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文档简介
主讲人:王林,房产开发流程,项目决策阶段,1,可行性研究的主要内容有:(1)项目概况及定位策划;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。,可行性研究按5个步骤进行,(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)市场调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告。集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段。,一、土地获取阶段,土地信息的收集:1)现状图;2)规划设计条件;3)现场踏勘;4)了解周边配套情况;5)了解该区未来规划情况;土地初判:1)了解地块的上市方式和土地款2)了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况;3)了解当地的房地产市场现状;土地深判:1)可行性研究报告(现状图四份项目最各定们、成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选、开发周期及付款计划、项目方案的确定、现金流测算,一、获取土地使阶段,寻找合作资金:1)项目招商报告(前期阶段);2)明确合作伙伴、寻找合作方式(投资策划书、合作伙伴确定、合作方案确定、全作结节确定;3)引资(商业计划书);4)合作实施(实施阶段);5)了解该区未来规划情况;,征地拆迁,申办并取得房屋拆迁许可证,拆迁方式:1)政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。2)拆迁人自行拆迁:这是大型房地产公司常用模式,但要申请拆迁许可证。3)拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。,申办拆迁许可证应提交以下申报资料,1)填写城市房屋拆迁申请表一式五份;2)建设项目批准文件;3)建设用地规划许可证;4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)5)拆迁代办单位和评估机构资料。6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。)7)有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。,二、规划设计阶段,1、区域商场调研,2、项目定位,房地产项目开发流程:规划设计阶段,房地产项目开发流程:规划设计阶段,房地产项目开发流程:开工开盘阶段,房地产项目开发流程:开工开盘阶段(续),房地产项目开发流程:开工开盘阶段(续),房地产项目开发流程:开工开盘阶段(续),房地产项目开发流程:开工开盘阶段(续),房地产项目开发流程:开工开盘阶段(续),房地产项目开发流程:开工开盘阶段(续),房地产项目开发流程:开工开盘阶段(续),房地产项目开发流程:开工开盘阶段(续),房地产项目开发流程:开工开盘阶段(续),房地产项目开发流程:开工开盘阶段(续),房地产项目开发流程:工程建设阶段,房地产项目开发流程:工程建设阶段(续),房地产项目开发流程:工程建设阶段(续),房地产项目开发流程:工程建设阶段(续),房地产项目开发流程:工程建设阶段(续),房地产项目开发流程:工程建设阶段(续),房地产项目开发流程:工程建设阶段(续),房地产项目开发流程:工程建设阶段(续),房地产项目开发流程:工程建设阶段(续),房地产项目开发流
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