相关模 型和逻辑回归模型进行分析，得出以下主要的风险因素( 见表3 一1 ) ： ( 1 ) 户主的当前就业状况。失业是违约关键的决定性因素。非全| = 1 制工作 和个体经营都是形成不稳定收入流的重要原因，从而增加了贷款的风 险因素。 ( 2 ) 家庭的婚姻状况。离异或分居的家庭的逾期和违约可能性大。 ( 3 ) 家庭结构类型。单身男性和有经济不独立子女的夫妇的违约可能性较 大，单身女性的违约可自& 最小。但分析认为，该因素的作用也可能足 l h q 二失业、无工作、和离异等相关因素造成。 ( 4 ) 职业。非熟练工人的违约可能性最大，也可能是由于他们更容易失业 的原因。 ( 5 ) 个体经营者。自谋职业者比雇员的违约可能性大。 ( 6 ) 地理因素。房价不稳定的地区，容易形成负权益，而导致违约：工资 水平低的地区易导致购房者的还款能力不足。 ( 7 ) 抵押贷款类型。贷款余额大或积累速度快的贷款，借款人容易违约。 海，。l 浙江工业大学硕士学位论文 ( 8 ) ( 9 ) 抵押贷款机构类型。由银行发放的贷款的违约可能性小，可能足山于 银行的信用较高和更为严密有效的贷款审查程序 l lj x i 险防范系统。 贷款发放年份。在房地产市场繁荣高峰时期发放的贷款，形成负权益 的可能性大，因而易违约。 表3 1 英国逾期3 个月( 含) 以上违约贷款特征的逻辑回归分析结果” v a r i a b l enb i v a r i a t ens i m u l t a n e b e s t i n g o u s f i t t i n g b a s eo d d sf o r8 4 2 48 0 7 00 0 0 30 0 0 4 p a r a d i g m a t i c c a s e 户主年龄： 18 2 42 2 62 0 3 +2 2 13 3 l 十3 3 8 * 2 5 3 42 1 7 41 2 72 1 0 01 3 01 3 1 3 5 4 42 6 2 41 3 12 5 2 31 2 21 2 2 4 5 5 42 1 4 41 0 02 0 6 81 0 01 0 0 5 5 6 49 6 0o 5 99 0 20 3 8 + +o 3 8 + 6 5 以上2 9 6o 6 82 5 60 2 l +0 2 l + 婚姻状况： 家庭关系良好7 6 7 31 o o7 3 5 5 1 0 01 o o 离异或分居7 5 l2 3 9 * 十+ 7 1 51 7 9 *1 7 6 * 户主当前就业状况： 全日制作6 9 1 71 o o6 7 5 3 1 0 01 0 0 啦全日制1 作3 4 32 8 1 3 3 62 9 0 * +2 9 0 * + 火业3 9 3 + +9 6 3 + + 3 7 57 9 6 * +7 9 6 * + + 退休3 7 4 1 0 23 3 13 9 2 * 3 9 4 * 火去- 7 动能力 3 9 734 5 + 十2 7 5 44 5 + 4 4 9 * + 家庭结构类型： 大妇一无子女 3 4 4 01 0 03 2 9 61 0 0 1 0 0 丈妇一有子女 3 2 3 81 7 9 * +3 1 3 0 1 5 61 5 6 单亲 2 9 53 8 4 * +2 6 3 1 2 21 2 3 人家庭3 9 7 26 2 * + 3 7 21 4 6 1 4 8 单身男性5 6 3