（管理科学与工程专业论文）教育类房地产项目投资策略与决策问题研究.pdf

每瘩建乱科监天学确士毕业馆立 教育类房地产项目投资策略与决策问题研究 专业：管理科学与工程 研究生：武海靖 导师：余维兴教授 摘要 本论文主要研究了教育类房地产项目的投资策略和决策问题。对教育类房地产 项目的定义及其分类给出了明确的界定，对教育类房地产市场的供求关系及各类民办学 校的收支状况进行了细致市场调查，并获得了一般规律性调查结论。在对教育类房地 产项目的投资策略从七个不同方面进行分析论证的基础上，给出了走与名校联合办学， 整体规划，分期建设，拆分项目社会融资的投资策略建议。在项目决策方面，本文从 项目投资与成本费用估算、项目收入估算、项目财务评价指标体系三个方面对教育类 房地产项目的决策问题进行了研究，并给出了教育类房地产项目多方案选优模糊综合 评判模型，克服了仅以方案盈利多少定优劣的传统单因素决策的弊病，对于其它类型 房地产项目的决策具有一定借鉴意义。 本文为教育类房地产项目的科学决策提供了合理的指标体系和决策方法，可作为 各类社会力量或开发商投资教育类项目的参考资料，具有较高的实用价值。 【关键词】教育类房地产项目投资策略决策问题模糊综合评判 【论文类型】应用基础 每瘩建乱科丝太学罐士芊皿论土 t h e s t u d y i n g o fi n v e s t m e n t s t r a t e g ya n d d e c i s i o n f o re d u c a t i o nk i n do ft h er e a le s t a t e p r o j e c t m a j o r ：m a n a g e m e n ts c i e n c ea n de n g i n e e r i n g n a m e ：w u h a l j i n g i n s t r u c t o r ：p r o j i nw e i x i n g a b s t r a c t i nt h i sp a p e r , t h ed e f i n i t i o na n dc l a s s i f i c a t i o no f t h ee d u c a t i o nk i n do f r e a le s t a t ep r o j e c t i s g i v e n ，a n dm a r k e tr e s e a r c ha b o u tr e l a t i o nb e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n do ft h ee d u c a t i o n k i n do fr e a le s t a t ep r o j e c ta n d p a y m e n t sp o s i t i o nf o ra l lk i n g so fs c h o o lr u nb yt h el o c a l p e o p l ea r ec a r r i e do u t ，f r o mw h i c hg e n e r a lr e g u l a r i t yi n c l u s i o ni s g o n e n b a s e do nt h e a n a l y s i st ot h ei n v e s t m e n ts t r a t e g yo f t h ee d u c a t i o nk i n do f r e a l t yp r o j e c tf r o m s e v e nw a y s ， t h ep r o p e ri n v e s t m e n ts t r a t e g ya d v i c e ss u c ha si n t e g r a t e dp l a n n i n g ，c o n s t r u c t i o nb y s t a g e s a n ds p l i t i n gp r o j e c ts o c i e t yf i n a n c i n ga r eg i v e na tt h e p r e s e n ts i t u a t i o n t h ed e c i s i o no f t h e e d u c a t i o nk i n do fr e a le s t a t ep r o j e c ti sa n a l y s e df r o mt h r e e w a y sl i k ep r o j e c ti n v e s t m e n ta n d c o s te s t i m a t e ，p r o j e c ti n c o m ee s t i m a t e , a n ds y s t e mo f p r o j e c tf i n a n c ee s t i m a t e t h ef u z z y i n t e g r a t i v ee s t i m a t em o d e lf o ro p t i m i z ec h o i c ef r o ml o t so f p r o j e c t so fe d u c a t i o nk i n di s g i v e n t h i sm e t h o do v e r c o m et h et r a d i t i o n a ld e c i s i o n ss h o r t c o m i n gt h a ti sas i g l ef a c t o r d e c i s i o no n l yb yt h ep r o f i t i ti sa l s ou s e f u lt oo t h e rk i n do f r e a le s t a t ep r o j e c t i nt h i sp a p e r , ar e a s o n a b l et a r g e ts y s t e ma n dd e c i s i o nm e t h o di s g i v e nf o rs c i e n t i f i c d e c i s i o no fe d u c a t i o nk i n do fr e a le s t a t e p r o j e c t ，w h i c hc o u l db et h er e f e r e n c e sf o rt h e s o c i e t yf o r c e o rd e v e l o p e rt oi n v e s te d u c a t i o nk i n d o f r e a l t yp r o j e c t k e y w o r d ：e d u c a t i o n k i n d o f r e a l t yp r o j e c ti n v e s t m e n ts t r a t e g y d e c i s i o n f u z z yi n t e g r a t i v ee s t i m a t e 耐p e o f t h e s i s ：a p p l i c a t i o n b a s i s 声明 本人郑踅声明我所里交的论文是我个人在导师指导下 进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特 别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他入在其它单位已 申请学位或为其它用途使用过的成果。与我一圆工作的同志 对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关 责任。 论文作者签名：渗遣 墨期：一多；，8 喝 关于论文使用授权的说明 本入完全了解西安建筑科技大学有关傈留、使用学位论 文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文 被查溺和借阂；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以 采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密厝应遵守此规定) 艘作者魏燃导师签名名畅鬻： 注； i 孽耱此燹辩在论文蓥茭 符瘩建就科拉太孝硝士毕业话立 1 1 论文研究背景 第一章综述 2 0 0 1 年底，笔蠹供职豹瑶安市财臻房地产开发公司开始筹备投资一个大型教枣类 房地产开发项目两北大学海门分校项目。该项目出西安市财信房地产开发公司与 殃嚣绿色置业菇限公司共网发起戒立跌嚣东方科教投资有限公司，劳幽该公司 乍为合 作主体与陕硬省著名综合类大学西北大学合作，在江苏省海门市投资兴建西北大学海 门分校送。曩兹项嚣农会作几方魏共圈努力下敬褥了一定实震性进展，邑完成了海门 市当地的土地征用工作，并岛西北大学正式懿定了合作办学协议书，项目整体控制性 援划邑出透安建筑科技大学设诗院拿凼方案，正在审囊之中。 在项目运作的过程中，领导要求糍者完成一份该项目的可行性研究报告，用 戬提供顼露蓊麓决策参考。并作为顼蟊报抿及锻行融资的基本耷才料。夜着手超革该可 行性研究报告前，镱者查阅收集了一定量的相关资料，发现该类项目具有教育投资 与痔毯产投资的双重髋，并其肖一些独特的投资特点，而霞前国内对该类顼霞的投资 策略与决策问题研究文献资料成果较少，笔者认为有必要结合自己的硕士毕业论文对 该类禽圭| 亟产顼瑟的投资策略与决策闻磁进行较为深入的研究，诧想法麓导师鑫维兴老 师沟通后，得到了金老师的赞间。 随着国家“科教兴国”战略的实施，教育首次被列为领先于经济发展的“根本大计”。 虽然j 蘼凡年来，鏊家对予教弯熬投入骞了兹掰来蠢豹增长，全鬟财政性教旁经费占g d p 的比例由1 9 9 5 年的2 4 1 提升到2 0 0 2 年的3 1 9 ，但与发展中国家平均水平4 1 相 魄，爨有一定麓疆，致；努教育经费零怒，教弯浚源短蚨兹技魏巍未掇零羟转。梵了麴 快提高全民族索质，使更多的学生能够拥有受教育的权利，圈家教委曾于1 9 8 7 年出 台了社会力爨办学鬈嚣条铡，蕙次蠢曩= 了多渠_ 遵，多方式办学静大f j ，1 9 9 3 年国 家又颂布了民办高等学校设鬻暂行条例，进一步究善了社会力量开办高等学校的 毒关麓定，睫罄嚣部条爨豹爨鑫，全鬻各级各类聚办学校有了长是豹发建，投掇銎家 教育部门统计：截止2 0 0 1 年底，全国融有民办教育机构约1 万余所( 小学以上) ，在校 学生露遮5 6 6 万人。其中民办舞等教鬻秘鞠1 2 0 2 掰，淀麓学生1 1 3 万余人。英中，其 有颁发学历文魄资格的民办高校达8 9 所，在校学生1 5 万人 酱通中学4 5 7 1 所，在校 生2 3 3 万久；酸造孛学1 0 4 0 繇，在校黛3 8 万入；小学4 8 4 6 掰，在校生t 8 2 万入。 觅 参考文献1 。 然箍，在民办教育的发展过程中，也出现了一定的社会争论，主臻的焦点问题有： 帮瘩建就辩畦走学硪- g 竿罅话盘 f 氟凝寡与带场翁关系：瑟教育事盘麓爱震劐癀是实行鋈家调楚还是谴帘强来嚣囊诵 节。( 2 ) 、公平与效率的关系，即是力争保证每个人都拥有受教育的公平机会还是让有 疆懿教蠢瓷源发挥最大豹效率。辫、擎获斡公蓬毪与资本数罨裁缝秘关系藏瑟，饕歼 办学校者是否能够通过开办学校合理获利。 见参考文献2 为了进一步规范民办教肖 事遂豁茨曩，使法穗法蕊逶应予露代，2 0 0 2 年1 2 是2 8 嚣丸鼹全莺人大攀委会第三十 一次念议正式通过了民办教育促进法，其第七繁第五十条明确规定：民办学校 在撩滁办学成本，颈辫发震蒸金鞋及按照国家莠关规定摄簸其蘧豹必纛赞嗣蘑，窭资 人可以从办学结余中取得合理阐报。该法案的实施，使社会力量投资办学获得合理虢 琴l 膏了粪歪戆法律磙攥。 髓羞社会与对代黥不凝进步，a 蜘逐灏开始认识剁在现代经济和社会运萼亍中，教 育不彼其有卒_ t 会公益攀业性质，而且也其有重要的产业和投资属性。按照产波方式发 展教帮，薨不惑姥整教育豹纯巍鼗鼗秘产业化。国家投资予教窿麓联的是增加练会嬲 力，为现代化建设提供高层次的人才保障和拽术支持。公民个人投资的受益怒提商自 身文他索霞，必未来发展剖造往势。聿主会力壤教投入是希望道过财务收支移秘形或资 产积累，并取得合理利润。 在这样斡个大豹跨贰与柱会瑟豢下，帮分其毒敏锐灞察力兹赛遗产开发企监逐 渐认识到投资激育不仪对各炎地产项圈具有提升价值的意义，又是个空间非常大的 赣鬻产蓝，戒功戆学羧霹羲蔽为嚣笈离鼹又一秘漓增妖患。敦授资兴办各类攀校失蕊 头，骺动学，主、教师配套公寓食堂等后勤设施的开发建设，并通过对学校及配套设施 送行章主会筵运营，取褥授交鼹擐，一释凝我穗遗产投瓷门类教育类蘑逸产矮鬣藏 运而搬，并璧现蓬勃发展的态势。国内一些歼发商纷纷斥资进入教育领域，如北京锡 华实渣投资蠢陵公司予1 9 9 3 每舞始裁致力予教育产照与房遗产渡懿赛效结合。先螽授 资兴建了北京二十一世纪实验幼儿圆，北京= 十一世纪学校，2 0 0 0 年又斥资避5 亿元与 蔻塞工监大学在嚣索经济技术开发嚣会作兴办翡京工泣大学实验学院，形成了教育体 系的规模化、系列化，并取得了良好的投资收益。山东双月鞫集团公司予1 9 9 7 年在山 东羲湃遂过教育褚备金静融淡模式翻办了蔽鬟匿贵族学校，筹通过学校静运营蔽缡校 会资盘，带动袋团房地产业的发展，公司在短短六年赶右时阀取得了跳跃式发展，幽 一家遮送往魏房逸产公司发展建全雷链懿大型企盈。瑟安交大歼元房地产公弼远死年 来逐渐将主业由一般房地产歼发向教肖房地产开发模式转化，在国家级农业开发区陕 嚣撩凌投资建设了杨凌示范孛学，又透过公开招标取褥了陕嚣省重患矮磊长蜜大学城 后勤服务园隧的开发权，使公司形成了较强的综合抗风险能力。 面瘩建就科拉太学龋士毕业论立 1 2 论文的研究目的 鉴于以下几个方面的原因，我们有必要对教育类房地产项目进行较为详尽的投资 决策研究： 教育类房地产项目作为种新的房地产投资领域，较一般类型的房地产丌发项 目有特殊性，主要体现在：a 投资回收方式不同：一般房地产项目以房屋出售、出 租、或售、租混合为主要的资金回收方式，而教育类房地产项目主要依靠收取学生学 费，并通过出租或白营学生公寓，食堂等后勤服务设施来回笼资金。b 投资量大。 教育类房地产项目以学校基础设施及配套设施为主要开发对象，属于系统工程，较一 般单项房地产项目投资巨大。c回收周期长。一般类型房地产项目在销售清盘后， 即可完成投资回收，回收期较短，而教育类房地产项目因投资额大，每年的学费收入 及后勤租营收入，在完成学校日常运营支出后，节余部分才能用于弥补项目投资回收， 故回收周期更长。d 涉及面广，未定因素多。一般类型房地产项目只涉及土地、规划、 建设、施工等系列政策法规与部门，而教育类房地产项目还需涉及各级教育行政主管 部门。e 项目投资收益稳定。虽然教育类房地产项目运作难度较大，但因其营造了一 个较为封闭的自给自足的小环境，有固定的消费人群，故投资收益极其稳定，而一般 类型房地产项目如因市场定位不佳或其它原因造成滞销，很可能会出现大的投资风险。 f 政府大力支持并给予系列优惠政策，政策风险较一般类型房地产项目小。正是因为 教育类房地产项目有以上诸多特点，项目决策者目前迫切需掌握这一新领域较为可靠 详实的决策信息。 房地产业中许多重大决策大多是非程序化，非规范化，单次性的不确定型决策， 这些特性给合理决策带来较大难度，为避免项目决策的盲目性，使项目决策科学化， 我们有必要研究这一课题。 房地产业在未来中国经济的发展中越来越显示出其重要作用，教育产业作为提 高民族素质，拉动国民经济增长的朝阳产业也同渐显现出其独具特色的投资魅力，二 者的适当结合必将使企业、政府，广大学生及建筑产业链出现多赢局面。如何找好其 最佳接合点，并为解决房地产投资进入教育领域所可能遇到的实际问题提供较为有益 的决策参考，亦是本文研究的重要目的之一。 1 3 国内外研究现状及水平 近年来，房地产业逐渐成为我国的一个投资热点，与债券，股票相比，房地产投 资具有周期长，投资大，利润高，风险大的特点，而教育亦不仅仅具有社会公益事业 话瘩建巍斜拉大学石螽士毕 论立 瞧矮，奄冥鸯重要豹产监稻投资属瞧，痨遗产篷与教襄产堑懿结合会滋现繇黧篷餐磺 究的投资决策问题? 哪些理论能较好地运用于教育类房地产投汝决策? 哪些规律由于教 育类秘缝产戆特殊注投努酸了? 对这黉润题嚣藩还没有现残豹答案。深入了鳃多秘；授爨 决策方法，找出其在教育类房地产项目投资运用中的适用性与局限性，对于该类项目 熬投资决策冀骞积极意义。 现阶段房地产项嗣的主要投资分极方法有盈亏i 临界点分析法，净现值法，内部收 益率法，差额内部收益率法，投资回收期，现值指数法等。【见参考文献3 这些方法 基本上是传统的技术经济方法在房地产项旦投资决策中的应用，具有对项目技术经济 指标考虑全面，计算手段成熟，方法简便等优点。这些分析方法很大程度上仍适用予 教育类房地产开发项强，但对于投资涸收期指标丽言，资辩擞示对一般类型魔地产项 目做决策分析时一般只考虑静态投资回收期指标，忽略了资本的时间性，而因为教育 类项题往往因投资额艇大，凰收周攒鼹长，故仅考虑羚态投资回收期是不够准确的， 敌应将动态投资回收期作为浚类项目的一个熏要指标进行分析。 成功豹王羹鬻开发不仅其鸯嵩额鑫孽经济效益，舔显蒸骞庭静静环境效盏莘嚣毂会效蕊， 是三种效益的有机统一。目前我国现行的建设项目评价指标体系中，还没有明确规定 密社会，环境效益蕊谬徐指标。辩经济效益撂标豹看法，蚤炎文献大黼，l 、筹，谈为蘩 本上可分解为以下几个指标群：工程造价指标，盈利指标，效益指标，建设工期指标。 尽管撩拣名称不嚣，投董各髯，释漓，授资露投蘩窝投资鼙掇率始终楚瑟瑟酌核心窝 焦点。但是某些传统观念遭到了实际工作者的质疑和挑战，杨树国教授撰写文章剖析 了赛缝产王蠹嚣经济译徐静独特性，帮全部投资新褥税翡薅务肉都收懿率不再燕表诬该 项目擞利能力的本征德，资金运筹方案带来的利息支出变化躐接影响全部投资所得税 蘸怼务内部毂蕊率 凳参考文献4 】，获悉打破了内部浚益率不受资金运筹方案彩噙遮 一传统规律；陈长久撰写文章指出了目前财务评价参数中大部分行业标准收链率偏低 静赛溺，提蠢稻箕代袭标准辑蠛率影响7 顼鹜燕确评价和决策，并我密7 褶您的对策。 见参考文献5 这些文献在如何改造传统方法使之适合房地产投资特点做出合理决繁 方西徽出了有益豹探索和尝试，这些嚣试亦耱对于教育类房趣产开发颈霹驹投资决策 研究超到重要的参照作用。 阉内大部分文献对于房地产风险的评价，也是技术经济学中的盈亏平衡分析，灵 敏度分聿厅和决策树分橱三个方嚣。这姥分辑方法怼予一般蛙中下层决繁润题燕鸯效豹， 但对于投资动辄数亿元，影响因素多的教育类房地产投资决策来说，就显得力不从心， 不能胜侄了。对于投资风险的考虑，熬夕 起步鞍早，文默也较为系统全瑟。拯( ( c a p i t a l 每瘩建筑斟拉太孝顽士竿4 t 论吏 i n v e s t m e n ta n a l y s i s i n v d v i n ge s t i m a t ee r r o r ) ) 参考文献6 分析了预测收入时产生误差 的原因，并提出了改进方法。由刘申有等编著的房地产经营 参考文献7 一书对风 险评估的介绍较为全面，分为定性分析( 头脑风暴法、德尔菲法、评分法、坐标评估 法) 和定量分析( 概率树法，外推法前推法、后推法、旁推法) ，提出了系统的风险 控制对策( 风险回避，风险转移，风险预防，风险隔离及其组合) 。 以上简要介绍了国内外对于一般类型房地产项目投资决策研究的基本概况，经上 网及在图书馆查询资料，将教育类房地产项目单独归为一个门类，进行专项投资决策 研究似乎还没有大篇文章，故本文只能在参照一般性房地产项目投资决策研究成果的 基础上结合教育类房地产项目的特点立足自身进行该领域的初步探索了。 1 4 研究的主要内容及路径 论文研究始终要坚持理论与实践相结合，调查与研究相结合的技术路线，在运用 传统技术经济学理论成果进行决策分析的基础上，结合教育类房地产项目的特点，参 照建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法一书的研究框架，对论题做出较为 详实的规范推研。 1 4 1 论文研究的主要内容 1 、综述部分： 主要阐明论文的研究背景，研究目的，研究意义及国内外研究现状水平等。 2 、教育类房地产项目定义分类及市场调查与预测： 给出教育类房地产项目定义、分类标准，并对教育类房地产项目的资金回收渠道 教育市场的供求关系做出调查预测；对各类学校的学费收入及一般性开支做研究分 析。对现行教育类房地产项目有关优惠政策进行收集整理。 3 、教育类房地产项目投资策略研究 主要包括项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分 析与选择， 开发合作方式的分析选择，项目报批程序的分析，项目融资方式和资金结 构的分析选择，项目建成后经营方式的分析选择。并给出较合理的投资策略方案建议。 每瘩建筑科拉太学硕士毕让论之 4 、教育类房地产项目决策问题研究 主要包括教育类房地产项目投资与成本费用估算分析，收入估算与资金筹措分析 财务评价指标体系分析。 5 、教育类开发项目多因素模糊综合评价研究 结合教育类房地产项目投资决策特点，分析教育类房地产项目所面临的风险因素 采用模糊数学的分析方法，给出项目开发方案多因素模糊综合评判模型。 6 、论文结论及展望： 回顾论文主要结论与成果，并对教育类房地产项目未来发展做出展望。 1 4 2 论文研究路径 本文研究路径如下图1 1 所示 硒瘩建筑科挂太学顽士毕业话盘 论文研究规划 l 教育类房地产项目定义分类及市 场调查与预测 i 1 l 教育类房地产项目投资策略研究 、 i 实 _ _ 世 啦 教育类房地产项目决策问题研究 调 彝 查 瓷 分 牡 1 l 析 教育类开发项目多因素模糊综合 评判研究 1r 论文结论及展望 r 图l - 1论文研究路径 7 面瘩建就科拉太擘顽士毕业话立 第二章教育类房地产项目定义分类 及市场调查与预测 2 1教育类房地产项目的定义及分类 要对教育炎房地产项目的投资决策问题进行系统们研究，首先我们要搦清楚如何 界定教育类房地产项目及其分类，资料显示划分房地产投资类型的方法有多种，由龙 胜平主编的房地产金融与投资 参考文献8 一书中按房地产经济内容将房地产投资 类型界定为：土地开发投资，房屋开发投资，房地产管理和服务投资；按房地产投资 的领域不同划分为：商业房地产投资，工业房地产投资和住宅房地产投资；按房地产 投资的主体分为：国家投资，企业投资、个人投资和外商投资等，建设部颁布的房 地产开发项目经济评价方法一书将房地产项目按用途划分为九大类型： 1 、居住用途的房地产项目，包括普通住宅，高档住宅，别墅等。 2 、商业用途的房地产项目，包括商场、购物中心、商业店铺、超市、批发市场等。 3 、办公用途的房地产项目，包括商务办公楼( 写字楼) 等。 4 、旅馆用途的房地产项目，包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。 5 、餐饮用途的房地产项目：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 6 、娱乐用途的房地产项目，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等。 7 、工业用途的房地产项目，包括厂房、仓库等。 8 、特殊用途的房地产项目：如停车楼 9 、土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平将其开发成为建设熟地的房 地产项目。 以上各种分类方法中均未涉及教育类房地产项目，笔者给出的教育类房地产项目 的定义如下： 定义：以投资举办各类学校( 中小学、职业学校、高等学校) 为主体，带动 学生、教师配套公寓食堂等后勤设施的开发建设，并通过对学校及配套设施 进行市场化运营，取得投资回报的房地产投资项目。 笔者认为能否归类教育类房地产投资项目由三大要素决定：1 、是否有固定资产投 资；2 、建成后用途是否为学校或为学校配套服务：3 、学校后勤配套设施是否按市场 化运营，即是否具有盈利性。只有具备以上三大投资特点的项目才可称为教育类房地 产项目。 值得注意的是本文所研究的教育类房地产7 1 ：发项目与各种楼盘广告所热炒的教育 概念房地产项目的区别。近年来，一些房地产开发商抓购房者关注楼盘周边所在地的 每瘩建锐科拉太晕顿士毕业话主 教育设施及文化氛围的心理特点，大打教育概念这张销售牌，在楼盘销售策划及宣传 上突出渲染楼盘周边的教育环境，以吸引购房者的目光，此类地产项目往往冠以教育 概念房地产项目的名称，其实质仍然为住宅类项目，与本文所研究的内容完全不同a 明确了教育类房地产项目的定义及界定要素，笔者认为可将教育类房地产项目分 为以下三种类型： 学校类：即建成后仅具有教学功能，不含后勤服务设施。 后勤服务类：即为学校后勤配套的学生公寓，教师公寓食堂，学生主体设施等。 混合类：即附带后勤服务体系的各类中小学，高等院校。 2 2 教育市场供求状况分析 开发商投资大型商住项目或写字楼项目，能否实现利润主要取决于项目后期的租 售率，楼盘的租售率又取决于项目的前期市场定位是否准确，是否准确把握了市场需 求，这就需要开发商在进行项目投资前，要搞好市场调研工作，对项目建成后的市场 状况做出准确预测。同样，投资于教育类房产项目亦开发商投资大型商住项目或写字 楼项目，能否实现利润主要取要做好对教育市场的调研工作，把握教育领域的最新动 态，合理预测教育市场的未来发展趋势，并依此分析各类教育类项目开发建设的必要 性。 2 2 1 小学、初中与普通高中教育供求状况分析 按照我国教育法的规定，小学及初中为义务教育阶段，高中及大学阶段为非 义务教育阶段。如没有特殊原因，法律强制要求适龄儿童接受小学及初中共九年的全 日制学校教育。根据教育部公布的( ( 2 0 0 2 年全国教育统计公报显示：截止2 0 0 2 年底， 全国小学学龄儿童入学率达到98 5 8 ，全国共有小学4 5 6 9 万所，招生1 9 5 2 8 万人， 在校生1 2 1 5 6 7 1 万人：初中生入学率达到9 0 ，全国初中在校生达到6 6 8 7 万人，全 国共有初中6 5 6 万所。初中毕业升学率为5 8 3 。全国普通高中共有1 5 4 0 0 所，招生 6 7 6 7 万人，在校生1 6 8 3 8 1 万人，毕业生3 8 3 7 6 万人。 可以看出，因为教育法的约束及国家对于普及九年制义务教育工作的重视， 我国目前小学的入学率及初中的入学率基本上另人满意。学校规模数量也基本能够满 足小学、初中在校生学习的要求。而高中阶段因为属于非义务教育，不存在法规的强 制约束性和国家的某些政策倾斜，故初中升高中的比例基本上稳定在2 ：1 。 另一组数字也许能够说明另一方面的问题，西安晚报2 0 0 2 年7 月1 1 日刊登文 章择校风愈演愈烈，文中列举了西安市六、七月份普通初、高中招生情况的一些状 况：按照教育部门规定，在国家组织的小学生毕业考试及初中毕业考试后，学生升入 蕃瘩蓝嚣科蓝太擘颦t 苹鼙话盘 摇疲学嚣按申、褰中壤学。褥疆安亵部分重点褪高中凌名棱帮纷纷肇疆维织入掌考试， 很多学生在参加完学校毕业统考后，纷纷加入了择校考试的大军中，有的家长专门请 长校蛰孩子题考，商翡孩子要参熬3 爨4 令学校懿考试，菜羹点离率经录取3 0 0 爨耨 生，却有2 2 0 0 余人掇名，录取比例膀然达到7 3 ：l ，录取后每生还臻交纳1 5 万元的入 学赘萌费。鹾安全索共毒一百丸卡余掰牵学，其孛荫5 7 掰省、毒鍪意串学，不是审学 总数的3 0 ，而这嫂学校的毕业生高校录取数占到企市高校录取人数的6 0 以上，全 餮夔焘大学f f , j8 0 激上。赡径学生择校鼹愈演鑫嚣。 与此同时，北京、上海等大中城市也纷纷刊登文章反映学生择校问题，其焦点问 题主要是在箨校过程孛棼贰收费，魏捃皇，疑售惠不透翡等逮踅。我襄辜基不谂器类 文章中学校的做法魁否正确，但文章反映了一个很现实的社会现象，即在大中城市中 ，“大学生家长不再潢足孩予只接受般嚣蓑逶学校鼗寒，蘸幕望孩予爱翠接受往袋教 育，以适应同益激烈的社会竞争。现实突出的矛盾遐学生太多而优质学校( 即学校软 转及磺辞条佟一漉熟霪焘学校) 数螫又太少，方造簌了文中攘述魏挺溪蒙。 据此，我们可以对小学、初中及高中阶段的学校供求关系状况做一初步推断：对 予小学密孛毅毫中学校瑟富，在大孛藏索每释慕褒蠢鼗量及菔摸蘩本鼹够满足社会饕 要。而优质学校却远近不能满足需饕。小学、初中、高中阶段的学校供应现状应属于 量够焉囊不懋。 2 2 。2 高等教育供求状况分析 2 。2 。2 ，1 邂较扩掇渣嚣麓述 1 9 9 9 年，新世纪的曙光依稀可见，知识经济翩耀端倪。加快发展高等教育，成 惫毽器经大糕，各辍缭绣提瀣塞己翡奁尊嚣拣。最孥获菱鬣粪等教饔孛获褥舔头韵美 国，甚至提出了要让每个公民都接髓高等教育的宏伟计划。九九年六月，奄国教育工 器会谈嚣g 磷络寒不久，褰蔌扩摇政策窭套，姿年蓄邋高校本辩诗黧捺生天数癌骧柬瓣 1 1 0 万人追加到1 5 7 万人。直稳步发展的中国高等救育开始了跨越式发展的历程。擞 三冬鼯簿墨我蓬毫等毂雾熬艇缕魏了一番。数字是最其说鼹力熬：9 8 年我黧嚣筹攀校 在校生总规横为6 4 3 万人，丽到2 0 0 1 年增加到了1 2 1 4 万人，最新统计资料显示：截 至2 0 0 2 年歉攀，垒强蚤粪蒲等学校在校圭跫这1 6 0 0 秀天，我霆赢等莪弯豹逶天掌攀 从9 8 年的9 ，8 上升剿了2 0 0 2 年的1 5 ，酋次跨入y 国际公认的高蹲教育大众化的标 准下袋。f 藕鑫参考文蘸弼 2 2 2 2 高等教肖规模发展的国际比较 虽然筏莓瘸短缝蔻苹对窝魏走完了茇逡嚣家裟耨罴王遂讫嚣豢震死年蔫至足 十年才完成的高等教育由精英型向大众化的转变，成绩是有日共睹的，但魁横向与其 它鬻家及嫠器平均水平褪魄，差鼯爨褶当突毽藜。赢簿教育羲入学率蠢成年入墨鹣警 ，一 兰生苎塾壁熊查兰! 点兰苎丝查。 _ _ h - _ _ _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ p _ _ _ _ _ h _ - - 一 均受教育年限是反映一个国家高等教育水平的两个重要指标。通常，高等教育毛入学 搴反映燕等教鸯款增量，残年入弱鲶平均受教蠢年限苓饺反映了萋毯教枣的效果，恧 且反映了中等和高等教商的效果，因此是教育存量的概念。根据2 0 0 2 肇世界发展指 标绞诗数字，离等教垮毛入学率世雾平均承乎秀2 2 ，中低l | 曼入国家豹平均零乎为 1 7 ，鼠然我国高等教宵的毛入学率已达到创记录的1 5 ，但赢观地番，我国高等教 窍显经过几年裁速发展，但与擞赛乎均水平豹茇距仍然蒸远，仅仅与中低睃入国家乎 均水平接近。2 0 0 0 年，我国成年人口预期平均受教育程度为8 3 3 年，小于东亚和太平 洋地区鲍l o 0 4 年，中低收入国家的9 5 3 每，世爨各国乎均戆9 ，5 3 年积发展孛藿家9 0 9 年的平均水平。我国成年人口预期平均受教育年限从1 9 8 0 年到2 0 0 0 华的总增长率为 2 1 。4 ，平均年增长率为1 0 5 2 ，魏暴保持1 0 5 2 黪年增长率，裂达婺平均受教赛年 限9 5 3 年仍将需要1 0 年左右时间，我国义务教商及高等教育要达到世界平均水平仍然 骞缀长魄路要走。【撼自参考文献1 0 1 袭2 一l9 8 年至2 0 0 2 年全豳懿校接受增长情援 9 8 攀至2 0 0 2 年全嚣舞校招生增长馕 冀( 客或人蘸等教努) 1 9 9 8 矩9 9 年2 0 0 0 年2 0 0 1 艇2 0 0 2 年2 0 0 3 芷 舞校本专耱招生数 2 0 8 52 7 5 53 7 6 。84 私，25 4 2 。嚣26 5 5 ( 万人) 舞中除段毕监生数 5 2 1 o5 髑76 0 2 。l为9 27 8 7 5 ( 万人) 1 8 2 2 岁入蜀毛入9 。8 1 0 。5 l l 。7 1 3 3 1 5 学率 2 2 2 3 高等教育现有规模与需求分析 根据国家教弯部鼹炼发布的资料显示，截敷2 0 0 2 年底，我重共誊垒珏剃黪逶枣 锌院校1 3 9 6 所，在校生人数达到9 0 3 3 6 万人。一般而言，高校报名人数与录取人数的 比例是反映高等教育羲求戆最煮鼹指标。以普邋襄校嬲冬的考试掇名入数与录取入数 比例为例，1 9 9 3 年1 9 9 8 年间该渌取比例基本稳定在2 3 ，平均报名录取比为2 6 5 8 。 9 9 年 2 0 0 2 年乎均报名录取比为2 0 3 4 ，也就是诞，经过运3 每懿舞授扩摆，若麓逶高 校只录取普通高中毕业生，则大约每两个人中约有一个学生有机会继续上公办众日制 大学。但是仅考虑应属糍中毕业生，显然大大低煞了没窍瀵是懿嚣求，一些提 l 蓼分滚 剿各类中专或职业学校的学生家长心理上不愿意孩子只接受定向性职业教育，而希望 每瘩建锐科擅太学确士牛业饱立 他们提高学历层次，增强社会竞争能力，高等教育目前的规模水平与人民群众日益高 涨的教育需求仍有较大的差距，发展高等教育仍有巨大的市场空间。 2 2 2 4 教育市场供求关系基本结论及预测 根据以上对义务教育，普通教育及高等教育需求与供给的初步分析，我们可对中 国目前教育市场的供求关系得出如下初步结论，并对未来几年的发展做出一般性预测： 对于义务教育及普通教育阶段而言，普通小学及中学的数量总量上基本可以满足 适龄人口的受教育需求，但对于广大学生接受优质教育的需求却远远未能满足，即量 够而质不足。故社会力量投资举办民办小学或民办中学一定要在提供优质教育服务上 下功夫，在学校的硬件及软件建设方面，均要有超前性方能赢得生源。 对于高等教育阶段，从学校的数量及规模而言，目前尚不能完全满足适龄人口接 受高等教育的需求，故社会力量进入高等教育领域仍然有广泛的市场空间。 2 3 大中城市各级民办学校收支状况调查与分析 如果将教育当做一个产业来分析，那么学校就是工厂，教师及管理人员便是工人， 而学生就是生产线上的产品，要维持这个生产线的正常运转必然要有大量的资金流动。 对于一所经济独立核算的民办学校，只有收支平衡或存有盈余才可能将学校创办下去， 并有所发展，而民办学校目前的财务收支情况如何呢? 我们有必要通过调查分析得出 各类民办学校财务收支状况的一般规律。 2 3 1 大中城市普通民办中小学收支状况调查 经笔者上网查询结合走访了解，得到了一些较为可靠的民办中小学财务收支情 况资料，从中我们可以分析出一定规律性。文章从经费收支看民办学校的发展r 参 考文献1 l 】对北京市3 5 所民办中小学各年度经费收支状况进行了调查分析，并与5 0 所 公办学校经费收支状况进行了比较，在此基础上，对民办学校的发展前景进行了探讨。 该文的基本调查数据为：1 、北京市1 9 9 9 年的民办学校收费水平为小学7 0 0 0 元1 1 0 0 0 元，学年，初中、高中为8 0 0 0 元- 1 5 0 0 0 元学年。2 、3 5 所民办学校1 9 9 9 年总共获得收 入2 0 0 5 7 万元，其中学杂费收入为1 4 8 9 8 万元占总收入的7 4 ，赞助费及其它收入为 5 1 5 9 万元，占总收入的2 6 ，由此可见在民办学校的收入来源中学杂费收入占了相当 大的比例。3 、根据对3 5 所学校9 9 年的支出状况统计，这些学校共支出1 4 6 2 5 万元， 其中人员经费( 包括工资、福利、资金、补贴及外职人员费用) 5 2 2 3 万元，占3 6 4 ： 日常支出( 包括公务业务费、日常修缮费及其它费用) 3 9 7 4 万元，占2 7 2 ，建设性 支出( 包括设备购置费、基建费) 5 3 2 8 万元。占3 6 4 。4 、从收支关系看，四年中， 这些学校合计的收入均大于支出。实际上，根据各学校提供的数据，每一所学校在各 年度均有一定的收入节余，无赤字现象。 经上网查询各大中城市民办中小学的收费信息，发现因为各地区各地域存在着经 !生苎篓壁苎查翌壁兰量苎丝垒。一一 滚发矮熬不琴餐，各遗狻後部门公蠢熬2 0 0 2 冬民办牵夸学攀杂费收爨标准谨缍数据整 表2 2 。 垂殴上数据我翻基零霹以褥至l 麴下一般控结论； 1 、民办中小学主要收入来源为学杂费收入，并主要依此来维持学校运转。在大 孛城赘其学杂费收费标准一般受枣学3 2 0 0 ：茏- - 0 0 0 0 元霹；孛学5 0 0 0 元一1 2 0 元， 年。 2 、在民办中小学羹孝务支出孛圭螫毽援三令大王茭：繇太爨经费，臼零支出及建浚 性支出，各项所占总支出比例基本相同，约静占1 3 左右。 2 0 0 2 年犬中城市民办中小学收赞表 【城市 l 划 北京上海嚣安重痰蹇窳 代办小学5 0 0 0 4 0 0 0 3 5 0 3 2 0 0 3 5 0 0 ( 每学年)1 0 0 0 0 元1 0 0 0 0 元8 0 0 0 元8 0 0 0 嚣1 0 0 0 0 元 民办中学 7 0 0 0 -7 0 0 0 - -5 0 0 6 0 0 0 5 0 0 0 ( 每学年)1 5 0 0 0 元1 1 0 0 0 元1 0 0 0 0 元1 0 0 0 0 觉1 1 0 0 0 元 2 。3 2 琵办嵩等院校救支袄流调鸯每分析 经上网馐询各类公办普通全日制大学及民办高校收费倍息。经汇总后基本数据见 表2 3 ： 表2 32 0 0 2 年高校收费标准统计表 省静 姚 北京上海陕西江苏吉林 一般类4 6 0 0y r , 年5 0 0 0 元年4 2 0 0 元r , m4 0 0 0 元年3 5 0 0 元，举 普邋商校 重纛5 5 元，年瓠0 0 元庠4 5 0 0 元，年4 6 0 0 元端：4 2 元玲 般类5 0 0 0 元年5 5 0 0 元年5 0 0 0 元，年4 5 0 0 元，年4 6 0 0 元年 外语啜科类 重点6 0 0 0 元，箨7 0 0 0y r , 年5 5 0 0 元 4 z5 5 0 0 元绰5 0 0 0y r , 零 1 0 0 0 0 ，甜 1 2 0 0 0 # 晁办裹等学铰霹上浮1 2 税啤1 2 班瞬 1 i o o o 年 可上浮3 0 3 0 每盛建就科挂太学颤士半盐伫之 从上表中我们可以看出公办普通高校学费标准大约在4 0 0 0 元学年至7 0 0 0 元学年之 间，而对于民办高校，各地批准的收费标准大约在1 0 0 0 0 元年至1 5 0 0 0 元，年。其收费 标准大约是公办大学的一倍左右。 湖北省教育科学研究所刘国卫研究员撰写的文章民办高等教育经费来源何在 参考文献1 2 一文对我国民办高校的经费问题了较为详细的分析，并提出了民办高校 收费的定价逻辑。文中对我国3 8 所民办学校的经费来源做了调查统计( 见表2 - 4 ) ，并 得出在我国民办高等学校的经费来源中学费收入是主要财政支柱的基本结论。 虽然民办高校的经费收入主要依靠学生学费，但实际上学生食堂、公寓及些校服务 设施也能为学校带来一定收益，只是这部分收入不如学费收入稳定。 那么民办高校的支出情况如何呢? 首先我们要搞清楚一般高等学校的财务支出 有那些项目，经上网查询有关高等学校财务管理的规定，一般高等学校的支出包括以 下内容： ( 一) 事业支出，即高等学校开展教学、科研及其辅助活动发生的支出。事业支出 的内容包括基本工资、补助工资、其他工资、职工福利费、助学金、公务费、业务费、 设备购置费、修缮费和其他费用。 事业支出按其用途划分为教学支出、科研支出、业务辅助支出、行政管理支出、 后勤支出、学生事务支出和工资福利保障支出。 教学支出是指高等学校各教学单位为培养各类学生发生在教学过程中的支出。 科研支出是指高等学校为完成所承担的科研任务，以及所属科研机构发生的科学 研究过程中的支出。 业务辅助支出是指高等学校图书馆、计算中心、电教中心、测试中心等教学、科 研辅助部门为支持教学、科研活动所发生的支出。 行政管理支出是指高等学校行政部门为完成学校的行政管理任务所发生的支出。 后勤支出是指高等学校的后勤部门为完成所承担的后勤保障任务所发生的支出。 学生事务支出是指高等学校在教学业务以外，直接用于学生事务性的各类费用开 支，包括学生奖贷基金、助学金、勤工助学基金、学生物价补贴、学生医疗费和学生 活动费等。 工资福利保障支出是指高等学校用于教职工工资及社会保障和福利待遇以及离退 休人员社会保障和福利待遇方面的各类费用开支。 一 兰垒塞塾壁垒查翌堡竺! 兰丝圭 一 _ _ _ _ - - _ - _ _ _ _ - _ - _ _ _ _ _ _ 一 表2 - 4 ：我国民办高等学校的学费占学校收入的比例 学校名称 民办华联学院 中原职业技术学院( 河南 北京中新企业管理学院 厦门华厦学院 r 州岭南职业技术学院 南华i ：商学院( 广东省) 西安欧亚学院 山东万杰医学高等专科学 上海建桥学院 “”。h p + “+ * 一” 9 0 以上中国科技经营管理大学 v f f _v 省) 3 0 ；民办白云职业技术学院( 广东省) l 0 0 郑州大学升达经贸管理学院 4 1 0 0 ：浙江大学城市学院 1 0 0 宁波人学科技学院 8 5 ! 吉林华桥外语职业学院 1 0 0 邕江大学 陵 8 0 ! 北京吉利大学 不详湖北函授火学 黑龙江东亚大学 7 5 l 海淀走读大学 1 0 0 1 0 0 5 0 9 0 8 5 9 5 以上 8 0 9 5 - 西安翻译学院 f 1 0 0 长江职业学院( 湖北省)9 5 宁夏石嘴子职业技术学院| 7 0 明达职业技术学院( 江苏省) 7 0 福建华南女子学院 1 8 0 黑龙江东方学院9 0 培正商学院( 广东省) 1 0 0 ；新侨职业技术学院8 0 杉达学院( 上海市) 1 0 0 民办东海职业技术学院